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胡华如

西南证券

研究方向: 地产行业

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工作经历: 执业证号:S1250517060001,曾就职于国金证券和中国银河证...>>

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荣盛发展 房地产业 2019-01-30 8.73 10.60 17.52% 9.50 8.82% -- 9.50 8.82% -- 详细
事件:公司发 布2018年业绩快报,实现营业收入566.5亿元,同比增长46.4%; 归属于母公司所有者净利润76.6 亿元,同比增长33.0%。 业绩符合预期,毛利率较高。公司2018年营收和归母净利润实现稳定增长,得益于公司地产业务规模扩大、可结算项目增加,并且着力实现全国化布局,目前公司版图已延伸至12个省市的40余个城市,有效对冲区域风险。公司三季报披露,预计2018全年归母净利润变动幅度20%-40%,变动区间69.1亿-80.7亿,而根据业绩快报,公司实际实现营业收入566.5 亿元,同比增长46.4%; 归母净利润76.6 亿元,同比增长33.0%。此外,前三季度财报显示,公司实现毛利率32.2%、净利率13.7%,较上年同期分别上涨了3.7 个百分点及下降了0.1 个百分点。经营活动产生的现金流量净额87.6 亿元,而上年同期为负的75.7 亿元,公司偿债能力持续增强。据业绩快报披露,公司2018 年末资产负债率83.9%,较2017 年末下降了0.8 个百分点,公司财务状况良好。 销售超额完成,去化率有所回升。2018年全年公司销售目标是880亿,目前超额完成115.4%。公司累计实现签约面积983.4万平方米,同比增长54.7%;累计签约金额1015.6亿元,同比增长49.5%,销售均价10328元/平,同比下降3.4%。从销售结构来看,目前依然以北方区域为主,河北省仍是公司主要收入来源,未来公司将加大华南区域布局力度,全国布局将更加均衡,有助于实现规模化增长。四季度公司去化率较三季度有所回升,在60%左右,整体去化率良好。 拿地谨慎,土储充裕。2018年公司新增土地储备计容建面791.6万方,仅完成年初计划1500万方的52.8%,较上年下降了28.6%,主因三季度市场环境趋紧,公司提高拿地标准,在融资水平下降的情况下公司更注重回款。公司2018年共支付土地权益价款176.0亿元,平均楼面价2192元/平。目前公司土地储备3300万方左右,土储充裕可供3年左右开发,未来将在二线及强三线的重点城市进一步布局。 盈利预测与评级。预计2018-2020 年EPS 分别为1.76 元、2.12 元、2.83 元, 对应PE分别为5倍、4倍、3倍,维持“买入”评级。考虑到公司稳健的业绩增长,财务安全性明显提升,参考行业内可比公司平均PE,给予公司2019年5倍PE,目标价10.60元。 风险提示:销售和业绩释放不及预期。
保利地产 房地产业 2019-01-16 11.78 -- -- 13.43 14.01%
13.43 14.01% -- 详细
事件:公司发布业绩快报,2018年实现营业收入1936.3亿(+32.3%),归属于上市公司股东净利润188.0亿(+20.3%)。 全年业绩符合预期,保持稳健增长。公司2017年业绩增速为25.8%,2018年三季报业绩增速为16.0%,当时市场对公司的业绩预期有一定下调,总体上2018年20%的业绩增速符合市场预期。由于结算权益比例走低,公司利润总额的增速高于业绩增速18个百分点。扣非后净利润增速低于业绩增速3.1个百分点,主因代理公司重组带来了部分的非经常性损益。考虑到公司2017年和2018年销售额分别有47.2%和30.9%的增速,我们保守判断2019年业绩增速依然维持在20%以上。 销售完美收官,回款率好于预期。2018年12月,公司实现签约销售额365.3亿元,同比增长4.5%;2018全年实现签约销售额4048.2亿元,同比增长30.9%;全年累计实现签约面积2766.1万方,同比增长23.4%;销售均价14635元每平方米,同比增长6.1%。2018年公司新推盘当月去化率有所下降,2017年为73.1%,2018年为64.4%,12月去化62.4%,相比11月有所反弹,与公司年底冲业绩有一定关系。公司在2018年累计可售去化率为83.6%,比17年下降3pct。年末已推未售货值990亿。2018年公司全口径回笼资金3536亿,回笼率88%,比2017年的86%高出两个百分点。 投资强度有所控制,2018年下半年拿地明显减少。公司在2018年下半年适当控制了拿地的投资强度。2018年累计拓展规模相当于17年的70%左右,共获取132个项目,3116万方,合同价格1927亿,权益比在68%左右,权益地价1256亿。相比销售回款的比例在40%多,远低于17年。 融资成本安全可控,信用优势明显。截止到2018年末公司有息负债约2650亿,综合融资成本约5.03%,净增负债约为661亿。全年公司预收账款超过3000亿,资金状况良好。公司的央企信用优势和良好的回款情况有助于在行业下行期获得更多的市占空间。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为1.59元、1.91元和2.34元,当前股价对应PE分别为7倍、6倍、5倍,维持“买入”评级。 风险提示:销售回款或不及预期等。
招商蛇口 房地产业 2019-01-14 17.56 -- -- 20.09 14.41%
21.56 22.78% -- 详细
事件:公司发布2018年12月销售及近期购得土地使用权情况。 单月销售同比环比高增长,单月销售额突破200亿元。2018年12月,公司实现销售金额217.7亿元,同比增速创下半年新高,为113.9%,环比达36.9%;2018年12月实现销售面积115.7万平方米,同比增长78.7%,环比增长40.3%,销售单价为18808.6元/平米,略低于全年平均水平21008.7元/平米。就单月数据来看,2018年下半年随着公司推盘量增加,下半年单月销售整体好于上半年,12月单月创下半年新高,单月销售突破200亿元。 2018年销售额突破1700亿元,全年拿地力度不减上年。从累计销售数据来看,2018全年实现销售金额1705.8亿元,同比大幅增长51.3%,实现销售面积827.4万平方米,同比大幅增长45.1%。单月拿地方面,12月单月通过招拍挂方式新增7个项目,对应计容建筑面积115.72万方,权益地价43.52亿元,权益比52.3%。总的来看,2018年全年公司通过招拍挂方式新增项目76个,权益拿地金额576.0亿元,新增计容建面1248.9万方,同比增长22%,拿地力度不减上年,2018年拿地面积比销售面积的值为1.5,未来可售货值充沛。2018年新增土地楼面价8696.8元/平米,占累计销售单价20618.1元/平米的42.2%,拿地单价较低,土地成本可控,央企资源优势凸显。 前海土地整备协议落地,潜在优质土储静待开发。2018年12月24日,深圳规土委、前海管理局、招商蛇口及其他相关方签署《土地整备协议》,明确了前海土地整备的实施方式、评估价值和土地使用权置换方案等。评估方案将原规划130亿元的土储,重新评估值925亿元由招商局集团享有40%的权益,并由公司全部并表操盘运营。重新规划后土储为商业和住宅的经营性用地为主,前海板块今后将成为公司于深圳重要的核心资产。同时,公司在漳州、烟台、上海、揭阳等区域的产城联动、港城联动项目均处积极开发阶段,我们看好公司未来核心资源的持续变现。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为1.81元、2.31元和2.80元,当前股价对应PE分别为10倍、8倍、6倍,考虑公司优质资源及超高增速,继续维持“买入”评级。 风险提示:销售增长或低于预期、园区地产协同效应持续性或不强等。
新城控股 房地产业 2019-01-14 24.73 -- -- 30.78 24.46%
31.89 28.95% -- 详细
事件:公司发布2018年12月份及四季度经营简报。 销售额超2千亿,增速TOP10房企第一。公司2018年12月实现销售金额225.3亿元,同比增长6.4%,环比增长30.8%,实现销售面积220.8万方,同比增长41.1%,环比增长52.2%,销售均价10205元/平。公司1-12月实现销售金额2211.0亿元,同比增长74.8%,实现销售面积1812.1亿元,同比增长95.2%,销售均价12201元/平。公司2018年销售目标1800亿,在当前市场环境下仍然超额完成销售目标,在克而瑞排行榜中销售额排名第八,同比增速在TOP10房企中位列第一,远超主流房企20%-30%的平均增速。2018年下半年以来,公司持续大力推盘,加上可售货值分布区域去化良好,在大多数主流房企增速下滑的情况下,公司有3个月增速超过200%。 拿地稳健土储充裕,试水养老和教育。公司12月拿地受高基数影响,面积增速下滑明显。新增计容建面291.3万方,同比下降47.6%,环比增长38.7%,支付权益价款149.8亿,同比增长56.9%,环比增长334.2%,拿地均价5274元平。权益价款增速远超计容建面增速的原因为,公司试水养老和教育用地,12月购入北京一宗土地用途涉及养老的地块,另购入南京一宗土地用途涉及幼托的地块,楼面价分别为22385元/平和15802元/平,权益均为100%。公司2018年共新增计容建面2536万方,同比增长0.8%,支付权益价款677亿元,同比增长10.3%,由于公司2017年拿地扩张积极(计容建面同比增长122%),在当前主流房企拿地持续谨慎的情况下,公司拿地依然较为积极。根据我们估算, 公司2018 年末总土地储备近7500 万平方米,按销售均价12201 元每平米估算在手货值约9 千亿,可供4-5 年结算。 住宅商业双轮驱动,租金收入大幅提升。商业地产表现持续亮眼,目前综合体的销售面积占比总销售面积已达30%左右。吾悦广场租金收入贡献继续大幅增长,四季度租金及管理费收入7.3亿,环比增长28%。2018全年租金及管理费收入21.6亿,同比增长103%,平均出租率99%。目前已开业吾悦广场达42家,较上半年新增16家,在建及拟建的吾悦广场达38家,预计未来租金和管理费收入将继续快速增长。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为3.96元、5.49元、7.12元,对应PE为6/4/3倍。考虑到公司销售增速超越同行,维持“买入”评级。 风险提示:销售增速放缓,土地获取难度加大,资金回笼或变慢等风险。
阳光城 房地产业 2018-12-11 5.60 7.40 24.79% 5.87 4.82%
6.15 9.82% -- 详细
事件:公司发布11月份经营情况公告。 销售维持高增长,去化率高。公司1-11月份累计销售金额1330.9亿元,权益销售金额1002.2亿元,累计销售面积1007.8万平米,权益销售面积741.6万平米,销售均价13205元/平。参考克而瑞每月公布的销售数据(公司2018年8月才开始发布月报),公司累计销售金额同比增长73.0%,累计销售面积同比增长42.4%。公司前11月增速虽然较前值回落近8个点,但依然维持一个较高的增速。我们此前预测公司2018年推盘量约2000亿元,按照保守估计近六成去化率,预计全年销售额有望突破1200亿元,但截至9月,公司销售额已突破千亿,迈入千亿房企。根据中报披露,中西部地区的销售额占比已达33.5%,成为贡献最大区域。该区域受政策影响小,公司去化率高,后续有望继续维持高增长。 严控成本拿地,土地储备充足。11月,公司新增计容建面49.1万平米,支付权益价款8.9亿元,拿地成本仅2496元/平。前三季度公司通过招拍挂、并购等方式,共计新增计容建面860.6万平方米,新增货值约1200亿元。截至中报报告期末,公司拥有计容土地储备面积总计4,267.5万平方米,足够两到三年的开发需求。 盈利能力提升,融资成本稳定。公司前三季度业绩继续实现大幅增长,主要因为结算均价大幅提升,带动毛利率同比增加5.1个百分点至26.5%。前三季度,公司归母净利润率提升2.1个百分点至6.1%,虽然毛利率和净利率在主流房企中仍然偏低,但总的来看公司盈利能力稳步提升。公司2018年房地产销售回款增加,截至中报披露日,公司经营净现金流113.2亿元,同比增长93.3%。公司上半年整体平均融资成本7.49%,较上年同期仅上涨了0.35个百分点,维持在较为平稳的水平。公司杠杆率不断下降,净负债率中报为230%,三季度为207%,下降速度较快,目前公司回款率在80%左右,对杠杆的依赖会逐步趋弱。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为0.74元、0.98元、1.26元。考虑公司土储货值充裕,盈利能力和杠杆比率持续改善,给予公司2018年10倍估值,对应目标价7.40元,维持“买入”评级。 风险提示:销售增速或低于预期,负债结构优化或较为缓慢。
万科A 房地产业 2018-12-07 24.91 29.44 9.16% 27.47 10.28%
28.22 13.29% -- 详细
单月同比维持高增长,环比增速下滑明显。公司11月份实现合同销售金额583.2亿元,同比增长67.8%,环比增长7.9%,合同销售面积355.6万方,同比增长54.9%,环比增长4.2%。公司单月销售金额依然维持较高增速,对比其他主流房企单月同比增速均有下滑甚至出现负增长,主要原因除了公司加大推盘力度,另有去年低基数影响,如我们此前预测,随着10月和11月低基数的来临,同比增速将有所回升。从销售面积来看,近两月同比增长较为明显,公司进入年底冲刺阶段。但是从环比情况来看,销售金额和面积的环比增速均下滑明显,主因市场疲软所致,但在主流房企中表现依然较好。11月公司销售均价16400元/平,环比增长3.5%,维持上涨水平。 累计销售增速持续回升,完成全年销售目标基本无碍。公司1-11月累计销售金额5439.5亿元,同比增长16.3%,累计销售面积3599.0万方,同比增长14.6%,分别较前10月增速上升了4.1个百分点和3.2个百分点。公司累计销售单价15114元/平,环比略有上升。公司今年上半年销售增速略低于预期,但从6月开始回到10%以上。三季度以来,公司加大推盘力度,10月以来销售去化良好,前11月累计同比增速有所回升。我们预估公司全年销售额5800亿,目前已完成目标的94%。 拿地节奏继续放缓,但环比有所增加。公司11月拿地继续放缓,新增项目14个,本月在三四线城市略有拓展,权益建面232.8万方,同比下降5.4%,环比增长33.7%,支付权益价款140.5亿元,同比下降17.8%,环比增长60.4%。 主要原因为去年下半年公司拿地积极,高基数导致同比增速明显放缓。公司11月拿地均价6036元/平,占11月销售均价的37%,环比增加了5个百分点。 新业务投入增大,长租业务值得关注。公司在新业务孵化和布局方面领先同行,长租公寓今年已确认为公司的核心业务,截至上半年末已覆盖30主要城市,获取房源超16万间,开业超4万间,平均出租率约92%。印力商业平台管理项目总建面915万方。物流仓储已获取项目84个,总建面626万方。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为3.20元、4.04元、4.95元,对应PE分别为8倍、6倍、5倍。考虑到公司作为A股地产龙头业绩稳健增长,给予公司2018年9.2倍估值,对应目标价29.44元,维持“买入”评级。 风险提示:结算进度或低于预期、长效机制或超预期出台。
蓝光发展 房地产业 2018-11-05 4.90 6.48 13.68% 5.50 12.24%
5.95 21.43%
详细
业绩总结:公司发布三季度报告,2018年前三季度实现营业收入142.8亿元(+31.1%),归属于上市公司股东的净利润12.2亿元(+122.6%),报告期加权ROE为8.9%,较上年同期提升了3.7个百分点。 业务结算收入大增,公司业绩稳中有升。前三季度公司实现营业收入142.8亿元,同比增长31.1%;实现归母净利润12.2亿元,同比增长122.6%。受益于结转项目单价提高,前三季度公司销售毛利率同比提升6.5个百分点至31.6%,是公司业绩增速超过营收增速的主要原因。分季度来看,公司第三季度确认营业收入62.7亿元,三季度单季结转量明显加大,而根据历年数据,三、四季度是公司结算集中期,我们看好公司全年业绩表现。 销售稳步增长,成都滇渝华东贡献明显。前三季度公司实现销售金额670.8亿元,同比增长52.0%,实现销售面积600.8万平米,同比增长31.8%,累计销售单价约11,165元每平方米,同比增长15.3%。其中,成都、滇渝和华东地区销售额分别增长41%、51.3%和113.2%,分别贡献销售增长的30.3%、15.1%和41.7%。 拿地力度增强,土储优质丰富。2018年前三季度公司新增土地73幅,总价247.6亿元,新增土地建面939.4万平,平均拿地楼面价2,636元/平,第三季度新增土地总价为114.3亿元。公司今年来积极拿地,通过多元化的投资模式,土地储备显著增长,为后续发展奠定良好基础。 董监高再度增持,对公司前景信心充分。2018年,公司部分董监高第一次增持计划已于2018年7月20日完成,增持金额1,410万元,占公司总股本的0.08%。公司发布年内第二份增持计划,部分董监高计划于2018年11月1日起6个月内,增持公司股份不低于5,000万元,占公司总股本的0.39%,是此前的3.5倍,进一步突显董监高对公司未来发展的信心。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为0.81元、1.25元、1.80元。考虑公司作为业绩高增长优质标的,给予公司2018年8倍估值,对应目标价6.48元,维持“买入”评级。 风险提示:房产销售回款不及预期、区域调控政策不断升级、融资不断收紧等。
天健集团 建筑和工程 2018-11-05 5.12 -- -- 5.73 11.91%
5.73 11.91%
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业绩总结:公司2018年前三季度实现营业收入46.4亿元(+2.2%),实现归母净利润1.8亿元(-67.8%),前三季度加权ROE为2.7%,同比下滑5.7个百分点。 三季度营收业绩有所下滑,四季度结转放量可期。公司前三季度营业收入和归母净利润增速分别比上半年回落9.0和26.9个百分点,业绩下滑幅度高于营收幅度主要因为:(1)由于公司结转节奏不均匀,结算规模在三季度出现下滑,三季度实现营业收入11.8亿元,同比下滑17.5%,并由于结转产品结构性差异,前三季度公司整体毛利率下滑12.7个百分点为17.8%,但随着四季度天健公馆等高毛利项目达到结算条件,全年整体毛利率有望大幅提升;(2)前三季度公司投资收益为亏损721万元,同比减少109.7%,主要系公司上年同期处置宝莱高科股份获得投资收益7270万元,而今年同期无此项收益;(3)前三季度财务费用率同比提升1.0个百分点至3.9%,管理费用同比提升0.6个百分点至3.8%。综上,前三季度公司净利率下滑8.2个百分点为3.7%,业绩下滑较为明显。而截至三季度末,公司在售未结转、在建及储备资源超过354万平方米,三季报末公司预收账款49亿元,同比增长77.6%,预收账款对2017年末营业收入的覆盖率为72.6%,我们依旧看好四季度结算体量的增加。 公司杠杆比率略有提升,短期无较大偿债压力。截至三季报末,公司扣除预收账款后的资产负债率为62.0%,同比提升了1.3个百分点,而净负债率为128.9%,同比提升了58.7个百分点,但比上半年末有所改善。截至三季报末,公司短期借款和长期借款分别为55.6亿元80.5亿元,同比分别增长156.1%和30.5%,但公司持有现金对短期借款的覆盖比率为97.8%,短期偿债压力较小。 城市建设板块稳步增长,人才公寓有序推进。前三季度公司城市建设业务实现营收30.9亿元,同比增长35.77%。三季报末,公司建施工项目共66项,合同造价181.9亿元,比上年同期增长20.22%。报告期内,公司实现长租公寓租赁收入1.87亿元,蜂巢人才公寓正式交付,入住率超过83%,为业内标杆。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为0.45元、0.44元和0.48元,当前股价对应PE分别为11.0、11.2、10.4倍,维持“增持”评级。 风险提示:更新改造项目及棚改项目或存在政策、拆迁等风险,结算进度或不及预期。
南山控股 房地产业 2018-11-05 3.07 3.38 -- 3.48 13.36%
3.48 13.36%
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业绩总结:2018年前三季度,公司实现营业收入42.7亿元(31.1%),实现归母净利润2.3亿元(153.8%),实现扣非后归母净利润2.0亿元(+181.4%)。 前三季度业绩如期释放,毛利率大幅提升。由于地产项目结算进度分布不均,第三季度公司结算面积大幅增长,单季度实现营业收入20.9亿元,同比大幅增长215.1%,实现归母净利润2.5亿元,同比大幅增长532.3%。业绩增速远高于营收增速,主要受益于第三季度结算项目单价的提升,带动公司前三季度毛利率较上半年大幅改善3.9个百分点至46.5%。另外,前三季度管理费率同比上升1.0个百分点至9.1%,销售费率同比下降1.5个百分点至3.6%。 下半年公司增大推盘力度,整体回款良好并积极补库存。上半年公司实现销售金额20.4亿元,同比下滑3%,实现销售面积10.6万平方米,同比下滑23%。 而截至三季报末,公司销售商品提供劳务收到的现金为51.7亿元,同比增长23.1%,比上半年末增长88.6%,可见销售和回款情况相较上半年已经有所改善。 同时,公司依旧积极补充库存,截至报告期末,公司存货账面价值为118.7亿元,与上半年末基本持平,比去年同期增长30%。截至上半年末,公司累计持有开发类土储的计容建面约114.7万平方米,同比增长28.5%。 物流地产稀缺标的,短期偿债压力较小。公司为物流地产稀缺标的,吸收合并的深基地在全国有50多个物流园项目,并已在物流园区开发运营领域有十几年布局,处于行业领先地位,其品牌、资源优势较强,截至2017年末运营、在建、签约规划仓库面积约556万平方米,物流地产资源优质,未来业绩释放潜力充沛。下半年以来,公司适度增加借款,但截至三季度末货币资金与短期借款比值为2.1,短期无偿债压力。而三季度末,公司扣除预收账款后的负债率为49.0%,同比提升了21.3个百分点,净负债率约为56%,比2017年末提升了36个百分点,但杠杆率依旧维持在可控水平。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为0.26元、0.29元、0.32元,归母净利润未来三年将保持10.9%的复合增长率,再考虑已并表的物流地产,当前市值相比NAV有显著的安全边际,我们给予公司2018年13倍估值,对应目标价3.38元,维持“增持”评级。 风险提示:市场或进一步偏好大市值标的,公司业绩及业务协同性或低于预期。
金地集团 房地产业 2018-11-05 9.35 10.70 -- 10.05 7.49%
10.31 10.27%
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业绩总结:公司2018年前三季度实现营业收入335.1亿元,同比增长60.3%;实现归母净利润52.5亿元,同比增长131.2%,加权平均ROE为12.4%,同比提升了6.3个百分点。 三季度营收业绩双增长,盈利能力大幅提升。前三季度,公司业绩增幅大于收入增幅主要因为:1)项目结算量价齐升,一方面下半年来结算量大幅增长,第三季度贡献了较多利润,公司三季度实现营业收入184.0亿元,同比增长124.4%,环比增长124.0%,实现归母净利润28.5亿元,同比增长155.3%,环比增长155.2%;另一方面,随着项目结算单价的增长,公司盈利能力大幅提升,前三季度毛利率同比提升6.8个百分点至41.4%,并较上半年提升了3.6个百分点。2)期间费用率逐步改善,前三季度销售费率从去年同期的2.7%下降到1.8%,管理费用率从去年同的8.5%下降到6.5%。3)前三季度,联合营企业带来的投资收益17.7亿元,同比大幅增长94.3%,公司少数股东损益23.9亿元,同比大幅增加156.4%。 三季度销售持续回暖,积极扩充土地储备。前三季度公司实现累计销售金额1060.9亿元,同比上升3.4%;累计销售面积580.1万平,同比上升3.8%。从单季度销售情况来看,三季度实现销售额430.2亿元,同比增长33.3%,而公司一、二单季度销售额为负增长,三季度单季销售单价21026元每平方米,同比大幅增长19.8%,显著高于一、二季度,公司下半年来高价盘推盘力度显著,销售增速亮眼,公司10-11月计划推盘量为52个项目,我们预计全年销售目标可期。拿地方面公司继续保持积极态势,前三季度拿地61幅,新增土地储备约672万平方米,总投资额约676亿元。 净负债率维持在高位,整体融资成本可控。截至三季度末,公司剔除预收账款后的资产负债率为50.9%,同比分别上升了5.9个百分点,公司净负债率为70.5%,比上年同期上升25.2个百分点,比上半年末降低了4.2个百分点。截至三季度末,公司货币资金对短期负债的覆盖率为253.2%,短期偿债压力较小。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为2.14元、2.69元、3.15元,对应PE为4.0倍、3.2倍、2.7倍。考虑到公司毛利率明显提升、安全性依然良好,给予公司2018年5倍估值,对应目标价10.70元,维持“买入”评级。 风险提示:管理费率或进一步提升,全年销售及业绩释放或低于预期等。
华侨城A 房地产业 2018-11-02 5.90 7.20 9.92% 6.50 10.17%
6.50 10.17%
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事件:公司发布2018年三季度报告,前三季度实现营业收入245.5亿元(+26.8%),实现归属于上市公司股东净利润50.9亿元(+7.6%),实现扣非后属于上市公司股东净利润48.5亿元(+18.8%)。 双轮驱动营收显著增长,公司盈利能力凸显。公司前三季度营业收入增长显著,一方面是由于地产开发业务量价齐升,另一方面上半年部分旅游项目整改升级,随着新投旅游项目进入运营,旅游板块收入得以放量。双轮驱动下公司盈利能力明显提升,前三季度毛利率由上半年的56.7%提升至60.9%,并且比上年同期提升了11.3个百分点。同时,公司净利润增速显著低于营收增速,主要是由于处置项目公司收益同比减少83.1%所致,公司前三季度投资收益仅5.2亿元,而扣非后归母净利润依旧有18.8%的增长,公司主营业务利润增速并无明显下滑。总的来看,公司前三季度销售净利率同比下滑3.0个百分点为21.9%,但依旧比上半年15.6%的净利率水平有所改善,且前三季度期间费用率13.8%,较上半年降低了1.5个百分点,我们看好公司全年的业绩表现。 拓展旅游板块,新项目紧密布局。下半年来,公司陆续在旅游板块布局,公司以2.8亿人民币收购丽江济海公司51%的股权,拟共同在当地打造标杆旅游项目。10月26日,公司公告通过招拍挂获取太原市8宗以住宅、商业为主,养老、教育、体育为辅的综合性社区配套地块,共计出让面积约82.7万平,计容建面约289万平,拿地总价约116.7亿元,对应楼面均价4055元每平方米。另外,公司在无锡、衡阳、太原、湛江等地均有签约文旅项目,旅游板块今后有望成为新的利润增长点。 央企融资优势强,财务杠杆略有提高。截至三季度末,公司扣除预收账款后的负债率为59.6%,同比提升了2.7个百分点,净负债率约为89.3%,比上半年末提升了18个百分点。1-9月累计新增借款403.78亿元,占2017年末净资产的61.67%。其中银行贷款309.05亿元,公司债券、非金融企业债务融资工具等借款94.73亿元。上半年公司全部有息负债的融资成本仅为5.07%,总体融资成本可控,在业内处于较低水平。 盈利预测与投资建议。预计2018-2020年EPS分别为1.20元、1.34元和1.51元,当前股价对应PE分别为5倍、4倍、4倍。考虑公司为旅游地产龙头,给予公司2018年6倍估值,对应目标价7.20元,维持“买入”评级。 风险提示:地产结算或不及预期、区域调控政策或不断升级等。
保利地产 房地产业 2018-11-02 12.94 -- -- 13.68 5.72%
13.68 5.72%
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事件:公司2018年前三季度实现营业收入总额949.2亿元,同比增长25.7%;实现净利润134.9亿元,同比增长32.8%;实现归属于上市公司股东的净利润96亿元,同比增长16%。 三季度结算量同比高增长,投资收益增厚业绩。前三季度营收稳步增长,业绩增速低于营收增速,主要由于:(1)公司三季度单季结算量同比大幅上涨,实现营业收入354.2亿元,同比提升67.9%,实现归母净利润30.9亿元,同比提升18.0%;(2)整体毛利率带动公司业绩增长不显著,公司前三季度毛利率为32.7%,较去年同期仅增长0.5个百分点;(3)公司少数股东损益占净利率的比例同比上升10个百分点为28.9%;(4)受益于处置子公司的投资收益以及联合营企业结转利润增加,前三季度公司实现投资收益20.2亿元,同比大幅增长120.9%,增厚了公司业绩。总的来看,截至三季度末,公司预收账款余额3174.7亿元,同比增长37.7%,预收账款对2017年营业收入的覆盖率为216.9%,可见公司已售未结算资源充沛,我们看好全年业绩表现。 累计销售额稳步增长,回款率良好现金流充沛。前三季度,公司累计实现销售金额3036.5亿元,同比增长45.9%,其中一二线城市销售金额占比达77%,前三季度公司销售回款2,603亿元,同比增长43.6%,销售回款率85.7%,销售商品、提供劳务收到的现金1,916.8亿元,同比增长36.2%,销售回款情况良好,全年4,300亿销售目标达成可期。前三季度,公司实现销售面积2,024.7万方,同比增长34.9%,实现累计销售均价14,997元/平方米,同比增长8.2%。 新开工面积大幅增长,重点拓展一二线城市。前三季度公司累计新增108个项目;新增容积率面积2,456万方,同比增长0.4%;土地总地价约1,635亿元,同比增长10.6%,其中权益地价约1,094亿元,同比增长6.5%;平均楼面地价为7,403元/平方米,同比增长30%。从区域布局上来看,一二线城市仍是公司项目拓展的重点,前三季度拿地金额占比高达75%。1-9月,公司新开工面积3,297万方,同比大幅增长84.2%;在建面积9,242万方,同比增长47.1%。截至三季度末,公司已覆盖104个国内外城市,共有605个在建拟建项目,总建筑面积23,131万方,待开发面积9,289万方。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为1.79元、2.39元和2.99元,当前股价对应PE分别为7倍、5倍、4倍,维持“买入”评级。 风险提示:销售回款或不及预期等。
世联行 房地产业 2018-10-31 4.51 -- -- 5.64 25.06%
5.64 25.06%
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业绩总结:公司2018前三季度实现营业收入53.8亿元,同比增长3.6%;实现归母净利润3.8亿元,同比下降29.5%。 业绩增速下滑,交易服务增速放缓。公司前三季度归母净利润同比下降29.5%,主要原因是:1)报告期内公司代理销售业务结算受国家金融政策的影响,确认的同比收入下降;2)2017年下半年来,公寓管理业务运营规模持续扩大,新增公寓的装修改造等投入成本增加,使得公寓管理业务亏损增加。公司前三季度营收增速3.6%,增速放缓原因除了代理销售业务结算受国家金融政策的影响外,行业内代理服务竞争加剧,使公司市占率一定程度下滑。但公司目前累计已实现未结算的代理销售额约4,295亿元,同比增长11%,将在未来的3至9个月为公司带来约32.5亿元的代理费收入,为全年的代理销售营收提供了保障,预计今年全年代理销售业务收入的增速在9%左右。 代理销售业务收缩,其他业务值得关注。公司前三季度交易服务实现营收35.0亿元,同比下降10.0%,营收占比65.3%,较去年下滑了近10个百分点。但公司在交易后服务和资产运营服务上发力显著,交易后服务实现营收7.9亿元, 同比增长50.3%(主因装修服务业务发展迅速),营收占比14.8%,较去年提升近5个百分点;资产运营服务实现营收4.8亿元,同比大幅增长133.3%,营收占比8.9%,较去年提升近5个百分点。根据中报数据,公司公寓业务目前已经布局30个城市,运营间数近3万间,覆盖核心一二线城市,运营6个月以上项目平均出租率超过90%;工商资产(办公+商业物业)实际运营面积约26.2万平方米(含委托),平均出租率61%。 租金稳定带来持续现金流入。公司前三季度经营活动产生的现金流量净额6.1亿元,同比增长122.1%,主要原因是:1)本报告期公司加强贷款回收,提高贷款质量,合理控制贷款规模;2)世联红璞公寓的续租租金持续上升,以及新开业公寓门店和商办空间帶来了稳定现金流入。 盈利预测与评级。考虑到公司业绩增速放缓、行业竞争加剧,下调盈利预测, 预计公司2018-2020年EPS 分别为0.35元、0.45元、0.56元,维持“增持” 评级。 风险提示:代理销售增速回落加快、金融业务面临监管压力等。
荣盛发展 房地产业 2018-10-30 7.80 10.68 18.40% 8.95 14.74%
9.01 15.51%
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业绩总结:公司2018年前三季度实现营业收入305.5亿元,同比增长40.9%;归属于母公司所有者净利润37.4亿元,同比增长34.0%。 毛利率提升,业绩稳增长。公司前三季度营收和归母净利润实现稳定增长,得益于公司全国化布局,有效对冲区域风险。目前公司版图已延伸至12个省市的40余个城市,已初步形成“两横、两纵、三集群”的项目布局。公司三季报披露,预计2018全年归母净利润变动幅度20%-40%,变动区间69.1亿-80.7亿,主要原因为2018年度公司可结算项目增加,结算收入及利润较上年同期有大幅增长。此外,前三季度财报显示,公司实现毛利率32.2%、净利率13.7%,较上年同期分别上涨了3.7个百分点及下降了0.1个百分点。经营活动产生的现金流量净额87.6亿元,而上年同期为负的75.7亿元,公司偿债能力持续增强。 销售维持高增速,土储优质丰富。今年1-9月,公司累计实现签约面积572.37万平方米,同比增长50.93%;累计签约金额595.10亿元,同比增长46.18%。从收入结构来看,河北省依然是公司主要收入来源,占比最高,其次是江苏省。前9月,公司新增土地储备计容建面297.0万方,主要分布在河北省和江西省,支付权益价款40.8亿元,平均楼面价1372元/平。公司拿地成本控制得当,土地储备充裕,可以满足公司3年左右的开发需要。 产业新城初现规模,大健康产业雏形已现。2015年以来公司提出多元化产业链布局战略,今年更加大了在生态旅游、养老养生、产业新城等领域的投资。在大地产板块的带动下,园区规模不断壮大,根据中报披露,荣盛兴城共完成回款24.0亿元;成功实现土地供应374.5亩,完成计划的34.7%。康旅公司大力推动“6+N”战略布局,初步形成“3+1”的荣盛康旅国际度假区业态模式。报告期内,荣盛康旅实现有效回款13.7亿元。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为1.78元、2.27元、2.84元,对应PE分别为4倍、3倍、3倍,维持“买入”评级。考虑到公司稳健的业绩增长,财务安全性明显提升,参考行业内可比公司平均PE,给予公司2018年6倍PE,目标价10.68元。 风险提示:销售和业绩释放不及预期。
阳光城 房地产业 2018-10-29 5.39 7.40 24.79% 6.08 12.80%
6.08 12.80%
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业绩总结:公司2018前三季度实现营业收入259.4亿元,同比增长67.1%;实现归母净利润15.8亿元,同比增长155.6%。 业绩继续增长,盈利能力提升。公司前三季度业绩继续实现大幅增长,主要因为结算均价大幅提升,带动毛利率同比增加5.1个百分点至26.5%。此外,报告期内实现投资净收益4.1亿元,大幅增厚公司业绩。前三季度,公司归母净利润率提升2.1个百分点至6.1%,虽然毛利率和净利率在主流房企中仍然偏低,但总的来看公司盈利能力稳步提升。 可售货值充裕,销售持续增长。公司1-9月份累计销售金额1090.0亿元,权益销售金额838.0亿元,累计销售面积812.8万平米,权益销售面积608.6万平米,销售均价13410元/平。参考克而瑞每月公布的销售数据(公司此前未发布月报),公司累计销售金额同比增长82.6%,权益销售金额同比增长52.6%,销售面积同比增长101.3%。预计公司在2018年整体推盘量约1800-2000亿元,按照公司近六成去化率推算,预计全年销售额有望突破1200亿元,对应2017全年的同比增速为31.1%。 低成本拿地,土地储备充足。9月,公司通过并购上海桑祥企业管理有限公司新增19个土地项目,计容建面133.7万平米,支付权益价款49.7亿元,拿地成本仅3717元/平。公司通过并购获得的该19块地全部集中于重庆地区,土地用途基本为商住。2018年上半年公司通过招拍挂、并购等方式一共获得43个项目,共计新增计容建面511.9万平方米,新增货值约767.8亿元。截至中报报告期末,公司拥有计容土地储备面积总计4,267.5万平方米,足够两到三年的开发需求。 经营现金流大幅增长,融资成本稳定。报告期内,公司房地产销售回款增加,经营净现金流113.2亿元,同比增长93.3%。公司上半年整体平均融资成本7.49%,较上年同期仅上涨了0.35个百分点,维持在较为平稳的水平。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为0.74元、0.98元、1.26元。考虑公司土储货值充裕,盈利能力和杠杆比率持续改善,给予公司2018年10倍估值,对应目标价7.40元,维持“买入”评级。 风险提示:销售增速或低于预期,负债结构优化或较为缓慢。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名