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胡华如

西南证券

研究方向: 地产行业

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工作经历: 执业证号:S1250517060001,曾就职于国金证券和中国银河证...>>

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新城控股 房地产业 2018-10-17 22.11 -- -- 21.33 -3.53% -- 21.33 -3.53% -- 详细
事件:公司近日发布9月份及三季度经营简报。 销售维持高增长,表现持续亮眼。公司9月实现销售金额222.3亿元,同比增长101.9%,环比下降6.1%,实现销售面积167.7万方,同比增长95.5%,环比下降8.5%。公司销售表现亮眼,在高基数下依然实现翻倍增长,销售同比增速在TOP10房企中位居第一。目前公司已连续4个月同比实现100%以上增长,今年下半年以来销售放量明显。公司1-9月实现销售金额1595.7亿元,同比增长113.0%,实现销售面积1272.3亿元,同比增长133.0%,目前公司已完成全年销售计划1800亿的88.7%,而公司可售货值分布区域去化良好,伴随公司持续大力推盘,今年大概率超额完成全年目标。此外,随着2017年的高毛利率项目于2018年结转,预计2018年全年毛利率有望进一步提升。 拿地显著放缓,土地储备充裕。公司9月拿地明显放缓,新增计容建面128.5万方,同比下降67.4%,环比下降47.1%,支付权益价款24.2亿,同比下降74.2%,环比下降50.5%,虽然同环比的显著下降有高基数的影响,但新增建面和权益价款的绝对值均为今年以来最低。上半年公司拿地依然较为积极,新增土地储备82 块,总建筑面积达2,074 万平方米,期末总土地储备8644 万平方米,按上半年销售均价12000 元每平米估算在手货值约1 万亿。其中长三角占比53%,中西部占28%,环渤海占14%,珠三角占5%。 住宅商业双轮驱动,租金收入大幅提升。9月销售均价13257元/平,同比增长3.3%,环比增长2.6%;1-9月销售均价12542元/平,同比下降8.6%。9月拿地均价3331元/平,占销售均价25.1%,9月拿地总价为42.8亿元,占总销售额19.3%,公司严格控制拿地成本。商业地产表现亮眼,三季度吾悦广场的销售面积占比总销售面积已达30.1%。吾悦广场租金收入增长迅速,三季度租金及管理费收入5.7亿,达到上半年的64.8%,同比增长高达159.1%,1-9月租金及管理费收入14.5亿,同比增长158.9%。依托“吾悦广场”品牌知名度,公司双轮驱动不断加速,16、17年开业的吾悦广场已开始稳定贡献大量租金和管理费收入,预计未来租金收入将持续增长。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为3.84元、5.37元、7.01元,对应PE为6/4/3倍。考虑到公司增速超越同行,维持“买入”评级。 风险提示:销售增速放缓,土地获取难度加大,资金回笼或变慢等风险。
保利地产 房地产业 2018-10-15 11.03 -- -- 11.38 3.17% -- 11.38 3.17% -- 详细
事件:10月11日,公司公布9月运营数据。 单月销售环比同比双增长,销售单价同比稳增长。从单月销售状况来看,9月公司实现销售额368.8亿元,环比增长33.8%,同比大幅增长67.7%,较前值大幅反弹;实现销售面积237.2万方,同比增长52.4%。同时,9月单月销售均价为15546.3元/平方米,同比增长10.1%,环比下降6.6%。今年前9个月中,仅6月销售额突破600亿元,其余月份销售额均维持在200-350亿元的区间。 累计销售增速维持在高位,全年销售目标实现可期。截至9月末,公司实现销售金额3036.5亿元,同比增长45.9%;实现累计销售面积2024.7万方,同比增长34.9%;累计销售单价14997元/平方米,同比增长8.2%。公司累计销售额稳步增长,同比增速从今年1月的106.4%回落至4月的42.8%,5-9月单月同比增速均维持在约43%左右的高位。截至目前,公司已完成全年4300亿元销售目标的71%,全年销售目标实现可期。 单月拿地略偏谨慎,新增土地楼面价环比回升。9月公司新增9个土地项目,比上月减少8个,主要分布在上海、西安、成都、兰州等城市,其中西安有2个项目权益比均为100%。9月单月,公司新增总用地面积81.8万方,支付总价118.6亿元,新增计容建面约230万方,权益地价82.1亿元,权益比为69.2%,由于去年同期拿地力度较强,9月权益拿地金额同比下滑54.8%,环比下滑29.1%。新增土地楼面价环比显著回升至5158元/平方米,环比增速为60%,纵观今年前9个月的单月数据,新增土地楼面价波动较大。总的来看,2018年1-9月,公司新增108个项目,土地总地价约1635亿元,同比增长10.6%;权益地价约1094亿元,同比增长6.5%;新增计容建面2455.5万平方米,同比增长0.4%,累计拿地力度与上年同期基本持平。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为1.79元、2.39元和2.99元,当前股价对应PE分别为6倍、5倍、4倍,维持“买入”评级。 风险提示:销售回款或不及预期等。
招商蛇口 房地产业 2018-10-15 16.00 -- -- 17.11 6.94% -- 17.11 6.94% -- 详细
事件:公司10月 9日公布 9月营运数据。 单月销售同环比增速均回落,销售均价环比回落。从单月销售情况来看,9 月单月销售金额128.9 亿元,同比增速自6 月以来持续回落,为36.4%,环比连续三个月负增长,为-2.8%,主因6 月单月销售数据过高所致。9 月实现销售面积72.4 万平方米,同比增长26.2%,增速较前值大幅收窄74.2 个百分点,环比仍然实现正增长,为10.0%。9 月销售单价为17800.6 元/平米,环比下降11.7%,同比增长8.1%。今年前9 个月中,仅6 月份销售数据突破200 亿元, 其余月份均在70-150 亿元区间,近三个月同比增速有所放缓或受所推项目所在城市限价限贷政策的影响,随着后三个月推盘量的增加,同比增速或有望得到修复。 累计销售同比高增长,全年销售目标实现较乐观。从累计销售数据来看,今年1-9 月累计实现销售金额1162.6 亿元,同比增长49.0%,已经完成计划销售额1500 亿元的77.5%。1-9 月公司累计实现销售面积556.4 万平方米,同比增加35.7%。累计销售均价为20893.6 元/平米,同比增长9.8%,增速和前值持平。我们看好公司未来三个月的销售表现,完成全年销售目标较为乐观。 单月新增2 个项目,拿地跟随市场更加谨慎。9 月公司新增2 个项目,分别是句容市项目和嘉兴市项目,均为权益占比较低的合作开发项目。9 月单月新增计容建筑面积20.9 万方,权益地价3.29 亿元,权益比29.7%。9 月新增土地楼面价5309.3 元/平米,环比下降47.6%。单月新增项目数量少价格低,凸显公司谨慎安全的拿地态度。前9 月累计新增土地楼面价8121.7 元/平米,占9 月累计销售单价21356.4 元/平米的38.9%,拿地单价仍然较低,土地成本可控。总的来看,前9 月公司新增项目58 个,去年同期仅37 个;权益拿地金额502.0 亿元, 同比增加21.5%;新增计容建筑面积1001.8 万方,同比增加81.1%,拿地力度远超去年同期。 盈利预测与评级。预计2018-2020 年EPS 分别为1.81 元、2.31 元和2.80 元, 当前股价对应PE 分别为10 倍、8 倍、6 倍,考虑公司优质资源及超高增速, 继续维持“买入”评级。 风险提示:销售增长或低于预期,三四线房价上涨持续性或不强等。
保利地产 房地产业 2018-09-12 11.80 14.40 35.08% 13.33 12.97%
13.33 12.97% -- 详细
事件:公司近日公布8月营运数据。 单月销售环比小幅增长,销售单价同比高增长。从单月销售状况来看,8月公司实现销售额275.7亿元,同比增速自6月以来持续回落,为19.9%,并由于上月基数较低,环比增长15.4%。同时,8月单月销售均价16642元每平方米,环比增长17%,同比增长14%,实现较大幅度增长,8月实现销售面积165.7万平方米,同比增长5.2%,环比回落1.3%。今年前8个月中,6月销售额突破600亿元,其余月份销售额均基本维持在250-350亿的区间,近两个月同比增速有所放缓或由于传统销售淡季及所布局城市限价政策的影响,随着后四个月推盘量的增加,同比增速有望进一步提升。 累计销售增速维持在高位,全年销售目标实现可期。截至8月末,公司实现销售金额2667.7亿元,同比增长43.3%;实现累计销售面积1787.5万平方米,同比增长32.8%;累计销售单价14924元每平方米,同比增长7.9%。公司累计销售额稳步增长,同比增速从1月的106.4%回落至4月的42.8%,5-8月单月同比增速均维持在约43%左右的高位。截止目前,公司已完成全年4300亿元销售目标的62%,随着后四个月淡季转旺,全年销售目标实现可期。 新增四个旧改项目,楼面地价大幅改善。8月公司新增17个项目,主要集中在长沙、武汉、石家庄等中部地区,其中武汉新增数量居首。8月单月新增计容建面约487.1万平方米,权益地价115.8亿元,权益比为75.6%,由于去年同期拿地力度较强,8月权益拿地金额同比下滑42.0%,环比下滑6.2%。而由于8月新增四个旧改项目,土地成本较低,新增土地楼面价显著回落,同比下滑70.8%,环比下滑63.6%,为3223元每平方米。总的来看,2018年1-8月,公司新增98个项目,土地总地价约1516亿元,同比增长18.6%;权益地价约1112亿元,同比增长19.7%;新增计容建面2225.5万平方米,同比增长4.2%,拿地力度与上年同期基本持平。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为1.80元、2.40元和3.00元,当前股价对应PE分别为6倍、5倍、4倍。参考房企龙头平均PE给予2018年8倍估值,对应14.4元的目标价,维持“买入”评级。 风险提示:销售回款或不及预期等。
万科A 房地产业 2018-09-11 23.42 -- -- 26.00 11.02%
26.00 11.02% -- 详细
事件:公司近日公布8月营运数据。 单月表现略逊色,推盘力度低于预期。公司8 月份实现合同销售金额383.4 亿元,同比增长3.5%,环比下降15.1%,合同销售面积257.4 万方,同比下降6.0%,环比下降16.1%。销售金额和销售面积在基数并不高的情况下,创下今年除2 月以来最低(2 月受春节影响,销售金额为356 亿元),推盘力度略低于预期。从销售单价来看,8 月销售均价为14895 元/平,依然维持在一个较高的水平。 累计销售增速较低,但全年销售目标无碍。公司今年1-8 月累计销售金额3881.4 亿元,同比增长11.0%,累计销售面积2599.6 万方,同比增长8.7%,分别较上月下降了0.9 个百分点和1.9 个百分点。公司累计销售单价14931 元/平,同比增长2.1%。公司今年上半年销售增速略低于预期,3-5 月的累计销售额同比增速均在5%以下,从6 月开始回到10%以上,但近2 月仅是在11%左右徘徊。我们预估公司全年销售额6300 亿,目前已完成目标的61.6%,顺利完成全年目标的可能性很大。 拿地依然积极,但同比增速放缓。公司8 月新增项目20 个,权益建面261.2 万方,同比下降33.1%,环比下降40.0%,支付权益价款164.4 亿元,同比下降45.4%,环比下降35.4%。主要源于去年下半年公司拿地积极,高基数导致同比增速明显放缓。公司8月拿地均价6294元/平,占8月销售均价的42.3%,较上半年提高了8.6个百分点。上半年,公司获取新项目117个,权益建面1,144万平方米,权益地价约578.2亿元,拿地均价为5,054元每平方米,上半年公司拿地较为积极。按现有货值估算NAV折让25.2%。 新业务投入增大,长租业务值得关注。公司在新业务孵化和布局方面领先同行, 长租公寓今年已确认为公司的核心业务,截至上半年末已覆盖30 主要城市,获取房源超16 万间,开业超4 万间,平均出租率约92%。印力商业平台管理项目总建面915万方。物流仓储已获取项目84个,总建面626万方。 盈利预测与评级。预计2018-2020 年EPS 分别为3.20 元、4.04 元、4.95 元, 对应PE分别为7倍、6倍、5倍。考虑到公司作为A 股地产龙头业绩稳健增长, 维持“买入”评级。 风险提示:结算进度或低于预期、长效机制或超预期出台。
世荣兆业 房地产业 2018-09-06 10.22 12.45 34.59% 10.86 6.26%
10.86 6.26% -- 详细
业绩总结:2018年上半年,公司实现营业收入10.3亿元,同比增长425%;实现归属于母公司股东的净利润4.4 亿元,同比增长40X。 业绩释放符合预期,期间费率显著降低。受益于商品房结转的大幅增加,上半年公司营业收入同比大增425%,归母净利润也创公司中期业绩最高水平。但公司预计2018 年前三季度业绩位于5-6 亿,同比增速回落至26.7%-52.0%,三季报可能的业绩增速相比中报有大幅回落,主因公司自去年三季度大量释放业绩所致。中报业绩的看点有:1)公司销售毛利率达到65.6%,相比去年同期提升21.5 个百分点,费率大幅降低叠加其他因素,使得销售净利率高达43.5%; 2)报告期内公司取得投资收益0.6 亿,主因威海公司出售,前期委托贷款利息回转所致;3)报告期三项费率仅4.2%,相比去年同期下降17.2 个百分点。 销售明显提速,资产价值清晰。公司上半年实现销售面积11.8 万方,同比增长46.9%(2017年全年为18.2万方),主要是翠湖苑、水缘金座、蓝湾半岛等项目贡献。截至上半年末,公司可售建面32.2 万方,对应货值约50 亿。公司自2017 年开始退出医疗及异地项目,专注珠海地产项目的开发变现。截止上半年年末,公司拥有土地储备196 万方及在建项目83 万方,全部位于珠海斗门。我们估算公司NAV158 亿,存货资产价值清晰。 不新增拿地,财务安全性高。由于公司收缩战略不再扩张,公司负债结构及现金流情况显著改善。报告期末,公司资产负债率为64.9%,较去年同期下降16 个百分点;公司持有现金18.6 亿,高于有息负债17.6 亿(全部为中长期银行贷款融资,融资成本5.7%-5.9%),公司短期负债几乎可以忽略,现金流充裕 盈利预测与评级。预计2018-2020 年EPS 分别为1.65 元、2.22 元、2.89 元, 未来三年归母净利润将保持37%的复合增长率。考虑到公司战略收缩,持续经营存在较大不确定性,我们给予公司2018 年7.5 倍估值,对应目标价12.45 元下调至“增持”评级。 风险提示:销售或分红不及预期、结转或较为缓慢等风险。
南山控股 房地产业 2018-09-03 3.26 3.64 40.54% 3.44 5.52%
3.44 5.52% -- 详细
业绩总结:公司公布2018半年度报告,上半年年实现营业收入17.3亿元(-22.5%),实现归母净利润-0.1亿元(-106.6%)。 上半年地产结算下滑,三季度业绩释放。由于公司项目结算进度在季度间不均匀,公司上半年结算面积同比明显减少,导致营业收入同比下滑。公司业绩同比大幅下滑出现小幅亏损主要因为:1)上半年地产开发结算毛利率为58.5%,但受其他板块拖累公司综合毛利率为42.6%,较上年同期下滑6.9个百分点;2)上半年公司短债增加使得财务费率同比上升0.9个百分点至2.1%,管理费率同比上升3.5个百分点至10.3%,销售费率同比上升1.1个百分点至5.3%;3)营业外收入同比有所减少。同时,公司预计2018年1-9月归属于母公司的净利润在2.0-2.6亿元,对应的同比增速在80.8-130.8%。 销售额有所回落,上半年苏州新增一幅地块。由于调控政策的影响,叠加推盘节奏有所放缓,公司在报告期实现销售额20.4亿元,同比减少3%,实现销售面积10.6万平方米,同比减少23%。拿地方面,上半年公司在苏州新增一幅地块项目,规划建面为15.3万平方米,报告期末公司累计持有开发类土储的计容建面约114.7万平方米,同比增长28.5%,主要位于苏州、南通、合肥、长沙、武汉等二三线城市。 资源整合与转型落地,物流地产及潜在土储是未来看点。2018年7月18日,公司完成发行A股吸收合并深基地重大资产重组事项,将对公司未来业务发展产生深远影响,深基地在物流领域具备较强规模优势、资源优势及品牌影响力,完成合并后有望提升公司各项业务之间的协同效应。此外,公司股东南山集团在深圳赤湾拥有3.2平方公里的土地储备,大股东旗下宝湾物流的物流仓储设施居于国内前列,这可能是公司未来潜在的利润增长点。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为0.26元、0.29元、0.32元,归母净利润未来三年将保持10.9%的复合增长率,再考虑已并表的物流地产,当前市值相比NAV有显著的安全边际,考虑到公司业绩从三季度释放,我们给予公司2018年14倍估值,对应目标价3.64元,下调至“增持”评级。 风险提示:市场或进一步偏好大市值标的,公司业绩及业务协同性或低于预期。
金地集团 房地产业 2018-08-31 9.07 11.77 52.46% 9.56 5.40%
9.56 5.40% -- 详细
业绩总结:公司2018H1 实现营业收入151.1 亿元,同比增长18.9%;实现归母净利润24.0 亿元,同比增长107.8%。 业绩大幅增长,毛利率明显提升。报告期内公司房地产项目结算收入增长18.9%,使得公司营收增速回正。业绩大幅增长,并且增速明显高于营收的原因在于:1)公司房地产结算毛利率高达38.2%,较上年同期上升了8.7 个百分点;2)销售费率明显降低,从去年同期的2.6%下降到1.9%;3)上半年实现投资净收益9.0 亿,同比增长73.4%。上半年公司销售单价为16,796 元每平米,相比2017年及2018H1结算均价分别高出20.1%和62.2%,短期来看毛利率在未来依然有支撑。展望全年,考虑高基数、管理费率及少数股东权益的影响, 业绩增速可能有所回落。 销售略低预期,拿地表现积极。上半年公司实现销售金额631 亿元,同比下降10.3%,主因限售限签等政策影响,下半年公司可售货值会有所增加,但鉴于市场调控政策依然趋紧,我们下调公司全年销售预期从1800 亿到1400 亿。拿地方面公司继续保持积极态势,上半年拿地48幅,新增土地储备约557万平方米,总投资额约569亿元,其中一线、二线和三四线城市分别占比26%、54%和20%。上半年公司新进入合肥、厦门、长春、南通、清远等城市,完善了全国化布局。截至报告期末,公司已布局全国50个城市,总土地储备约4,100万平方米,权益土地储备约2200万平方米,其中一、二线城市合计占比超过85%。 净负债率明显上行,融资成本依然在低位。为了维持行业地位,公司积极拓展土地储备及争夺融资资源,导致资产负债率有所上升。报告期末公司剔除预收账款后的实际资产负债率为67.3%,净负债率为74.2%,相比去年末分别上升了6.0和25.9个百分点。但是,公司现金流十分安全,融资成本也依然在低位。报告期末公司在手现金311 亿元,远高出短期负债和一年内到期非流动负债, 期末有息负债余额738 亿,债务融资加权平均成本仅为4.8%。 盈利预测与评级。预计2018-2020 年EPS 分别为2.14 元、2.69 元、3.15 元, 对应PE 为4.2 倍、3.4 倍、2.9 倍。考虑到公司毛利率明显提升、安全性依然良好,给予公司2018 年5.5 倍估值,对应目标价11.77 元,维持“买入”评级。 风险提示:管理费率或进一步提升,全年销售及业绩释放或低于预期等。
新城控股 房地产业 2018-08-29 25.65 30.72 48.48% 28.66 11.73%
28.66 11.73% -- 详细
业绩总结:公司2018H1实现营业收入157.6亿元,同比增长39.1%;实现归母净利润25.4亿元,同比增长122.8%;扣非净利润20.0亿,同比增长104.3%。 业绩大幅增长,融资成本可控。和公司此前发布的业绩预增公告相比,归母净利润和扣非净利润均逼近预告上限,增速略超我们预期,上半年销售净利率达到16.5%,同比上升6.4个百分点。业绩增速大幅超过营收的原因为:1)结算毛利率有所提升,从去年同期的36.2%提升到38.4%;2)投资性房地产公允价值变动收益6.5亿元,同比增长265%;3)长期股权投资、处置子公司等的投资收益6.9亿元,同比增长1335%。截至上半年末,公司在手现金248.4亿,明显超过一年内到期债务171.7亿,扣除合同债务后(按新会计准则的提法)的资产负债率56.5%,比去年同期相比仅增加1.2个百分点。报告期末公司借款平均融资成本为5.8%,融资成本安全可控。 销售持续靓眼,土地储备充裕。上半年,公司完成合同销售金额953亿元,同比增长94.2%,完成全年1,800亿销售目标的53.0%;实现合同销售面积775万平方米,同比增长118.3%。公司上半年合同销售金额在克而瑞排行榜中排名第8位,较上年同期提升8位。公司继续积极拓展土地资源,上半年新增土地储备82块,总建筑面积达2,074万平方米,期末总土地储备8644万平方米,按上半年销售均价12000元每平米估算在手货值约1万亿。其中长三角占比53%,中西部占28%,环渤海占14%,珠三角占5%。 住宅商业双轮驱动,新设长租公寓品牌。公司的商业地产是重要看点,扩张速度远超同行。截止中报发布日,公司已开业的新城吾悦广场26个,已开业面积252.1万方(+70.8%),实现租金及管理费收入8.8亿元(+154.9%),出租率达98.3%,在建及拟建的新城吾悦广场达到54个。公司计划下半年新开工1,914万平方米,其中商业综合体项目占比35.8%。此外,公司积极顺应政策导向和行业趋势,报告期内新设长租品牌“新橙寓”,正式进军长租公寓市场。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为3.84元、5.37元、7.01元,对应PE为6/4/3倍。考虑到公司增速超越同行、融资成本可控,给予公司2018年8倍估值,对应目标价30.72元,维持“买入”评级。 风险提示:销售增速放缓,土地获取难度加大,资金回笼或变慢等风险。
阳光城 房地产业 2018-08-28 5.71 7.40 51.95% 6.36 11.38%
6.36 11.38% -- 详细
事件:公司发布半年度报告,2018年上半年实现营业收入152.1亿元,同比增长102.1%;实现归属于上市公司股东的净利润10.3亿元,同比增长214.3%; 业绩大幅增长,盈利能力提升。上半年公司收入和业绩均实现大幅增长,主要因为:1)结算项目量价齐升,报告期内公司结转力度大幅增加,结算金额约148.6亿元,同比大幅增长103.7%;2)报告期内,结算均价约20183元/平方米,同比大幅提升38.9%,带动毛利率同比增加4.8个百分点至27.2%;3)报告期内实现投资净收益1.35亿元,增厚公司业绩,该项上年同期为负。上半年净利率同比增加2.3个百点至6.8%,期间费用率小幅提升,财务费用率同比提升0.84个百分点,总的来看公司盈利能力稳步提升。 可推货值充裕,销售维持高增长。上半年公司实现销售金额700.1亿元,同比大幅增长76.9%,其中权益销售额占比达80.9%,销售单价约15031元每平方米,较上年同期略有上升。根据克而瑞数据,2018年前7月累计销售额约799.1亿元,同比增长76.8%,增速依旧维持在高位。预计公司在2018年整体推盘量约1800-2000亿元,按照公司近六成去化率推算,预计全年销售额有望突破1200亿元,对应2017全年的同比增速为31.1%。 去年同期拿地激进,上半年拿地同比下滑。2018年上半年公司通过招拍挂、并购等方式一共获得43个项目,共计新增计容建面511.9万平方米,新增货值约767.8亿元。由于上年同期拿地基数较高,新增计容建面同比减少29.0%,拿地强度相对下降。但总土地储备依旧丰富,截至报告期末,公司拥有计容土地储备面积总计4,267.5万平方米,足够两到三年的开发需求。 融资成本略有上升,负债率持续改善。上半年公司负债率方面均有较大幅度改善,扣除预收账款的资产负债率为61.1%,同比减少5.9个百分点,净负债率同比减少约80个百分点,上半年整体平均融资成本7.49%,较上年同期仅上涨了0.35个百分点,维持在较为平稳的水平。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为0.74元、0.98元、1.26元。考虑公司土储货值充裕,盈利能力和杠杆比率持续改善,给予公司2018年10倍估值,对应目标价7.40元,维持“买入”评级。 风险提示:销售增速或低于预期,负债结构优化或较为缓慢。
蓝光发展 房地产业 2018-08-27 5.36 7.98 94.16% 5.64 5.22%
5.64 5.22% -- 详细
事件:公司发布半年度报告,2018年上半年实现营业收入80.1亿元(+24.4%),归属于上市公司股东的净利润6.2亿元(+118.8%),报告期加权ROE为4.1%,较上年同期提升了1.6个百分点。 业绩大幅增长,财务费率有所改善。报告期内公司业绩继续保持高速增长,主因本期结转金额增加和结算单价的提升,房地产开发业务毛利润较去年同期上升4.41个百分点至28.7%,销售净利率自2016年以来持续改善,上半年为7.9%,比去年同期增加了3.34个百分点,财务费率改善是直接原因,从去年同期的1.6%下降到0.7%。 销售稳步增长,川渝区域贡献明显。上半年公司实现合约销售额413.7亿元,同比增长36.7%,实现销售面积384.2万平米,同比增长27.2%,累计销售单价约10,768元每平方米,同比增长7.4%。其中,成都区域和滇渝区域销售额同比分别增长69.0%和65.0%,为公司销售的增长贡献明显。上半年末公司预收账款447.1亿元,同比增长47.2%;上半年销售商品提供劳务收到的现金为222.4亿,同比增长26.9%,我们估算公司销售回款率大约54%。 上半年拿地力度增强,继续推进全国布局。公司持续深耕长三角、粤港澳大湾区等核心城市群以及战略城市。截至7月新增总建筑面积约738万方,拿地面积为上半年销售面积的1.9倍。上半年新进入郑州、温州、福州、南宁等城市,借助已有的文旅、教育等产业平台以及战略合作伙伴资源,提升区域竞争力。 积极拓宽融资渠道,负债率维持稳定。上半年,公司扣除预收账款后的资产负债率为45.1%,比上年同期降低2.6个百分点。报告期内,公司“招商创投-蓝光发展购房尾款资产支持专项计划”获得全额认购,融资规模8.2亿元,票面利率7.5%。非公开发行2018年第三、四期公司债券,发行规模为合计50个亿。平均票面利率为7.5%,公司整体财务状况较为稳健。 盈利预测与评级。我们预计2018-2020年EPS分别为1.14元、1.74元、2.51元。考虑公司作为业绩高增长优质标的,给予公司2018年7倍估值,对应目标价7.98元,维持“买入”评级。 风险提示:房产销售回款不及预期、区域调控政策不断升级、融资不断收紧等。
招商蛇口 房地产业 2018-08-27 16.97 20.00 23.15% 19.40 14.32%
20.01 17.91% -- 详细
事件:公司发布半年报,2018年上半年实现营业收入209.9亿元,同比增长6.6%;实现归属于上市公司股东净利润71.2亿元,同比增长97.5%。 毛利率大幅提升,投资收益增厚公司业绩。上半年公司业绩大幅增长主要由于:(1)结算项目单价提高,公司毛利率较去年同期提升16.9个百分点至42.7%;(2)合营项目带来投资收益49.7亿元,较上年同期大幅增长78.4%。总体而言,上半年公司净利率为38.0%,同比升高了16.7个百分点,考虑到公司上半年销售单价依旧维持在高位,前7月累计销售单价为21,556元每平方米(+15.7%),后期毛利率也有较好支撑,财务费率和投资收益表现需要关注。 销售增速超预期,拿地显现积极态势。截至7月末,公司累计实现签约销售额901.0亿元(+46.9%),签约销售面积418.2万平米(30.8%),增速表现超出预期。拿地方面,上半年公司新增土地储备计容建面751 万平方米(+231%),总地价603.4 亿元(+71.0%),其中权益建面489.3万方,并通过收并购增加了约11,662 亩园区土储资源。考虑到公司2018年可推盘货值预计达3000亿,保守按60%去化率估算2018年销售额有望突破1800亿。 园区资源优质,邮轮产业经营效率改善明显。公司聚焦社区开发与运营、园区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块,拥有“前港-中区-后城”独特的发展经营模式。园区板块在今年上半实现收入30.5亿,同比增长24.6%,表现出稳健增长的态势。邮轮产业毛利率在今年上半年达到50.1%,相比去年同期改善显著,说明经营效率提升明显。上半年公司在蛇口的邮轮母港实现邮轮靠泊次50次(+85%),邮轮客流量18.4万人次(+207%)。 资金成本优势明显,发展租赁拓宽融资。报告期内,公司顺利发行合计约110亿元中短期债券,截至6月末公司平均融资成本仅为4.87%。公司积极布局长租公寓,上半年新增13 个长租公寓项目(24.1 万平方米/5,134 间),合计已布局近2 万间。公司积极通过租赁资产拓宽融资渠道,首发的20 亿元“招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”,为国内首单储架式长租公寓CMBS 产品,后期又与建行注册首单银行间长租公寓ABN,规模达200亿。 盈利预测与投资建议。预计2018-2020 年EPS 分别为2.00 元、2.48 元和2.92 元,当前股价对应PE 分别为9 倍、7 倍、6 倍。考虑公司优质资源及超高增速给予公司2018 年10 倍估值,对应目标价20 元,维持“买入”评级。 风险提示:销售增长或低于预期、园区地产协同效应持续性或不强等。
世联行 房地产业 2018-08-24 6.50 7.54 77.41% 6.57 1.08%
6.66 2.46% -- 详细
业绩总结:公司2018H1实现营业收入36.7亿元,同比增长10.0%;实现归母净利润3.0 亿元,同比增长4.6%。 交易服务增速回落,其他业务增长显著。公司上半年代理销售业务实现营收14.1亿元,同比下降14.5%,主要原因一是报告期内公司代理销售业务结算受国家金融政策的影响,二是行业内代理服务竞争加剧,使公司市占率一定程度下滑。公司上半年累计已实现但未结算的代理销售额约4268亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约32.7亿元的代理费收入,为全年的代理销售营收提供了保障,且公司代理费率继续稳定在0.8%左右的行业平均水平,预计今年全年代理销售业务收入的增速在9%左右。目前公司已进驻201个地级以上城市,同增22.6%。公司互联网+业务上半年实现营收10.0亿元,同比增长9.2%,较去年末下降了52.6%。但是公司在交易后服务和资产运营业务上发力显著,合计实现营收8.5 亿元(占总营收23.1%),其中金融服务同比增长88.9%,装修业务同比增长241.8%,资产运营服务同比增长155.8%。 长租业务大幅增长,其他资产运营业务值得关注。公司上半年资产运营服务实现营收2.9亿元,同比大幅增长155.8%。其中,公寓业务营收1.7亿元,同比增长146.7%,目前已经布局30个城市,运营间数近3万间,覆盖核心一二线城市,运营6个月以上项目平均出租率超过90%,并形成三大产品体系:红璞公寓(青年群体),红璞家寓(企业群体),以及红璞礼遇(酒店用户)。办公物业方面,公司成功创立“世联空间”办公品牌,布局全国15个城市,累计签约及立项项目48个,并荣获“2017年度最具影响力十大共享办公品牌”。截至本报告期末,工商资产(办公+商业物业)实际运营面积约26.2 万平方米(含委托), 平均出租率61%,实现收入1.0 亿元,同比增长217.4%。 金融服务持续高增长。公司金融服务业务自2017 年开始见底回升,上半年实现营收3.97 亿元(+88.9%),目前四大系列共22 项产品已顺利落地。 盈利预测与评级。考虑到公司业绩增速放缓、行业竞争加剧,我们适度下调公司盈利预测,预计2018-2020 年EPS 分别为0.58 元、0.73 元、0.90 元。给予公司2018 年13 倍估值,对应目标价7.54 元,下调至“增持”评级。 风险提示:代理销售增速回落加快、金融业务面临监管压力等。
华侨城A 房地产业 2018-08-24 6.30 8.34 60.08% 6.54 3.81%
6.63 5.24% -- 详细
事件:公司发布2018年半年报,报告期内实现营业收入147.2亿元(+6.7%),实现归属于上市公司股东净利润20.1亿元(+16.2%)。 地产结算毛利率抬升,营收增速有所放缓。上半年房地产业务实现结转收入99.0亿元,同比上升39.0%,占总营收的67.3%,由于结转项目主要集中在一二线城市结算均价明显提升,地产开发业务毛利率同比提高6.2 个百分点至66.7%; 在旅游业务板块公司着力进行供给侧改革,上半年部分旅游项目整改升级,报告期旅游业务实现营业收入46.8亿元,同比下降27.3%,但毛利率提升2.1个百分点至37.5%,下半年随着营销力度的加大及新投旅游项目放量,全年旅游板块营收有望恢复增长。值得说明的是,上半年公司取得了投资净收益3.3亿,同比增长了2.1亿。 资金周转加快,资源获取积极。为积极应对房地产限价等调控政策的影响,公司加大了可售资源的去化,提升资金使用效率。2018上半年,公司陆续推出南京置地海珀滨江、顺德华侨城四期等十余个项目入市,累计认购率超过80%,实现销售回款217亿,同比增长42%,超额完成上半年预算计划,去年获取的新项目也在今年陆续进入开发阶段。下半年公司将继续推行“联盟合作开发”及“现金为王快速去化”的开发策略,继续加大推售力度。资源获取方面,公司通过合作拍地、项目并购、协议置换等多样化方式,上半年获得土地规划建面328万方(权益比70.5%),为去年全年新增项目体量的57%。 利用融资优势,提升财务杠杆。上半年公司充分利用央企背景的融资优势,通过直接融资、发行债券、集团委贷、保险债权等方式获取低成本资金,积极优化债务结构,提升财务杠杆。上半年末,公司短期借款及一年内到期的非流动负债同比大幅减少,而持有现金高达439亿,同比增长151%,报告期末公司扣除预收账款后的负债率为57.9%,同比降低了2.0个百分点。上半年公司全部有息负债的融资成本仅为5.07%,总体融资成本可控,在业内处于较低水平。 盈利预测与投资建议。预计2018-2020 年EPS 分别为1.39 元、1.87 元和2.40 元,当前股价对应PE 分别为5 倍、3 倍、3 倍,考虑公司为旅游地产龙头,给予公司2018 年6 倍估值,对应目标价8.34 元,维持“买入”评级。 风险提示:地产结算或不及预期、区域调控政策或不断升级等。
天健集团 建筑和工程 2018-08-24 5.82 6.89 42.65% 6.09 4.64%
6.25 7.39% -- 详细
业绩总结:公司2018H1实现营业收入34.6亿元,同比增长11.2%;实现归母净利润2.0亿元,同比减少41.0%,主要原因是公司对联营企业和合营企业的投资收益下降所致。 积极整合资源,城市建设有序推进。2018年上半年,公司城市建设业务实现营业收入20.9亿元(合并抵销前),较上年同期增长23.5%,占营业收入的比重48.3%。截止报告期末,在建施工项目共73项,合同造价155.5亿元,比上年同期增长17.4%(不含中标未开工项目和代建项目)。公司积极整合内部资源,加大EPC和代建项目拓展,重点项目有序落成。 项目储备优质,长短周期合理搭配。2018年上半年综合开发业务实现营业收入15.5亿元(合并抵消前),占营业收入的比重为35.9%,较上年同期增长5.2%。报告期内,上海天健萃园实现竣工入伙,结转收入12亿元;深圳天健公馆项目实现主体结构封顶,下半年全面入市;广州天健汇于7月7日开盘。公司位于深圳、上海、广州、南宁、长沙、苏州、惠州等重点城市的在建项目有序推进。报告期内,公司在售楼盘11个,大部分位于一线城市。项目储备优质,长短周期的项目合理搭配。截止报告期末,累计结转建筑面积84.3万方、累计未结转的建筑面积80.6万方;在建项目共11个,累计计容建筑面积189.0万方,在建项目可销售面积166.3万方;储备项目共3个,累计计容建面46.5万方。截止报告期末,公司累计在售未结转、在建及储备项目的计容建面为316.1万方。 加大对服务业的投入,进军租赁市场。公司城市服务业包括商业运营服务、物业服务、市政管养服务和棚户区改造服务四个子板块。报告期内,公司持续加大对服务业的投入,实现营业收入6.79亿元(合并抵销前),占营业收入的比重为15.75%。公司2017年11月进军租房领域,报告期内物业租赁实现营收1.2亿元,公司进一步加大长租公寓项目拓展力度,梳理房源近2000套。天健物业累计营收2.3亿元,新增物管项目36个,管理面积454.8万方。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS0.53元、0.65元和0.77元,当前股价对应PE分别为11/9/8倍。考虑到公司项目结算低于预期,下调盈利预测。给予公司2018年13倍估值,对应目标价6.89元,给予“增持”评级。 风险提示:更新改造项目及棚改项目或存在政策、拆迁等风险,结算进度或不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名