保利租赁住房类REITs产品采取储架、分期发行机制,为国内首单储架发行类REITs。此次储架总规模不超过50亿元,首期发行规模17.17亿元,虽然保利租赁住房REITs仍为私募发行,但储架发行的意义在于对未来公募发行的可能性做准备。此次产品的基础资产为私募基金份额,底层资产为保利地产自持租赁住房,而且这些物业均由保利地产旗下租赁住房管理运营平台保利安平和保利商业负责运营。 对比7年期AAA级企业债平均利率为5.3%,考虑期限利差,19年存续期5.5%的利率处于低利率水平。此次优先级、次级占比为9:1,其中优先级资产支持证券规模为15.4亿元,预期收益率为固定5.5%,且证券评级AAA;次级资产支持证券规模为1.7亿元。本专项计划针对优先级资产支持证券每3年设有开放退出安排,可提前结束;次级资产支持证券不参与开放退出。 在开发端融资收紧的背景下,租赁就成为了新型融资渠道。目前在银行表外转变内,严控信托等非标资金流入房地产领域时,外加上海等城市严查并购贷款的情形下,开发商的融资渠道受限造成融资收紧。但长租公寓却是国家现阶段重点鼓励和扶持行业,加上重资产持有模式拉长投资回收期,因此资产证券化是释放这个行业资金沉淀最有效的解决方法。 保利地产拥有项目公司股权、债权及物业资产的优先收购权。保利地产作为资产优先收购权人,有权根据《标准条款》与《优先收购权协议》的约定优先收购私募基金所持项目公司的股权、债权,以及项目公司所持物业资产。由于公司未来业绩和估值的双双上修,加上行业合理的估值中枢在14倍左右,因此维持公司目标价24.27元/每股,公司2017~2019年EPS维持1.32/1.74/2.26元,对应PE为11.0/8.4/6.4倍。 风险提示:发生差额支付启动事件。

本报告导读: 2018年首月销售同比翻番增长,伴随区域结算毛利率的抬升,以及并购合作带来的投资收益和权益比的提升,公司估值和业绩都将迎来上修。 评论: 维持增持评级:由于公司未来业绩和估值的双双上修,加上行业合理的估值中枢在14倍左右,因此维持公司目标价24.27元/每股,预计公司2017~ 2019年EPS 分别为1.32/1.74/2.26元,对应PE 为11.9/9.0/6.9倍。 2018年销售持续高增长,1月销售金额同比翻番。保利地产近2年销售规模保持高增长,2017年进入3000亿销售梯队,位列第五。2018年首月签约金额同比翻倍,在2017年12月的股东大会上,保利地产董事长宋广菊曾明确表示未来两至三年公司要重回行业前三,彰显公司实现销售规模更上一层的决心。 资产整合加速,土储优势明显。保利在提速,2017年底开始整合保利置业,此前因为同业竞争关系、区域准入限制原则等限制公司拥有真正全国化的业务布局,但整合完成后将有效弥补之前的区域短板。未来还会有更多的收购兼并大动作,公司将继续受益于资产整合带来的低廉土储,以及更多城市的拓展。目前待开发和已开工未售的土地储备超1.1亿方,公司从16年起进入新一轮抢地,近2年土地投资维持高强度,待开发土储8211万方满足其未来3~4年的开发需要。 改革与激励并行显决心,强化收入与绩效相关性。伴随大规模跨区域扩张,母公司不能继续身兼项目操作和管理者双重角色,2016年形成“总部-大区-平台”的三级管理模式,而三级管控的模式体现出来的各项价值都要高于二级管理模式;于此同时激励机制改革继续,参考万科和碧桂园的跟投机制,要拓展规模首先需要人才给力,2017年底公司跟投机制落地,开始从整合资源走向提升效率。 风险提示:房地产调控趋严,信贷投放收紧。

市场环境松动,销售持续增长:市场自元旦以来开始回暖,一二线城市政策上出现一定程度的松动,在“房住非炒”的大框架下支持刚需和改善性需求。由于去年同期的高基数,市场对于年初的销售保持一定悲观的情绪。当前是行业官方数据的真空期,而从克尔瑞数据看,TOP5房企整体实现销售同比增长54%,TOP20实现销售同比增长66%。龙头房企整体销售增速超市场预期。万科在去年同期和12月份的高增长下,继续实现了销售的增长。当前公司土储去化期在3年左右,为后期的推货保障了货源。 销售均价继续增长,品牌溢价持续彰显:1月销售均价为15297元,相比去年增长了3.8%。一方面是一二线城市政策出现松动带来的销售回暖,一方面是公司品牌溢价的彰显。公司定位在“三好住宅+城市配套服务商”,产品定位在中端和中高端,再加上服务房价化提升公司的定价能力。 龙头房企更具成长性,后期看强者恒强:土地制度改革下,地价涨幅放缓,地产制造业属性加强,只有具备开发能力的品牌房企才能持续经营。 ROE 成为房企的核心指标,其中最重要的是周转率和净利润率。高周转意味着高销售额。龙头房企在1月份的销售已经逐渐体现出了他们的周转优势,而净利润率未来也将成为房企竞争的护城河之一。 维持增持评级:由于公司过去两年销售大幅增长,而当前行业的建设周期出现一定程度拉长,因此未来三年业绩确定性较强,维持2017~2019年EPS 分别为2.50、3.12、3.74元。当前公司2017~2019年PE 已经分别回到15、12、10倍,同时考虑到龙头房企的成长性,当前公司估值处于较低水平,目标价格56.10元,维持增持评级。 风险提示:信贷和调控政策超预期收紧。

维持增持评级,上调目标价至20.70元,维持2017/18年EPS为1.26元、1.67元的预测。公司有望在2018年继续保持高质量高成长的扩张,加之环北京区域政策有微调的可能,为公司高速增长打下基础。由于行业整体估值中枢的上移,上调公司目标价至20.70元,对应2018年PE为12倍。 盈利能力持续增强,为高质量成长保驾护航。预计2017年净利润57.7亿元,同增39.1%,位于之前预告的20%~40%区间的上限,超出预期;加权平均净资产收益率22.4%,同增3.7个百分点,净利润率15.1%,同增1.5个百分点,盈利能力持续增强。公司现有储备近3000万方,足够未来2-3年的开发,充足的储备为公司成长增速保驾护航,公司在未来3年仍有望持续高质量的成长。 公司所处环境在2018年有望持续改善。从公司的储备结构来看,公司已经转变成为深耕环北京、布局一线都市圈周边及核心二线城市的开发商,也会充分享受城市化提速的红利;同时,我们认为2018年环京政策有可能微调,市场边际上行的空间较大,有望进一步提振公司的销售和估值。 现价对应2017年PE不到10倍,估值安全。丰富的土地储备和日益壮大的康旅、园区板块,能够支撑公司销售保持高速增长,千亿销售指日可待,预计公司未来3年业绩仍能保持30%以上的复合增速。 风险提示:环北京区域市场回暖低于预期

1.事件:保利地产与合富辉煌同意于中国合作经营一手及二手物业代理业务,双方将分别把保利顾问、合富辉煌旗下所有一手及二手物业代理业务转移至一家合资公司,并通过合资公司进行业务重组和拓展。该合资公司为在中国成立的有限责任公司,保利地产将持有其40-45%股权,合富辉煌将持有其55-60%股权,最终股权比例由双方进一步讨论后确定。 2.一手物业代理来看,全国三甲是世联行、易居、中原,世联行是新房代理老大,前三甲都可以代理销售GMV5000亿规模的,而合富辉煌主要是在华南占据绝对优势。二手物业代理来看,合富辉煌也主要在华南,业务覆盖广州、佛山、东莞、合肥、武汉、澳门等地,在广佛莞存量房市场居领先地位。合富辉煌是中国内地首家上市的房地产服务企业,目前已在中国48个主要城市设立分支机构。 3.保利地产作为央企,一方面享受央企整合带来的资源,比如2016年完成中航地产下属8个房地产项目公司及1个在建工程的收购,增加待开发资源140万平方米,2017年底为解决与保利置业的同业竞争,拟收购保利香港控股50%的股权。另一方面,国内首单租赁REITs也是保利首家,政策红利优先享受。因此将“苦活”物业代理交于专业的合富辉煌打理,公司也能释放人力和资金,从而提升利润。因此维持增持评级,维持目标价24.27元,维持公司2017~2019年EPS分别为1.32/1.74/2.26元,对应PE为12.5/9.5/7.3倍。

房地产长效机制下,品牌房企更具竞争优势和更高ROE水平。万科作为行业龙头,品牌溢价已经凸显,利润率已经出现改善,未来三年业绩确定性较强。 更新报告给予“增持”评级:公司在过去两年实现销售大幅增长,由于竣工进度的放缓和结算的滞后,未来三年公司将逐渐释放业绩,业绩确定性较强。预计2017~2019年业绩增速分别为31%、25%、20%,EPS为2.50、3.12、3.74元。PE参考国际水平15倍,因此给予目标价格56.10元。 2017年的土地改革,地产商业模式切换为建房+运营,估值体系切换为PE+ROE:土地制度改革下,地价涨幅放缓,房企商业模式从融资囤地往开发周转方式转变,只有具有开发能力的品牌房企能够持续经营。房企的盈利模式也从赚取级差地租向赚建房的利润转变,因此地产开始体现制造业属性,核心指标是ROE,估值方式应从NAV切换到PE估值。 利润率成为当下最核心指标,万科高于行业水平:万科的周转率和净利率分别为0.33和9.5%,均高于行业平均水平。公司从2009年开始由规模速度型向质量效益型转变,从此销售进入稳定增长,穿越行业周期。公司于2014年确立了未来十年的业务版图为“三好住宅+城市配套服务商”,并创立事业合伙人和项目跟投制度,带动员工加快周转、管控成本,带来ROE先于行业在2014年出现向上拐点,2016年实现19.68%,处于行业领先水平。随着公司品牌溢价渐显,利润率还将进一步提升,带来公司ROE继续抬升。在行业整合的背景下成为综合实力最强的房企。 催化剂:短期催化剂是公司销售持续高增长,中期催化剂是土地改革持续,地产呈现类制造业,行业进一步整合并提高利润率水平。 风险提示:销售和结算低于预期。

公司在深圳56万方城市更新项目顺利推进,将为公司贡献大量现金流 公司旗下位于深圳的两块工业用地被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》,分别为光明新区公明街道华发片区的两块工业用地,建面46万方,以及福田区华强北街和振兴路交汇处东南侧的华发大厦项目,建面10万方,总计56万方。未来旧改项目的开发将成为公司新的利润增长点。预计今年光明新区华发旧改项目首先落地,为公司带来大量现金流。 深圳光明新区华发旧改项目46万方,权益部分对应35亿元 深圳光明新区项目公司持50.5%权益,大股东武汉中恒集团持股49.5%,总建面46万方。2015年和万科签订合作协议出售土地,但此后与万科存在纠纷,需要仲裁,截止期限至2017年5月12日。同时,武汉中恒集团与深圳华侨城旗下的恒祥基已约定,在解除与深圳万科的合作经营合同后,促成相关各方签订《拆迁补偿安置协议》。和万科合作的原方案为,公司获得5亿元现金补偿以及10万方回迁商业物业,其中7万方自持,3万方出售,若合作解除,公允价值地价款预计在2万元/平方米以上,扣除补缴地价,预计给上市公司带来权益部分的现金为35亿元。 深圳福田华发大厦项目10万方,100%权益,55亿元 深圳华发大厦项目公司持100%权益,占地面积约1.1万方,更新后建面为10.2万方。华发大厦更新项目目前仍处于与业主沟通中,公司将继续协调局部小业主,完成拆迁补偿安置工作。该项目保守预计楼面价在6.5万元/平方米,扣除补缴地价预计给上市公司带来的现金流为55亿元。 旧改项目落地带动公司整体估值至70亿元,首次覆盖,买入评级! 因公司非地产公司,所以旧改项目只能全部出售,同时公司主营业务相对较小,按2016三季报,公司总资产仅6亿元、净资产3亿元,两个项目出售后公司变为现金公司,不排除进行新业务拓展。估值方面,以两个项目收回现金再扣除所得税,给公司的净资产增厚将达70亿元,当前A股市值55亿元,公司B股市值6亿元,所以对应到A股合理估值在64亿元,A股总股本1.8亿股,则合理价格为35元。给予公司NAV9折的折扣,则公司合理股价区间为32~35元。假设两个项目分别于2017年和2018年出售,则对应每年净利润分别为26.8和42.6亿元,PE分别为2.8和1.8倍,PB分别为2.5和1.1倍,首次覆盖,买入评级。 风险提示:旧改项目推进不达预期。

事件:公司出资4000万和福州世恒天达设立北京泰和影视 为积极推动产业链延伸及多元化发展,公司全资子公司泰禾恒冠文化与世恒天达以现金方式共同出资设立北京泰禾影视文化发展有限公司,泰禾影视注册资本为1亿元,泰禾恒冠文化持股40%、世恒天达持股60%。目前,泰禾影视已经完成工商注册登记手续。 2010年进军高品质商业地产,扎根福建本土、深耕一线 2010年泰禾正式进军商业地产,目前公司商业地产为主项目有13个,主要分布于北京、上海、深圳、福建的福州和泉州,总计未结算面积达293万方,预计总投资额达656亿元,且公司在商业地产上已开业的自持物业面积已达到33万方,自持比例在30%左右。2015年公司实现商业地产收入32.7亿,目前已开发5座泰禾广场,包括已开业的福州五四北泰禾广场、福州东二环泰禾广场及泉州石狮泰禾广场。2016年下半年,公司也推出了北京泰和中央广场、福州东二环东区项目、泉州东海泰禾广场的新品。泰禾的商业地产做到精工铸造,在吸引人流的同时,保障了商业的成功盘活。 “院线+剧场”,将为公司商业地产和住宅地产导流 公司参股的泰禾影视将以“院线+剧场”作为突破口,创新运营思路,计划将“泰禾影城”打造成一流的星级影院。公司参股泰禾影视将能在实现与房地产主业协同发展的同时,为公司的商业地产和住宅地产导流。用户体验好的院线将为商业地产贡献稳定的客流,也能为公司高端楼盘提供私人订制长尾服务。不仅为公司带来新的利润增长点,还确保公司持续健康、快速稳定的发展。 加大文化布局,电影院线将成为主攻方向 对标万达,几乎所有的万达广场千城一面,南北无差。很多人评价其产品,都是笔直立正状,但泰禾的产品不会是一锤定音,然后全国克隆。未来泰禾会和万达形成差异化竞争:一是在建筑上,万达是标准化作业,全国万达难免如出一辙,而每个泰禾广场都会是眼球焦点,都将成地标建筑,具有惟一性;二是在购物环境营造上,会加入很多福州的文化和元素进来,让建筑、商业更有内涵。未来公司在学习万达的速度同时,用品质超越它。 现股价处于70亿定增底价下,远低于将到期员工持股计划成本,给予买入评级! 泰禾70亿新定增(定增底价18.2元)受证监会再融资进程影响,预计将于明年1或2季度发行,控股股东泰禾投资拟认购10%~30%。同时第一期员工持股计划将于2017年1月15日到期,公司通过1:2杠杆配置12亿在二级市场购买均价为23.79元,泰禾现价17.75元, 因此公司股价往下空间很小。另一方面,公司住宅开发估值224亿,加上净资产136亿,泰禾的最终估值为361亿,而当前市值仅为221亿,NAV折价61折,给予买入评级。预测公司2016、2017年EPS分别为1.53元、2.18元,对应当前股价PE为12、8倍,目标区间价位为28.06-30.01元。 风险提示:电影院线开展不达预期,住宅开发计提大规模减值,货币政策超预期收紧。

背靠集团优质资源,涉足多元业务领域 公司前身为亿城集团,主营酒店业和房地产业务。2013年,海航资本通过受让亿城集团19.98%股权成为公司控股股东。2015年,公司更名为海航投资,主营业务也变更成为项目投资与管理、投资咨询。作为公司控股股东,海航资本旗下拥有丰富的金融资产,涵盖证券、保险、信托、期货、投资等领域,旗下还拥有一家上市公司——渤海金控(000415),持股34.56%,为第一大股东,全力打造租赁航母。丰富的集团优质资源便于海航投资进行资源整合,涉足多元业务领域。 剥离低效资产,加速去库存化 在房地产业去库存的大背景下,公司开始积极剥离传统房地产业务的低效资产。房地产开发业务方面,公司仅保留一线城市优质地产项目——天津亿城堂庭项目和上海前滩项目,以此来确保公司转型期营收稳定。房地产销售业务方面,由于毛利率逐年下滑,公司于2015年上半年处置一物业管理子公司,为公司收回2174万元收益;于2015年下半年又通过处置三家子公司股权及两家子公司债务,为公司收回资金15.3亿元。低效资产的剥离,不仅为公司回收了可观的现金流,也为其后的转型提供了充足的资金保障。 基金保险多点发力,逐步转型金投领域 公司通过布局保险业及基金业,逐步转型金融投资领域。一方面,公司拟通过非公开发行收购海航资本、海航酒店控股持有的19.64%华安保险股权,将成为第二大股东。 加之集团旗下渤海金控所收购的14.77%华安保险股权,届时公司实际控制人海航资本将合计持股华安保险约34%。另一方面,公司不仅与铁狮门合作成立房地产基金,更与中信聚信合作设立深圳中亿城信基金管理公司,同时参与组建公募基金——本源基金管理有限公司。此番布局金投领域,不仅和集团丰富的金融资产相互契合,也为公司提供了新的利润增长点。 深耕养老等产业投资,大健康领域积极布局 公司旗下子公司积极进行资本运作,进行养老业的产业投资。不仅通过子公司北京养正投资有限公司租赁一系列房产运营养老产业,更与汉盛资本共同出资成立北京海汉养老咨询服务有限公司,开展养老运营服务。同时,公司拟通过非公开发行募资29亿元用于收购新生医疗100%股权,积极涉足大健康领域。养老及大健康产业远景广阔,公司持续盈利能力将得到进一步的增强。 首次覆盖给予“增持”评级 预计2017年完成非公开发行募资52亿元和资产收购,预计2016-18年EPS分别为0.21、0.11和0.14元,对应PE为26X、52X和40X,对地产业务采用NAV估值,对其他业务采用可比公司分部PE估值,目标市值165亿元~188亿元,目标价格区间为5.95元~6.80元。 风险提示:非公开发行进程不及预期,地产未能及时竣工,销售进度不及预期。

事件:公司以15.4亿元受让光大安石和安石资管各51%股权,并给以3年业绩承诺 1)光大安石主要进行房地产投资管理和运营,集中于房地产私募股权投资领域,总计项目超过50个,主要盈利模式为收取管理费用和项目退出时实现超额收益分成。光大安石2015年收入2.9亿元,净利润2.0亿元,总资产4.7亿元,净资产3.2亿元。截止2016年1季度,收入0.3亿元,净利润0.2亿元;2)安石资管主要从事投后管理工作,目前在管面积约240万方,主要盈利模式就是退出后的管理收入。安石资管2015年收入2327万元,净利润380万元,2016年1季度收入为292万元,净利润为亏损376万元。同时,公司给以2016~2018年业绩承诺,分别为2.1、2.3、2.5亿元,不足以现金补偿。 房地产基金是有规模效应的机构,利润增速也将因新增规模得以保障 1)按照公司的预估,2018年以后,公司净利润率触底为60.7%,之后开始提升,考虑到进入到管理运营之后,对人员的边际能力要求在下降,所以在达到规模平衡点后,公司的净利润率水平将上移;2)不考虑新增项目,公司的利润增速较慢,6年的年均复合增速为11%,但考虑这仅为运营加强带来的收益,所以仍然有非常可观的增速,同时,由于新增项目对于公司的管理规模会带来巨大的变化,所以实际的利润增速将超过11%;3)从公司的业绩预估来看,2016年是主要支出年,从2017年开始进入主要收获年,现金流量/净利润比重均超过99%。 按照2015年经营数据看,收购PB=9.4,收购PE=14.9,存在一定低估 因为今年的房价上涨,我们测算嘉宝集团NAV估值为86亿元,目前市值略有溢价,然而考虑此次收购PE为14.9倍属于较低水平,和未来业务的扩张,维持买入评级。由于房价上涨和未来资产注入,我们略上调盈利预测,预计2016-2018年净利润为2.6、3.9、5.2亿元,对应EPS为0.38、0.57、0.76元,PE为46、31、23倍。 风险提示:光大安石和公司的合作进展不顺利。

事件:前三季度净利润实现47%的增长,出售东兴证券获2.9亿投资收益 公司公布2016年三季报,由于确认收入的房地产项目增加,前三季度总计实现营业收入114.4亿,较去年同期增加74.82%,归属母公司净利润12.1亿,同比增加47.29%,1-9月份EPS为0.98元。公司分别于2016年6月27日、8月8日出售东兴证券(601198)股份合计1,600万股,扣除成本和相关税费后的投资收益为2.9亿元。出售后,公司仍持有可供出售金融资产东兴证券股份5,400万股。 重点深耕珠三角区域,通过合作开发或收购降低拿地成本 1)8月9日,公司公告以12亿收购启航物流100%股权,启航物流合法拥有保税区35号地块,拟在该地块投资建设“珠海保税区国际文化展示交易中心”项目,且转型后的建面为29万方;2)8月26日,公司以27.8亿公开竞得厦门市同安区汀溪9.25万平的土地建面。随后9月12日,泰禾与世茂出资设立项目公司合作开发此项目,泰禾持股51%,世茂持股49%;3)9月13日,泰禾接受委托为深圳信达置业、深圳坤润投资所有的深圳坪山新区G11337-0101项目提供代建及销售管理服务,其中委托建设费用总额为总销售收入(不含税)的百分之三,此项目预估实现65亿的总销售收入。综上,泰禾面对日益高涨的面粉率,并没有选择“硬碰硬”,而是通过收购、合并开发来降低获取土地的成本。 房企交叉持股将成常态,泰禾买入天房发展和中国武夷 房企的交叉持股目的大多以共同抵御风险为主,而另一个更重要的目的就是共同垄断行业,若当二者中其中一个退出市场,则瞬间完成集中度的提升。截止到三季报,泰禾从二级市场投资2.7亿买入天房发展4.44%股权,投资1.3亿买入中国武夷1.53%股权。地产企业买入地产企业是目前出现的新现象级,像恒大买廊坊,融创买金科等,因此若发生在上市公司层面,则立马反映为股价的抬升,里面可以包含未来集中度提升后对市场溢价能力提升的预期。在地产白银时代,土地投资回报率大幅下降的背景下,土地已然成为了一种投资品,导致部分有地块的开发商无法通过开发来赚钱,进而卖壳给有能力的开发商,因此我们预计接下来地产开发企业的这种交叉持股会大量涌现,进而演变出A股地产股的卖壳潮。 现股价处于70亿定增底价附近,且远低于将到期员工持股计划成本,给予买入评级! 泰禾70亿新定增(定增底价18.2元)预计今年年底或者明年年初发行,控股股东泰禾投资拟认购10%~30%。同时第一期员工持股计划将于明年1月15日到期,公司通过1:2杠杆配置12亿在二级市场购买均价为23.79元,泰禾现价18.66元, 因此公司股价往下空间很小。另一方面,公司住宅开发估值224亿,加上净资产136亿,泰禾的最终估值为361亿,而当前市值仅为232亿,NAV折价64折,给予买入评级。预测公司2016、2017年EPS分别为1.53元、2.18元,对应当前股价PE为12、8倍,目标区间价位为28.06-30.01元。 风险提示:住宅开发计提大规模减值,货币政策超预期收紧。

事件:公司前三季度归母净利润同比增长26%,主要原因为项目整体转让确认利润。 2016年前三季度,公司实现营收36.7亿元,同比减少5.8%;实现母公司净利润8.7亿元,同比增长25.6%;EPS为0.61元。公司三季度单季度结算较少,利润增长主要来自于核心区项目退出的非经常性损益,达到2.2亿元,同时确认公允价值变动2.7亿元。 整体略超预期,主要来自于非经常性损益的确认。 在手资金可以托起未来的扩张,在手货值约60亿元,加上现金可达93亿元。 从房地产板块来看,公司未来可新推盘项目较少,目前主要有通州东方玫瑰项目和深圳玫瑰四季馨园项目,预计年内两个项目销售都将接近尾声,从目前售价来看,两个项目的售价均在6.5万元/平方米左右,较去年年底价格上涨60%左右,剩余货值约60亿元,考虑公司目前在手现金33亿元,可动用资金达到93亿元。 未来的地产业绩将有保障,公司预收账款28亿元,加上货值60亿元。 1)投资性房地产公允价值变动计提收益2.7亿元,主要是北京和深圳总计5.2万方出租物业带来,年租金超过5000万元,本次调整后,相当于每平方米上调4000元;2)公司财务费用不可资本化部分仍然在体现,但随着投资收益的逐步确立,将抵消财务费用不资本化的部分,前三季度,财务费用总计3.7亿元,较去年同期增长78%,但随着投资收益的确立(达到7.4亿元),得到抵消,预计明年开始因不可资本化的财务费用和供应链金融的投资收益确认都将平稳。 地产业务在2017年将没有可售资源,医疗成为重中之重,维持买入评级。 公司地产业务通过整体转让武汉和新北京中心项目,目前基本上仅有通州东方玫瑰和深圳玫瑰四季馨园项目在售,预计至明年所有项目全部售罄,转型意愿十分坚决,考虑到李仕林已经入驻上市公司二股东,后续合作将进一步加强,当前第一期员工持股计划11.68元成本、李仕林二股东受让成本11.30元、正在做的第二期员工持股计划成本10.86元,都是对公司未来的坚定信心,重申买入评级!风险提示:计划推进不及预期。

土储资源独占鳌头,高端精品项目布局一线和热门二线。 目前泰禾集团在售项目33个,货值1680亿,2015年销售达到323亿元,排名全国第22强,闽系房企第一。泰禾土储项目50个,未结算面积总计755万方,其中37个高端精品住宅地462万方,13个商业地产项目293万方。公司土储项目布局在以北京为中心的“京津冀”、以上海为中心的“长三角”、以广深为中心的“珠三角”,以及福建本土(福州、厦门、泉州等经济发达地区),且2016年新进入苏州、佛山、东莞、珠海等二线热点城市,已完成16个优质城市的布局。同时公司地产定位高端精品,“院子”、“红”系列深入人心,“十城十七院”名动中国。 2016年激进拿地,从今年开始享受早期地产战略布局收获期。 2013-2014年公司大举在一线和福州大本营拿地23块,2015年重点布局核心二线,2016年上半年为强化一线和热门二线土储就拿地11块,依照公司平均开发周期3-4年,公司从今年开始就将享受早期战略布局带来的收获;另一方面公司布局的一线和热门二线楼市今年非常火爆,导致2016年的现房销售也会有明显涨幅。公司2015年实现签约销售金额323亿,净利润13亿(较去年增长69%),因此预计2016年、2017年销售金额分别能实现50%、140%的增长,且加上金融板块东兴证券的投资收益,今年净利润至少能实现100%的增长。 金融是公司未来新的利润支撑点,同时控股股东在积极布局医疗健康。 泰禾集团及其控股股东泰禾投资在积极布局一个大的金融产业链:如今已有3家银行(包括1家民营)、2家保险、1家券商、1家金控平台、1家房产交易电商、1家第三方支付;同时泰禾投资于今年年初通过收购美国纳斯达克上市企业阿莱恩斯医疗服务公司积极布局医疗健康,但目前不在上市公司平台。虽然金融是泰禾集团继地产主业之后的重大战略产业和重要利润增长点,但因大部分项目还在培育期且参股比例不高,所以目前业绩还是只能依靠地产释放。 现股价处于70亿定增底价附近,且远低于将到期员工持股计划成本,给予买入评级!泰禾70亿新定增(定增底价18.2元)预计今年年底或者明年年初发行,控股股东泰禾投资拟认购10%~30%。同时第一期员工持股计划将于明年1月15日到期,公司通过1:2杠杆配置12亿在二级市场购买均价为23.79元,泰禾现价18.75元, 因此公司股价往下空间很小。另一方面,公司住宅开发估值224亿,加上净资产136亿,泰禾的最终估值为361亿,而当前市值仅为233亿,NAV 折价65折,给予买入评级。预测公司2016、2017年EPS 分别为1.53元、2.18元,对应当前股价PE 为12、8倍,目标区间价位为28.06~30.01元。 风险提示:住宅开发计提大规模减值,货币政策超预期收紧。

事件:公司2016年半年度实现营收30.5亿元,母公司净利润3.3亿元 2016年半年度,公司实现营收30.5亿元,同比减少3.4%;实现母公司净利润3.3亿元,同比减少26.0%;EPS为0.23元。公司的净利润减少原因为北京项目竣工后,此前的利息费用无法再进行资本化,导致当期财务费用大幅提升,同时,公司的项目还有剩余未销售,相当于集中兑现了资本化利息,但没有产生新增结算。 医疗业务持续推进,设备耗材收入大幅增长 报告期内,公司实现医疗设备和耗材销售收入2.32亿元,同比增长5331.2%;医疗中心收益权收入实现3369万元。公司医疗板块业务有条不紊推进中,其中重医三院已于今年5月正式开业,一期床位1350张,今年年底计划开到600~800张,同时子公司海宸医药已开始向重医三院销售和配送医药药品,未来将努力拓展覆盖范围。随着公司医院规模逐渐完善,以及医药配送业务拓展,医疗业务将持续增长。 金融业务合计实现净利润1.6亿元,随着公司金融平台的搭建,未来将持续增长 1)医疗供应链金融方面,子公司西藏华烁实现投资收益2.9亿元,实现净利润1.5亿元,随着公司供应链金融业务的不断扩大,业绩将开始逐步兑现,且呈现较高增速,考虑到今年上半年新增完成额超过去年全年,我们预计接下来增速将超过50%。2)在非医疗方面,公司参与认购了了宁波益方瑞祥有限合伙,专一投资链家地产股权项目;3)同时早期参与设立的国泰君安申易投资基金一期实现净利润1338万元。金融板块业务,合计实现净利润1.6亿元。 地产销售大幅减少,预计今明两年将彻底退出地产业务 报告期内,公司地产业务实现签约销售面积3.6万方,同比减少64.9%;签约销售金额11.3亿元,同比减少48.0%;公司完成结算面积12.4万方,实现收入27.6亿元,同比减少11.9%。原因在于公司决心于转型,地产业务板块将逐渐退出,可售面积逐渐减少,预计今明两年将完全销售完毕。目前,公司剩余项目集中在北京通州、深圳、大连和长春,且通州项目是公司地产板块业绩的主要来源。 转型有条不紊推进中,公司板块布局已成型,维持买入评级 公司地产业务通过整体转让武汉和新北京中心项目,目前基本上仅有通州东方玫瑰和深圳玫瑰四季馨园项目在售,预计至明年所有项目全部售罄,转型意愿十分坚决,考虑到李仕林已经入驻上市公司二股东,后续合作将进一步加强,当前第一期员工持股计划11.68元成本、李仕林二股东受让成本11.30元和正在做的第二期员工持股计划,都是对公司未来的坚定信心,重申买入评级! 风险提示:计划推进不及预期。

事件:公司2016年半年度实现营收124.5亿元,母公司净利润9.4亿元 公司2016年半年度实现营收124.5亿元,同比增长66.3%;母公司净利润9.4亿元,同比增长1.8%;EPS为0.31元,同比减少24.1%。 受行业复苏和货币宽松利好影响,销售大幅增长,同时稳定布局一二线城市 受房地产行业销售自去年下半年复苏和货币政策宽松利好影响,公司上半年销售实现量价齐升,签约销售面积155.0万方,同比增长95.4%;签约销售金额319.5亿元,同比增长151.2%。参考到公司以去库存,实现高周转为主,为保障后续可售资源充足,公司将继续加大新开工力度,下半年销售可期。基于上半年销售情况良好,公司拟将计划销售面积调增至224万方;计划销售金额调增至527亿元。上半年公司新增4个项目,分别位于北京、福州、成都、杭州等一线和核心二线城市。 公司加大开工力度,全年结转确认营收增速可期 上半年公司营收实现124.5亿元,同比增长66.3%,增速大幅提升,得益于公司加大开工和施工力度。上半年公司完成竣工面积111万方,尚未达到年度计划的50%,预计下半年将加大施工力度,全年营收将维持较高的增速。母公司净利润9.4亿元,同比增长仅1.8%,原因在于公司财务费用的增长的大幅增长。公司EPS大幅摊薄,原因在于上半年公司完成定增发行,新增股本3.4亿股。 上半年度完成40亿元定增发行,险资入场,公司已转化为配置型品种 公司于6月底完成本次定增,新增股本3.4亿股,发行规模40.0亿元,发行价格11.85元/股。其中,安邦出资14.0亿元认购1.2亿股,占公司总股本的4.6%。按照公司本次发行价格的对应股息率为5.06%,超过对等债券的收益率。同时,公司拟以现股本25.8亿股为基数派发现金红利0.25元/股(含税),合计6.5亿元(含税)。该预案将在股东大会审议通过后实施,彰显公司以高分红形式回报股东参与享受地产销售业绩。同时,险资的入场再次显示出公司已转化为配置型品种。 公司将以地产业绩回报股东,公司NAV折价7折,维持买入评级 公司是立足于北京的资源类国有房企,考虑到未来地产行业将向核心城市聚焦,优质土地资源利于公司主动去化。公司NAV估值460亿元,对应当前市值327亿元,折价近7折。目前公司PB仅1倍,未来公司的业绩将随着北京及周边区域销售的增长持续进行结算,带来未来销售的高速增长和持续的高股息率,维持买入评级。 风险提示:政策转向带来地产销售下行。