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胡华如

西南证券

研究方向: 地产行业

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工作经历: 执业证号:S1250517060001,曾就职于国金证券和中国银河证...>>

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中南建设 建筑和工程 2019-11-04 8.10 11.40 27.80% 8.70 7.41%
8.93 10.25% -- 详细
业绩总结: 公司2019年前三季度实现营业收入 409.6亿元,同比增长 36.5%; 实现归母净利润 22.6亿元,同比增长 78.7%。 前三季度业绩再超预期, 盈利能力稳步提升。 前三季度公司营业收入和归母净利润分别实现 36.5%和 78.7%的高增长, 业绩增速相比中报再度提升, 盈利能力稳中有升。 截至三季报末预收账款为 1278.8亿元,较 2018年末增长 16%,公司可结算资源充沛, 明年业绩具备保障。 前三季度公司综合净利率为 5.7%,较上年同期上升了 0.5个百分点,考虑到公司未结算资源隐含毛利率高于 2018年结算毛利率,预计全年结算毛利率、净利率将高于 18年全年。 销售依旧维持较高增速,全年销售料稳步增长。 2019年 1-9月公司实现合同销售金额 1300亿元,同比增长 27%, 销售面积约 1026万平方米,同比增长 32%,我们预计全年销售规模有望突破 1800亿元,前三季度平均销售价格 12625元每平方米。 同时, 前三季度公司经营性现金流入 938亿元,为一年内到期有息债务的 5.9倍,现金回款情况良好,经营风险可控。 拿地力度持续增强,积极补充土储。 2019年 1-9月公司新增 51个项目, 新进入济南、厦门、揭阳、镇江等城市, 新增计容建面 751万方,权益计容建面 468万方, 拿地权益比为 62.3%, 新增项目平均地价约 4832元/平方米。 分季度来看,公司第三季度拿地力度明显增强, 2019年 Q1、 Q2和 Q3分别新增项目 12个、 15个和 24个,对应计容建面分别为 192.8万方、 230.8万方和 327.1万方。 截止三季度末,公司已布局到全国 107个城市,共计 349个项目, 总土储 4755万方,其中在建计容建面 3423万平方米,未开工计容建面 1332万平方米。 有息负债规模可控,短期偿债能力显著提升。 截至三季度末,公司总有息负债规模为 690.6亿元, 相比年中仅增加 5.1亿, 总有息负债在同等规模的房企中处于低位, 经营风险可控。 三季度末公司短期有息负债 160.3亿元, 占总有息负债的 23.2%, 较 18年末减少了 8个百分点, 负债结构合理。公司在手现金充沛,截至三季度末现金为 254.5亿元,现金短债比 1.6倍。 盈利预测与投资建议。 预计 2019-2021年 EPS 分别为 1.09元、 1.90和 2.45元。考虑到公司盈利能力快速提升, 净负债率持续改善, 我们维持“买入”评级,目标价 11.4元。 风险提示: 销售增速或低于预期,负债结构优化或较为缓慢等。
金地集团 房地产业 2019-11-04 11.95 14.91 22.62% 12.55 5.02%
12.63 5.69% -- 详细
业绩总结: 2019年前三季度,公司实现营业收入 425.3亿元,同比增长 26.9%,实现归母净利润52.2亿元,同比增长3.4%。 结算量和毛利率表现正常,业绩增速有较大幅度回落。2019年前三季度公司毛利率为41.8%,同比增长0.4个百分点,盈利能力稳定,前三季度公司归母净利润54.3亿,累计增速从中报51.7%的增速回落到3.4%,增速变动上看回落较多,业绩下滑的原因主要有四个: (1)第三季度业绩同比下滑32.8%,明显拉低了累计业绩增速。2018年Q3结算量比较大(2018Q3营收184亿,+124%),2019Q3营收201亿,同比增长仅9%;(2)三费均增长明显,2019Q3销售费用从去年同期的3.05%增长77.7%至5.42亿;财务费从去年同期的-1.99%增长335.2%至4.68亿,管理费从去年同期的8.08亿增长21.5%至9.82%;(3)2019Q3联合营企业确认的投资收益同比大幅下降,从2018Q3的11.02亿下滑49.9%至5.52亿;(4)少数股东损益占比提升,从去年同期的38.4%提升到42.4%。总结来看,金地三季报业绩低于市场预期,有利于市场预期的下行,最终年报超预期可能性反而较大。 销售大幅增长,三季度土地投资力度减弱。金地2016-2018年的销售额分别为1006亿、1408亿和1623亿,同比分别增长63%、40%和15%。2019年1-9月销售额1418亿元,同比上升33.7%,销售面积710.3万方,同比增长22.4%,销售均价19969元/平方米,同比增长9.2%。前三季度,公司土地总投资额约517.8亿元,新增了约714.7万平方米的总土地储备,土地投资力度较上年基本持平,拿地单方成本6917.8元/平方米,较上年同期的9617.9元/平方米下降了28.1%。截止2019年上半年末,公司已布局到54个城市,总土地储备约为4760万方,权益土地储备约2,550万平方米,一二线占比80%。 短期偿债压力尚可,净负债率同比小幅下降。截止2019年中期,公司融资成本仅为4.87%,在业内具备较强比较优势。截至2019年三季度末,公司总有息负债为887.8亿元,同比增长12%,净负债率为60.1%,同比下降了5.5个百分点。其中长期有息借款676.8亿元,占比约为76.2%,而截止三季度末公司在手现金431.5亿元,现金短债比2.0X,在手现金充沛,短期偿债压力较小。 盈利预测与投资建议。预计2019-2021年EPS 分别为2.13元、2.65元、3.08元,我们预计2019Q4结算金额预计在240-300亿左右,按下限来估计2019全年营收增长31%,业绩增长19%,目前股价对应2019年业绩的估值为5.9X,给予公司2019年7倍PE,对应目标价14.91元,维持“买入”评级。 风险提示:管理费率或进一步提升,全年销售及业绩释放或低于预期等。
保利地产 房地产业 2019-11-04 14.40 17.09 14.09% 15.15 5.21%
15.15 5.21% -- 详细
业绩符合预期,盈利能力进一步提升。 近期公司发布了 2019年三季报, 前三季度实现营业收入 1117.9亿元,同比增长 17.8%,实现归属于上市公司股东的净利润 128.3亿元,同比增长 34.1%,增速相比中报有所回落,但符合市场预期。 盈利能力方面,前三季度公司毛利率和净利率分别为 35.9%和 15.7%,同比分别增长 3.2和 1.5个百分点, 前三季度公司归母净利率 11.5%,同比提升 1.4个百分点, 盈利能力进一步提升。 销售稳步增长,净负债率同比减少。 2019年前三季度,公司累计实现签约销售金额 3468亿元, 同比增长 14%, 其中一二线城市销售金额占比 75%,并实现累计销售回笼 3098亿元,回笼率达到 89.3%,回款率较同比提升了 3.6个百分点。 实现累计销售面积 2294万方,同比增长 13%,销售均价 15152元/平方米; 2019年第一、第二、第三季度,公司分别实现销售金额 1097亿元、 1430亿元和 941亿元,同比分别增长 26%、 11%和 7%,分别实现销售面积 700万方、936万方和 657万方,同比分别增长 18%、 9%和 15%。 截至三季度末,公司总有息负债 2759亿元,净负债率为 82%,同比减少 19个百分点,其中短期有息负债 482亿元,现金短债比为 2.3倍。 坚持深耕一二线, 三季度拿地明显增多。 2019年前三季度,公司新增项目 84个,同比减少 22%,对应计容建面 1493万方,同比减少 39%,前三季度新增计容建面为 2018年全年新增计容建面 48%,同时新增权益建面 1130万方, 权益比 76%,一二线城市拿地占比约为 75%。前三季度,公司拿地金额 996亿元,权益地价 760亿元,同比减少 24%,新增土地楼面地价 6382元/平方米,同比持平。分季度来看, 2019年第一、第二、第三季度公司新增项目数量分别为 14、30、 40个,对应计容建面分别为 279.5万方、 541.3万方和 667.2万方,分别同比减少 62%、 30%、 29%, 2019年第一、第二、第三季度公司新增土地楼面地价分别为 5723元/平方米、6237元/平方米和 7185元/平方米。截至三季度末,公司已覆盖全国 108个城市,共计 666个项目,总建筑面积 24772万方,其中待开发面积 7654万方。 盈利预测与投资建议。 我们预计 2019-2021年的 EPS 分别为 2.01元、 2.49元和 3.08元, 考虑到公司物业拆分上市稳步推进有利于估值提升, 给予公司 2019年 8.5倍估值, 目标价 17.09元,维持“增持”评级。 风险提示: 拿地成本上升、物业分拆低于预期等。
荣盛发展 房地产业 2019-10-31 8.81 10.87 27.13% 9.05 2.72%
9.05 2.72% -- 详细
业绩总结:公司发布2019年三季报,前三季度共实现营业收入388.4亿元,同比增长27.1%;实现归属于母公司股东的净利润48.9亿元,同比增长30.7%。 业绩符合预期,毛利率保持稳定。前三季度公司收入业绩均稳步增长,增速符合预期,综合销售毛利率31.3%,相比中报小幅提升0.9个百分点。2017年以来公司销售均价呈缓步上涨态势,而拿地成本可控,未来结算毛利率依然有支撑。前三季度公司销售净利率12.4%,同比减少1.3个百分点,而归母净利率12.6%,同比提升0.4个百分点,主要由于前三季度少数股东损益同比大幅减少所致。前三季度公司管理费用率同比减少0.2个百分点,而财务费用率同比提升0.2个百分点,主因费用化利息增加所致。 销售稳步增长,回款率处于合理范围。前三季度公司实现销售额678.3亿元,同比增长14.0%,实现销售面积633.7万方,同比增长10.7%,累计销售均价10703元/平方米,同比增长2.9%,2019年全年公司目标销售金额1120亿元,对应增速为10.3%。同时前三季度公司销售商品、提供劳务获得现金482.9亿元,同比变化不大,四季度公司的销售和回款率值得关注。 三季度拿地略有放缓,土储规模保持适度。公司稳步拓展京津冀、长三角及珠三角城市群。2019年前三季度公司新增87个项目,新增规划计容建面831.7万方(相当于2018公司全年拿地面积的1.1X,但第三季度仅贡献177.5万方),其中新增权益计容建面814.3亿元,拿地权益比约为97.9%。总拿地金额为261.1亿元,占同期销售额的38.4%,权益总价259.2亿元。截止2019年上半年末,公司总土地储备4060万方,可满足公司3年左右的开发需求,预计全年拿地规模相比去年增长明显,土储结构持续优化。 净负债率同比显著降低,短期有息负债小幅上升。截至三季度末,公司有息负债总规模654.4亿元,同比增长24%,但总有息负债规模较2019年中期有小幅减少。三季度末公司净负债率98.7%,同比大幅减少了27.7个百分点,预计在年末还有一定的改善空间。 盈利预测与投资建议。预计2019-2021年EPS分别为2.17元、2.63元、3.18元,假定分红比例不变,目前股价对应的动态股息率为6.26%,我们维持“买入”评级,目标价10.87元不变。 风险提示:三四线销售增速放缓,资金回笼变慢等。
阳光城 房地产业 2019-10-28 6.61 8.17 11.16% 7.09 7.26%
7.67 16.04% -- 详细
业绩总结:公司2019年前三季度实现营业收入320.3亿元,同比增长23.5%;实现归母净利润22.5亿元,同比增长42.6%。 盈利能力小幅提升,收入稳步增长。公司前三季度联合营企业投资收益5.8亿元,增厚了公司利润,三季报的业绩增速相比中报提高了2个百分点,符合市场预期。前三季度,公司毛利率同比上升1.9个百分点至28.4%,净利率同比上升1.6个百分点为7.9%,期间费用率方面,公司销售费率同比上升1.2个百分点,财务费率同比下滑1.8个百分点。截至2019年三季度末,预收账款882.1亿元,较2018年末大幅增长了42%,未来公司可结转资源丰富。 销售保持强劲增长,销售单价略有回落。2019年前三季度,公司实现销售金额1502亿元,同比增长37.8%,分区域看,大福建、长三角、珠三角、京津冀及中部区域销售占比分别为18%、34%、9%、3%和36%,其中大福建和京津冀占比小幅缩减,长三角及中部区域占比有明显提升。2019年前三季度公司实现合约销售面积1206万平方米,同比增长48.4%,销售单价约12452元每平方米,较上年同期下降7.2%。2019年,公司计划供货约2600亿,销售目标1800亿元,截至三季度末已完成83%,完成全年销售目标确定性强。 拿地有所放缓,一二线土储占比高。2019年前三季度公司通过招拍挂、并购等方式一共获得48个项目,共计新增计容建面909万平方米,权益比74%,平均楼面价5238元/平方米,2019年拿地强度相较2018年全年有所下降,拿地有所放缓。截至上半年末,公司拥有计容土地储备面积4396万平方米,对应货值5467亿元,其中一二线货值口径占比85.9%,土地储备口径占比76.2%,平均楼面地价4322元/平方米。 负债率持续改善,负债结构持续优化。公司负债率方面有较大幅度改善。三季度末扣除预收账款的资产负债率为56.0%,净负债率同比减少约66个百分点,降到142%,而未来两年有望继续降低净负债率至100%以下。负债结构方面,公司短长期有息负债占比分别为28%和72%,较2018年全年43%和57%的结构有所优化。 盈利预测与投资建议。预计2019-2021年EPS分别为1.02元、1.28和1.74元。考虑公司业绩稳步释放,负债结构持续改善,维持“买入”评级,目标价8.17元不变。 风险提示:销售均价表现及回款低于预期,负债结构优化较为缓慢等。
万科A 房地产业 2019-10-28 26.81 33.57 20.50% 27.04 0.86%
28.70 7.05% -- 详细
业绩总结: 公司 2019年前三季度实现营业收入 2239.1亿元,同比增长 27.2%; 实现归母净利润 182.4亿元,同比增长 30.4%。 结算量稳步增长,盈利能力稳定。 2019年前三季度公司结算规模稳步增长, 其中地产开发业务结算金额 2125.7亿元,同比增长 26.9%, 结算面积 1455.0万方,同比增长 13.6%。 盈利能力维持稳定,前三季度公司综合毛利率、净利率分别为 36.0%和 12.8%,同比分别提升了 1.2和 0.4个百分点,地产业务结算毛利率 27.6%,同比变化不大,三项费率同比维持平稳。 由于部分城市地产市场调整,公司对个别项目进行存货跌价准备计提,前三季度公司计提存货跌价准备 11.4亿元,截至三季度末,公司存货跌价准备余额为 30.6亿元。 截至 2019年 9月末,公司已售未结算面积约 4474.3万方,对应合约金额 6363.4亿元,明年业绩保障程度较高。 销售稳步增长, 补充土储积极。 前三季度公司实现销售金额 4756.1亿元,同比增长 10.2%,实现销售面积 3061.6万方,同比增长 5.5%,销售均价 15535元/平方米,同比增长 4.5%,累计新开工面积 3243.4万方。拿地方面, 第三季度公司新增 62个项目,总建筑面积 1479.0万方,权益建筑面积 1155.3万方,拿地明显放量。 前三季度,公司累计新增 116个项目, 总建筑面积 2832.1万方,权益规划建面 2042.0万方,按权益金额计算 81%位于一、二线城市。总土储方面,公司在建总建面约 10587.8万方,权益建面约 6275.4万方,规划中总建面约 5594.2万方, 规划中权益建面约 3629.4万方。 短期偿债能力强,长期负债规模稳定,净负债率可控。 截至三季度末,公司总有息负债规模为 2306.3亿元,比去年同期减少 5%,其中长期有息负债 1678.0亿元,占比约为 74.0%,公司短期偿债能力强,截至三季报末,在手现金 1072.4亿元,对短期有息负债 628.3亿元的覆盖倍数为 1.7X,同时,截至三季报末,公司净负债率为 50%,同比 2018年三季度末维持稳定。 盈利预测与投资建议。 预计公司 2019-2021年 EPS 分别为 3.73元、 4.33元、4.96元。考虑公司基本面稳固提升, 物管、商业等子板块潜在分项估值贡献,给予公司 2019年 9倍估值,对应目标价 33.57元,维持“买入”评级。 风险提示: 销售或拿地低于预期、土地成本抬升明显等。
华夏幸福 房地产业 2019-10-24 29.08 39.86 48.34% 30.66 5.43%
30.66 5.43% -- 详细
结算规模大幅增长,费用控制卓见成效,盈利能力显著。前三季度公司实现营业收入643.2亿元(+42.5%),实现归属于上市公司股东净利润97.5亿(+23.7%),ROE 为25.2%,同比增加6.2个百分点。公司前三季度营业收入大幅增长,整体毛利率达到40.4%,归母净利率为15.2%,其中营收增长主要由于期内房地产开发业务结算增加,销售和管理费用率分别为1.82%和6.94%,同比大幅改善,分别下降1.0个和5.0个百分点。前三季度公司税金及附加支出49.6亿元,同比增加112%,主要由于是计提土增税增较多影响。截至2019年第三季度末,公司预收款项达1350.2亿元,预收账款/营业收入为2.1(远高于行业平均),业绩锁定性强。 销售回款率显著好转,环京以外区域销售占比过半。前三季度公司实现销售额1006.5亿元,销售面积911万方,经营回款631.4亿元,同比增长19.1%;第三季度单季度经营回款同比增长44.9%,销售回款率从去年同期的49%大幅跃升至今年的63%,销售面积同比增长44.3%,环比增长47.1%,销售金额同比增长47.2%,环比增长24.8%。从销售结构来看,环京以外区域业绩贡献占比提升,前三季度环北京外销售面积568.46万平,占比62.4%,比去年同期提升了16.3个百分点。第三季度,环京以外地区亦贡献了59.9%的销售面积(+12.7个百分点),其中,环郑州地区销售面积占比为25.7%,产业新城模式在全国化的布局取得初步成功。 土储明显放量,融资持续向好,未来可期。2019年前三季度,公司拿地总价292.6亿元,同比增长225.7%;公司新获取土地面积比上年同期增加71.9%,是2018全年新获取土地面积的1.35倍,公司规划计容建筑面积约为1109万平方米,资源方面的大力拓展奠定公司未来业绩的稳健增长。前三季度,公司通过项目层面的股权合作,引入超过100亿的少数股东权益,资本结构持续优化。三季报末公司在手存货2776亿元,同比增加9%,为后续推货提供充足资源。公司筹资性现金流入达939亿元,比去年同期增长66%。公司资产负债率84.9%,自中期的88.1%下降3.2个百分点,剔除预收后的资产负债率54.6%,杠杆水平可控,融资持续向好。 盈利预测与评级。预计2019-2021年EPS 分别为4.98元、6.74元、8.93元。考虑公司作为产业新城和环一二线开发商优质标的,给予公司 2019年8倍估值,对应目标价39.86元,维持“买入”评级。 风险提示:销售及园区结算回款低于预期等。
蓝光发展 房地产业 2019-10-22 6.60 8.12 21.19% 6.88 4.24%
6.98 5.76% -- 详细
事件: 近日公司发布公告 , 控股子公司四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司(简称“蓝光嘉宝”) 向香港联交所主板递交公开发行 H 股股票及上市申请并获香港联交所批准, 之后蓝光嘉宝于 2019年 10月 18日在香港联交所主板上市交易。 上市首日, 蓝光嘉宝上涨 15.0%, 按收盘价计算市值为 73.04亿港币。 蓝光嘉宝成功上市, 为母公司提供分项估值基础。 此次蓝光嘉宝 IPO 共计发行4291.6万股, 发行价为 37.0港币,净募资额为 15.9亿港元,发行完成后蓝光嘉宝股本增加至 1.7亿股, 公司间接共计持有蓝光嘉宝 1.2亿股,占发行后总股本的 67.5%。2018年蓝光嘉宝收入为 14.6亿元、净利润为 3.0亿元, 2016-2018年收入复合增速为 49.2%,净利润复合增速为 70.6%。 蓝光嘉宝顺利上市, 为公司提供了分项估值的基础。我们预计 2019年蓝光嘉宝实现净利润为 4.1亿元,按 25倍 PE 估值及控股比例计算,预计能为公司带来 69亿的分项估值增量。 蓝光嘉宝位居四川省物业服务 TOP1,盈利能力业内领先。 蓝光嘉宝 2019年位列中国物业服务百强企业第 11位,四川省物业服务百强企业第一位,是西南地区领先的物业服务企业。 截至 2019年 6月末, 蓝光嘉宝在西南地区及四川省的在管面积分别为 4261万方及 3419万方。截至 2019年 6月末,公司总在管面积为 6331万方,增长势头强劲。2018年蓝光嘉宝的毛利率、净利率分别为 33.2%和 20.5%,位居物业管理行业前列。 拿地结构明显优化、完成全年销售目标无虞。 2019年 1-8月,公司新增 38个项目,进一步扩大华东、华南区域新二线以及强三线城市的土储占比,新增计容建面 572.5万方,同比减少 33%, 拿地总地价 220.3亿元,同比增长 23%,平均楼面地价 4305元/平方米,同比增长 64%,拿地结构明显优化。 根据克而瑞数据, 2019年 1-9月公司销售金额 771亿元,同比增长 12%,实现销售面积828万方,同比增长 17%,已完成全年 1100亿销售目标的 70%。 盈利预测与投资建议。 预计 2019-2021年 EPS 分别为 1.15元、 1.79元、 2.29元。 考虑到公司土储结构优化、物业成功分拆上市,给予公司 2019年 7倍估值,目标价 8.12元不变,维持“买入”评级。 风险提示: 房产销售回款不及预期、融资不断收紧、蓝光嘉宝估值偏低等。
华侨城A 房地产业 2019-09-05 7.12 10.57 52.75% 7.42 4.21%
7.48 5.06%
详细
业绩总结:上半年,公司实现营业收入176.5亿元,同比增长20.0%,利润总额41.0亿元,同比增长23.2%,归属于上市公司股东净利润28.1亿元,同比增长40.0%。 收入业绩稳步增长,盈利能力稳中有升。2019年上半年,公司收入实现同比20%的增长,其中房地产开发业务实现结算金额121.3亿元,同比增长22.5%,旅游综合业务运营平稳,实现收入57.2亿元,同比增长22.5%,公司旗下酒店业务实现收入7亿元,同比增长7.0%。盈利能力方面,由于地产业务结算均价明显提升及土地成本优势显著,公司上半年结算毛利率高达80.6%,同比提升13.9个百分点,为行业领先水平。由于地产主业的提振,上半年公司综合毛利为65.4%,同比提升了8.7个百分点。归母净利率15.9%,同比提升了2.2个百分点。由于结算单价的提升,对应土地增值税率较高,2019年上半年公司营业税金及附加支出50.2亿元,占营业利润的28.4%,同比提升7.4个百分点,另外上半年公司管理费用率和财务费用率分别为6.1%和7.7%,分别同比提升0.7和0.8个百分点。 加速去化并重视现金回款,低成本获地能力强。根据公司公告,2019年上半年公司坚持“现金为王”,加快推盘速度,上半年累计签约销售、销售回款同比均大幅增长。上半年公司按照“以收定投”策略,以较低的成本储备了一批优质资源,共计新增18个项目,有12个以底价成交,新增土地储备仍以一线和二线重点城市为主,权益拿地金额181.4亿元,新增权益计容建面436.8万方,同比上升90.0%。 公司为文化旅游地产排头兵,实现优质文化IP利用。上半年北京欢乐谷五期、南昌玛雅乐园如期开业,重庆欢乐谷引入超期飞侠IP,实现优质IP利用的突破,总的来看,上半年七地欢乐谷接待游客人次同比有小幅增长,北京欢乐谷、武汉欢乐谷、重庆欢乐谷游客增幅均超10%。截止上半年末,公司共有19家景区、24家酒店和1家旅行社,累计接待游客1782万人次,同比持平。 盈利预测与投资建议。预计2019-2021年EPS分别为1.51元、1.85元、2.23元,考虑到公司信用优势明显且周转明显提速,给予公司2019年7倍估值,对应目标价10.57元,维持“买入”评级。 风险提示:业绩释放或低于预期、欢乐海岸可复制性或低于预期等。
招商蛇口 房地产业 2019-09-02 19.83 23.50 25.20% 20.58 3.78%
20.58 3.78%
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业绩总结:2019年上半年,公司实现营业收入总额166.87亿元,同比减少20.5%,实现归属于上市公司股东的净利润48.98亿元,同比减少31.2%。 收入结算存在短期不均匀,可结算资源充沛。2019年上半年,由于结转面积及结转单价同比减少,公司营业收入同比减少20.5%,而截止19年中期,公司预收账款895.7亿元,同比增长18%,可结算资源丰富,我们认为不必对未来结算规模过多担忧。盈利能力为业内领先,由于结转单价的减少,上半年公司毛利率为37.9%,同比下滑5.6个百分点,并由于同期投资收益有所下滑,上半年公司净利率32.4%,同比下滑5.6个百分点。并由于结转收入的同比不均匀,2019年上半年公司销售费用率和管理费用率分别为3.2%和4.1%,均同比提升1.2个百分点。 销售实现较高增长,稳步扩充土地储备,深圳大量优质土地储备稳步规划建设。2019年上半年,公司实现签约销售金额1011.92亿元,同比增长34.75%,销售增速亮眼并领跑行业;实现签约销售面积515.23万平方米,同比增长43.77%;实现销售均价19640元/平方米,同比回落6%。2019年上半年,公司通过招拍挂新增项目29个,扩充项目资源计容建筑面积383.31万平方米,一二线城市投资额占比近90%。同时,公司加大项目合作力度,完成深圳石岩艾美特、郑州马赛等项目的收购。8月18日,中央出台文件支持深圳建设成为中国特色社会主义先行示范区,而公司在大湾区的大部分资源聚焦在深圳,在蛇口自贸区、太子湾片区、前海妈湾片区、宝安空港新城的深圳国际会展中心等区域拥有大量待开发资源,这些优质资源正在有序规划并逐步开发建设。 财务结构稳健,净负债率及融资成本。公司在融资环境整体趋紧下公司信用优势凸显,截止2019年上半年末,公司有息负债总额为1384亿元,同比增长6.5%,净负债率仅为53%,相较于2018年末提升8个百分点,相较于18年同期降低20个百分点,整体净负债率小幅提升但处于可控区间,短期有息负债占比约为32%,与18年末持平,现金短债比1.7X,同比持平,短期偿债能力强。 盈利预测与投资建议。预计2019-2021年EPS分别为2.35元、2.80元和3.23元,考虑到公司在大湾区的土储优势和信用优势,给予公司2019年10倍估值,对应目标价23.50元,下调至“增持”评级。 风险提示:销售增长或低于预期、园区地产协同效应持续性或不强等。
中南建设 建筑和工程 2019-08-29 7.79 10.90 22.20% 8.41 7.96%
9.45 21.31%
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业绩总结:公司2019年上半年实现营业收入233.2亿元,同比增长52.3%;实现归母净利润13.1亿元,同比增长41.6%。 上半年结算规模大幅增加,盈利能力有待持续提升。上半年公司营业收入和归母净利润分别实现52.3%和41.6%的高增长,盈利能力维持稳定,截至上半年末预收账款为1283.3亿元,同比增长17%,公司未来可结算资源充沛,业绩具备保障。由于结算结构差异,上半年公司综合毛利率20.0%,同比下降2.3个百分点,上半年公司净利率为6.2%,同比下降0.5个百分点,考虑到公司未结算资源内含毛利率高于18年结算毛利率,预计全年结算毛利率、净利率将高于18年全年。 高增长后销售维持稳健增长,回款情况良好。2019年1-6月公司实现合同销售金额812亿元,同比增长24%,销售面积约645万平方米,同比增长24%,全年销售规模有望突破1800亿元。平均销售价格12594元/平方米,与上年基本持平,其中在一、二线城市销售面积占比约41%,销售金额占比约46%。同时,上半年公司经营性现金流入580亿元,为一年内到期有息债务的3.5倍,现金回款情况良好,经营风险可控。 上半年适当增加一二线城市资源占比,下半年拿地力度或持续增强。2019年1-6月公司新增27个项目,新进入济南、厦门、揭阳等城市,新增计容建面420万平方米。由于在济南、杭州、厦门、西安等二线城市核心区位增加较多资源,新增项目平均地价约6300元/平方米,比去年全年4300元/平方米的地价水平明显提高。截止2019年6月末,公司总土储4523万方,其中在建计容建面3214万平方米,未开工计容建面1309万平方米,总土储中一、二线城市面积占比约39%,三四线城市面积占比约61%。 总有息负债规模可控,短期偿债能力显著提升。截至2019年6月末,公司总有息负债规模为685.5亿元,但在类似销售规模的房企中处于低位,上半年末公司短期有息负债167.6亿元,占总有息负债的24%,较18年末减少了7个百分点,在手现金充沛,上半年末公司在手现金249.5亿元,现金短债比1.5X,较18年末显著提升。 盈利预测与投资建议。预计2019-2021年EPS分别为1.09元、1.90和2.45元。考虑到公司盈利能力和净负债率持续改善,维持“买入”评级,并给予公司2019年10倍估值,目标价10.90元。 风险提示:销售增速或低于预期,负债结构优化或较为缓慢。
华发股份 房地产业 2019-08-27 6.85 10.64 47.98% 7.52 6.82%
7.86 14.74%
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业绩总结:公司 发布 2019年半年报,上半年实现营业收入 142.2亿元 ( +50.8%),实现净利润 16.6亿( +24.9%), 实现归母净利润 13.8亿元( +2.8%) 。 毛利率大幅提升、 首次中期拟分红派息。 公司中期业绩整体表现平稳, 业绩增速明显低于营收的原因 1)高价盘结算比重提升导致 2019H1土地增值税同比增长 216.9%至 14.1亿; 2)销售费用和利息支出同比增幅显著高于营收增速; 3)去年同期有 5.7亿的联合营企业投资收益而报告期仅 0.2亿; 4)少数股东权益同比大幅增长至 2.7亿。考虑到上半年销售毛利率同比大幅提升 9.7个百分点至35.0%、四季度结算比例提升以及联合营投资收益在下半年确认, 预计公司业绩增长主要在下半年体现。 此外, 公司拟首次进行中期派息,每 10股派息 2元(含税) ,表现超出预期。公司可分配利润充裕,此后中期分红或成为常态。 销售逆势高速增长,明年货量依然充沛。 2019年上半年公司实现签约销售额435.9亿, 同比增长 72.2%, 实现签约销售面积 179.1万方,同比增长 62.0%。 上半年公司权益销售额排名在行业 TOP35,销售增速大幅超越同行及行业平均水平,实现逆势高速增长。公司布局一线及强二线,主打中高端改善型产品,上半年销售均价 24,345元每平米, 在 TOP35房企里面位居前列。 下半年公司新推货值多于上半年, 预计全年实现销售额 950亿( +63%)。 截止上半年末公司在建面积 1158.5万方, 同比增长 45.4%,公司目前土储转在建,在建转可售速度双双提升,这为明年的销售增长打下基础。 下半年拿地或提速, 大湾区积极储备城市更新项目。 报告期公司新开工 338.9万方, 相当于 2018年末公司留存的土储仅剩 411.1万方未开工。 考虑到上半年土地市场过热,公司拿地相对谨慎, 获取土地计容建面仅 97.2万方, 主要位于上海、 天津、 武汉、 珠海等核心城市, 下半年随着土地市场回归理性公司面临更多的拿地机会。 此外, 公司在大湾区的城市更新业务稳步推进, 除珠海外,公司已在广州、 深圳、 中山、 江门等城市积极储备城市更新项目。 盈利预测与投资建议。 预计公司 2019-2021年 EPS 分别为 1.56元、 2.19元和2.93元。考虑到公司周转速度加快、销售大幅增长、信用评级调升, 给予公司2019年 7倍估值,目标价 10.93元不变, 维持“买入”评级。 风险提示: 业绩表现或低于预期、 资金端收紧或影响销售表现等。
蓝光发展 房地产业 2019-08-26 6.09 8.12 21.19% 6.44 5.75%
7.48 22.82%
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业绩总结: 公司 ] 2019年上半年实现营业收入 145.4亿元,同比增长 81.5%;实现归母净利润 12.7亿元,同比增长 104.5%。 业绩略超市场预期, 盈利能力显著增强,费用率显著改善。 公司此前发布公告预计 2019H 业绩预计同比增长约 101%,截至 2019年上半年末,公司预收账规模为 617亿元, 公司可结算资源充沛,股权激励业绩目标将顺利达成。 盈利能力方面, 2019年上半年,公司毛利率、净利率分别为 29.4%和 10.4%,毛利率同比降低 3.0个百分点,净利率同比提升 2.5个百分点,销售和管理费用率持续改善, 期间费用率 11.9%,同比下降 4.5个百分点。 物业板块嘉宝股份实现营业收入 9.3亿元,同比增长 58.8%,实现净利润 1.87亿元,同比增长 108.0%,业绩增速靓丽。 销售稳步增长, 华东华中区域销售占比持续升高。 2019年上半年,公司实现销售金额 465.3亿元,同比增长 12.5%,权益销售额 349.5亿元,权益比约 75%。 分区域看,上半年华东、华中和成都区域销售超百亿分别实现 118.9、 114.7及106.4亿元, 而华东和华中区域销售金额分别同比增长 47.9%和 255.9%,成都区域销售规模同比减少 41.7%,销售占比逐渐向华东和华总区域倾斜。 上半年实现销售面积 514.8万方,同比大幅增长 34.0%。 拿地力度稳健,进一步扩大华东、华南投资占比。 2019年上半年,公司新增 28个项目, 新增计容建筑面积 678万方,上半年拿地面积同比持平,对应货值约800亿元,新增土储 61%位于新一线及二线城市, 38%位于强三线城市,同时,公司新增土储布局均匀, 进一步扩大华东、华南区域占比, 新增土储在滇渝、华中、北京和华东区域占比分别为 25%、 22%、 19%和 17%。 负债率维持稳定,短期偿债压力可控。 截至 19年上半年末,公司扣除预收账款后资产负债率 68.2%, 净负债率 104.5%,基本与 2018年末持平,负债率维持稳定。 截至 19年上半年末,公司有息负债总额 591亿元,短期借款约 142亿元,占总有息负债的 24%, 现金短债比 1.6X,短期偿债压力较小。 盈利预测与投资建议。 预计 2019-2021年 EPS 分别为 1.16元、 1.80元、 2.31元。考虑公司作为业绩高增长优质标的,给予公司 2019年 7倍估值,对应目标价 8.12元,维持“买入”评级。 风险提示: 销售回款不及预期、区域调控政策不断升级、融资不断收紧等
华夏幸福 房地产业 2019-08-20 26.56 39.86 48.34% 28.40 6.93%
30.66 15.44%
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业绩总结:公司发布2019半年报,报告期内实现营业收入387.3亿(+10.7%),实现归属于上市公司股东净利润84.8亿(+22.4%),ROE为21.3%,同比增加4.8个百分点。 业绩符合预期,预收账款有一定锁定性。报告期环北京以外区域收入同比增长96.5%达到148亿,带动了公司整体收入实现两位数增长。业绩增速明显超过收入增速的原因有1)产业新城业务结算占比提升,公司整体的销售毛利率从去年同期的45.7%上升到48.7%,带动净利率提升至22.2%;2)管理费用同比下降了17.1%;3)资产减值损失大幅改善,从去年同期的损失5.7亿到本报告期的损失冲回0.2亿。截止到2019年上半年末,公司预收账款达到1403亿。一定程度上锁定未来业绩。平安进驻时大股东承诺2019-2020年公司实现归母净利润不低于145亿和180亿,上半年业绩完成率近60%,全年业绩确定性强。 销售回款率显著回升、环京以外区域销售占比过半。上半年公司实现销售额645.3亿,同比虽然下滑19.8%,但销售回款率从去年同期的46%大幅提升至本报告期的62%。而且从销售结构来看,环北京以外区域的销售额为375.6亿,同比增长了16.8%(高于行业平均增速),占公司整体销售额比例从去年同期的39.9%大幅提升至于58.2%,结构性变化表现惊喜。产业发展服务方面,报告期新增签约投资额1051.5亿(+8.9%),环北京以外区域占比89.3%达到939.3亿(+20.2%),产业服务收入口径环京以外区域占比73.9%达到87.7亿(+96%)。 拿地略超预期,融资持续向好。公司坚持都市圈聚焦战略,打造“3+3+X”格局,重点布局10个都市圈。报告期内公司拿地金额同比增长69%,获取土地面积同比增长66%(已达到2018年面积的95%),从结构上看,新获取土地中68%位于环京以外区域(特别是长三角和环郑州区域),下半年公司拿地预算200亿,相比上半年大幅增长。报告期末公司总体土地储备计容建面6557万平米,其中在建2845万方,为公司明年的销售增长奠定基础。报告期公司新增融资632.6亿,期末公司货币现金551.9亿,安全性进一步提升。 盈利预测与评级。预计公司2019-2021年EPS分别为4.98元、6.74元、8.93元。考虑公司的商业地产板块有所突破,给予公司2019年8倍估值,对应目标价39.86元,维持“买入”评级。 风险提示:销售及园区结算回款低于预期、商业地产拓展缓慢等。
荣盛发展 房地产业 2019-08-16 8.20 10.87 27.13% 8.79 7.20%
9.27 13.05%
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业绩总结:公司发布2019年半年报,报告期实现营业收入243.6亿元,同比增长25.7%;实现归属于母公司股东的净利润29.4亿元,同比增长31.1%。 业绩增速符合预期,毛利率自高位小幅下滑。上半年公司收入业绩均稳步增长,归母净利润增速高于收入增速主要由于少数股东损益同比大幅减少。上半年公司销售毛利率30.4%,同比略有下滑,主因上半年项目结算成本小幅上升,2019年上半年公司结算均价约10803元/平方米(+39%),对应的单方结算成本约为7501元/平方米(+43%),而2017年以来公司销售均价呈缓步上升态势,而拿地成本可控,未来结算毛利率有支撑。同时,2019年上半年由于公司政府补助相关的其他收益减少(本期为0.38亿,而去年同期为3.02亿元)的影响,使得销售净利率减少2.4个百分点至11.8%。 “两横两纵三集群”布局,上半年拿地超预期。公司稳步拓展京津冀、长三角及珠三角城市群。2019年上半年公司在26个城市获得63宗地,新增规划计容建面654.2万方(相当于2018公司全年拿地面积的86.0%),同比增长62.4%。上半年公司在4-6月拿地计容建面589.7万方,对应平均土地楼面价3997元/平方米,主要分布在苏州、杭州、合肥、佛山、绍兴、南通等地,拿地能级明显提升,公司未来销售均价上行可期。截止2019年上半年末,公司总土地储备4060万方,可满足公司3年左右的开发需求,全年拿地规模预计相比去年翻倍,土储结构持续优化。 净负债率同比降低,位于合理水平。在拿地力度加强的情况下,公司有息负债总规模有所上升,截至上半年末,公司有息负债总规模677.6亿元,同比增长13%。使得2019年上半年末公司净负债率101.5%,相比2018年底上升14个百分点,但同比依然下降28.2个百分点。 上半年销售稳步增长,下半年推盘值得期待。上半年公司实现销售额465.8亿元,同比增长16.2%,上半年累计销售均价11019元/平方米,较上年末增长6.7%。2019年公司目标销售金额1120亿元,对应销售增速为10.3%,截至7月末已完成目标销售额的47.6%。上半年从销售结构来看刚性库存去化超过60%,表现良好,下半年特别是四季度公司推盘值得期待。 盈利预测与评级。预计2019-2021年EPS分别为2.17元、2.63元、3.18元,目前公司股息率为5.44%,给予2019年5倍PE,对应目标价10.87元,维持“买入”评级。 风险提示:调控政策收紧、销售增速放缓、资金回笼或变慢等风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名