公司公布三季报,2014年1-9月公司实现营业收入237.53亿元,同比增长1.20%;净利润22.41亿元,同比下降37.85%;基本每股收益0.87元,同比下降37.86%。三季度单季公司实现营业收入7.71亿元,同比增长5.02%;净利润4.55亿元,同比下降56.83%。公司业绩低于预期。 三季度销售环比大幅改善,但结算完成率低于预期。2014年7-9月,公司实现签约销售面积88.9万方,销售金额134.12亿元,环比二季度分别增长68%、62%。三季度销售环比改善显著。三季度公司结算同比增长5.02%,公司前三季度结算面积仅完成预定指标的60%,低于预期。 四季度毛利、去化率将回升,资产负债结构有所改善。2014年前三季度公司累计毛利率为33%,净利率13%,同比分别下降13、7个百分点。毛利率下降主要因结算结构问题导致,三季度结算的项目总体毛利率偏低,预计四季度随着北京、深圳、广州高毛利项目逐渐结算,毛利率会有所回升。公司四季度推盘250亿左右,预计新盘去化率接近60%,随着930政策的落实,公司销售将受益于3(144平以上):4:3(90平以下)产品结构的布局。公司资产负债结构有所改善,三度末公司资产负债率72.2%,较上年同期下降0.8个百分点;剔除预收账款后资产负债率为60.7%,较上年同期下降1.7个百分点。 谨慎投资,积极稳步推进转型。三季度公司投资谨慎,没有新增土地储备,主要以加速推盘去化为主,公司日前公告与启迪控股跨界合作,布局代表未来的科技新城和科技服务业务,同时公司在养老地产、母港建设等领域均积极推进。 投资建议:公司三季度销售环比改善明显,四季度销售去化和毛利将进一步提升,但由于结算结构和进度低于预期,我们下调盈利预测,维持增持评级。公司受益于930新政的推动,预计公司4季度销售去化会持续改善,我们维持全年530亿元的销售额预测。由于公司结算结构和进度低于预期,我们下调盈利预测,14-16年EPS由2.02、2.42、2.79下调为1.76、2.02、2.37,目前股价对应PE别为8X、7X、6X,维持“增持”评级。

投资要点: 公司公告与启迪控股股份有限公司签订战略合作框架协议,拟在科技新城、科技服务业领域开展全面战略合作。双方将重点推进广州、深圳、惠州、香港等区域的科技新城合作,共同推动建立中国科技孵化生态系统。 与启迪控股合作,布局科技地产和科技服务业,拓宽公司发展空间。公司具有强大的综合开发能力,旗下物业品类丰富,主要致力于住宅和商业地产开发。 公司与启迪控股在科技新城、科技服务业领域的合作填补了公司此类业务空白,并可形成新的利润增长点。从配套产业看,公司拥有物业管理、供电、物业出租等业务,能够向未来拟进入的产业新城和科技服务业提供有效支持。 科技启迪未来,强强联合,科技地产或是新型城镇化的落脚点。新型城镇化、产城融合是下一阶段中国创新发展的新动力,科技新城未来将成为落实自主创新和新型城镇化这两大国家战略的主要抓手和落脚点。启迪控股依托清华大学建立,运营清华科技园等知名园区,在科技园区开发、运营上经验丰富。招商地产则在地产开发、资金、项目资源等具备优势,有足够能力将产业链条延伸至科技新城和科技服务业领域,未来双方在物联网、云计算、产业并购、孵化基金等方面将形成互惠互利的良好格局。 伴随放开限购和央行930信贷新政的落实,公司将持续受益。公司产品线中改善型产品占比较高,接近50%。在央行放松首套房认定标准的政策下,公司销售会从中获益较大。从中长期看,与启迪控股的合作将帮助公司在珠三角地区进一步巩固市场地位。公司也可为科技新城配套销售住宅,因而本次合作未来对公司地产业务也将有一定促进作用。 投资建议:公司通过与启迪控股跨界合作,布局代表未来的科技新城和科技服务业务,或将培育出新的利润增长点。短期伴随放开限购和央行930信贷政策的落实,公司将持续受益,维持盈利预测和增持评级。公司与启迪控股战略合作未来发展前景广阔,我们维持公司14-16年净利润52.05、62.23、71.76亿元的预测,对应EPS分别为2.02、2.42、2.79元,目前股价对应PE别为6X、5X、5X,维持“增持”评级,目标价18.2元。

公司公告拟出资20 亿成立“金科新能源有限公司”,主要投向光伏、风电和页岩气等领域,经营范围还包括石油勘探等领域,公司迈出跨界转型第一步。 跨界转型第一步,投资金额、领域和时间三方面超预期。虽然公告只是跨界转型的第一步,但仍旧有不少超预期的地方:1)投资金额超预期:预计初步投资近20 亿元,占净资产25%,未来不排除进一步追加;2)投资领域超预期:公司转型方向定位于光伏、风电和页岩气领域,另外前期进行人力储备的石油勘探领域也在经营范围内。目前转型方向都处于行业优惠政策的风口,行业景气度和发展前景可期;3)投资时间超预期:发生在增发有效期内,增发有效期截止15 年3 月25 日。我们认为合适的增发窗口应在今年底明年初,这期间公司转型或许会有超预期的实质性进展。 转型对估值提升明显,市值成长空间至少50%以上。根据各个转型方向的培育难易程度,我们合理认为:1)先光伏、风电后页岩气、石油勘探:比较合理的形式是以多次并购注入的形式快速实现第一步转型,继续享受行业景气度恢复和政策优惠;由于培育时间比光伏和风电更长,页岩气的布局会相对缓慢,但随着我国页岩气开采核心技术取得重大突破,页岩气前景更加广阔;2)估值提升明显,市值成长空间至少50%以上:如果以光伏建设规模估算,市值成长空间54%;如果以可比公司来看,市值成长空间58%。 地产主业经营稳定,增发和中票融资将大幅增强公司资金实力。1)公司全年销售符合预期:前三季度销售接近175 亿,维持全年265 亿元的销售预测,全年业绩锁定度高达91%;2)土地成本低廉,毛利率水平稳定,产品区域布局相对健康,项目储备区域风险不大;公司毛利率水平将保持稳定;3)公司现金实力增强、资金成本将逐步下降:公司目前在手现金97 亿,预计公司年底将增发22 亿股份,还将发行39 亿中票,将逐步替代目前平均利率11%的信托贷款,降低公司资金成本。 投资建议:公司跨界转型第一步超预期,在地产主业经营稳定的情况下,跨界转型业务对公司估值提升明显,市值成长空间在50%以上,我们暂时维持盈利预测,但上调投资评级至“买入”。公司跨界转型在金额、领域和时间上均超出预期,我们认为公司的市值成长空间在50%以上,我们维持14-16 年EPS 为0.94、1.12 和1.31 的判断,对应PE 为12X、10X 和9X,对应每股18.8元的RNAV 折价38%,上调投资评级至“买入”,目标价17.6 元。

投资要点:公 司与佛山市星星文化传播有限公司签订了电影院项目合作联合发展协议书,公司拟与星星文化传播公司在满足各自战略发展理念的前提下,缔结战略合作伙伴关系,增强市场竞争能力。未来星星文化传播将进驻荣盛发展自有或控制的商业地产项目,开设经营现代化多厅电影院的连锁店。 与星星文化传媒的合作为公司商业地产的发展打下基础。目前商业地产在业态分布上越来越重视消费者的体验,电影院作为一种重要的娱乐休闲业态,对于商业地产项目聚拢人气、提高消费者停留时长具有重大意义。星星文化传播是一个专业的文化娱乐产业投资管理机构,主要涉及国内多厅电影院开发、投资管理,影视娱乐行业开发投资等业务,目前在北京、上海、天津、沈阳、武汉、佛山等10余个大中城市已经开设十余个星星国际影城。与星星文化传播合作,将为公司未来商业地产布局打下基础。 公司借势进入商业地产市场,能够对公司现有业务形成有效补充。公司之前住宅项目主要布局在二三线城市,且在当地品牌知名度和美誉度较高,这有利于公司借势进入当地商业地产市场。公司之前已经与天津肯德基有限公司、北京必胜客比萨饼有限公司、沧州市巴蜀小镇餐饮服务有限公司签订战略合作协议,公司进军商业地产,已经初步形成“电影院+餐饮”的体验式布局。 投资建议:继与肯德基等餐饮公司合作之后,公司再与影院合作,多业态前景可期,“餐饮+影院”的体验式商业初步成型,维持盈利预测和增持评级。公司进军商业地产将对现有住宅业务形成良好补充,且公司努力打造的“电影院+餐饮”的体验式商业布局也符合当下消费趋势。我们看好公司的跨界转型发展思路,维持对公司14-16年的EPS 为2.02、2.64、3.38元的盈利预测,对应PE 分别为5X、4X、3X,维持“增持”评级。

投资要点: 公司2014年7月、8月、9月分别实现代理销售金额222、254、278亿元。2014年1-9月公司累计实现代理销售金额2058亿元,同比上年同期下降6.79%。2014年10月1日至7日黄金周,公司实现代理销售金额超过120亿元,比上年同期增长65%,实现史上最高的黄金周销售额。 三季度代理销售受市场影响出现下滑,但降幅逐渐收窄。公司三季度实现代理销售金额754亿元,同比下降12.5%,环比下降5.0%。三季度公司代理销售金额受市场调整影响较大,公司销售疲软。但随着限购政策放开和部分省市房地产支持政策的出台,公司销售同比降幅逐渐收窄。截止9月底,公司代理销售金额超过百亿的地区公司数量7家,与上年同期持平。 受央行住房信贷新政影响,公司十一代理销售创历史新高。2014年10月1日至7日黄金周,公司实现代理销售金额超过120亿元,比上年同期增长65%,实现史上最高的黄金周销售额。十一期间,世联行周上门客户指数升至177,环比上升64%。国庆期间改善性置业出现大幅增长,从成交结构看,90平米以上户型占比较前三季度提升2.8个百分点。未来伴随央行房贷新政逐步落实,预计四季度居民将持续积极入市,能大幅提升公司代理销售金额。 资产服务业务和金融服务业务持续高增长,成为业绩新发力点。公司小贷业务迅速增长,二季度同比增长267%,预计下半年公司小贷业务将持续高增长。 未来世联会通过云贷、装修贷介入未来的二手市场,下半年世联云贷业务会加速标准化和规模化。 投资建议:受益央行930新政以及开发商加快推盘和去化节奏,公司出现史上最高黄金周代理额,预计四季度行业销售持续恢复,我们认为公司代理销售能力在弱市中更具价值,市占率稳步提升,维持盈利预测和增持评级。伴随央行房贷新政的逐步落实,公司代理额预计在四季度会加速提升,公司祥云战略的成功实施,有助于维持公司在代理销售市场的竞争优势;公司小贷业务已经步入正轨并开始贡献业绩,维持14-16年EPS为0.55、0.71、0.87元的预测,对应PE分别为24X、19X、15X,维持“增持”评级。

公司今日公告7-9 月经营情况,公司实现签约销售面积174.55 万方,同比增长128.38%;销售额132.92 亿元,同比增长49.31%,其中园区回款8.69 亿元。今年1-9 月公司累计完成销售金额375.05 亿元,同比逆市大增51%,已经完成公司2014 销售目标的75%。 快速去化策略应用得当,单季销售再创新高。三季度完成地产签约销售额122.40 亿元,同比增长66.78%,显著好于同期市场表现。公司单季销售再创历史新高。公司凭借独特的产业新城模式,逆市取得高速增长,公司坚持快速去化,销售再创新高。公司十一期间销售良好,签约额近20 亿元,央行房贷新政对公司带来较大利好,公司未来将持续受益于改善性需求的释放。 受益于上市房企中票开闸,融资成本将有所降低。公司拟拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行39 亿元的中期票据。相比于银行贷款和信托融资,中票成本更低且使用更灵活。公司的融资成本和债务结构可以得到进一步优化。 产业新城模式独特吸引力依旧,估值提升空间大。日前,北京市发改委透露北京环球主题公园确定落户北京通州文化旅游区,总投资超过200 亿元,这对通州以及整个京东区域意义重大,同时连接市区和通州新城南部的轨道交通方案已提上日程,紧邻通州的大厂、香河等区域将直接受益。公司独特的产业园区模式未来仍具有极强的发展前景和吸引力,在产业园区内,除了之前积极的电商、传媒、航天军工、科技孵化园等企业,公司还新增了包括智能家居、新能源、卫星导航的新兴产业,公司产业新城内部企业已经形成了很强的互补和协同效应。 投资建议:公司三季度销售再创新高,业绩完成度远好于同业,完成全年目标概率大,公司产业新城模式吸引力依旧,估值提升空间大,维持盈利预测和买入评级。未来伴随北京新机场、北京环球主题公园等一系列重大项目建成,对公司所在区域发展将产生巨大推动力。我们认为公司今年超额完成年初500 亿元销售目标是大概率事件。我们维持14 年整体销售额530 亿(其中房地产450 亿),14、15、16 年EPS 分别2.87、4.05、5.50 元的预测,目前股价对应PE 为9X、7X、5X,维持买入评级。

投资要点: 2014年9月公司实现签约面积80.61万方,同比下降5.79%;实现签约金额116.06亿元,同比增长20.70%。2014年1-9月,公司实现签约面积715.22万方,同比下降9.18%;实现签约金额917.93亿元,同比增长3.52%。公司月新增土地储备8块,总建筑面积91.8万方,总地价39.71亿元。 销售均价创历史第二高,四季度将继续回暖。公司9月销售均价14398元,为历史以来第二高水平,同比上升28%,公司1-9月累计销售均价12834元同比上升14%,显示公司未牺牲利润去提升销量,未来可以考虑一定程度以价换量,回旋余地较大。公司销售单价上升主要因一二线城市销售占比提升特别是北京保利海德公园项目在9月贡献较大。未来随着央行放松限贷政策逐步落实,公司会持续受益于政策放松,从市场情况看,受益于央行地产信贷政策调整,十一期间市场快速升温,预计四季度公司销售会继续好转。 保持适当拿地节奏,沪港通开通或受益。公司拿地较为积极,新增地块分别位于茂名、汕尾和广州。其中茂名和广州项目,公司拟引入合作方共同开发公司新增项目储备面积占当月销售114%。沪港通开通在即,公司市值有望在销售回暖的同时受益沪港通开通而提升。 股权激励行权,募资9954万补充流动资金。根据之前股票激励方案,公司首个行权期可行权激励对象为164名,对应2804.868万份股票,行权价格5.07,本次行权人数133名,于9月22日上市1963.33万股,募集资金9954万元,用于补充流动资金。 投资建议:9月公司销售稳中有升,公司坚持一二线布局的战略,未来公司将持续受益于二线城市限购放开和信贷政策放松,同时公司市值有望受益于沪港通的开通,维持盈利预测及买入评级。公司销售量价稳定,四季度将持续回暖,我们预计公司14-16年结算收入为1127、1392、1681亿元。我们维持公司14-16年EPS1.22、1.49、1.77的盈利预测,对应PE别为5X、4X、3X,维持“买入”评级。

2014 年9 月,公司实现签约销售面积51.46 万方,同比增长95.2%;签约销售金额74.3 亿元,同比增长40.2%。2014 年1-9 月,公司累计实现签约销售面积210.8万方,同比增长6.1%;签约销售金额313.1 亿元,同比增长0.9%。9 月公司没有新增土地储备。 推盘促销力度加大,销售回升较多,930 新政受益明显。1)加大推盘促销、销售回升:9 月公司销售均价14438 元,环比下降11%,在市场前景不明朗的9 月,公司积极调整,实现快速周转,采取一定程度以价换量的方式快速去化。2)930新政受益较大:伴随二线城市全面放开限购和央行930 信贷新政的落实,公司将持续受益,预计销售回升态势在四季度能够保持。公司产品线中改善型产品占比较高,接近50%,在央行放松首套房认定标准的政策下,公司销售会从中获益较大。 加速去化,谨慎投资,稳健发展。9 月全国土地市场普遍降温,土地出让大幅萎缩,但溢价率变化不大。在土地价格居高不下,房地产市场面临降价压力的情况下,公司谨慎投资,9 月没有新增土地储备,整个3 季度公司也仅仅新增一幅土地。在手现金充足,公司审慎的投资策略为未来稳健发展打下基础。 投资建议:公司对市场前景把握清晰,一方面积极加快周转去化,一方面谨慎投资稳健发展,在930 新政逐渐落地过程中将显著受益,维持公司盈利预测和增持评级。央行930 信贷新政为市场打了一剂强心针,国庆黄金周市场成交活跃,公司产品结构会大幅受益于改善型需求的释放。预计公司4 季度销售大概率会持续改善,我们维持全年530 亿元的销售额预测。公司估值处于行业较低水平,有较大安全边际。且目前公司在稳步实施转型,前期推出的股权激励计划更立足于长远发展。我们维持公司14-16 年净利润52.05、62.23、71.76 亿元的预测,对应EPS 分别为2.02、2.42、2.79,对应PE 别为6X、5X、4X,维持“增持”评级。

2014 年9 月公司实现销售面积165.6 万平方米,销售金额195.9 亿元,同比分别上升26.3%和25.8%。2014 年1-9 月份公司累计实现销售面积1263.8 万方,销售金额1490.6 亿元,累计同比增长15.0%和16.0%。公司9 月新增项目2 个,总权益建筑面积40.4 万方,权益地价款15.98 亿元。 单月销售额历史第三高,销售均价小幅回升,年销售完成率达75%。1)销售额创新高:在全国金九销售不理想、房价继续下降的背景下,公司坚决执行快周转、快去化的策略,9 月单月销售额196 亿元创历史以来第三高,仅落后于2014 年1 月的276 亿和2011 年1 月的201 亿元;2)销售均价小幅回升:公司并没有采取盲目降价的策略,9 月单月销售均价11830 元/平,环比回升8.9%,连续两月环比回升,累计销售均价11795 元/平,同比增长0.9%;3)销售完成率75%,维持全年2000 亿元销售额的预测:前三季度累计销售完成全年预测销售额2000 亿元的75%,伴随央行9 月30 日信贷政策调整未来逐步落实,预计公司在四季度会在灵活推盘基础上逐渐放大推盘量。公司作为行业龙头,未来购房客户会首先受益于央行信贷新政带来的按揭利率下调、按揭额度增加等实质性利好。从市场反馈看,十一黄金周销售景气度大幅回升,部分城市也出现了较大同比增幅。我们维持万科2014 年销售额为2000 亿的预测,同比增长17%。 谨慎拿地,继续小股操盘模式。9 月新增项目总权益建筑面积仅为40.4 万方。公司在广州、福州各获取一地块,其中广州项目权益比例仅为25%。公司继续践行“小股操盘”模式,帮助公司节约资本金消耗,并通过输出管理获得超额收益、提升ROE 水平。 投资建议:四季度行业销售和政策面将明显优于前三季度,公司全年销售和结算目标无忧,维持盈利预测和买入评级。9 月公司销售情况良好,我们预计公司在四季度销售将保持稳步回升的态势,维持14 年2000 亿元的销售预测。 此外,公司目前H 股较A 股溢价20%,伴随沪港通的逐步落实,预计A 股将会部分受益于估值趋同。维持公司14-16 年EPS 分别为1.64、1.88、2.19 元,对应PE 分别为6X、5X、4X。RNAV 为16.5 元,维持“买入”评级。

投资要点: 公司公告8月实现销售面积140.3万平方米、销售金额152.4亿元,同比分别增长5.5%和下降0.3%,环比分别增长2.6%和14.4%,销售均价10862元/平,同比降5.5%,环比升11.5%。2014年1-8月份公司累计实现销售面积1098.2万平方米,销售金额1294.7亿元,分别比2013年同期增长13.5%和14.6%营销创新、均价微降,销售弱市中保持领先。8月是传统淡季,公司通过互联网营销创新和适度调整均价的积极应对方式,取得了出色的销售成绩,前八月销售更比销售高峰的13年大幅增长。我们预计,公司9-12月将继续推盘900亿方左右,其中推盘高峰在11和12月,随着按揭贷款的继续支持,地产销售将继续恢复,维持全年2000亿元的销售额预测。 看好未来,履行承诺,合伙人继续增持。公司盈安合伙6月20日至8月27日增持A股股份46,299,716股,平均价格为8.83元/股,占公司总股本的0.42%。截至8月27日,盈安合伙共持有公司A股股份257,668,078股,占公司总股本的2.34%。合伙人资金作为事业合伙人集体委托管理的经济利润奖金和引入融资杠杆而融得的资金,持续的增持清晰的表明对公司未来的信心。 处置上海物业,与凯雷成立商业运营公司,资产证券化走在行业前列。万科与凯雷投资各持股20%和80%成立资产平台公司,并收购万科旗下9个商业物业,同时设立运营管理公司,将来将以资产证券化为目标退出。同时,公司以人民币约16.51亿元出售上海万狮置业有90%的股权,该公司主要负责虹桥万科中心项目,预计该笔交易将实现税前收益2.16亿元。公司轻资产,重运营的商业地产思路显现,资产证券化走在行业前列。 投资建议:公司在弱市中战略积极,销售领先,商业地产资产证券化创新引领行业,合伙人继续增持显信心,我们认为轻资产运营将成公司新常态,未来的发展更持久稳健,维持盈利预测和“买入”评级。公司1-8月销售1295亿,已售未结资源丰富,维持公司14年销售额2000亿的预测,维持公司14-16年EPS分别为1.64、1.88、2.19元的预测,对应PE别为6X、5X、4X,维持“买入”评级。

华夏幸福发布公告,公司与国能集团有限公司就建立战略合作伙伴关系签署《战略合作协议》,双方将发挥各自优势,在全国范围内推动国能集团基于北斗系统的新能源产业链相关产业项目落地。 与国能集团强强联手,北斗新能源产业链加速落地。公司与国能集团共同合作推进“固安卫星导航港新能源示范项目”的落地和建设,同时将北斗系统的新能源产业链复制到其他产业园区。国能集团为国家电网参股企业,是国际上最大的生物质能源公司。核心业务涵盖整个新能源产业链,在建设并运营高效生物质发电企业、研发及制造清洁电站锅炉、高效大功率储能电池、超级风力发电系统等核心技术上位于全球领先水平。 卫星导航产业潜力巨大,与新能源结合将衍生更多产业需求。根据中国卫星导航定位协会预测,2015 年卫星导航产业总产值将达2250 亿元规模,年均复合增长率47%,2020 年将突破4000 亿元。目前国内导航产业和新能源产业均处于初步发展阶段,公司通过本项目实现两大产业的交织,未来将会衍生出更多细分产业和需求,公司产业园区发展会极大受益于卫星导航和新能源产业发展。 落地投资额有望进一步加大,降低园区生产动力成本。上半年公司实现园区结算回款额47.61 亿元,同比增长38.2%。随着公司北斗新能源项目的落地实施和复制,预计未来公司园区结算回款和销售额将进一步增长,以分布式光伏发电为例,每平方公里的厂房屋顶面积有望增加落地投资额4-8 亿,且不占用新的产业用地。新能源发电项目供电成本更低,发电效率更高,将为入园企业提供优惠电力供应保障,降低生产动力成本,有利于保障入园企业落地投资和扩大生产、节能减排。 投资建议:与国能集团的合作,短期为公司落地投资额的增加,长期为产业园区的建设都有助益,我们一直认为要用大格局看待公司,公司战略和国家规划高度一致,维持盈利预测和“买入”评级。未来伴随京津冀一体化规划加速推进,将持续推动公司长远发展,维持14 年整体销售额530 亿(其中房地产450 亿),维持14、15、16 年EPS 分别2.87、4.05、5.50 元的预测,目前股价对应PE 为10X、7X、5X,维持“买入”评级。

公司发布2014 年半年报,上半年实现营收43.58 亿元,同比下降42.98%;净利润4.51 亿元,同比下降42.86%;基本每股收益0.39 元,同比下降42.65%,基本符合预期。 销售和毛利率逆市增长,结算集中在下半年。上半年地产业务实现约销售金额约101 亿元,同比增长19%;实现销售面积约148 万平方米,同比增长31%。 公司11、12 年的低毛利项目逐渐结算完毕,毛利回升到30%水平。公司13 年末预收款186.68 亿元,业绩锁定度达到91%,预计下半年竣工结算将大幅增长,重庆东方王府、廊桥水乡,成都廊桥水乡、天籁城,内江中央公园,北京纳帕庄园等都有大批竣工结算,全年计划竣工270 万方。 现金充足,投资保持既定节奏,定向增发、债券发行积极推进。公司上半年销售符合预期,在手现金97 亿元,而目前总市值仅103 亿元。上半年公司新增土地储备311.6 万方,地价53 亿元,分别完成公司14 年计划的44.4%和48.2%。 投资保持既定节奏,公司净负债率由13 年底的141%升至174%,预计公司下半年将积极推进22 亿元非公开发行股票方案以及38 亿元公司债券发行方案,非公开发行一旦通过将大大改善公司资金压力。 股东将继续增持,非地产业务快速增长,创新转型值得期待。1)公司股东将继续增持:公司实际控制人之一致行动人黄一峰于2013 年11 月1 日承诺14年10 月31 日之前增持公司2%股份,目前仅增持0.52%;2)非地产业务快速增长:公司上半年物业管理、园林业务分别实现营收1.7 亿元、7.3 亿元,大增34%、50%; 3)积极探索创新转型:公司积极拥抱移动互联的发展机遇,8 月中旬,金科“金买家”APP 正式上线,用户可通过该平台实现金科全国所有项目在线推荐、在线查看等功能,公司由传统营销向网络营销发起转变。未来公司将进一步探索跨界转型的新路径。 投资建议:公司销售和毛利逆市增长,全年业绩锁定度高,现金充足同时积极推进再融资计划,股东将继续增持,创新转型值得期待,维持盈利预测和增持评级,目标价11.68 元。公司13 年拓展项目下半年将进入收获期,毛利率将逐渐恢复,并且公司开始探索跨界转型。我们维持公司14 年销售额280 亿(房地产265 亿)的预测,预计下半年结算额会逐渐释放,维持14、15 年预测EPS0.94、1.12 的预测,目前股价对应PE 为10X、8X,维持增持评级。

投资要点: 北京城建发布2014半年报,上半年公司实现营收31.58亿元,同比增长14.60%;净利润1.86亿元,同比下降62.09%;基本每股收益0.174元,同比下降62.09%,业绩基本符合预期。同时公司发布业绩预增公告,预计1-9月公司净利润同比增幅不低于10%,其中三季度单季度同比增幅不低于300%。 结算结构导致净利润同比大降,三季度将会大幅改善。上半年公司公司结算结构中政策性住房占比较大,商品房比例减少,导致结算毛利率较上年同期下降10.3个百分点至29.2%。截止6月底,公司预收款项98.4亿元,环比去年底微增0.12亿元。上半年公司投资谨慎,仅新增青岛1处土地,权益地价5.85亿元。存货中开发产品项目下余额27.2亿元,比去年底增加4亿元,公司在手可售资源丰富。 公司增发方案已经实施,39亿资金为后续发展注入动力。上半年,公司成功实施非公开发行股票方案,募集资金39亿元,将用于北京世华龙樾项目、北京海梓府项目、北京上河湾项目、北京平各庄土地一级开发项目以及补充流动资金。短期内公司ROE 和每股收益将被摊薄,但从中长期看,将有利于优化公司资本结构,提供发展后劲。 跨界投资成功,长期股权投资价值被低估。公司成功投资在证券、银行、科技/军工、创投、医疗和体育等行业,多家公司都在上市前投入,受益颇丰。公司目前长期股权投资账面价值17.8亿元,我们预测长期股权投资的合理权益市值应为61.1亿元。公司持有国信证券4.9%股权,目前账面价值1.27亿元,合理权益价值应为19.4亿元左右。目前国信证券已经进入预先披露更新状态,下半年有望冲击IPO,公司有望从中显著受益。 投资建议:公司毛利率三季度有望随着商品房结算增加而回升,成功实施增发为公司后续发展提供动力,公司跨界投资被低估,国信上市依旧是短期催化剂,维持盈利预测和增持评级。公司上半年因结算结构原因导致净利润同比显著下降,但随着三季度公司商品房大量结算,公司毛利水平将大幅回升。上半年公司增发已经实施,将为公司长期发展注入动力。公司跨界投资成功,长期股权价值被低估,参股公司国信证券下半年有望冲击IPO。维持14-16年年EPS 分别为1.15、1.35、1,58元预测,对应PE 为8X、7X、6X,维持增持评级。

投资要点: 世联行发布2014年半年报,上半年公司实现营收14.17亿元,同比增长32.13%;净利润1.41亿元,同比增长34.89%;基本每股收益0.18元,业绩符合预期。 弱市中更显优势,代理销售市占率继续提升。上半年公司实现代理销售额1304亿元,同比略降3.12%;实现新增签约代理项目销售面积5801万方,同比增长85.58%,公司代理销售费率稳定在0.84%。公司代理销售业务市占率达到4.2%,同比微升0.2个百分点。我们认为在弱市中,开发商更会对代理商形成依赖,公司的议价能力不降反升。维持全年4000亿代理销售额的预测。 资产服务业务和金融服务业务大幅增长,同比增幅分别为194%和139%。公司资产服务业务和金融服务业务爆发式增长,营业收入同比增幅分别为194%和139%。公司物业委托数较上年末增加10个,物业收费面积也对应大幅增长。金融服务方面,受公司“祥云战略”推动,公司小贷业务迅速增长,同比增长267%,是公司各细分业务中增速最快业务。公司传统业务(代理销售及顾问策略)占比由13年同期的91.13%下降至84.07%,公司新拓展业务(资产服务及金融服务)初具规模。公司金融服务业务毛利率高达61.87%,同比增长4.54%。 与搜房合作将助祥云战略再突破、出资南电云商谋局新平台。世联与搜房的合作将实现“线上+线下,一手+二手”的战略互补,也给彼此打开了战略空间,双方也承诺结成跨业务线的“相互首选战略合作伙伴”,包括广告、电子商务、房源上市、新房代理、房地产金融等业务,公司将借助搜房的互联网资源帮助祥云战略再突破。同时,公司与南方电网、洲明科技、家易通达组建南电云商,参与LED 照明O2O 服务型平台的搭建。 投资建议:公司的代理销售能力在弱市中更具价值,市占率稳步提升,资产和金融服务均大幅增长,同时通过与搜房的合作将助力祥云战略再突破,维持盈利预测和增持评级。下半年房地产行业去库存已经成为主旋律,在此背景下世联有望从中受益,公司累计已实现但未结算的代理销售额2022亿元,维持全年4000亿代理额的预测,维持盈利预测,因股本变动,公司14-16年EPS变为0.55、0.71、0.87元,对应PE 分别为20X、15X、13X,维持“增持”评级。

保利地产发布2014年中报,上半年公司实现营业收入339.99亿元,净利润38.22亿元,同比分别增长11.31%和12.19%。其中,公司房地产结算收入323.36亿元,同比增长11.07%。基本每股收益0.36元,业绩略超预期。 产品和区域策略得当,市占率增长明显。上半年,公司实现签约金额651.39亿元,同比增长2.35%,实现签约面积501.22,同比减少10.82%。公司市场占有率达2.09%,较2013年提升0.55个百分点。从结构看,公司“3+2+X”城市群战略实施较为成功,公司在北京、青岛、包头、南昌等城市销售大幅增长,同比增幅均超过60%;公司144平米以下产品占比达91.9%,公司产品定位于刚需客户,在市场出现调整时仍能保持销售额正增长。 结算毛利率回升,销售均价弱市中大幅增长。上半年公司结算毛利率为33.78%,其中房地产结算毛利率为32.27%,分别同比增长1.20和1.36个百分点,毛利率回升主要因结算部分来自中央公园、春天里、芳华家园等高毛利项目。此外,公司上半年销售均价12996元,同比增长14.7%。 投资保持稳健,融资优势凸显龙头低位。投资方面,公司共新增项目19个,新增项目总建筑面积602万方,总权益面积409万方,权益比例68%,平均楼面单价3590元/平方米。融资方面,上半年公司新增贷款明显高于往年,实现新增金融机构贷款378亿元,净增金融机构贷款217亿元,同比上年同期分别增加114和123亿元。公司4月在香港再次成功发行5亿美元高级债券,票面利率5.25%,较国内资金成本优势显著。截至6月底,公司有息负债总额为1238亿元,有息负债平均成本7.06%,处于行业领先水平,凸显出龙头优势。 投资建议:公司保持刚需产品和一二线布局的战略,市占率在弱市中明显提高,毛利率和销售价格均逆市回升,融资成本远低于同业,龙头优势明显,维持盈利预测及买入评级。公司在已进入区域内品牌优势明显,产品定位明确,我们维持14年签约销售额1530亿元的预测,预计公司14-16年结算收入为1127、1392、1681亿元。我们维持公司14-16年EPS1.22、1.49、1.77的盈利预测,对应PE别为4.6X、3.8X、3.2X,维持“买入”评级。