核心观点: 1.事件。 6月9日公司发布5月份销售情况简报。 2.我们的分析与判断。 (一)5月销售稳步提升。 公司在5月份实现签约面积35万平方米,环比与同比分别增长28%及65%;签约金额44.8亿元,环比与同比分别增长36%及71%。1-5月,公司累计签约面积121.1万平方米,同比增长26.67%;累计签约金额144.4亿元,同比增长14.06%。在3.30新政和各地楼市宽松政策实行的背景下,公司5月份销售业绩实现同比大幅增长,公司业务主要集中在流动性及溢价空间较大的一二线城市(占库存70%-80%),未来销量仍有上涨空间。 (二)货量充足,全年销售可期。 公司6-7月份有新推或者加推盘计划的项目包括深圳天悦湾,深圳龙城中央,广州荔湖城等37个项目。此外,公司近期新增加南京河西建邺区和西南部一号城市综合体项目,该项目位于河西金融核心区走廊,计容建面33.47万平方米,土地成本约为20.28亿元。 公司推盘计划安排密集,主要集中在一线城市和二、三线核心城市,考虑到公司产品结构及布局,我们预计今年销售额有望获得较大提升。 (三)强强联手,互联网金融助推地产业务。 5月中公司华东区域集团与平安集团旗下“平安好房”共同组建的金融合作战略同盟启动,对于挖掘和发挥互联网金融在房地产全产业链中的巨大优势具有推动作用。通过引入金融合作同盟,可以打通综拓创新营销新渠道,扩大客户来源,进而有助于去库存,快速回款。未来金融合作战略有望由上海推广到全国,借助互联网金融平台的跨界营销为公司房产市场注入新的生机。 3.投资建议。 公司质地优异,产品优势有望在改善型市场凸显,而与平安好房的联手有望为公司地产业务注入新的生机,我们预计15-17年EPS分别为1.00、1.15和1.29元,维持推荐评级。 4.风险提示。 销售不及预期、新业务拓展缓慢。

1.事件. 6 月9 日,公司发布5 月销售情况简报:5 月实现签约销售面积29.55万平方米;签约销售金额56.57 亿元。1-5 月累计实现签约销售面积111.10万平方米;签约销售金额154.76 亿元。公司新增项目2 个,分别位于上海市文海南路、成都市科华南路,用地面积合计18.54 万平方米,地价款合计39.07 亿元。 2.我们的分析与判断. (一)5 月销售靓丽,下半年表现可期. 公司5 月销售面积和销售金额大增,环比分别上升了30.81%和104.3%,同比分别上升了72.1%和120.03%。1-5 月累计签约销售面积同比上升9.9%,签约销售金额同比上升8.03%。公司一季度销售额同比下滑26.6%,而随着市场转暖及推货量增加,公司5 月表现靓丽,也印证了公司改善性产品的销量和溢价空间。公司15 年可售货值约1000 亿元,货值充足,下半年表现可期。 (二)集团资源整合,增长空间巨大. 公司于4 月2 日发表停牌公告,目前公司股票仍旧处于停牌状态,公司确认实际控制人招商局集团正在筹划集团地产板块的整合事项,集团旗下地产资源丰富(前海3.9 平方公里、蛇口太子湾170 万方等),我们预计公司的土地储备有望一次性得以大幅增长,公司完全可能通过外延式增长实现千亿门槛的跨越。 3.投资建议. 预计公司2015-2017 年EPS 分别为1.94、2.30、2.81 元,考虑到土地储备大幅增长和经营模式横向拓展,维持对公司的推荐评级。 4.风险提示. 行业利润率持续下降,公司的销售不达预期,重组进度及绩效不达预期。

核心观点: 1.事件. 6月8日公司发布5月份销售情况简报。 2.我们的分析与判断. (一)推盘高峰期到来,增长势头强劲. 5月,公司实现签约面积136.45万平方米,同比增长39.35%,环比增长38.98%;签约金额175.32亿元,同比增长43.46%,环比增长31.31%。1-5月,公司实现签约面积392.79万平方米,同比增长2.76%,签约金额503.90亿元,同比增长3.64%。5月、6月是公司推盘高峰,单月推盘货值均超过150亿元,公司全年货值预计2700亿元,我们维持全年销售额1620亿(+18.5%)的判断,前5个月完成31%,完成比例较小有1-3月销售淡季的影响。 (二)海外拿地,构建全球市场. 5月份公司新增澳大利亚墨尔本市一地块,新增权益面积1105.68平米,权益容积率面积1.85万平米,保利地产开始逐步构建海外地产布局,4月中公司推出5P战略,海外地产为其中一个领域,预计公司未来将继续在海外获取新的地产项目,逐步拓展海外市场。 (三)5P战略+国企改革提升想象空间. 公司5P战略计划从养老地产、全生命周期绿色建筑、社区O2O、PolyAPP和海外地产五个领域布局,实现转型。当前公司海外地产领域已经获得初个地块,APP预计将在6月底上线,首个O2O社区7月底将在广州落地。其中社区O2O值得关注,“比邻超市”以社区生鲜产品为切入点,主攻生活配套和便利服务;若比邻APP主攻邻里社交。此外公司改革已见端倪,我们认为公司探索轻资产模式+国企改革外延式增长想象空间大。 3.投资建议. 预计公司15-17年EPS分别为1.35、1.58和1.85元,考虑轻资产模式和国企改革预期,维持推荐评级。 4.风险提示. 公司销售不达预期,5P战略和国企改革实施进度缓慢。

核心观点: 6月5日万科发布月报:公司在5月份实现销售面积165.1万平方米,销售金额206.7亿元。2015年1-5月份累计实现销售面积707.1万平方米,销售金额847.6亿元。另上次发布月报以来,公司新增项目4个,分别位于天津东丽区、广州黄埔区、南昌市经济技术开发区、成都市郫县犀浦镇,计容建面合计155.3万平方米,地价款合计55.3亿元。此外,公司还获得物流地产项目2个,分别位于贵州市龙里县和武汉市新洲区,建面合计17.7万平米,地价款合计0.75亿元。 认购金额增速更为抢眼:万科5月份销售面积和销售额环比分别上升了12.8%和16.38%,同比分别上升了34.34%和42.16%。而认购金额230亿,环比上升20%,同比上升61.5%。认购金额同比大幅增长主因是市场去化速度显著加快。在公司监控的14个重点城市中,除天津外,其他城市5月的去化率均超过100%。5月库存去化月数从4月的16.8下降到12.9,预计6月下降到11左右,市场将进入合理的库存区间。5月公司推出239亿,认购230亿,6月公司的推盘不会低于5月,而且从传统经验来看,季度末的单月销售往往是当季最好的,6月的销售额在200亿元以上没有太大的悬念。 拿地金额大幅增加、首次公布物流地产项目:公司在5月份增加了4幅住宅开发地块,拿地权益金额55.3亿,环比4月增加了177%,项目位于一二线核心城市,说明公司在存货加速去化的背景下对土地市场的信心有所恢复。5月公司首次披露获得两个物流地产项目,分别位于贵阳和武汉两个重要的省会城市,这两个城市都有一个显著的特点,就是人口密度和物流需求显著高于省内其他城市。物流地块地价相对便宜,按建筑面积计算的单价分别为297元(贵阳)和789元(武汉)。公司获取的物流地产项目是先确定后期的运营单位后(招租之后)才去拿地,属于定制的项目开发,尽管利润率低,但是风险很小。公司的资金成本优势和开发速度是其核心竞争力。 与万达的合作拉开帷幕、开发业务可持续性担忧得以缓解:5月14日万科与商业地产巨头万达举行签约仪式,建立战略合作关系。双方将在有合作意向的房地产项目上展开深度合作。万达所有新项目的住宅业务都可能交给万科(比通过合同委托给施工方更有效),目前双方正在交换项目清单,未来公司可能会通过股权合作的方式新增大量的住宅开发用地,土地来源并不是大问题。考虑到这么多的项目,公司的资金可能存在缺口,或通过销售回款和发债来解决。 维持推荐评级:万科今年以来涨幅明显落后板块,后期的批量获取地块、新业务的拓展和落地将成为股价重要催发剂。预计公司15-17年EPS分别为1.55、1.77和1.98元,我们维持公司推荐评级。 风险提示:与万达合作落地进度低于预期,新业务拓展缓慢。

牵手清控科创在资产管理领域实现突破:5 月25 日公司在深圳总部举行“世联行&清控科创”战略合作公司揭牌仪式暨小样社区品牌发布会。双方合资成立的公司为“深圳市世联科创科技服务有限公司”,双方股权比例相当。清控科创是清华控股旗下著名的科技园区建设运营商和科技创新服务提供商,拥有18 个科技园区,面积超过300万平米,管理资产超200 亿元。双方将在全国打造并复制针对青年创业群体的“小样社区”,清控科创负责招商引资、世联行负责策划顾问、空间规划和运营管理。 小样社区可复制性和价值延展性强:首先,小样社区契合当前大众创业、万众创新的时代潮流,在当前经济结构调整的背景下有着广阔的市场需求;其次,小样社区是复合型的青年创业社区,建面在2-6 万平米之间,通过市场化的形式取得一些小体量的城市更新改造项目来打造小样社区完全具有可复制性;再次,小样社区特点是“三区联动、四业混合、六维并举”,三区是园区、街区和社区,四业是事业、物业、产业和商业,六维涉及工作、社交、娱乐、消费、创业、居住。从社区人口密度、空间利用和综合服务方面来看,小样社区价值延展性非常强,而且标准化的小样社区和配套服务为创业团队在不同城市移动办公提供可能性,将大大提升工作效益和时间价值。未来三年公司计划在18 个主要城市运营50 个社区,面积达200 万平方米,服务于10 万创业者,覆盖300 万青年人群体(这也会成为公司O2M 平台入口流量的重要来源)。 第一次增发顺利收官,再增发值得期待:5 月28 日公司发布非公开发行股票之发行情况暨上市公告书。公司非公开发行新增股份2.24亿,将于5 月29 日上市,锁定期三年。上市后公司总股本变为14.46亿股,流通股占比为84.5%,控股股东世联中国的直接持股比例由48.01%下降到40.33%,依然为公司第一大股东。本次发行募集资金主要用于基于大数据的O2M 平台建设项目和补充流动资金,增发完成后,公司的资产负债率会降低,资金实力将得到一定提升,有利于公司在产业链资源的整合和发展战略的推进。但是相比链家、中原等竞争者,公司在拓展产业资源和金融服务方面资金依然显得不足。借助于资本市场的东风,公司完全可以利用上市公司的优势,进行第二次增发,以便在金融服务、经纪资源争夺、平台布局和资产管理方面及时卡位,多点布局,奠定和强化自身的领先地位。 成长逻辑清晰、维持推荐评级:公司是少有的或成为万亿级房产O2O平台的投资标的,目前多项业务增长强劲,我们看好公司的核心优势和成长空间,预计公司2015-2017EPS 分别为0.67、0.80 和1.03元,目标价41 元,维持推荐评级。 风险提示:新业务拓展不顺,行业竞争加剧。

1.事件. 2015 年5 月5 日,公司发布月报。 2.我们的分析与判断. (一)销售延续好转. 4 月实现销售面积和销售额分别为146.3 万方和177.6 亿,环比分别上升了17.9%和20.5%,同比分别上升了33.9%和39.3%。1-4月累计销售额641 亿,同比基本持平。4 月销售额正常放量,基本上符合我们上月的判断(在180 亿左右)。5 月、6 月新推盘预计在180-210 亿之间,预计5 月销售额能延续增长。4 月销售单价12140,相比3 月增长2.2%,价格提升并不明显。 (二)拿地稍显积极. 公司在4 月新增6 幅地块,分别位于杭州、嘉兴、宁波、太原和济南,合计权益建面65.5 万平米,权益拿地金额19.98 亿元,综合楼面地价仅3050 元。相比3 月和2 月的拿地情况,公司拿地动作有积极的迹象。总体上而言,随着改善性需求的释放和积极信贷政策的支持,二三线城市房地产的流动性得以维持或提升,再考虑到销售去化,公司补足存货的动力在逐步加强,拿地也会呈现一定的碎片化特征(符合收益目标的小地块个数或增多)。 (三)新LOGO 凸显转型. 公司第一代标识诞生于1988 年,当时以索尼为标杆,标识设计上带有电器产品风格;2007 年万科销售额达到500 亿,采用了形似中国传统民宅窗花纹样的第二代标识,紧扣专业住宅开发商的定位;5 月初发布第三代logo,表明公司加速向城市配套服务商转型,简单明了的风格凸显了国际化方向和贴近客户的理念。 3.投资建议. 公司涨幅明显落后其他龙头股,在后期公司新拓展领域的项目或成为股价重要催发剂。预计公司15-17 年EPS 分别为1.55、1.77和1.98 元,我们维持公司推荐评级。 4.风险提示. 公司销售低于预期,新业务拓展缓慢。

1.事件. 2015 年4 月30 日,公司发布一季报。 2.我们的分析与判断. (一)结算面积下降导致业绩下滑. 公司在今年一季度实现营业收入60.05 亿元,同比减少17.18%,归属于上市公司股东净利润6.53 亿元,同比减少13.53%。主要原因是今年一季度结算的面积同比减少,去年同期结转收入同比增加18%,也存在一定的高基数原因。横向对比来看,一季度一般也是公司结算面积最少的一个季度,从毛利率来看,今年一季度同比上升了3.4 个百分点。我们维持公司年度的业绩预测不变。 (二)改善性需求入市、销售弹性可期. 随着“330”政策的出台,地方上刺激改善性需求入市的措施逐步落地,改善性产品的销量和溢价空间值得期待。公司从推盘货量和结构占比来看能够双重受益。从推盘货值来看,公司15 年可售货值1000 亿元(按60%去化率估算销售额600 亿,增17%),其中新推盘700 亿(增长27%),二季度新推250 亿、下半年新推350亿左右,考虑公司一季度销售额同比下滑26.6%,公司4-5 月销售预计会有明显起色。 (三)大股东资源整合土地储备有望大幅增长. 截止到一季度末,公司拥有土地的权益建面为2180 万方。由于14 年拿地较为激进,15 年至今仅获取一宗位于佛山的地块(建面9.94 万方,住宅商业用地,50%权益),权益拿地金额3.14 亿。 但目前大股东招商局集团正在筹划关于集团层面地产板块的整合事项,我们预计公司的土地储备有望一次性得以大幅增长(前海3.9 平方公里、蛇口太子湾170 万方等),公司完全可能通过外延式增长实现千亿门槛的跨越。 3.投资建议. 预计公司2015-2017 年EPS 分别为1.94、2.30、2.81 元,考虑到土地储备大幅增长和经营模式横向拓展,调高目标价至42.7 元,维持对公司的推荐评级。 4.风险提示. 集团整合资源速度不达预期,公司销售回升不明显。

1.事件 4 月30 日公司发布2015 年一季报。 2.我们的分析与判断. (一)高毛利项目延期结算致季度利润大增. 今年一季度公司实现营业收入133.07 亿,增长44.10%,归属母公司股东净利润12.93 亿,增长58.63%。报告期内,公司竣工面积104 万方,同比却减少23%,业绩增长并非来自结算面积的等幅度增长。另公司一季度毛利率为42.35%,同比大幅提升8.22 个百分点。主要原因是本应在去年四季度结算的广州某高毛利楼盘项目(与业主纠纷问题导致政府推后竣工验收备案)延期到今年一季度确认结转收入。预计半年度和全年业绩增速将会下行,但总体估计,公司业绩的增速和确定性强于万科。 (二)推盘高峰将至,销售好转可期. 一季度公司实现签约金额195 亿、签约面积158 万方,分别减少30.5%和27.4%。主要原因是销售淡季,公司推货量很少。4 月份和三月推货量差不多(120 亿左右)。5 月、6 月是公司推盘高峰,单月推盘货值均超过150 亿元。叠加二套房首付比例降低,转让两年以上住房免征营业税等330 政策的落地,预计公司的推盘还有超预期的可能,公司销售在5 月预计能显著好转。公司全年货值预计2700 亿元,按60%的去化率估计销售额1620 亿(+18.5%)。 (三)5P 战略+国企改革提升想象空间. 4 月中公司公布5P 战略,即养老地产(Peiban)、全生命周期绿色建筑(Promise)、社区O2O(Partner)、PolyAPP 和海外地产(Power)五个领域的布局。其中社区O2O 值得关注,“比邻超市”以社区生鲜产品为切入点,主攻生活配套和便利服务;若比邻APP 主攻邻里社交。预计6 月底APP 上线,7 月底首个O2O 社区在广州落地。 我们认为公司探索轻资产模式+国企改革外延式增长想象空间大。 3.投资建议. 预计公司15-17 年EPS 分别为1.35、1.58 和1.85 元,考虑轻资产模式和国企改革预期,上调目标价为17.6 元,维持推荐评级。 4.风险提示. 公司销售不达预期,5P 战略和国企改革实施进度缓慢。