事项: 公司公布三季报,1-9 月实现营业收入4.32 亿元,净利润2022 万元, 分别同比下降21%和43%,实现EPS 0.08 元。 平安观点: 受北京产业定位调整影响,公司利润下滑明显:由于受到北京市产业定位调整,自2014年起工业用地入市数量明显收缩。受此影响,公司作为主业为工业用地一级开发单位,盈利受到负向冲击,致使公司收入及利润均出现一定程度下滑。 管理层积极求变,定增引入国开金融:正是意识到公司由于北京市产业定位调整所带来经营冲击,公司计划通过向国开金融非公开发行0.48亿股,引入战略投资者,并募集资金6亿元。增发完成后,国开金融股权占比16%。此次定增方案已获国资委原则同意,通过此次增发引入国开金融,将促进公司现有业务转型升级。 从土地开发商向地产综合运营商转变。公司在空港区域仍有4000余亩土地一级开发储备体量,未来将形成以临空经济区为核心的新型产业集群地。目前已入住企业共有2200多家,以航空物流、电子信息、文化创意企业为主。我们判断,随着国开金融入主,公司将积极参股中小公司,或为中小企业提供金融服务,并通过产业整合等方式向地产综合运营商转变。同时大股东层面将三大园区整合为临空核心经济区,也将为公司未来发展提供更大空间。 盈利预测:公司由于前期盈利下滑,目前市值处于同类型公司中最小。我们预计公司2015-2016年EPS分别为0.20和0.25元,对应2015年PE为75倍,与园区企业行业平均相当。考虑到引入国开金融对公司经营管理具有拐点意义,同时公司一级开发储备及入园企业资源也将支撑未来公司业务升级发展,维持强烈推荐评级。 风险提示:公司增发进程不及预期。

收入结构不断优化,新兴业务占比持续攀升:公司收入结构持续优化,前三季度互联网+及金融业务收入同比分别增长2028.6%和73.2%,合计收入占比攀升至23.4%。代理业务受去年公司代理销售额增速放缓影响,同比增长22.3%,低于整体营收增速,收入占比较去年同期进一步下滑7.9个百分点至57.7%。期末在手未结算资源2863亿,预计未来3-9个月将为公司带来约21.1亿的代理费收入,为未来业绩增长奠定良好基础。顾问业务受土地市场平淡波及,收入同比下降20.8%,营收占比由去年同期的15.9%下降至9.1%。 家圆亐贷有条不紊,逐步试水存量房小贷市场。为保证真实交易和真实用途,公司适度加强了家圆亐贷业务的风险管控,前三季度整体金融业务增速73.2%,三季度单季先后两次向平安汇通转让信贷资产1.7亿元,为小贷业务开展提供持续资金支持。除一手房业务外,公司推出针对存量房的世联+贷,世联+贷为按揭中的房产客户提供消费信用贷,最高额度20万,期限3-36个月,深圳上线一个月规模已经过亿,随着未来由深圳逐步向其它城市推广,有望成为新的利润增长点。 代理销售增速超越行业,市占率稳步提升。受持续宽松的行业政策和货币政策影响,前三季度累计实现代理销售额2986亿,同比增长44.3%,增速明显高于30个大中城市26.3%的同比增速,亦优于万科(21.1%)、保利(19.6%)等龙头房企表现。公司全国市场占有率也由2014年末的4.5%攀升至9月末的5.3%。9月央行再次降低商贷(非限购城市)和公积金贷款首付比例,有望进一步释放市场尤其是核心二线城市住房需求,公司作为全国性代理商将显著受益整体环境的改善,加上年末通常为开发商冲量高峰期,预计2015年代理销售额有望超过4200亿,同比增长30.5%。 参股晟曜资产和微家,进一步完善C端服务体系。公司7月拟出资4000万收购晟曜资产70%股权,晟曜资产为上海品牌资产管理公司,已形成较为成熟的社区资产服务业务体系,本次收购标志公司将进入存量住宅资产管理的全新领域。同时拟出资1500万增资微家,占37.5%股权,微家为深圳品牌合租运营公司,已构建了完善的互联网租赁管理平台,为业主提供包括租赁管理、装修家居、物业保养、代缴费用、房屋销售在内的资产管理服务。我们认为参股晟曜资产和微家,将进一步完善世联C端服务体系,挖掘和发展C端增值服务及金融服务。 维持“强烈推荐”评级。考虑到公司为保证真实交易和真实用途,适度放缓了小贷放款速度,我们下调2015、2016年EPS预测至0.33(-0.06)元和0.42(-0.07)元,当前股价对应PE分别为50.2倍和39.8倍。公司具备业绩和销量双重支撑,逐步进入存量房小贷市场,积极完善C端服务体系,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:二手房小贷业务开展不及预期风险。

投资要点 事项: 公司公布三季报,前三季度实现营收38.1亿,同比增长37.95%,净利润2.58亿,同比增长90.3%,对应EPS0.47元,与公司业绩预告基本一致。 平安观点: 地产结算高增长带动业绩释放:受广州天健上城花园结算影响,期内公司地产结算面积同比增长415.3%,带动地产结算收入和净利润同比分别增长248.6%和564.7%。地产结算高增长拉动下,公司前三季度整体营收及净利润同比分别增长37.95%和90.3%。由于期内结算的广州天健上城和长沙壹平方英里(合计占地产营收的68.8%)毛利率较高,带动地产结算净利率同比上升7.8个百分点至16.3%。建筑施工和物业管理业务相对平稳,收入同比分别增长0.34%和14.5%。 销售相对平稳,土地获取多样化:前三季度累计实现签约金额10.8亿元,同比下降5.5%,四季度长沙天健壹平方英里、广场天健上城项目可售依然充足,加上惠州阳光花园一期入市,销量表现值得期待。公司地产业务起家于深圳,但受制于深圳可供出让土地日益减少,公司近年逐步布局上海、广州以及长沙、南宁等二线潜力城市。期内通过收购、招牌挂等方式新增上海、深圳、南宁等土地,合计101.1万平,按照目前的开发速度,可满足未来4-5年的开发需求,土地储备充足。 转型迈出实质性一步,切入医疗健康养老产业。公司7月出资5000万牵手光大金控,定向参与首都医疗的增资扩股,约占首都医疗增资总股本的2.44%。尽管股权比例不高,但释放的“信号”意义巨大,标志着公司转型迈出实质性一步。此次投资有利于公司了解整个医疗健康产业的业务合作模式和运营管理经验,便于未来深度对接首都医疗丰富的医疗健康产业资源,从一个较高起点布局健康、医疗、养老产业。 短期偿债压力有所加大,负债率略有上升。期末在手现金17.5亿,为一年内到期长短期负债总和(34.0亿)的51.5%,较年初下降53.2个百分点,短期偿债压力有所加大。剔除预收款后资产负债率为56.7%,较中报略升5.1个百分点。 维持公司“推荐”评级。预计公司2015-2016年EPS 分别为0.97元、1.20元,当前股价对应PE分别为19.6倍和15.9倍。公司率先享受深圳国资改革的制度红利,积极布局医疗健康养老产业,稳健的业绩表现提供基本面支撑,维持“推荐”评级。 风险提示:转型失败风险,业绩不及预期风险。

事项:公司披露三季报,前三季度实现营业总收入18.1亿元,同比上升9.84%,实现归属上市公司净利润1151.8万元,同比上升87.8%,对应EPS0.009元,符合预期。 平安观点: 业绩中规中矩,期待年末结算高峰:公司前三季度营收及净利润同比分别增长9.84%和87.8%。由于主要结算的晨光国际项目毛利率较低,前三季度毛利率同比下降3.9个百分点至16.3%,预计随着南京、杭州等高毛利率项目的逐步结算,公司毛利率将逐步回升。 成交表现靓丽,财务状况持续优化:公司扎根杭州,显著受益区域市场回升,前三季度实现销售面积28万平米,同比分别增长90.7%,预计全年销售额可达40亿,同比增长50.9%。公司2014年年底完成定向增发,资产负债结构进一步完善,三季度末剔除预收款后的资产负债率50.8%,较2014年末回落3.4个百分点;在手现金17.4亿,为一年到期内负债的109.6%,较年初上升46.6个百分点,财务状况持续改善。 布局医疗大健康产业,开辟新的利润增长点:2015年8月,公司与杭州宋都大健康签订合作协议,共同出资设立宋都新大健康,公司出资4500万,占90%股权,新公司的成立标志着公司正式进军医疗大健康行业。同时,宋都新大健康及关联方青创投资各向金溪生物增资1000万元,根据协议,宋都新大健康与青创投资有权各委派一名董事,且董事长在委派的董事中选任,转型迈出实质一步。 盈利预测与投资评级:预计2015-2016年EPS分别为0.09元和0.11元,对应PE分别为79.6倍和65.1倍。公司基本面持续改善,全年销量及业绩均有望超市场预期,积极布局大健康产业,后续转型布局有望提速。基于公司持续向好的基本面趋势和积极转型的决心,维持“推荐”评级。 风险提示:转型进度不及预期风险;业绩不及预期风险。

事项: 公司公布三季报,前三季度实现营收239亿,同比增长0.64%,实现净利润22.2亿元,同比增长下降0.97%,对应EPS0.86元,略低于市场预期。 平安观点: 结算周期因素叠加汇兑损失导致业绩平淡:受结算周期影响,公司前三季度营收及净利润同比增长0.64%和下降0.97%。同时汇兑损益也是导致公司业绩平淡的重要因素,由于8月份外币汇率波动,公司外币借款产生的汇兑损失大幅增加,单季汇兑损失4.3亿,前三季度累计计入财务费用的汇兑损失3.8亿,较去年同期增加3.3亿,直接导致三季度单季业绩下滑83.9%。 销售稳步增长,财务状况稳健:公司前三季度实现销售额376.3亿,同比增长20.2%,保持稳步增长势头。期末在手现金262.5亿,为一年内到期负债的5.65倍,剔除预收款的资产负债率44.1%,较中报下降3.6个百分点,财务状况稳健依旧。 高溢价换股及增持承诺,彰显信心。公司近期公布招商局蛇口将以发行A股形式吸收合并招商地产的预案,其中招商地产A 股换股价为37.78元/股,较停牌前120日均价溢价73.81%。同时招商局蛇口拟以23.6元/股(相当于招商地产37.78元的股价)向包括员工持股计划在内的10名特定投资者募集资金,“大股东整体上市+引入战投+员工持股”,招商地产在央企改革中先行一步。此外招商局蛇口控股承诺上市后3个交易日内任意交易日A 股收盘价低于换股发行价(相当于招商地产股价低于37.78元),将累计投入不超过30亿的资金用于增持。大股东高溢价换股及增持承诺,体现出其对未来发展前景的信心。 业绩承诺高增长,深圳优质土地快速补充。根据公司测算,预计吸收合并后的招商局蛇口2015-2017年扣非后净利润分别为62.4亿、85.9亿和103.0亿,2016年、2017年增速分别达到37.7%和19.9%,均明显高于行业平均增速,同时招商局集团承诺将对实际盈利数与预测净利润差额进行补偿,体现集团对未来盈利前景的信心。招商局蛇口拥有土地储备388.2万平,其中80%位于蛇口和前海,换股完成后有望成为蛇口自贸区最大地主,将显著受益自贸区和一路一带建设。 维持“强烈推荐”评级。预计2015-2016年EPS 分别为1.97元、2.35元,对应PE 分别为17.1倍和14.4倍。招商局蛇口高溢价换股、战投及公司员工高溢价参与定增,均体现对新公司未来发展前景的信心,公司换股合并后,将成为蛇口自贸区最大地主,将直接受益自贸区建设带来的政策红利,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:换股吸收合并失败的风险。

投资要点 事项:公司公布三季报,1-9月共实现营业收入5.86亿元,同比增长65%,归属上市公司股东净利润0.76亿元,同比增长82%。实现EPS0.24元(增发摊薄后),截止9月末每股净资产4.86元。业绩与三季报业绩预告一致。 平安观点: 重庆项目进入结算周期,业绩高增长:公司公布三季度报告,1-9月归属上市公司股东净利润0.76亿元,同比上升82%,EPS为0.24元/股。其中7-9月预计净利润800万元,同比增长201%。公司三季度业绩大幅增长主要系重庆项目“国兴.北岸江山”进入结算周期。 销售高增长,毛利率有所下滑:前三季度公司销售商品、提供服务收到现金8.8亿元,同比增长44%。致期末公司预收账款达到11.5亿元,同比增长47%。三季度结算销售毛利率为26.5%,较半年末40%的毛利水平有所下滑,主要是由于三季度结算为降价促销的公寓型产品,毛利较低所致。预计随着四季度住宅项目结算,四季度毛利率将有所回升。 大股东定向增发完成,助力公司经营提速:公司前期增发方案已完成,大股东持股比例上升至59.65%。大股东控股权提升后将使公司经营机制得到加强,事实上在非公开增发方案公布后,公司已运用多种手段补充土地储备,增强现有地产业务实力,公司发展已处于提速阶段。公司也已于近期完成公司更名及管理层换届,为公司发展带来新动力。 打开业务想象空间,平台价值将逐步体现:我们判断定增完成之后,公司经营效率及战略规划将会有实质进展。我们预计公司2015-2016年EPS摊薄后分别为0.36和0.43元,对应PE为52和44倍,虽然公司由于业绩摊薄估值高于行业均值,但我们看好未来公司理顺经营机制后的平台价值及软实力,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:房地产行业利润下滑的风险。

平安观点: 积极布局新兴产业,跨界并购蓄势待发:公司在2014年年报中明确提出以不超过年度净利润的额度对新兴产业进行投资,并决定初步试水互联网投资。2015年至今,先后投资沃安供应链管理有限公司,参与设立宁波金丹丰股权投资公司和三仁焱兴投资。2015年6月,公司大股东滨江控股与硅谷天堂签订《股份转让协议》,以13.66元/股(除权除息后为6.76元/股)向硅谷天堂转让8%股权。同时与硅谷天堂签订了《战略咨询、管理咨询及并购整合服务协议》,硅谷天堂具有成功的PE运作经验,项目储备丰富。引入硅谷天堂,利于加快公司外延式并购扩张,快速高效地完成新兴产业布局。 成交短期受益市场回暖,中期得益杭州亚运会举办:公司上半年实现销售额107亿,同比增长77.7%,其中武林壹号、滨江前提印象占据上半年杭州单个楼盘销售额前二名,滨江万家名城为上半年杭州销售面积排名第二,彰显区域龙头房企地位,预计全年销量有望冲击200亿。中期来看,杭州成为2022年亚运会举办城市,从广州亚运会、南京青奥会的经验来看,每次国际赛事的举办均能对当地的城市基建带来巨大的促进作用。一方面城市基建和面貌的改善利于吸引更多的人口流入,带来新的购房需求,另一方面也将提升现有楼盘的吸引力,滨江集团作为杭州区域龙头房企,将显著受益。 降杠杆渐显成效,多渠道拓展资金来源:公司上半年净负债率40%,剔除预收款资产负债率38%,较年初分别下降14个百分点和2.7个百分点,降杠杆渐见成效。在手现金30.6亿,为一年内到期负债的163%,财务状况优质。积极拓展多种融资渠道,继5月发布30亿公司债融资预案后,、2015年6月发布28亿定增预案。此外公司于年初注册的30亿中票发行更是于近期获得核准,有望进一步充实公司的资金状况,为转型求变提供充足弹药。 盈利预测与投资评级:随着武林壹号等毛利率较高项目进入结算周期,预计2015-2016年EPS分别为0.48元和0.59元,当前股价对应PE分别为15.4倍和12.6倍。公司基本面回升明显,全年成交有望超市场预期,中期受益杭州亚运会举办。在保持主业稳健增长的基础上,公司积极试水新兴产业,引入硅谷天堂,参与成立多家股权投资公司,未来跨界并购转型存在想象空间,首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示:新业务拓展不及预期风险;业绩不及预期风险。

事项:公司推出限制性股权激励方案。 平安观点: 限制性股权激励利于上下一心,为业务转型保驾护航。本次授予的限制性股票价格为3.05元/股,为前20交易日均价的50%,共计2448万份香江控股股票,其中首次授予2204万份,预留244万份,合计占本激励计划签署时公司总股本的3.19%。授予对象为包括高管在内的31名核心员工。公司之前未做过股权激励,大部分核心员工无上市公司股份,在刚刚完成对大股东香江商业和深圳大本营的收购,向商贸物流开发与运营转型的关键时点,股权激励的出台,利于上下齐心,为业务成功转型保驾护航。 股权激励有助激发员工热情,或将揭开公司发展新篇章。公司大股东南方香江集团资源丰富,旗下包括家居流通、地产开发、资源能源和金融投资四大产业,近期已实现旗下家居流通资源的注入。尽管市场对大股东拥有的各项资源较为认可,但近年来上市公司相对保守的态度,使得市场对公司的运营能力和发展速度仍存疑虑。本次股权激励方案的出台,有助于激发员工热情,借助集团资源,或将揭开公司新的发展篇章。 业绩条件较高。本次限制股权激励解锁的业绩条件为:1)以2014年业绩为基准,2016-2018年扣非净利润增速不低于82%、99%和120%。2)若第一个、第二个解锁期满,业绩未达到相应业绩考核目标,该部分股票可递延至下一年,在下一年达到累积业绩考核目标时解锁。考虑到公司刚重组收购的香江商业承诺2016-2018年净利润为1.5亿、1.52亿和1.62亿,若剔除收购公司带来的业绩影响,对应股权解锁条件为:以2014年业绩为基准,2016-2018年的扣非净利润增速为不低于25.6%、41.9%和59.3%,相当于12%的年复合增速,对于传统地产开发业务来讲,已属不易。 投资建议:由于公司定增收购资产的股份尚未完成登记,我们暂不调整公司盈利预测,预计公司2015-2016年EPS分别为0.44元和0.52元,对应PE分别为15.0倍和12.8倍。公司大股东实力雄厚,股权激励利于激发员工热情,实现核心员工与公司长远利益的统一。公司再融资已获得证监会批文,当前股价仅溢价定增价11%,维持“推荐”评级。 风险提示:销量不及预期风险。

投资要点 平安观点: 转型医疗大健康产业,开拓新的利润增长点:2015年8月,公司与杭州宋都大健康签订合作协议,共同出资设立宋都新大健康,公司出资4500万,占90%股权,新公司的成立标志着公司正式进军医疗大健康行业。同时,宋都新大健康及关联方青创投资各向金溪生物增资1000万元,根据协议,宋都新大健康与青创投资有权各委派一名董事,且董事长在委派的董事中选任,转型迈出实质一步。 我国化学发光市场空间广阔,盈利能力强:本次公司收购的金溪生物拥有“第三代化学发光免疫检测试纸条”和配套检测仪相关专利技术,相比其它免疫诊断技术,化学发光诊断具有灵敏度高、线性范围宽、成本较低、操作简单等优点。目前国内化学发光免疫诊断产品市场规模约为40亿元,预计未来几年将保持约30%的增速。主要因为:1)大量基层医院酶联免疫诊断仍占据主导,未来化学发光对其替代作用将延续;2)目前罗氏、雅培、西门子、贝克曼四家跨国诊断巨头在国内三甲医院等化学发光免疫诊断高端市场占据了主导地位,预计随着技术水平提高,未来我国化学发光免疫诊断产品进口替代将持续进行。此外,化学发光免疫检测产品盈利能力强,以从事化学发光免疫检测的新三板公司新产业为例,其2015年上半年毛利率高达75.8%。金溪生物核心技术成员均为浙江大学教师,拥有多项发明专利,借助本次参股资金,有望迎来规模的快速扩大。 基本面华丽蜕变,财务状况持续优化:公司扎根杭州,显著受益区域市场回升,上半年实现销售额21亿,销售面积16.9万平米,同比分别增长81%和59%,截止2015上半年末,在手可售面积57.4万平米,其中60%位于杭州,可售依旧充足,预计全年销售额可达40亿,同比增长50.9%。公司2014年年底完成定向增发,资产负债结构进一步完善,2015年上半年净负债率110%,剔除预收款后的资产负债率达52%,较2014年末分别回落了8个百分点和2个百分点,负债率持续回落。同时随着南京等异地项目逐步结算,毛利率亦有望回升。 盈利预测与投资评级:由于结算周期因素,公司2014年业绩相对平淡,随着南京、杭州等地项目逐步结算,我们判断公司2015年业绩将大幅好转,预计2015-2016年EPS分别为0.09元和0.11元,对应PE分别为75倍和61倍。短期来看,公司基本面持续改善,全年销量及业绩均有望超市场预期;中长期来看,公司参股金溪生物,积极布局大健康产业,我们看好金溪生物化学发光免疫检测技术的发展前景,同时预计后续公司转型布局将进一步提速。基于公司持续向好的基本面趋势和积极转型的决心,首次覆盖给予公司“推荐”评级。 风险提示:转型进度不及预期风险;业绩不及预期风险。

事项:华夏幸福发布2015年7-9月销售简报,三季度公司实现整体销售额148.1亿元,同比增长11.4%,实现销售面积142.9万平米,同比下降18.1%。 平安观点: 销量表现中规中矩,异地贡献稳步提升。公司三季度实现销售额148.1亿,销售面积142.9万平,同比分别增长11.4%和下降18.1%。剔除园区回款后销售额126.8亿,同比增长2.0%,均价8872元/平米,环比上半年上升10.9%。单季度销售增速放缓主要因城市地产项目推盘不足,单季销售额同比下降40.6%。前三季度累计销售金额449.2亿元,完成全年615亿目标的73%。整体剔除园区回款后销售额383.7亿,同比增长20.4%,与万科(21.1%)、保利(19.6%)等龙头房企表现基本持平。分区域来看,传统的廊坊、固安、大厂合计贡献销售面积346.3万平,占比74.6%,较2014年下降4.9个百分点,异地项目销售贡献稳步提升。前三季度均价8268元/平米,较2014年全年均价上升10.1%,其中产业园区住宅均价7860元/平,城市住宅销售均价9777元/,较2014年全年均价分别上升6.18%和6.16%。 园区拓展模式持续创新,回款增速加快明显。公司近年来逐步放低对纯粹地产销量增速的诉求,集中力量发展高毛利率的产业园区业务,三季度先后与来安县、华北石油、雄县签订约定区域委托开发合作协议。其中与华北石油合作开发华油智慧新城,是公司首次以“PPP”模式订制央企智慧城市,开启公司业务发展新起点。本次合作首次将大型央企中国石油引入PPP合同参与方,是公司与央企战略合作的重大创新实践,标志着公司PPP模式实现跨模式复制,未来将开启业务发展广阔新空间。产业园区的加速发展亦体现在园区回款的增速上,三季度单季园区回款21.3亿,同比增长145.1%,前三季度累计回款65.5亿,同比增长16.2%。 结算面积稳步增长,土地投资稳健。前三季度公司累计住宅结算面积209万平米,同比增长15.6%,按照8000元/平米的结算均价,可贡献营收167亿元,加上高毛利率的产业发展服务占比持续提升,奠定三季度业绩增长基础。公司9月逐步加大拿地力度,单月新增15宗土地,前三季度累计新增土地建面434.6万平米,同比增长102.3%。需支付地价款49.5亿,为同期销售金额(剔除园区回款)的12.9%,较2014年均值(16.9%)下降4个百分点。由于新增地块主要集中于怀来、固安等区域,平均拿地仅楼面价1139元/平,较2014年均值(1588元/平)下降28.3%。 维持“强烈推荐”评级。华夏幸福深耕京津冀区域,目前在京津冀地区拥有约1700平方公里委托面积,随着京津冀协同发展进入加速推进阶段,公司业绩将不断受益。预计公司2015-2016年EPS分别为1.77元和2.35元,当前股价对应PE分别为13.8倍和10.4倍,公司产业发展平台价值逐步凸显,持续受益京津冀协同发展带来的政策发展机遇,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:销量不及预期风险。

重庆项目进入结算周期,业绩高增长:公司公布三季度业绩预告,1-9月归属上市公司股东净利润约7600万元,同比上升82%,EPS约0.42元/股。其中7-9月预计净利润约850万元,同比增长208%。公司三季度业绩大幅增长主要系重庆项目“国兴.北岸江山”进入结算周期。 大股东定向增发完成,助力公司经营提速:公司前期增发方案已完成,大股东持股比例上升至59.32%。大股东控股权提升后将使公司经营机制得到加强,事实上在非公开增发方案公布后,公司已运用多种手段补充土地储备,增强现有地产业务实力,公司发展已处于提速阶段。 董事会换届与更名在即,管理层换届带来新动力:公司公告将于10月14日召开临时股东大会,进行董事会换届选举及变更公司名称。在增发完成理顺管理机制后,公司治理结构也将面临优化和变革。同时,变更公司名称或将预示公司进入高速发展和多元化经营的快速通道。我们认为公司管理层积极进取,通过集团资源及自身发展提速增强公司竞争力,同时通过产品升级等提升市场竞争力,此次改选或将为公司未来发展铺平道路。 携手集团,整合资源:公司携手集团环保板块,合作在环保能源领域及可再生资源投资等方面展开,开启公司在绿色地产领域的布局。公司携手大股东资源将提升在手物业价值,同时展开与集团旗下其他领域的合作空间。 打开业务想象空间,平台价值将逐步体现:我们判断定增完成之后,公司经营效率及战略规划将会有实质进展。我们预计公司2015-2016年EPS摊薄后分别为0.36和0.43元,对应PE为52和44倍,虽然公司由于业绩摊薄估值高于行业均值,但我们看好未来公司理顺经营机制后的平台价值及软实力,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:地产行业利润率下行风险。

事项: 世联行公布三季度代理销售额情况,三季度累计实现代理销售金额1104亿,同比增长46.4%,前三季度累计销售额2986亿,同比增长45.1%。国庆黄金周七天实现销售额125亿,同比增长4.17%。 平安观点: 代理销售增速持续超越行业,市占率稳步提升。受持续宽松的行业政策和货币政策影响,公司年内代理销售持续攀升,三季度代理销售额1104亿,同比增长46.4%,增速较上半年扩大2.1个百分点。前三季度累计实现代理销售额2986亿,同比增长44.3%,增速明显高于30个大中城市26.3%的同比增速,亦优于万科(21.1%)、保利(19.6%)等龙头房企表现。公司全国市场占有率也由2014年末的4.5%攀升至8月末的5.4%。9月央行再次降低商贷(非限购城市)和公积金贷款首付比例,有望进一步释放市场尤其是核心二线城市住房需求,公司作为全国性代理商将显著受益整体环境的改善,加上年末通常为开发商冲量高峰期,预计2015年代理销售额有望超过4200亿,同比增长30.5%。 家圆云贷稳步增长,逐步试水存量房小贷市场。公司上半年家圆云贷累计放款11.14亿,同比增长102.2%,三季度先后两次向平安汇通转让信贷资产1.7亿元,为小贷业务开展提供持续资金支持。根据公司公布的投资者关系记录表,除一手房业务外,公司近期推出针对存量房的世联+贷,世联+贷为按揭中的房产客户提供消费信用贷,最高额度20万,期限3-36个月,上线一个月规模已经过亿。考虑到风控的角度,目前仅在深圳试运行,随着风控机制逐步完善,未来有望向其它城市推广,成为公司新的利润增长点。 参股晟曜资产和微家,进一步完善C端服务体系。公司7月拟出资4000万收购晟曜资产70%股权,晟曜资产为上海品牌资产管理公司,已形成较为成熟的社区资产服务业务体系,本次收购标志公司将进入存量住宅资产管理的全新领域。同时拟出资1500万增资微家,占37.5%股权,微家为深圳品牌合租运营公司,已构建了完善的互联网租赁管理平台,为业主提供包括租赁管理、装修家居、物业保养、代缴费用、房屋销售在内的资产管理服务。我们认为参股晟曜资产和微家,将进一步完善世联C端服务体系,挖掘和发展C端增值服务及金融服务。 维持“强烈推荐”评级。预计2015、2016年EPS分别为0.38元和0.49元,当前股价对应PE分别为38.2倍和29.6倍。公司具备业绩和销量双重支撑,逐步进入存量房小贷市场,积极完善C端服务体系,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:二手房小贷业务开展不及预期风险。

拥有核心一线城市地产资源,保障业绩增长:公司在手土地储备含金量较高,整体土地储备中一线城市占93%,具有极强的变现性,为公司转型期提供稳定现金流。我们测算权益货值约为213亿元,其中北京155亿元,深圳50亿元。同时深圳和北京项目由于土地获取时间较早,项目毛利率高于行业平均。 转型布局医疗健康产业,走向全产业链布局:公司2014年10月进行重大资产重组,以21.5亿元收购重庆捷尔医疗。未来上市公司将以捷尔医疗为平台,通过与重庆医科大学的深入合作,建立大型综合性医院,获得重医三院75%的股权,并逐步打造涵盖医疗健康全产业链的企业。据业绩承诺,捷尔医疗2015-2017年净利润分别为1.3、2.2、3.0亿元。随着医疗板块业绩释放,公司实质完成利润表重整,开启公司成长性。 依托线下医疗资源,供应链金融乘帆远航:国内医疗供应链金融市场空间巨大,因为医药供应商多数为融资困难的中小企业,且医疗机构应收账款周期较长(平均周期为半年)、坏账率较低。公司核心优势在于凭借布局医疗产业,获取医院的信用背书,同时作为地产上市公司,拥有相对丰富的资金来开展业务。未来随着重医三院开业,公司供应链金融业务将持续成为利润来源。我们测算公司供应链业务将在2016及2017年贡献3.0和5.5亿净利润。 盈利预测及投资建议。预计2015-2017年,公司净利润分别为9.6、11.8和14.5亿元。对应EPS分别为0.67、0.83、1.02亿元。对应PE为16x、13x和11x。通过收购捷尔医疗,公司已逐步改善利润表来源,并随着重医三院开业在即,未来也将逐步布局医疗全产业链。作为地产转型公司,公司亦拥有含金量极高的核心一线城市项目资源为后续拓展提供雄厚资金保障。首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示:转型进度低于预期。

投资要点 事项:招商局蛇口控股拟发行A 股股份换股吸收合并招商地产,并向包括员工持股计划在内的10名特定投资者募集资金不超过150亿元,发行价23.6元。公司暂不复牌。 平安观点: 高溢价换股及增持承诺,彰显信心。根据方案,招商局蛇口将以发行A股形式吸收合并招商地产,其中招商地产A股换股价为38.1元/股(除息后37.78元),较停牌前120日均价溢价73.81%,较停牌前价格亦溢价20.4%。同时给予24.11元/股的现金选择权(除息后23.79元/股)。此外招商局蛇口控股承诺上市后3个交易日内任意交易日A股收盘价低于换股发行价(相当于目前招商地产股价低于38.1元),将累计投入不超过30亿的资金用于增持。大股东高溢价换股及增持承诺,体现出其对未来发展前景的信心。 “整体上市+引入战投+员工持股”,央企改革先行一步。招商局蛇口拟以23.6元/股(相当于招商地产38.1元的股价)向包括员工持股计划在内的10名特定投资者募集资金,“大股东整体上市+引入战投+员工持股”,招商地产在央企改革中先行一步。引入国开金融等战投,有助于进一步优化公司股权结构,同时覆盖不超过2585名核心员工的持股计划,亦利于绑定员工及公司的利益。此外定增价较招地停牌前价格溢价20.4%,战投及公司员工高溢价参与定增,亦以实际行动表明对公司发展前景的认可。 业绩承诺高增长,深圳优质土地快速补充。根据公司测算,预计招商局蛇口2015-2017年扣非后净利润分别为62.4亿、85.9亿和103.0亿,2016年、2017年增速分别达到37.7%和19.9%,均明显高于行业平均增速,同时招商局集团承诺将对实际盈利数与预测净利润差额进行补偿,体现集团对未来盈利前景的信心。招商局蛇口拥有土地储备388.2万平,其中90%位于深圳,深圳优质土地快速补充。加上招商地产拥有的1265万土地,招商局蛇口总土地储备超过1653万平米。 蛇口自贸区龙头冉冉升起,打造“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”。招商局蛇口旗下388.2万平土地,其中80%位于蛇口和前海,换股完成后有望成为蛇口自贸区最大地主,将显著受益自贸区和一路一带建设。未来新公司有望借助其前海蛇口自贸区的核心资源,围绕社区运营、园区运营、邮轮轮船三大产业,打造成“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”。 维持“强烈推荐”评级。考虑到本方案仍需要监管当局批准,我们暂维持招商地产原有盈利预测不变,预计2015-2016年EPS分别为1.97元、2.4元,对应PE分别为15.1倍和12.2倍。大股东高溢价换股、战投及公司员工高溢价参与定增,均体现对新公司未来发展前景的信心,公司换股合并后,将成为蛇口自贸区最大地主,将直接受益自贸区建设带来的政策红利,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:换股吸收合并失败的风险。

事项:公司公告与盘古集团、重庆阔野商贸有限公司签署了《“互联网+电商产业园”合作框架协议》,约定三方发挥各自优势,围绕“互联网+电商产业园”项目拿地、开发、经营及后期的创业孵化和金融服务等全产业链条展开紧密合作。目标是在未来5-10年内,在中国大陆拓展50-100个“互联网+电商产业园”项目。 平安观点: 合作共赢,由项目开发进军创业孵化及金融服务:我们判断公司此次合作有望借助盘古集团多年企业孵化器经验,结合公司房地产开发经验,响应政府“大众创业、万众创新”的国家战略,未来将打造“互联网+电商”产业园品牌,创造新型企业发展模式与平台。同时,以产业园方式获取土地将有效降低公司土地获取成本,未来50-100个产业园的远景也将支撑公司业务的持续发展。 增发完成,助力公司经营提速:公司前期增发方案已获得证监会批复,增发完成后,大股东持股比例将上升至59.32%。大股东控股权提升后将使公司经营机制得到加强,目前公司通过绿色地产、电商产业园等业务模式拓展未来发展空间,展示出管理层提升公司实力的坚定决心,我们认为公司发展已处于提速阶段。 管理层积极进取,看好公司竞争软实力:公司管理层积极进取,通过集团资源及自身发展提速增强公司竞争力,同时通过产品升级等提升市场竞争力。我们预计公司高管将积极加强内部激励,增强竞争软实力。增发完成后,公司董事会面临改选,或将为公司未来发展铺平道路。 打开业务想象空间,平台价值将逐步体现:我们判断定增完成之后,公司经营效率及战略规划将会有实质进展,此次与盘古集团资源联手展示公司发展进入快速上升阶段。预计公司2015-2016年EPS分别为0.62、0.75元(增发摊薄后分别为0.36和0.43元),对应PE为28和23倍,看好未来公司理顺经营机制后的平台价值及软实力,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:房地产行业利润率下行风险。