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胡华如

西南证券

研究方向: 地产行业

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工作经历: 执业证号:S1250517060001,曾就职于国金证券和中国银河证...>>

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保利地产 房地产业 2018-07-13 11.05 18.00 62.75% 12.38 12.04%
12.38 12.04% -- 详细
事件:7月9日,公司发布6月经营简报。 六月销售额首次突破600亿,单月环比大幅增长。6月公司实现合同销售金额602亿,同比增长58.0%,环比大幅增长68.5%,单月销售创历年新高,排名提升至前三。实现签约面积428万平方米,同比增长57.2%,环比增长76.4%。得益于去年同期低基数以及公司加大推盘力度,公司销售数据持续走强,随着下半年低基数的到来,公司销售有望继续保持高增长。2018 年1-6 月,公司实现签约面积1454 万平方米,同比增长37.9%,增速比1-5 月提升了6.7 个百分点。实现签约金额2153 亿元,同比增长46.9%,增速比1-5 月提升了3.9 个百分点。考虑到公司可售货值分布区域去化良好以及推盘力度的持续,我们预计公司全年销售可达4300 亿元,截至2018 年6 月公司销售目标完成率约50%。 拿地延续积极态势,聚焦一二线城市及核心城市圈。公司6月拿地金额约150亿元,环比增长25.0%,新增权益计容建面约233万平,同比增长22.0%,环比大幅增长106.4%,权益占比为82%。今年1-6月新增土地总地价约1123亿元,同比增长106%,新增土地权益地价约759亿元,同比增长83%,平均楼面地价为8193元/平方米。2017 年公司新增土储计容建面约4520 万平方米, 同比增长88.0%,通过并购方式拿地占比约48%,平均楼面地价 6118 元/平方米,其中,一二线城市的拓展面积和金额分别占比 63%、82%。我们认为,公司未来可售资源丰富,货值在一二线城市土储占比较高,而三四线土储中,珠三角、长三角和京津冀等城市圈占比达68%。 公司为央企地产排头兵,低成本融资能力强。截至2017 年末,公司有息负债中一年内到期的有息负债占比为14%。融资渠道多元化,全国首单租赁住房资产证券化(REITs)产品“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”获批,首单CMBS 发行利率仅为4.88%,2017 年有息负债综合融资成本4.82%。在目前市场风险偏好下行融资收紧,而部分企业杠杆率提升的大背景下,公司融资渠道通畅,负债率可控,有望借助此优势进一步实现稳健发展。 盈利预测与投资建议。预计2018-2020年EPS分别为1.80元、2.40元和3.00元,当前股价对应PE分别为6倍、5倍、4倍。参考房企龙头平均PE 给予2018 年10 倍估值,对应18.00 元的目标价,维持“买入”评级。 风险提示:销售增速或不及预期、商业拓展或不及预期等。
新城控股 房地产业 2018-06-07 30.56 38.20 59.23% 35.45 16.00%
35.45 16.00% -- 详细
公司发布五月份经营简报:5月公司实现合同销售金额约166.4亿元,同比增长86.4%,销售面积约135.6万平方米,同比增长95.9%。1-5月累计合同销售金额约672.1亿元,比上年同期增长63.2%;累计销售面积约538.9万平方米,比上年同期增长81.7%。 销售增速表现亮眼,有望超额完成全年目标。公司5月蓄势发力,合同销售金额环比增长31%,同比增长86.4%,销售面积环比增长38%,同比增长95.9%。公司1-5月累计销售继续稳居前十,增速远超TOP10房企26%的平均增速。公司销售持续大幅走强,得益于去年同期低基数以及公司加大推盘力度。预计随着未来两季度低基数的到来,公司销售有望继续保持高增长。目前公司已完成全年销售计划1800亿的37.3%,而公司可售货值分布区域去化良好,伴随公司持续大力推盘,今年大概率超额完成1800亿销售目标。此外,随着2017年的高毛利率项目于2018年结转,预计结算毛利率有望继续保持在高位。 拿地扩张态势积极,持续深耕长三角。公司新增全口径拿地金额92.0亿(环比+38.9%,同比+28.4%),占销售额的比重为55.3%,新增项目主要分布在杭州、徐州、金华、宁波、苏州、嘉兴、常州、绍兴等长三角区域,平均楼面价4118元/平,环比+28%,主要源于杭州两块地均价较高,公司1-5月平均拿地价格3052元/月,成本依然可控。 去杠杆影响有限,融资成本可控。公司在境外发行总额为2亿美元的无抵押固定利率债券,已于6月4日在新加坡证券交易所上市,票面年息为6.5%。此次发行是继4月23日发行3亿美元债基础上的增发,目前总计发行5亿美元债。截至4月底,发行债券增加27.81亿元,占2017年末净资产比例为10.7%。随着行业去杠杆的持续推进,市场风险偏好逐步下行,国内融资收紧,公司积极拓展境外融资,去年末加权融资成本仅5.32%,融资成本虽然上行但依旧可控。 盈利预测与投资建议。考虑到公司销售额持续的大幅增长,我们调升盈利预测,预计2018-2020年EPS分别为3.82元、4.94元和6.62元,当前股价对应PE分别为8倍、6倍、5倍。给予2018年10倍估值,对应38.2元的目标价。公司是低估值、高增长的典型代表,维持“买入”评级。
华侨城A 房地产业 2018-05-03 7.39 10.62 64.91% 8.29 7.24%
7.92 7.17%
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事件:公司发布2017年年报,实现营业收入423.4亿元(+19.3%),实现归属于上市公司股东净利润86.4亿元(+25.5%)。公司拟向全体股东每10股派发现金红利3.00元(含税)。同时,公司发布2018年一季报,报告期内,实现归母净利润11.2亿元,较上年同期大幅增长48.1%。 净利率稳定上升,2018年一季度业绩超预期。2017年,公司旅游综合业务实现营业收入185.3亿元(+15.8%),占比43.8%;公司房地产业务全年实现营业收入233.6亿元(+23.3%),占比55.2%。报告期内,公司通过转让北京侨禧等项目股权,实现可观的投资收益。公司2017年加权ROE为18.1%,较2016年提升1.2个百分点;销售净利率为22.0%,较2016年提升1.4个百分点,得益于公司销售和管理费率的改善。2018年一季度,公司实现营业收入63.4亿元(+3.0%);实现归母净利润11.2亿元(+48.1%),叠加公司2018年将加快推盘速度,提升项目去化率,全年业绩高增长可期。 领军文化旅游,从主题公园向自然景区拓展。公司主题公园全年游客接待量超过3500万人次,位居全球景区业四强,亚洲第一。公司通过“旅游+互联网+金融”的新模式推进旅游业务创新,深入挖掘各地具地方特色的文化旅游、自然景区等资源,通过收购等方式扩张布局,提升核心竞争力,稳固行业地位。2017年内,重庆欢乐谷开业,南京欢乐谷开工,西安欢乐谷启动。 拿地保持积极态势,房地产业务开启加速通道。公司借助创新营销策略,加快了存量房地产项目的去化,有效改善签约销售、面积结转和资金回笼情况。2017年,公司通过合作拍地、项目并购、协议置换等多样化方式,获得新增土地面积269.1万方,新增规划建筑面积580.1万方,主要布局在深圳、重庆、杭州、成都、南昌、武汉等重点一二线城市。截至报告期末,公司旅游综合及房地产开发业务土地储备637.2万方,规划总建筑面积1197.3万方,为未来销售增长奠定良好基础。 盈利预测与投资建议。预计2018-2020年EPS分别为1.39元、1.87元和2.40元,当前股价对应PE分别为6倍、4倍、3倍,给予公司2018年8倍估值,对应目标价11.12元,维持“买入”评级。
泰禾集团 房地产业 2018-04-30 25.70 29.64 84.10% 27.37 5.23%
27.04 5.21%
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事件:公司公布年报,2017年实现营业收入243.3亿元(+17.4%),归属于上市公司股东的净利润21.2亿元(+24.4%),公司拟以2017年末总股本为基数,每10股派发现金红利2.20元,不进行资本公积金转增股本。 营业收入稳步增长,毛利率大幅提升。2017年公司房地产业务实现营业收入230.7亿元,同比增长了17.4%,其中住宅地产实现营业收入164.6亿元,同比增长19.6%,商业地产实现营业收入66.1亿元,同比增长3%,营收增长主要来自住宅结算额的增加。由于2016年销售单价的提升,2017年公司房地产结算毛利率从前年的21.2%提升至28.5%,上升了7.3个百分点。克而瑞统计数据显示,2017年公司销售均价约22,726元每平米,相比当年结算均价18,849元每平米增长了20.6%,我们预计结算毛利率的回升趋势还将延续。 销售持续改善,叠加多种融资渠道改善现金流。克尔瑞数据显示2017年公司权益销售额超过800亿,同比增长显著。报告期末销售商品提供劳务收到的现金同比增长了55.8%,2018年一季度末预收账款同比增长了49.7%。公司加快了推盘力度,房地产项目回款持续改善,同时公司通过多种融资渠道,进一步改善现金流状况。报告期内完成了60亿元公司债券、35亿元中期票据以及6.55亿美元债券的发行,多项资产支持专项计划还在审核进程中。但是,报告期内公司销售费率比去年同期上升了1.7个百分点,管理费率同比上升了0.9个百分点,财务费率同比上升了1.1个百分点,预计在2019年费率会有所改善。 多元化方式积极拿地,土地储备有质有量。公司通过收购、参股等多种方式低价获得土地储备,2017年共计获取36个优质项目,其中有26个项目是通过并购及购买资产的方式获取,合计投入资金约552亿元,获取土地792.8万平方米,计容建筑面积为1069.2万平方米,保证了公司可售资源丰富。我们预计2017年末公司土储货值超过6700亿元,权益占比约89%。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为2.44元、3.46元、4.69元,目前股价对应PE分别为11/8/6倍。给予目标价30元,维持“增持”评级。 风险提示:销售增长或低于预期、费率改善或进一步放缓。
金地集团 房地产业 2018-04-20 10.51 15.12 72.80% 11.67 4.95%
11.03 4.95%
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事件:公司公布年报,2017年实现营业收入376.6亿(-32.2%),实现归属于上市公司股东的净利润68.4亿(+8.6%),加权ROE为17.6%,相比2016年降低了0.2个百分点。公司拟以2017年末总股本为基数,每股派发股利0.53元,不进行资本公积金转增股本。 业绩稳中有升,管理费增幅较大。2017 年公司业绩小幅增长,营收下滑明显主因并表口径房地产结算收入下滑35.6%,但联营合营企业投资收益49.5 亿,同比增长103.4%,占公司净利润之比高达52.2%。公司2017 年权益销售比例约69%,新增拿地权益比例约55%,项目权益比有提升迹象,意味着后期结算口径业绩贡献占比或提升。公司2017 年管理费大幅增长66.7%,管理费率待改善。 销售均价大幅增长、毛利率回升趋势有望延续。2017年公司实现销售金额1408亿(+39.9%),销售均价1.84万每平米(+20.1%)。2018年一季度公司实现销售额261.1亿,同比下降21.5%,主因推盘量较少,但销售单价1.71万,相比2017年房地产结算均价1.3万每平米增长明显。2017年并表口径房地产业务结算毛利率为34.0%,同比增加了5.2个百分点,我们预计这一趋势还将延续。 拿地大幅增长、土储质量优异。2017年公司全年共获取土地1300万方,合同投资额突破1000亿,报告期末公司总土地储备3770万方,权益土地储备约1930万方,平均权益比约51.2%。从土储结构上看,公司坚持以一线和二线为主进行布局,二线城市权益投资额占比约64%、一线占比约23%、三四线占比约13%。2017年公司新进海口、重庆、成都、济南、惠州、徐州、滁州、镇江等城市,年末在全国完成布局41个城市,七大区域项目布局更显均衡。 销售回款良好、融资成本表现优异。公司信用状况良好,主体信用评级及各项融资产品评级均为AAA级,报告期内销售回款率超过90%,财务费用继续为负。2017年公司完成40亿公司债、30.5亿物业费ABS、30亿超短期融资券、15亿中票及2亿美元债的发行。年末债务融资加权平均成本仅为4.56%。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为2.18元、2.74元、3.22元,目前股价对应PE分别为5/4/3倍。维持目标价16元不变,维持“买入”评级。 风险提示:管理费率或进一步提升,销售及业绩释放或低于预期。
保利地产 房地产业 2018-04-19 13.13 17.48 58.05% 14.43 6.73%
14.68 11.81%
详细
事件:公司发布2017年年报,实现营业收入1463.4亿元(-5.5%);实现归属于上市公司股东净利润156.3亿元(+25.8%);毛利率为31.1%,较上年增长了2.1个百分点;净利率为13.5%,较上年增长了2.4个百分点;加权平均ROE为16.3%,相比上年同期提高了0.8个百分点。公司营收小幅度下降,但净利润同比却实现大幅度增长,主要原因是房地产结转项目毛利率抬升、结算项目权益比提高以及投资收益增加所致。 可售资源丰富,2018年销售额有望突破4000亿。2017年,公司房地产实现销售金额3092亿(+47.2%),签约面积为2242万平方米(+40.3%),销售单价为13790元/平方米(+4.9%),公司2017年销售额排名第五,保持行业龙头地位。公司聚焦核心城市群,重点城市表现突出,三大核心城市群销售占比近70%,粤港澳大湾区销售近千亿。同时,公司未售资源丰富,拿地保持积极态势,可售资源丰富优质。2018年一季度公司销售额869亿元,同比大幅增长51.4%,我们预计公司2018年销售额有望超过4000亿。 拿地持续保持积极,土地储备充足。2017年公司新增土地储备计容建面约4520万平方米(+88%),总成本约为2765亿(128%)。公司市场化并购能力凸显,通过并购等方式新增土储计容建面2190万平方米,占比48%。截止2017年底,公司待开发项目建面约9090万平方米,充足的土地资源为未来销售的增长提供强力保障。公司坚持一二线重点城市布局,深耕城市群,公司一二线城市土储占比63%,而三线城市土储中,珠三角、长三角和京津冀等城市圈占比68%。 杠杆合理抬升,多样化融资保持低融资成本。公司资产负债率为77.3%,较上年小幅抬升2.5个百分点。公司有息负债中,一年内到期有息负债占比仅14%,债务风险安全可控。公司融资渠道多样化,“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”获批,成为全国首单房企租赁住房REITs;公司首单CMBS发行利率仅4.88%;公司有息负债综合成本仅4.82%,处于行业低位。 盈利预测与投资建议。预计2018-2020年EPS分别为1.80元、2.40元、3.00元,对应PE分别为7倍、6倍、4倍。考虑到公司将持续受益国企地产资源整合,给予18年10倍估值,目标价18.0元,维持“买入”评级。
阳光城 房地产业 2018-04-17 7.75 10.27 80.81% 7.75 -0.90%
7.68 -0.90%
详细
业绩总结:公司2017年实现营业收入331.6亿(+69.2%),实现归属于上市公司股东净利润20.6亿(+67.6%),加权ROE为14.3%,同比提升了4.6个百分点。 业绩符合预期,主因结算大幅增长。公司2017年业绩位于2018年1月20日业绩预告范围之内,同比增长速度与营业收入增速相当。业绩大幅增长主因房地产结算金额大幅增长68.9%所致,此外2017年公司非经常性损益为1.5亿,同比增长了74.7%。公司房地产结算毛利率提升了1.5个百分点至24.6%,有效抵消了三项费率的抬升带来的不利影响。从去年四季度开始公司从严控制负债率,管理提效也有望逐步呈现,三项费率在今年改善的可能性很大。 拿地增长显著,全国化布局完成。2017年公司大力拓展土地市场,一共获得120宗土地,新增计容建面2022万方,同比增长106.7%,新增权益货值1407亿(其中招拍挂占比43.2%,并购渠道占比56.8%)。截止到报告期末土地储备建面3796万方,在手货值达到4911亿,平均土地楼面价为3644元每平米,仅占2017年公司销售均价的26.3%。公司全国化的布局基本形成,在2017末已进入56个城市,有30个区域公司。 销售高速增长,现金流改善显著。2017年公司实现有效销售回款626亿,销售回款率约74%,公司在2018年可售资源丰富,按总口径保守估算公司可推出的货值在1800亿-2000亿,预计销售金额有望冲刺1300亿元。公司销售回款持续改善,2017年实现经营性现金流净额为88.2亿,不仅为近五年首次回正,也是历史最好水平。 融资利率持续下降,费率改善空间明显。2017年末公司整体的平均融资成本为7.08%,相比去年年中的7.14%进一步下降,相比2016年下降了1.34个百分点。负债结构中,银行贷款占比42.5%,非银行贷款占比35.4%,非银行贷款占比和融资成本的优化将是公司未来的重要看点。 盈利预测与投资建议。预计2018-2020年EPS分别为0.74元、0.98元和1.26元,归母净利润未来三年将保持36%的复合增长率。公司作为高增长二线蓝筹代表,给予公司2018年14倍估值,对应目标价10.36元,维持“买入”评级。
华发股份 房地产业 2018-04-16 7.24 9.82 48.34% 8.98 18.31%
8.56 18.23%
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事件:公司公布年报,2017年实现营业收入 199.2亿(+49.8%),实现归属于上市公司股东的净利润16.2亿(+59.1%),加权ROE 为12.7%,相比2016年提升了4.4个百分点。 业绩增长超预期,管理提效明显。2017年公司房地产业务结算金额增长51.8%,与营收增速基本相当,结算毛利率有所下滑与低价盘结算比例增大有关。但公司净利润增长明显好于营收,主因三项费率有不同程度的下降所致。相比2016年,2017年公司销售费率下降了1个百分点至2.7%、管理费率下降了0.2个百分点至3%以下,财务费率进一步下降至0.34%的低位。考虑到公司在2016和2017年的销售单价相比结算单价大幅增长,我们预计2018年房地产业务的结算毛利率有望明显抬升。 销售结构优化、加快存货周转。2016年公司销售额达到357.3亿,同比增长了168.6%,其中珠海占比65.3%、上海大区占比18.6%、广州大区占比10.2%。 2017年因为珠海等地调控政策的收紧,销售额有明显回落,但外地项目销售增长明显,特别是华中区域实现销售额89.3亿(占比28.8%),带动公司整体实现销售额310.2亿,销售单价增长8.8%至23186元每平米,相比2017年房地产的结算均价增长162.6%。公司今年可售资源丰富,销售额有望重回增长通道。 拿地大幅增长、土储质量优异。2017年,公司新进南京、佛山、嘉兴等市场,不断深化新进城市的项目储备,新增权益土地储备计容建面278万方,同比增长了3倍。截止报告期末,公司拥有的土地储备计容建面877万方,在建面积715万方,土储位于珠海、中山、武汉、南京、大连等城市,质量较为优异。 管控不断优化、激励跟投落地。公司已经组建了华东、华南、华中、北方和山东区域公司,从二级管控向三级管控转变。报告期内公司限制性股票激励计划落地实施,同时项目跟投制度、董事局专项奖励基金等全面实施,进一步激发了核心骨干的积极性,公司管理效率和成本控制水平有望进一步提升。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS 分别为1.03元、1.26元、1.45元,未来三年归母净利润将保持24%的复合增长率。给予公司2018年10倍估值,对应目标价10.3元,维持“买入”评级。 风险提示:销售增长和业绩释放不及预期。
荣盛发展 房地产业 2018-04-13 9.86 15.29 103.60% 10.89 4.81%
10.34 4.87%
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事件:公司发布年度报告,2017年实现营业收入387.0亿元(+26.4%),归属于母公司所有者净利润57.6亿元(+38.9%),加权平均ROE为22.4%。 盈利能力稳中有升,投资收益增长明显。与去年同期相比,公司2017年毛利率下降1个百分点,但同期净利润率增长2个百分点,主要是由于新增6.8亿元投资收益所致;同时,公司商品房平均销售单价相较于去年增长了25.4%,呈现出明显的上升趋势,有望带动公司2018年销售毛利率的提升。 经营活动现金流转正,去化率同比明显上升。2017年公司签订商品房销售合同总额679.30亿元(+32.6%),实现销售回款612亿元(+26.2%),受益于三四线城市的价值重估,公司抓紧市场机遇,积极推动去库存,2017年公司去化率达71%,同比提升10个百分点。其中廊坊市区、南京、徐州、石家庄4家公司年销售额突破70亿元,石家庄荣盛华府项目创出单项目签约52.3亿元。由于销售回款高达90%,公司2017年经营活动现金流量净额22.74亿元,为2010年以来首次实现由负转正。 从京津冀向外拓展长三角和中西部。报告期内,公司共取得146余宗地块(+82%),总建筑面积1,272.3万平方米(+34%),权益建筑面积1,108.8万平方米(+27%),占总建筑面积的比重为87.5%。截至报告期末,公司土地储备建筑面积3,495.2万平方米(+36%),可满足3年左右的开发需求。公司2017年大力增加土地储备,可售资源丰富,预计会受益环一线城市政策边际宽松的积极影响。 多元化产业链初具雏形,健康+地产+金融齐头并进。2015年以来公司提出多元化产业链布局战略,今年更加大了在生态旅游、养老养生、产业新城等领域的投资。2017年产业园板块实现收入15.7亿元,康旅、物业等板块实现收入36.1亿元。控股子公司荣盛康旅实施“6+N”战略,全年实现签约47.6亿元,回款37.7亿元,营业收入31.3亿元。我们认为,公司未来将继续实质受益“京津冀一体化”、“长江经济带”和建设雄安新区等国家战略的推进。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为1.78元、2.27元、2.84元,对应PE分别为6倍、5倍、4倍,维持“买入”评级。考虑到2018年三四线继续去库存,以及部分二线和环一线周边城市有望受益政策边际宽松,参考行业内可比公司平均PE,给予公司2018年9倍PE,目标价16.10元。 风险提示:销售和业绩释放不及预期。
天健集团 建筑和工程 2018-04-09 7.62 11.76 90.91% 9.59 2.02%
7.78 2.10%
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事件:公司发布业绩公告。2017年实现总收入67.5亿元(+8.7%);归属于上市公司股东利润6.0亿元(+34.7%);毛利率26.1%,较上年增长3.9个百分点;拟每10股派发现金红利2.00元(含税),拟每10股转增2股。 固本强基,转型升级。2017年,公司城市建设业务实现营业收入46.8亿元(+14.9%),主要得益于公司积极整合内部资源,加强外部合作,加大对EPC项目和代建项目的拓展。截止2017年末,在建施工项目合同金额143.2亿元,较上年同比增长17.4%。公司从施工承包商向工程总包商转型升级,业务结构上从传统施工业务向EPC、PPP模式等方向转型升级。 深耕重点城市,业绩高增长来临。2017年,公司综合开发业务实现销售收入22.7亿元(-2.5%)。报告期内,公司在售楼盘12个,大部分位于一线城市,重点布局深圳、广州、上海、南宁、长沙、苏州、惠州等城市。截止报告期末,公司累计未结转的建筑面积达90.3万方;在建项目累计计容建筑面积164.8万方;在建项目可销售面积共145.9万方;储备计容建筑面积70.5万方。截止2017年末,公司在售未结转、在建及储备项目计容建筑面积共约325.5万方,上海南码头、深圳天健公馆、天健天骄等项目将于2018-2019年推出,我们预计2018年和2019年公司业绩将有较大幅度增长。 准确把握棚改机会,实现收入高增长。城市服务业务实现营业收入15.4亿元(+189.2%),受益于公司对服务业的加大投入和运营服务能力的有效提升。其中,物业租赁实现营业收入2.4亿元,同比增加46.7%;物业公司累计实现营业收入5.2亿元,利润总额3958.6万元,年管理费收缴率达95.5%;棚改项目管理服务实现营业收入6.6亿元,同比大幅增长2225.0%,得益于公司持续推进罗湖棚改项目,积极做大棚改业务,强化合作,发挥自身优势,抢占棚改市场,2018年公司棚改项目或持续保持高增长。 盈利预测与投资建议。预计2018-2020年EPS 分别为0.95元、1.62元和1.87元,当前股价对应PE 分别为10倍、6倍、5倍。考虑到公司为高增长的小市值公司,土地储备集中在粤港澳大湾区,维持目标价14.5元和“买入”评级。 风险提示:销售或低于预期、建筑施工领域竞争激烈或导致原材料价格上涨、更新改造项目及棚改项目或存在政策、拆迁等风险。
南山控股 房地产业 2018-04-04 5.89 7.74 125.66% 6.07 3.06%
6.07 3.06%
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事件:公司公布年报,2017年实现营业收入66.0亿(+32.4%),实现归属于上市公司股东的净利润6.4亿(+21.8%),加权ROE为11.1%,同比提升2.35个百分点。 业绩超预期,盈利能力显著增强。销售毛利率44.1%,同比提升5.8个百分点;销售净利率14.4%,同比提升2.3个百分点,盈利能力显著提升。货币资金25.9亿元,资金充裕,杠杆水平总体较低,公司经营稳健。费用控制良好,期间费用率同比下降0.38个百分点至9.03%。 销售维持向好态势。根据战略发展需要,推动成立地产业务运营管理中心。为适应多项目协同联动发展需要,公司统一目标、凝聚共识,于年内推动成立了地产业务运营管理中心,强化项目开发运营全周期、精细化综合管控。通过“大运营”管理思路的建立和落地实施,2017年地产业务顺利实现三个50亿目标:销售金额超50亿,营业收入超50亿,回笼资金超50亿。 资源获取显著好转。公司持续关注西南和中部重点省会城市土地竞拍,2017年获武汉、合肥、长沙3宗住宅类地块,合共占地11.12万方,计容建面37.24万方。截至报告期末,公司累计持有土地67.49万方,计容建面116.07万方,为实现公司规模化提供有力的支撑。 积极推进地产转型,土地资源和物流资产是重要看点。公司在积极进行多元化战略布局,地产开发从住宅拓展到文旅地产、产业地产、商业地产等领域。2018年2月,公司申请吸收合并深圳赤湾石油基地股份有限公司项目获批。此外,公司股东南山集团在深圳赤湾拥有3.2平方公里的土地储备,大股东旗下宝湾物流的物流仓储设施居于国内前列,这可能是公司未来潜在的利润增长点。 盈利预测与投资建议。预计2018-2020年EPS分别为0.43元、0.57元、0.70元,归母净利润未来三年将保持26.9%的复合增长率,公司地产NAV为120亿,当前市值有显著的安全边际,考虑到公司基本面从四季度逐步改善,我们给予公司2018年18倍估值,对应目标价7.74元,维持“买入”评级。
世联行 房地产业 2018-04-03 9.58 13.29 119.31% 9.72 0.41%
9.62 0.42%
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事件:公司发布年报,2017年实现营业收入 82.1亿(+31.0%),实现归属于 上市公司股东的净利润10.1亿(+34.4%),加权ROE 为21.9%,相比2016年提升了2.4个百分点。 新业务收入大幅增长,净利润首破10亿。公司收入大幅增长,主要是因为互联网+业务(占营业收入之比为29.2%)收入同比增长61.8%、金融服务(占营业收入之比为9.0%)收入同比增长62.3%、公寓等资产服务业务(占营业收入之比为10.3%)收入同比增长68.8%等所致。 巩固整合线上线下优势,互联网+业务不断迭代。公司的互联网+业务通过建立综合平台,整合营销渠道,打通线上线下,收取团购服务费获取购房团优惠等方式,向开发商、渠道和购房者提供相关服务。该业务与公司的代理销售业务相互融合和促进,进一步巩固和发扬公司在新房销售领域地推团队的优势,与代理销售额的增速回落表现出不同的高增长趋势。截止到2017年末,互联网+ 业务完成了186个城市的布局,新增三四线城市81个,合作项目累计超过1,000个,累计链接超过23,000家供应商,实现了从链接营销资源平台到营销总包平台的转变。 金融服务影响力大幅提升。世联金融在严格的监管环境和调控政策下,不断升级和创新,目前形成了26项产品,在大数据风控、反欺诈及决策引擎建设等方面取得了关键进展,行业影响力不断提升。2017年公司放贷额达到114.9亿, 增长高达280.8%,收入7.3亿,同比增长62.3%。截止报告期末金融服务贷款余额49.5亿,同比增长了317.7%。 长租公寓业务进入集中式第一梯队。长租公寓市场是目前国家政策鼓励和引领的重要领域。公司的“世联红璞公寓”以集中式公寓为主要体现,产品标准在2017年升级到2.0,在广州、武汉、杭州、郑州、西安等地不断落地。截止到报告期末,公司签约数突破10万间,在管运营房间约3.5万间,平均出租率81%。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS 分别为0.61元、0.75元、0.90元, 未来三年归母净利润将保持22%的复合增长率。给予公司2018年22倍估值, 对应目标价13.42元,维持“买入”评级。 风险提示:代理销售增速回落加快、金融业务面临去杠杆压力等。
华夏幸福 房地产业 2018-04-03 32.15 39.65 69.81% 33.53 1.05%
32.49 1.06%
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业绩符合预期、毛利率提升明显。公司业绩增速基本与2016年相当,依然维持在30%以上的增长。而对比营收增速,归母净利润增速抢眼,主因整体的销售毛利率从2016年的33.0%提升到2017年的47.9%。从业务类型上看,房地产开发业务和其他业务毛利率增加明显,2017年公司房地产开发业务板块营收占比48.5%,其结算毛利率同比增长了4.7个百分点。从分布区域上看,环北京区域营收持平,但毛利率增加了16.3个百分点,环上海区域营收增长157.4%,同时毛利率同比增加了18.5个百分点。 京津冀以外区域销售放量,初步验证产业新城异地的可复制性。2017年公司实现销售额1522.1亿,同比增长26.5%,其中产业新城全区结算收入299.1亿,房地产签约销售额1200.5亿,其他业务(物业、酒店等)销售额22.5亿。报告期末公司储备开发用地规划计容建面为988.3万方。公司在京津冀以外区域销售额占比从2016年的7%大幅提升至23%,特别是杭州周边的嘉善和南京周边的来安,销售表现超出预期,初步印证了公司产业新城在环京以外的可复制性。 环京之外都市圈布局卡位基本完成,资源锁定性强。公司的核心产品“产业新城和产业小镇”围绕国家战略,积极在京津冀以外的南京、杭州、郑州、长沙、武汉、广州、深圳、成都等周边布局。在上述城市周边,公司基本完成了区域选址和卡位,对后续地产开发所需要的资源具有很强的锁定性。公司正通过和操盘能力优秀、周转能力较快的房企合作开发,提升开发能力和变现速度。在环京之外的区域销售放量的同时也能改善产业发展服务收入的回款情况。 销售回款存在一定压力,期待年内逐步改善。受到去年环京严厉的调控政策和冻结的房地产市场影响,公司在该区域的住宅销售和产业发展服务收入的回款均受到一定程度的影响。从现金流量表看出,2017年公司销售商品提供劳务收到的现金为780.5亿,同比减少了13.4%。公司2017末的应收账款为189.1亿,同比增长了99.0%,表明政府园区结算款的周期有所延长。此外,公司还针对部分存在房价调整的城市计提了39.4亿的存货跌价准备,影响2017年净利润3.0亿。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为3.72元、4.92元、6.29元。考虑公司作为产业新城和环一二线开发商优质标的,给予公司2018年11倍估值,对应目标价40.92元,维持“买入”评级。 风险提示:销售及园区结算回款低于预期等。
世荣兆业 房地产业 2018-04-03 13.19 15.80 26.81% 15.68 13.21%
18.80 42.53%
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毛利走高、费率降低等因素导致业绩暴增。报告期内公司房地产结算金额大幅增长,营收总规模突破30亿,增速超过1倍,而同期归母净利润增速超过8倍,主要因为毛利走高、费率降低、业务收缩所致。公司2017年销售毛利率高达57.0%,同比增长了19.7个百分点;销售净利率达到29.3%,同比增长23.2个百分点。公司由于土地储备充裕,2017年并未新增地块,同时因为价格管制等因素导致新房去化率维持在高位,公司去年的销售费率下降至0.7%、管理费率降低至2.3%,财务费用为负,公司业绩已进入高增长通道。 可售货值明显增长,销售有待提速。2017年公司实现合约销售额18.8亿,销售均价约10334元每平米,主要为水缘金座、蓝湾半岛9-10期、井岸大观等项目贡献。从销售面积这个口径来看,公司2017年销售面积18.2万方,相比2016年下滑了48.6%,导致公司在2017年可售面积同比增长了121.4%,今年销售有望明显提速。截止到2017年末公司在建和土储建面合计约284.4万方,隐含的净利润增值保守预计为73.5亿(假定不考虑房价的上涨)。 受益粤港澳大湾区建设推进,区域资源价值凸显。公司作为珠海斗门的龙头房地产开发企业,深耕珠海市场多年。“粤港澳大湾区”概念被列入国家经济发展战略,公司项目所处的珠海市在粤港澳大湾区中处于重要地位。公司主要项目集中在珠海西区,而珠海的城市规划一直在往西发展,受益于此,珠海西区的房地产市场有望持续繁荣,公司在此区域的项目资源价值十分凸显。 分红率大幅提升,估值修复有基础。公司今年可分配的利润高达5.8亿,同比增长了88.6%,占归母净利润的63.8%。慷慨的分红率有望促发估值修复。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为1.66元、2.24元、2.92元,未来三年归母净利润将保持37%的复合增长率。我们给予公司2018年10倍估值,对应目标价16.60元,维持“买入”评级。 风险提示:销售结转较为缓慢。
招商蛇口 房地产业 2018-03-30 20.47 25.31 49.06% 23.08 9.75%
23.55 15.05%
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事件:公司发布年报,2017年实现营业收入754.6亿(+18.7%),实现归属于上市公司股东净利润122.2亿(+27.5%)。EPS为1.55元,同比增长28.1%。公司拟每10 股派发现金红利6.2 元(含税)。 周转提速,销售开启高增长。2017年公司累计实现签约销售面积570.0万方,同比增加21.0%;签约销售金额1127.8亿元,同比增加52.5%,正式迈入千亿俱乐部;销售均价19786元每平米,同比增长26.1%,整体上呈现量价齐升的良性态势。公司去年拿地积极,2018年可推盘货值预计达3000亿,其中2017年底留存约800亿,保守按60%去化率估算2018年销售额有望突破1800亿。 产城联动,拿地特点变化明显。公司受益招商局集团资源的整合和导入能力,通过与当地政府合作,参与或主导地方产业新城项目的开发建设,大力提升公司在周边拿地的机会。公司昆钢、天津汤臣、南通中外运等项目持续落地,兼并收购也取得突破式增长。2017年,公司累计拿地计容建面1023万方(+45.7%),其中权益建面594万方(+37.8%),新增项目主要分布在一线(占比18%)、核心二线(占比79%)及周边城市,70%位于京津冀、长三角和珠三角三大都市圈。为提高周转,公司拿地降低商办占比(2017年降低到19%)并减少单体项目规模(去年平均拿地面积为16.5万平米每宗,同比减少36.7%)。2018年公司拿地或更积极,特别是在央企和地方国企地产资源整合方面。 三大业务板块协同发展,融资成本处于行业低位。公司聚焦社区开发与运营、园区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块,拥有“前港-中区-后城”独特的发展经营模式。三大板块营收较上年分别增长+23.0%、-18.0%和+75.1%,园区业务收入同比下降是因为上年同期出售了部分零散物业。2017年毛利率和净利率分别为37.7%和19.9%,分别上升3.1个百分点和0.8个百分点。报告期末公司平均融资成本4.8%,较2016年小幅上升0.3个百分点,在行业内依然处于很低水平。 盈利预测与投资建议。预计2018-2020 年EPS 分别为2.00 元、2.48 元和2.92 元,当前股价对应PE 分别为10 倍、8 倍、7 倍,给予公司2018 年13 倍估值, 对应目标价26 元,上调至“买入”评级。 风险提示:销售增长低于预期、园区地产协同效应持续性不强等。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名