万科今日公布三季报,公司1-3季度实现营业收入643.2亿元,同比增长37.5%,净利润61.6亿元,同比增长21.3%,基本每股收益0.56元,与我们预期的0.57元基本一致。 结算利润率小幅下滑,下降主要因低价项目参与结算所致,目前预收款及销售均价均高于结算均价,预计全年毛利率将逐步回升至34%左右。公司1-3季度结算毛利率32.1%,较上半年下降1.5个百分点,比去年同期低5.1个百分点。净利率为9.7%,较今年上半年和去年同期都下降了1.3个百分点。利润率下降主要是因为结算产品中,在11年末及12年上半年销售的低毛利项目较多。公司前3季度结算均价为10711元,而公司目前已售未结资源的均价为11099元,今年前三季度的平均销售均价为11676元/平方米,均高于目前的结算均价。我们预计,随着4季度有更多12年下半年以来销售的项目参与结算,毛利率将逐渐恢复,预计全年毛利率将回升至34%左右。 推盘、开工积极,维持销售额1800亿的预测。1)公司前3季度销售额1285亿,同比增长33.4%,保持高速增长。预计公司4季度推盘量将达到500亿左右,维持13年销售额1800亿的预测,同比增长27%。2)公司前三季度开工面积1362万方,同比增长56.4%,预计全年开工量预计将超过年初计划的1653万方,增幅达到20%以上,为明年的货量增长提供支撑。3)公司3季度末货币资金覆盖一年内到期借款比例由年中的0.84提升到0.95,同时净负债率较年中下降1.6个百分点至39.9%,但略高于公司历史水平。净负债率的适度提升也有利于利用杠杆作用提升公司资金利用效率。 4季度及明年推盘依然充分,销售快速增长,业绩锁定度高,估值低,维持“买入”评级。目前公司销售去化率稳定,公司中报预收款1753亿,为我们预测的13年结算收入的123%,业绩锁定度高。公司4季度货量约500亿,维持13年销售额1800亿的预测,同比增长27%。而1-3季度56%的开工增速也意味着14年推盘量依然充分。维持13-15年EPS1.40、1.71、2.02元的盈利预测,对应PE分别为6X、5X、4X,估值处于低位,维持“买入”评级。

业绩符合预期,毛利率见底企稳,利润下滑主要因去年同期海外收壳,一次性计入较多营业外收入。金地公布13年三季报,公司前3季度实现营业收入181亿元,同比上升54.2%,净利润7.2亿元,同比下降22.2%,基本每股收益0.16元,比我们预期的0.14元略高。1)去年收购星狮产生2.3亿营业外收入,导致业绩同比明显下滑。公司在12年三季度收购星狮地产,有2处持有物业收购价低于评估价,产生了约2.3亿营业外收入,导致去年同期基数较高,今年业绩出现较明显下滑。剔除这一影响,前三季度扣除非经常损益以外的净利润增长6.8%。2)毛利率见底企稳。1-3季度公司毛利率为26.1%,较去年同期下降6.8个百分点,但与前2季度的26.4%、27.8%基本一致,毛利率已经见底企稳。预计今年毛利将维持在27%左右,14年起将逐渐修复到30%以上。3)管理费用上升较快主要因7月提取了12年的长期激励基金,全年影响不大。公司7月15日提取了12年的长期激励基金2.8亿,而去年是在6月提取的,导致今年3季度管理费用提升较快,2季度的3.9亿增加到9.1亿。但全年来看,今年长期激励基金计提只增加0.8亿,对管理费用影响不大。 销售保持快速增长,4季度预计推盘170亿,维持全年销售430亿的预测。公司前3季度累计实现签约销售面积248.6万平方米,销售金额318.8亿元,同比分别增长30.2%和42.8%,65%左右都是首置首改类的产品。预计公司4季度还有170亿左右新推盘,如果北京门头沟项目取证顺利,预计11月推盘量将在70亿左右,达到全年最高峰。由于4季度推盘量充分,维持13年销售额430亿的预测。 拿地力度大,开工计划上调近百万方,同比增长133%,明年货量充分。1)1-9月公司共获取19个新项目、总计约600万平方米的土地储备,完成总投资额约228亿元,约占销售额的71%。2)公司在年中将全年新开工计划上调至667万方,较12年增加133%,前3季度已完成74%。预计14年货量将显著增长。 开工力度大,4季度及明年货量充分,13年完成430亿销售额概率较大,维持13-15年盈利预测和增持评级。公司4季度推盘量将达170亿,全年完成我们预计的430亿销售额概率较大。13年公司计划开工量667万方,同比增加133%,目前已完成74%,70%左右都是首置首改类产品,开工大幅增长为明年货量提供保障。维持13-15 0.64、0.86、1.09元的盈利预测,对应13-15年PE分别为9X、7X、5X,目前正处于销售及业绩拐点,且估值较低,维持增持评级。

业绩保持高速增长,毛利率企稳,未来降幅有限。1)业绩保持高速增长。招商地产今日公布三季报,公司1-3季度实现营业收入234.7亿元,同比增长45.2%,净利润36.1亿元,同比增长49.1%,基本每股收益2.10元,略微低于我们三季报前瞻中预测的2.25元。收入、利润继续保持高速增长。2)利润率与中报持平,13-15年将逐渐下降至40%左右,但每年降幅有限。公司今年1-3季度结算毛利率为46.4%,与中报持平,但较12年同期下降了6.4个百分点。今年1-3季度净利率为15.8%,中报和12年同期基本持平。毛利率小幅下降,主要是由于一些新获取短平快项目的毛利率水平低于公司早期产品;同时部分前期销售的降价项目逐步参与结算。从13年来看,预计毛利率水平将维持在45%左右水平,较12年小幅下降3个百分点左右,14-15年毛利率水平将逐渐下降至40%左右,降幅有限。未来2年毛利率变化情况主要取决于近期公司新增项目的盈利能力。3)扣除非经常损益后利润同比增长34.9%,差异主要因2季度因曦城项目处置带了了3.2亿投资收益。扣除非经常损益后的公司净利润为32.6亿,同比增长34.9%,主要是因为2季度公司将曦城项目转由华侨城经营,不再纳入并表范围,从而确认了约3.2亿投资收益。 4季度推盘仍然充分,约为120亿,目前市场热体热情仍在延续,深圳地区高端市场3季度也有明显起色,13年达成我们435亿销售额预测的概率较大。 同时公司积极扩张依旧,预计14年签约销售额600亿,增长38%。公司3季度推盘量达到年度高峰,约为150亿,销售额约114亿。1-3季度公司累计销售面积199.07万方,同比增加15.1%;销售金额314.14亿,同比增加25.1%。 目前市场热体热情仍在延续,深圳地区高端市场3季度也有明显起色,公司4季度推盘量约为120亿,加上现有约250亿存货和鲸山九项目约10亿已认购未签约资源,我们认为公司今年达成我们预计的435亿销售额概率较大。预计公司14年新推货量在700亿左右,加上250-300亿存货,总可售量达1000亿左右。预计14年签约销售额为600亿,较今年增长38%。 公司再融资积极推进,销售形势向好,估值已较低,维持增持评级。目前市场销售热情延续,高端市场也逐步向好。而一旦再融资成功,将进一步助力公司未来的持续扩张。维持公司13、14年签约销售额分别为435、600亿的预测,和13、14年EPS分别为2.59、3.52元的盈利预测,对应市盈率9X、7X,年复合增速35%,是四大龙头中的成长股,估值已经较低,维持增持评级。

荣盛发展今日公布三季报,公司2013年前三季度实现收入122.44亿元,实现净利润17.53亿元,同比分别上升45.9%、35.1%,每股收益为0.92元,同比增长31.4%,与我们三季报前瞻中预测的0.91元一致。 公司业绩符合预期,毛利率将维持稳定。1-3季度公司结算毛利率为35.8%,较去年同期下降0.7个百分点,与中报持平;净利率14.3%,较去年下降1.2个百分点,与中报基本持平。整体来讲,年初至今公司的利润率已经基本稳定,毛利率在35-37%之间波动,净利率在12-15%之间波动。预计未来公司利润率趋势仍然稳定,毛利率维持在35%左右水平。 前三季度签约销售额约178亿元,4季度推盘保持积极态度,全年245亿元销售计划应能超额完成,我们预计为260亿。预计公司前三季度销售额累计约178亿元,同比增长约50%。公司4季度推盘保持积极,预计可达到200万方以上,月均销售额有望超过25亿。全年245亿元销售计划应能超额完成,我们预计为260亿。 投资、拿地积极扩张,净负债率升至较高水平。1)投资拿地积极扩张。公司前三季度共计拿地526万方,总地价88.77亿,占销售额的50%,主要是补充了南京、成都、沈阳几个二线城市和廊坊的土地储备。公司拿地主要集中在二三线城市,其中沈阳土地购置面积71.4万方。同时,公司前三季度购买商品、接受劳务支付的资金流出达到181亿,同比增长99%,高于销售回款50%的增速,公司扩张积极。2)净负债率进一步提升,若再融资成功将缓解公司资金瓶颈,助力未来持续发展。由于投资积极,公司3季度净负债率从年中136%进一步提升至152.5%,负债率相对较高。公司再融资目前正在顺利推进,我们认为,一旦再融资成功,将大力缓解公司资金瓶颈,助力未来持续发展。 四季度推盘依然积极,预计13年销售额可达260亿,期待再融资成功缓解资金瓶颈,助推公司未来增长。维持盈利预测和增持评级。公司4季度可售量仍然充分,同时今年拿地、开工积极,销售有望持续快速增长,预计13年245亿销售额计划有望超额完成,达到260亿。维持对公司13、14年的盈利预测为1.52、1.98元,分别对应8X、6XPE,估值已经较低,维持“增持”评级。

投资要点: 3季度毛利率维持稳定,扣除非经常损益后净利润同比增长23.2%。首开股份今日公布三季报,公司2013年1-3季度实现收入63.1亿元,净利润5.65亿元,同比分别为43.5%、43.4%,每股收益0.25元,略高于业绩前瞻中预测的0.21元,主要因今年三季度结算进度相对较快。我们认为三季报主要有以下方面值得关注:1)扣除非经常损益后净利润同比增长23.2%。由于公司一季度折价收购了大连中嘉房地产开发有限公司60%股权,产生了1.05亿营业外收入。扣非以后的净利润为4.78亿,基本每股收益为0.21元,同比增长23.2%。2)3季度毛利率维持稳定,但全年仍有下滑压力。1-3季度公司结算毛利率为41.5%,低于12年同期的47.2%,但与13年中报及12年年报基本持平,主要由于前三季度结算项目中京外项目面积占比相对较低,约在30-40%,但随着全年京外项目结算占比提升到60%左右,预计13年结算毛利率将下降至36%左右。3)投资收益下降。由于首城国际、国奥、等项目结算接近尾声,公司1-3季度投资收益同比下降了58%至1.2亿,拖累今年利润增长。 京内项目预售证限价苛刻,多个优质项目推盘延后,下调今年销售额预测至190亿。公司1-3季度实现签约销售面积115万方,同比增长16.6%,签约销售金额156亿元,同比增长18.8%,其中京外项目销售面积占比在50%左右。公司原计划13年可售货值在340亿左右,但由于现在北京地区预售证对价格控制严厉,公司国风美唐、常青藤等多个京内优质项目难以如期推出,出于利润率考虑,公司今年京内推货量及销售节奏可能有所放缓。我们将今年的销售预测从210亿下调至190亿,较12年增长7.3%。 公司上半年拿地积极,北京地区主流储备得到补充,但3季度相对谨慎。1-3季度公司购买商品、接受劳务的现金流出175亿,同比增长166%,拿地力度明显增加,特别是北京地区主流储备得到补充。公司继12年4季度力夺大兴、通州项目后,今年权益拿地金额已达118亿,其中京内45亿。但由于地价上涨较快,今年6月之后,公司拿地相对谨慎,3季度没有新增土地储备。 北京预售证控制延缓销售、结算进程,但有助于公司利润率维持和15年业绩释放,下调13、14年盈利预测,维持增持评级。由于北京地区预售证控制导致项目销售、结算进度延迟,但有助于公司利润率维持和15年业绩释放,下调13、14年EPS至0.65、0.76元(原预测为0.85、1.01元),预计15年EPS为1.11元,13-15年PE分别为8X、7X、5X,估值较低,维持增持评级。

2013年9月公司实现销售面积131.1万平方米,销售金额155.7亿元,同比分别上升24.9%和29.3%,环比分别为-1.4%和1.9%,销售均价为11876元,同比上升3.6%,环比上升3.4%。公司8月新增项目储备7个,土地权益面积共计430.5万平米,权益地价款163.3亿。 9月销售金额为155.7亿,同比上升29.3%,环比上升1.9%,销售环比上升不多主要是由于9月推盘集中在月底,签约有所滞后,实际上9月认购额超190亿,为今年以来最高,新盘认购率良好。公司9月销售面积131.1万平方米,销售金额155.7亿元,同比分别上升24.9%和29.3%,环比分别为-1.4%和1.9%。 9月销售环比增长不多主要是由于签约滞后因素。9月实际推盘量约在190亿左右,为今年以来最高水平,但由于推盘主要集中在下旬,有相对较多的认购金额还未及签约。实际上公司9月认购额约190-200亿,认购率也维持在60%的较好水平,销售形势良好。9月万科销售均价为11876元,同比上升3.6%,环比上升3.4%,较8月有小幅上涨,但幅度不大。 10月推盘量将大幅上升,预计销售额将达到170亿左右,维持13年销售额1800亿的预测。公司10月推盘量将继续保持在较高水平,预计在200亿左右,比9月略有增加。预计10月认购额也将达到200亿左右,并且由于9月月底认购的楼盘大多也将在10月签约,预计最终签约销售额将达到230亿左右,为年内最高水平。维持公司13年全年销售额1800亿的预测。 9月新增项目储备11个,权益地价款163.3亿,占销售额105%,主要由于部分大体量项目集中签约,公司仍维持有理性的积极拿地态度。万科9月共新增项目储备11个,权益建筑面积共430.5万方,总权益地价款163.3亿,占销售额比例达到105%,主要由于有部分体量较大的前期跟踪项目在本月签约。 目前公司继续维持有理性的积极拿地态度。 9月销售形势良好,4季度推盘规模保持在较高水平,销售额将增长确定性强,业绩锁定度高,估值低,维持“买入”评级。公司9月销售形势良好,认购额显著提高,10月签约额也将大幅提升。预计公司4季度累计推盘量将达500亿以上,维持13年销售额1800亿,13、14年EPS为1.40元和1.71元的预测,公司RNAV为14元,目前股价对应PE分别为7X、6X,P/RNAV为68%,业绩锁定度高,估值低,维持“买入”评级。

华夏幸福今日公布3季度经营情况:2013年3季度公司实现签约销售面积76.4万方,同比增长8.4%,签约销售额73.4亿,同比增长46.9%,整体签约额89.02亿,同比增长60.3%。1-9月公司整体销售额248.1亿,同比增长79.5%,其中房地产197.2亿,园区49.5亿。 房地产销售3季度保持平稳增长,均价进一步提升,而沈阳项目销售的大获成功,有力证明了公司的异地复制能力。1)3季度销售继续平稳增长。2013年3季度公司房地产实现签约销售额76.4亿,1-9月共197.2亿,略高于预期。公司3季度销售保持了稳定增长的态势,销售额环比增长9.8%,同比增长46.9%。目前公司销售形势良好,预计达到我们预计的13年房地产销售额245亿将无悬念。2)园区销售均价继续大幅提升,同比增长42%,未来毛利率将提升至40%以上。受北京地区房价上涨带动,以及别墅类产品销售回暖,公司3季度园区配套地产销售均价达到10022元/平,环比上升19.5%、同比上升41.9%,城市地产销售均价环比也有17.7%的上涨。销售价格的回升将推动公司未来毛利率逐渐向40%以上回升,有力支撑明后两年的业绩增长。3)异地项目大获成功。公司第一个河北省外的园区配套住宅——沈阳苏家屯的孔雀城也于9月下旬开盘,首期推出200套,当周去化率近90%,销售额已达2亿左右。随着后续加推,预计全年销售额将达4亿左右。项目均价达到7000(我们原预计6500)左右,与区位更接近市区的于洪新城售价基本相同。沈阳项目的热销,有力证明了公司的异地复制能力。 园区回款支付节奏加快,新签永清园区继续深耕环北京。3季度公司园区业务结算回款额15亿元,同比增长187%,今年园区回款支付节奏明显加快。同时,公司新签订了廊坊永清县工业园区委托开发协议,园区紧邻固安,委托面积18平方公里,预计未来可增加房地产销售货值500亿以上及相关的园区基础设施及产业发展收入,2015年前后就将进入销售阶段。公司深耕环北京的战略,将随着北京城南发展及第二机场建设机遇而取得更丰厚收获。 销售稳定增长,异地项目大获成功,融资亦获突破,维持“买入”评级。公司销售额稳定增长,13房地产销售245亿、整体销售额285亿以上料无悬念。 公司异地项目大获成功,并新增永清园区、获得交通银行200亿融资授信、积极筹备再融资,未来发展将动力更足。维持13、14年EPS2.65、3.55元的预测,目前对应13X、10XPE,维持买入评级。

招商地产公布发行股份购买资产并募集配套资金预案:1)公司拟以不低于26.92元/股向大股东蛇口工业区非公开发行1.81亿股,购买其持有的海上世界住宅一期以及与其配套的女娲广场土地使用权和文化艺术中心土地使用权,交易标的评估价值48.65亿元。2)拟以不低于24.23元/股向不超过10名特定对象非公开发行A股0.67亿股,募集配套资金不超过16.2亿,用于补充流动资金。 注入项目价格合理,盈利能力较强,方案获批概率较大,股本摊薄较小。1)方案获批概率较大。此次注入的资产为大股东所在蛇口工业区海上世界地块的剩余土地资源,因而符合证监会解决同业竞争、减少关联交易、做大做强企业的导向,获批概率较大。同时此次拟发行股本共计2.46亿,占现有股本14.3%,摊薄股本较小。2)注入项目价格合理,盈利能力较强。此次注入的主要资产为海上世界一期住宅用地16万方,评估价值46.5亿,折合楼面地价2.9万元/平方米。虽然价格较12年末注入的二期住宅用地2.25万元/平高近30%,但我们认为,一方面,海上世界一期项目紧邻海岸,位置较二期更为优越,容积率为2.07,低于二期的2.8,另一方面,年初至今,深圳市的商品房销售均价上涨22%,土地价格也相应大幅上涨。目前招商地产附近在售的鲸山九期、伍兹公寓等,售价均在6万以上,考虑到项目预计将在17年开始进入到销售阶段,我们按售价7.5万/平估计,预计共计增加可售货值127亿,其中海上世界项目毛利率将在45%左右,净利率在20%左右。预计此次注入项目将为公司未来带来净利润25.9亿,对应RNAV16.3元,每股增厚RNAV0.95元。 若此次增发成功,将为以后集团更多资源注入打开通道,同时也可以降低公司负债水平,撬动更大杠杆,助力公司未来发展。一旦此次资产注入及配套融资成功,一方面意味着为以后集团其余资源的注入打开了通道,另一方面,资产注入后,公司资产负债率将由年中的72.7%降至68.8%,从而提高了公司的债权融资能力和拿地扩张能力,有助于公司持续快速扩张。 公司仍处于快速增长阶段,维持增持评级。预计公司13、14年签约销售额分别为435、600亿,仍处于快速增长阶段。维持13、14年EPS2.59、3.52元的预测,对应市盈率11X、8X,全面摊薄后的14年EPS为3.08元,对应14年PE为9X,公司销售、业绩快速增长,估值较低,维持增持评级。

2013 年8 月公司实现销售面积133 万平方米,销售金额152.8 亿元,同比分别上升27.4%和上升34.6%,环比分别上升12.5%和9.4%,销售均价为11489 元,同比上升5.7%,环比下降2.8%。公司8 月新增项目储备7 个,土地权益面积共计117.1 万平米,权益地价款54.06 亿。 8 月销售金额为152.8 亿,同比上升34.6%,环比上升9.4%,销售上升主要因推盘,新盘认购率相对稳定。公司8 月销售面积133 万平方米,销售金额152.8 亿元,同比分别上升27.4%和上升34.6%,环比分别上升12.5%和9.4%。 考虑到7 月实际认购额只有120 亿左右,实际8 月销售上升幅度更大。在6月较集中推盘后,7 月公司推盘量相对较低,预计在120 亿左右,8 月推盘量有所恢复,预计在140-150 亿,推动销售额有所增长。公司8 月新盘认购率维持在60%左右,销售市场形势相对稳定。8 月万科销售均价为11489 元,同比上升5.7%,环比下降2.8%,均价偏低主要因结构性因素所致,实际上价格平均涨幅约在10%左右。 9 月推盘量将大幅上升,预计销售额将达到170 亿左右,维持13 年销售额1800亿的预测。公司9、10 月推盘会显著增加,预计每月在150-200 亿左右,销售额也将随之大幅增加,预计9 月销售额将达到170 亿左右。维持公司13 年全年销售额1800 亿的预测。 8 月新增项目储备7 个,权益地价款54.06 亿,环比下降67%,因7 月公司拿地较多,8 月地价款占销售额比例有所回落,但公司将继续维持有理性的积极拿地态度。万科8 月共新增项目储备7 个,权益建筑面积共117.1 万方,总权益地价款54.06 亿,占销售额比例由前月的116%回落至35%,由于目前价格合理的拿地机会仍然较少,公司继续维持有理性的积极拿地态度。 9 月起销售水平将进一步提高,增长确定性强,业绩锁定度高,估值低,维持“买入”评级。公司目前销售稳定,9 月起推盘增加,销售额将进一步提高,增长确定性强,预计公司13 年销售额可达1800 亿,维持13、14 年EPS 为1.40元和1.71 元的预测,公司RNAV 为14 元,目前股价对应PE 分别为7X、6X,P/RNAV 为72% ,业绩锁定度高,估值低,维持“买入”评级。

投资要点: 公司上半年实现销售收入305.44亿元,同比增加51.34%;归属母公司净利润34.06亿元,同比增加35.7%;基本每股收益0.48元,与前期业绩快报一致。 上半年毛利率水平下降主因新一批项目首次结算,预计下半年毛利率将回升至36%左右的正常水平。公司房地产业务结算毛利率30.91%,同比下降6.6个百分点,主要是广州西海岸、上海保利茉莉公馆、北京保利东郡等一批项目首次结算收入,毛利率较低,约占到上半年结算收入的44%。下半年,随着这些项目后续销售的产品价格提升,以及结算产品的结构趋于均衡,预计全年毛利率将逐渐恢复至36%左右的正常水平。 上半年销售额增长26.5%,9月起推盘量明显增加,维持全年签约销售额1300亿元的预测,同比增加28%。公司上半年实现销售签约额636.44亿元,同比增长26.5%,下半年新推盘货值将达到700亿元左右,但由于6月加推之后,7、8月份货量相对不足,从9月起公司推盘将明显增加,预计9-12月新推盘量将达到550亿左右,月均推盘量140亿。维持全年1300亿元销售额的预测,同比增加28%。 7月偿付43亿债券后,下半年公司负债结构明显改善,而海外融资成功进一步降低了公司资金成本。公司中报一年内到期流动负债247亿,较去年同期增长50%,但随着43亿元“08保利债”于7月到期,偿付后公司一年内到期的流动负债将降至215.6亿,长短期负债比将从上半年2.6提升至3.0左右,负债结构进一步改善。同时公司8月在境外发行5亿美元5年期固息债券,年利率4.713%,将进一步降低公司资金成本。 业绩确定性高,估值处于低位,维持买入评级。公司上半年预收账款1143亿元,为我们预计的13年结算收入的121%,业绩锁定度高。预计公司13年全年销售收入1300亿,维持13、14年EPS1.53元、2.03元的预测,对应PE为8X、6X,处于低位,维持买入评级。

投资要点: 南国置业今日公布中报,公司2013年上半年实现营业收入6.89亿,同比增长645%,净利润1.17亿,同比增927%,基本每股收益为0.53元,与我们中报前瞻中的预期完全一致。同时公司预告三季度净利润1.57-1.92亿,同比增长1200-1400%。 大武汉家装二期及荆州项目结算导致业绩大幅增长,下半年可销售及可结算资源丰富。业绩大幅增长主要因为荆州南国城市广场和大武汉家装二期两个项目在今年上半年结算,分别贡献了4.5亿和2.4亿营业收入,而去年同期结算项目较少。公司上半年销售额约9.25亿(包括汉口城市广场),预计其中约3亿可在年内结算。下半年公司还有洪广首座SOHO、汉口城市广场等项目销售结算,预计全年竣工面积51万方,剔除自持部分尚有43万方左右,同比增长60%。同时,预计明年竣工的汉口城市广场、大武汉江南店、成都等重要项目也将部分在今年进入预售阶段,从而为未来的业绩增长奠定基础。 中水电合作逐渐落实,8月成都项目落地和股东再委托借款20亿元,资源及资金瓶颈均得以消减。1)公司8月取得成都中水电海赋房地产有限公司40%股权,与中水电合作开发成都泛悦国际项目,实现了利用中水电资源进行项目拓展的开端。若进展顺利,预计项目在今年底即可开始贡献预售,明年贡献业绩。2)继上半年董事长许晓明和中水电向公司提供30亿委托借款后,公司8月将再次取得许晓明和中水电拟共20亿元委托借款(其中许晓明共5亿,中水电15亿),利率不高于基准利率上浮30%及南国置业同期融资平均成本,显著降低了公司的融资成本,解开资金约束,提高了公司的扩张能力。 伴随土地、资金瓶颈被打破,公司明年成长特征更趋明显,维持“买入”评级。目前公司与中水电合作已出现成效,资源及资金瓶颈均得以解除。未来有望随着中水电控股比例提升,双方合作进一步深入、频繁。但由于西汇二期项目转为自持,我们将2013年合同销售额由42亿下调为30亿元,同时小幅调整公司2013-2014年业绩至0.64、1.07元(原预测为0.72、1.12元),对应13、14年PE为14.5X、8.7X,维持买入评级。

华夏幸福今日公布中报,公司2013年上半年实现营业收入87.8亿,同比上升98.5%,净利润17.7亿,同比增长40.4%,基本每股收益2.01元,与前期业绩快报一致。 降价项目结算导致利润率下滑,但目前销售价格显著回升,预计全年结算毛利率将企稳,明年起回升更多。收入增速快于利润增速,主要因本期结算的项目多为2011年前后销售的降价产品,毛利率相对较低,导致本期结算中,城市地产毛利率从去年的22%降至16%,园区配套住宅毛利率从去年同期的36%降至33%。就以后看,一方面,低毛利的城市地产项目已基本结算完毕,下半年起毛利率将逐渐恢复,未来城市地产的主要销售及利润贡献将来自廊坊的(公园海)项目,预计毛利预计在35%以上。另一方面,12年下半年以来园区配套住宅价格已从5778元回升45%至8389元,这部分项目陆续参与结算,将拉动2014年起公司毛利率回升。预计今年全年公司毛利率将维持在36%左右,明年回升至44%。 大企业招商战略收效显著,园区定位向高端产业和新兴产业升级,支撑落地投资额持续增长。1)园区收入快速增长。上半年园区结算收入25.5亿,其中产业发展服务(招商)收入16亿,下半年还将有部分园区收入将进行结算,预计全年园区结算收入40亿左右,产业发展服务约20亿,较去年增长30%。 2)公司大企业招商战略收效显著。上半年又与国际电视总公司、航天科工飞航研究院达成战略合作协议,同时固安、沈阳、大厂、怀来、文安等园区均有新企业入园,单个企业签约投资额大多超过5亿元。3)园区定位升级。目前子园区定位和招商项目向航天、生物、传媒、智能装备等高端产业和新兴产业升级的趋势明显,将有力支撑未来落地投资额增长。 销售快速增长,异地项目渐入收获期,园区业务实现升级,维持买入评级。 环北京区域目前销售顺利,沈阳苏家屯项目即将开盘,异地项目渐入收获期,维持对13年房地产销售额245亿以上、全部销售额280亿以上的预测。截至中报公司有预收账款297亿,为我们预测的13年全部结算收入的147%,维持13、14年EPS2.65、3.41元的预测,目前对应14X、11XPE,维持买入评级。

投资要点: 招商地产今日公布中报,公司上半年实现营业收入161.3亿元,同比增长60.0%,净利润25.5亿元,同比增长72.3%,基本每股收益1.49元,与业绩预告一致。 部分短平快及前期降价项目参与结算导致毛利下降,未来变化取决于公司近期新增项目的盈利能力,汇兑收益增加及资产减值准备转回导致净利率提升。 公司上半年结算毛利率较12年下降2.7个百分点至46.1%,扣除营业税金及附加后的毛利率下降1.8个百分点至30.1%,净利率较12年上升2.7个百分点至15.8%。1)毛利率小幅下降,主要是由于公司转向快周转战略,一些新获取短平快项目的毛利率水平低于公司早期产品;同时部分11年末及12年初销售的降价项目也逐渐参与结算也导致了毛利率下降。从13年来看,预计毛利率水平将维持在45%左右水平,14-15年毛利率水平或将逐渐下降至40%左右,降幅有限。未来2年毛利率变化情况主要取决于近期公司新增项目的盈利能力。2)毛利率下降同时净利率上升,主要是由于受汇兑收益大幅增加导致财务费用较去年同期减少近1亿,占比从1.7%降至0.5%,以及由于房价回升,此前计提的存货减值准备转回了1.8亿。 下半年推盘充分,存货去化较顺利,维持13年签约销售额435亿的预测,公司积极扩张依旧,预计14年签约销售额600亿,增长38%。公司3季度将迎来推盘高潮,预计新推货量为150亿,占全年1/3。同时,8月公司营销力度加大,“20年20城”活动收效显著,存货去化情况进一步改善。上半年存货中开发产品(相当于未销售现房)较年初下降12%,目前已推未售的库存也从年初280亿下降至200亿左右。由于推盘量大、存货去化较顺利,维持13年签约销售额435亿的预测。2)公司上半年新开工232万方,已完成全年开工计划57%,下半年还将加强拿地力度。预计公司明年新推货量在700亿左右,加上250-300亿存货,总可售量达1000亿左右。预计14年签约销售额为600亿,较今年增长38%。 公司积极扩张、快速周转,维持增持评级。预计公司13、14年签约销售额分别为435、600亿,快速增长依旧。维持13、14年EPS分别为2.59、3.52元的盈利预测,对应市盈率11X、8X,年复合增速35%,是四大龙头中的成长股,维持增持评级。

投资要点: 中报业绩增速略高于预期,11年降价项目结算导致毛利率有所下降,但全年将维持稳定,14年起逐步回升。金科股份今日公布中报,2013年上半年公司实现营业收入76.4亿元,净利润为7.9亿元,同比上升103.8%、22.1%,基本每股收益0.68元,比我们预期的0.64元高6%。收入增速远高于利润增速,主要是由于公司毛利率有所下降。上半年公司结算毛利率为30%,较12年下降6个百分点左右,主要是因为11年降价项目,特别是万博商业广场、国际街坊世界城等毛利较低的项目参与结算所致。但目前公司销售的重庆主城及周边区县项目毛利率多在35-40%之间。预计全年毛利率将维持在30%左右水平,14年起逐步回升。 公司小幅下调今年销售计划至220亿,但快周转及积极拿地扩张一以贯之,明年货量充分,销售额预计将达300亿,增长约35%。1)公司上半年签约销售额(含辅业)91亿,同比增长58.8%。出于利润率考虑,公司部分推盘延后,全年销售计划由235亿下调至220亿(含辅业)。但由此明年货量将增长较快,预计销售额将达到300亿以上,同比增长35%。2)公司继去年斥资93亿大举拿地700万方后,今年拿地计划进一步提升至100亿左右,其中上半年拿地金额已达51亿,建筑面积540万方,相当于去年全年拿地面积的70%,彰显了公司积极扩张的决心,保障了14-15年货量增长。3)公司年中净负债率保持在129%的较高水平,若此次43亿再融资获得成功,将显著降低负债率,促进未来扩张。 由于销售计划推迟且毛利率仍在低位,适度下调13-15年盈利预测至1.35、1.66、2.03元,目前拿地扩张积极,明年销售弹性大,维持买入评级。由于销售计划有所推迟,而目前毛利率仍在低位,小幅下调13-15年盈利预测至1.35、1.66、2.03元(原预测为1.41、1.70、2.04元),目前PE为9X、7X、6X。公司目前有预收账款182亿,为我们预测的13年全部结算收入的119%,业绩锁定度高,且拿地扩张积极,明年货量充分,销售弹性大,维持买入评级。

投资要点:中报业绩符合预期,利润下降较多主要因结算项目毛利偏低、合作比例提升,以及常州天际计提近1亿元减值准备。金地公布13年中报,公司上半年实现营业收入87.9亿元,同比上升35.9%,净利润3.04亿元,同比下降39.5%,基本每股收益0.07元,符合我们的预期。净利润下滑幅度较大的主要原因是:1)公司11年以来的降价项目进入结算周期,特别是武汉澜菲溪岸、沈阳滨河国际、杭州自在城等毛利偏低项目本期结算较多,使公司本期毛利率从12年的32%下降至27.8%。预计全年毛利水平将维持在27%左右,略低于12年。2)结算项目中,杭州自在城、西安自在城、武汉澜菲溪岸、绍兴自在城等合作项目占比较大,导致本期少数股东损益占比由去年同期25.8%提升至33.8%,但目前公司净资产中少数股东权益占26%,未来结算项目少数股东损益比例整体将维持在这一水平。3)为加快周转,常州天际3#地改为中小户型产品,价格较原计划下降明显,计提了9741万存货跌价准备。 拿地力度大,开工计划上调近百万方,同比增长133%,明年货量充分。1)公司13年起拿地转向积极,计划权益地价款150亿,占销售额37%(11、12年仅占7%、14%),而上半年权益地价款就已达153亿,超过全年计划。目前公司手持现金176亿,预计下半年公司仍将积极进行土地投资,继续补充刚需类土地储备。2)公司将13年新开工计划上调95万方至667万方,较12年增加133%,预计14年新推货量将增长显著。 向金地商置注入优质资产,做大海外平台规模,力促尽早实现融资。公司同时公告控股子公司金地商置(目前公司占67.45%股权)将发行13.3亿股向全资子公司辉煌商务购买永信商务和诚信投资51%股权及永信投资100%股权,从而获得西安雁翔路、沈阳滨河东项目51%股权、西安唐华路项目100%股权及宁波长丰、天津辛庄和北京门头沟项目50%股权。对价为10亿元。虽然境外投资者将摊薄部分项目收益,但此次资产注入有利于金地商置的规模扩张和盈利增长,可以使其尽早发挥境外融资的功能,有利于公司整体的长远发展。 8月起渐入推盘高峰,上调13年销售至430亿,下调13-15年盈利预测,维持增持评级。公司8月起渐入推盘高峰,预计货量将从7月的30亿增加至50多亿,到目前为止销售顺利,9、10月推盘还将进一步增加,上调13年销售预测至430亿。但由于项目定位调整导致产生减值准备及部分项目毛利率恢复缓慢,下调13-15盈利预测至0.64、0.86、1.09元(原预测为0.78、0.91、1.16)元,对应13-15年PE分别为11X、8X、6X,目前正处于销售及业绩拐点,维持增持评级。