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胡华如

西南证券

研究方向: 地产行业

联系方式:

工作经历: 执业证号:S1250517060001,曾就职于国金证券和中国银河证...>>

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华侨城A 房地产业 2019-09-05 7.12 10.57 45.39% 7.42 4.21%
7.48 5.06% -- 详细
业绩总结:上半年,公司实现营业收入176.5亿元,同比增长20.0%,利润总额41.0亿元,同比增长23.2%,归属于上市公司股东净利润28.1亿元,同比增长40.0%。 收入业绩稳步增长,盈利能力稳中有升。2019年上半年,公司收入实现同比20%的增长,其中房地产开发业务实现结算金额121.3亿元,同比增长22.5%,旅游综合业务运营平稳,实现收入57.2亿元,同比增长22.5%,公司旗下酒店业务实现收入7亿元,同比增长7.0%。盈利能力方面,由于地产业务结算均价明显提升及土地成本优势显著,公司上半年结算毛利率高达80.6%,同比提升13.9个百分点,为行业领先水平。由于地产主业的提振,上半年公司综合毛利为65.4%,同比提升了8.7个百分点。归母净利率15.9%,同比提升了2.2个百分点。由于结算单价的提升,对应土地增值税率较高,2019年上半年公司营业税金及附加支出50.2亿元,占营业利润的28.4%,同比提升7.4个百分点,另外上半年公司管理费用率和财务费用率分别为6.1%和7.7%,分别同比提升0.7和0.8个百分点。 加速去化并重视现金回款,低成本获地能力强。根据公司公告,2019年上半年公司坚持“现金为王”,加快推盘速度,上半年累计签约销售、销售回款同比均大幅增长。上半年公司按照“以收定投”策略,以较低的成本储备了一批优质资源,共计新增18个项目,有12个以底价成交,新增土地储备仍以一线和二线重点城市为主,权益拿地金额181.4亿元,新增权益计容建面436.8万方,同比上升90.0%。 公司为文化旅游地产排头兵,实现优质文化IP利用。上半年北京欢乐谷五期、南昌玛雅乐园如期开业,重庆欢乐谷引入超期飞侠IP,实现优质IP利用的突破,总的来看,上半年七地欢乐谷接待游客人次同比有小幅增长,北京欢乐谷、武汉欢乐谷、重庆欢乐谷游客增幅均超10%。截止上半年末,公司共有19家景区、24家酒店和1家旅行社,累计接待游客1782万人次,同比持平。 盈利预测与投资建议。预计2019-2021年EPS分别为1.51元、1.85元、2.23元,考虑到公司信用优势明显且周转明显提速,给予公司2019年7倍估值,对应目标价10.57元,维持“买入”评级。 风险提示:业绩释放或低于预期、欢乐海岸可复制性或低于预期等。
招商蛇口 房地产业 2019-09-02 19.83 23.50 18.15% 20.58 3.78%
20.58 3.78% -- 详细
业绩总结:2019年上半年,公司实现营业收入总额166.87亿元,同比减少20.5%,实现归属于上市公司股东的净利润48.98亿元,同比减少31.2%。 收入结算存在短期不均匀,可结算资源充沛。2019年上半年,由于结转面积及结转单价同比减少,公司营业收入同比减少20.5%,而截止19年中期,公司预收账款895.7亿元,同比增长18%,可结算资源丰富,我们认为不必对未来结算规模过多担忧。盈利能力为业内领先,由于结转单价的减少,上半年公司毛利率为37.9%,同比下滑5.6个百分点,并由于同期投资收益有所下滑,上半年公司净利率32.4%,同比下滑5.6个百分点。并由于结转收入的同比不均匀,2019年上半年公司销售费用率和管理费用率分别为3.2%和4.1%,均同比提升1.2个百分点。 销售实现较高增长,稳步扩充土地储备,深圳大量优质土地储备稳步规划建设。2019年上半年,公司实现签约销售金额1011.92亿元,同比增长34.75%,销售增速亮眼并领跑行业;实现签约销售面积515.23万平方米,同比增长43.77%;实现销售均价19640元/平方米,同比回落6%。2019年上半年,公司通过招拍挂新增项目29个,扩充项目资源计容建筑面积383.31万平方米,一二线城市投资额占比近90%。同时,公司加大项目合作力度,完成深圳石岩艾美特、郑州马赛等项目的收购。8月18日,中央出台文件支持深圳建设成为中国特色社会主义先行示范区,而公司在大湾区的大部分资源聚焦在深圳,在蛇口自贸区、太子湾片区、前海妈湾片区、宝安空港新城的深圳国际会展中心等区域拥有大量待开发资源,这些优质资源正在有序规划并逐步开发建设。 财务结构稳健,净负债率及融资成本。公司在融资环境整体趋紧下公司信用优势凸显,截止2019年上半年末,公司有息负债总额为1384亿元,同比增长6.5%,净负债率仅为53%,相较于2018年末提升8个百分点,相较于18年同期降低20个百分点,整体净负债率小幅提升但处于可控区间,短期有息负债占比约为32%,与18年末持平,现金短债比1.7X,同比持平,短期偿债能力强。 盈利预测与投资建议。预计2019-2021年EPS分别为2.35元、2.80元和3.23元,考虑到公司在大湾区的土储优势和信用优势,给予公司2019年10倍估值,对应目标价23.50元,下调至“增持”评级。 风险提示:销售增长或低于预期、园区地产协同效应持续性或不强等。
中南建设 建筑和工程 2019-08-29 7.79 10.90 23.16% 8.41 7.96%
9.45 21.31% -- 详细
业绩总结:公司2019年上半年实现营业收入233.2亿元,同比增长52.3%;实现归母净利润13.1亿元,同比增长41.6%。 上半年结算规模大幅增加,盈利能力有待持续提升。上半年公司营业收入和归母净利润分别实现52.3%和41.6%的高增长,盈利能力维持稳定,截至上半年末预收账款为1283.3亿元,同比增长17%,公司未来可结算资源充沛,业绩具备保障。由于结算结构差异,上半年公司综合毛利率20.0%,同比下降2.3个百分点,上半年公司净利率为6.2%,同比下降0.5个百分点,考虑到公司未结算资源内含毛利率高于18年结算毛利率,预计全年结算毛利率、净利率将高于18年全年。 高增长后销售维持稳健增长,回款情况良好。2019年1-6月公司实现合同销售金额812亿元,同比增长24%,销售面积约645万平方米,同比增长24%,全年销售规模有望突破1800亿元。平均销售价格12594元/平方米,与上年基本持平,其中在一、二线城市销售面积占比约41%,销售金额占比约46%。同时,上半年公司经营性现金流入580亿元,为一年内到期有息债务的3.5倍,现金回款情况良好,经营风险可控。 上半年适当增加一二线城市资源占比,下半年拿地力度或持续增强。2019年1-6月公司新增27个项目,新进入济南、厦门、揭阳等城市,新增计容建面420万平方米。由于在济南、杭州、厦门、西安等二线城市核心区位增加较多资源,新增项目平均地价约6300元/平方米,比去年全年4300元/平方米的地价水平明显提高。截止2019年6月末,公司总土储4523万方,其中在建计容建面3214万平方米,未开工计容建面1309万平方米,总土储中一、二线城市面积占比约39%,三四线城市面积占比约61%。 总有息负债规模可控,短期偿债能力显著提升。截至2019年6月末,公司总有息负债规模为685.5亿元,但在类似销售规模的房企中处于低位,上半年末公司短期有息负债167.6亿元,占总有息负债的24%,较18年末减少了7个百分点,在手现金充沛,上半年末公司在手现金249.5亿元,现金短债比1.5X,较18年末显著提升。 盈利预测与投资建议。预计2019-2021年EPS分别为1.09元、1.90和2.45元。考虑到公司盈利能力和净负债率持续改善,维持“买入”评级,并给予公司2019年10倍估值,目标价10.90元。 风险提示:销售增速或低于预期,负债结构优化或较为缓慢。
华发股份 房地产业 2019-08-27 7.04 10.93 43.63% 7.52 6.82%
8.08 14.77% -- 详细
业绩总结:公司 发布 2019年半年报,上半年实现营业收入 142.2亿元 ( +50.8%),实现净利润 16.6亿( +24.9%), 实现归母净利润 13.8亿元( +2.8%) 。 毛利率大幅提升、 首次中期拟分红派息。 公司中期业绩整体表现平稳, 业绩增速明显低于营收的原因 1)高价盘结算比重提升导致 2019H1土地增值税同比增长 216.9%至 14.1亿; 2)销售费用和利息支出同比增幅显著高于营收增速; 3)去年同期有 5.7亿的联合营企业投资收益而报告期仅 0.2亿; 4)少数股东权益同比大幅增长至 2.7亿。考虑到上半年销售毛利率同比大幅提升 9.7个百分点至35.0%、四季度结算比例提升以及联合营投资收益在下半年确认, 预计公司业绩增长主要在下半年体现。 此外, 公司拟首次进行中期派息,每 10股派息 2元(含税) ,表现超出预期。公司可分配利润充裕,此后中期分红或成为常态。 销售逆势高速增长,明年货量依然充沛。 2019年上半年公司实现签约销售额435.9亿, 同比增长 72.2%, 实现签约销售面积 179.1万方,同比增长 62.0%。 上半年公司权益销售额排名在行业 TOP35,销售增速大幅超越同行及行业平均水平,实现逆势高速增长。公司布局一线及强二线,主打中高端改善型产品,上半年销售均价 24,345元每平米, 在 TOP35房企里面位居前列。 下半年公司新推货值多于上半年, 预计全年实现销售额 950亿( +63%)。 截止上半年末公司在建面积 1158.5万方, 同比增长 45.4%,公司目前土储转在建,在建转可售速度双双提升,这为明年的销售增长打下基础。 下半年拿地或提速, 大湾区积极储备城市更新项目。 报告期公司新开工 338.9万方, 相当于 2018年末公司留存的土储仅剩 411.1万方未开工。 考虑到上半年土地市场过热,公司拿地相对谨慎, 获取土地计容建面仅 97.2万方, 主要位于上海、 天津、 武汉、 珠海等核心城市, 下半年随着土地市场回归理性公司面临更多的拿地机会。 此外, 公司在大湾区的城市更新业务稳步推进, 除珠海外,公司已在广州、 深圳、 中山、 江门等城市积极储备城市更新项目。 盈利预测与投资建议。 预计公司 2019-2021年 EPS 分别为 1.56元、 2.19元和2.93元。考虑到公司周转速度加快、销售大幅增长、信用评级调升, 给予公司2019年 7倍估值,目标价 10.93元不变, 维持“买入”评级。 风险提示: 业绩表现或低于预期、 资金端收紧或影响销售表现等。
蓝光发展 房地产业 2019-08-26 6.09 8.12 15.67% 6.44 5.75%
7.48 22.82% -- 详细
业绩总结: 公司 ] 2019年上半年实现营业收入 145.4亿元,同比增长 81.5%;实现归母净利润 12.7亿元,同比增长 104.5%。 业绩略超市场预期, 盈利能力显著增强,费用率显著改善。 公司此前发布公告预计 2019H 业绩预计同比增长约 101%,截至 2019年上半年末,公司预收账规模为 617亿元, 公司可结算资源充沛,股权激励业绩目标将顺利达成。 盈利能力方面, 2019年上半年,公司毛利率、净利率分别为 29.4%和 10.4%,毛利率同比降低 3.0个百分点,净利率同比提升 2.5个百分点,销售和管理费用率持续改善, 期间费用率 11.9%,同比下降 4.5个百分点。 物业板块嘉宝股份实现营业收入 9.3亿元,同比增长 58.8%,实现净利润 1.87亿元,同比增长 108.0%,业绩增速靓丽。 销售稳步增长, 华东华中区域销售占比持续升高。 2019年上半年,公司实现销售金额 465.3亿元,同比增长 12.5%,权益销售额 349.5亿元,权益比约 75%。 分区域看,上半年华东、华中和成都区域销售超百亿分别实现 118.9、 114.7及106.4亿元, 而华东和华中区域销售金额分别同比增长 47.9%和 255.9%,成都区域销售规模同比减少 41.7%,销售占比逐渐向华东和华总区域倾斜。 上半年实现销售面积 514.8万方,同比大幅增长 34.0%。 拿地力度稳健,进一步扩大华东、华南投资占比。 2019年上半年,公司新增 28个项目, 新增计容建筑面积 678万方,上半年拿地面积同比持平,对应货值约800亿元,新增土储 61%位于新一线及二线城市, 38%位于强三线城市,同时,公司新增土储布局均匀, 进一步扩大华东、华南区域占比, 新增土储在滇渝、华中、北京和华东区域占比分别为 25%、 22%、 19%和 17%。 负债率维持稳定,短期偿债压力可控。 截至 19年上半年末,公司扣除预收账款后资产负债率 68.2%, 净负债率 104.5%,基本与 2018年末持平,负债率维持稳定。 截至 19年上半年末,公司有息负债总额 591亿元,短期借款约 142亿元,占总有息负债的 24%, 现金短债比 1.6X,短期偿债压力较小。 盈利预测与投资建议。 预计 2019-2021年 EPS 分别为 1.16元、 1.80元、 2.31元。考虑公司作为业绩高增长优质标的,给予公司 2019年 7倍估值,对应目标价 8.12元,维持“买入”评级。 风险提示: 销售回款不及预期、区域调控政策不断升级、融资不断收紧等
华夏幸福 房地产业 2019-08-20 26.56 39.86 39.86% 28.40 6.93%
29.30 10.32% -- 详细
业绩总结:公司发布2019半年报,报告期内实现营业收入387.3亿(+10.7%),实现归属于上市公司股东净利润84.8亿(+22.4%),ROE为21.3%,同比增加4.8个百分点。 业绩符合预期,预收账款有一定锁定性。报告期环北京以外区域收入同比增长96.5%达到148亿,带动了公司整体收入实现两位数增长。业绩增速明显超过收入增速的原因有1)产业新城业务结算占比提升,公司整体的销售毛利率从去年同期的45.7%上升到48.7%,带动净利率提升至22.2%;2)管理费用同比下降了17.1%;3)资产减值损失大幅改善,从去年同期的损失5.7亿到本报告期的损失冲回0.2亿。截止到2019年上半年末,公司预收账款达到1403亿。一定程度上锁定未来业绩。平安进驻时大股东承诺2019-2020年公司实现归母净利润不低于145亿和180亿,上半年业绩完成率近60%,全年业绩确定性强。 销售回款率显著回升、环京以外区域销售占比过半。上半年公司实现销售额645.3亿,同比虽然下滑19.8%,但销售回款率从去年同期的46%大幅提升至本报告期的62%。而且从销售结构来看,环北京以外区域的销售额为375.6亿,同比增长了16.8%(高于行业平均增速),占公司整体销售额比例从去年同期的39.9%大幅提升至于58.2%,结构性变化表现惊喜。产业发展服务方面,报告期新增签约投资额1051.5亿(+8.9%),环北京以外区域占比89.3%达到939.3亿(+20.2%),产业服务收入口径环京以外区域占比73.9%达到87.7亿(+96%)。 拿地略超预期,融资持续向好。公司坚持都市圈聚焦战略,打造“3+3+X”格局,重点布局10个都市圈。报告期内公司拿地金额同比增长69%,获取土地面积同比增长66%(已达到2018年面积的95%),从结构上看,新获取土地中68%位于环京以外区域(特别是长三角和环郑州区域),下半年公司拿地预算200亿,相比上半年大幅增长。报告期末公司总体土地储备计容建面6557万平米,其中在建2845万方,为公司明年的销售增长奠定基础。报告期公司新增融资632.6亿,期末公司货币现金551.9亿,安全性进一步提升。 盈利预测与评级。预计公司2019-2021年EPS分别为4.98元、6.74元、8.93元。考虑公司的商业地产板块有所突破,给予公司2019年8倍估值,对应目标价39.86元,维持“买入”评级。 风险提示:销售及园区结算回款低于预期、商业地产拓展缓慢等。
荣盛发展 房地产业 2019-08-16 8.20 10.87 22.13% 8.79 7.20%
9.27 13.05% -- 详细
业绩总结:公司发布2019年半年报,报告期实现营业收入243.6亿元,同比增长25.7%;实现归属于母公司股东的净利润29.4亿元,同比增长31.1%。 业绩增速符合预期,毛利率自高位小幅下滑。上半年公司收入业绩均稳步增长,归母净利润增速高于收入增速主要由于少数股东损益同比大幅减少。上半年公司销售毛利率30.4%,同比略有下滑,主因上半年项目结算成本小幅上升,2019年上半年公司结算均价约10803元/平方米(+39%),对应的单方结算成本约为7501元/平方米(+43%),而2017年以来公司销售均价呈缓步上升态势,而拿地成本可控,未来结算毛利率有支撑。同时,2019年上半年由于公司政府补助相关的其他收益减少(本期为0.38亿,而去年同期为3.02亿元)的影响,使得销售净利率减少2.4个百分点至11.8%。 “两横两纵三集群”布局,上半年拿地超预期。公司稳步拓展京津冀、长三角及珠三角城市群。2019年上半年公司在26个城市获得63宗地,新增规划计容建面654.2万方(相当于2018公司全年拿地面积的86.0%),同比增长62.4%。上半年公司在4-6月拿地计容建面589.7万方,对应平均土地楼面价3997元/平方米,主要分布在苏州、杭州、合肥、佛山、绍兴、南通等地,拿地能级明显提升,公司未来销售均价上行可期。截止2019年上半年末,公司总土地储备4060万方,可满足公司3年左右的开发需求,全年拿地规模预计相比去年翻倍,土储结构持续优化。 净负债率同比降低,位于合理水平。在拿地力度加强的情况下,公司有息负债总规模有所上升,截至上半年末,公司有息负债总规模677.6亿元,同比增长13%。使得2019年上半年末公司净负债率101.5%,相比2018年底上升14个百分点,但同比依然下降28.2个百分点。 上半年销售稳步增长,下半年推盘值得期待。上半年公司实现销售额465.8亿元,同比增长16.2%,上半年累计销售均价11019元/平方米,较上年末增长6.7%。2019年公司目标销售金额1120亿元,对应销售增速为10.3%,截至7月末已完成目标销售额的47.6%。上半年从销售结构来看刚性库存去化超过60%,表现良好,下半年特别是四季度公司推盘值得期待。 盈利预测与评级。预计2019-2021年EPS分别为2.17元、2.63元、3.18元,目前公司股息率为5.44%,给予2019年5倍PE,对应目标价10.87元,维持“买入”评级。 风险提示:调控政策收紧、销售增速放缓、资金回笼或变慢等风险。
保利地产 房地产业 2019-07-25 14.38 17.09 8.99% 14.71 2.29%
16.44 14.33% -- 详细
事件:公司发布半年度业绩快报,2019年上半年营业总收入约为711.6亿元,同比增长19.5%,较上年提升10.2个百分点营业利润同比增长39.3%,利润总额同比增长38.6%;归属于上市公司股东的净利润为103.5亿元,同比增长59.1%,较上年同期提升44个百分点。 业绩释放超预期,盈利能力进一步提升。上半年业绩增速高于收入增速主要由于:(1)结转项目单价提升,公司2018年和2019年一季度毛利率分别为32.5%和39.8%,预计2019年上半年毛利率较2018年有显著提升;(2)结算项目投资收益的增加;(3)上半年结转项目权益比例提高,归母净利润占比显著提升。截至今年一季度末,公司预收账款为3262.7亿元,对2018年全年收入的覆盖比例为1.7倍,未来可结算资源充沛。 公司坚持深耕一二线城市,二季度拿地明显增多。2019年上半年公司拿地力度小于去年同期,新增土地储备44个,土地总地价532.8亿元,其中权益占比81.7%,新增计容建面820.7万方,同比减少45%,其中权益建面659.1万方,权益占比为80.3%。从拿地节奏看,2019年1-6月公司拿地项目数量分别为2个、8个、4个、5个、11个和14个,5、6月拿地力度明显增强。上半年公司拿地主要集中在核心一二线城市,例如上海、合肥、南京、重庆、青岛大连等城市,另外在一些强三线城市例如莆田、东莞、进化、常州、清远等城市。总的来看,公司上半年在一线、二线和三四线拿地金额分别为112亿元、311亿元和107亿元,一二线占比高达80%。 销售稳步增长,下半年增加销售推盘量。2019年上半年,公司实现销售面积1636.5万平方米,实现销售金额2526.2亿元,同比分别增长12.6%和17.3%,销售均价为15437元/平方米,同比小幅增长5.5%。上半年公司主要推盘月份在二季度,二季度月均销量312亿元,6月单月实现409.6亿元。公司2019年一季度新开工面积997万方,在建面积9181万方,分别同比增长51.3%和38.9%,随着二季度拿地项目的增多,我们预计上半年新开工面积会进一步增加,下半年推盘量有望显著增加。 盈利预测与投资建议。我们上调公司业绩增速,预计2019-2021年EPS分别为2.01元、2.49元和3.08元,当前股价对应PE分别为6.7倍、5.5倍、4.4倍。给予公司2019年8.5倍估值,对应目标价17.09元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产市场收紧,资金成本上升。
蓝光发展 房地产业 2019-07-15 6.17 8.14 15.95% 6.53 5.83%
6.79 10.05%
详细
公司进入业绩加速释放期, 2019H 业绩预计同比增长约 101%。 公司发布公告,预计公司 2019年上半年实现归母净利润与上年同期相比,将增加约 62,511万元左右,同比增加约 101%左右。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润与上年同期相比,将增加约 59,012万元左右,同比增加约 98%左右。 2019年上半年业绩大幅增长的主要原因是随着 17、 18年公司销售高增长,公司结转规模大幅增长, 公司已进入业绩释放期,截至 2019年 Q1,公司预收账规模为563.7亿元,我们认为公司可结算资源充沛,股权激励业绩目标将顺利达成。 拿地力度不减, 权益比提升, 平均楼面地价有所上升。 2019年上半年,公司新增 32个项目, 拿地布局较为均匀, 进一步扩大华东、华南区域新一线、新二线以及强三线的土储占比, 新增土地总占地面积 263.1万方,同比增长 25%,新增计容建筑面积 506.1万方,同比增长 19%,新增权益建筑面积 382.5万方,同比大幅增长 40%,权益比为 76%,较上年同期的拿地权益比 64%提升了 12个百分点。同时,上半年公司拿地总地价为 184.6亿元,同比大幅增长 81%,权益地价为 145.1亿元,同比大幅增长 104%,平均楼面地价 3647.6元/平方米,同比增长 51.7%。 “东进南下”战略使全国布局纵深,华中、华东区域销售占比有望显著提升。 根据克而瑞的数据, 公司 2019年 H1销售金额达 483亿元,同比增长 10%,实现销售面积 529万平米,同比增长 11%,我们预计公司全年销售额在1000-1200亿之间。 根据公司一季报披露的数据, 2019年 Q1公司在成都区域销售占比显著降低,而在华中区域及华东区域的销售占比分别从 2018年的 18%和 20%上升到了 24%和 29%, 2019年一季度公司在成都及华东区域的销售占比达到持平, 东进南下的全国化均衡布局得以突破。而根据 2019年一季报披露的开工数据,成都区域的开工面积在 2018年占比 38%,在 2019年下降至 10%。 而华中、滇渝以及北京区域新开工面积分别从 2018年的 25%、 10%、 6%上升至 2019年一季度的 30%、 17%、 31%。 盈利预测与投资建议。 预计 2019-2021年 EPS 分别为 1.16元、 1.80元、 2.31元。考虑公司作为业绩高增长优质标的,给予公司 2019年 7倍估值,对应目标价 8.14元,维持“买入”评级。 风险提示: 房产销售回款不及预期、区域调控政策不断升级、融资不断收紧等。
华夏幸福 房地产业 2019-06-26 30.02 38.35 34.56% 32.30 7.59%
32.30 7.59%
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事件:公司控股股东为公司提供永续债权资金支持,公司控股股东华夏幸福基业控股股份公司(华夏控股)拟向公司提供18亿元永续债权资金用以补充流动资金。 大股东完成提供资金支持承诺,加权融资成本有待进一步改善。公司控股股东华夏控股,拟以永续债权的方式向公司提供18亿元资金支持用以补充流动资金,永续债无固定期限,用途灵活便捷,有利于公司业务开展与资金调配,这也呼应了此前大股东“愿意将股权转让价款扣除部分还款后向上市公司提供资金支持”的承诺。公司有权在该笔永续债投放满三年年后根据公司需求和市场状况选择偿付该笔债权,资金投入第1-3年利率为6%/年,第4-5年利率为10%/年,自5年之日起利率为12%/年,未来利率维持12%/年不变。2019年,公司共计发行10亿元公司债,票面利率5.5%,期限为5年;共发行16.3亿美元境外债,加权票面利率8.2%;共计发行超短融25亿元,票面利率为5.5%。而2018年末,公司加权融资成本为6.42%,其中银行贷款的平均利息成本6.15%,债券平均成本为6.22%,信托、资管等其他融资的平均利息成本7.41%。 下半年拿地计划约为200亿元,总杠杆可控。2019年1-5月,公司共计拿地46块,占地面积共162.0万平方米,同比增长13.1%,总成交金额59.3亿元,同比减少17.8%,今年1-5月拿地计容建面约为250.6万方,拿地项目多位于廊坊、大厂、新郑、香河及嘉兴等园区。6月20日,公司通过了《关于公司2019年下半年购买经营性用地预计额度的议案》,决定为提高经营决策效率,公司下半年拿地成交金额总计不超过200亿元。而根据克而瑞统计的数据,公司5月单月销售环比小幅增长,5月实现销售额109.9亿元,环比增长9.8%,同比减少9.2%,2019年1-5月,公司累计销售516亿元,同比减少26.4%。 持续与平安深入合作,大力拓展商业不动产。在新的发展模式上,公司今年将加速开拓园区内商业轻资产模式,轻重资产结合,同时公司也将逐步受托平安不动产进行商业不动产管理,持续在不动产等新业务领域保持探索。 盈利预测与评级。预计2019-2021年EPS分别为4.98元、6.73元、8.92元。考虑公司作为产业新城和环一二线开发商优质标的,给予公司2019年8倍估值,对应目标价39.86元,维持“买入”评级。 风险提示:销售及园区结算回款或低于预期等。
金地集团 房地产业 2019-05-02 11.16 14.21 9.14% 12.11 3.42%
13.05 16.94%
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业绩总结:公司2018 年实现营业收入507.0 亿元,同比增长34.6%,实现归母净利润81.0 亿元,同比增长18.4%;2019 年一季度实现营业收入111.2 亿元,同比增长61.2%,实现归母净利润15.0 亿元,同比增长36.9%。 盈利能力为业内领先,高毛利可持续性强。2018 年公司毛利率为43%,同比提升了8 个百分点,而净利率为24%,同比下滑1 个百分点,主要由于以下三个原因。(1)2018 年度公司资产减值损失9.6 亿元,主要为存货跌价准备及坏账损失所致;(2)2018 年度对联合营企业的投资收益29.3 亿元,同比减少37%; (3)公允价值变动收益3.4 亿元,同比减少54%。2019 年一季度,公司结算规模也有非常明显的提升,一季度公司结算毛利率为37%,同比提升3 个百分点,净利率为17%,同比持平,主要由于2019 年一季度有效所得税率为27%, 同比提升10 个百分点。 销售稳步增长,继续加大一线及强二线投资。2018 年公司实现销售金额1623.3 亿元,同比增长15.3%,销售均价18493 元每平方米,同比持平,2018 年公司新开工1555 万方,同比增长79%。2019 年公司继续在现有城市深耕,公司在上海、北京、广州、武汉等十几个一二线城市市场排名位列前十,平均开盘周期10.8 个月,2018 年获取的项目有17 个实现当年开盘。拿地方面,2018 年公司共计拿地1072 万方,同比下滑21%,对应91 个项目,新进入合肥、太原、厦门长春、哈尔滨、石家庄、清远、南通等9 个城市,总投资额1000 亿元, 一、二线城市总投资额占比分别为25%和43%。截至2018 年末,公司总土地储备约为4400 万方,其中一二线城市占比约为83%,总权益土地储备约为2300 万方。 融资成本安全可控,具备较强的安全边际。在2018 年融资收紧的情况下,2018 年公司全年综合融资成本仅为4.8%,净负债率为57.4%,债务期限结构优质, 长期负债占全部有息负债比重为81.9%。 盈利预测与评级。预计2019-2021 年EPS 分别为2.13 元、2.65 元、3.08 元, 未来三年归母净利润将保持20%的复合增长率,考虑到公司为一二线优质标的, 给与公司2019 年7 倍PE,对应目标价14.91 元,维持“买入”评级。 风险提示:管理费率或进一步提升,全年销售及业绩释放或低于预期等。
保利地产 房地产业 2019-04-18 13.83 16.60 5.87% 14.23 -1.18%
13.96 0.94%
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事件:公司发布年报,2018年实现营业收入1945.6亿元,同比增长32.7%;实现归属于上市公司股东净利润189.0亿元,同比增长20.9%; 业绩符合预期,毛利率稳中有升。2018年公司各项财务指标均好,盈利能力稳中有升,2018年项目结算得益于公司在华南和华东片区结算单价的显著提升,综合毛利率同比增长1.45个百分点为32.5%,净利率为13.4%,与上年度持平。在期间费用率方面,销售费用率同比提升0.4个百分点为3.0%,在业内维持在低位,财务费用率同比下降0.3个百分点为1.3%,公司作为龙头地产央企资金成本低,融资优势凸显。另外,2018年公司根据市场状况计提存货跌价准备23.5亿元,占利润总额的约6.6%。 销售稳步增长,华南片区销售亮眼。2018年公司实现签约销售额4048.2亿(+30.9%),销售面积2766.1万方(+23.4%),全年一二线城市以及六大核心城市群为销售主要贡献区域,占比为77%,其中华南片区销售亮眼,珠三角实现销售额1170亿元,同比增长24%,全国签约超过百亿的城市有12个,其中广州签约实现400亿元,佛山、北京超过250亿元。在回款方面,2018年公司实现较好的现金回笼共计3562亿元,回款率约为88%,在2018年资金收紧的背景下同比提升2个百分点,项目操盘运营能力强。 新拓土储一二线为主力,或持续受益城市群发展。2018年公司新增拿地计容建面为3116万方,拿地金额1927亿元,楼面单价为6186元/平方米。2018年新拓土地中一二线面积占比为61%,三四线半数位于长三角及珠三角两大城市群,土储质量优异。截至2018年末,公司在100个城市土地储备约为19544万方,其中在建占比为53.2%,待开发占比为46.8%,待开发土储中一二线城市占比高达60%,城市群及三四线占比为30%。 财务结构稳健,净负债率进一步降低。在2018年融资环境趋紧背景下公司信用优势凸显,2018年新增50亿中票、10亿美元债以及15亿永续中期票据。2018年末公司净负债率同比下降5.8个百分点为80.6%,年末有息负债总额为2636.6亿元,一年内到期的仅占18.5%,综合成本为5.0%,同比上浮了0.2个百分点。 盈利预测与投资建议。预计2019-2021年EPS分别为1.92元、2.43元和3.00元,当前股价对应PE分别为7倍、6倍、5倍。给予公司2019年9倍估值,对应目标价17.28元,维持“买入”评级。 风险提示:销售增长或低于预期。
蓝光发展 房地产业 2019-03-21 6.91 8.91 26.92% 8.47 17.64%
8.13 17.66%
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事件:公司发布年报,2018年实现营业收入308.2亿(+25.5%),实现归属于上市公司股东净利润22.2亿(+62.9%),加权ROE达到17.1%,相比2017年增加了4.3个百分点,拟每10股分红2.6元。 业绩符合预期,净利率提升明显。2018年1月9日公司发布的股票期权激励计划实施考核管理办法中,激励对象的核心行权条件就是公司在2018-2020年归属于上市公司股东扣除非经常性损益后的净利润分别不低于22、33和50亿,公司2018年扣非后的业绩在24.7亿,无论是归母净利润还是扣非后净利润均符合此前业绩预告的范围,符合市场预期。2018年公司净利率为8.1%,相比前一年提升了3.0个百分点,主因结算毛利率的提升所致(提升了2.7个百分点)。报告期末公司的管理费率和销售费率相比2018年中有改善,但相比2017年依然有微弱增长,财务费率也从2017年的1.7%小幅攀升至1.89%。 销售大幅增长,2019年增速依然可期。2018年公司公告实现的合约销售额855亿,增长47%(对比公司在2018年前三季度披露的671亿元,同比增长52.0%,年度数据略低于预期,也低于克而瑞披露的1042亿),销售均价10661元,同比约增长11.7%。公司销售权益比在72%左右,与万科、保利等龙头房企权益比相当。2019年预计公司推盘规模在1900-2000亿规模,有望实现销售金额1200亿,相当于40%的增长。 拿地超出预期,2019计划依然激进。公司在2018年新增土地建面约1496万方,对应货值约1800亿,相比2017年大幅增长157%,新增土地储备平均楼面价约3100元每平米,相当于2018年销售均价的29.1%,拿地成本可控。公司持续深耕西南、长三角、大湾区等核心城市群以及战略城市,拿地不断纵深化,目前已经进驻60个城市。2019年计划权益拿地金额约500亿,同比增速超过50%,拿地计划依然激进。 盈利预测与评级。公司旗下嘉宝股份在港上市可期,嘉宝股份2018年实现规模净利润2.89亿,对标H股同规模上市公司估值约80亿,公司权益市值约70亿,预计2019-2021年EPS分别为1.16元、1.80元和2.30元。我们给予公司2019年8倍估值,对应目标价9.28元,维持“买入”评级。 风险提示:调控政策升级、融资收紧;销售回款或不及预期、物业分拆或进展缓慢等。
阳光城 房地产业 2019-03-20 8.59 -- -- 8.85 2.08%
8.77 2.10%
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事件:公司发布年度报告,2018年实现营业收入564.7亿元,同比增长70.3%; 实现归属于上市公司股东的净利润30.18亿元,同比增长46.4%; 规模稳健增长,盈利能力回升可期。2018 年公司营业收入实现较大幅度增长, 主因结算金额564.7 亿元,同比增长72.9%。报告期内,公司毛利率同比上升1 个百分点为26.1%,而财务费用率同比上升0.7 个百分点以及计提存货跌价损失4.32 亿元平滑了毛利率的小幅提升,净利率同比维持稳定为6.9%。公司可结算资源丰富,2018 年末预收账款621 亿对应860 亿销售额其中长三角、珠三角、大福建占比较高,分别为21.49%、16.16%、8.24%。 销售维持高增长,销售单价显现回落。2018 年公司积极应对短期市场压力,加强销售,以价换量,实现销售金额1628.6 亿元,同比增长77.9%,其中权益销售额占比72.7%,权益销售金额1183.3 亿元。报告期内,销售商品、提供劳务收到的现金793.6 亿元,销售回款率约为80%。2018 年公司实现合约销售面积1266.4 万平方米,同比增长92.1%,而销售单价约12859.96 元每平方米,较上年同期下降7.35%。展望2019 年,在市场不确定性较强的情况下,公司销售目标1800 亿元,对应供货总计约为2600 亿左右,供货较充裕。 2018年下半年拿地节奏放缓,总土储充足。2018年公司通过招拍挂、并购等方式一共获得80个项目,共计新增计容建面1333万平方米,同比下降34.1%,新增货值约1192.6亿元,与上年同期相比,拿地强度相对下降。截至报告期末, 公司拥有计容土地储备面积总计4418 万平方米,对应货值5494亿元。 去杠杆初见成效,负债率持续改善。公司负债率方面均有较大幅度改善,扣除预收账款的资产负债率为60.8%,同比减少6 个百分点,净负债率同比减少约70 个百分点,为182.2%,而未来两年有望继续降低净负债率至100%以下。另外,在行业整体融资成本抬高的情况下,2018 年公司融资成本得到有效控制, 整体平均融资成本7.94%。同时,2018 年公司经营性现金流为218 亿元,连续两年为正,同比大幅增长147.5%,未来公司的稳定扩张具备较强支撑。 盈利预测与评级。预计2019-2021 年EPS 分别为1.02 元、1.28 和1.74 元。考虑公司土储货值充裕,盈利能力和杠杆比率持续改善,维持“买入”评级。 风险提示:销售增速或低于预期,负债结构优化或较为缓慢。
新城控股 房地产业 2019-03-13 35.48 -- -- 46.84 26.56%
44.91 26.58%
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投资要点 业绩总结:公司发布2018年度报告,年度实现营业收入 541.33 亿元,同比增长33.6%;实现归属上市公司股东净利润104.9 亿元,同比增加74%。 盈利能力稳步提升,销售净利率大幅增长。2018 年公司营业收入实现可观增长, 全年结算金额700.8 亿元,同比大幅增长30.4%。随着结算均价同比增长15.3% (12196 元/平方米)以及综合体销售毛利率的提高,综合毛利率同比增加1.1 个百分点至36.7%。2018 年公司销售净利率大幅度提升7 个百分点为22.6%, 主要由于(1)实现投资收益22.7 亿元,此项在2017 年为5.4 亿;(2)商业地产公允价值变动收益28.0 亿元。2018 年公司财务费用率同比上升0.7 个百分点为1.6%,或因短期借款同比增长203%所致,另外,2018 年公司计提存货跌价准备2.6 亿元,该项在上年度仅为0.3 亿。在商业地产方面,实现较快速度扩张,2018 年公司实现租金等收入21.16 亿,同比增107.44%,平均出租率98.8%, 2018 年新开业吾悦广场19 家,累计开业42 家,已开业面积共计390.40 万方, 同比增长72.25%,在建和拟建的在综合体72 个,未来增速有保障。 2018 年销售和拿地均亮眼,销售单价和拿地单价出现回落。2018 年公司实现销售金额2211 亿元,同比大幅增长74.8%,销售增速在TOP10 房企处于领先。全年销售单价12201 元/平方米,同比下滑10.4%。拿地扩张方面,在2018 年下半年房企拿地趋于谨慎的情况下,公司拿地力度依旧不减,2018 全年公司新增计容建面约4773.2 万方,同比增长40.8%,其中商业项目占比高达40%。总拿地金额1112 亿元,基本与上年持平,而拿地单价2330 元/平方米,同比下滑26.6%。 短期偿债压力较小,总体融资能力突出。截至报告期末,公司平均融资成本6.47%,较上年提升了1.15 个百分点,主要由于公司在原有融资模式基础上拓宽了融资渠道,通过银行间市场发行票据、超短融、ABS 以及公司债和境外债券募集资金约222 亿元,而由于公司销售回款良好,中短期偿债压力较小,截至2018 年末净负债率约为35%,偿债压力处于可控区间。 盈利预测与评级。预计2019-2021 年EPS 分别为5.69 元、7.54 元、9.51 元, 未来三年归母净利润将保持27%的复合增长率,维持“买入”评级。 风险提示:销售增速放缓,土地获取难度加大,资金回笼或变慢等风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名