维持盈利预测,维持增持评级。截至2018年一季度末,公司尚有3563.6万方和4944.9亿元已售未结资源,较年初分别增长20.3%和19.3%,未来两年业绩确定性较强。维持盈利预测,预计2018和2019年营业收入增速为24%和36%,2018和2019年EPS预计为3.36和4.58元。目标价维持56.10元。 7月销售增速放缓,行业供给加大对公司个体的去化压力加大。7月公司销售增速出现放缓,我们认为主要在于行业供给的加大会影响到单个公司的销售。随着政治局会议对房价调控态度的重申,房企与政府的博弈告一段落,融资端没有边际放松的预期,因此三季度能看到供给的加大换取现金流和偿债。 拿地放缓,受行业融资影响较大;但是拿地力度加大,为新周期做准备。7月公司拿地开始放缓,主要受行业拿地融资端收紧影响。公司单月拿地力度达110%,累计1-7月的拿地力度为53.8%,大幅提升。公司自3月份以来进入到补库存阶段,截止7月底,公司库存为9192万方,去化周期约2~3年。按照历史的拿地节奏看,2010年拿地力度最高,距离新周期2012年初接近2年;然后是2013年拿地力度最高,距离新周期2014年6月底的话差不多1年半,然后再是2017年下半年和现在。当前的补库存是为下一个周期做准备。 拿地均价同比下滑,主要受结构因素影响,7月加大了三线城市的拿地占比。今年以来公司加大了二线城市和强三线城市的土地布局,累计前7月平均楼面价为5390元,同比下降31.5%。其中,二线城市面积占比54.8%,金额占比58.2%;三线城市面积占比43.1%,金额占比36.5%。良好的负债支持公司在当下环境补充库存。 风险提示:2018年房企融资端大幅收紧,公司竣工和结算低于预期。

华夏幸福的利润增速和盈利能力在地产公司中首屈一指。自上市以来,净利润增速一直维持在30%以上的增速,预计这一增长势头仍将持续。从长期来看,公司产业新城的业务发展模式可以继续获取地价持续上涨带来的收益,而与传统开发不同的是,这部分收益不仅是公司领先的布局而获取的被动收益,更多的是公司通过产业发展的模式所获取的主动收益。 由初立到腾飞,公司经历了三个阶段 第一阶段:2002年-2012年,重点园区由初创到成熟。2002年6月,固安工业园区奠基成立,公司开启产业新城事业领域,公司在2007年签约了大厂潮白河工业区。自此在产业新城模式上展开了长期的探索,这一与政府共赢的模式也逐渐走向成熟。 第二阶段:2012年-2016年,园区布局稳步扩张,产业发展突飞猛进,实现由城向产的转换。随着公司2011年借壳国祥股份上市,公司迎来了全新的发展时期。一方面,老园区的成熟为公司的产业发展服务提供了载体,公司不断有重大投资项目落地;另一方面,公司的园区布局也进入快速扩张期,公司不断有新的项目落地,成为A股公告最为频繁的上市公司之一。 第三阶段:2017年-至今,异地复制成效初现,全国布局多点开花。尽管环京房价大涨为公司带来了可观的利润和增速,但是2017年环京调控后的萧条也为公司敲响了警钟,收入和布局过于集中容易拖累公司整个的经营计划。因此,公司的异地复制在2017年大幅提速,到2018年上半年,公司京外销售面积大幅增长302%,非环京区域总销售面积比例达到了44%。 估值--PE估值处于低位 公司的PE估值处于历史较低水平,公司业绩承诺的2018/19/20年的净利润增速分别为30%/27%/24%,对应净利润分别为114.15/144.89/180.01亿元。 估值--新模式下,理应享受更高的估值 公司的估值一直与传统的住宅开发龙头相近。我们认为区别与传统的住宅开发模式,公司的未来的盈利主要来源于土地增值部分的收益,理应享受更高的估值。 公司产业新城模式一方面与都市圈的发展趋势紧密契合,带来旺盛的需求的同时,公司同时能够获取大量的潜在储备; 公司达到与政府双赢,共享区域经济增长的红利,在经济带动房地产的顺周期环境下,公司能够获取最大的受益。 丰富潜在的储备和独特的盈利模式为公司提供成长性和盈利性的支撑,公司有望取得高于龙头平均水平的盈利性与成长性,因此公司有望取得高于住宅行业的估值水平。

公司上半年业绩靓丽,具备高周转高扩张模式所需要的核心竞争优势,继续维持“高利润+高周转”,让公司拥有超越行业的盈利水平和成长性。 2018年上半年实现净利润区间为19.39亿元~25.39亿元,中值为22.39亿元,同增70%~120%;扣非净利润区间为15.09亿元-20.29亿元,同增55%~105%。 评论: 维持增持评级。维持2018/2019年EPS分别3.87、5.21元的判断,目标价45.33元,对应2018年12倍PE。优质的储备和独特的资源获取能力确保公司未来几年销售和业绩的高速度高质量成长。 公司2018年上半年业绩增速符合预期。2018年上半年实现净利润区间为19.39亿元~25.39亿元,中值为22.39亿元,同增70%~120%;扣非净利润区间为15.09亿元-20.29亿元,同增55%~105%。主要由于结算金额和投资性房地产公允价值变动所致。 预计超额完成销售计划,千亿销售之上拥有更广阔的空间,具备较高的成长性。(1)公司2018上半年实现销售额953亿元,同增94%,按照上半年的势头,公司有望超额完成全年的销售计划。根据克而瑞的数据,公司2018年上半年销售金额排名第8,比2017年的第13位更上层楼。(2)公司将品牌标识从Future Land改为Seazen,在砥砺前行25年后,成为新冲击世界500强的开始。从公司的战略上来看,公司未来仍然会将成长和发展作为核心战略,sea代表新城海纳百川的战略布局和上善若水的企业社会责任;zen,是东方文化“禅”的英文翻译,是新城的内在精神,体现新城在高速发展中秉持踏实的态度前行,思而奋进,寻找“快”与“远”的平衡。并将在养老、教育、儿童乐园、电影院线、物业等新赛道上继续发力 “高利润+高周转”,让公司拥有超越行业的成长性和盈利性。第一,公司战略性布局全国,进入城市增速加快,2017年底公司土地储备总货值约为6500亿元,2017年新进入城市27个,目前布局81个城市。第二,公司的“住宅+商业”双轮驱动的模式已经炉火纯青,这种综合体拿地的模式更受政府青睐,为资源获取和利润空间打下了更坚实的基础,截至2017年公司已有23家吾悦广场开业,预计2018年将再增18家。第三,公司的高周转能力在行业名列前茅,通过标准化复制的模式压低运营成本,为扩张腾挪出利润空间。 风险提示:政策进一步加码,布局城市销售不及预期。

事件: 2018年半年度,公司实现营业收入598.7亿元,同比增长9.90%;实现利润总额125.6亿元,同比增长23.39%;实现归母净利润64.9亿元,同比增长14.90%;实现基本每股收益0.55元,同比增加14.06%;加权平均净资产收益率为5.85%,比去年同期下降0.32%。 评论: 维持增持评级:维持公司目标价24.27元/每股,维持公司18~19年EPS分别为1.74/2.26元,对应PE为6.4/4.9倍。 结算继续小步走,销售保持高增长。一方面,2015年~2016年公司的半年度营收增速分别为25%、30%,保持着较快结转。但到2017年结算变缓,当年半年度结算首次变负增长(-1%)。从2018年开始公司又加快结算进度,首先营收增速从2017年的-5.45%提升到一季报的+12.40%,上半年又实现营收增速+9.90%,表明其结算节奏在加快,符合预期,因此预计全年收入增速将在+30%左右。另一方面,公司今年上半年已实现签约金额2153.1亿元,同比增长46.86%,增速在龙头企业里也是靠前,为以后年度的业绩增长奠定基础。 区域毛利率继续回升,投资收益继续增加。因结转项目毛利率同比提高且投资收益增加,公司的利润总额同比增长23.39%,归母净利润同比增长14.90%。首先公司从2017年开始区域结转毛利率开启修复,目前来看区域毛利率保持继续回升的态势;其次,因为土拍市场对自有资金的高要求以及今年以来一直在收紧房企拿地端融资,因此市场上合作拿地的形式已成主流,未来公司的投资收益也将继续增加。不过,需注意的是目前公司半年度加权平均ROE处于下降通道,加权平均ROE从2011年半年度的9.13%下降到2018年半年度的5.85%,同比2017年的6.17%降低了0.32%。 风险提示:2018年半年度业绩快报主要指标可能与公司2018年半年度报告中披露的数据存在差异,预计差异幅度不会超过10%。

维持增持评级,目标价64.64元,维持2018/19年EPS为4.25元、5.51元的判断,对应2018年PE仅6倍左右,安全边际较高。公司2018/19/20年的业绩考核目标和利润承诺相对于2017年的净利润增幅不低于30%/65%/105%,对应净利润分别为114.15/144.89/180.01亿元,对应同比增速分别为30%/27%/24%,前收盘价对应PE分别为6.4/5.1/4.1倍。根据克而瑞的数据,公司2018年上半年销售约为825亿元,同增16%;若要完成全年2100亿元销售计划,则后七个月需要完成销售额1275亿元,同比增速需要达到56%。 高股息、高业绩成就高价值。价值虽会迟到,但不会缺席,政策和市场会有波动,但价值终将回归。按照23.655元,2017年0.9元/股的分红测算,公司的股息率达到3.8%,按照公司业绩承诺的增速30%、65%、105%,分红率30%计算,对应2018/19/20年的分红分别为每股1.16元/1.47元/1.83元,对应23.655元的股息率分别为4.9%/6.2%/7.7%,高股息率为公司铸就较高的安全边际。 资金充沛,激励启动,引领业绩长虹。资金面收紧带来的影响是市场对于公司最大的担忧所在,此次交易之后,为公司带来充裕的资金,进一步支撑公司业务的全面快速发展;公司在一个月前也公布了股票期权与限制性股票激励计划,形成全方位的激励机制。充足的资金和强大的激励将引领公司业绩长虹。 强强联合,再造产业新城新图景。行业有周期,优秀的公司可以超越行业周期,持续走在行业前列。公司独特的产业新城开发模式,实现与政府“双赢”,让公司能够持续享受政策和经济发展带来的红利,突破行业固有的上限;而引入平安资管作为二股东后,公司可以持续获得二股东在资金和资源上的支持,将加速公司全国化扩张、产业新城模式异地复制的进程,公司的模式在未来有望取得新的突破,进一步提升公司估值。 风险提示:产业落地不及预期,京津冀外区域销售贡献低于预期

万科作为龙头公司少有的低杠杆企业,在目前去杠杆融资收紧的环境中,显得更加游刃有余。abl2e01S8um年m上ar半y] 年,公司实现销售面积2035万方,同比增长8.9%;实现销售金额3047亿元,同比增长9.9%。公司累计实现拿地面积1357万方,同比增长26.8%;拿地金额712亿元,同比增长19.9%。 评论: 维持盈利预测,维持增持评级。截至2018年一季度末,公司尚有3563.6万方和4944.9亿元已售未结资源,较年初分别增长20.3%和19.3%,未来两年业绩确定性较强。维持盈利预测,预计2018和2019年营业收入增速为24%和36%,2018和2019年EPS 预计为3.36和4.58元。目标价维持56.10元。 单月销售同比增速持续回升。6月销售面积金额450万方,金额656亿元,分别同比增长29.1%和33.6%,同比增速持续回升。公司6月销售均价14588元/平方米,同比增长3.4%,环比下降4.8%。随着供给的加大,预计销售还将持续回升。 拿地力度回升,公司持续补充库存。公司6月拿地面积466万方,金额222亿元,分别同比增长80.9%和54.0%,权益比例64%。用拿地金额/销售金额数据看,公司上半年的拿地力度在36.4%,二季度以来持续回升。截止到6月底,公司库存约8651万方,去化周期约2~3年从广义库存看低于行业平均水平,预计公司将继续补充库存。 公司负债率低,现金流情况好,因此有能力补土地库存。今年以来对拿地资金的监管加强,房企在拿地融资端受限,只能靠自有资金拿地因此对于杠杆低和现金流好的公司影响相对较小。万科一季度末净负债率仅50%,远低于行业平均水平118%。同时,公司自2009年以来经营性现金流为净流入。良好的负债支持公司在当下环境补充库存。 风险提示: 2018年房企融资端大幅收紧,公司竣工和结算低于预期

公司具备高周转高扩张模式所需要的核心竞争优势,继续维持“高利润+高周转”,让公司拥有超越行业的盈利水平和成长性。 维持增持评级。维持2018/2019年EPS分别3.87、5.21元的判断,目标价45.33元,对应2018年12倍PE。优质的储备和独特的资源获取能力确保公司未来几年销售和业绩的高速度高质量成长。 公司具备高周转高扩张模式所需要的核心竞争优势,因此在未来可以持续保持较高的增速,打消市场对于公司成长性和盈利性的疑虑。以住宅快速开发模式为特征的高周转高扩张模式必须具备两个条件:一是增量上能够有充裕的土地获取空间,以及合理的土地获取成本,以保证其后续增速的持续性;二是开发周期、销售周期和管控能力需要继续提高以维持在一定毛利水平下的高周转。公司在这两方面具备较强的竞争优势。 公司在三条路径上全面发力,继续维持“高利润+高周转”,让公司拥有超越行业的盈利性和成长性。第一,公司战略性布局全国,进入城市增速加快。2017年底公司土地储备总货值约为6500亿元,2017年新进入城市27个;第二,公司的“住宅+商业”双轮驱动的模式已经炉火纯青,这种综合体拿地的模式更受政府青睐,为后续资源获取打下了更坚实的基础,截至2017年公司已有23家吾悦广场开业,未来1年内将再增18家;第三,公司的高周转能力在行业名列前茅,通过标准化复制的模式压低运营成本,为后续扩张腾挪出利润空间。 预期催化剂:行业政策出现拐点 风险提示:政策进一步加码,布局城市销售不及预期

首次覆盖,给予增持评级。不考虑合并的情况下,公司NAV估值为179亿元,当前折价7折,安全边际较高,目标股价9.89元。预测2018~2020年的EPS为0.64、0.87、1.02元,增速分别为24%、35%和17%。重组完成和战略调整后,公司成长性更加有支撑。 重组完成后中粮地产成为中粮集团唯一地产平台。本次重大资产重组拟以定增的方式收购大悦城地产91.3亿股普通股股份(占比%),交易价格147.6亿元,定增价格6.89元/股。本次重组是在中粮集团国企改革背景下的地产板块资源整合。完成后,大悦城地产将成为中粮地产的控股子公司,中粮地产将成为中粮集团旗下涵盖住宅地产和商业地产的唯一专业化平台,中粮集团持股中粮地产75%。 公司已有强商业品牌,整合之后将通过调整住宅和商业的配比,大幅度提高住宅规模。1)大悦城地产是优质商业地产品牌运营商,截止2017年底,大悦城在手购物中心11个,未来稳态在50个左右,假设未来每年扩张5个综合体项目,预计8年时间内完成布局。持有物业全部运营后的租金收入预计在120亿元,持有面积1200万方左右,租赁面积360万方左右。2)2017年公司住宅销售为262亿元,由于同业竞争原因,原有住宅和商业的配比是轻住宅、重商业,未来预计将调整为住宅和商业并重,大幅度提高住宅规模。 催化剂。重组进程的推进,以及商业和综合体项目的落地。 风险提示。后续还有多部门审批,商业可能有新零售冲击等。

维持增持评级,维持目标价29.39元,维持2018/19年的EPS至1.91元、2.22元的预测,目标价对应2018年15倍PE。公司是行业最优质的资源型标的,估算公司每股RNAV约为36.29元,折价38.6%。 招商蛇口不论在存量还是增量资源方面,都拥有无可比拟的竞争优势,同时粤港澳大湾区的崛起也将加速公司资源重估价值,全方位多层次的激励机制也将加速公司的规模扩张和业绩释放。资金和资源是决定行业竞争格局的重要因素,具备这两方面优势的公司能从激烈的竞争中脱颖而出。公司现有储备超3000万方,而且都集中布局在重点一二线城市,储备优质;依托于产业新城模式,公司园区运营拓展到6城10项目,与社区开发一起形成良好的协同作用;根据股权激励的生效条件,预计2018年公司扣非净利润需要达到155亿元,对应增速约为31%。 公司的优势具体体现在三个层面:(1)大股东招商集团带来强大的资源优势。公司内外部资源整合提速,为公司带来充足优质的增量资源;(2)产业新城带来商业模式的优势。前海片区更是公司资源禀赋的核心所在,粤港澳大湾区的提速将放大这一优势。(3)激励模式所带来经营效率优势。公司通过股权激励、员工持股计划、项目跟头制度等建立起了全面完整的激励体系,公司经营效率进一步提高。 预期催化剂:集团资源持续注入,前海片区开发进度加速 l 风险提示:前海片区开发进度不及预期

事件: 公司在6月8日公布了股票期权与限制性股票激励计划,分别为5880.5万股(合计11761万股),激励对象共计133人。其中股票期权的行权价格为28.36元/股,限制性股票的授予价格为14.18元/股,其中2018/19/20年的业绩考核目标相对于2017年的增幅不低于30%/65%/105%,对应净利润分别为114.15/144.89/180.01亿元,对应同比增速分别为30%/27%/24%,对应PE分别为7.2/5.6/4.5倍。 评论: 激励计划彰显信心,超越周期业绩长虹。激励计划充分调动公司经营团队的积极性和创造性,限制性股票激励着眼于现在,股票期权更着眼于未来,形成全方位的激励机制,确保公司未来发展战略和经营目标的实现。行业有周期,优秀的公司可以超越行业周期,持续走在行业前列。随着公司业务模式全国化复制的提速,公司的空间更为广阔,大有可为。根据克而瑞的数据,公司2018年前五个月销售约为701亿元,同增16%;若要完成全年2100亿元销售计划,则后七个月需要完成销售额1400亿元,同比增速需要达到52%。 产业共振,与政府“双赢”的模式突破行业上限。我们预计公司有能力也有足够的空间完成激励中的业绩考核指标,与政府“双赢”的开发模式,让公司能够持续享受政策和经济发展带来的红利,突破行业固有的上限。2017年异地复制初见成效,预计在2018年将继续扩大战果,2017年京外销售占比23%,预计2018年占比将持续提升,除了南京、嘉善成熟的区域,武汉、合肥、郑州等区域也有望实现突破。 财务稳健,资金充裕,支撑业务高速发展。2017年底,公司资产负债率和净负债率分别为81.1%和92.2%,同比下降3.7和1.0个百分点,充足的资金和丰富的渠道支撑公司业务的高速发展。公司在2017年就积极拓展融资渠道,整体融资成本在2017年底进一步下降0.99个百分点至5.98%。2018年发改委准予备案登记公司境外发行不超过20亿美元的债券,融资渠道进一步增加,充足的资金和丰富的渠道支撑公司业务的高速发展。 维持增持评级,维持目标价66.7元。预计2018、2019年EPS为4.25元、5.51元,对应2018年16倍PE。 风险提示:产业落地不及预期,京津冀外区域销售贡献低于预期

维持增持评级:维持公司目标价24.27元/每股,维持公司18~19年EPS分别为1.74/2.26元,对应PE为7.9/6.1倍。 2018年各地政府都进入抢人才队列从而增加了房地产市场需求,再加上新房限价的政策套利,一二线和强三线城市新房需求再创新高。因此2018年保利销售依然延续高景气度,且在龙头公司增速里也是最高之一,考虑到公司投资强度持续高位,后续推盘也将保持高增长。且公司销售均价从年初以来一直在上涨,5月为16032元,同比增加15%,环比增加4%。 2017年以来公司维持高强度土地投资,有息负债有所攀升,2018年继续拿地高增长,但5月开始变缓。2017年以来,公司持续扩大融资用于土地拓展,因此有息负债从2017年开始大幅增加并创历史新高2390亿元,是近几年的2倍多,在融资较紧环境当中,预备较强融资储备。进入2018年,公司依然维持2017年的高土地投资强度,土地储备规模持续扩大,2018年前5月公司新增拿地金额932亿元,同比增加135.6%,新增拿地建面1174万方,同比增加31.8%。尽管5月单月拿地金额同比增加187%,但公司的土地投资强度,按拿地金额/销售金额计算,从4月的85%下降到52%,且依然处于高位。5月公司拿地均价仅为4225元/平米,为拿地下沉到3线城市。 坚持一二线城市群深耕战略,业绩有保障。公司拓展还是坚持以一二线城市为主,2018年Q1公司可售容积率面积1.5亿方,其中待开发面积9542万方,至少可以保障公司未来2~3年的开发需求,同时公司的预收账款已经达到2562.8亿元,同比增加143.5%,因此公司锁定比率较高,未来结算和业绩增加有支撑。

事件: 1-5月份,公司累计实现销售面积1585.5万方,同比增长4.3%;累计实现销售金额2390.3亿元,同比增长4.8%。公司累计实现拿地面积891万方,同比增长9.7%;拿地金额490.2亿元,同比下降8.9%。 评论: 单月销售同比增速如期反弹。去年二季度开始一二线城市进入调控期,而当前市场环境相较去年同期有所缓和。一方面融资端收紧下推盘逐渐加大,另一方面居民端房贷额度较宽裕。同时,各个城市对之前的调控各自有所调整,因此公司供给加大,销售增速开始反弹。在资管新规下,房企融资端收紧,预计公司销售增速将持续回升。5月,公司单月销售面积和销售金额分别同比增长15.6%和19.5%。 销售均价同比提升,环比下降。5月,公司销售均价为15331元/平方米,同比增长3.4%,环比下降5.7%。销售均价继续提升,意味着公司推盘继续以一二线为主。 拿地力度依然较低,但是较年初以来持续回升。5月,公司拿地面积183.2万方,拿地金额139.0亿元,分别同比增长64.6%和70.6%;拿地均价为7586元/平方米。公司5月单月拿地力度大幅回升,相较上月同比增速分别提升14.3pct和37.2pct。用累计拿地金额/销售金额这个指标看,当前为20.5%,依然处于较低水平,但是相比去年同期提升0.8pct,相较上月提升2.6pct。截止2018年5月底,公司土地储备约8376万方,去化周期约2~3年,跟4月底储备水平相当。 维持盈利预测,维持增持评级。截至2018年一季度末,公司尚有3563.6万方和4944.9亿元已售未结资源,较年初分别增长20.3%和19.3%,未来两年业绩确定性较强。维持盈利预测,预计2018和2019年营业收入增速为24%和36%,2018和2019年EPS预计为3.36和4.58元。目标价维持56.10元。 风险提示:2018年房企融资端大幅收紧,公司竣工和结算低于预期。

事件: 1-4月份,公司累计实现销售面积1305.8万方,同比增长2.2%;累计实现销售金额1961.5亿元,同比增长2.1%。公司累计实现拿地面积708万方,同比增长1.0%;拿地金额351.2亿元,同比下降4.7%。 评论: 累计销售同比增速处于下行通道。公司累计销售增速逐渐下行,公司单月销售面积自3月开始同比下降。4月实现销售面积257.6万方,同比下降11.1%;销售金额418.9亿元,与去年同期持平,主要原因在于产品销售结构,单位销售均价在提升。当前全国整体销售处于下行通道,由于去年3月份后一二线城市开始进入到调控最严的时期,预计公司在今年二季度销售会有所好转。 销售均价逐渐抬升。公司实现累计销售均价15021元/平方米,单月销售均价16262元/平方米,同比增长12.5%,环比增长16.7%。4月公司销售均价出现大幅提升,主要是公司销售结构的调整,售价较高的项目和区域逐渐推出,预计二季度还将持续。 拿地力度在逐渐回升。公司累计实现拿地金额351.2亿元,同比下降4.7%;拿地面积708万方,同比增长1.0%;拿地均价5278元/平方米;权益比例64.4%。公司在拿地力度上较年初逐渐好转,但是跟去年同期相比依然略低。从拿地金额/销售金额看,前4月累计为17.9%。截止4月底,公司土地储备约8370万方,去化周期约2~3年,库存处于较低水平。 维持盈利预测,维持增持评级。截至2018年一季度末,公司尚有3563.6万方和4944.9亿元已售未结资源,较年初分别增长20.3%和19.3%,未来两年业绩确定性较强。维持盈利预测,预计2018和2019年营业收入增速为24%和36%,2018和2019年EPS预计为3.36和4.58元。目标价维持56.10元。 风险提示:2018年房企融资端收紧,公司竣工和结算低于预期。

事件: 2018年第一季度,公司实现营业收入201.25亿元,净利润28.46亿元,归属上市公司股东的净利润18.96亿元,同比分别增长12.41%、12.88%和0.26%;毛利率为39.79%,增长1.47pct;实现现金回笼669.66亿元,同比增长70.23%; 评论: 维持增持评级:维持公司目标价24.27元/每股,维持公司18~19年EPS分别为1.74/2.26元,对应PE为7.8/6.0倍。 结算节奏加快,销售高速增长。一方面,公司营业收入增速从2017年的-5.45%提升到一季报的+12.40%,表明其结算节奏在加快,符合预期,目前全行业都面临了结算周期从2年拉长到3年的过程,因此收入确实是逐级加速的,预计全年收入增速将在+30%左右;另一方面,在全国商品房销售明显回落的情况下,公司销售业绩却保持高增长,2018年Q1实现签约金额869.3亿元,同比增长51.4%,签约面积592.8万方,同比增长41.7%。主要因为公司主要布局的一二线城市因为抢人才大战,整体需求不差造成。 毛利率持续修复,费用提升明显。首先,公司毛利润率从31%提升到40%,提升显著,符合预期,这是推动2017年全行业估值抬升的核心要素,即利润率修复,预计全年毛利润率水平和2017年持平;其次,公司费用提升明显,略低于预期,主要是土增税和财务费用的提升,其中考虑到公司的有息负债综合费用率在2017年也仅为4.82%,较2016年的4.40%提升42个bp,也即增长了10%,但2018年Q1财务费用却增长了81%,也就意味着公司的有息负债杠杆大幅增加,这也反映了大多数全行业龙头企业杠杆率大幅提升的环境。 坚持一二线城市群深耕战略,业绩有保障。公司拓展还是坚持以一二线城市为主,2018年Q1国内新拓展项目33个,新增容积率面积717万方,其中一二线城市拓展金额占比71.5%。另外,公司可售容积率面积1.5亿方,其中待开发面积9542万方,至少可以保障公司未来2~3年的开发需求,同时公司的预收账款已经达到2562.8亿元,同比增加143.5%,因此公司锁定比率较高,未来结算和业绩增加有支撑。 风险提示:地产融资端超预期收紧,公司竣工和结算不达预期。

维持增持评级,18/19年EPS维持3.36和4.58元,目标价维持不变。截至2018年一季度末,公司尚有3563.6万方和4944.9亿元已售未结资源,较年初分别增长20.3%和19.3%,未来两年业绩确定性较强,18和19年营业收入预计为24%和36%,目标价维持56.10元。 营收大幅增长,业绩符合预期。2018年一季度,公司实现营收308.3亿元,同比增长65.8%;归母净利润实现8.9亿元,同比增长28.7%。公司净负债率为50.34%,较年初8.8%大幅提升,主要原因在于支付普洛斯的交易以及其他项目投资支出导致现金下降,但净负债率依然优于行业平均水平。在降杠杆的行业背景之下,低杠杆率/高现金储备成为抵御风险的标杆。 全国销售进入到下行通道,公司布局二线城市,下行幅度有限。当前全国销售增速开始放缓,伴随着市场整体供给加大,去化受到一些影响。考虑到当前市场对于需求端的融资并未收紧,因此随着今年二线城市的抢人大战,整体刚性需求不会太差,销售下行幅度有限。同时,万科去年同期基数较高,预计后期增速会有所回升。 新增项目权益比例下降,自身库存下降,投资强度有所放缓。一季度公司新增开发项目权益比例45.6%,出现大幅下降。公司拿地/销售金额为15.2%,相比去年同期的18.7%有所下降。截止2018年一季度末,公司可售面积约8284万方,去化周期约2~3年。 风险提示:2018年房企融资端收紧,公司竣工和结算低于预期。