荣盛发展今日公布中报,公司2013 年上半年实现收入76.24 亿元,实现净利润11.19 亿元,同比分别上升37.6%、33.6%,每股收益为0.60 元,比我们中报前瞻中预期的0.58 元略高3%。 公司业绩符合预期,毛利率将维持稳定。上半年公司结算毛利率为35.5%,较12 年下降0.9 个百分点,但与12 年年中基本持平。整体来讲,12 年下半年以来,公司的利润率已经基本稳定,毛利率在35-37%之间波动,净利率在15-16%之间波动。公司上半年结算均价为5640 元,而已售未结均价5661 元,销售均价5827 元,预计未来公司利润率趋势仍然稳定,毛利率维持在35%左右水平。 上半年签约销售额增长52%,下半年货量充分,全年245 亿销售计划完成无悬念,同时公司拿地开工积极,保证未来扩张。1)公司上半年实现签约销售额103.85 亿,同比增加52.3%。预计公司下半年新推盘量在370 万方左右,加上100 万方左右存货,可售货值约270 亿,销售额可达160 亿以上,完成年初245亿的销售计划应无悬念。2)公司年初计划新开工535 万方,较12 年提高一倍,目前已完成65%,为明年货量增长提供了保证。3)公司上半年年土地购置面积148 万方,看似只完成年初计划的23%,实则因拿地更侧重二线,虽然面积不多,但金额达40 亿,占全年计划40%。同时7 月至今又拿地265 万方、40亿元,扩张积极,今年以来公司共计拿地已逾80 亿,超过去年全年。 一方面利用上半年资金环境扩大杠杆降低融资成本,另一方面下半年积极寻求股权融资控制负债水平。公司上半年净负债率从12 年的98%升至136%,主要是公司上半年利用相对宽松的信贷环境,新增了25 亿短期委托贷款和15亿以上的长期借款,同时,由于公司有约10 亿12 年下半年的信托和银行借款转为一年内到期非流动负债,导致长短期负债比也有所提高。但整体看,一方面,在上半年扩大杠杆,有利于降低公司的融资成本,另一方面,公司下半年也会控制自身的杠杆水平,在当前的政策环境下,积极寻求股权类融资方式。 货量充分、扩张积极,销售有望持续快速增长,维持盈利预测和增持评级。 公司下半年可售量充分,开共拿地积极,销售有望持续快速增长,预计13 年完成245 亿销售额计划无悬念。维持对公司13、14 年的盈利预测为1.52、1.98元,分别对应10X、8XPE,维持“增持”评级。

金科股份公布非公开增发预案,拟以不低于10.81元/股非公开发行不超过4亿股,募资43.24亿元,用于西安、开县、江津3个房地产项目的开发。 公司公布增发预案,拟募资43亿投入西安及重庆的开县、江津3个房地产项目开发,因11年借壳上市时大部分项目已经过国土部审查,预计此次审查进度将相对较快。公司拟以不低于10.81元/股向非公开发行不超过4亿股,募集不超过43.24亿元,用于西安、重庆开州和江津共3个商品房项目建设。公司因11年借壳上市时大部分项目已经过国土部审查,无囤地捂盘,预计此次将重点针对新项目审查,审批速度相对较快,获批概率相对较大。 上半年再拿地500万方,快周转及积极扩张一以贯之。公司坚持快周转战略,要求项目从拿地到开盘6-8月,去年新获取的700万方土地储备大部分都在今年进入了销售阶段。同时,公司继续积极拿地扩张,继去年93亿大举拿地之后,今年拿地计划将进一步上升至100亿左右,其中上半年拿地金额已达51亿,建筑面积540万方,已相当于去年全年拿地面积的70%,彰显了公司积极扩张的决心,为完成15年销售规模500亿的远景计划提供了货量保障。 公司净负债率偏高,再融资成功将解开公司资金瓶颈,助力未来扩张。公司近年来一直扩张较快,但11年借壳上市时并未融资,资金一直处于相对紧张状态。截至13年一季报,公司净负债率为130%,在申万房地产公司中位居13,较高的负债水平制约了公司的进一步发展。若此次再融资一旦获批,公司将较好摆脱资金瓶颈的制约,降低资金成本,加快拿地和项目开发的速度,保证未来的销售和业绩增长。 若再融资方案获批,公司资金得以补充,公司项目开发进度将进一步加快,从而提升未来销售及业绩增速度。预计公司13、14年销售额分别为230亿、350亿,维持13、14年EPS为1.41、1.70元的盈利预测,考虑到股本摊薄,预计13、14年全面摊薄EPS分别为1.05、1.26元,对应PE为12X、10X,截至一季报公司有预收账款184亿,为我们预计的13年结算收入的117%,业绩锁定度高,维持买入评级。

7月销售额下降较多,主要因推货量不足,但去化率有所上升,表明需求并未明显下降。公司7月份销售额69亿,环比下降,同比下降24%,略低于预期。主要原因是公司在6月冲量之后,7月可推盘货量较少所致。 预计7月推盘量仅70-80亿,较上半年月均100亿以上的推盘量下降较多。 虽然推盘较少,但公司7月去化率达到65%左右,是年内较高的月份,表明需求状况并未明显下降。 下半年货量充足,维持全年签约销售额1300亿元的预测,9月起销售额及增长率将提升明显。公司一直保持积极的推盘态度,预计下半年新推盘将达到700亿左右,主要从9月份开始集中推盘,且由于基数较低,预计届时销售额及增长速度将有较明显增长。维持全年签约销售额1300亿元的预测,全年增长27.8%。 公司7月新增项目储备9个,总地价143.4亿,主要补充了一二线土地储备,在控制土地成本的前提下,公司积极把握土地市场机会的态度未变。公司7月新增项目储备9个,总建筑面积467.1万方,总地价143.4亿,平均楼面地价3068元。公司本月拿地较多,主要是补充了在广州、大连、南京等一二线城市的土地储备,多为引进合作方共同开发。 全资子公司境外发行5亿美元债券,融资渠道拓宽,资金成本下降。公司全资子公司Poy Rea Estate Finance LTD 在境外发行5亿美元五年期固息债券,年收益率4.713%。海外发债成功有利于降低了公司的融资成本、改善债务结构,标志着公司在融资渠道上取得重大突破。 下半年货量充足,下半年销售增速将提高,维持买入评级。公司下半年货量充足,9月起集中推盘,销售额及增长速度均将明显提高,维持13年签约销售额收入1300亿的预测。维持公司 13、14年EPS 1.53元、2.03元的预测,对应PE 为7X、5X,维持买入评级。

投资要点: 万科今日公布中报,公司上半年实现营业收入413.9亿元,同比增长34.7%,净利润45.56亿元,同比增长22.3%,基本每股收益0.41元,基本符合我们预期的0.43元。 结算利润率下降主要因低价项目参与结算所致,目前销售及预收款对应毛利率已明显恢复,预计未来毛利率将逐渐回升。公司上半年结算毛利率33.6%,较12年下降了3.0个百分点,净利率11.0%,较12年下降了1.2个百分点。 利润率下降主要因:今年上半年参与结算的项目多为11年末及12年上半年的降价项目,结算均价仅10461元/平方米,较12年的结算均价下降8.8%。但目前公司销售项目的毛利率已经明显恢复,目前已售未结资源的均价为11017元,13年上半年的平均销售均价为11679元/平方米,均高于本期结算均价。 因此,随着12年下半年以来销售的项目逐渐参与结算,未来结算毛利率将逐渐恢复,预计14年将回升至36%左右。 下半年货量充分,上调全年销售额预测至1800亿。万科1-7月销售额976.5亿,同比增长33.9%,在龙头公司中位居前列。预计公司13年全年新推盘约1600万方,其中下半年推盘量近1000万方,加上目前600多万方存货,预计下半年可售量将达到1800亿,货量充分,下半年销售额可达1000亿,将13年公司销售额预测从1750亿上调至1800亿,同比增长27.5%。同时,公司上半年开工面积919万方,同比增长96.3%,完成年初计划的55.6%,为明年的货量增长也提供了保障。 销售增长居前,业绩确定,估值低,维持“买入”评级。目前公司销售去化率稳定,上半年销售增速在龙头公司中居前。公司中报预收款1594亿,为我们预测的13年结算收入的123%,业绩锁定度高。下半年公司货量充分,上调13年销售额预测至1800亿。维持13年1.40元的盈利预测,将14年EPS由1.68元小幅上调至1.71元。公司RNAV为14元,目前股价对应PE分别为7X、6X,P/RNAV为72%,估值处于低位,维持“买入”评级。

投资评级和估值:目前铁岭新城地价显著上升,公司进入收获期。同时公司是新型城镇化的典型受益标的,城镇化推进将带给公司开发区域进一步拓展的空间。不考虑新项目,目前RNAV 提升24%至11.8元,折价相对较高,给予“增持”评级。1)目前新城建设已初成气候,政府、学校、医院、基础设施及配套等已经基本建成,房地产项目销售顺利,入住率逐渐提高,进入开发商增加,带来地价大幅上涨。13年地价上涨40%至105万/亩,对应RNAV 从9.5元上升24%至11.8元!2)新城现有区域22平方公里仅余3.3平方公里尚未开发,资金开支需求明显降低,而13.5平方公里(合9000亩)左右土地尚未出让,对应销售金额约144亿,将在2013-2021年分期出让,公司正进入收获期,而地价提升将使公司受益将更加丰厚。3)近年来铁岭市工业化和城镇化进程快速推进,而铁岭新城周边还有较多土地尚未开发,新城区域具有较大延伸空间,若公司能承接扩展区域的土地开发业务,则RNAV 将显著提升。4)由于地价上升较快,目前公司RNAV 已上升到11.8元,P/RNAV 为77%,处于较低水平,若有新区域拓展,则RNAV 将进一步提升。但考虑到资源变现需要时间,14年业绩释放可能有所放缓。我们预计13-15年公司收入分别为14.4、12.1、12.7亿,EPS 分别为1.35、1.17、1.24元,对应13-15年PE 分别为6.7、7.8、7.3倍,给予“增持”评级。 关键建设点: 1)铁岭新城地价13年上涨至105万/亩,未来仍将保持10-15%上涨;2)未来铁岭经济和人口增长都将维持在较高水平,每年900亩左右的土地出让规模和10%左右的地价涨幅是可以持续的,并将为公司带来进一步拓展的空间。 有别于大众的认识:目前铁岭新城土地出让价格超过年初预期,带来RNAV 显著提升,城镇化进程还将带来公司进一步拓展的空间。 股价表现的催化剂: 1)公司债发行预案获批;2)地价上升幅度超预期;3)公司取得新开发项目。

投资要点: 世茂股份今日公布中报,2013年上半年公司实现营业收入、归属母公司净利润分别为41.7亿、7.04亿元,同比分别增加17.4%、17.98%;每股收益0.6元/股,同比增加17.65%,基本符合我们的预期。 继续贯彻快周转战略,销售快速增长,上调13年销售额至120亿。上半年公司销售面积50.9万平方米,同比增长56.6;销售额71.3亿,同比增长57%。 公司贯彻周转战略,下半年计划推盘量为80亿,12年末及今年新获取的苏州、石狮等项目也有望在年内推出,预计全年销售将超过年初计划的100亿,达到120亿以上,同比增长40.7%。 拿地转向积极,负债结构进一步优化。公司上半年新增土地储备40.7万方,地价款共36.4亿元,占销售收入的51%,而2012年全年拿地仅5.2亿元,占销售额6%,拿地明显转向积极,为公司未来的增长奠定了基础。在积极拿地的同时,由于公司销售形势良好,公司上半年实现了经营性现金净流入5.06亿,净负债率维持在37%的较低水平,长短期负债比从12年末的1.3上升到2.2,负债结构进一步改善。 影院业务等业务均增长良好,有望成为新的增长点。公司13年上半年新开电影院2家,影院业务收入0.74亿,同比增长60%,下半年预计还将有2-4家影院新开业,预计全年影院业务收入将达到1.5亿左右,同比增长45.6%。目前我国正处于电影行业高速发展的阶段,公司影院业务乘此东风,有望成为公司新的增长点。 投资建议:下半年年货量充分,未来增长可期,维持增持评级。目前公司项目销售顺利,下半年货量充分,预计销售额将超120亿,同时公司拿地转向积极,影院等业务也成为新的增长点,未来增长可期。公司13年上半年房地产开发毛利率36.5%,较12年下降7个百分点,主要是项目结算结构所致,全年毛利率将与去年基本持平。预计公司13、14年EPS分别为1.35、1.55元,对应PE分别为6.6X、5.8X,目前PB仅0.8倍,估值较低,维持增持评级。

投资要点: 业绩增长平稳,符合预期,利润率下降主要因低毛利项目参与结算所致。福星股份今日公布中报,2013年上半年公司实现营业收入30.5亿元,同比增长13.9%,净利润2.79亿元,同比增长14.3%,基本每股收益0.39元,与我们的预期相符。1)房地产结算面积为23.7万方,结算收入为21.5亿,结算毛利率由去年的34%下滑至27%,主要是由于青城华府、东澜岸2个低毛利项目及水岸国际和国际城的部分低毛利产品参与结算较多所致。但13年上半年公司销售均价已达11262元,较12年上升23.6%,高于本期9107元的结算均价。 预计随着价格较好的项目参与结算以及结算结构的改善,房地产毛利率有望回升至36%左右,整体毛利率回升至32%。2)由于产品市场供过于求、竞争激烈,公司上半年金属业务实现营业收入8.85亿元,同比下降6.4%,但产品的市场占有率有所提升。 上半年武汉市场略显平淡,小幅下调13年销售额预测至75亿(原预测为80亿),明年新项目推出将成为销售新增长点。公司13年上半年房地产销售面积26.14万方,同比下降15.8%,销售金额29.4亿元,同比增长11.6%。公司下半年的主要销售项目仍为福星城、福星国际城和水岸国际等。由于今年二季度销售略显平淡,且姑嫂树村和和平村2个新项目在年内难以推出,今年销售超预期难度较大,我们将今年的销售额预测从80亿小幅下调至75亿。明年随着新项目的的推出,预计货量和销售额均将有较快增长。 负债率及资金成本明显下降。1)2012年以来,公司通过收缩投资、偿付高成本的信托借款,财务状况优化明显。目前公司净负债率已从12年末的103%下降至70%,短期负债的现金覆盖倍数为1.41倍,基本回到11年三季度的水平,偿债压力明显改善。2)公司12年以来大量用低息资金置换高息信托借款,目前公司有息负债70亿,其中信托借款已不到10亿,财务成本明显下降。 公司财务状况显著改善,明年新项目推出将成为销售新增长点,维持“增持”评级。目前负债率及资金成本明显下降,姑嫂树村和和平村2个新项目将在明年有较多推盘,有望成为销售新的增长点。我们维持公司13、14年业绩分别至1.08元、1.27元,对应市盈率为6X、5X。估值较低,维持“增持”评级。

华夏幸福今日公布半年度业绩快报,公司2013年上半年实现营业收入87.84亿,同比上升98.5%,净利润17.7亿,同比增长40.4%,基本每股收益2.01元,略高于我们的预期1.89元。 结算收入及利润快速增长,为全年业绩增长提供有力支撑。1)净利润略高于预期的原因主要是因为本期房地产项目结算进度较快,收入大幅增长。公司13年上半营业收入87亿,同比增长98.5%,其中园区结算收入26亿,与去年同期基本持平,园区配套住宅及城市地产结算共约61亿,约为去年同期的3倍。2)收入增速远超利润增速,整体净利率下降8.5个百分点至20.2%,主要因本期结算项目中毛利率较低的城市地产占比大幅提升。预计13年上半年结算收入达到11亿左右,而去年同期仅有0.46亿。由于城市地产结算项目主要为11年的降价项目,毛利率较低。12年城市地产结算毛利率仅为22%,远低于园区配套住宅36%的毛利率水平,而本期可能进一步降至20%以下,从而显著拉低整体毛利率水平。下半年随着城市地产的降价项目结算完毕,以及园区配套地产结算占比增加,预计全年房地产结算毛利率将维持在33%,与去年基本持平。14年起,包括城市地产在内的地产业务结算毛利率都将逐渐回升。 园区结算收入稳定,异地拓展的新园区将逐渐进入收获期。1)上半年园区结算收入约26亿,其中产业发展服务(招商)收入为16亿,与去年同期基本持平。下半年还将有部分园区收入将进行结算,预计全年园区结算收入40亿左右,产业发展服务约20亿。2)目前,苏家屯、无锡、文安等园区已开始实现招商,并将逐步贡献收益。 环北京地区销售量价齐升,异地项目渐入收获期,业绩确定性高,维持买入评级。上半年北京地区销售量价齐升,上半年房地产销售额124亿,销售均价7945元/平方米,较12年上升20.8%,下半年还有沈阳、无锡等地的项目可能陆续进入销售期,维持对13年房地产销售额245亿以上的预测。目前公司结算进度较快,预收款充分(一季度243亿,为我们预测的13年全部结算收入的120%),维持13、14年EPS2.65、3.41元的预测,目前对应12X、10XPE,维持买入评级。

投资要点: 招商今日公布2013年2季度销售情况及业绩预告,第2季度公司实现签约销售面积67.2万平方米,签约销售金额110.1亿元,同比分别为-2.5%和6.8%;上半年累计实现签约销售面积136.1万平方米,签约销售金额199.66亿元,同比分别增长16.3%和23.7%。同时,公司预计2013年上半年净利润为25-26亿元,同比增长105%-113%,基本每股收益1.46-1.51元,高于我们的预期。 销售上升主要因推盘增加明显,产品结构也有所改善。公司2季度签约销售面积67.2万平方米,签约销售金额110.1亿元,同比分别为-2.5%和6.8%,环比分别为-2.4%和23.0%,符合我们的预期。公司2季度推盘相对较少,2季度推盘量约为80亿,较1季度下降20%左右,但销售额与一季度基本持平,主要是由于:1)存货去化情况好于一季度;2)由于鲸山九期等项目在2季度推出,在销售中占比相对较高,因此2季度虽然销售面积同比环比均有所下滑,但销售额同比增长6.8%、环比增长23.0%。同样原因,2季度销售均价达到16394元/平,环比上升30.9%,但上半年整体销售均价为14675元/平,与去年基本持平,同比上升6.4%,增幅与行业基本一致。 三季度迎来推盘高峰,预计全年销售额435亿。公司年初存货280亿左右,13年新推盘计划为420亿,其中公司3季度将迎来推盘高潮,预计推盘量将上升到150亿左右,主要项目有北京嘉铭珑原、上海海德公馆、成都雍华府、常州花园城、漳州花园城和厦门五月花和海德公园等。公司维持快销售策略,预计公司全年可售货量为700亿,销售额预计为435亿。 公司维持快销售策略,上半年业绩高于预期,13年业绩锁定度高,维持增持评级。公司预计2013年上半年净利润为25-26亿元,同比增长105%-113%,基本每股收益1.46-1.51元,高于我们的预期,主要是由于结算进度较快及去年同期基数较低。预计公司13年销售额435亿,维持对公司13、14年业绩分别为2.59元、3.52元的预测,对应市盈率10X、7X,年复合增速35%,是四大龙头中的成长股,同时业绩锁定度较高,维持增持评级。

2013年6月公司实现销售面积111.6万平方米,销售金额134.9亿元,同比分别下降8.8和上升1.3%,环比分别下降9%和4.7%,销售均价为12088元,同比上升11%,环比上升5%。6月新增项目储备5个,土地权益面积共计52.88万平米,共需支付地价款32.39亿。 6月销售金额为134.9亿,同比上升1.3%,环比下降4.7%,环比下降主要是签约滞后所致,但实际认购额近160亿,认购率也升至全年最高水平。 6月销售面积和金额分别为111.6万方和134.9亿,同比分别为-8.8%和1.3%,环比分别为-9.0%和-4.7%。6月销售额环比有所下降,主要是因为月底推盘较多,签约相对滞后。6月实际推盘量较多预计约为170亿,较5月增加40亿左右,6月实际认购额也近160亿,仅次于今年3月,认购率由前期的55%上升至61%左右,为全年最高水平。6月万科销售均价为12088元,同比上升11%,环比上升4.7%,价格上升较多与结构性因素有关,从实际项目的定价情况来看,6月的价格相对平稳,涨幅并不明显。 7月推盘量淡季不淡,预计将与6月基本持平,销售额上升至160亿左右,维持13年销售额1750亿的预测。公司6月销售额下降主要是签约滞后所致,但实际推盘和认购情况都有明显增加。预计公司7月推盘不会明显下降,仍将保持170亿左右水平,加上大部分6月的已认购未签约金额将在7月签约,预计7月销售额将上升至160亿左右,从而表现出淡季不淡的特征。维持公司13年全年推盘量约1600万方、销售额1750亿的预测。 6月新增项目储备5个,权益地价款32.39亿,环比下降11%,价格合理的拿地机会变少,但公司仍将积极把握合适的拿地机会。万科6月共新增项目储备5个,权益建筑面积共52.88万方,总权益地价款32.39亿,占销售额比例由前月的26%回落至24%,由于目前价格合理的拿地机会仍然较少,公司的拿地力度也就相应有所放缓,但挖掘优质地块的积极性并未下降。 销售增长可期,龙头开发商优势突出,估值低,维持“买入”评级。调控格局下行业集中度提升趋势更为明确,龙头开发商优势更加突出。预计公司13年可售量在2400亿左右,销售额可达1750亿,同比增长24%,维持13、14年EPS 为1.40元和1.68元的预测,公司RNAV 为14元,目前股价对应PE 分别为7X、6X, P/RNAV 为72% ,估值处于低位,维持“买入”评级。

华夏幸福今日公布4-6月经营情况:2013年4-6公司实现签约销售面积82.63万方,同比增长4.5%,签约销售额66.81亿,同比增长44.9%,总体签约额89.27亿,同比增长69.7%。12年上半年公司整体销售额为159.09亿,其中房地产销售123.84亿,园区结算34.45亿。 房地产销售2季度逆市稳定增长,销售均价较12年上升27.6%,可支撑未来毛利率提升至40%以上,维持全年房地产销售额245亿以上的预测。2013年2季度公司房地产实现签约销售额66.81亿,上半年共123.84亿,符合我们的预期。1)公司销售情况稳定,2季度并未出现回落,好于行业平均水平。3月国五条出台导致需求集中释放之后,4-6月申万监控重点城市整体销售回落约15%,北京地区降幅更达到45%,但公司2季度销售额逆势上升17.1%,月均销售额达22.3亿,与1、3月基本持平(2月因春节因素销售较少)。目前北京地区需求仍然旺盛,预计下半年公司项目销售将保持稳定。2)园区 销售均价较12年上升27.6%,可支撑未来毛利率提升至40%以上,销售增长含金量更高。受北京地区房价上涨带动,公司1、2季度园区配套地产销售均价环比分别上升5.3%、11.8%,目前已达8389元/平方米,较12年的均价6576元上升27.6%,城市地产销售均价在剔除保障房后也持续增长。虽然我们预计下半年价格涨幅将明显放缓,但目前的价格对应的毛利率已提升至40%左右,销售额含金量更高,将有力支撑明后两年的业绩增长。维持对13年房地产销售额245亿以上的预测,同比增长36%,目前已完成51%。 园区回款支付节奏加快,结算与回款同步性进一步增强,全年园区结算收入将稳定增长。2013年上半年公司园区业务结算回款额为34.45亿元,同比增长151%,回款已超去年全年。增长较快主要是因为:12年上半年回款额仅占全年45%,但今年园区回款支付节奏明显加快,大部分园区结算收入都已在上半年收回,应收账款保持稳定。全年来看,预计固安、大厂等较成熟园区收入相对稳定,而苏家屯、无锡、文安等园区已开始实现招商,并将逐步贡献收益,预计园区结算收入将小幅增长至40亿左右,产业发展服务(招商)占比近半。 销售快速增长,公司模式正逐步兑现收益,维持“买入”评级。预计公司2013房地产销售245亿以上,包括园结算收入的整体销售285亿以上。维持13、14年EPS 2.65、3.41元的预测,目前对应12.5X、9.8XPE,维持买入评级。

投资要点: 2013年5月公司实现销售面积122.6万平方米,销售金额141.6亿元,同比分别上升19.6%和32.1%,环比分别上升10.7%和14.4%,销售均价为11550元,同比上升10%,环比上升3%。5月新增项目储备8个,土地权益面积共计126.7万平米,共需支付地价款36.43亿。 5月销售金额为141.6亿,同比上升32.1%,环比上升14.4%,但认购额与4月基本持平,去化速度有所下降,销售情形略显疲软,但近2周已逐渐回升。 5月销售面积和金额分别为122.6万方和141.6亿,同比分别上升19.6%和32.1%,环比分别上升10.7%和14.4%。虽然签约额环比上升14.4%,达到142亿,但实际认购额约为120亿左右,与4月大致相当,同比增幅有所回落。公司5月销售略显疲软,主要表现在:1)公司5月实际推盘量为110万方左右,与4月的105万方基本相当,低于月初预计的130万方;2)新盘认购率也由此前60%左右的水平回落至55%左右。但值得注意的是,实际公司销售最弱的是5月第2周,最近两周销售情况已经开始重新回升,表现出逐渐向好的趋势。 5月万科销售均价为11550元,同比上升10%,环比上升3%,目前销售均价与一季度基本持平,若剔除结构性因素,实际的销售价格仍处于平稳微涨态势。 6月推盘量将回升,维持13年销售额1750亿的预测。虽然5月销售略低于预期,但近2周回升趋势比较明显,市场仍处于平稳向好局面。预计公司6月推盘量将增加至130万方,销售额可达150亿左右。由于目前销售形势仍然平稳,预计公司全年推盘量约1600万方,维持全年销售额1750亿的预测。 5月权益地价款36.43亿,占销售额比例有所回落,主要因地价上涨过快,价格合理的拿地机会变少,但挖掘优质地块的积极性并未下降。万科5月共新增项目储备8个,权益建筑面积共126.7万方,总权益地价款36.43亿,占销售额比例由前月的53%回落至26%,与3月基本相当。由于13年以来土地市场价格上升较快、竞争激烈,价格合理的拿地机会不再多见,公司的拿地力度也就相应有所放缓,但挖掘优质地块的积极性并未下降。 销售形势稳定,13年货量充分,龙头开发商优势突出,维持“买入”评级。 调控格局下行业集中度提升趋势更为明确,龙头开发商优势更加突出。预计公司13年可售量在2400亿左右,销售额可达1750亿,同比增长24%,预计2013年和2014年,公司每股EPS分别为1.40元和1.68元公司RNAV为14元,目前股价对应PE分别为8X、7X,P/RNAV为72%,维持“买入”评级。