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竺劲

东方证券

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工作经历: 执业证书编号:S0860514060003,曾就职于光大证券和上海申银万<span style="display:none">国证券</span><a href="javascript:void(0)" id="toggleInfo">...>></a>

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万科A 房地产业 2013-01-22 10.95 9.34 -- 12.55 14.61%
12.55 14.61%
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转板方案与中集基本类似,方案可行性高,获取通过概率很大。1)现金选择权含金量更高。考虑到万科B股在境外投资者中较高的认同度、较高的持有比例以及持续优秀的股价表现,我们认为与中集B等同的溢价率含金量更高;2)B转H有利于A股和B股的投资者,获取通过的概率较大。对于现行的B股投资者而言,H股的流动性和交易活跃度明显更高,且当前H股的估值优势也明显高于B股,因此,对于B股投资者而言,换取现金的意义不大;对于A股投资者而言,万科转板成功,短期来看,未必能增加了新的融资渠道,但新市场的对接,有利于增强股价的比价效应。因此,我们认为,方案最终获取通过的概率较大,除非市场短期之内出现急速恶化导致股价大跌。 万科若转板成功,B股价值预计将提升50%,转板事件将导致万科A股价有24%-34%的涨幅。1)以目前主流港股公司估值看,已经达到2013年平均10.4X的估值水平,同时,财务稳健、治理结构完善的龙头公司有明显溢价,中国海外发展、华润置地、龙湖地产都达到12X及以上估值,我们认为,万科估值达到主流公司的平均水平10.4X是大概率事件。以此计算(万科2013年EPS预计为1.40元人民币,折1.74港元),合理股价应在18.7港元,相较停牌时有50%的涨幅。我们认为不排除在复牌后B股直接反映转板后的H股价值,从而带动万科B快速上涨,由于涨跌停板的限制,我们建议投资者买入万科B。 2)一般而言,金融股的H/A溢价在10%-20%左右,中集集团在转板成功后也渐趋形成稳定的估值溢价,H/A的估值溢价大约在20%,给定万科H股价格约数在18.7港元,折合人民币15.0元,考虑10%-20%的估值溢价,万科A的合理价格在12.5-13.6元,而12.5-13.6元的目标价格区间对应万科2013年PE9-10X相对合理,对应万科A24%-34%的涨幅。 转板事件将有力提升公司估值,同时公司基本面改善明显,13年货量充分,销售增长可观,业绩锁定度高。维持买入。我们预计公司13年可售量在2400亿,销售额1750亿,同比增长24%。由于目前销售形势好于预期,公司结算进度有望加快, 12、13年EPS至1.15元、1.40元,对应PE为9X、7X,维持“买入”评级。
招商地产 房地产业 2013-01-11 29.95 -- -- 31.33 4.61%
31.33 4.61%
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公司公布四季度销售情况,四季度销售面积、销售额分别为74.6万平方米、116.8亿元,同比分别增长78%、99%;全年销售面积、销售额分别为247.5万平方米、363.9亿元,同比分别增长100%、73%。 销售再超预期,得益于较大的可售量和市场持续回暖。公司全年销售仍超出我们此前预期,达到360亿元。其中四季度销售环比3季度有明显增长,签约面积、签约金额分别达到33%、36%的增长,10-12月销售额约为35亿元、35亿元、46亿元,12月销售放量明显,主要因公司较大的可售量和市场的持续回暖,全年看公司综合去化率约在65%,12月公司在新推货值较少的情况下获得了46亿的销售业绩。同时,公司销售均价也略有上涨,从3季度的15316元上升2%至15658元,需求释放带动的快速去化现象明显。 快周转模式未变,预计公司2013年销售额增长在25%左右。公司战略得到,产品结构合理,坚持快速周转策略未变,我们预计公司2013年可售货值在700亿左右(300亿存货+400亿新推),考虑65%的综合去化率,公司2013年的销售额将达450亿元,较2012年增长25%。 公司背靠大股东土地资源和资金优势,快速周转战略能将相应资源快速转化为业绩,维持增持评级。公司前期收购的海上世界土地作价相对便宜,充分表明大股东对公司的支持,配合公司充裕现金,我们认为公司后续拿地的能力较强,将有效支撑未来几年的扩张。预计公司2012-2013年业绩为1.91元、2.58元,对应16X、12X,RNAV34.2元,折价13%,相对同业估值优势不明显,维持“增持”评级。
万科A 房地产业 2013-01-10 10.95 -- -- 12.55 14.61%
12.55 14.61%
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2012年12月公司实现销售面积116.8万平方米,销售金额140.7亿元,比2011年同期分别上升95%和142%,环比分别下降19%和18%,销售均价为12046元,同比上升24%,环比上升1%。2012年1-12月,公司累计实现销售面积1295.6万平方米,同比增长20%,累计销售金额1412.3亿元,同比增长16%。12月新增项目储备20个,土地权益面积共计434万平米,共需支付地价款143亿。 12月销售金额为141亿,同比增加142%,环比下降18%,环比下降主要是签约滞后所致。12月销售面积和金额分别为116.8万方和140.7亿,同比分别上升95%和142%,环比分别下降19%和18%。与历年情况相似,由于年底签约滞后,万科本月签约额与认购额差异较大。12月实际认购额约250亿,创历年纪录,环比上升约56%,同比上升月47%。增长较快主要因为推盘量和销售率均有上升。12月实际推盘量在220亿左右,较11月增加30%左右,同时市场情绪更加活跃,销售率从11月的55%回升至61%左右,改善、投资性需求占比也有所上升。12月公司销售均价为12046元,环比上升1%,主要是推盘结构影响,实际价格也略有上升,但幅度很小。全年来看,销售均价为10901元,同比下降4%,反映了刚需市场下成交结构的变化。预计2013年1月推盘量将下降明显,约在60-70亿左右。但由于签约滞后因素影响,签约额亦有望达到150亿以上。 12年全年销售额为1412亿,同比增长16%。13年可售货量充分,预计销售额为1750亿,同比增长24%。2012年全年万科累计实现销售面积1296万方,同比增长20%,销售额1412亿元,同比增长16%。公司13年货量充分,可售量约在2400亿左右,按目前去化速度,预计销售额为1750亿,同比增长24%。 12月新增项目储备20个,权益地价款143亿,同比上升558%,环比增长123%,拿地更加积极。万科12月共新增项目储备20个,权益建筑面积共434万方,总权益地价款143亿,环比增加123%,连续第7个月环比增长,拿地更加积极。万科12年共新增土地权益面积1463万平,权益地价款427亿元,同比分别增长21%和34%。权益地价款占销售额比例3季度起上升明显,12月达到102%(6月尚仅为16%),但全年平均为30%,仍低于40%的历史平均水平。 13年货量充分,销售增长可观,业绩锁定度高,维持买入评级。预计公司13年可售量在2400亿,销售额1750亿,同比增长24%。由于目前销售形势好于预期,公司结算进度有望加快,适度上调12、13年EPS至1.15元、1.40元(原预测分别为1.10元、1.37元),对应PE为9X、7X,维持“买入”评级。
保利地产 房地产业 2013-01-10 13.55 -- -- 14.37 6.05%
14.37 6.05%
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2012年12月公司实现销售面积85.8万平方米,销售金额97.1亿元,比2011年同期分别上升38.6%和38.9%,环比分别上升17.9%和11.5%,销售均价为11310元,同比上升4.5%,环比下降5.4%。2012年1-12月,公司累计实现销售面积901万平方米,同比增长38.6%,累计销售金额1017亿元,同比增长38.9%。12月新增项目储备14个,总建筑面积339万平米,总地价款107亿。 12月认购额约120亿,但签约有所滞后。去化率显着上升,达全年最高,市场热情持续发酵。12月保利实现销售面积85.8万平米,销售金额为97.1亿元,略高于我们80多亿的预期。由于年底签约滞后的影响,实际认购额更高,约为120亿。本月销售额环比上升较多,主要是因为去化率显着提升。保利12月去化率约为75%,较11月上升10个百分点,也是12年去化速度最高的一个月。龙头公司12月去化速度均达全年高点,表明目前市场情绪还在继续发酵,销售态势向好。 12年全年销售额为1017亿,同比增长39%,均价基本持平。13年可售货量充分,预计销售额为1300亿,同比增长28%。2012年全年保利累计实现销售面积901万方,同比增长38.6%,销售额1017亿元,同比增长38.9%,实现了快速增长。全年销售均价为11290元,同比上升0.2%。公司12年新开工约有1500万方,当前库存约为300亿左右,13年货量充分,预计销售额为1300亿,同比增长28%。 12月土地购置力度较大,全年拿地404亿,占销售额40%,仍低于平时平均水平,楼面地价下降显着。12月公司拿地力度仍然较大,新增土地储备14个,总建筑面积339万平米,总地价款107亿。拿地量与本月销售额基本相当。公司12年共拿地1319万方,地价款共404亿元,同比分别增长45%和32%,平均楼面地价控制得力,下降了8.8%。虽然10月开始明显加大了拿地力度,但全年看土地款相当于全年销售额的40%,低于50%左右的历史平均水平,在拿地策略上仍然以平配为主。 13年货量充分,预计销售增长28%,业绩锁定度高,维持买入评级。2013年公司货量充足,业绩100%锁定,维持对公司12-13年EPS1.15、1.47元的预测,对应PE为12X、9X,估值较低,维持买入评级。
金地集团 房地产业 2013-01-10 6.97 -- -- 8.15 16.93%
8.15 16.93%
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2012年12月公司实现销售面积32.7万平方米,销售金额42.0亿元,比2011年同期分别上升6.5%、下降10.8%,环比分别上升0.6%和7.7%,销售均价为12844元,同比下降16.3%,环比上升7.0%。2012年1-12月,公司累计实现销售面积287.4万平方米,同比增长28.7%,累计销售金额341.5亿元,同比增长10.5%。 推盘较大及高端库存去化出现转机,12月销售额上升7.7%。9-12月集中推盘效果兑现,销售额占比近半。12月公司销售额42.0亿,环比分别上升7.7%,高于此前的预期,主要因为推盘量较大,以及此前滞销的高端产品近期销售状况出现改善。公司12月的销售均价也因此环比上升了7%,达到12844元。我们此前多次提示,公司推盘主要集中在9-12月,同时小户型占比提升,销售将明显改善。目前这一效果已经兑现,公司9-12月销售额158亿,占全年46%。 9-12月各月销售额均在40亿上下,较前8个月23亿的月均销售额上升明显。 12年全年销售额为342亿,同比增长10.5%。13年中小户型占比将提升10个百分点左右,预计销售额为390亿,同比增长15%。2012年全年公司累计实现销售面积287万方,同比增长29%,销售额342亿元,同比增长11%。全年销售均价为11882元,同比下降14%,主要因为产品结构调整,导致普通住宅和中小户型产品占比提升所致。公司12年约有新开工300万方,加上160多万方存货,预计可售量将达到600亿,同时中小户型占比将进一步提高到75%左右(今年为65%),预计13年销售额为390亿,同比增长15%。 12月拿地力度再度增强,13年仍将积极拿地。公司12月拿地力度继续增强,新增土地储备3个,权益建筑面积62万方,权益地价款共17.6亿,为12年各月中最高。公司12年共拿地215万方,权益地价款共40.8亿元,主要集中在9月以后。12年权益地价款占销售额比例仅为12%,目前账面现金充足,为实现产品结构调整,满足推货需求,预计13年拿地力度将进一步增强。 13年产品结构进一步改善,维持增持评级。预计公司13年可售量将达到600亿,中小户型占比提高到75%左右,预计13年销售额为390亿。我们维持对2012、2013年每股收益0.68元和0.74元的预测,目前股价对应的PE为10.4倍、9.6倍,维持增持评级。
华夏幸福 综合类 2013-01-08 28.19 -- -- 28.73 1.92%
28.73 1.92%
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华夏幸福今日公布12年经营情况:2012年公司实现签约销售面积273.84万方,同比增长59.16%,房地产签约销售额180.09亿,同比增长40.4%。12年公司园区结算回款额30.16亿,整体销售额为211.35亿。 四季度量价齐升,12年房地产销售额超预期。1)12年房地产销售额180亿,4季度销售强于预期。2012年公司房地产实现签约销售额180.09亿,同比增长40.4%,高于我们的预期的160亿。超预期的主要原因是12年4季度淡季不淡,11、12北京市场销售回升强于预期,园区配套住宅(主要在固安、大厂、香河等北京周边地区)以及城市房地产(主要在廊坊市区)销售均超预期。 据我们估算4季度园区配套住宅销售额48亿,环比上升18.1%,城市房地产销售额13.5亿,环比上升45.3%。2)下半年价格回升明显,环比上涨23%。 由于北京销售回暖带动价格上涨,以及销售产品结构的影响,下半年公司销售均价上涨明显,4季度销售均价较2季度上升23.3%至7127元。而从我们草根调研的情况来看,园区配套住宅同类产品的价格涨幅约在25%左右。3)看好13年北京市场及新型城镇化,预计13年房地产销售额220亿。我们认为13年北京市场供需矛盾难以化解,价格仍有较大上涨压力,公司承接北京价格和限购溢出需求,预计13年房地产销售额220亿,同比增长22%,其中园区配套住宅180亿,同比增长24%。 园区开发回款略有下降,但招商收入快速增长,招商模式也实现升级。12年公司园区业务结算回款额为30.16亿元,同比下降16.34%,基本符合预期,主要因上半年土地市场形势较弱,政府土地整理力度放缓,影响了结算进度。 实际上公司的商业模式正在进入收获期,毛利较高的产业发展服务(主要是招商)收入12年同比增幅在60%左右。12年公司新签青岛、沈阳、廊坊、无锡、镇江等6个园区,同时在已有园区内引入了中联航、航天科技集团等合作伙伴,招商模式实现了新的突破。预计13年园区结算回款为30亿。 公司受益于北京市场回升及新型城镇化,独特模式,维持买入评级。公司将承接北京市场价格及限购溢出需求,预计13年房地产销售额220亿,含园区结算回款的整体销售额250亿。同时我们继续看好公司“园区+地产”的独特模式,维持12、13年EPS2.02、2.45元的预测,目前对应14X、12XPE,维持买入评级。风险主要来自于政府结算周期延长和房地产需求释放不及预期。
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1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
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