投资要点: 2013年5月公司实现销售面积122.6万平方米,销售金额141.6亿元,同比分别上升19.6%和32.1%,环比分别上升10.7%和14.4%,销售均价为11550元,同比上升10%,环比上升3%。5月新增项目储备8个,土地权益面积共计126.7万平米,共需支付地价款36.43亿。 5月销售金额为141.6亿,同比上升32.1%,环比上升14.4%,但认购额与4月基本持平,去化速度有所下降,销售情形略显疲软,但近2周已逐渐回升。 5月销售面积和金额分别为122.6万方和141.6亿,同比分别上升19.6%和32.1%,环比分别上升10.7%和14.4%。虽然签约额环比上升14.4%,达到142亿,但实际认购额约为120亿左右,与4月大致相当,同比增幅有所回落。公司5月销售略显疲软,主要表现在:1)公司5月实际推盘量为110万方左右,与4月的105万方基本相当,低于月初预计的130万方;2)新盘认购率也由此前60%左右的水平回落至55%左右。但值得注意的是,实际公司销售最弱的是5月第2周,最近两周销售情况已经开始重新回升,表现出逐渐向好的趋势。 5月万科销售均价为11550元,同比上升10%,环比上升3%,目前销售均价与一季度基本持平,若剔除结构性因素,实际的销售价格仍处于平稳微涨态势。 6月推盘量将回升,维持13年销售额1750亿的预测。虽然5月销售略低于预期,但近2周回升趋势比较明显,市场仍处于平稳向好局面。预计公司6月推盘量将增加至130万方,销售额可达150亿左右。由于目前销售形势仍然平稳,预计公司全年推盘量约1600万方,维持全年销售额1750亿的预测。 5月权益地价款36.43亿,占销售额比例有所回落,主要因地价上涨过快,价格合理的拿地机会变少,但挖掘优质地块的积极性并未下降。万科5月共新增项目储备8个,权益建筑面积共126.7万方,总权益地价款36.43亿,占销售额比例由前月的53%回落至26%,与3月基本相当。由于13年以来土地市场价格上升较快、竞争激烈,价格合理的拿地机会不再多见,公司的拿地力度也就相应有所放缓,但挖掘优质地块的积极性并未下降。 销售形势稳定,13年货量充分,龙头开发商优势突出,维持“买入”评级。 调控格局下行业集中度提升趋势更为明确,龙头开发商优势更加突出。预计公司13年可售量在2400亿左右,销售额可达1750亿,同比增长24%,预计2013年和2014年,公司每股EPS分别为1.40元和1.68元公司RNAV为14元,目前股价对应PE分别为8X、7X,P/RNAV为72%,维持“买入”评级。

投资要点: 2013年4月公司实现销售面积110.7万平方米,销售金额123.8亿元,同比分别上升44.3%和66.4%,环比分别下降13.0%和18.6%,销售均价为11183元,同比上升15%,环比下降6%。4月新增项目储备11个,土地权益面积共计330.4万平米,共需支付地价款65.62亿。 4月销售金额为123.8亿,同比上升66.4%,环比下降18.6%,主要因3月加推较多后4月推盘量有所下降,但目前去化率保持稳定,销售形势稳定。4月销售面积和金额分别为110.7万方和123.8亿,同比分别上升44.3%和66.4%,增幅较3月扩大28.6和34.5个百分点,环比分别下降13.O%和18.6%。同比增速大幅提高主要是去年同期因推盘不足基数较低,而环比下降则是由于3月市场较好,公司实际推盘量比计划多出30亿左右,导致4月可推资源相对有限。公司4月推盘量实际推盘量从3月的130万方降至105万方左右,与计划基本相符,而新盘认购率仍然维持在60%左右,销售态势良好。4月公司销售均价为11183元,同比上升15%,环比下降6%,环比下降主要因4月除长珠三角及环渤海以外区域占比销量占比较高,但15%同比涨幅基本反映了今年以来的价格变化。目前销售价格整体仍在小幅上涨之中。 5月推盘量将回升,维持13年销售额1750亿的预测。继4月适当休整之后,预计5月计划推盘量将回升至130万方左右,销售额将在150亿左右,6月还将有小幅上升。目前国五条落地后政策预期渐趋稳定,市场供需逐渐恢复,预计全年推盘量约1600万方,维持全年销售额1750亿的预测。 4月权益地价款65.62亿,占销售额比例明显上升,公司拿地依然积极。万科4月共新增项目储备11个,权益建筑面积共330.4万方,总权益地价款65.62亿,占销售额比例由前月的21%上升至53%,较前期明显上升,公司积极挖掘优质地块的态度未变。 销售形势稳定,13年货量充分,龙头开发商优势突出,维持“买入”评级。调控格局下行业集中度提升趋势更为明确,龙头开发商优势更加突出。预计公司13年可售量在2400亿左右,销售额可达1750亿,同比增长24%,预计2013年和2014年,公司每股EPS分别为1.40元和1.68元公司RNAV为14元,目前股价对应PE分别为8X、7X,P/RNAV为72%,维持“买入”评级。

年报业绩低于预期,主要因前期降价项目进入逐渐参与结算及芜湖项目计提了减值准备。苏宁环球今日公布12年年报及13年一季报,2012年公司实现营业收入44.1亿元,净利润为8.6亿元,同比上升20.2%、9.7%,基本每股收益0.42元,低于我们预测的0.51元。2013年1季度营业收入16.2亿元,净利润为2.8亿元,同比上升90.2%、28.7%,基本每股收益0.14元,与我们预测的0.12元基本一致。年报业绩低于预期的主要原因是:1)结算进度略慢于预期;2)11、12年的降价项目逐渐参与结算,导致毛利率下降了3.6个百分点;3)芜湖项目计提了1906万减值准备。 12年销售翻倍,公司13年货量充分,江北供给较12年增加50%左右,我们认为公司13年100亿的销售计划完成概率较大,同比增长50%,一季度销售额已超过20亿。公司12年销售面积88.7万平方米,同比增长165.6%;销售额66.4亿元,同比增长124.5%,销售均价7486元,较11年8860元的销售均价下降了15.5%,一方面是由于江北的天润城及威尼斯水城价格在12年上半年有所下降,但目前已恢复至8000以上;另一方面是由于芜湖、宜兴等地的楼盘在12年入市,价格偏低。公司13年计划推盘量为151亿,其中约有100亿在江北市场,较12年增加50%左右,加上80亿存货,公司13年可售量计划为232亿。由于公司货量充分,我们认为公司100亿销售额计划完成概率较大,同比增长50%。若市场环境稳定、上海长风项目销售顺利,则销售额有望超计划完成。公司一季度签约销售额已超过20亿,占公司计划销售额的20%。 收缩投资降低负债,公司资金状况明显趋好。公司11、12年均未新增二级土地储备,12年在销售回款增长107.6%的情况下,经营性现金流出仅增加13.3%,实现了20.6亿的经营性现金净流入。目前,公司净负债率已从高点时99%下降至66%,资金状况明显趋好。 资源富裕型公司,看好公司长期资源价值和近期变现盈利能力,13年销售有望超百亿,增速达50%,维持增持评级。苏宁环球是典型的资源富裕型公司,而随着目前房地产市场的回暖,资源的变现能力和盈利能力都将逐步增强,预计13年公司销售额将超100亿,增幅达50%。由于前期降价影响,适度下调公司13年盈利预测至0.53元(原预测为0.61元),预计14年EPS为0.69元,对应13、14年PE分别为11X、9X。目前账面预收款为59.2亿,已全部覆盖我们预测的13年的结算收入。由于上海长风项目毛利在50%左右,且已是准现房,如销售进度顺利,则业绩有望超预期。维持增持评级。

转让资产为瑞嘉相对优质成熟物业,评估增值率不高,但考虑港股发行兑价均存在一定的折让,我们认为整体兑付合理。此次转让的资产,为招商全资子公司瑞嘉下属公司的部分项目,累计未售面积为154万平米,对应的净资产规模为9亿元,约占招商2012年底净资产的3.6%,占项目储备的15%左右。 项目评估价值合计为21.9亿,相当于2.4X净资产。考虑到获取项目中如广州金山谷,佛山依云水岸和上城等项目均为2007年前获取的项目,我们认为,项目的实际评估价值应高于该水平,约在4X净资产左右,加上27.7亿的股东借款,重估净资产值为57.7亿,较49.6亿元折价15%,我们认为,该定价相对于港股目前主流公司的折价水平并不低,因此,定价基本合理。 方案选择将视乎于东力港股股价走势。东力此次公布的方案中,有两个备选的方案:东力按照1.61元的折股价将嘉瑞发行永久存续可换股证券或者东力向股东配售融资,方案选择将视乎于未来东力股价的走势,若股价好于1.61元,则实行配售。未来香港投资者对于东力平台未来的前景的判断将绝对其是否给予一定溢价和最终方案选择。 资产注入完成,有助于为公司港股融资再迈一步。就东力的资产注入速度而言,已经显著超越了此前市场的预期。从去年4月收购东力到此次注入方案公布仅1年左右的时间,显示了招商对于东力港股平台的重视程度和未来发展的愿景。东力资产注入完成之后,未来将利用港股低成本的融资方式加大发展力度,对于招商中长期的发展利好,维持招商2013年-2014年2.59元、3.52元的业绩预测,对应市盈率10X、7.7X,公司业绩锁定度较高,且年复合增速35%,是四大龙头中的成长股,维持增持评级。

保利今日公布2013年一季报,公司一季度实现营业收入74.4亿元、净利润7.4亿元,同比分别增长51.2%、35.6%,基本每股收益0.10元,与我们一季报前瞻中预测的0.13元基本一致。 财务费用率高于去年同期主要因竣工结算滞后导致利息费用化比例较高,进而导致净利率下降幅度高于毛利率,全年利润率将相对稳定。公司一季度毛利率为35.6%,较12年全年36.2%的毛利率下降0.6个百分点;净利率9.9%,较去年同期下降1.0个百分点。净利率下降幅度高于毛利率降幅,主要原因是由于部分已竣工项目结算滞后,利息费用化比例偏高有关。但随着这部分项目结算完毕,未来利息资本化比率及财务费用率都将回归正常,预计全年毛利率、净利率将大体稳定在36%、12%左右。 一季度签约销售额同比增长107%,在重点上市公司中处于较高水平,公司13年货量充分,维持全年销售额1300亿的预测。公司一季度签约销售面积285.2万方,同比增长98.2%,签约销售额307.6亿,同比增长107%,已完成我们预计的全年1300亿销售额的23.6%,在上市公司中处于较高水平,龙头优势突出。公司12、13年开工量分别为1410万方和1600万方,13年货量充分,维持对13年销售额1300亿的预测,同比增长28%。 拿地整体较为积极,地价控制得力。保利一季度继续积极补充土地储备,共新增权益建筑面积351万方,总权益地价款98.7亿,占销售额的32%,整体仍较为积极,对合肥、武汉、沈阳、青岛等二线城市的土地储备补充较多,平均2810元,低于12年3386元的平均水平,楼面地价控制得力。 业绩确定性高,公司快速增长,维持买入评级。公司目前有预收款1096亿,是我们预计的13年结算收入的116%。我们预计公司13年销售收入1300亿,龙头公司优势突出。维持13、14年EPS1.53元、2.03元的预测,对应PE为8X、6X,维持买入评级。

业绩增速基本符合预期,毛利率维持稳定。荣盛发展今日公布一季报,公司2013年一季度实现收入23.7亿元,实现净利润3.0亿元,同比分别上升30.8%、33.5%,每股收益为0.16元,与我们一季报前瞻中的预测一致。13年一季度毛利率为36.5%,从12年下半年起一直维持稳定。我们认为,虽然12年销售均价有8%的下降,但由于增值税减少及新老项目结算的平滑作用,13年毛利率将基本维持在35%左右。公司一季度净利率为12.6%,低于去年全年的16.0%,主要是由于一季度结算量相对较少,而费用支出的季节性较弱,导致费用率,特别是管理费用占比较高所致。实际上公司一季度的净利率较去年同期回升0.3个百分点。 公司一季度销售回款39亿,全年245亿的销售计划料能完成。公司一季度销售回款39亿,已完成13年245亿计划销售额的15.9%(12年一季度销售占全年11.6%),同比增长87.5%。公司13年可售货量约为600万方,13年还有535万方新开工,货量弹性充分,245亿的销售计划大概率能够实现。 投资拿地继续积极扩张,杠杆率有所提升,但负债结构仍较理想。继12年拿地489万方以后,公司一季度继续积极投资,经营性现金流出同比增加值96.5%。公司一季度拿地77万方,地价款22亿,较12年四季度增加40%,特别是成都、南京等二线城市的土地储备有所增加。由于积极拿地扩张,公司一季度净负债率由12年末的98%上升至119%,杠杆率有所提升,但长短期负债比为1.04,仍处于11年以来的较高水平。 全年销售有望快速增长,维持盈利预测和增持评级。目前公司有预收账款146亿,为我们预计的13年营业收入的80%,业绩锁定度较高。同时公司13年可售量充分,销售有望快速增长。维持对公司13、14年的盈利预测为1.52、1.98元,分别对应10X、8XPE,维持“增持”评级。

京外项目占比提升及投资收益下降导致利润率大幅下降,13年影响仍将延续。 首开股份今日公布年报,公司2012年实现收入126.8亿元,净利润16.2亿元,同比分别为40.2%、-13.8%,每股收益为1.08元,与前期业绩快报基本一致。 收入大幅增加而利润下降的主要原因是:1)京外项目在结算中占比上升,及京内保障房项目结算增多,使公司毛利率大幅下降。公司12年京外项目结算面积为72万方,占比从11年的27%左右上升至31%,结算金额占比也从11年的16%上升到21%。由于目前京内项目利润率为46%,而京外项目仅为26%,京外项目占比的提升导致公司整体毛利率降至41.6%,较11年下降了12.3个百分点。此外,12年京内保障房项目结算约30万方,而11年仅3万方,也拉低了京内项目的毛利率。13年,公司计划竣工187万方,其中京外122万方,占比提到65%,竣工项目不会全部结算,但预计京外项目在结算中占比也将达到50%左右,从而使毛利率继续下降,预计将在36%左右。2)投资收益有所下降。由于首城置业、国奥、天津海景等项目贡献逐渐下降,公司12年投资收益同比下降了24%至6.7亿,占营业收入的比例则从9.8%降至了5.3%,预计13年投资收益还将有所下降。 12年销售大幅增长,京外项目占销售面积比例提升至50%左右。13年年货量充分,184亿的销售有望超额完成。12年公司销售面积为133万方,签约销售金额177亿元,同比增幅均为55%,其中京外项目销售面积66万方,占比为50%,较11年上升约10个百分点。公司13年可售面积预计为278万方,预计货值约为在340亿左右,若销售率维持在12年60%的水平,销售额即可超200亿,我们认为公司184亿的销售计划有望超额完成。 负债结构有所改善,但平均债务成本有所上行。公司12年长短期负债比从11年的1.3上升至1.8,负债结构有所改善。但由于公司信托融资比例增加(12年底占36%),公司的平均债务成本将有所上行。 公司销售良好,但利润率存在一定下降压力,维持增持评级。目前公司销售情况良好,公司13年销售计划有望超额完成,但随着京外项目占比增加,利润率存在一定下降压力。维持13、14年EPS为1.27、1.51元的预测,目前PE为7X、6X,估值相对较低,维持增持评级。

年报业绩高于预期主要因海外收壳带来的营业外收入,但降价项目进入结算周期,导致毛利率大幅下降。金地公布12年年报,公司12年实现营业收入328.6亿元、净利润33.8亿元,同比上升37.4%、12.2%,基本每股收益0.76元,高于我们预期的0.68元。超预期的主要原因是:1)公司收购星狮地产(已更名为金地商置)产生了4.5亿元负商誉,导致营业外收益大幅增加。实际上公司扣除非经常损益以后的净利润为28.3亿元,同比下降5.71%。2)公司购买理财产品获得了0.94亿投资收益。值得注意的是,公司11年以来的降价项目逐渐进入销售、结算周期,导致12年结算毛利率为32.0%,较11年下降6.7个百分点,同时上海艺华年、常州天际、深圳名峰、慈溪鸿悦、宁波东御5个项目还计提了4.4亿存货跌价准备。 资金状况大幅改善,拿地进度明显加快。公司11、12年的权益地价款分别为22.9亿、49.2亿,分别仅占销售额的7.4%、14.4%,投资大幅收缩。目前公司手持现金206亿,净负债率下降10个百分点至43.1%,长短期负债比也由1.09上升至2.18,资金状况大幅改善,为13年项目拓展做好了充足准备。公司13年拿地将发力,预计权益地价款将达到150亿,占预计销售额的37%。 公司13年前3月已拿地近80亿,进度明显加快。 开工翻倍,13、14年货量弹性充分,维持13年销售额410亿的预测。公司近期拿地明显加速,13年计划开工572万方,同比增加100%,13、14年货量弹性充分。预计公司13年新推货量为400亿,可售量达到700亿,同时中小户型占比将进一步提高到75%左右(12年为65%),维持13年销售额410亿的预测。 新项目周转加快,明年有望迎来业绩拐点,维持增持评级。由于此次存货跌价准备计提相对充分,预计公司13年毛利率基本稳定。同时新项目周转速度加快,公司有望在14年迎来业绩拐点,上调公司13盈利预测至0.78元(原预测为0.74元),预计14、15年业绩为0.91元、1.16元,对应13-15年PE分别为8X、7X、6X,估值较低,维持增持评级。

2013年3月公司实现销售面积127.2万平方米,销售金额152.0亿元,同比分别上升15.7%和31.9%,环比分别上升52.9%和62.2%,销售均价为11950元,同比上升10%,环比上升6%。3月新增项目储备4个,土地权益面积共计93.16万平米,共需支付地价款32.28亿。 3月销售金额为152亿,同比增加31.9%,环比上升62.2%,市场销售形势积极导致推盘量显著增加,价格也有小幅上涨。3月销售面积和金额分别为127.2万方和152.0亿,同比分别上升15.7%和31.9%,增幅较2月扩大0.1和4.2个百分点,环比分别上升52.9%和62.2%。主要原因是3月起推盘明显增加:3月实际推盘量约为150亿,较2月的80亿上升明显,也高于月初120亿左右的计划,市场销售形势积极。同时,3月新盘认购率约为60%,与2月基本持平。3月公司销售均价为11950元,同比上升14%,环比上升6%,环比上升较多主要是1-2月由于结构因素均价较低。实际上一季度以来销售价格处于持续小幅上涨之中,目前这一趋势仍在延续。 4月推盘量或小幅回落,销售格局仍然乐观,维持13年销售额1750亿的预测。 由于3月推盘较多,公司4月计划推盘量有小幅回落,约为120亿,预计销售额将在110-130左右。目前看,国五条细则仍以差别化执行为主要导向,且对一手房影响较小,销售格局仍然乐观。公司全年货量充分,预计可售量在2400亿以上,维持全年销售额1750亿的预测。 3月新增项目储备4个,权益地价款32.3亿,占销售额比例有所回落,土地市场竞争日渐激烈,公司将持续合理把握土地市场机会。万科3月共新增项目储备4个,权益建筑面积共93.16万方,总权益地价款32.3亿,占销售额的21%,较前期略有下降,主要是由于目前土地市场价格上升较快、竞争激烈,但公司仍在积极挖掘优质地块,合理把握土地市场机会。 13年货量充分,龙头开发商优势突出,维持“买入”评级。调控格局下难改行业中期需求、集中度提升趋势明确,龙头开发商优势更加突出。预计公司13年可售量在2400亿,销售额1750亿,同比增长24%。公司目前已售未结金额超过1400亿,2013年业绩基本全部锁定。预计2013年和2014年,公司每股EPS分别为1.40元和1.68元,公司RNAV为14元,目前股价对应PE分别为8X、6X,P/RNAV为72%,维持“买入”评级。

投资要点: 公司公告2012年年报,营业收入、母公司净利润分别为18.8亿元、2.1亿元,同比增长13.4%、34.3%,折EPS0.65元。公司同时公告,利润分配方案为10送3派3元。 业绩略超预期,利润高增长主要系去年同期期权费用摊销较高所致。公司2012年EPS为0.65元,略高于我们此前预期的0.63元。尽管公司2012年4季度结算超预期,但营收增长从全年看仍较为缓慢,为13%,低于代理销售额48%的增长,主要原因为公司结算周期未有明显改善,代理销售结算收入增长14.2%;公司第二大业务顾问业务下滑13%,主要系2012年新开工和开发商土地购置出现负增长;新兴业务如金融服务和资产服务规模尚小,难以补足其他业务的下滑。母公司净利润增速高于营业收入的主要原因系去年同期有6600万的期权费用摊销所致,考虑这部分费用,2012年业绩与2011年基本持平。 传统业务规模扩张持续,新兴业务收获仍待时日。公司明确2013年发展重点仍是深耕已有的代理销售业务和顾问业务,由于公司代理销售刚需盘为主(140平米以下占86%),政策对于公司的影响相对有限,我们预计公司2013-2015年代理销售额为3000亿元、4000亿元、5000亿元,因结算周期未有变化,公司以量补价战略、市占率提升均将持续。公司的新兴业务金融服务和资产服务,2012年收入分别为4700万和9200万,占营收的3%、5%,我们预计2013年此两项收入分别超过1亿元,但仍处布局期,这两项业务的收获期要到2015年,我们预计2015年公司两项业务占比将达到营业收入的6%和10%。 看好公司2013年代理销售,微幅调整2013-2015年盈利预测至0.81、0.99、1.38元(原预测为2013年0.79元、2014年1.03元),年复合增长率29%,维持“增持”评级。我们预计公司2013-2015年代理销售额为3000、4000、5000亿元,结算额为2100、2800、3600亿元,未来3年增长将相对稳健。目前公司动态市盈率15X,隐含了代理销售和结算回款较差的预期,我们仍然认为公司代理销售情况会较为理想,维持对于公司增持的评级。

保利地产今日公布年报,2012年实现营业收入689亿元,净利润为84.4亿元,同比46.5%、29.9%,基本每股收益1.18元,与业绩快报一致。 毛利率回落幅度较小,但由于财务费用和少数股东损益占比提升,净利率下降多于毛利率,但未来这两项影响均将削弱,未来净利率将逐渐企稳。公司12年毛利率和净利率分别为36.2%和12.2%,较上年同期分别下降1.0和1.7个百分点。毛利率下降相对较少,降幅低于万科和招商,主要因10和11年土地成本控制得力,同时11、12年价格下调幅度相对较小。净利率降幅大于毛利率,主要是由于:1)财务费用率提高了0.5个百分点,目前为1.3%;2)少数股东损益占比提高了4个百分点,目前为15.4%。但未来这两部分影响都会削弱:1)财务费用较高主要因本期结算滞后项目较多,导致因已竣工未结算而未能资本化的利息费用增加。随着这部分产品在今年一季度结算,预计利息资本化比率及财务费用率都将随之回落;2)虽然12年购置土地中权益比例下降至65%,但公司长期少数股东权益比例将控制在20%以内,因此结算口径的少数股东损益比例上升速度将逐渐放缓,此次年报中占比就已较12年中报时有所回落,预计未来净利率将逐渐企稳。 开工量充分,维持13年销售额1300亿的预测。公司11、12年开工量都较大,分别为1503和1410万方,13年计划开工量还将增加13%,达到1600万方。 13年货量充足,维持13年销售额的预测1300亿,同比增长28%。 资金充足,13年投资仍有较大扩张空间。公司12年共拿地447亿元,楼面地价3386元,主要是补充一二线城市储备。虽然土地购置较11年增加较多,但整体看公司12年扩张并不激进,土地款占销售额比例为44%,低于50%左右的历史平均水平,同时经营性现金流实现了31亿的净流入。12年末公司手持现金327亿,同比增加80%,净负债率也有所回落。目前公司资金充足,预计13年投资仍有较大扩张空间。 业绩确定性高,公司快速增长,维持买入评级。同时公司业绩锁定度较高,2012年底预收款905亿,是我们预计的13年结算收入的98%。我们预计公司13年销售收入1300亿,龙头公司优势突出。适度上调13、14年EPS至1.49元、1.86元(原预测1.47元、1.74元),对应PE为8X、6.4X,维持买入评级。

首开股份公布激励基金管理办法(二期),激励对象为公司高管及各级精英人才,原则上不超过公司员工人数的5%。本次激励周期为2011-2015年,每期根据业绩状况按一定的比例计提激励基金,在激励周期结束后高管兑现80%,剩余部分在下期激励计划首年业绩达标后兑现,精英一次性兑现全部激励。 激励基金启动的业绩条件适中,通过对管理层的激励和公司的积极经营,有较大概率达成,对公司业绩增长起到一定支撑作用。此次激励周期为2011-2015年,行权条件为在激励期内,公司净利润年均复合增长率与营业收入年均复合增长率之和不低于40%,且分别不低于13%。若净利润复合增速完成最低要求的15%,相应营业收入复合增速达到25%,则至2015年,公司归属上市公司所有者的净利润将达到24.8亿,相应公司营业收入为256.6亿。根据2012年业绩快报,公司12年已实现营业收入126.8亿,净利润15.8亿。 若要达成目标,13-15年净利润还需复合增长16.1%,营业收入还需复合增长26.5%。我们认为激励基金启动的业绩条件适中,通过对管理层的激励和公司的积极经营,有较大概率达成,对公司业绩增长起到一定支撑作用。 激励基金按累进比例计提,但由于兑现金额不超过薪酬40%,对复合增速达到15%以上部分激励不足。计提方式是净利润总额在13%以内的部分,按0.96%计提,超过的部分若低于1亿,则按10%计提,1-2亿的部分按15%计提,超过2亿的部分,按20%计提。根据前面测算,若未来3年净利润复合增速19.5%,则到15年共可计提1.36亿,其中高管分配60%,约为8200万。但由于兑现金额不超过高管年度薪酬总和的40%,预计实际可分配激励基金为6400万(若仅达到最低条件,可分配5702万),对复合增速达到15%以上部分激励不足。 我们认为本次激励计划业绩条件适中,总体上有利于激发管理层提高经营管理水平,也能对公司业绩增长起到一定支撑作用,维持增持评级。目前北京市场销售稳定,京外销售也有所改善,但考虑毛利下降压力,下调13、14年EPS至1.27、1.51元(元预测为1.57、1.70元)的盈利预测,目前PE为8X、6X,维持增持评级。

荣盛发展今日公布年报,公司2012年实现收入134.15亿元,实现净利润21.4亿元,同比分别上升41.2%、39.7%,每股收益为1.15元,基本符合我们年报前瞻中1.12元的预期 公司业绩符合预期,销售快速增长,毛利率有望维持稳定。12年销售均价有所下降,但对结算利润率影响不大。公司12年基本每股收益为1.15元,同比增长40.24%,符合预期。公司结算毛利率为36.4%,较11年下降1.2个百分点,但下半年以来已基本企稳。净利率16.0%,与11年基本持平,较前三季度有所回升。公司12年实现签约销售面积313万方,同比上升72.9%,销售金额180.55亿,同比增加59.5%,实现了快速增长。12年销售均价为5768元,较12年下降7.8%,但由于增值税相应减少以及新老项目结算的平滑作用,预计13年之后毛利率将比较稳定,下降空间不大。 公司13年开工量翻倍,可售量约在400亿左右,大部分在经济基础和市场容量较好的城市,245亿的计划销售额大概率可以实现。公司12年公司拿地489万方,13年计划新开工面积为535万方,较12年上升99.7%,开工较多的主要是南京、沈阳、廊坊、蚌埠、徐州、常州等经济基础较好、市场容量较大的城市,且绝大部分为刚需类产品,预计今年销售形势将不差于去年,销售率可维持在70%左右。预计公司13年新推货量在500万方左右,加上100万方左右的存货,可售货量约在400亿左右,公司245亿的销售计划大概率能够实现,同比增长36%。 负债率上升但结构有所改善。公司12年土地购置规模较大,净负债率从11年的92%升至98%,但长短期债务结构及短期负债的现金覆盖比例都有所改善,公司的资金状况仍然较好。 13年开工量大,销售有望快速增长,适度上调13年盈利预测,维持增持评级。 目前公司有预收账款129亿,为12年营业收入的96%及我们预计的13年营业收入的70%,业绩锁定度较高。公司13年开工量翻倍,销售有望快速增长。 我们预计公司13、14年的盈利预测为1.52、1.98元(原预测13年为1.48元,本次小幅上调),目前PE为9X、7X,维持“增持”评级。

公司公告2012年业绩,营业收入、母公司净利润分别为253.0亿元、33.2亿元,同比增速67%、28%。折合EPS1.93元。 公司业绩略高于预期,毛利率下滑主要系结算结构变化所致。2012年公司营业收入、母公司净利润分别获得67%、28%的高增长,其中EPS为1.93元略高于我们前期1.91元的盈利预测。其中毛利率从2011年的52.4%下滑至48.8%,主要原因是房地产结算毛利率从2011年的56.3%降至50.6%,主要系结算结构变化所致,一方面公司高毛利的大户型销售较慢,另一方面公司深外项目进入结算期(长三角和除珠三角环渤海的其他地区营业收入增长均达到100%),拉低了整体毛利率,其中长三角毛利率为38%、其他地区为27%。我们预计2013年伴随深圳果岭花园、北京1872等高毛利楼盘结算,毛利率将有所恢复。从净利润率看,公司2012年较2011年下降5%,较毛利率下滑幅度更大,主要系财务费用率有所上升及上海陇原项目计提了减值准备。 2013年快周转策略未变,去化仍是关键。公司2013年计划开工达到405万,较2012年增长72.3%,表明公司快周转策略未现明显变化;但由于公司大户型去化存在困难,2012年末公司现房存货增加88.6亿元至112.9亿元(主要包括上海佘山珑原、南京紫金山一号、深圳曦城五期等),公司在拿地策略上渐趋谨慎,拿地/合同销售额略有下降至36%,而加快销售策略一直未变。由于公司持有大量现房且多为大户型,我们认为未来公司销售额和业绩向上的空间将高度依赖于大户型的销售。我们预计公司2013年可售货值为700亿元,合同销售额有望达到450亿元(公司计划400亿元)。 业绩锁定度高,四大龙头中的成长股,维持“增持”评级。我们预计公司2013年-2014年业绩分别为2.59元、3.52元,对应市盈率9X、7X,年复合增速35%,是四大龙头中的成长股。同时公司业绩锁定度较高,2012年底预收款285亿元是2012年当年地产结算收入的123%,是2013年我们预测地产结算收入的98%,维持对公司的增持评级。

2013年2月公司实现销售面积91.2万平方米,销售金额84.4亿元,同比分别上升141.3%和133.4%,环比分别上升6.8%、下降17.9%。2013年1-2月,公司累计实现销售面积176.6万平方米,同比增长251.1%,累计销售金额187.2亿元,同比增长133.4%。保利2月新增项目储备4个,总建筑面积85.5万平米,总地价款27.3亿。 春节推盘不懈怠,销售同比大幅增加,销售率稳定。2月保利实现销售面积91.2万方,销售金额为84.4亿元,基本符合我们的预期,环比下降主要因春节期间推盘减少。实际上1-2月合计推盘量约在170亿,远高于去年同期不足百亿的水平。2月公司销售均价为9254元,同比下降3.3%,环比下降23.1%,销售均价较低主要因为有10万方北京亦庄保障房项目进行集中签约,均价仅在4500元左右,因此拉低了均价。剔除保障房,2月保利销售率约为61%,与12年全年的63%基本持平,反映市场热度在1-2月仍然延续。 3月继续积极推盘,维持13年签约销售额1300亿。继1-2月大量推盘之后,公司3月推盘依然积极,预计推盘量在80亿左右,考虑到250亿左右已推未售资源,预计3月销售额在80亿左右。公司12年新开工约有1500万方,13年新推货量预计为1200亿,预计13年销售额为1300亿,同比增长28%。 2月新增项目储备4个,权益地价款36.8亿,结构调整仍是主要导向。保利2月共新增项目储备4个,总建筑面积共85.5万方,总地价款27.3亿,占销售额的32.3%,与12年全年40%的占比基本相当。2月拿地主要布局在天津、青岛、长春等二线城市,调结构仍为当前拿地主要导向。 13年货量充分,预计签约销售额增长28%,业绩锁定度高,维持买入评级。 公司12年新开工约1500万方,预计13年销售额1300亿,增长28%。维持对公司12-13年结算收入689亿、875亿,EPS1. 14、1.47元的预测,对应PE为10X、8X,业绩锁定度高,维持买入评级。