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胡华如

西南证券

研究方向: 地产行业

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工作经历: 执业证号:S1250517060001,曾就职于国金证券和中国银河证...>>

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华夏幸福 房地产业 2019-08-20 26.56 39.86 44.79% 27.98 5.35% -- 27.98 5.35% -- 详细
业绩总结:公司发布2019半年报,报告期内实现营业收入387.3亿(+10.7%),实现归属于上市公司股东净利润84.8亿(+22.4%),ROE为21.3%,同比增加4.8个百分点。 业绩符合预期,预收账款有一定锁定性。报告期环北京以外区域收入同比增长96.5%达到148亿,带动了公司整体收入实现两位数增长。业绩增速明显超过收入增速的原因有1)产业新城业务结算占比提升,公司整体的销售毛利率从去年同期的45.7%上升到48.7%,带动净利率提升至22.2%;2)管理费用同比下降了17.1%;3)资产减值损失大幅改善,从去年同期的损失5.7亿到本报告期的损失冲回0.2亿。截止到2019年上半年末,公司预收账款达到1403亿。一定程度上锁定未来业绩。平安进驻时大股东承诺2019-2020年公司实现归母净利润不低于145亿和180亿,上半年业绩完成率近60%,全年业绩确定性强。 销售回款率显著回升、环京以外区域销售占比过半。上半年公司实现销售额645.3亿,同比虽然下滑19.8%,但销售回款率从去年同期的46%大幅提升至本报告期的62%。而且从销售结构来看,环北京以外区域的销售额为375.6亿,同比增长了16.8%(高于行业平均增速),占公司整体销售额比例从去年同期的39.9%大幅提升至于58.2%,结构性变化表现惊喜。产业发展服务方面,报告期新增签约投资额1051.5亿(+8.9%),环北京以外区域占比89.3%达到939.3亿(+20.2%),产业服务收入口径环京以外区域占比73.9%达到87.7亿(+96%)。 拿地略超预期,融资持续向好。公司坚持都市圈聚焦战略,打造“3+3+X”格局,重点布局10个都市圈。报告期内公司拿地金额同比增长69%,获取土地面积同比增长66%(已达到2018年面积的95%),从结构上看,新获取土地中68%位于环京以外区域(特别是长三角和环郑州区域),下半年公司拿地预算200亿,相比上半年大幅增长。报告期末公司总体土地储备计容建面6557万平米,其中在建2845万方,为公司明年的销售增长奠定基础。报告期公司新增融资632.6亿,期末公司货币现金551.9亿,安全性进一步提升。 盈利预测与评级。预计公司2019-2021年EPS分别为4.98元、6.74元、8.93元。考虑公司的商业地产板块有所突破,给予公司2019年8倍估值,对应目标价39.86元,维持“买入”评级。 风险提示:销售及园区结算回款低于预期、商业地产拓展缓慢等。
荣盛发展 房地产业 2019-08-16 8.20 10.87 27.28% 8.70 6.10% -- 8.70 6.10% -- 详细
业绩总结:公司发布2019年半年报,报告期实现营业收入243.6亿元,同比增长25.7%;实现归属于母公司股东的净利润29.4亿元,同比增长31.1%。 业绩增速符合预期,毛利率自高位小幅下滑。上半年公司收入业绩均稳步增长,归母净利润增速高于收入增速主要由于少数股东损益同比大幅减少。上半年公司销售毛利率30.4%,同比略有下滑,主因上半年项目结算成本小幅上升,2019年上半年公司结算均价约10803元/平方米(+39%),对应的单方结算成本约为7501元/平方米(+43%),而2017年以来公司销售均价呈缓步上升态势,而拿地成本可控,未来结算毛利率有支撑。同时,2019年上半年由于公司政府补助相关的其他收益减少(本期为0.38亿,而去年同期为3.02亿元)的影响,使得销售净利率减少2.4个百分点至11.8%。 “两横两纵三集群”布局,上半年拿地超预期。公司稳步拓展京津冀、长三角及珠三角城市群。2019年上半年公司在26个城市获得63宗地,新增规划计容建面654.2万方(相当于2018公司全年拿地面积的86.0%),同比增长62.4%。上半年公司在4-6月拿地计容建面589.7万方,对应平均土地楼面价3997元/平方米,主要分布在苏州、杭州、合肥、佛山、绍兴、南通等地,拿地能级明显提升,公司未来销售均价上行可期。截止2019年上半年末,公司总土地储备4060万方,可满足公司3年左右的开发需求,全年拿地规模预计相比去年翻倍,土储结构持续优化。 净负债率同比降低,位于合理水平。在拿地力度加强的情况下,公司有息负债总规模有所上升,截至上半年末,公司有息负债总规模677.6亿元,同比增长13%。使得2019年上半年末公司净负债率101.5%,相比2018年底上升14个百分点,但同比依然下降28.2个百分点。 上半年销售稳步增长,下半年推盘值得期待。上半年公司实现销售额465.8亿元,同比增长16.2%,上半年累计销售均价11019元/平方米,较上年末增长6.7%。2019年公司目标销售金额1120亿元,对应销售增速为10.3%,截至7月末已完成目标销售额的47.6%。上半年从销售结构来看刚性库存去化超过60%,表现良好,下半年特别是四季度公司推盘值得期待。 盈利预测与评级。预计2019-2021年EPS分别为2.17元、2.63元、3.18元,目前公司股息率为5.44%,给予2019年5倍PE,对应目标价10.87元,维持“买入”评级。 风险提示:调控政策收紧、销售增速放缓、资金回笼或变慢等风险。
保利地产 房地产业 2019-07-25 14.38 17.09 17.30% 14.71 2.29%
14.71 2.29% -- 详细
事件:公司发布半年度业绩快报,2019年上半年营业总收入约为711.6亿元,同比增长19.5%,较上年提升10.2个百分点营业利润同比增长39.3%,利润总额同比增长38.6%;归属于上市公司股东的净利润为103.5亿元,同比增长59.1%,较上年同期提升44个百分点。 业绩释放超预期,盈利能力进一步提升。上半年业绩增速高于收入增速主要由于:(1)结转项目单价提升,公司2018年和2019年一季度毛利率分别为32.5%和39.8%,预计2019年上半年毛利率较2018年有显著提升;(2)结算项目投资收益的增加;(3)上半年结转项目权益比例提高,归母净利润占比显著提升。截至今年一季度末,公司预收账款为3262.7亿元,对2018年全年收入的覆盖比例为1.7倍,未来可结算资源充沛。 公司坚持深耕一二线城市,二季度拿地明显增多。2019年上半年公司拿地力度小于去年同期,新增土地储备44个,土地总地价532.8亿元,其中权益占比81.7%,新增计容建面820.7万方,同比减少45%,其中权益建面659.1万方,权益占比为80.3%。从拿地节奏看,2019年1-6月公司拿地项目数量分别为2个、8个、4个、5个、11个和14个,5、6月拿地力度明显增强。上半年公司拿地主要集中在核心一二线城市,例如上海、合肥、南京、重庆、青岛大连等城市,另外在一些强三线城市例如莆田、东莞、进化、常州、清远等城市。总的来看,公司上半年在一线、二线和三四线拿地金额分别为112亿元、311亿元和107亿元,一二线占比高达80%。 销售稳步增长,下半年增加销售推盘量。2019年上半年,公司实现销售面积1636.5万平方米,实现销售金额2526.2亿元,同比分别增长12.6%和17.3%,销售均价为15437元/平方米,同比小幅增长5.5%。上半年公司主要推盘月份在二季度,二季度月均销量312亿元,6月单月实现409.6亿元。公司2019年一季度新开工面积997万方,在建面积9181万方,分别同比增长51.3%和38.9%,随着二季度拿地项目的增多,我们预计上半年新开工面积会进一步增加,下半年推盘量有望显著增加。 盈利预测与投资建议。我们上调公司业绩增速,预计2019-2021年EPS分别为2.01元、2.49元和3.08元,当前股价对应PE分别为6.7倍、5.5倍、4.4倍。给予公司2019年8.5倍估值,对应目标价17.09元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产市场收紧,资金成本上升。
蓝光发展 房地产业 2019-07-15 6.17 8.14 35.67% 6.53 5.83%
6.53 5.83% -- 详细
公司进入业绩加速释放期, 2019H 业绩预计同比增长约 101%。 公司发布公告,预计公司 2019年上半年实现归母净利润与上年同期相比,将增加约 62,511万元左右,同比增加约 101%左右。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润与上年同期相比,将增加约 59,012万元左右,同比增加约 98%左右。 2019年上半年业绩大幅增长的主要原因是随着 17、 18年公司销售高增长,公司结转规模大幅增长, 公司已进入业绩释放期,截至 2019年 Q1,公司预收账规模为563.7亿元,我们认为公司可结算资源充沛,股权激励业绩目标将顺利达成。 拿地力度不减, 权益比提升, 平均楼面地价有所上升。 2019年上半年,公司新增 32个项目, 拿地布局较为均匀, 进一步扩大华东、华南区域新一线、新二线以及强三线的土储占比, 新增土地总占地面积 263.1万方,同比增长 25%,新增计容建筑面积 506.1万方,同比增长 19%,新增权益建筑面积 382.5万方,同比大幅增长 40%,权益比为 76%,较上年同期的拿地权益比 64%提升了 12个百分点。同时,上半年公司拿地总地价为 184.6亿元,同比大幅增长 81%,权益地价为 145.1亿元,同比大幅增长 104%,平均楼面地价 3647.6元/平方米,同比增长 51.7%。 “东进南下”战略使全国布局纵深,华中、华东区域销售占比有望显著提升。 根据克而瑞的数据, 公司 2019年 H1销售金额达 483亿元,同比增长 10%,实现销售面积 529万平米,同比增长 11%,我们预计公司全年销售额在1000-1200亿之间。 根据公司一季报披露的数据, 2019年 Q1公司在成都区域销售占比显著降低,而在华中区域及华东区域的销售占比分别从 2018年的 18%和 20%上升到了 24%和 29%, 2019年一季度公司在成都及华东区域的销售占比达到持平, 东进南下的全国化均衡布局得以突破。而根据 2019年一季报披露的开工数据,成都区域的开工面积在 2018年占比 38%,在 2019年下降至 10%。 而华中、滇渝以及北京区域新开工面积分别从 2018年的 25%、 10%、 6%上升至 2019年一季度的 30%、 17%、 31%。 盈利预测与投资建议。 预计 2019-2021年 EPS 分别为 1.16元、 1.80元、 2.31元。考虑公司作为业绩高增长优质标的,给予公司 2019年 7倍估值,对应目标价 8.14元,维持“买入”评级。 风险提示: 房产销售回款不及预期、区域调控政策不断升级、融资不断收紧等。
华夏幸福 房地产业 2019-06-26 30.02 38.35 39.30% 32.30 7.59%
32.30 7.59% -- 详细
事件:公司控股股东为公司提供永续债权资金支持,公司控股股东华夏幸福基业控股股份公司(华夏控股)拟向公司提供18亿元永续债权资金用以补充流动资金。 大股东完成提供资金支持承诺,加权融资成本有待进一步改善。公司控股股东华夏控股,拟以永续债权的方式向公司提供18亿元资金支持用以补充流动资金,永续债无固定期限,用途灵活便捷,有利于公司业务开展与资金调配,这也呼应了此前大股东“愿意将股权转让价款扣除部分还款后向上市公司提供资金支持”的承诺。公司有权在该笔永续债投放满三年年后根据公司需求和市场状况选择偿付该笔债权,资金投入第1-3年利率为6%/年,第4-5年利率为10%/年,自5年之日起利率为12%/年,未来利率维持12%/年不变。2019年,公司共计发行10亿元公司债,票面利率5.5%,期限为5年;共发行16.3亿美元境外债,加权票面利率8.2%;共计发行超短融25亿元,票面利率为5.5%。而2018年末,公司加权融资成本为6.42%,其中银行贷款的平均利息成本6.15%,债券平均成本为6.22%,信托、资管等其他融资的平均利息成本7.41%。 下半年拿地计划约为200亿元,总杠杆可控。2019年1-5月,公司共计拿地46块,占地面积共162.0万平方米,同比增长13.1%,总成交金额59.3亿元,同比减少17.8%,今年1-5月拿地计容建面约为250.6万方,拿地项目多位于廊坊、大厂、新郑、香河及嘉兴等园区。6月20日,公司通过了《关于公司2019年下半年购买经营性用地预计额度的议案》,决定为提高经营决策效率,公司下半年拿地成交金额总计不超过200亿元。而根据克而瑞统计的数据,公司5月单月销售环比小幅增长,5月实现销售额109.9亿元,环比增长9.8%,同比减少9.2%,2019年1-5月,公司累计销售516亿元,同比减少26.4%。 持续与平安深入合作,大力拓展商业不动产。在新的发展模式上,公司今年将加速开拓园区内商业轻资产模式,轻重资产结合,同时公司也将逐步受托平安不动产进行商业不动产管理,持续在不动产等新业务领域保持探索。 盈利预测与评级。预计2019-2021年EPS分别为4.98元、6.73元、8.92元。考虑公司作为产业新城和环一二线开发商优质标的,给予公司2019年8倍估值,对应目标价39.86元,维持“买入”评级。 风险提示:销售及园区结算回款或低于预期等。
金地集团 房地产业 2019-05-02 11.16 14.21 15.06% 12.11 3.42%
13.05 16.94%
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业绩总结:公司2018 年实现营业收入507.0 亿元,同比增长34.6%,实现归母净利润81.0 亿元,同比增长18.4%;2019 年一季度实现营业收入111.2 亿元,同比增长61.2%,实现归母净利润15.0 亿元,同比增长36.9%。 盈利能力为业内领先,高毛利可持续性强。2018 年公司毛利率为43%,同比提升了8 个百分点,而净利率为24%,同比下滑1 个百分点,主要由于以下三个原因。(1)2018 年度公司资产减值损失9.6 亿元,主要为存货跌价准备及坏账损失所致;(2)2018 年度对联合营企业的投资收益29.3 亿元,同比减少37%; (3)公允价值变动收益3.4 亿元,同比减少54%。2019 年一季度,公司结算规模也有非常明显的提升,一季度公司结算毛利率为37%,同比提升3 个百分点,净利率为17%,同比持平,主要由于2019 年一季度有效所得税率为27%, 同比提升10 个百分点。 销售稳步增长,继续加大一线及强二线投资。2018 年公司实现销售金额1623.3 亿元,同比增长15.3%,销售均价18493 元每平方米,同比持平,2018 年公司新开工1555 万方,同比增长79%。2019 年公司继续在现有城市深耕,公司在上海、北京、广州、武汉等十几个一二线城市市场排名位列前十,平均开盘周期10.8 个月,2018 年获取的项目有17 个实现当年开盘。拿地方面,2018 年公司共计拿地1072 万方,同比下滑21%,对应91 个项目,新进入合肥、太原、厦门长春、哈尔滨、石家庄、清远、南通等9 个城市,总投资额1000 亿元, 一、二线城市总投资额占比分别为25%和43%。截至2018 年末,公司总土地储备约为4400 万方,其中一二线城市占比约为83%,总权益土地储备约为2300 万方。 融资成本安全可控,具备较强的安全边际。在2018 年融资收紧的情况下,2018 年公司全年综合融资成本仅为4.8%,净负债率为57.4%,债务期限结构优质, 长期负债占全部有息负债比重为81.9%。 盈利预测与评级。预计2019-2021 年EPS 分别为2.13 元、2.65 元、3.08 元, 未来三年归母净利润将保持20%的复合增长率,考虑到公司为一二线优质标的, 给与公司2019 年7 倍PE,对应目标价14.91 元,维持“买入”评级。 风险提示:管理费率或进一步提升,全年销售及业绩释放或低于预期等。
保利地产 房地产业 2019-04-18 13.83 16.60 13.93% 14.23 -1.18%
13.96 0.94%
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事件:公司发布年报,2018年实现营业收入1945.6亿元,同比增长32.7%;实现归属于上市公司股东净利润189.0亿元,同比增长20.9%; 业绩符合预期,毛利率稳中有升。2018年公司各项财务指标均好,盈利能力稳中有升,2018年项目结算得益于公司在华南和华东片区结算单价的显著提升,综合毛利率同比增长1.45个百分点为32.5%,净利率为13.4%,与上年度持平。在期间费用率方面,销售费用率同比提升0.4个百分点为3.0%,在业内维持在低位,财务费用率同比下降0.3个百分点为1.3%,公司作为龙头地产央企资金成本低,融资优势凸显。另外,2018年公司根据市场状况计提存货跌价准备23.5亿元,占利润总额的约6.6%。 销售稳步增长,华南片区销售亮眼。2018年公司实现签约销售额4048.2亿(+30.9%),销售面积2766.1万方(+23.4%),全年一二线城市以及六大核心城市群为销售主要贡献区域,占比为77%,其中华南片区销售亮眼,珠三角实现销售额1170亿元,同比增长24%,全国签约超过百亿的城市有12个,其中广州签约实现400亿元,佛山、北京超过250亿元。在回款方面,2018年公司实现较好的现金回笼共计3562亿元,回款率约为88%,在2018年资金收紧的背景下同比提升2个百分点,项目操盘运营能力强。 新拓土储一二线为主力,或持续受益城市群发展。2018年公司新增拿地计容建面为3116万方,拿地金额1927亿元,楼面单价为6186元/平方米。2018年新拓土地中一二线面积占比为61%,三四线半数位于长三角及珠三角两大城市群,土储质量优异。截至2018年末,公司在100个城市土地储备约为19544万方,其中在建占比为53.2%,待开发占比为46.8%,待开发土储中一二线城市占比高达60%,城市群及三四线占比为30%。 财务结构稳健,净负债率进一步降低。在2018年融资环境趋紧背景下公司信用优势凸显,2018年新增50亿中票、10亿美元债以及15亿永续中期票据。2018年末公司净负债率同比下降5.8个百分点为80.6%,年末有息负债总额为2636.6亿元,一年内到期的仅占18.5%,综合成本为5.0%,同比上浮了0.2个百分点。 盈利预测与投资建议。预计2019-2021年EPS分别为1.92元、2.43元和3.00元,当前股价对应PE分别为7倍、6倍、5倍。给予公司2019年9倍估值,对应目标价17.28元,维持“买入”评级。 风险提示:销售增长或低于预期。
蓝光发展 房地产业 2019-03-21 6.91 8.91 48.50% 8.47 17.64%
8.13 17.66%
详细
事件:公司发布年报,2018年实现营业收入308.2亿(+25.5%),实现归属于上市公司股东净利润22.2亿(+62.9%),加权ROE达到17.1%,相比2017年增加了4.3个百分点,拟每10股分红2.6元。 业绩符合预期,净利率提升明显。2018年1月9日公司发布的股票期权激励计划实施考核管理办法中,激励对象的核心行权条件就是公司在2018-2020年归属于上市公司股东扣除非经常性损益后的净利润分别不低于22、33和50亿,公司2018年扣非后的业绩在24.7亿,无论是归母净利润还是扣非后净利润均符合此前业绩预告的范围,符合市场预期。2018年公司净利率为8.1%,相比前一年提升了3.0个百分点,主因结算毛利率的提升所致(提升了2.7个百分点)。报告期末公司的管理费率和销售费率相比2018年中有改善,但相比2017年依然有微弱增长,财务费率也从2017年的1.7%小幅攀升至1.89%。 销售大幅增长,2019年增速依然可期。2018年公司公告实现的合约销售额855亿,增长47%(对比公司在2018年前三季度披露的671亿元,同比增长52.0%,年度数据略低于预期,也低于克而瑞披露的1042亿),销售均价10661元,同比约增长11.7%。公司销售权益比在72%左右,与万科、保利等龙头房企权益比相当。2019年预计公司推盘规模在1900-2000亿规模,有望实现销售金额1200亿,相当于40%的增长。 拿地超出预期,2019计划依然激进。公司在2018年新增土地建面约1496万方,对应货值约1800亿,相比2017年大幅增长157%,新增土地储备平均楼面价约3100元每平米,相当于2018年销售均价的29.1%,拿地成本可控。公司持续深耕西南、长三角、大湾区等核心城市群以及战略城市,拿地不断纵深化,目前已经进驻60个城市。2019年计划权益拿地金额约500亿,同比增速超过50%,拿地计划依然激进。 盈利预测与评级。公司旗下嘉宝股份在港上市可期,嘉宝股份2018年实现规模净利润2.89亿,对标H股同规模上市公司估值约80亿,公司权益市值约70亿,预计2019-2021年EPS分别为1.16元、1.80元和2.30元。我们给予公司2019年8倍估值,对应目标价9.28元,维持“买入”评级。 风险提示:调控政策升级、融资收紧;销售回款或不及预期、物业分拆或进展缓慢等。
阳光城 房地产业 2019-03-20 8.59 -- -- 8.85 2.08%
8.77 2.10%
详细
事件:公司发布年度报告,2018年实现营业收入564.7亿元,同比增长70.3%; 实现归属于上市公司股东的净利润30.18亿元,同比增长46.4%; 规模稳健增长,盈利能力回升可期。2018 年公司营业收入实现较大幅度增长, 主因结算金额564.7 亿元,同比增长72.9%。报告期内,公司毛利率同比上升1 个百分点为26.1%,而财务费用率同比上升0.7 个百分点以及计提存货跌价损失4.32 亿元平滑了毛利率的小幅提升,净利率同比维持稳定为6.9%。公司可结算资源丰富,2018 年末预收账款621 亿对应860 亿销售额其中长三角、珠三角、大福建占比较高,分别为21.49%、16.16%、8.24%。 销售维持高增长,销售单价显现回落。2018 年公司积极应对短期市场压力,加强销售,以价换量,实现销售金额1628.6 亿元,同比增长77.9%,其中权益销售额占比72.7%,权益销售金额1183.3 亿元。报告期内,销售商品、提供劳务收到的现金793.6 亿元,销售回款率约为80%。2018 年公司实现合约销售面积1266.4 万平方米,同比增长92.1%,而销售单价约12859.96 元每平方米,较上年同期下降7.35%。展望2019 年,在市场不确定性较强的情况下,公司销售目标1800 亿元,对应供货总计约为2600 亿左右,供货较充裕。 2018年下半年拿地节奏放缓,总土储充足。2018年公司通过招拍挂、并购等方式一共获得80个项目,共计新增计容建面1333万平方米,同比下降34.1%,新增货值约1192.6亿元,与上年同期相比,拿地强度相对下降。截至报告期末, 公司拥有计容土地储备面积总计4418 万平方米,对应货值5494亿元。 去杠杆初见成效,负债率持续改善。公司负债率方面均有较大幅度改善,扣除预收账款的资产负债率为60.8%,同比减少6 个百分点,净负债率同比减少约70 个百分点,为182.2%,而未来两年有望继续降低净负债率至100%以下。另外,在行业整体融资成本抬高的情况下,2018 年公司融资成本得到有效控制, 整体平均融资成本7.94%。同时,2018 年公司经营性现金流为218 亿元,连续两年为正,同比大幅增长147.5%,未来公司的稳定扩张具备较强支撑。 盈利预测与评级。预计2019-2021 年EPS 分别为1.02 元、1.28 和1.74 元。考虑公司土储货值充裕,盈利能力和杠杆比率持续改善,维持“买入”评级。 风险提示:销售增速或低于预期,负债结构优化或较为缓慢。
新城控股 房地产业 2019-03-13 35.48 -- -- 46.84 26.56%
44.91 26.58%
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投资要点 业绩总结:公司发布2018年度报告,年度实现营业收入 541.33 亿元,同比增长33.6%;实现归属上市公司股东净利润104.9 亿元,同比增加74%。 盈利能力稳步提升,销售净利率大幅增长。2018 年公司营业收入实现可观增长, 全年结算金额700.8 亿元,同比大幅增长30.4%。随着结算均价同比增长15.3% (12196 元/平方米)以及综合体销售毛利率的提高,综合毛利率同比增加1.1 个百分点至36.7%。2018 年公司销售净利率大幅度提升7 个百分点为22.6%, 主要由于(1)实现投资收益22.7 亿元,此项在2017 年为5.4 亿;(2)商业地产公允价值变动收益28.0 亿元。2018 年公司财务费用率同比上升0.7 个百分点为1.6%,或因短期借款同比增长203%所致,另外,2018 年公司计提存货跌价准备2.6 亿元,该项在上年度仅为0.3 亿。在商业地产方面,实现较快速度扩张,2018 年公司实现租金等收入21.16 亿,同比增107.44%,平均出租率98.8%, 2018 年新开业吾悦广场19 家,累计开业42 家,已开业面积共计390.40 万方, 同比增长72.25%,在建和拟建的在综合体72 个,未来增速有保障。 2018 年销售和拿地均亮眼,销售单价和拿地单价出现回落。2018 年公司实现销售金额2211 亿元,同比大幅增长74.8%,销售增速在TOP10 房企处于领先。全年销售单价12201 元/平方米,同比下滑10.4%。拿地扩张方面,在2018 年下半年房企拿地趋于谨慎的情况下,公司拿地力度依旧不减,2018 全年公司新增计容建面约4773.2 万方,同比增长40.8%,其中商业项目占比高达40%。总拿地金额1112 亿元,基本与上年持平,而拿地单价2330 元/平方米,同比下滑26.6%。 短期偿债压力较小,总体融资能力突出。截至报告期末,公司平均融资成本6.47%,较上年提升了1.15 个百分点,主要由于公司在原有融资模式基础上拓宽了融资渠道,通过银行间市场发行票据、超短融、ABS 以及公司债和境外债券募集资金约222 亿元,而由于公司销售回款良好,中短期偿债压力较小,截至2018 年末净负债率约为35%,偿债压力处于可控区间。 盈利预测与评级。预计2019-2021 年EPS 分别为5.69 元、7.54 元、9.51 元, 未来三年归母净利润将保持27%的复合增长率,维持“买入”评级。 风险提示:销售增速放缓,土地获取难度加大,资金回笼或变慢等风险。
荣盛发展 房地产业 2019-01-30 8.73 10.09 18.15% 10.69 22.45%
12.60 44.33%
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事件:公司发 布2018年业绩快报,实现营业收入566.5亿元,同比增长46.4%; 归属于母公司所有者净利润76.6 亿元,同比增长33.0%。 业绩符合预期,毛利率较高。公司2018年营收和归母净利润实现稳定增长,得益于公司地产业务规模扩大、可结算项目增加,并且着力实现全国化布局,目前公司版图已延伸至12个省市的40余个城市,有效对冲区域风险。公司三季报披露,预计2018全年归母净利润变动幅度20%-40%,变动区间69.1亿-80.7亿,而根据业绩快报,公司实际实现营业收入566.5 亿元,同比增长46.4%; 归母净利润76.6 亿元,同比增长33.0%。此外,前三季度财报显示,公司实现毛利率32.2%、净利率13.7%,较上年同期分别上涨了3.7 个百分点及下降了0.1 个百分点。经营活动产生的现金流量净额87.6 亿元,而上年同期为负的75.7 亿元,公司偿债能力持续增强。据业绩快报披露,公司2018 年末资产负债率83.9%,较2017 年末下降了0.8 个百分点,公司财务状况良好。 销售超额完成,去化率有所回升。2018年全年公司销售目标是880亿,目前超额完成115.4%。公司累计实现签约面积983.4万平方米,同比增长54.7%;累计签约金额1015.6亿元,同比增长49.5%,销售均价10328元/平,同比下降3.4%。从销售结构来看,目前依然以北方区域为主,河北省仍是公司主要收入来源,未来公司将加大华南区域布局力度,全国布局将更加均衡,有助于实现规模化增长。四季度公司去化率较三季度有所回升,在60%左右,整体去化率良好。 拿地谨慎,土储充裕。2018年公司新增土地储备计容建面791.6万方,仅完成年初计划1500万方的52.8%,较上年下降了28.6%,主因三季度市场环境趋紧,公司提高拿地标准,在融资水平下降的情况下公司更注重回款。公司2018年共支付土地权益价款176.0亿元,平均楼面价2192元/平。目前公司土地储备3300万方左右,土储充裕可供3年左右开发,未来将在二线及强三线的重点城市进一步布局。 盈利预测与评级。预计2018-2020 年EPS 分别为1.76 元、2.12 元、2.83 元, 对应PE分别为5倍、4倍、3倍,维持“买入”评级。考虑到公司稳健的业绩增长,财务安全性明显提升,参考行业内可比公司平均PE,给予公司2019年5倍PE,目标价10.60元。 风险提示:销售和业绩释放不及预期。
保利地产 房地产业 2019-01-16 11.78 -- -- 13.43 14.01%
15.08 28.01%
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事件:公司发布业绩快报,2018年实现营业收入1936.3亿(+32.3%),归属于上市公司股东净利润188.0亿(+20.3%)。 全年业绩符合预期,保持稳健增长。公司2017年业绩增速为25.8%,2018年三季报业绩增速为16.0%,当时市场对公司的业绩预期有一定下调,总体上2018年20%的业绩增速符合市场预期。由于结算权益比例走低,公司利润总额的增速高于业绩增速18个百分点。扣非后净利润增速低于业绩增速3.1个百分点,主因代理公司重组带来了部分的非经常性损益。考虑到公司2017年和2018年销售额分别有47.2%和30.9%的增速,我们保守判断2019年业绩增速依然维持在20%以上。 销售完美收官,回款率好于预期。2018年12月,公司实现签约销售额365.3亿元,同比增长4.5%;2018全年实现签约销售额4048.2亿元,同比增长30.9%;全年累计实现签约面积2766.1万方,同比增长23.4%;销售均价14635元每平方米,同比增长6.1%。2018年公司新推盘当月去化率有所下降,2017年为73.1%,2018年为64.4%,12月去化62.4%,相比11月有所反弹,与公司年底冲业绩有一定关系。公司在2018年累计可售去化率为83.6%,比17年下降3pct。年末已推未售货值990亿。2018年公司全口径回笼资金3536亿,回笼率88%,比2017年的86%高出两个百分点。 投资强度有所控制,2018年下半年拿地明显减少。公司在2018年下半年适当控制了拿地的投资强度。2018年累计拓展规模相当于17年的70%左右,共获取132个项目,3116万方,合同价格1927亿,权益比在68%左右,权益地价1256亿。相比销售回款的比例在40%多,远低于17年。 融资成本安全可控,信用优势明显。截止到2018年末公司有息负债约2650亿,综合融资成本约5.03%,净增负债约为661亿。全年公司预收账款超过3000亿,资金状况良好。公司的央企信用优势和良好的回款情况有助于在行业下行期获得更多的市占空间。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为1.59元、1.91元和2.34元,当前股价对应PE分别为7倍、6倍、5倍,维持“买入”评级。 风险提示:销售回款或不及预期等。
新城控股 房地产业 2019-01-14 24.73 -- -- 30.78 24.46%
46.84 89.41%
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事件:公司发布2018年12月份及四季度经营简报。 销售额超2千亿,增速TOP10房企第一。公司2018年12月实现销售金额225.3亿元,同比增长6.4%,环比增长30.8%,实现销售面积220.8万方,同比增长41.1%,环比增长52.2%,销售均价10205元/平。公司1-12月实现销售金额2211.0亿元,同比增长74.8%,实现销售面积1812.1亿元,同比增长95.2%,销售均价12201元/平。公司2018年销售目标1800亿,在当前市场环境下仍然超额完成销售目标,在克而瑞排行榜中销售额排名第八,同比增速在TOP10房企中位列第一,远超主流房企20%-30%的平均增速。2018年下半年以来,公司持续大力推盘,加上可售货值分布区域去化良好,在大多数主流房企增速下滑的情况下,公司有3个月增速超过200%。 拿地稳健土储充裕,试水养老和教育。公司12月拿地受高基数影响,面积增速下滑明显。新增计容建面291.3万方,同比下降47.6%,环比增长38.7%,支付权益价款149.8亿,同比增长56.9%,环比增长334.2%,拿地均价5274元平。权益价款增速远超计容建面增速的原因为,公司试水养老和教育用地,12月购入北京一宗土地用途涉及养老的地块,另购入南京一宗土地用途涉及幼托的地块,楼面价分别为22385元/平和15802元/平,权益均为100%。公司2018年共新增计容建面2536万方,同比增长0.8%,支付权益价款677亿元,同比增长10.3%,由于公司2017年拿地扩张积极(计容建面同比增长122%),在当前主流房企拿地持续谨慎的情况下,公司拿地依然较为积极。根据我们估算, 公司2018 年末总土地储备近7500 万平方米,按销售均价12201 元每平米估算在手货值约9 千亿,可供4-5 年结算。 住宅商业双轮驱动,租金收入大幅提升。商业地产表现持续亮眼,目前综合体的销售面积占比总销售面积已达30%左右。吾悦广场租金收入贡献继续大幅增长,四季度租金及管理费收入7.3亿,环比增长28%。2018全年租金及管理费收入21.6亿,同比增长103%,平均出租率99%。目前已开业吾悦广场达42家,较上半年新增16家,在建及拟建的吾悦广场达38家,预计未来租金和管理费收入将继续快速增长。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为3.96元、5.49元、7.12元,对应PE为6/4/3倍。考虑到公司销售增速超越同行,维持“买入”评级。 风险提示:销售增速放缓,土地获取难度加大,资金回笼或变慢等风险。
招商蛇口 房地产业 2019-01-14 17.56 -- -- 20.09 14.41%
24.57 39.92%
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事件:公司发布2018年12月销售及近期购得土地使用权情况。 单月销售同比环比高增长,单月销售额突破200亿元。2018年12月,公司实现销售金额217.7亿元,同比增速创下半年新高,为113.9%,环比达36.9%;2018年12月实现销售面积115.7万平方米,同比增长78.7%,环比增长40.3%,销售单价为18808.6元/平米,略低于全年平均水平21008.7元/平米。就单月数据来看,2018年下半年随着公司推盘量增加,下半年单月销售整体好于上半年,12月单月创下半年新高,单月销售突破200亿元。 2018年销售额突破1700亿元,全年拿地力度不减上年。从累计销售数据来看,2018全年实现销售金额1705.8亿元,同比大幅增长51.3%,实现销售面积827.4万平方米,同比大幅增长45.1%。单月拿地方面,12月单月通过招拍挂方式新增7个项目,对应计容建筑面积115.72万方,权益地价43.52亿元,权益比52.3%。总的来看,2018年全年公司通过招拍挂方式新增项目76个,权益拿地金额576.0亿元,新增计容建面1248.9万方,同比增长22%,拿地力度不减上年,2018年拿地面积比销售面积的值为1.5,未来可售货值充沛。2018年新增土地楼面价8696.8元/平米,占累计销售单价20618.1元/平米的42.2%,拿地单价较低,土地成本可控,央企资源优势凸显。 前海土地整备协议落地,潜在优质土储静待开发。2018年12月24日,深圳规土委、前海管理局、招商蛇口及其他相关方签署《土地整备协议》,明确了前海土地整备的实施方式、评估价值和土地使用权置换方案等。评估方案将原规划130亿元的土储,重新评估值925亿元由招商局集团享有40%的权益,并由公司全部并表操盘运营。重新规划后土储为商业和住宅的经营性用地为主,前海板块今后将成为公司于深圳重要的核心资产。同时,公司在漳州、烟台、上海、揭阳等区域的产城联动、港城联动项目均处积极开发阶段,我们看好公司未来核心资源的持续变现。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为1.81元、2.31元和2.80元,当前股价对应PE分别为10倍、8倍、6倍,考虑公司优质资源及超高增速,继续维持“买入”评级。 风险提示:销售增长或低于预期、园区地产协同效应持续性或不强等。
阳光城 房地产业 2018-12-11 5.60 7.33 14.89% 5.87 4.82%
8.00 42.86%
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事件:公司发布11月份经营情况公告。 销售维持高增长,去化率高。公司1-11月份累计销售金额1330.9亿元,权益销售金额1002.2亿元,累计销售面积1007.8万平米,权益销售面积741.6万平米,销售均价13205元/平。参考克而瑞每月公布的销售数据(公司2018年8月才开始发布月报),公司累计销售金额同比增长73.0%,累计销售面积同比增长42.4%。公司前11月增速虽然较前值回落近8个点,但依然维持一个较高的增速。我们此前预测公司2018年推盘量约2000亿元,按照保守估计近六成去化率,预计全年销售额有望突破1200亿元,但截至9月,公司销售额已突破千亿,迈入千亿房企。根据中报披露,中西部地区的销售额占比已达33.5%,成为贡献最大区域。该区域受政策影响小,公司去化率高,后续有望继续维持高增长。 严控成本拿地,土地储备充足。11月,公司新增计容建面49.1万平米,支付权益价款8.9亿元,拿地成本仅2496元/平。前三季度公司通过招拍挂、并购等方式,共计新增计容建面860.6万平方米,新增货值约1200亿元。截至中报报告期末,公司拥有计容土地储备面积总计4,267.5万平方米,足够两到三年的开发需求。 盈利能力提升,融资成本稳定。公司前三季度业绩继续实现大幅增长,主要因为结算均价大幅提升,带动毛利率同比增加5.1个百分点至26.5%。前三季度,公司归母净利润率提升2.1个百分点至6.1%,虽然毛利率和净利率在主流房企中仍然偏低,但总的来看公司盈利能力稳步提升。公司2018年房地产销售回款增加,截至中报披露日,公司经营净现金流113.2亿元,同比增长93.3%。公司上半年整体平均融资成本7.49%,较上年同期仅上涨了0.35个百分点,维持在较为平稳的水平。公司杠杆率不断下降,净负债率中报为230%,三季度为207%,下降速度较快,目前公司回款率在80%左右,对杠杆的依赖会逐步趋弱。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为0.74元、0.98元、1.26元。考虑公司土储货值充裕,盈利能力和杠杆比率持续改善,给予公司2018年10倍估值,对应目标价7.40元,维持“买入”评级。 风险提示:销售增速或低于预期,负债结构优化或较为缓慢。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名