外高桥26日晚发布公告,公司非公开发行股票获得证监会发审委审核通过。 外高桥再融资获批,意味着房企股权类再融资已取得实质性突破,也彰显了国家对上海自贸区建设的全面支持和特别关怀。1)根据增发预案,公司拟发行股票不超过2.67亿股,发行价格不低于13.20元/股,募集资金27亿元,投入自贸区及其配套区域的开发建设。2)外高桥是房地产类公司中首个获批的股权类再融资,意味着去年7月以来市场期待已久的房企再融资取得了实质性突破,也意味着自2010年以来尘封3年多的房地产企业向资本市场再融资之路终于打开。预计此后其他地产公司的再融资方案也将陆续过会。3)更要看到的是,外高桥作为首个获发审委通过的地产再融资方案企业,再次彰显了国家层面对上海自贸区的全面支持和特别关怀。 自贸区政策加速落地,土地二次开发为公司价值带来巨大提升空间。1)自贸区各项政策2014年以来正在全速推进。自贸区建设是国家战略,更是上海市发展的头等大事。春节之后,以人民币跨境使用细则为开端,各项自贸区配套政策密集出台。2)外高桥区域土地二次开发和转变用地性质势在必行,公司RNAV有望提升3倍。自贸区在产业发展定位上将提高服务业比重,目前外高桥近八成可使用土地是工业仓储用地,必然要求用地规划的配套调整。理想情况下,土地二次开发可使公司RNAV达到933亿,而目前市值仅305亿。 预计增发价格将达到上限,股权摊薄比例低,再融资成功将加速自贸区土地开发及公司业绩释放。1)虽然公司增发底价仅13.2元/股,但由于自贸区获批后公司股价已大幅上涨,预计最终增发价格将远高于底价。我们认为这次增发发行数量达到1亿股下限的概率较大,按此计算的股本摊薄比例为9.9%,在当前发布再融资预案的地产公司中为最低。2)再融资成功将使公司资金得到补充,加速自贸区土地开发,提升业绩释放速度。 外高桥再融资方案获批,地产再融资正式开闸,将加速公司在自贸区的土地开发。看好自贸区发展及区内土地的二次开发的巨大机会,重申“买入”评级。 暂不考虑摊薄的影响,我们维持公司13-15年的EPS为0.59、1.27、2.66元的预测,对应PE分别为51X、24X、11X。不考虑土地二次开发,公司目前P/RNAV为86%,当前股价已具有安全边际。自贸区发展及区内土地的二次开发为公司价值带来巨大提升空间,重申“买入”评级!

投资要点: 福星股份今日公布年报,2013年公司实现营业收入76.6亿元,净利润为6.7亿元,同比上升22.7%、9.9%,基本每股收益0.94元,略低于我们0.99元的预期。 结算收入增长明显,但毛利率下滑拖累净利润增长幅度相对较慢。1)业绩增速略低于预期,主要是13年受武汉市场整体环境影响,现房销售速度平平,导致可结算资源偏少,2013年房地产结算面积为56万平米,仅增长8.8%,另一方面,结算项目中毛利率较低的青城华府和东澜岸仍然占比较大,导致房地产结算毛利由12年的34%进一步下降到了30%。2)2014年公司福星国际城和水岸国际2个项目进入集中结算期,预计收入及利润将大幅提升。3)受宏观经济下行影响,公司金属业务收入下滑11.3%至16.9亿元,毛利率也相应从15.0%下降至10.0%。未来公司将进行结构调整,提升钢帘线和电梯钢丝绳业务,淘汰低附加值业务。 13年因约20亿商业项目转为自持,销售额降至48亿。14年多个旧城改造项目进入销售阶段,预计销售额75亿。公司13年房地产销售面积46.5万方,销售收入48.3亿元,同比分别减少36.0%、25.8%,低于我们预计的65亿。主要原因是:1)2013年新开工的福星华府、东湖城等项目主要为超高层住宅,预售时间较晚。2)公司将国际城和东澜岸2个项目的商业部分共15万方、约20亿货值转为自持经营,导致实际销售额下降。3)13年看,公司福星华府(姑嫂树)、东湖城/瞰江坊(和平村)和汉阳华府(汉阳钢铁厂)三个旧城改造项目都已进入开工销售阶段,项目增长点较多,预计实际货量近100亿,但由于汉阳华府以及水岸国际项目商业部分可能自持,预计14年销售额约75亿。 资金成本显著下降,海外融资通道打通,国际化与商业运营大力推进。1)2013年上半年,公司利用相对宽松的信贷环境,大量获取银行长期借款,偿还高息信托,因此目前虽然负债率有所回升,但资金成本显著下降。同时,公司还在香港市场完成了5000万融资,打通了海外融资渠道。2)公司获取了澳大利亚帕尔玛塔项目,国际化顺利推进。3)公司组建了专业的商业招商运营团队,并顺利完成了福客茂与东澜岸广场两个项目的招商工作,为商业物业运营管理积累了丰富经验。未来商业物业持有量将逐步增加。 公司14年多个旧城改造项目进入销售阶段,国际城及水岸国际进入集中结算期,销售及利润增速都将大幅提升,维持“增持”评级。公司14年多个旧城改造项目进入销售阶段,预计销售额75亿,同时由于国际城及水岸国际进入集中结算期,我们上调公司14-16年业绩分别至1.51元、1.70、1.93元(原预测14年为1.48元),对应市盈率为5X、4X、4X,维持增持评级。

投资要点: 2014年1月公司实现销售面积194.6万平方米,销售金额276.5亿元,同比分别增长20.8%和45.0%,环比分别上升99.4%和152.5%,销售均价为14209元,同比上升20.0%,环比上升26.6%。公司1月新增项目储备3个,土地权益面积共计65.6万平米,权益地价款18.9亿。 1月销售金额为276.5亿,环比上升152.5%,签约销售额大幅增长,主要系13年待签约资源转化,实际认购额约60亿,基本符合预期。公司销售面积194.6万平方米,销售金额276.5亿元,同比分别增长20.8%和45.0%,环比分别上升99.4%和152.5%。1)13年末大量已认购未签约资源转化导致1月签约销售额大幅增长。13年末由于银行贷款额度紧张及12月下旬推盘较多,导致年末留存了约有350亿已认购待签约资源,其中200多亿均在1月转化为签约,造成1月签约销售额大幅增长。2)1月实际认购额约60多亿,较去年同期约低3成,主要因春节较早。剔除认购转签约因素,实际上万科1月推货量及认购额约为60多亿,较去年同期下降3成左右,与我们跟踪的重点城市的情况基本一致。主要是由于今年春节相对较早,1月实际可销售时间相对较短。实际上认购率依然维持在60%左右。 14年货量充分,预计销售额将超2000亿。2月受春节影响预计推盘量仍然不多,但已认购资源转化或将使签约额达200亿。1)2月受春节影响推盘量依然较少,预计认购额维持在60亿左右,但已认购资源转签约仍将使签约额达到近200亿。2月由于上旬处于春节假期,中旬以后才能陆续推盘,有效销售时间依然较短,预计推盘及实际认购额仍然约在60亿左右。但由于目前仍有约150亿已认购资源尚未签约,大部分将在2月进行签约,预计2月最终签约销售额也将达到近200亿的水平。2)预计14年销售额超2000亿。预计14年公司新推货量在2000亿以上,加上公司现有的700亿左右已推未售资源,维持14年销售额超2000亿的预测,同比增长约18%。 销售认购率平稳,3月后推盘将明显增加,销售将渐入佳境。目前估值已在历史低位,维持“买入”评级。目前公司认购率平稳,目前已认购未签约资源尚多,足以保证2、3月份签约额。而3月起公司推盘量也将明显增加,销售将渐入佳境。预计公司14年销售额将超2000亿,维持13-15年EPS1.40、1.71、2.02元的预测,对应PE 分别为5X、4X、4X,若考虑到预收款中包含的净利润,目前PB 已不足1倍,估值处于历史地位,维持“买入”评级。

投资要点: 公司旅游地产谋定后动,目前落地项目位置、条件优越,盈利能力可观,旅游地产或成公司又一增长极。荣盛发展于14年1月21日、24日分别公告签订神龙架林区龙降坪及黄山太平湖金盆湾2个旅游综合开发项目。探索和发展旅游地产是公司经过一年多的酝酿、研究、考察之后做出战略决策。按照发达国家旅游业务的发展经历,当人均GDP突破7000美元时,旅游消费会从景观游览转换成休闲度假。目前我国人均GDP突破6000美元大关,预计将于2015年前后会突破7000美元,未来旅游地产有望迎来一轮黄金发展期。1)神龙架龙降坪项目位于神农架木鱼省级旅游度假区(木鱼镇)西北部,风景优美、气候宜人,目前神龙架机场已经通航,距项目仅40公里,交通便利。一期启动项目包括核心度假区、探险旅游景区和滑雪场,核心旅游区和探险旅游区面积共1000亩,政府给予行政规费、营业税及所得税减免等政策支持,目前区域内娱乐、酒店设施缺乏,预计公司的酒店、滑雪场、探险等项目具有较强的盈利能力,预计今年即可开工,明年即可营业。而该区域的宜人气候,也为公司未来可能进行的房地产开发创造了有利条件。2)金盆湾项目位于黄山—太平湖—九华山旅游区的中心区域,距黄山、九华山机场均为35公里,项目建设用地面积共2200亩,包括养老养生、旅游酒店、景区景点等,其中一期406亩(约27万方),今年即有望开工销售,明年起贡献利润。以上2个旅游综合开发项目的签署,结合13年12月收购的秦皇岛一杯澜旅游项目,公司目前旅游地产的布局正在稳步推进。在住宅开发行业整体增速趋缓的大背景下,未来有望把旅游地产打造成为公司在房地产住宅开发主业之外的又一增长极。 销售保持积极扩张,预计14年销售额360亿,同比增长33%。公司13年共计拿地534万方,总地价102亿,占销售额的38%,主要补充了南京、成都、沈阳等二线城市和廊坊的土地储备。公司住宅销售主业保持扩张积极,我们预计公司14年可售货量约550亿,销售额可达360亿以上,同比增长33%。 大股东持续增持彰显公司对未来信心。公司自13年11月5日起公告控股股东计划一年内内增持比例不超过2%的股份。截至14年1月9日,已累计增持1793.5万股,占总股本的0.95%,彰显了管理层对公司的中长期信心。 销售保持快速增长,旅游地产有望成为新增长极。小幅上调15年盈利预测,维持增持评级。预计公司14年销售额360亿,同比增长33%,旅游地产谋定后动,正积极布局,有望成为未来新的增长极。我们维持公司13、14年1.52、1.98元的盈利预测,考虑到旅游地产项目的贡献,将15年盈利预测由2.59元小幅上调至0.63元,目前13-15年PE分别为6X、5X、4X,维持增持评级。

投资要点: 招商今日公布2013年4季度销售情况,第4季度公司实现签约销售面积74.99万平方米,签约销售金额117.83亿元,同比分别增长0.5%%和0.9%;13年累计实现签约销售面积274.06万平方米,签约销售金额431.97亿元,同比分别增长10.7%和18.7%。 4季度及13年销售符合预期,部分高价项目未及签约,将体现在1季度。1)公司4季度签约销售面积74.99万平方米,签约销售金额117.83亿元,同比分别增长0.5%%和0.9%,符合我们的预期。但由于政府限价严格及信贷紧张,公司部分高价项目未及签约,将在14年1季度进行签约。2)公司4季度销售均价为15713元/平,环比下降13.5%%,一是由于公司推盘结构中,一线城市的占比相对较低下降,故而均价有所下降,二是因为政府限价严格,一部分高价项目未能在年内签约。3)13年全年,公司累计销售面积274.06万平方米,销售金额431.97亿元,同比分别增长10.7%和18.7%,符合我们的预期,销售均价15762元/平,同比增长7.2%,主要是因为签约项目中一线占比有所下降所致。实际单项目价格涨幅超过10%。 新增货量可观,预计14年销售额530亿。公司13年计划新开工面积为405万方,同比增长70%以上,预计将超额完成。我们预计14年新推货量在550亿左右,加上12年末滚存的300亿左右存货,预计14年可售货量为800-900亿,其中,佛山、广州、重庆,以及深圳海上世界项目都是14年的重头项目,但由于大户型和高端产品占比仍然相对偏高,预计仍有近40%,可能去化率形成一定制约,预计14年销售额为530亿,同比增长23%。 预计公司14年销售额增长23%至530亿,业绩锁定度高,维持增持评级。公司13年开工充分,预计公司14年可售货量800-900亿,销售额530亿,同比增长23%,维持对公司13、14年业绩分别为2.59元、3.52元的预测,对应市盈率为7X、5X,维持增持评级。

投资要点: 自贸区物业价格快速上涨,公司RNAV翻倍。自贸区成立后,外高桥区域内各类土地及物业价格大幅上涨,目前自贸区写字楼售价已从年初不足万元的水平上涨到了3.5-4万元/平,上涨300%以上!相应的,写字楼日租金也从此前的2-3元/平上涨到了8元/平左右,接近陆家嘴的水平。周边二手房及厂房的价格和租金也均大幅上涨。地价、房价的快速上涨,推动公司资产价值重估,目前每股RNAV较自贸区成立前已近翻倍,达到35.06元,目前P/RNAV为86%。虽然略高于一般园区类公司70%的水平,但考虑到自贸区的广阔前景,当前股价也具有一定安全边际。 土地二次开发带来外高桥无限增值空间。未来自贸区将从传统的港口贸易向现代服务业转型但自贸区内目前大部分是工业用地,利用效率较为低下,目前区内存量土地和办公楼已不能大量的企业入园需求,盘活区内存量土地,解决地荒迫在眉睫。土地二次开发的主要形式有:1)提高现有地上建筑物容积率。对公司持有出租的220万方厂房、仓库中的标准化部分进行改造,提升容积率,如此则RNAV可提高19.75亿,每年可增厚EPS0.11元;2)存量土地二次出让。外高桥保税区共有500多万方工业用地,可对其中部分利用效率低下、甚至闲置的土地进行腾龙换鸟,提高土地容积率,进行二次出让。若30%的工业仓储用地可进行二次开发,则公司的RNAV可增厚13.8亿元,每年EPS增厚0.11元。3)调整现在区内土地利用方式。自贸区将产业发展定位上将提高服务业比重,外高桥尤其如此,目前外高桥近八成可使用土地是工业仓储用地,必然要求用地规划的配套调整。假设外高桥未来有200万方转化为商业办公,那么公司的RNAV将提升543亿,相当于目前市值的1.75倍!如果分5年转化完成,那么预计每年可增厚EPS5.04元,相当于12年的11倍!若三种方式土地二次开发的形式均得以采用,那么理想情况下公司的RNAV可达933亿,而目前市值仅311亿,P/RNAV仅33%,远低于一般园区类开发商70%左右的水平。 12年以来森兰及物流园二期开发提速,大量的在开发项目和22亿的未确认收入成为未来业绩增长坚实基础。2012年以来,森兰地块及物流园二期的开发进度明显加快,公司在12-13年开发的约92万方森兰地块以及约50万方物流园二期土地将在13-14年以后陆续达到可转让状态,支撑公司长期发展。同时,截至三季报公司还有约22.34亿已销售待确认收入,大致对应6.1亿净利润,对应EPS为0.60元,已超过我们预计的13年全年的收入和利润。 投资建议。不考虑土地二次开发,我们预计目前已计划开发项目可支撑公司13-15年的EPS达到0.59、1.27、2.66元,对应PE分别为51X、24X、11X,P/RNAV为86%,当前股价已具有安全边际。未来自贸区的发展必然要求区域内土地的二次开发,理想情况下,将使公司RNAV从目前的354亿上升到933亿,从而使P/RNAV仅33%,目前还有具有巨大想象空间。首次给予“买入”评级!

投资要点: 保利地产近日公布13年12月销售数据及13年业绩快报:12月实现签约面积104.04万方、金额141.92亿元,同比增长21.2%、46.2%; 全年实现签约面积1064.37万方、金额1252.89亿元,同比增长18.11%、23.15%。2013年预计实现营业收入923.33亿元、净利润107.70亿元,同比增长34.0%、27.6%。 12月销售均价环比微跌但销售金额却创新高,全年销售收入1253亿元,同比增长23.1%,基本符合我们的预期。12月实现销售金额141.92亿元,与我们月报中的预测完全一致;销售均价13641元比11月略有下降的,公司在销售均价出现环比下跌的情况下销售金额仍创纪录,因其中有部分是11月因观望态度而暂缓购房以及因信贷审批延后因素而滞后的销售收入。全年实现销售收入1253亿元,同比增长23.1%,全年销售面积1064万方,同比增长18.1%。 公司新开工充足且积极增加土地储备, 14年可售货量预计在1900亿元左右,预计2014年销售额为1530亿。公司计划13年新开工面积1600万方,预计将超额完成,新增土地总建筑面积为1892.4万方,同比大幅增长43.5%,14-15年新推货量充足。预计公司14年新推货量为1600亿,加上年末滚存的300亿的存货,预计14年可售货量约在1900亿元左右,全年销售额预计1530亿元,同比增长22.1%。 利润率较12年有所下滑,但将与三季报基本持平,预计全年毛利率在33%左右。公司全年预计实现营业收入923.33亿元、净利润107.70亿元,同比增长34.0%、27.6%,略低于去年47%和29%的增速。1)利润率进一步走低。公司13年净利率预计为11.7%,比2012年下降0.5个百分点,同时公司全年营业利润增速19.5%,也明显低于34.0%的营业收入增速。实际上,因为中期结转,公司上半年因结转部分2007年高成本项目的缘故,毛利率下降较多,预计13年全年毛利率将与3季报的32.7%基本一致,在33%左右。2)少数股东损益比率有所下降。公司13年净利润增速为27.6%,高于营业利润19.5%的增速,公司的少数股东损益比例有所下降。公司12年少数股东损益比例为15.2%,预计13年降至12%左右。但从目前资产的情况来看,预计未来2年将逐步上升至18%。 投资建议:业绩确定性高,估值处于低位,维持买入评级。公司全年实现签约销售额1252.89亿元,预计结算收入为923.33亿元,公司业绩确定性较高,未来两年受制于行业销售放缓及毛利率下降等影响,公司销售净利润增速将有所放缓,我们下调13-15年EPS 为1.51、1.85、2.24元的预测(原预测为1.53、2.03、2.67),对应PE 为5X、4X、3X,估值仍处于低位,维持买入评级。

投资要点:金地集团今日公告,2013 年12 月公司实现销售面49.1 万平方米,销售金额60.4亿元,同比分别上升50.2%、43.8%,环比分别增长30.2%和41.1%。2013 年公司累计实现销售面积360 万平方米,累计销售金额450.4 亿元,同比分别增长25.2%、31.9%。 北京提前取证入市,由于货值较高,因此12 月推盘量显著高于预期,推动销售额同比、环比均增长较快。12 月金地实现销售金额60.4 亿元,超过我们的预期。12 月销售环比、同比分别增长30.2%和41.1%,主要是由于推盘量。特别是前期我们预计的预售证年内难以取得的北京门头沟项目和孙村等项目,都在12 月提前获取预售证并推盘,这部分货值预计近40 亿。因此,公司12 月新推出货值达到80 亿左右,推动销售额也相应明显上升。当然,当然,由于中下旬推出的项目体量较大,12 月认购率略有回落。但就13 年整体而言,综合去化率仍然达到了60%以上的较好水平。价格上,公司13 年销售均价为12518元,同比上升5.3%,略低于一二线城市房价平均涨幅,主要因公司13 年产品结构变化,中小户型的刚需类产品占比上升所致。 预计14 年高端存货占比明显降低,预计新增货量将超过600 亿,可推动公司销售额上升到550-600 亿,较13 年上升20-30%。过去公司受存货中高端项目去化较慢的拖累较大,虽然自12 年开始就在拿地环节大力补充刚需首改类产品的占比,但由于资金的限制,新增项目在总可售量当中的占比相对较低(12年新推项目占可售量50%,13 年占60%左右,而万科、保利一般能占到75%左右),不足以对冲存货中高端项目的影响。但经过2 年多的消化,一方面,公司目前存货中去化缓慢的产品已经明显下降,目前仅余100 多亿,拖累较小;另一方面,公司13 年拿地积极,预计14 年新增货量将超过600 亿,新推盘产品可占总可售的70%左右。由于新推产品中,刚需首改类一直占到75%左右,去化率相对较高,因此,我们认为,公司从14 年重新轻装上阵,步入快速发展轨道,预计销售额将达到550-600 亿,较13 年上升20-30%。 公司14 年轻装上阵,新推货量占可售比例提升,助推14 年销售额达到550-600亿,重入增长快车道,维持增持评级。我们认为,公司14 年高端存货中占比明显下降,其对资金周转的拖累已不明显,同时14 年新增货量将超过600 亿,占总可售的70%左右,新推产品中刚需首改类占75%左右,去化率理想,将确保公司销售额达到550-600 亿。公司轻装上阵,重入增长快车道。同时由于公司近期调整了会计政策,对投资性房地产采用公允价值计价,将产生公允价值变化,我们上调公司13-15 年EPS 至0.93、1.12、1.37 元(原预测为0.78、0.91、1.16 元),对应PE 分别为7X、5X、4X,维持“增持”评级。

投资要点: 华夏幸福今日公布13年经营情况:今日公布13年经营情况,2013年公司实现整体销售额374亿元,同比增长77%,其中地产销售额295亿,同比增长64%,园区回款76亿,同比增长151%。4季度而言,公司实现园区及城市地产签约销售面积117万方,同比增长39.3%,签约销售额98亿,同比增长59.4%,销售均价9023元/平方米。 异地项目贡献渐增,14年销售增幅有望超40%。1)销售增长超预期,异地项目贡献渐体现。华夏幸福2013年实现地产销售额295亿,同比增长63.9%,其中4季度销售98亿,同比增长59%,均超市场预期。公司4季度苏家屯、镇江2个异地项目开始推出,首周销售率都达到90%以上,是4季度销售大增的主要原因。同时,异地项目推出后的热销,也有力证明了公司的异地扩张能力,未来将成为真正的全国布局公司。2)销售均价快速提升,毛利率提升支撑业绩增长。13年公司房地产销售均价8446元/平,同比上涨28%,下半年销售园区配套住宅的对应毛利率在50%左右,的水平,远高于13年三季报33%将为14-15年业绩增长提供坚实支撑。3)14年异地项目贡献更突出,预计房地产销售额450亿。2014年公司更多异地项目遍地开花,一方面,13年4季度开盘的牛驼、苏家屯和镇江项目14年将进入全年持续加推阶段,每个项目年销售额预计可上升至10-20亿;另一方面,14年无锡、嘉善、丰台、霸州、永清等异地项目也将进入销售阶段,总货量就约40亿,再加上环北京地区的房价上涨,预计14年房地产销售额可达450亿。 园区回款速度提升。1)2013年公司园区回款共计75.8亿,同比增长151%,其中四季度回款26.3亿,同比增长134%。13年公司园区回款额(76亿)明显超过了12年的园区结算额,公司回款速度明显加快,应收账款显著下降。2)2013年公司新签了园区嘉善、霸州、永清、香河等园区,进一步深耕环北京,并加速布局长三角区域,并与与中国国际电视总公司、分布式光伏、国防科工局等签订了招商合作协议。预计13、14年分别在70亿、80亿,14年园区回款也将稳中略升,达到80亿左右。 14年异地项目遍地开花,销售业绩高速增长,估值处于低位,重申“买入”评级!公司13年整体大超预期,14年公司众多异地项目将进入销售阶段,公司真正成为全国性公司,房地产销售额预计为450亿。同时,公司进一步深耕和聚焦环北京区域,并重点布局环上海区域,预计14年园区回款将达到80亿左右,从而使整体销售额达到530亿,同比41.7%!维持13-15年EPS 1.85、2.65、3.53元的预测,目前股价对应PE 为10X、7X、5X,重申买入评级。 华夏幸福今日公布13年经营情况,2013年公司实现整体销售额374亿元,同比增长77%,其中地产销售额295亿,同比增长64%,园区回款76亿,同比增长151%。4季度而言,公司实现园区及城市地产签约销售面积117万方,同比增长39.3%,签约销售额98亿,同比增长59.4%,销售均价9023元/平方米。

投资要点: 2013年12月公司实现销售面积97.6万平方米,销售金额109.5亿元,同比分别下降16.4%和22.2%,环比分别下降23.3%和22.0%,销售均价为11219元,同比下降6.9%,环比上升1.6%。公司12月新增项目储备12个,土地权益面积共计266万方,权益地价款90.1亿。 12月销售金额为109.5亿,同比下降22.2%,环比下降22.0%,主要是按揭额度紧张及年底例行签约滞后所致,实际认购额进一步上升至255亿,认购率亦提高。12月公司销售金额109.5亿元,同比下降22.2%,环比下降22.0%,签约销售额进一步回落,主要是受银行贷款额度紧张及年底例行签约滞后的影响,但实际上认购额保持了进一步增长。整体而言,2013年公司销售面积共1489.9万方,销售额1709.4亿元,与我们此前预计的1700亿基本一致。同时公司尚有较多资源已认购待签约。1)认购额高达255亿左右,较11月进一步上升,为年内新高。12月实际推盘量约在150亿,较11月下降50亿左右,但由于新盘认购率上升到65%左右的高位,以及10-11月推出楼盘也去化较多,认购额高达255亿左右,较11月的205多亿进一步升高,市场销售形势并未显颓势。2)春节将至,预计1月推盘量将下降至百亿以下,但目前已认购未签约资源已上升至350亿左右,将陆续体现在14年一季度签约销售中。 月春节来临,推货量将出现明显下降,预计将降至60亿左右,认购额预计也将随之降至百亿以下。但10-12月由于银行额度紧张及年底签约滞后,公司目前约有350亿已认购待签约资源,将随着明年初银行额度的重新获得逐步而体现在14年1季度(尤其是1-2月)的签约销售中。 13年拿地和新开工积极,14年货量充分,预计公司14年销售额为2000亿。 公司12月新增项目储备12个,土地权益面积共计266万方,权益地价款90.1亿,13总计年新增土地权益储备面积2698万方,权益地价款878亿,占销售额51%,拿地态度保持积极。同时,公司13年计划的1653万方开工面积将超额完成,预计14年公司新推货量在2000亿以上,加上公司现有的700亿左右已推未售资源,预计14年销售额可达2000亿,同比增长约18%。 认购额和认购率持续走高,估值处于历史低位,维持“买入”评级。目前公司销售形势良好,认购额和认购率都屡创新高,而350亿已认购未签约资源也将在明年1季度将逐步转化为签约销售。预计公司14年销售额可达2000亿,13-15年EPS1.40、1.71、2.02元的预测,对应PE 分别为6X、5X、4X,若考虑到预收款中包含的净利润,目前PB 已在1倍附近,维持“买入”评级。

公司全面展开第三轮扩张,业绩有望大幅提升:在公司管理层完成换届、欢乐海岸模式成功创新的背景下,公司全面展开新一轮扩张,进军宁波、顺德,后续还将进入福州、重庆。从历史来看,公司每次扩张都伴随一次业绩跳升,宁波、顺德项目将突破60%的超高毛利率,最快两年现金回流30 亿元左右,两项目净利润在10 亿元左右。 旅游地产行业前景广阔、集中度低,公司作为龙头有巨大扩张空间:随着人均GDP 突破7000 美元,旅游消费将从景观游览转向休闲度假,我们预计我国旅游地产的规模5 年内将增长至3.8 万亿元左右,增长空间巨大且市场集中度不高,作为旅游地产龙头,公司未来10 年可在10 个城市投资1000 亿。 欢乐海岸模式试验成功,突破公司旧模式扩张瓶颈:公司欢乐海岸模式在深圳试验成功,年营收有望突破20 亿元,该模式解决了商业物业回报周期过长的问题,且将突破公司原欢乐谷模式的扩张瓶颈,目前公司旅游地产项目对32 个二线以上城市覆盖率仅28%,新模式后续扩张空间大增。 投资建议:得益于新一轮扩张及模式创新,公司业绩有望大幅上升,行业龙头地位巩固,价值被低估,上调评级至“买入”。我们预计公司2013-2015年房地产销售228、313 和444 亿元,结算收入212、281 和379 亿元,旅游业务销售收入49.6、52.08、54.69 亿元。因房价涨幅、公司销售量价均超预期且新模式打开了公司的成长空间,将2013-2015 年公司EPS 从0.62、0.72、0.85 上调为0.64、0.79、0.98 元,对应PE 估值约8.5X、6.9X、5.6X,每股RNAV 估值为9.43 元。我们给予公司地产业务9 倍PE、旅游业务14 倍PE,目标价8.16 元,公司目前股价相对于目标价折价33.2%,相对于每股RNAV 折价42.2%,价值被低估,上调公司评级至“买入”。 核心假定的风险提示:房价出现大范围的下跌;国家出台更严厉的限购政策;市场流动性进一步趋紧;苏河湾、新扩张项目销售不佳。

2013年10月公司实现销售面积167.7万平方米,销售金额173.5亿元,同比分别上升31.7%和26.6%,环比分别上升27.9%和11.4%,销售均价为10346元,同比下降3.9%,环比下降12.9%。公司10月新增项目储备9个,土地权益面积共计227.4万平米,权益地价款72.3亿。 10月销售金额为173.5亿,同比上升26.6%,环比上升11.4%%,按揭额度紧张导致签约仍有较明显滞后,实际认购额200亿左右,为今年以来最高。公司10月销售面积167.7万平方米,销售金额173.5亿元,同比分别上升31.7%和26.6%,环比分别上升27.9%和11.4%,销售保持增长,但仍然低于我们200亿左右销售额的预期,主要是认购多而签约较慢。1)认购额达到200亿左右,为年内新高。10月实际推盘量实际约在190亿左右,与9月基本相当,认购额也达到了200亿左右的高位,新盘认购率维持在60%以上的较好水平,市场销售形势良好。2)按揭额度紧张导致签约明显滞后。9月由于月底推盘较多,以及季末按揭审批较慢,签约金额(156亿)与认购金额(约190亿)差别较大。10月虽然9月底推盘的项目大部分已经签约,但按揭额度紧张导致的签约缓慢的影响却并未缓解。因此,10月虽然签约额约认购额的差别有所收窄,但仍有25亿左右的较明显差距。3)均价下降与签约结构有关。10月万科销售均价为10346元,同比下降3.9%,环比下降12.9%,一方面是10月推盘结构中价格相对较低的中西部占比提高;另一方面由于政府限价,价格偏低的刚需类产品在签约和获取贷款上更为顺利。实际上价格仍然稳重略升。 11-12月推盘量在350亿左右,尽管按揭额度紧张将延续,公司达到13年1800亿的销售额仍问题不大。预计公司11月推盘量略有回落,约在160亿左右,但12月将重新回到200亿,到年底预计还有350亿以上的新增货量,尽管按揭紧张的局面将延续,我们认为公司13年达到1800亿的销售额仍然问题不大。 10月新增项目储备9个,权益地价款72.3亿,占销售额42%,公司继续维持理性、积极地拿地态度。万科10月共新增项目储备9个,权益建筑面积共227.4万方,总权益地价款163.3亿,环比下降56%,占销售额比例由上月的105%回到41.7%,平均楼面地价7181元,继续维持理性、积极地拿地态度。 销售形势向好,业绩锁定度高,估值低,维持“买入”评级。目前公司销售形势向好,11-12月推盘充分,业绩锁定度高,维持13年销售额1800亿、13-15年EPS1.40、1.71、2.02元的预测,对应PE分别为6X、5X、5X,估值处于低位,维持“买入”评级。

万科昨天公告收购以基石投资者参与徽商银行H股IPO,计划认购股份数不超过8.84亿,占此次发行股份的33.8%,占发行后总股份数的8.2%,将成为第一大单一股东,涉及金额约30.67亿。 短期看,参股银行可以使公司在开发贷和按揭贷等方面都更具优势。1)开发贷上,在当前信贷额度整体中性偏紧的情况下,万科参股徽商银行后,有望使公司在获取银行贷款的额度和价格上都更有优势;2)按揭贷上,通过建立与银行的战略合作关系,可以使万科的客户在按揭贷款的审批和发放上得到更多支持,增加万科的客户吸引力,也可以提升公司的回款速度。 长期看,公司借助此举探索具有支付功能的社区服务提供平台模式,并布局未来开发商转型方向。我们认为,万科与徽商银行将有更高层面的战略合作。1)目前公司正在建立自己的社区平台,未来可以把万科的客户与目前万科社区中的幸福仓、第五食堂等社区仓储、物流、餐饮等服务整合到这一平台上,和徽商银行合作后,这一平台还有望实现移动支付功能,从而为客户全面提供居住增值服务,逐渐升级成为社区服务的平台商。2)更长期看,如果这一社区平台取得成功,万科的物业管理还可以向其他的小区输出,从而逐渐实现开发商价值的提升和转型。 万科参股徽商银行短期获得资金支持,长期布局社区服务平台建设,长短兼收,估值低,维持“买入”评级。入股徽商银行是万科为公司长远发展进行的战略布局,短期看,可以使公司在开发贷和按揭贷等方面都更具优势,长期看,公司借助此举探索具有支付功能的社区服务提供平台模式,并布局未来开发商转型方向。维持公司13年销售额1800亿的预测,同比增长27%。而1-3季度56%的开工增速也意味着14年推盘量依然充分。维持13-15年EPS1.40、1.71、2.02元的盈利预测,对应PE分别为6X、5X、4X,估值处于低位,维持“买入”评级。

3季报业绩略超预期,预计全年园区结算收入将达50亿左右,整体毛利率将企稳,明年起回升更多。1)收入快速增长,业绩略超预期。华夏幸福今日公布三季报,公司1-3季度实现营业收入137.6亿,同比上升98.5%,净利润22.2亿,同比增长49.0%,基本每股收益1.68元,略高于我们三季报前瞻中预期的1.53元。2)3季度园区结算收入15亿左右,以土地整理和基础设施为主,毛利率有所下降,预计全年园区相关收入将达到50亿左右。公司1-3季度实现营业收入137.6亿,其中,园区相关的结算收入近40亿,较年中增加15亿左右,但主要是毛利率偏低(20%左右)的土地整理和基础设施建设收入,产业发展服务(招商)收入在三季度增加很少,为此3季度的整体毛利率也从上半年的40.2%下降到了36.0%。预计4季度还将有部分园区业务(包括土地整理、基础设施建设和产业发展服务)参与结算,预计全年园区相关结算收入将达到50亿左右,高于我们年初预计的40亿。3)低价项目基本结算完毕,未来毛利率将逐渐回升。今年结算的项目主要是2011年前后销售的低价产品,导致前三季度结算中城市地产毛利率(20%左右)和园区配套地产毛利率(33%左右)都较低。目前这部分产品已基本结算完毕,由于公司销售均价12年2季度逐渐回升,目前已从当时的5832元回升至9601元,增幅达64%,将逐渐带动公司毛利率提升。预计公司今年整体毛利率将回升至38%左右,明年回升至45%。4)异地项目渐入销售阶段,房地产销售保持高速增长,上调今年整体销售额至300亿,预计明年可达450亿。今年环北京区域销售火爆,公司前3季度房地产销售额197亿,同比增长66.3%。4季度还有沈阳苏家屯和镇江2个异地项目进入销售,目前苏家屯首期开盘房源已基本售罄。预计今年房地销售额250亿、整体销售额300亿(原预计分别为245、285亿);明年房地产销售额390亿,整体销售额450亿。 大项目招商战略收效显著,支撑明年产业发展服务收入快速提升。1)深耕环北京,进一步拓展新园区。3季度公司新签霸州、永清园区,进一步布局环北京,并承接未来京南及固安溢出需求。2)大项目招商成效显著,服务结算收益形式更多样。继与国际电视总公司、航天科工飞航研究院达成战略合作协议后,公司10月又引进中国电力投资集团公司华北分公司,开发分布式光伏能源项目,计划投资额60亿,未来按发电销售额3%结算收益,预计全部达产后年收益近千万。由于大项目拓展成效显著,预计公司明年产业发展服务收入将有较快增长,预计可提高40%达到近30亿。 销售快速增长,园区大项目招商顺利,上调销售额预测及盈利预测,重申“买入”评级。异地项目渐入销售阶段,房地产销售保持高速增长,上调今年整体销售额至300亿,预计明年可达450亿。由于环北京地区房价保持快速增长、今年园区结算收入高于预期、同时大项目招商顺利可支撑明年产业发展服务收入快速增长,上调13-15年EPS至1.85、2.65、3.53元(原预测为1.77、2.27、3.01元),对应13-15年PE分别为12X、9X、7X,重申“买入”评级。

业绩基本符合预期,毛利率与上半年基本持平,低价项目在结算中占比仍偏高。预计四季度随着结算结构趋于均衡,预计全年毛利率将有所回升。公司前三季度实现营业收入442.7亿元,同比增加41.4%;归属母公司净利润46.1亿元,同比增加20.7%;基本每股收益0.65元,与我们三季报前瞻中预测的0.67元基本一致。公司1-3季度毛利率为32.7%,与上半年的32.6%基本一致,但比去年同期下降5.7个百分点,主要仍是部分首次销售的低毛利项目在结算中占比较高。但随着项目后续结算价格逐步提升,以及四季度结算结构趋于均衡,预计全年毛利率将有所回升。 四季度推盘预计可达450亿的全年高峰,销售将有明显增长,维持全年1300亿元销售额预测。公司前三季度实现销售签约额886.68亿元,同比增长17.3%,如果取预售证顺利,预计公司第四季度新推盘货值将达到450亿元左右,月均150亿,为全年最高峰。加上目前300亿元左右库存,四季度公司可售资源充足,去化率稳定,维持全年销售1300亿元的预测。 前三季度经营现金流大幅净流出,因公司大幅增加工程款及土地储备支出,三季度拿地金额占销售额比0.88高于前三季度累计比0.5。公司前三季度经营性现金流净额为-80.17亿元,比去年同期109.65亿元净流入减少近189.82亿元,主要因公司大幅增加土地储备支出,公司第三季度新增23个项目,新增建筑面积937万方,土地款283.83亿元,拿地金额占销售额比为0.88,高于前三季度累计的0.5。 投资建议:业绩确定性高,估值处于低位,维持买入评级。公司前三季度预收账款1253亿元,实现签约销售额886.68亿元,预计13年全年销售收入1300亿,公司业绩确定性较高,维持13、14、15年EPS1.53元、2.03、2.67元的预测,对应PE为6X、5X、3X,维持买入评级。