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胡华如

国金证券

研究方向: 地产行业

联系方式:

工作经历: 执业证号:S1250517060001,曾就职于国金证券和中国银河证...>>

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恒通科技 建筑和工程 2017-07-19 24.25 29.15 8.93% 27.78 14.56% -- 27.78 14.56% -- 详细
事件:公司发布半年报,实现营业收入5.1亿元,同比增482%,实现归母净利润2822万,同比增432%,基本EPS为0.14元/股。 深耕新疆,受益“一带一路”与政策利好,公司有望迎来业绩拐点。公司深耕新疆市场6年,2017上半年实现营收1.7亿元,同比增706%,目前新疆地区营收占比较低,上升空间还很大;2017年公司拟新增加新疆喀什生产基地并扩建吐鲁番生产基地,公司在新疆地区的业务有望实现全覆盖。受益于中央和地方各级政府陆续出台鼓励装配式建筑发展的相关政策,且新疆地处“一带一路”的重要节点,新疆2017年全社会固定资产投资的目标是1.5万亿元,公司装配式建筑业务的市场需求激增,该业务2016年实现收入3.5亿元,2017上半年在淡季的情况下仍实现收入2.4亿元,公司全年业绩有望保持高增长。 新开再生资源贸易业务,显著增强把控原材料端价格波动的能力。公司于2016年9月设立恒通远大,新开展再生资源贸易业务,2016年实现营收4.8亿元,营收占比58%;再生资源贸易业务毛利率较低,仅为0.6%,使公司整体毛利率从2015年的31%下降至2016年的13%,降幅非常明显;然而,公司开展再生资源业务可以通过再生资源深加工来控制原材料价格波动的风险,完善了公司产业布局,进一步增强了公司的盈利能力。 拓展江苏市场,全国布局再下一城。恒通科技目前的市场主要集中在北京和新疆,不考虑再生资源这一新业务,北京地区营收占比约为65%,新疆约为24%;2016年8月,公司与江苏宿迁政府就新城建设和旧城改造达成合作意向,2017年1月公司以自有资金1亿元设立江苏赛木,2017年4月公告配股预案,拟投资江苏宿迁项目5.6亿。江苏项目的落地,公司全国布局将再下一城,公司后续增长动力十足。 盈利预测与投资建议:预计公司2017-2019年EPS分别为0.53元、0.95元、1.36元,未来三年归母净利润将保持74%的复合增长率,考虑公司处于快速成长期以及新疆地区的业绩释放,给予公司2017年55倍PE,对应目标价29.15元,首次覆盖,给予“增持”评级。 风险提示:(1)原材料价格大幅波动的风险;(2)应收账款不能按时收回的风险;(3)新项目拓展不达预期的风险。
天健集团 建筑和工程 2017-07-13 11.96 14.50 27.42% 12.55 4.93% -- 12.55 4.93% -- 详细
事件:公司发布业绩预增公告,由于2017年上半年可结转商品房销售收入及项目盈利能力均比上年同期大幅提高,使得报告期实现房地产业务收入及净利润比上年同期大幅增加,2017年上半年实现归母净利润约3.4至3.5亿元,较去年同期增加92%-97%,基本每股收益为0.28-0.29元,去年同期为0.15元。 房地产业务进入结算高峰,17年上半年业绩高增长符合此前预期。上半年业绩高速增长的原因:第一,房地产业务自2017年开始进入结转高峰期,2016年末未结建面达到231万方,约合2016年结算规模的15倍;第二,未结算建面主要分布在盈利能力持续改善的深圳、南宁、长沙、广州、上海和惠州,毛利率修复空间大,业绩弹性强。 新增建筑施工订单逐渐进入结算周期,毛利率有望触底回升。自2016年开始转型升级以来,新增订单大幅增长,2017Q1期末在建项目合同金额162亿,同比增长55.8%,随着新增订单进入结算,建筑施工板块的毛利率有望触底回升。 建筑施工、地产开发和城市综合服务业务板块协同效应显著,基本面向上趋势明朗。建筑施工、地产开发和城市综合服务,借助于公司在建筑施工领域的优势和城市综合服务的职能,公司能参与到较为复杂、涉及到市政设施建设和管理、保障性或公益性建筑占比高的旧改或棚改项目,在开发门槛日渐提高的深圳优势明显。 盈利预测与投资建议。我们预计公司2017-2019年归母净利润将保持86%的复合增长率,公司地产部分RNAV14.07元,我们给予14.5元的目标价,对应2017年20倍估值,维持“买入”评级。 风险提示:因销售、结算进度减慢致业绩或释放不达预期,粤港澳大湾区主题政策红利或释放不及预期和国资国企改革细化政策出台或低于预期等。
友邦吊顶 建筑和工程 2017-06-30 56.99 72.00 31.58% 59.50 4.40% -- 59.50 4.40% -- 详细
友邦吊顶是首家专业从事集成吊顶研发、生产和销售的上市公司,是集成吊顶行业的领军企业。公司总股本为8763.2万股,其中,流通股占比为23.9%,流通限售股占比为76.1%。2013-2016年公司业绩规模不断扩大,业绩增速回落。2017Q1公司业绩表现强势,营业收入为8907万元,同比增34.3%,归母净利润为1730万元,同比增48.7%,公司2017年全年业绩有望超预期。 集成吊顶即将迎来行业整合期。(1)集成吊顶是家居建材行业中细分的新兴业态。集成吊顶与传统吊顶相比,进一步契合了客户对美观、功能、环保等需求的升级,符合国家工业化建筑产业政策。(2)集成吊顶行业即将进入行业整合期,龙头受益。从行业生命周期看,集成吊顶仍处于快速成长期,2017年市场规模约200亿元,年均增速约20%。从竞争格局上看,集成吊顶行业集中度非常低,一线二级品牌的市场集中度不到20%。原材料价格波动整体利好集成吊顶龙头公司。(3)在稳定厨卫空间的同时,应用空间以客厅为核心进行拓展。从行业角度,集成吊顶已经进入到多应用场景、智能化阶段,高势能的客厅空间向卧室、餐厅等空间拓展是行业大趋势,龙头企业具有更强的拓展能力。 强劲研发与B端开拓铸就友邦集成吊顶龙头地位。(1)强劲的研发实力是公司作为集成吊顶龙头的核心竞争力,公司已经研发出客厅及卧室、餐厅等应用空间的集成吊顶,集成墙面产品正在研发之中,“新应用空间+新产品”刺激需求端,品牌效应进一步强化。(2)与恒大合作打开B端市场。C端市场的拓展是基于线下空间的拓展,公司目前C端客户主要集中在华东和华北地区。与恒大签订合作框架协议,推进B端客户开发,影响主要有三点:第一,B端客户毛利率将拉低公司整体毛利率。第二,B端客户有利于提高公司品牌形象及市场占有率。第三,可以充分利用B端客户搭建起的市场平台,提高公司在东北、西南、西北等地区的市场占有率。 盈利预测与投资建议。预计公司2017-2019年EPS分别为1.8元、2.41元、3.3元,未来三年归母净利润将保持32%的复合增长率,考虑到公司在集成吊顶行业的龙头地位、研发实力以及B端市场的打开,给予公司2017年40倍估值,对应目标价72元,首次覆盖,给予“买入”评级。 风险提示:原材料价格波动的风险;新产品推广不及预期的风险;地产调控引起C端需求下降的风险;B端用户单方解除合同的风险。
天健集团 建筑和工程 2017-06-30 11.10 14.50 27.42% 12.55 13.06% -- 12.55 13.06% -- 详细
持续受益深圳城市更新改造。当前我国房地产市场在去库存及因城施策的调控政策下进入缓慢的估值提升和分化发展的阶段。中长期来看,我们看好都市圈内三四线新房市场和重点城市更新改造市场。十三五期间棚改等加速推进,深圳居住用地计划供地800 公顷,其中来自城市更新改造的占比68.8%,空间巨大。公司作为深圳国资委旗下在城市更新领域特别是“棚改+旧改+运营管理”模式方面具有显著优势的国企,将持续受益深圳的城市更新改造。 三大业务板块协同效应显著,基本面向上趋势明朗。公司三大主业分别是建筑施工、地产开发和城市综合服务,借助于公司在建筑施工领域的优势和城市综合服务的职能,公司能参与到较为复杂、涉及到市政设施建设和管理、保障性或公益性建筑占比高的旧改或棚改项目,在开发门槛日渐提高的深圳优势明显。 分业务来看,建筑施工自2016 年开始转型升级以来,新增订单大幅增长,2017Q1 期末在建项目合同金额162 亿,同比增长55.8%,随着新增订单进入结算,建筑施工板块的毛利率有望触底回升;房地产方面从2017 年开始进入结转高峰期,2016 年末未结建面达到231 万方,约合2016 年结算规模的15 倍;城市综合服务目前主要包括商业运营管理、物业管理和棚改综合服务,商业运营持续有增量,物业管理拓展速度明显,棚改综合服务从2017 年贡献收入;总体上,三大业务板块基本面向上趋势明朗。 基建和地产或将充分受益粤港澳大湾区协同发展。粤港澳大湾区的核心指标位居世界第四大湾区,随着香港回归20 周年及都市圈的纵深发展,深圳或将成为粤港澳大湾区的核心,基建加速投资和地价继续增值的趋势会越来越明朗,公司的基建(围填海、海绵城市、综合管廊等)和地产业务板块或将充分受益。 盈利预测与投资建议。作为在自身主业表现优异的国企,公司率先受益深圳国资国企改革,2015 年完成了管理层激励和战略投资者的引入,2016 年完成粤通公司股权的收购。我们预计公司在2017-2019 年归母净利润将保持86%的复合增长率,公司地产部分RNAV14.07 元,我们给予14.5 元的目标价,对应2017年20 倍估值,首次覆盖给予“买入”评级。
中航地产 房地产业 2017-03-13 11.78 -- -- 12.85 9.08%
13.18 11.88%
详细
事件 2017年3月8日公司发布年报:2016年实现营业收入63.2亿(+14.6%),实现归属于上市公司股东净利润1.6亿(-59.8%),对应EPS0.242元,同比减少59.8%。 分析要点 业绩表现符合预期:公司在1月24日发布业绩预告,2016年盈利1.0-2.2亿,公司年报业绩位于预告区间中位数,符合市场预期。今年业绩相比去年大幅减少,扣非后净利润亏损3.7亿,主因房地产结算项目净利率大幅下滑和计提龙岩和新疆项目存货跌价准备1.4亿。2016年房地产结算收入38.0亿,毛利率25.8%,相比前年下滑3.2个百分点,销售费用也明显抬升,2016年为3.2亿,同比增长57.8%,导致净利率仅0.87%。公司非经常性损益5.3亿,同比增长72.0%,主因处置下属公司股权实现收益3.8亿。 物业管理板块稳重有升:截至2016年末公司旗下中航物业管理全国二十多个城市机构、商业和住宅类项目391个,管理面积超过4568万方,当年新签年度合同额超过5亿,实现收入22.9亿,同比增长29.1%,实现净利润1.2亿,同比增长189%,业务板块毛利率10.1%,净利率5.2%。 持有资产运营良好:2016年公司投资性房地产公允价值实现变动收益2.5亿,运营管理6个九方购物中心(赣州、程度、九江、昆山、深圳华强北和深圳龙华,总营业面积超过68万方),管理输出方面,与赣州巨亿广场签署协议;住宅地产方面,公司去年实现签约销售额50.7亿(+3.4%),销售面积56.3万方(-5.6%),截止到2016年末公司未结算建面合计273.9万方(位于贵阳、衡阳、昆山、龙岩、惠东、天津)。 完成重大资产出售:2016年公司向保利出售房地产开发业务,集中资源发展物业资产管理业务,围绕机构类物业资产管理,重点发展物业及设施设备管理、资产经营和客户一体化外包服务等业务,转型轻资产模式。 投资建议 我们预计公司2017/2018公司实现净利润4.5/5.8亿,目前股价对应18.0x17PE/13.9x18PE,我们维持买入评级。 风险提示 国企国资改革进展缓慢,轻资产模式落地较难。
南山控股 房地产业 2017-03-02 7.69 -- -- 9.10 18.34%
9.46 23.02%
详细
分析要点 业绩增长符合预期,主因结算毛利率大幅走高:公司在2016年10月29日披露的三季报中预计2016全年归属于上市公司股东净利润为盈利5.2-6.304亿,本次业绩快报披露的业绩位于上述范围,符合市场预期。公司业绩大幅增长主要有两个原因,其一是地产业务板块结算毛利率大幅增长(营业利润率17.3%,相比2015年提升9个百分点,我们推测2016销售毛利率相比2015提升了12个百分点左右);其二是2016年公司资产减值损失减少,2015年公司计提资产减值1.28亿(主要是固定资产减值和应收帐款坏帐),2016年大幅减少了38.3%。 公司业绩增长有保障:公司的高毛利项目深圳山语海项目去年十一开盘销售,尽管遭遇政策调控,但去化率依旧保持在高位,目前尚未转化为业绩。此外,公司布局在苏州、长沙、南通等地的销售情况有显著好转,即便不考虑南山集团在深圳赤湾3.2平方公里的土地储备,上市公司本身的业绩持续性也不必担忧。考虑到公司减值准备的持续减少和高毛利结算项目的逐渐增多,我们认为公司业绩的增长有保障。 国改或迈入快车道:物流地产作为集团重要的战略业务板块,与南山控股的整合是大势所趋,公司或将向监管层申请重新启动“换股吸收深基地B”等事项的审核,后期关于集团其他资产的整合也值得期待。中长期来看,公司将专注“地产+物流”,公司在物流仓储领域的开发和经营优势将会被显著放大。 投资建议 公司的业绩快报与我们预测基本符合,暂不调整盈利预测,我们预计公司2017-2018实现EPS分别为0.35和0.38元,目前股价相当于22和20PE,我们维持“买入”评级。 风险提示 吸收合并“深基地B”进度不及预期等。
荣盛发展 房地产业 2017-02-15 8.42 -- -- 9.28 10.21%
15.55 84.68%
详细
事件 2017年2月9日,公司发布2016年度业绩快报,报告期内公司各项经营指标保持较好的增长态势,实现营业收入306亿元,同比增长30.6%,归母净利润41.1亿元,同比增长70.0%。 要点分析 业绩大幅增长,显著超出预期:公司2016年全年实现签约销售额约490亿元,同比增长37%,营业收入306亿元,同比增长31%。公司2016年净利率达到13.4%,较2015年的10.4%有大幅增长。受益于2016年房地产市场的火爆,公司项目结算毛利率升高,业绩显著超出预期。 三四线战略布局效应逐步凸显:2016年10月的密集调控对一线和重点二线城市新房销量产生较为显著的抑制效应,而对非调控城市的抑制效应则不明显。我们跟踪的16非调控样本城市在一二线城市调控政策出台后新房销量同比增速仍大部分为正。公司项目主要布局三四线城市,不但受到的政策压制小,反而由于因城施策的下沉效应影响显著受益。 园区康旅齐发展:公司加大园区和康旅拓展力度,立足京津冀地区,已和五个县级市政府签订园区开发框架协议,委托开发面积共约340平方公里。康旅板块推出“盛行天下”计划,整合公司各项资源,为客户提供旅游地产置业、投资和旅居的一站式服务。公司已成功布局河北秦皇岛、湖北神农架等景区,康旅王国逐步形成。 金融战略同推进:公司在金融板块动作不断,先后投资荣盛泰发投资基金管理有限公司、中冀投资股份有限公司、南华财产保险股份有限公司,增资河北银行股份有限公司并参与设立辽宁振兴银行。金融板块的布局有助于公司加强与金融机构的战略合作关系,助力其他板块业务拓展。 投资建议 公司传统的房地产开发业务销售良好,业绩大幅提升,园区和旅游地产业务的拓展有助于提升土地获取能力,我们看好公司未来主业发展的持续性。预计公司2016-2018年EPS分别为0.94/1.25和1.54元,对应当前股价分别为9/7和5倍PE,维持“买入”评级。 风险提示 销售、结算进度不及预期;转型业务推进缓慢。
荣盛发展 房地产业 2017-01-30 8.12 9.04 -- 9.22 13.55%
15.55 91.50%
详细
销售大幅改善,基本面稳中趋好:公司的发展战略是”3+X”,即大地产、大健康、大金融齐头并进,新兴产业共同发展。公司的传统地产开发项目主要位于廊坊、蚌埠、南京、邯郸等地。公司2016年全年实现签约销售额约490亿元,相比2015年同期增长超过37%。公司2016年前三季度营业收入187亿元,同比增长25%,全年营收有望超过340亿元。 立足京津冀,园区开发大步向前:公司立足京津冀地区,已和五个县级市政府签订框架协议,在北京东侧的香河、西北侧的张家口宣化、北侧的承德兴隆、南侧的永清台湾工业城和霸州东部新城开展区域开发工作,委托开发面积共约340平方公里。未来围绕京津冀一体化战略,公司将继续加大园区开发和招商力度,园区战略大步向前迈进。 盛行天下计划出炉,健康旅游逐步拓展:公司推出“盛行天下”计划,整合公司各项资源,为客户提供旅游地产置业、投资和旅居的一站式服务。公司已成功布局河北秦皇岛、湖北神农架、安徽黄山、河北野三坡、海南、四川广汉、西安临潼和河北内丘,康旅王国逐步形成。公司持有通用航空公司美亚航空100%股权,三亚-西沙航线已于2016年12月试飞成功,成为公司未来又一重点发展方向。 金融板块动作不断,“大金融”战略逐步前进:公司在金融板块动作不断,先后投资荣盛泰发投资基金管理有限公司、中冀投资股份有限公司、南华财产保险股份有限公司,增资河北银行股份有限公司并参与设立辽宁振兴银行。金融板块的布局有助于公司加强与金融机构的战略合作关系,助力其他板块业务拓展。 公司传统的房地产开发业务销售良好,园区和旅游地产业务的拓展有助于提升土地获取能力,看好未来主业发展的持续性。公司房地产开发板块每股RNAV11.06元,股价对应RNAV折让26.6%,折价较为明显。我们预计公司2016年实现EPS0.941元,对应当前股价9PE,考虑到公司房地产开发业务稳定向好,园区开发及转型业务有序推进,首次覆盖给予“买入”评级。
华发股份 房地产业 2017-01-26 13.22 -- -- 13.65 3.25%
17.57 32.90%
详细
开启珠海国资国企改革新篇章:公司作为珠海市国资委旗下的重要房地产上市平台,推出股权激励意义重大,不仅激励管理团队的积极性,也对其他国企产生了积极的暗示,我们认为公司可能会作为珠海国资国企改革的龙头企业,后续的资源整合事项也值得期待。从流程上看,公司限制性股票激励计划事项已经获得市/省国资委批复,后续只要股东大会通过,即可进入实操阶段。 解锁条件与经营业绩直接挂钩:本次授予的限制性股票解锁总共四次,每次比例为25%,第一次解锁时间是自授予日起24月后的首个交易日向后顺延一年,后面依次类推。第一个解锁期业绩考核目标是以2015年为基准年,2017年净利润(扣非后的)增长不低于20%(同时不低于2016年),净资产收益率不低于8.5%,主营业务比率不低于97%,上述三个指标不低于同行业平均水平,且净利率增速和ROE不低于同行业70分位值。 激励计划成本在管理费用中列支,对净利润影响小:公司将在锁定期的每个资产负债表日,按照限制性股票授予日的公允价值,将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。假设授予日公司股价13元每股,公司在2017年2月底授予限制性股票,2018年摊销成本最高的情况下也不超过1100万,在不考虑激励计划对公司业绩的刺激作用下,对当期各年净利润的影响程度很小。 投资建议 公司2015年销售额133亿,增长55%,2016年销售额超过370亿,增长178%,公司业绩锁定性很强,考虑到公司项目的布局和优异的产品品质,我们对公司今年的销售也比较乐观。预计2016公司实现EPS0.85元,目前股价对应P/E为15.7X,维持买入评级。
招商蛇口 房地产业 2017-01-19 16.33 -- -- 17.65 8.08%
22.14 35.58%
详细
事件 2017年1月17日,公司公布业绩预告,2016年预计实现净利润93-98亿元,较上年同期增长91.8%-102.1%。 要点分析 业绩增长明显超预期:按上市公司口径,2015年招商地产实现归母净利润48.5亿元,2016年业绩增长91.8%-102.1%。假定在2015年完成对招商地产的吸收合并,2015年备考口径归属于上市公司股东净利润68.9亿元,2016年业绩增长34.9%-42.2%。按照公司吸收招商地产的业绩承诺85.9亿元来看,2016年业绩增长8.3%-14.1%。公司吸收合并招商地产前需确认48.1%的少数股东损益,之后合并计算;公司房地产结算规模超出预期,2016年结转面积增长约40%,结转收入增长约33%;公司在报告期内完成对深圳蛇口“南海意库梦工厂”及“深圳前海湾花园”的整体销售。 资源整合、强者恒强:公司在2016年实现销售额739.3亿元,相比2015年的575.8亿元增长28.4%,2016年平均售价15692元/平,依然处于较好的水平,我们认为公司在2017年结算收入依然存在超预期的可能。在行业分化、调控升级和资源整合的趋势下,公司强者恒强的态势会越来越显著,公司有望通过资源的并购整合实现销售额的跨越式增长,后期业绩增速有望持续超预期。 园区开发渐拓展:公司在深圳前海片区有大量优质土地资源,实践“前港-中区-后城”三级联动开发模式,目前前海开发速度持续更新,印证了公司强大的品牌溢价能力和开发运作能力。太子湾第一期邮轮中心在去年开埠,“处女星”号在去年11月以太子湾为母港开展运营。公司未来的园区业务会逐步拓展到北京、青岛、上海、海口和南京等地。 投资建议 公司RNAV25.8元/股,上市时员工持股价格为23.6元/股,大股东上市初期30亿元增持,平均成本22.6元/股,公司去年12月发布的股权激励方案授予价格19.5元/股,目前股价较股权激励价格有一定折让。我们维持公司的盈利预测,预计公司2016-2018年EPS分别为1.10/1.46和1.65元,对应当前股价15/11和10PE,维持“买入”评级。
万科A 房地产业 2017-01-16 21.00 -- -- 21.81 3.86%
22.40 6.67%
详细
事件 公司2017年1月12日发布公告,收到华润股份有限公司和深圳市地铁集团有限公司的通知,华润股份及其全资子公司中润贸易与深圳地铁签署股权转让协议,将其持有的所有万科股份16.9亿股转让给深圳地铁,约占公司总股本的15.31%,标的股份转让价格为371.7亿,对应每股价格22元。 要点分析 华润退出使得公司股权争夺朝着管理层预期的方向进行:公司自2015年遭遇宝能系资本狙击到通过资产重组引入深圳地铁,华润系多次按兵不动并表露出与公司管理层不同的利益考量。此次华润系向深圳地铁转让所有万科股权,表明公司股权之争已经相当明朗化,而且是朝着管理层预期的方向演进,转让后宝能系持股25.4%、深圳地铁持股15.31%、恒大持股14.07%。预计未来,公司继续维持无实际控制人的局面是大概率事件,而且前期终止的与深圳地铁资产重组事项有望重启,公司有望在行业严厉调控的背景下通过深圳地铁获取持续不断的优质资源。 通过“轨道+物业”践行城市综合配套商:2016年公司在股权争夺、部分管理人员动荡、合作伙伴终止合作、评级展望遭遇下调等负面影响之下依然实现了销售额超过3648亿的好成绩,而且全年权益拿地金额超过1200亿(四季度贡献52%)。轨道交通的发展是都市化进程的核心,交通节点和沿线流动性好的不动产将会持续受益价值重估。深圳地铁入主后,公司有望充分利用股东资源优势,在轨道交通节点布局地铁上盖或沿线物业,在交通便利和空间延展方面充分挖掘,持续享受深圳房地产市场的溢价空间。 战略投资、财务投资各归其位,对市场影响趋缓:公司股权争夺曾使得股票大幅波动,而且也频繁带动资本市场追逐险资概念股,本次溢价转让股权,有助于股价保持平稳,公司股权争夺事项对市场的影响趋缓。投资建议 公司去年销售额同比增长40%,第四季度土地拓展十分积极,全年权益拿地金额占销售额之比约33%。我们预计公司2016年实现EPS1.90元,当前股价对应PE为11倍,我们维持公司增持评级。 风险提示 今年基本面表现或低于预期。
南山控股 房地产业 2017-01-09 7.91 -- -- 8.20 3.67%
9.10 15.04%
详细
事件 2017年1月4日公司发布公告,出资1000万元设立一家子公司,将公司旗下集成房屋、船舶舾装、塔机租赁等制造业相关业务的资产与股权划归该公司,由其统一管理。此外,在2016年11月26日,公司与中国建筑第三工程局有限公司签署意向协议,在集成房屋、船舶舾箱和塔吊租赁等业务板块开展股权层面的合作,由中建三局或其指定下属公司购买此业务板块的股权,实现控股。 分析要点 处置非核心业务板块更进一步,地产+物流格局逐步明朗:前期公司申请中止换股吸收股东旗下“深基地B”,近日与中建三局签署协议并成立子公司统筹管理非核心业务板块,表明公司整体处置非核心业务板块的进度有所加快,并且不以吸收物流资产为前置条件。公司后期或将专注“地产+物流”,公司地产项目主要布局在苏州、上海、合肥、长沙、南通和深圳,未结算建面超过200万方,拟整合的物流资产布局在上海、广州、昆山、天津、廊坊、成都、南京、南通、武汉、深圳、北京、青岛、无锡、嘉兴、西安、重庆、长沙等城市,全国网络化布局已经完成。 行业景气度下行导致非核心业务板块利润走低:公司集成房屋业务受限于宏观经济和外部市场环境景气度下滑的影响,国内市场需求出现持续下降,导致连续两年出现亏损。船舶舱室配套业务面对的行业形势同样不容乐观,毛利率出现持续走低。塔机租赁业务因为平台竞争收入也开始明显萎缩。本次非核心资产的处置有助于上市公司专注发展主业。 物流资产注入有望重启,盈利持续性得到保障:公司将来可能重启整合股东旗下物流资产宝湾物流(目前已运营的园区超过180万方,根据公司的规划,未来三年总运营面积或将超过500万方),盈利持续性将得到保障。 投资建议 我们看好公司“地产+物流”的发展战略和控股股东的土地资源,预计公司在2016-2018实现EPS分别为0.31、0.35和0.38元,目前股价相当于26、23和21PE,我们维持“买入”评级。 风险提示 吸收合并“深基地B”进度不及预期等。
银亿股份 房地产业 2016-12-29 10.03 -- -- 10.39 3.59%
10.39 3.59%
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事件 2016年12月25日公司发布公告,近日中国证监会上市公司并购重组审核委员会对公司发行股份购买资产暨关联交易事项进行审核,审核结果为无条件通过。经向深交所申请,公司股票自12月26日开市起复牌交易。 要点分析 收购ARC集团资产再进一步:公司拟向西藏银亿发行4.8亿股(发行价格为5.91元每股、对价28.5亿)收购ARC集团资产,目前已获得发审委通过,后续尚需证监会文件正式批复。ARC集团产品主要是安全气囊气体发生器,在2017、2018和2019年在手及意向合同金额分别为31.3亿、38.7亿和41.2亿,预计实现的营业收入分别为27.5亿、32.4亿和36.4亿。从市场和政策环境来看,ARC集团产品主要销往美国、韩国等发达国家和中国、墨西哥等发展中国家,经济、政策和税收政策相对稳定。另外,西藏银亿对标的公司未来三年业绩作出了税后净利润1.7、2.6和3.3亿元的承诺。 积极补充宁波土地储备:公司在2016年12月17日发布公告,拟收购宁波银兴万里51%股权,对价为3.4亿。宁波银兴万里控股的项目公司(占比67%)在宁波鄞州湿地公园南侧拥有项目地块,总建面12.9万平方米(楼面价约7752元每平米)。收购完成后,宁波银兴万里进入上市公司合并报表范围。另外在2016年11月10日,公司以8.8亿竞得宁波鄞州住宅商业用地,计容建面约16.3万方(平均楼面地价仅为5412元每平米)。参考目前宁波的住宅均价,公司补充土地储备的楼面成本在合理范围内。 基本面持续向好转型有基础:今年前三季度公司实现营业收入51.7亿,增长30.9%,实现归母净利润5.3亿,同比增长49.9%。三季度末公司持有货币资金45亿,相比年初增长98%。公司当前在上海的项目也进入可售状态,现金回款有望持续向好。此外,公司今年5月完成第一期员工持股计划的购买,金额合计2.8亿(均价为9.67元每股,总股数约0.29亿)。 投资建议 我们预计公司2016-2018年实现EPS分别为0.27、0.32和0.34元,当前股价对于16年P/E为38X。我们维持“买入”投资评级。 风险提示 明年房地产销售低于预期,后续收购进展缓慢。
陆家嘴 房地产业 2016-12-21 24.46 -- -- 23.95 -2.09%
24.76 1.23%
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要点分析 竞得苏州绿岸拓展公司在上海、天津以外的项目储备:苏州绿岸95%股权成交价68.4亿元,代偿业务16.9亿元,合计85.3亿元。交易完成后,苏钢集团持有苏州绿岸5%的股权,公司全资子公司佳湾公司持有22.6%的股权,全资子公司佳二集团作为劣后的华宝信托安心投资计划持有72.4%的股权,交易方式为现金收购。标的公司持有17块国有建设用地使用权,占地面积66万方,规划有住宅、商业、金融等多种业态。项目位于苏州城市规划重要发展区域中的“北大青年城项目”,公司此后将积极协调苏钢集团引入北大方正集团教育、科技、医疗、金融等优势资源,打造精品工程。 收购绿地金融旗下项目资产:公司此次收购新增商办用地计容建面9万方。公司全资孙公司与绿地金融签署协议,收购后者持有上海申万置业100%股权及全部债权,交易对价为34.1亿元,同时委托绿地金融的关联方绿地控股对该项目开发代建,投资和管理费为11.0亿元,本次交易总金额为45.1亿元。申万置业主要资产是位于黄浦江沿岸E16-2地块,地上计容建面为9.04万方,土地性质为商业办公用地。 收购陆金发,地产+金融协同效应可期:随着都市圈进程的发展和持有经营模式的兴起,资源整合和资源争夺愈演愈烈。公司通过收购陆金发等金融资产,有望通过金控平台开展资产端的收购整合,地产和金融的真实协同效应将逐步显现。投资建议 公司是地产板块拥有优质持有物业和项目储备体量最大的公司,大量在建物业将在未来2年转为在营,业绩稳定性和持续性优异,此外公司通过现金等方式大力收购优质资产,外延增长已然显现,我们维持全年盈利预测不变,预计公司2016年可实现EPS0.80元,对应当前股价30PE,维持“买入”评级。风险提示 金融和地产业务协同低于预期。
万科A 房地产业 2016-12-20 22.00 -- -- 22.40 1.82%
22.40 1.82%
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事件 公司于2016年12月18日发布公告,董事会同意公司终止发行股份购买深圳地铁旗下资产交易事项并与地铁集团签署终止协议。 要点分析 股东态度不一是终止与深圳地铁资产重组的主因:公司在今年6月17日的董事会首次审议通过购买资产相关议案,7月2日复牌时发布交易预案修订稿,拟发行28.7亿股收购地铁集团旗下前海国际100%股权(交易对价456亿,发行价格15.88元每股)。根据相关规定,发行股份购买资产的首次董事会决议公告后,董事会应在6个月之内发布召开股东大会通知,否则一般需要重新召开董事会进行锁价。公司当前股东无法就交易方案及相应调整形成一致意见,而且目前股价也显著高于之前预定的定增价格,公司最终选择与地铁集团终止资产重组。 股权争夺或逐步明朗:由于公司股票在前期受到险资大幅增持,而资金来源等问题的监管超出了证监会的一般权限,使得前期股权争夺难有定论。近期随着证监会主席的高调表态、保险会随之采取监管措施,我们认为监管层对公司股权之争已有清晰的定调,本次与地铁集团终止重组后,后续事态会更加明朗化。 继续关注轨道+物业的相关机会:除了可能的股权比例上的考虑,公司前期与地铁集团的尝试也表明了对于“轨道+物业”模式前景的看好。随着都市圈的形成和扩展,轨道交通及上盖物业发展潜力很大,公司还将积极把握以轨道交通为先导的城市发展机会,围绕轨道交通进行业务探索和战略布局。 投资建议 公司在今年前11月实现销售额3414亿,土地拓展方面表现积极,基本面依然优秀。我们预计公司2016年实现EPS1.90元,当前股价对应PE为12倍,相比过去几年的估值中枢和板块其他公司并不偏低,我们依然维持公司增持评级。 风险提示 前期举牌机构减持、公司明年基本面低于预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名