1、17年业绩同比+52%、承诺兑现,未来三年业绩复合增速51% 17年公司实现营业收入245.5亿元,同比增长15.1%;实现归母净利润13.7亿元,同比增长52.5%,符合业绩预告中40-60%业绩增速;毛利率和净利率分别为25.0%和5.1%,分别提升0.1pct和0.9pct;三项费用率10.7%,提升1.2pct,其中销售费率和管理费率分别提升0.7和0.4pct。公司1月启动股权激励计划的同时,将18-20年行权业绩目标设定为归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润不低于22亿、33亿和50亿,未来三年业绩复合增速高达50.8%,彰显了公司对于加速发展的强烈信心。 2、17年销售额大增93%,并购加速、拿地销售面积比达116% 17年公司签约销售金额581.5亿元,同比大增93%,成都、华中、华东、滇渝区域占比41%、18%、17%、16%,华中华东区域经过两年的拓展已显成效;销售面积609.3万方,同比大增116%;销售均价9,545元/平,同比降低10.6%,主要由于销售区域结构调整所致。18年计划新开工面积960万方(同比+81%),竣工面积359万方(同比+31%)。17年末公司已布局30城,当年新增计容建面705万方、权益比例84%,拿地销售面积比达116%,其中成都、华东、华南、滇渝分别占比45%、21%、13%、12%,全国布局加速中;非直接招拍挂项目占比超85%,显示了公司优秀的多元化投资能力。 3、融资渠道多点开花,负债结构进一步优化,预收款覆盖率达1.7倍 17年公司继续发挥资本市场平台优势,取得50亿非公开发行公司债无异议函,注册永续中票45亿并成功发行30亿,注册ABN13.9亿,获ABS9亿批文,且整体平均融资成本7.19%,同比降低1.87pct。17年末公司资产负债率和净负债率分别为80.0%和91.5%,同比分别下降0.9pct和30.7pct,负债结构进一步优化。17年末公司预收账款314亿元,同比增长55.7%,覆盖当年地产结算收入1.68倍,丰富的预收账款将保障未来公司结算放量。 4、高比例股权激励+跟投调动积极性,物业+医药业务锦上添花 公司继续大力推行股权激励和共享机制,向23位核心高管和业务骨干授予1.28亿份股票期权(占比总股本6.0%);“蓝色共享”员工合伙人激励机制跟投股权比例最高达15%、单个员工持股最高达1.5%,比例为行业最高之一。 此外,公司旗下物业嘉宝股份17年业绩同比+91%,入驻25城、管理规模5,329万方(同比+77%);生活家体验中心全年平台流水2.52亿元、同比+250%。迪康药业销售收入7.82亿、同比+41%,实现净利润8,725万元。 5、投资建议:高成长新锐,多元化扩张,负债再优化,维持“强烈推荐” 蓝光发展15年重组上市后,在房地产业务逐步实现全国布局,并通过多元化渠道进行资源拓展,逐渐从四川蓝光走向全国蓝光。17年公司业绩增速52%、未来三年业绩复合增速51%,并启动行业领先的6%高比例股权激励以及15%高比例跟投机制。我们维持公司18-20年每股收益预测为1.17、1.65、2.35元,对应18年PE8.5倍,维持目标价12.91元,维持“强烈推荐”评级。 6、风险提示:房地产市场下行风险。

1、17年业绩高增,高预收、高毛利、积极竣工推动18年业绩加速释放17年营业收入596.4亿元,同比增长10.8%;归母净利润87.8亿元,同比增长35.3%,符合预期;每股收益2.83元,同比增长27.5%;毛利率和净利率分别为47.9%和14.8%,分别同比增长14.9和3.3pct,其中产业发展和房地产开发毛利率分别为92.3%和22.3%,并随16年涨价项目开始结算,后者毛利率将显著提升;三项费用率合计17.5%,较上年提升6.2pct,其中管理费用和财务费用增加较多,源于外埠加强推盘所致;净资产收益率为31.4%,较上年提升1.9pct,处于行业高位。17年年末预收账款高达1,325亿元,同比增长29.2%,覆盖17年房地产结算收入的4.6倍,远高于行业平均,同时公司计划18年竣工1,010万平米,较17年计划竣工550万平米大幅增长83.6%,高预收款、高毛利率以及积极竣工将推动18年业绩加速释放。 2、17年销售平稳增长,18年计划销售高增、外埠开工占比大幅提升至62%17实现销售额1,522亿元,同比增长26.5%,居行业第九(克尔瑞统计),其中住宅板块销售额1,201亿元,同比增长19.4%;销售面积951.2万平米,与16年持平;销售均价12,621元/平米,同比增长19.6%,其中京津冀以外区域销售额占比从上年的7%大幅提升至23%,杭州区域和环南京区域销售双双过百亿,已经印证了产业新城模式的可复制性。18年计划销售金额2,100亿元,同比增长38.0%。此外,18年计划新开工1,988万平米,其中河北751万平米,占比38%,河北以外1,237万平米,占比62%,显示了外埠项目推盘将大幅增长,降低环雄安调控影响,支撑今年销售快速增长。 3、产业发展能力不断提升,产业发展团队大幅扩充、引入产业不断升级17年产业新城业务实现收入285亿,同比大幅增长65%,占营业收入总额48%,业务结构不断优化。17年园区新增签约入园企业635家,新增签约投资额1,651亿元,同比增长47%。公司以“产业优先”作为核心策略,凭借全球最大的约4,600人的产业发展团队,为区域提供产业升级的全流程综合解决方案。通过龙头引领产业集聚、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式,公司为区域打造科技含量高、示范带动强的创新产业集群。报告期内,公司为所委托区域成功引入具有自主知识产权的云谷第6代AMOLED项目,该项目是我国参与国际新型显示产业竞争的重大项目。 4、财务情况良好,融资渠道畅通,产业新城PPP模式融资优势凸显公司融资渠道畅通,17年末加权平均融资成本5.98%,同比下降1.0pct,且融资大部分来自于非房的PPP融资。17年末公司资产负债率和净负债率分别为81.1%和59.8%,分别同比降低3.7和7.0pct;且货币资金减一年内到期债务后的净现金同比增加76亿,短期偿债能力进一步提升。17年公司成功发行16亿元非公开公司债、19亿元中票、60亿元超短融、10亿元短融资及10亿美元债,并落地三笔PPP资产证券化项目、规模总计41.06亿元。 5、投资建议:加速异地复制、高速成长可期,维持“推荐”评级华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商,并依托其领先的PPP市场化运作机制,在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇,具有良好的政府关系及增量拿地能力。鉴于公司竣工结算加速,我们分别将公司2018-20年每股收益预测小幅上调至4.08、5.58和7.21元,按照18年目标PE10倍小幅上调目标价至40.00元,维持“推荐”评级。

1、17年业绩同比+33%、超市场预期,18年结算量价齐升、料业绩同比+30% 17年营业收入2,429亿元,同比+1.0%;归母净利润280.5亿元,同比+33.4%,超出市场预期的20%;毛利率和净利率分别为34.1%和15.3%,分别提升4.7pct和3.5pct;三项费用率7.1%,提升1.4pct;投资收益62.5亿元,同比+24.5%;可以17年的业绩高增主要来源于毛利率的上涨。并且我们认为公司18年业绩仍将保持30%的高增,这源于:1)17年已售未结资源同比+49%,已售未结算均价同比+15%,预示后续结算量价齐升;2)考虑18年计划竣工同比增长14%和结算/竣工比将由17年86%修复至90%,预计18年结算量将同比上涨约20%;3)同时考虑小股操盘对于业绩的贡献增加。综合考虑之下预计18年业绩同比增长约30%。 2、销售大增、拿地积极,18年竣工积极+结算/竣工比修复推动结算稳增 17年销售金额5,293亿元,同比+45%,全国销售额市占率达3.96%,提升0.86pct。17年拿地积极,对应拿地金额3,417亿,占比当期销售额64%,同比增长84%,其中一二线拿地金额占比86%。17年新开工约3,652万平米,同比+16%,较年初计划增长25%;竣工2,301万平米,同比+3%。18年计划新开工面积3,545万平米,同比-3%,预计实际开工量会有明显增长;计划竣工2,631万平米,同比增长14%,同时考虑到结算/竣工比的修复,预计18年结算量将较为积极。 3、经营性净现金流大增,净负债率降至仅8.8%、预留充足加杠杆空间 17年末资产负债率84.0%,剔除预收款项后负债率49.0%,分别较16年提升3.4pct和1.5pct。公司经营情况稳定,在龙头房企中是仅有的连续9年经营现金流为正的公司,17年经营性活动现金流净额高达823亿元,同比增长108.1%,从而推动了净负债率大幅下降至8.8%,较16年下降17.0pct17年经营性现金流的表现优异也推动了公司现金/短债比也由16年49.8%下降14pct至17年的35.8%。而低负债率也赋予了公司在资金环境偏紧状态仍有充足的加杠杆空间,持续受益于行业集中度的提升。 4、投资建议:业绩高增超预期,龙头本色再彰显,重申“强烈推荐”评级 万科作为行业龙头,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,依靠拿地+销售集中度双双提升保持龙头优势,实现远超行业的销售增速和业绩增速,其中2017年销售额和拿地额分别高达5,299亿元和3,417亿元,同比增速分别高达45%和84%,并且估算2017年拿地对应新增货值7,600亿元,同比增长67%,为2018年奠定充足可售资源、利于公司获得持续销售高增长;此外,2017年深铁正式成为第一大股东后,深铁与公司间在“轨道+物业”方面合作也将值得期待,预计将极大加强公司的深圳都市圈优质资源获取能力。鉴于公司结算量价齐升,我们分别将公司18-20年每股收益预期小幅上调3.31、4.21和5.15元,现价对应18年PE为9.2倍,维持目标价45.00元,重申“强烈推荐”评级。 5、风险提示:房地产市场下行风险。

1.17年净利润122亿、同比+28%,销售及毛利率高增加速18年业绩释放 17年公司实现营业收入754.6亿元,同比+18.7%;归母净利润122.2亿元,同比+27.5%,超市场一致性预期115亿元6.3%,及15年吸收合并时承诺净利润的102亿元19.8%;对应毛利率和净利率分别为37.7%和16.2%,分别提升3.1pct和1.1pct;三项费用率4.8%,较上年下降0.9pct,主要源于财务费用下降;公司业绩增速快于营收增速主要源于毛利率提升、费用率及少数股东权益占比下降;公司每股分红0.62元,股息率3.0%,分红比率连续3年维持在40%。伴随18年高毛利项目进入集中结转,以及公司销售持续高增,将综合推动公司业绩高增。 2.17年销售额1,128亿、同比+53%,18年计划销售1,500亿,同比+33% 17年公司实现签约金额1,127.8亿元,同比+52.5%,超额完成全年销售计划112.7%;实现签约面积570.0万方,同比+21.0%;累计销售均价19,785元/平米,同比+26.0%;18年公司计划完成销售额1,500亿,对应同比+33.0%,考虑到18年公司可推货值超3,000亿,保守按50%去化计算,18年销售计划顺利完成压力不大。17年公司结转面积435.7万方,同比+1.6%;18年计划新开工、竣工面积分别为1,066万方、593万方。17年末公司预收账款达550.6亿,同比+4.9%;考虑到公司成立地产基金促进商办物业销售、招拍挂拿地占比迅速扩大,将综合推动公司周转率快速提升,同时鉴于公司销售增速快于营收增速,18年结转规模将得到充分保障。 3.17年加仓拿地、非市场化拿地加速,低成本融资在资金趋紧中优势明显 17年公司新增建面1,023万方,同比+50.6%,其中权益建面594万方,同比+28.6%,权益占比58.1%,较上年下降9.9pct。估算拿地对应新增货值1,916亿,剔除16年大空港项目后同比+133%。同时公司加速非市场化拿地进度,17年以来通过国企资源承接模式获取武钢、昆钢、农发集团项目以及东风房地产股权,产业新城模式斩获湖北蕲春项目、并和深圳光明新区、苏州高新区、常熟市签订园区合作协议,集团内资源整合模式拟收购招商漳州土储800万方,公司非市场化模式正在加速兑现。伴随拿地扩张,公司融资渠道打开,顺利完成50亿中票发行,获批150亿公司债额度,60亿长租公寓CMBS和200亿ABN额度,落地京沪地产基金50亿,目前公司平均融资成本仅4.8%,同比+0.3pct,持续处于行业较低水平。 4.投资建议:好资源叠加高周转,大湾区核心标的,重申“强烈推荐”评级 公司15年重组上市以来,积极转型快周转模式,16-17年持续获得销售高增。同时在目前核心城市资源稀缺的大背景下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势。对于前者,前海、太子湾和蛇口分别增值634亿、149亿元和245亿元,合计1027亿元,相较于目前净资产500多亿和市值1600多亿贡献巨大;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。此外公司充分受益于大湾区发展规划,作为大湾区核心标的公司资产价值提升空间巨大。我们维持公司18-20年每股收益预期为2.02、2.54和3.11元,对应18PE为10.4倍,维持目标价28.00元,维持“强烈推荐”评级。 5.风险提示:房地产市场下行风险。

独到见解: 新城控股坚持快周转策略,并凭借无周期拿地策略、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色,同时配合以多元化融资渠道及多层次激励制度,实现销售突飞猛进、排名不断提升、ROE 领先于同行。估值方面,鉴于NAV 估值法仅反映对历史存量资产的重估,无法反映快周转等优秀经营能力,我们更偏重于PE 估值法,并且给予PE 估值提升反映公司更高业绩增长及更快周转率表现,我们维持按2018 年目标PE12.5 倍给予目标价48 元。 投资要点 1、坚持快周转策略,销售突飞猛进,后续有望冲刺一线龙头 公司近年来销售突飞猛进,由2002 年近4 亿元快增至2017 年1,265 亿元,年复合增速高达47%、VS 同期行业23%,其中2015-17 年间销售额3 年复合增速更是高达89%、VS 同期行业21%,与此同时,行业排名也从之前默默无闻提升至全国第13 名。而这主要得益于公司坚持快周转策略,公司在2012-17 年的连续6 年战略规划中进行了产品标准化、信息化建设、管理架构、人才激励等多方面改革,2012-16 年存货周转率持续处0.45 以上、领先于同行,实现2017 年ROE 达29%,傲视同行。根据《供给盛世已至,龙头风鹏正举》,主流15 家房企未来3 年销售额集中度将从2017 年32%提升至2020年超60%,在后续龙头高速成长期中,公司将大有可为、有望冲刺一线龙头。 2、具有无周期拿地、优异成本控制、强三四线布局等三大特色 1)无周期拿地策略,公司不判断周期、长期保持积极拿地策略,2012-17 年拿地面积分别同比高达+60%、+126%、+75%、+210%、+41%、+133%,尤其2014-15 年行业低迷、土地缩量供应背景下逆势扩张、区别于同行保守拿地策略(2014 年其他龙头同比平均下降30-70%);2)优异成本控制能力,一方面,拿地均价/销售均价比自2012 年56%快速下降至2017 年23%、区别于同行的快速上行,源于三四线城市能级下行、收并购项目占比提升以及商业联动效应增强,另一方面,董事长工程业务出身及管理架构变革推动了三项费用率占销售持续下降;3)长三角强三四线布局,公司目前已进入77个城市,可售总建面达5,079 万方,对应货值7,000 亿元,土储面积主要分布于长三角地区,占比总储备44%,布局城市能级以二线和强三线为主,占比高达98%,高价格弹性及高去化率保证了高毛利率和高周转率。 3、构建多元化融资渠道以及多层次激励机制助力销售规模快增 财务方面,在销售规模快速扩张背景下,净负债率持续控制在63%以下,远低于行业平均的100%;债务结构健康,2017 年有息负债中35%为公司债、43%为银行贷款、22%为债务融资工具;融资渠道多元化,银行融资、公司债、中票、海外债、ppn、abs、abn 全面开花,授信额度超过500 亿,后续还将通过港股母公司新城发展控股打造特殊融资渠道,整体融资成本下降至2017 年5.32%。激励方面,长期激励为股权激励,针对高管和较长工年龄员工;中期激励为新城合伙人制度,针对具体项目负责人;短期激励为共创共担共享机制和“竞创百亿”计划激励机制,尤其对于后者,区域公司销售破100 亿元,直接提拔为总裁助理,超200 亿元,则直接提拔为副总裁。 4、投资建议:秉持无周期拿地,铸就快周转典范,重申强烈推荐 新城控股坚持快周转策略,并凭借无周期拿地策略、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色,实现销售突飞猛进、排名不断提升、ROE 领先于同行,2015-17 年销售额复合增长89%、同期业绩复合增长73%。我们维持公司2018-20 年每股收益为3.79、4.98、6.79 元,现价对应2018 年PE9.4倍,维持按2018 年目标PE12.5 倍给予目标价48 元,重申“强烈推荐”评级。 5、风险提示:房地产市场下行风险。

1、17年营收同比+21%,业绩同比+1%,低毛利及投资收益下降拖累业绩公司17年实现营业收入140.4亿、净利润14.6亿,分别同比+20.8%和0.9%,其中四季度结转收入占比营收高达49.6%;基本每股收益0.93元;毛利率和净利率分别为26.1%和10.4%,较上年同期分别下降4.6pct和2.0pct,主要是由于北京低毛利项目结算拖累;三费占比为7.4%,较上年增长0.4pct,主要系银行长期贷款同比+257.3%致财务费用上涨较多所致。业绩增速落后营收增速主要源于费用率提升、低毛利项目占比较高以及投资性收益同比-31.6%,投资性收益降幅较大主要受国信证券分红减少1.37亿影响。公司拟每10股派2.8元,分红率近六年来基本维持在30%水平。 2、17年销售回款175亿,同比+3%,预收款及棚改结算保障18年业绩根据克尔瑞数据,公司17年实现销售金额148.1万平米,同比-5.2%,基本完成全年150亿元销售计划的98.7%;实现销售面积81.1万方,同比-20.2;销售均价18,261元/平米,同比+18.8%。同期销售回款174.6亿元,同比+3.3%,再创历史新高;17年末预收账款128.6亿元,同比-5.1%,可覆盖17年地产营收91.6%,同时考虑到公司大量的棚改投资和一级开发投资将开始进入结算,18年业绩高增有所保障。 3、棚改方式拿地为公司独特标签,后续棚改项目可贡献业绩65-82亿元公司17年通过联合竞买、合作开发、股权收购、招拍挂、棚改、政府实施授权等多种模式,共获7块土地(二级项目5个,一级和棚改项目各1个),新增建面154万方,同比-66%;18年1月再获青岛、天津地块,新增建面6.3万方。棚改方面,16年开启棚改模式加速土地获取,京内先后获得了望坛村(持股98%)、张仪村(持股91%)、怀柔新城(持股92%)、顺义临河村、延庆康庄镇棚改项目,建面分别为136、16、30、75、50万方,总投资额742亿,权益投资额728亿;按目前北京棚改最高可获15%回报率(范围12-15%),上述项目合计可贡献权益净利润65-82元。 4、负债率有所提升,棚改项目获得银团融资,融资渠道多样致成本下降报告期末公司资产负债率77.4%,同比+5.1pct;净负债率123.1%,同比+68.3pct,属行业较高水平,主要原因在于应付利息和长期借款增加。公司综合利用各种融资方式,继望坛项目实施银团融资后,临河村和怀柔项目又先后复制;40亿元的永续中票已完成首期10亿元发行;17年末公司融资总额477亿,同比+66.3%,整体平均融资成本5.6%,同比-0.48pct。 5、投资建议:京内棚改拿地标杆,后续业绩释放在即,维持“推荐”评级北京城建在北京拥有大量存量优质土储以及强大的增量拿地能力,尤其棚改模式拿地是最大亮点,目前京内棚改项目权益计划投资额合计达728亿元,后续可贡业绩达65-82元,贡献规模可观,并预计将在18-19年逐步开始贡献业绩。鉴于公司结算毛利率低于我们预期,我们分别将2018-19年每股收益预测下调至1.08元和1.30元,同时目标价下调至为14.00元,维持“推荐”评级。 6.风险提示:房地产市场下行风险。

1、17年业绩同比大增90%,高预收款+新收入准则确保18年业绩 公司2017年实现营业收入154.6亿元,同比增长57.2%;归母净利润11.4亿元,同比增长89.9%,接近业绩预告上限。公司业绩大幅上涨主要源于房地产结算面积和销售净利率的大幅提升,17年结算面积93.7万方,同比增长48.7%;销售毛利率和净利率分别为32.9%和7.4%,同比分别增长1.0pct和1.3pct。17年末预收账款226亿,覆盖17年地产结算收入1.8倍,鉴于会计收入14号准则修订要求2018年AH公司开始执行将推动预收账款的加快结算,预计18年营收以及净利润仍将保持较高的增速。 2、17年销售额223亿、同比微降,拿地销售面积比高达156% 公司17年销售金额223亿元,同比降低1.3%;销售面积124万方,同比降低20.0%,销售均价1.80万元/平,同比增长23.3%。销售表现一般主要源于长沙限签严格,而公司公告销售口径为网签口径,因此实际合同销售数据可能略好。17年公司新开工面积648万方,同比增长71.4%;竣工面积139万方,同比增长178.0%。全年销售回款202亿元,回款率高达91%。公司合计9个项目销售金额超10亿,其中长沙北辰三角洲实现单盘销售额48.4亿元。17年公司新增建面194万方,其中权益面积127万方,权益比例64%。截至17年末,公司已布局北京、长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊、重庆、宁波等14城,共有项目38个,总建面1,763万方,总货值约3,200亿元,有力保障未来销售放量。 3、京内优质持有物业价值严重低估,融资渠道拓展加速扩张意图 公司持有124万方投资性物业(北京116万方+长沙8万方),经营业务主要为会展、商业等,租金收入稳定增长且现金流稳定(约26亿元)。上述项目基本位于京内北五环亚奥核心区,目前账面单价5,814元/平VS周边商业均价超5万元/平,重估空间巨大;并且前海人寿从三季报的0.95%增持至2.40%,足见对其优质资产的认可。公司9月成功发行13.2亿5年期中票(额度20亿),票面利率5.14%;另已获批40亿非公开发行公司债额度,融资渠道的拓展有助于公司降低成本、获取资源。此外,未来集团和上市公司之间的业务和资源整合或也值得期待,且随着京内国企改革的不断推进,公司上市平台价值或将进一步凸显。 4、投资建议:业绩大增、险资持续增持,京国改优质标的,维持“强推” 北辰实业作为北京市国资委直属企业,有前端销售全国扩张和后端持有型物业加持,形成了以地产开发+投资物业+会展经营的三大业务。14年公司重启全国扩张,销售快增推动预收款大增,且在新会计收入确认准则之下加速业绩释放,17年业绩同比90%、扣非归母净利同比增长120%,毛利率和净利率双双提升,明后年有望迎来业绩持续高增。此外,公司未来与集团之间的业务重组也值得期待。鉴于结算加速以及毛利率提升超预期,我们分别将公司2018-20年每股收益预测小幅上调至0.44、0.55元和0.60元,对应18PE为10.0倍,维持目标价7.40元,维持“强烈推荐”评级。 5、风险提示:房地产市场下行风险。

1、17年业绩大增100%、优质成长典范,毛利率提升至36%、仍有提升空间 公司17年实现营收405.3亿,同比+44.9%,归母净利润60.3亿,同比+99.7%,并接近业绩预告上线60.4亿。毛利率和净利率分别为35.6%和14.9%,较上年分别+7.7pct和+4.1pct,毛利率提高主要是由于常州、杭州、苏州以及部分强三线城市高毛利率项目相继结算所致,预计2018年中结算毛利率仍有提升空间,净利润率增长主要是由于毛利率上升较快以及投资性收益和公允价值变动收益大幅增长所致。公司三费占比10.4%,比上年+1.2pct。此外,拟按每10股派送现金红利8.1元,分红率提升至30%。 2、17年销售1,265亿、同比+94%,18年计划1,800亿、大概率超额完成 17年公司销售金额1,264.7亿,同比+94.4%,超年初销售计划148.8%,销售面积928.3万方,同比+61.4%,属于行业领先水平。18年公司计划完成合同销售金额1,800亿元,对应同比+42.3%,预计大概率将超预期完成。投资开工方面,公司17年实现新开工2,066.3万方、竣工面积725.1万方、在建面积2,665.6万方,分别同比+143.1%、+80.6%、+103.9%,18年计划新开工2,591.5、竣工面积913.9万方,分别同比+24.9%、+26.0%。17年公司实现预收账款508.1亿,同比+70.4%,确定业绩高速增长。 3、17年拿地额同比+54%,拿地均价同比-16%,积极扩张、成本控制优异 公司土储建面仍以长三角地区为核心,占比高达44%,基于公司销售规模快速扩张,公司拿地在做深传统长三角同时,兼顾向珠三角、环渤海和中西部重点城市布局。在拿地节奏上,公司成本端控制和快速扩张并重,2017年新增土地储备总建面3,393万方,同比+138.2%,估算总地价846.1亿元,同比+54.1%,其中新增住宅用地2,446万方,新增商业用地947万方,分别同比+130.5%和+160.9%,平均楼面价3,175元,同比-15.6%,拿地金额占比销售金额67%,虽较16年全年82%下降15pct,但仍属于加仓拿地。 4、规模快速扩张下负债可控,融资渠道通畅、融资成本属于行业较低水平 公司拥有A股港股双融资平台,融资渠道通畅。17年年末公司整体平均融资成本为5.32%,属于行业较低水平。在当前融资收紧的背景下,公司将充分利用中票、美元债、PPN、ABN及资产支持专项计划等多融资渠道以及低融资成本优势实现规模快速扩张。截至报告期末公司资产负债率为85.8%,同比+1.7pct,净资产负债率为63.3%,同比+11.0pct,伴随公司销售规模快速扩张,负债情况整体可控。 5、投资建议:业绩持续大增,优质成长典范,冲刺一线龙头,重申强烈推荐 新城控股2017年销售规模达1,265亿,同比大增94%,销售持续高增,克尔瑞排名已攀升至行业13名,二线蓝筹向一线龙头冲刺在即。同时公司持续加大拿地力度,17年拿地金额占比销售金额高达67%,属加仓拿地,并在规模扩张同时有效实现了成本可控。匹配近年来销售高增,17年业绩60.3亿,达业绩预告上限,超行业一致预期。鉴于销售优异和毛利率或将继续上行,我们将公司2018-20年每股收益上调至3.79/4.98/6.79元(原为3.69/4.92/-元),对应18年PE9.4倍,维持目标价48.00元,维持“强烈推荐”评级。 6、风险提示:房地产市场下行风险

1、拟现金收购招商漳州,政企合作模式再获复制,集团内资源整合又获突破 公司本次拟以支付现金方式收购公司控股股东招商局集团及其全资子公司招商局集团(香港)合计持有的招商漳州78%股权,其中招商局集团持有招商漳州48%股权,招商局集团(香港)持有招商漳州30%股权,收购完成后公司将成为招商漳州控股股东,股权占比78%,此外招商漳州另外4个股东分别为福建交运集团、漳州市政府、龙海市政府和福建航港管理局,分别股权占比10%、5%、5%和2%,本次收购是前海项目政企合作的园区开发模式的又一成功复制,接连获得武汉和漳州地方政府的先后认可,后续前海项目的推进也或将加速。此外,由于本次收购涉及福建当地政府机构和招商局集团及其一级子公司多方,只有在招商局集团强力主导下才能有所突破,结合集团将蛇口核心资产注入公司后将公司层级提升至一级单位,以及亲自出面对接武钢、昆钢等央企项目,集团层面对公司重视程度无以复加,后续集团内资源整合继续整合也依然期待。 2、新增优质土储占地800万方,漳州开发区56平方公里仍有较大想象空间 通过本次收购,公司将获取土储占地800万方,对应权益面积624万方,大幅增加公司海西优质土储,其中包括双鱼岛土储占地220万方,对应权益面积172万方,该部分已于2017年取得不动产权证书,全面开发在即,将快速贡献业绩。招商漳州项目与厦门本岛隔海相望,直线距离仅3.4公里,两边房价分别为1.5万元/平米VS7万元/平米,拥有着极大的价差以及优越的位置,随着漳海底隧道的未来落地也将推动,该项目后续价值有着大幅提升空间。此外,考虑到招商漳州所在的漳州开发区辖区面积56.17平方公里,并且招商漳州在开发区内已形成了包括土地一级开发、园区开发建设及运营等较为完善的产业园区开发运营体系,未来开发区优质资源还有进一步注入可能。 3、土地资源供给侧改革之下,具备存量资源重估&增量资源获取强大优势 公司同时具备存量优质资源重估&增量优质资源获取的强大优势,其深圳前海、太子湾和蛇口项目,都将逐步正式进入业绩贡献,增值非常可观。在增量资源获取方面,公司拥有远超于其他房企的非市场化拿地能力,其手段包括存量转型、集团内部整合、产业新城模式、国资并购收购、邮轮母港再开发等模式。17年以来国企资源承接模式与武钢、昆钢、东风房地产、浙江农发集团签订合作协议,产业新城模式获取蕲春项目,以及公司新斩获的宝山工业区、蕲春地块、青岛蓝湾网谷地块,以及本次集团资源整合方式获取的招商漳州项目等,公司非市场化模式正在加速兑现。在土地市场供给调控和溢价率持续高位的背景下,公司通过非市场化途径获取增量资源的方式将是房地产后市场时代的制胜关键。 4、投资建议:拟现金收购招商漳州,彰显非市场化拿地能力,重申“强烈推荐” 近年来公司推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面,公司过去两年积极拿地扩张,尤其开年以来公司拿地规模创历史新高,充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面,在土地资源供给侧改革背景之下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势,对于前者,前海、太子湾和蛇口分别增值634亿、149亿元和245亿元,合计1027亿元,相较于目前净资产500多亿和市值1700亿贡献巨大;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。此外,两会期间粤港澳大湾区发展规划刚要编制基本完成,并规划已经报批,预计规划获批在即,而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持公司17-19年每股收益1.55、2.01和2.44元预测不变,目前现价对应18PE为10.8倍,维持目标价28.00元,重申“强烈推荐”评级。 5、风险提示:房地产市场下行风险。

主要观点。 1、2月销售72亿、同比-16%,1-2月销售190亿,同比+23%,稳增。 1月公司实现签约金额72.4亿元,环比-38.4%、同比-15.7%,略低于月初克而瑞公布的73.0亿元0.8%,同时落后于克尔瑞前10大房企2月平均同比+31.3%涨幅,主要受到2月春节月影响;公司实现签约面积26.3万方,环比-56.2%、同比-17.7%, 优于我们高频跟踪的41城成交面积同比-32.0%;销售均价27,530元/平米,环比+40.6%,主要源于一二线城市销售项目占比持续扩大。 1-2月公司累计实现签约金额190.0亿元,同比+23.0%;实现签约面积86.4万平方米,同比+11.8%。1-2月累计销售均价21,997元/平米,较17年销售均价提升11.2%;受春节假期影响,2月单月销售暂时走弱,但1-2月剔除春节因素后数据表现仍不错。考虑到公司目前可售充足,同时3-4月为传统销售旺季,预计未来公司销售将重回向好势态。 2、2月拿地185亿、拿地/销售255%,1-2月247亿、拿地/销售130%。 2月公司在土地市场新获取天津、重庆、苏州、杭州、武汉、湛江等8城9个项目,共新增建面279.0万平米,环比+359.2%,同比+1184.2%,其中新增权益建面150.8万平米,环比+453.7%,同比+1941.9%,权益占比54%,低于17年平均水平5.5pct;总地价184.6亿元,环比+195.9%,同比+88.1%,平均楼面价6,615元/平米,环比-35.6%,2月楼面价有所回落主要由于公司拿地向二三线城市和中西部区域下沉。2月公司拿地金额占比销售金额达254.8%,创18个月来新高,公司加仓拿地明显放量。 1-2月,公司新获16地块,共新增规划面积339.8万平米,同比+347.7%; 总地价246.9亿元,同比+69.8%;今年1-2月拿地面积已占比去年全年35%,开年公司拿地呈高速扩张势态。平均楼面地价7,267元/平米,较17年楼面均价下降21.5%,拿地成本持续优化;拿地金额占比销售金额130%,较17年80%进一步提升50pct,创历史新高;1-2月公司拿地权益占比52%,较17年下降7pct。非市场化拿地方面,公司开年再获农发集团13个项目,收购国企东风房地产80%股权,非市场化模式持续兑现中。 3、投资建议:销售短暂走弱、拿地积极扩张,大湾区核心标的,重申“强烈推荐”。 近年来公司推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面,公司过去两年积极拿地扩张,1-2月的积极拿地再次展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面,在目前核心城市资源稀缺背景下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势,对于前者,前海、太子湾和蛇口分别增值634亿、149亿元和245亿元,合计1027亿元,相较于目前净资产500多亿和市值1668亿贡献巨大;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。此外,两会期间粤港澳大湾区发展规划刚要编制基本完成,并规划已经报批,预计规划获批在即,而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持公司17-19年每股收益1.55、2.01和2.44元,目前现价对应18PE 为11.4倍,维持目标价28.00元,重申“强烈推荐”评级。 4、风险提示:房地产市场下行风险。

事项:3月6日晚,保利地产公布2月销售数据,2月实现签约金额216.5亿元,同比+60.7%;实现签约面积156.6万平方米,同比+61.9%。2月新增建面136.0万平方米,同比-15.8%,其中新增权益建面110.4万平方米,同比-9.6%;总地价73.4亿元,同比-4.1%,其中权益地价38.5亿元,同比-32.1%。 主要观点 1、2月销售217亿,同比+61%,1-2月533亿,同比+85%,持续高增2月公司实现签约金额216.5亿元,环比-31.6%,同比+60.7%,涨幅较1月收窄45.8pct,略低于月初克而瑞公布的221.4亿元2.2%,但大幅领先克尔瑞前10大房企2月平均同比+31.3%涨幅;实现签约面积156.6万平米,环比-28.1%,同比+61.9%,涨幅较1月收窄17.6pct,优于我们高频跟踪的41城成交面积同比-32.0%;销售均价13,828元/平米,环比-4.8%。 由于春节因素成交日减少,公司2月销售表现实际更优,结合公司推盘能力强,叠加3-4月为传统销售旺季,预计3月销售仍将保持高增长。 1-2月公司累计实现签约金额533.0亿元,同比+85.0%,涨幅较1月收窄21.4pct;累计销售均价14,235元/平米,较17年销售均价上涨3.2%;实现签约面积374.4万平方米,同比+71.6%,涨幅较1月收窄7.8pct。由于累计同比数据剔除了春节假期影响,1-2月销售较2月单月更优。基于18年推盘高增、去化稳定,预计公司18年销售将持续表现优异。 2、2月拿地73亿,同比-4%,1-2月286亿,同比+74%,继续积极扩张2月公司在土地市场新获取武汉、昆明、大连、潍坊、德州和晋中6城共6个项目,共新增建面136.0万平米,环比-42.3%,同比-15.8%,其中新增权益建面占比81%,高于17年平均67%水平14pct;总地价73.4亿元,环比-65.4%,同比-4.1%,平均楼面价5,393元/平米,环比-40.1%,较17年拿地均价6,985元/平米下降22.8%,楼面均价大幅下降主要系公司在三线城市新增项目较多所致。2月公司拿地额占比销售额34%。 1-2月,公司共在土地市场新获19个项目,共新增规划面积371.8万平米,同比-21.0%;总地价285.6亿元,同比+74.1%;平均楼面地价7,681元/平米,较2017年楼面均价上涨10%;拿地额占比销售额为54%,继续积极加仓拿地。公司18年土地扩张势态不变,同时注重积极拓展多元拿地模式,未来料将充分受益于后续行业融资集中度和拿地集中度进一步提升。 3、投资建议:淡季不改销售强势,加速扩张决心坚定,重申强烈推荐剔除春节干扰,1-2月公司销售、拿地同比表现亮眼,充分凸显公司扩张势态。保利地产积极变革始于2017年,目标方面,董事长宋广菊明确提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病,成长再添动力;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显央企地产龙头资源整合优势;拿地方面,16年、17年和18年1-2月拿地金额分别同比+75%、+137%和+74%,同比持续高增长,积极扩张意图明显;销售方面,17年销售额同比增长达47%,并判断18年将持续高增。我们维持公司2017-19年每股收益预测1.32、1.72和2.18元,目前对应18年PE9.0倍,维持目标价20.62元,重申“强烈推荐”评级。 4、风险提示:房地产市场下行风险。

1、2月销售88亿、同比+67%,1-2月190元、同比+88%,持续高增。 2月公司合同销售金额87.5亿元,环比-14.9%,同比+67.3%,较前期克而瑞公布的88.0亿元略低0.5亿元,但大幅领先于月初克尔瑞公布前10大房企平均同比增长31.3%;实现签约销售面积74.6万平米,环比-24.1%,同比+90.9%,优于我们高频跟踪的41城成交面积同比-32.0%;销售均价11,731元/平米,环比+12.1%。由于今年春节因素,公司2月销售表现实际更优,公司目前可售充足叠加3-4月为传统销售旺季,预计3月将继续保持较好销售势头。1-2月公司累计实现签约金额190.3亿元,同比增长88.0%;实现签约面积172.8万平方米,同比增长137.9%;由于该同比数据剔除了春节假期影响,1-2月销售数据较2月更优。1-2月累计销售均价11,013元/平米,较17年销售均价下降19.2%;预计公司18年可售货值超3,000亿,考虑到公司项目布局城市库存普遍较低,18年去化料仍将有较好表现,充裕可售货值将推动销售持续高增。 2、2月拿地38亿、对应拿地/销售43%,做深长三角和全国拓展并重。 2月公司在土地市场新获取南京、连云港、扬州、盐城、西安、重庆、成都7城共11个项目,拿地方向既注重传统长三角区域的做深又实现全国布局的拓展。2月合计新增建面178.0万方,环比+25.1%,同比+58.8%,其中新增权益建面128.6万方,权益占比72.2%,较17年权益占比下降13.4pct;拿地金额37.7亿,环比+31.3%,同比+109.2%,单月拿地金额占比销售金额43%,较1月提升15.2pct,拿地均价2,120元/平米,环比+5.0%,较17年拿地均价-21.5%,拿地成本得到有效控制。1-2月,公司共在土地市场新获19个项目,共新增规划面积320.3万平米,同比-7.1%;总地价66.5亿元,同比-35.4%;平均楼面地价2,076元/平米,较17年楼面均价-23.1%;拿地金额占比销售金额35%。公司目前做深长三角和全国拓展并重,并且在快速扩张的同时实现了拿地成本有效控制。 3、投资建议:淡月销售继续强势,跃居一线龙头在即,重申强烈推荐。 2月公司销售继续强势,同比涨幅在1月高基数上实现了67%的增长。公司17年销售规模达1,265亿,克尔瑞排名已攀升至行业13名,二线蓝筹向一线龙头冲刺在即。同时公司持续加大拿地力度,17年拿地金额占比销售金额高达67%,属加仓拿地,并在规模扩张同时有效实现了成本可控。匹配近年来销售高增,我们预计公司17年业绩48.4-60.4亿,同比+60%到100%,超行业一致预期。维持2017-19年每股收益2.55、3.69、4.92元,对应18年PE9.7倍,目标价48.00元,重申“强烈推荐”评级。

1、2月销售356亿、同比-8%,1-2月销售1,036亿元、同比+20%2月公司实现签约金额356亿元,环比下降47.6%、同比下降7.6%;实现签约面积240.2万平方米,环比下降45.9%、同比增长1.9%;销售均价14,821元/平,环比下降3.1%、同比下降9.2%。2月销售同比环比回落主要受2月春节假期影响所致,并且公司重点布局一二线城市、相对影响更多。1-2月公司实现签约金额1,035.8亿元,同比增长19.6%,较1月降低21.7pct,前2月销售破千亿、为全年销售形成良好开端;累计实现签约面积684.6万平方米,同比增长16.3%;累计销售均价15,130元/平方米,同比增长2.8%。 2、拿地积极、成本控制稳定,签约杭钢资产包、参与国企混改2月公司在土地市场获取杭州、武汉和南京等地合计22个项目以及3个物流项目,拿地区域主要集中于二线及长三角、珠三角周边城市。2月公司新增建面479.0万平方米,环比增长79.1%;对应总地价188.3亿元,环比增长24.6%,拿地金额占比销售金额达52.9%;平均楼面价3,930元/平米,环比下降30.5%,拿地均价占比当月销售均价26.5%。1-2月,公司共新增规划面积746.4万平方米,同比增长17.3%;对应总地价339.4亿元,同比增长9.5%,拿地额占比销售额达32.8%,较上年64.5%下降31.7pct;平均楼面价4,547元/平米,同比下降6.7%,拿地均价占比当年销售均价30.1%;按照均价1.5万元/平估算得1-2月新增货值1,100亿。此外,公司于3月2日下午与杭钢集团签约资产包合作,包含8个项目、分布在杭州、嘉兴、台州、马鞍山、诸暨共5个城市,这是万科首次参与浙江国企混改,进一步拓展多元化拿地渠道。 3、投资建议:销售累计破千亿,拿地保持积极,参与杭钢混改,重申强烈推荐万科作为行业龙头,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,依靠拿地+销售集中度双双提升保持龙头优势,实现远超行业的销售增速和业绩增速,其中2017年销售额和拿地额分别高达5,299亿元和3,417亿元,同比增速分别高达45%和84%,并且估算2017年拿地对应新增货值7,600亿元,同比增长67%,为2018年奠定充足可售资源、利于公司获得持续销售高增长;此外,2017年深铁正式成为第一大股东后,深铁与公司间在“轨道+物业”方面合作也将值得期待,预计将极大加强公司的深圳都市圈优质资源获取能力。我们维持公司17-19年每股收益预测为2.51、3.27和4.08元,现价对应18年PE为9.9倍,维持目标价45.00元,重申强推评级。 4、风险提示:房地产市场下行风险。

主要观点 1、1月销售118亿、同比+77%,18年可售3000亿,充分保障销售高增 1月公司实现签约金额117.6亿元,环比+15.5%、同比+77.1%,涨幅较去年12月扩大53.9pct,略超月初克而瑞公布的116.1亿元1.3%,并大幅领先克尔瑞前10大房企1月平均同比+50.0%涨幅;公司实现签约面积60.1万方,环比-7.3%、同比+80.7%,涨幅较12月扩大57.3pct,并优于我们高频跟踪的41城成交面积同比+0.05%;销售均价19,574元/平米,环比+24.5%,主要源于一二线城市销售项目占比扩大。 16-17年公司持续积极拿地,赋予丰富可售资源,18年公司可售货值预计近3,000亿,假设按以往60%左右去化率计算,将保证18年销售高增长表现。结转方面,17年3季度末公司预收账款810.4亿,较16年+54.4%,可覆盖17年全年营收1.1倍;同时伴随18年太子湾商务广场等深圳核心区域项目陆续进入结转周期,将综合推动18年业绩高增。 2、1月拿地加仓趋势不改,收购农发集团项目,国企资源承接再下一城 1月公司在土地市场新获取北京、济南、苏州、福州、太仓5城7个项目,共新增建面60.8万平米,环比-67.0%,同比+12.2%,其中新增权益建面27.2万平米,环比-78.5%,同比-49.7%,权益占比45%,低于17年平均水平14.8pct;总地价62.4亿元,环比-42.6%,同比+31.7%,平均楼面价10,265元/平米,环比+74.0%,1月楼面价涨幅较大主要系北京和福州高价地块推动。1月公司拿地金额/面积占比销售金额/面积分别为53.1%和101.2%,加仓拿地态势持续。 非市场化拿地方面,公司以交易价9.07亿元取得浙江农发集团控股子公司浙江润和旗下4个在建项目(计容建面48.2万平米)、9个竣工项目(评估货值4.28亿)以及千岛湖润和建国度假酒店,合计100%股权及相关债权。这是继1月公司收购国企东风房地产80%股权,17年与武钢、昆钢签订合作协议后,国企资源承接模式的进一步延伸。此外,公司17年还通过产业新城模式获取蕲春项目,以及公司新斩获的宝山工业区、蕲春地块、青岛蓝湾网谷地块以及昆明晋宁、呈贡地块,皆是非市场化模式的兑现。 3、投资建议:销售强劲开局,拿地加仓趋势不改、非市场化拿地再下一城,重申“强推”评级 公司1月销售开年盈喜,自重组上市以来,积极转型快周转,延续了16-17年销售的持续高增。同时,在目前核心城市资源稀缺背景下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势。对于前者,前海、太子湾和蛇口分别增值634亿、149亿元和245亿元,合计1027亿元,相较于目前净资产500多亿和市值1668亿贡献巨大;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。鉴于公司销售持续获得高增长,我们维持预测17-19年每股收益1.55、2.01和2.44元,18PE为10.8倍,维持目标价28.00元,重申“强推”评级。 4、风险提示:房地产市场下行风险。

1、1月销售317亿,同比+106%,18年可售充裕将推动销售持续高增。 1月公司实现签约金额316.5亿元,环比-9.5%,同比+106.4%,涨幅去年12月扩大41.1pct,超月初克而瑞公布的285.0亿元11.1%,并大幅领先克尔瑞前10大房企1月平均同比+50.0%涨幅;实现签约面积217.9万平米,环比-13.0%,同比+79.4%,涨幅12月扩大33.0pct,并优于我们高频跟踪的41城成交面积同比+0.05%;销售均价14,527元/平米,环比+4.1%。签约城市来看,一二线城市占比87%,较17年全年82%提升5pct。 去化方面,1月公司去化率75%,环比12月-5.0pct,较17年全年72%去化+3.0pct,其中二三线城市去化表现不错,环比12月+10pct。基于18年推盘高增、去化稳定,预计公司18年销售将持续表现优异。 2、1月拿地212亿,同比+142%,拿地销售额比67%,扩张势态不变。 1月公司在土地市场新获取成都、武汉、青岛、广州、福州和英国伦敦等地共13个项目,共新增建面235.8万平米,环比-73.4%,同比-23.7%;总地价212.3亿元,环比-72.3%,同比+142.4%,平均楼面价9,002元/平米,环比+4.3%,1月拿地面积同比下滑、拿地金额同比上涨主要系一二线城市核心区域新增建面比如广州天河、福州静安高价地块等占比提升所致,其中一二线城市面积占比73%,三四线占比37%,一二线城市金额占比94%,三四线占比6%。1月公司拿地金额占比销售金额67%,加仓拿地态势不变。新增建面权益占比64.9%,较17年全年平均67.2%略降2.3pct。公司18年土地扩张势态不变,具体区域布局方面,未来将继续在京津冀地区拿地,并合理布局三四线城市,尤其是城市群和城市圈周边三四线城市。同时公司积极拓展多元拿地模式,未来将抓住机遇积极通过合作和收并购方式扩充土地储备,未来料将充分受益于后续行业融资集中度和拿地集中度进一步提升。 3、投资建议:销售、拿地再次高增,继续加速扩张,重申强烈推荐。 1月公司销售、拿地同比超预期继续高增,充分凸显公司扩张势态。公司积极变革始于2017年,目标方面,董事长宋广菊明确提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病,成长再添动力;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显央企地产龙头资源整合优势;拿地方面,16年、17年和18年1月拿地金额分别同比+75%、+137%和+142%,同比增速持续扩大,积极扩张意图明显;销售方面,17年销售额同比增长达47%,并判断18年将持续高增。 鉴于公司较好的销售额表现和结算毛利率表现,我们维持公司2017-19年每股收益预测1.32、1.72和2.18元,目前对应18年PE9.1倍,维持目标价20.62元,重申“强烈推荐”评级。