“住宅+商业”双轮驱动，规模成长，运营优先，给予“买入”评级新城控股秉持“住宅+商业”的双轮驱动模式，销售持续扩张，土地储备充沛；股权激励方案有效绑定员工利益。我们预计公司2020-2022年归母净利润160、198、241亿元，同比增长26.5%、23.9%、21.7%；EPS分别为7.09、8.79、10.70元，当前股价对应PE分别为4.9、3.9、3.2倍，首次覆盖给予“买入”评级。 规模成长，全国布局，综合体拿地成为主抓手1）销售：规模成长，全国布局。公司2019年销售金额达2708亿元，过去5年复合增速70.50%，远超同期百强房企32.12%。2）拿地态度回归积极。公司2015-2018年拿地持续积极，金额口径的拿地力度分别为74.4%、82.4%、85.2%、50.3%，2020年公司经营情况持续复苏，拿地力度提升至56.1%。3）土储资源达充沛，综合体地块占比高达42%。截至2020H1，公司土储规模达13706万平米，其中一二线城市占比36%，长三角三四线城市占比35%。 商业腾飞，吾悦品牌持续打造城市标杆1）规模持续提升：截至2020Q3，吾悦广场已开业数达71个，租金及管理费收入达34.4亿元，同比增长23%。年内预计新开业30个吾悦广场，租金目标达55亿元。2））重点布局核心城市群：：目前85%的吾悦广场布局于“十三五”19个国家级城市群，覆盖全国GDP80%的区域，服务所在城市80%的主流人群。3）租金经营随开业年限延长表现更佳。截至2019年，开业1-3年的吾悦广场平均租金收入0.90亿元，同比增长27%；开业5年以上达1.67亿元/座，同比增长15%。 激励机制全面，业绩承诺彰显高增信心中短期激励手段包括“新城合伙人”跟投制度、“共创、共担、共享”计划、“竞创百亿”计划等。此外，公司发布新的股权激励计划，累计授予权益占总股本的1.21%，业绩目标为2019-2022年扣非后净利润分别较2018年增长不低于20%、70%、120%。 风险提示：行业销售规模大幅下滑；按揭贷款利率大幅上行。

规模、杠杆、激励多位一体，首次覆盖给予“买入”评级。 中南建设近年来从上到下进行了系统性战略调整，在优秀人才引进、激励加强的助力下运营效率持续提速。基于公司销售高增，盈利能力持续改善，业绩迎来快速释放。我们预计2020-2022年公司归母净利润70.4、90.1、103.3亿元，同比增速分别为69.1%、28.0%、14.7%；EPS 分别为1.86、2.38、2.73元，当前股价对应PE 为4.7、3.7、3.2倍。首次覆盖给予“买入”评级。 地产销售增速迅猛，投资力度持续回升。 中南建设在引进职业经理人团队、引入优秀人才、加强激励后，周转逐渐提速。 2019年公司实现销售金额约1961亿元，同比增长34%，过去5年复合增速72%； 销售规模位列行业第16名，自2013年排名持续上行。截至2020H1，公司已进入内地109个城市，覆盖全国400毫米等降水线以东多数人口密集省份。在项目类型上，公司逐渐摒弃了早年的超大盘模式，转为更加灵活的中小盘拿地。严格的土地投拓体系、叠加行之有效的管控、运营体系，公司盈利能力底部回升。 债务结构合理，杠杆水平持续回落。 截至2020H1，公司有息负债781.4亿元，同比增加14%，其中短期债务占比仅30.3%。公司2020H1净负债率为147%，自2017年以来一直保持下降趋势，降负债效果明显。同时有息负债利用效率持续提高，2019年公司单位有息负债撬动2.8倍销售规模，该指标自2014年以来持续提升，年复合增长率达26%。 高业绩考核目标彰显公司未来发展坚定信心。 2020-2022年公司股权激励行权条件为归母净利润较2017年增速不低于560%/1060%/1408%，对应归母净利润分别为39.8/69.9/90.9亿元；目前激励计划激励对象已经包含公司董事、高管及业务骨干人员，有效加强对管理层和业务骨干的激励，形成了管理团队与股东的利益绑定。 风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；棚改货币化不达预期。

A 股稀缺物管标的，横向项目外拓、纵向业态延伸，均好性企业成长性佳。 南都物业作为国内领先的独立第三方物业公司，服务版图已经布局全国。服务类型除住宅外，公司纵向延伸到写字楼、商业综合体、会展场馆、政府办公楼宇、城市道路、河道码头等业态。公司品牌优势明显，外拓方式丰富。我们维持此前盈利预测不变，预计 2020-2022年归母净利润 1.45、1.85、2.28亿元，对应 EPS为 1.08、1.38、1.70元，当前股价对应 PE 为 20、16、13倍。维持“买入”评级。 盈利能力可观，业绩稳健增长南都物业发布 2020年前三季度报告：2020年前三季度，公司实现营业收入 10.17亿元，同比增长 12.8%；归母净利润 1.05亿元，同比增长 21.3%；基本每股收益0.78元。单季度看，公司营收、归母净利润增速分别为 12.7%、21.3%。公司业绩增长稳健，主要源于：1）盈利能力可观，前三季度实现综合毛利率 23.5%，同比下降 0.4个百分点；2）费用管控效果显著，销售期间费率 9.43%，同比下降1.9个百分点；最终公司净利率达 10.9%，同比提升 0.7个百分点。 新签约规模增长靓眼，积极拓展细分市场赛道2020年前三季度，公司累计总签约项目 545个，累计总签约面积 6653.70万平方米，同比增长 10.4%；1-9月公司新签物业服务项目 65个，新签约面积约 752.92万平方米，同比增长 28.1%。公司案场服务合同的新签数量为 10个，顾问咨询合同的新签数量为 1个。公司年初至今积极拓宽细分市场赛道，持续助力城市公共空间服务。 智慧变革保质提效，持续增强客户粘性疫情爆发阶段公司智慧园区建设成果，旗下悦生活服务平台迅速推出“守候菜篮子”计划，提升业主粘性；在支付宝 APP 内正式上线“悦嘉家”小程序，全新升级线上服务模式，延续原有 APP 内物业缴费、入室及公共维修的功能，提升物业管理的数字化转型速度。 风险提示：宏观经济不景气，居民支付能力下降；成本刚性，毛利持续压缩。

深耕川渝，布局全国，高成长优质标的，维持“买入”评级金科股份以国家城市群发展战略为导向，近年来公司销售提速，业绩增长有保障。 我们维持此前盈利预测不变，预计2020-2022年公司归母净利润分别为71、87、104亿元，EPS分别为1.33、1.64、1.94元，当前股价对应PE为6.5、5.3、4.4倍。维持“买入”评级。 毛利率略有回落，业绩增长稳健金科股份发布2020年三季报：2020年前三季度，公司实现营业收入477.26亿元，同比增长10.47%；归母净利润44.37亿元，同比增长11.46%；EPS为0.83元/股。单季度看，公司营收、归母净利润增速分别为1.88%、-40.93%。公司单季度业绩出现负增长，主要源于单季度盈利能力有所回落，Q3销售毛利率23.8%，同比下降6.0个百分点；导致前三季度毛利率25.2%，同比下降4.9个百分点。 截至2020Q3，公司合约负债1539亿元，同比增长48%，有效保障未来业绩增长。 销售逆市增长，拿地力度回升2020年前三季度，公司实现销售金额1473亿元，同比增长17%；销售面积1421万平方米，同比增长14%。公司投资积极，拿地金额740亿元，同比增长21%；拿地面积1995万平米，同比减少18%；楼面价3709元/平米，占当期销售均价的36%。公司当期拿地金额占销售金额的50%，同比提升1个百分点，公司处于持续扩土储阶段。截至2020H1，公司总可售面积超7400万平米，可售资源全国化布局更趋均衡。 杠杆水平有所下降，融资成本低位截至2020Q3，公司资产负债率83.7%，剔除预收后的资产负债率72.7%、净负债率112.2%，同比分别下降0.2、2.13、32.1个百分点；现金短债比为83.62%。 年初至今超短融、公司债、ABS及中票累计发行额达78.6亿元，加权平均利率仅5.58%。 风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动。

聚焦杭州，辐射华东，品牌与规模齐飞，维持“买入”评级滨江集团聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东、开拓粤港澳大湾区。公司基本面持续向好，我们维持此前盈利预测不变，预计2020-2022年归母净利润分别为21、27、33亿元，EPS为0.68、0.86、1.06元，当前股价对应PE为7.2、5.7、4.6倍，维持“买入”评级。 结算节奏影响单季度盈利增长，预计全年业绩高增长无忧滨江集团发布2020年三季报：2020年前三季度，公司实现营收129.0亿元，同比增长29.79%；归母净利润8.89亿元，同比增长3.16%；基本每股收益0.29元。 单季度公司营收、归母净利润增速分别为-44.52%、-90.42%，三季度业绩增速回落主要源于地产结算节奏原因，期内结算规模有所回落。前三季度公司综合毛利率36.6%，同比下降3.6个百分点。截至2020Q3，公司预收账款819亿元，同比增长66%，为未来业绩提供充分保障。公司预计2020年全年业绩在区间22.84-26.10亿元内，同比增速区间达40-60%。 权益销售高增，土储货值充沛根据CRIC百强房企销售排行榜，2020年前三季度，公司实现销售金额920亿元，同比增长16%；权益销售额479亿元，同比增长55%，权益比例52.0%，同比提升13个百分点；已完成年初设定的1000亿元销售目标的92%。公司仍在积极扩土储过程中，截至2020H1，公司土地储备可售货值约2700亿元。 杠杆略有上行，平均成本继续下行截至2020Q3，公司资产负债率84.6%，同比提升3.2个百分点；剔除预收后资产负债率35.6%，同比下降3.0个百分点。在公司扩土储的过程中，公司融资成本逆势向下，年初至今累计发行53.4亿元短融、中票、公司债等，加权融资成本3.87%，较2019年全年下降0.96个百分点，展现了市场对公司经营模式和运营结果的充分肯定。 风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动。

业绩稳健，销售复苏，拿地积极，维持“买入”评级保利地产坚持“一主两翼”战略，打造全产业的不动产生态发展平台。公司基本面持续向好，我们维持盈利预测不变，预计 2020-2022年 EPS 分别为 2.76、3.26、3.84元，当前股价对应 PE 分别为 5.7、4.8、4.1倍，维持“买入”评级。 业绩稳健释放，毛利率高位略有回落保利地产发布 2020年三季报：2020年前三季度，公司实现营业总收入 1174.8亿元，同比增长 5.02%；归母净利润 132.0亿元，同比增长 2.88%；EPS 为 1.11元，受结转结构影响，毛利率为 34.02%，同比下降 1.87个百分点；净利率 15.60%，同比下降 0.1个百分点，仍处于高位。 三季度销售增长靓眼，回款表现优异，投资更为积极2020年前三季度，公司实现销售金额 3673.78亿元，销售面积 2444.06万平方米，分别同比增长 5.94%和 6.55%，其中第三季度分别同比增长 51.72%和 44.81%。 公司目前实现销售回笼 3317.42亿元，回笼率达到 90.3%，继续维持在 90%以上水平。公司投资积极，前三季度累计新拓展项目 88个，拿地面积 1982万平方米，拿地金额 1314亿元，分别同比增长 32.75%、31.93%；拿地金额占当期销售额的36%，同比提升 7个百分点；楼面价占销售均价的 44%。拿地布局看，公司在38个核心城市拓展金额占比 83%。截至三季度末，公司在建面积 14021万平方米，待开发面积 7075万平方米。 杠杆水平回落，资产负债结构稳健截至 2020Q3，公司资产负债率为 77.9%，净负债率 70.9%，同比分别下降 1.7个百分点、11.4个百分点；公司现金短债比为 1.91，负债结构较为合理，短期偿债能力较强。公司拟发行商用物业类 REITs 项目，首期发行规模约 22.36亿元，持续探索融资方式，利好公司融资端持续改善。 风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；企业运营风险。

全产业链房产服务商，存量时代龙头受益，维持“买入”评级我爱我家作为全产业链房产服务商，经纪业务、资管业务、新房代销业务协同发展。公司基本面持续向好，我们维持盈利预测不变，预计 2020-2022年归母净利润 5.13、8.32、9.51亿元，同比增速分别为-37.9%、62.1%、14.2%，EPS 为 0.22、0.35、0.40元，当前股价对应 PE 分别为 18、11、10倍，维持“买入”评级。 经营情况好转，盈利修复态势明显公司发布 2020年三季报，2020年 1-9月，公司营收 67.51亿元，同比减少 22.27%； 归母净利润 2.44亿元，同比减少 61.93%，降幅较一季度和半年度分别收窄 117.57和 27.46个百分点。公司业绩负增长，主要源于年初疫情影响，房产经纪业务门店及云南商业购物中心主动停工，同时房屋资产管理业务实行爱心租金减免政策。4月后，公司经营情况明显好转，单季度看，公司第三季度营收及归母净利润增速分别为-6.23%、-21.76%，降幅明显收窄。 三大业务协同发展，业务均有突破分业务看，1）房地产经纪业务延续扩张策略，其中二手房经纪业务覆盖国内 21座城市，门店总数近 3500家，重点城市市占率环比实现增长；新房合作盘源月均总量环比二季度增长 5.3%，同比增长 28.2%。2）房屋资产管理业务，相寓房源质量持续优化，平均出租率为 94.8%，环比二季度上涨 1.1%，同比上涨 0.6%。 3）商业资产管理业务在三季度完成市场新触达项目 90余个。 持续平台化系统“地基建设”，数字化程度持续提升1）i+产品群已经在内部启用支持加盟和合伙业务，它是公司提供给经纪人、门店和中介品牌的平台化、SaaS 化的一站式作业赋能工具。2）“数字驱动业务”利于优化客户找房效率，主要体现在租赁房源实时推荐、买卖房源经纪人排序、官网排行榜等方面；同时创新推出小爱助手等智能化工具，第三季度 MAU 提升至 786.6万，环比二季度增长 12%；DAU 提升至 40.4万，环比增长 9.2%。3）新版线上+线下房产核心业务系统完成迭代，相寓 AMS 完成全国通用系统定版。 风险提示：行业销售规模大幅下滑；按揭贷款利率大幅上行；房地产政策收紧。

全产业链房产服务商，存量时代龙头受益，首次覆盖给予“买入”评级我爱我家作为全产业链房产服务商，公司经纪业务、资管业务、新房代销业务协同发展。房地产市场未来将逐渐进入存量交易时代，市场容量将稳步提升，公司作为房地产经纪龙头将受益。预计公司2020-2022年营收分别为96、112、128亿元，同比增速分别为-14.2%、16.1%、14.6%；归母净利润5.13、8.32、9.51亿元，同比增速分别为-37.9%、62.1%、14.2%，基本每股收益0.22、0.35、0.40元，当前股价对应PE分别为18、11、10倍，首次覆盖给予“买入”评级。 经纪业务标准化，有效提升租售撮合率目前业务已覆盖北京、上海、杭州、南京等国内19个大中型城市，拥有超过3400家门店，员工近5万人。2019年，公司二手房业务实现收入57.19亿元，同比增长4.3%。公司重点城市、核心区域二手买卖市占率保持领先优势，2019年北京、杭州、南京、苏州、太原、天津、无锡等城市市占率稳居前三，其中杭州市场占有率超过30%。二手房经纪领域市场巨大。长期看，按照国内存量城镇住宅3亿套计算，假设年化流通率3%、套均价格150万元、中介渗透率90%、交易佣金率2%测算，测算行业二手交易佣金规模2430亿元。 新房代销稳定增长公司新房业务包括代理、分销及电商等模式，“伟业顾问”、“汇金行”、“我爱我家”三大品牌联动，新房代销业务稳定增长。 多业态服务，资管业务大有可为1）房屋资管品牌“相寓”规模增长稳定。截至2019年，“相寓”在管规模27.6万套，实现收入18.72亿元，同比增长13.1%，全国全年平均出租率达95%，全年平均出房周期12.6天，其中2019年第四季度平均销控期同比缩短17%，运营质量和效率均为行业领先。2）收购“蓝海购”、商办业务上线官网，商业全产业链实现打通，商业地产营销及运营业务得到有效补充。 风险提示：行业销售规模大幅下滑；按揭贷款利率大幅上行；房地产政策收紧。

地产开发持续发力，两翼锦上添花，维持“买入”评级金地集团销售持续提速，品牌效应明显，土储总量丰富。我们维持此前盈利预测不变，预计2020-2022年归母净利润115.89、133.06、152.84亿元，对应EPS 为2.57、2.95、3.39元，当前股价对应PE 为5.6、4.9、4.2倍。维持“买入”评级。 地产结算减少影响业绩表现，毛利率仍处高位金地集团发布2020年半年报：2020年上半年，公司实现营收198.75亿元，同比减少11.6%；归母净利润29.82亿元，同比减少17.9%；基本每股收益0.66元。 公司上半年收入有所下滑，主要由于房地产项目的结算面积减少，地产结算面积97.68万平方米，同比减少28.6%。公司综合毛利率37.0%，同比减少2.7个百分点；销售规模提升导致期间费率提升2.4个百分点至12.9%；年内公允价值变动损益、资产处置损益分别达5.54亿元、5.45亿元，增速明显；投资收益同比增长29.4%至14.65亿元；最终公司销售净利率23.9%，同比提升0.9个百分点。 销售逆市增长，土储持续布局一二线核心城市2020年上半年，公司销售金额1016亿元，同比增长19%；销售面积485万平米，同比增长13%；公司在华东和东南区域表现靓眼，两区域销售额占比57%。公司上半年新进入舟山、福州、唐山、淄博四个城市，拿地面积649万平米，同比减少4%；拿地金额527亿元，同比减少5%；楼面均价8120元/平米，占销售均价的39%；拿地金额占销售金额的52%，同比下降13个百分点。公司坚持深耕核心一二线城市，一二线拿地面积占比67%。截至2020H1，公司已进入65个城市，总土地储备约5866万平方米，权益比例51%。 杠杆低位，融资成本持续下行截至2020H1，公司资产负债率78.7%，剔除预收后的资产负债率49.4%，同比下降1.2个百分点；有息负债1085亿元，同比增长16.3%；平均融资成本4.86%，较2019年末下降0.1个百分点。 风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；企业运营风险。

业绩稳健，销售复苏，拿地积极，维持“买入”评级。 保利地产坚持“一主两翼”战略，打造全产业的不动产生态发展平台。我们维持盈利预测不变，预计2020-2022年EPS 分别为2.77、3.27、3.85元，当前股价对应PE 分别为6.0、5.0、4.3倍，维持“买入”评级。 业绩稳健释放，毛利率高位略有回落。 保利地产发布2020年半年报：2020年上半年，公司实现营业总收入737.1亿元，同比增长3.61%；利润总额174.5亿元，同比增长1.65%；归母净利润101.2亿元，同比增长1.69%；EPS 为0.85元，公司业绩稳健增长，销售毛利率35.7%，净利率18.1%，同比分别下降4.1、0.1个百分点，仍处于高位。 销售持续改善，投资更为积极，持续深耕“中心城市+城市群”。 2020年上半年，公司实现销售金额2245.36亿元，同比下降11.12%；销售面积1492.24万平米，同比下降8.81%，销售规模位列行业第四；二季度公司销售持续向好，6月单月销售创历史单月最高。公司上半年在38个核心城市销售贡献达76%，其中珠三角、长三角占比达28%、25%。公司拿地积极，上半年拿地金额820亿元，同比增长54%；拿地面积984万平米，同比增长19%；拿地金额是销售金额的37%，同比提升16个百分点；平均楼面均价8328元/平米，是当期销售均价的55%，公司继续坚持重点城市深耕战略，在核心38个城市拿地金额占比达86%，较2019年提升7个百分点。公司土储充沛，2020年上半年，公司待开发面积6727万平米，在建面积13048万平米。 资产负债结构稳健，降低融资成本。 2020年上半年，公司资产负债率77.66%，净负债率87.54%，同比分别下降1.6个百分点、提升4.8个百分点；公司有息负债3021亿元，同比增长11%；有息负债综合成本仅约4.84%，较2019年年末降低0.11个百分点。 风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；企业运营风险。

A股稀缺物管标的，横向项目外拓、纵向业态延伸，均好性企业成长性佳。 南都物业作为国内领先的独立第三方物业公司，成立二十余载，服务版图已经布局全国。服务类型除住宅外，公司纵向延伸到写字楼、商业综合体、会展场馆、政府办公楼宇、城市道路、河道码头等业态。公司品牌优势明显，外拓方式丰富。 预计公司2020-2022年归母净利润1.45、1.85、2.28亿元，对应EPS为1.08、1.38、1.70元，当前股价对应PE为25、20、16倍。首次覆盖给予“买入”评级。 行业格局：拓展空间较大，集中度持续攀升。 1）2019年，我国城镇化率达60.6%，相较发达国家70-90%水平，我国城镇化进程还有超过10年的光景。随着城镇化率的持续提升，每年可自由流入物管市场的新房规模可达7-8亿平米，存量市场仍有18亿平米体量尤待整合，市场拓展空间较大。2）物管行业在产业链中具备较强的话语权，对上下游的占款规模较为可观。同时现金流较为充沛，靠内生性发展就能获得较为可观的增长。3）物管行业集中度上升是必然逻辑，优质的物业公司在招投标时具备更大的中标优势及决策自主权，另外资本助推物管行业集中度在持续攀升。 规模增长可期、科技赋能，均好性企业成长性佳。 截至2020年一季度，公司总签约项目499个，签约面积6075万平方米，2017-2019年签约面积复合增速达25%。公司通过收并购、合资公司等方式持续发力，在住宅、非住宅物业方面平衡拓展。物管服务毛利率稳中有升，2019年同比提升0.5个百分点至19.73%。此外公司持续优化悦嘉家APP、“物业+互联网”数据中心密切跟踪在管项目状态，智能化管理有效压缩人工成本，科技提效、大数据赋能为后期增值服务的拓展奠定技术基础。目前增值服务收入体量较低，占比仅8%，但增速高、利润厚的特征有效助力公司后续业绩更为坚挺。 风险提示：宏观经济不景气，居民支付能力下降；成本刚性，毛利持续压缩；行业限价政策影响盈利情况

国企背景,上海科创中心核心载体,首次覆盖给予“买入”评级。 张江高科正以科技投行作为战略发展方向,着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商。公司按照离岸创新、全球孵化、产业并购、张江整合的战略思想,努力成为国内高科技园区开发运营的领跑者和新标杆。预计公司2020-2022年归母净利润6.61、7.61、8.77亿元,EPS为0.43、0.49、0.57元,当前股价对应PE为51、45、39倍。首次覆盖给予“买入”评级。 运营模式:践行“空间服务商+时间合伙人”理念,新三商战略助力转型升级。 公司长期践行作为产业客户“空间服务商+时间合伙人”理念,以科技投行为发展方向,着力打造“新三商”战略:科技地产为创投业务提供稳定资金支持,创投业务参控股企业享受高新企业发展红利;园区服务进行价值二次挖掘。1)科技地产护航,目前地产业务采取租售结合、租赁为主方式;收入占比90%,其中开发业务定位小而精、波动较大;出租物业可贡献稳定现金流。2)产业投资是“新三商”战略核心所在,公司可充分享受园区高新企业发展红利;主要方式有直投、参股基金和管理基金投资,近5年投资收益占营业利润比重均超60%。3)创新服务可对园区客户价值进行二次开发,挖掘有成长潜力的优质企业。 核心优势:产业链、政策、融资、管理多重优势迸发。 1)产业链:集聚效应显著。公司聚焦生物医药、集成电路、信息技术等领域,形成了产业集聚效应,集成电路产业、生物医药企业创收占比全上海约六成、三成。2)政策优惠:1999年开始实施“聚焦张江”战略,优惠政策持续发力,人才纷至沓来。3)融资:渠道畅通,股权、债券并行,银行授信充沛;同时成本低位,2019年仅3.88%。4)管理:管理层经验丰富,经营理念先进,挑选标的独具慧眼;人才储备满满,学历结构不断优化;市场化激励形成利益共同体。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;产业投资经营持续恶化。

业绩稳健,销售复苏,拿地积极,维持买入评级。 保利地产坚持“一主两翼”战略,房地产主业规模持续提升,城市布局完善;同时不动产金融、综合服务两翼持续推进,打造全产业的不动产生态发展平台。公司管理团队经验丰富,有冲劲,能力强。我们维持盈利预测不变,预计2020-2022年EPS分别为2.77、3.27、3.85元,当前股价对应PE分别为6.1、5.2、4.4倍,维持“买入”评级。 业绩稳健释放,符合预期。 保利地产发布2020半年度业绩预告:2020年上半年,公司实现营业总收入737.05亿元,同比增长3.60%;利润总额174.45亿元,同比增长1.64%;归母净利润101.21亿元,同比增长1.66%;EPS为0.85元,公司业绩稳健增长。公司在2019年高基数和2020年疫情影响下,业绩仍保持了正增长,符合预期。 上半年销售有所回落,投资更为积极。 2020年6月,公司实现销售金额688.53亿元,同比增长8.15%;销售面积440.50万平米,同比增长7.54%;上半年累计实现销售金额2245.36亿元,同比下降11.12%;销售面积1492.24万平米,同比下降8.81%。公司拿地积极,上半年累计拿地金额820亿元,同比增长54%;拿地面积984万平米,同比增长19%;拿地金额是销售金额的37%,同比提升16个百分点;平均楼面均价8328元/平米,是当期销售均价的55%,公司继续坚持重点城市深耕战略,适度提升了城市投资能级,在一、二、三线城市拿地成本占比分别为19.2%、72.8%、8.0%,拿地面积占比6.7%、76.4%、16.9%。 央企背景,融资优势明显。 2019年末公司融资成本仅4.95%,2020年上半年公司融资成本持续新低,累计发行公司债、中票85亿元,加权票面利率仅3.19%。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;企业运营风险。

一主两翼、均衡发展,规模持续提升。 保利地产坚持“一主两翼”战略,房地产主业规模持续提升,土储资源充沛,城市布局完善;同时不动产金融、综合服务两翼持续推进,打造全产业的不动产生态发展平台。公司管理团队经验丰富,有冲劲,能力强;同时公司强大的央企背景,帮助公司获取品牌溢价和低成本融资,进一步提升竞争力。我们预计2020-2022年EPS分别为2.77、3.27、3.85元,当前股价对应PE分别为6.4、5.4、4.6倍,首次覆盖给予“买入”评级。 过往3年销售复合增速30%,领先行业。 2016年,公司继续以发展为第一要务,开启新一轮扩规模、补土储进程。2019年,公司销售金额达4618亿元,3年复合增速达30%;投拓力度持续保持高位。除去公开市场获取土地外,公司2016年完成收购中航地产,2017年整合保利置业解决同业竞争。公司城市布局从2016年的68个持续提升至目前的108个(截至2019Q3),攻守兼备。 “一主两翼”战略蓝图,打造不动产生态发展平台。 2018年,保利地产“一主两翼”发展战略升级为“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”。2019年,公司两翼业务收入达113.06亿元;子公司保利物业年内成功上市,2019年保利物业实现营业收入59.67亿元,同比增长41%;归母净利润4.91亿元,同比增长49%,合同管理面积4.98亿平米,同比增长38%。 经营稳健,盈利可观,发债成本持续新低。 2019年公司营收、归母净利润增速分别达21%、48%。截至2020年一季度末,公司合同负债3163亿元,是2019年营收的1.3倍,有效保障未来业绩增长。2020年上半年,公司累计发行公司债、中票85亿元,加权票面利率仅3.19%。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;棚改货币化不达预期。

地产开发持续发力,两翼锦上添花,给予“买入”评级金地集团销售持续提速,品牌效应明显;土储总量丰富,同时战略布局“一线+核心二线”城市,深耕能力突显;公司融资杠杆水平持续低位,融资优势较为明显。此外,“商业+金融”两翼锦上添花,内在价值大幅低估。我们预计2020-2022年公司归母净利润115.89、133.06、152.84亿元,同比增速分别为15.0%、14.8%、14.9%,对应EPS 为2.57、2.95、3.39元,当前股价对应PE 为6.5、5.6、4.9倍。 首次覆盖给予“买入”评级。 销售扩张,拿地积极,权益回升,坚持布局一二线重点城市销售持续扩张,2019年销售金额达2106亿元,同比增长30%,跨越两千亿台阶。 投资端,公司2017年后拿地力度持续加大,土储增长迅猛。从城市布局看,公司深耕一二线城市的同时,适当布局强三线城市。截至2019年,公司已布局全国61个城市,总土储达5233万平方米。 着力打造“一体两翼”发展,积极布局持续物业运营、物管和房地产金融1) 持有物业运营:通过子公司金地商置运作,2019年实现物业出租收入9.69亿元,毛利率高达79%;2) 物业管理:金地物业2019年公司合同管理面积突破2.1亿平米,客户满意度高达99%;3) 房地产金融:稳盛投资是专注于国内外房地产投资管理的私募股权投资基金管理人,致力于为全球投资者打造稳健、专业的投资平台。 盈利能力强,杠杆空间充裕,融资优势明显公司2019年销售毛利率高达40.5%,净利率为24.5%,盈利能力显著高于行业内其他龙头公司;杠杆稳健,净负债率为60.24%,处于行业低位。融资方面,公司2019年债务融资加权平均成本仅为4.99%,融资优势明显。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等)。