坚持“一业为主，多元发展”战略，争做品质人居筑造者 公司坚持稳中求进，坚持“一业为主，多元发展”战略，不断提升主业竞争力，争做品质人居筑造者，开发建设了包括多项国家示范工程在内的优秀住宅小区。目前，公司已呈现商品房开发、工程建设管理、对外投资、社区服务等四大板块相互促进、共同发展的良好态势。栖霞建设深耕江苏市场，本轮行业供给侧改革，公司受益明显。往后看，公司拿地、销售规模有望持续提升。我们预计2022-2024年归母净利润分别为4.3、4.9、5.6亿元，EPS分别为0.41、0.47、0.53元，当前股价对应P/E估值分别为8.8、7.7、6.7倍。首次覆盖给予“买入”评级。 住宅开发：坚定公司战略，继续深耕核心市场 公司自1999于南京成立，多年来深耕南京、无锡、苏州市场。截至2021年，栖霞建设商品房销售金额达90.51亿元，较上年同比增长117%，商品房销售面积达29万方，较上年同比增长98.49%。布局城市（南京、无锡、苏州）属于长三角城市群，各方面发展较为完备，居民购买力强，市场韧性较高。公司目前在手货值充沛，可支撑公司未来几年业绩发展。 多元业务：社区服务快速拓展，工程建设成长空间广阔 公司积极发挥品牌优势，以优质服务拓展市场，截至2022年4月底，栖霞物业受托管理项目近80个，受托管理面积约为885万平方米。南京作为省会城市首位度的提升，尤其是南京紫东片区的高起点规划和大跨越发展，工程建设业务在未来有较大的发展空间。 财务表现：营业利润稳步提升，融资结构持续优化 2021年，公司实现利润总额4.58亿元，同比增加11.99%；实现营业利润4.56亿元，同比增加19.74%；实现归属于母公司所有者的净利润3.70亿元，同比增加13.25%。融资渠道拓宽，融资结构持续优化，2021年公司融资以中长期、较低成本的融资为主，整体平均融资成本5.40%。 风险提示：行业恢复不及预期，公司销售恢复不及预期

背靠国资优势明显，打造科创中心核心载体，维持“买入”评级 张江高科正以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商。受上海疫情及投资净收益下滑影响，我们将公司2022-2023年预测归母净利润由14.45和15.42亿元调整至5.23和11.67亿元，并新增2024年公司预测归母净利润为12.14亿元，对应2022-2024年EPS为0.34、0.75、0.78元，当前股价对应PE为34.5、15.5、14.9倍，鉴于公司国资背景及多重优势助力营收增长，维持“买入”评级。 践行“空间服务商+时间合伙人”理念，新三商战略助力转型升级 公司长期践行作为产业客户“空间服务商+时间合伙人”理念，以科技投行为发展方向，着力打造“新三商”战略。（1）2021年房地产业务收入20.79亿元，占公司总营收的99.1%，房地产开发、出租服务分别占总营收的57.4%、41.7%；其中开发业务定位小而精、波动较大，出租物业可贡献稳定现金流。（2）产业投资是“新三商”战略核心所在，公司可充分享受园区高新企业发展红利；主要方式有直投、参股基金和管理基金投资，近5年投资收益占总营业利润比重超70%，但投资收益波动较大。（3）创新服务可对园区客户价值进行二次开发，挖掘有成长潜力的优质企业，提升园区口碑，形成良性循环。 产业链、政策、融资、管理、合作研发多重优势迸发 （1）产业链：集聚效应显著。张江高科专注于生物医药、集成电路、信息技术等领域，在园区内打造了一批完整的产业链，形成了产业集聚效应。（2）政策优惠：1999年开始实施“聚焦张江”战略，优惠政策持续发力，人才纷至沓来。（3）融资：渠道畅通，股权、债券并行，银行授信充沛；同时成本低位，2021年仅3.59%。（4）管理：管理层经验丰富，经营理念先进；人才储备优质，学历结构不断优化。（5）合作研发：与上汽集团及阿里巴巴联手打造智己汽车品牌，首款旗舰车型顺利交付，多款车型研发工作按计划有序推进。 风险提示：地产行业销售下行风险，政策调整导致经营风险，企业运营风险。

结算规模稳健增长，盈利水平有望触底改善保利发展发布2022年中期报告，上半年公司实现营收1107.6亿元，同比增长；实现归母净利润108.3亿元，同比增长5.1%。在手货币资金1571亿元，资金回笼率，现金流管控合理。上半年公司毛利率和净利率分别下降6.95和2.85个百分点至25.55%和，伴随行业2020-2021年低毛利项目陆续结算，我们认为公司全年结算利润水平仍将继续承压，但有望在2022年触底。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年保利发展归母净利润分别为264.8、281.4、324.7亿元，EPS分别为2.21、2.35、2.71元，当前股价对应P/E估值分别为7.5、7.1、6.1倍，维持“买入”评级。 销售同比下降，投资向高能级城市倾斜受行业整体下行影响，2022年上半年公司实现签约面积1307.3万方，同比下降；实现签约金额2102.2亿元，同比下降26.3%。公司在38个核心城市销售贡献为79%，22城市销售排名第一，46城销售排前三，核心城市贡献度提升。公司上半年新获取项目37个，新增计容建面412万方，对应土地总价607亿元，拿地金额占销售金额比例为28.9%。公司在一二线城市及38个核心城市拿地金额占比分别为85%和，分别同比提升16和14个百分点，投资安全边界不断提升。受销售市场低迷及疫情因素影响，公司上半年新开工面积1121.8万方，同比下降59.7%。我们认为在下半年在市场恢复、央企信用资质和充沛现金流的支持下，公司销售降幅将会缩窄，投资端的竞争优势将进一步显现。 融资渠道保持畅通，成本优势显著公司2022年4月以来分别发行共75亿元中票及65亿元公司债，2022年上半年公开市场累计融资286亿元，融资渠道保持畅通。截至6月底公司有息负债3635亿元，其中一年内到期债务占比，短期债偿压力较小。同时公司上半年三道红线维持绿档，综合融资成本下降14个基点至，融资成本优势显著。 风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

运营收入稳步增长，股份回购彰显管理层强大信心，维持“买入”评级新城控股7月19日通过集中竞价交易方式回购股份34.75万股，2022年来首次回购，彰显管理层信心。公司商业运营收入稳步提升，作为五家发债示范民企之一获得发债支持。公司商管业务持续扩张，吾悦广场轻重并举，未来业绩可期。 我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年新城控股归母净利润分别为131.2、138.5、147.1亿元，EPS分别为5.79、6.12、6.50元，当前股价对应PE估值分别为3.6、3.4、3.2倍，维持“买入”评级。 销售业绩不及预期，商业运营收入实现增长公司1-6月累计销售金额约651.6亿元，同比下降44.6%；累计销售面积约657.2万平方米，同比下降39.5%，业绩完成情况不及预期，但表现略好于克而瑞百强房企50.7%的销售降幅。1-6月公司商业运营总收入为47.18亿元，同比增长22.3%，其中长三角租金收入贡献占比58.0%，目前开业吾悦广场127座，可供出租面积718.0万平方米，整体出租率96.03%，经营情况稳中向好。 融资渠道重新打开，完成年内首次股份回购公司5月发行债券获信用保护工具支持，于5月31日成功发行10亿元中期票据，是中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证，发行利率6.50%，融资渠道重新打开。公司2022年上半年已偿还境内外公开市场债券76.49亿元，合联营公司权益有息负债合计为91.44亿元，有息负债水平持续保持低位。公司5月份表示将以集中竞价交易方式回购公司股份1-2亿元，7月19日首次回购股份34.75万股，已回购的总金额为724.21万元，后续还将在期限内根据市场情况择机回购，彰显公司对未来发展的强大信心。 风险提示：政策调控风险，三四线城市项目去化风险，吾悦广场拓展不及预期。

结算收入高增，业绩表现稳健保利发展发布2022年上半年业绩快报，公司预计实现营业收入1108.47亿元，同比增长23.2%，预计实现归母净利润107.21亿元，同比增长4.1%。公司结算收入高速增长说明公司工程进度正常推进,公司利润增速低于主营业务收入增速主要源于结算利润率的下降。公司2021年同期结算毛利率 32.5%，结算归母净利润率11.5%，根据业绩快报数据，2022年上半年公司预计结算归母净利润率为9.7%。我们认为公司全年结算利润率水平仍将继续承压，但有望在2022年见底。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年保利发展归母净利润分别为264.8、281.4、324.7亿元，EPS分别为2.21、2.35、2.71元，当前股价对应PE估值分别为7.1、6.7、5.8倍，维持“买入”评级。 经营保持健康，拿地销售均领先行业受行业整体基本面下行影响，2022年上半年公司实现签约面积1307.31万平方米，同比减少21.78%;实现签约金额2102.21亿元，同比减少26.29%。公司销售增速在TOP10房企中位居前列，且6月公司单月实现签约金额510.03亿元，同比增长1.42%，2022年以来单月销售增速首次实现同比转正。而在投资端，公司上半年累计新增计容建面416.3万方，对应土地总价621.4亿元，位居行业第二，拿地金额/销售金额比例为29.6%。公司集中供地拿地占比超过70%，拿地城市能级持续提升。在行业整体|销售依旧偏弱的市场环境下，公司投资保持相对稳健。我们认为公司作为央企龙头，在投资端的竞争优势将进一步显现。 融资渠道通畅，成本优势显著公司2022年4月以来分别发行共75亿元中票及65亿元公司债，2022年上半年累计发行146亿元ABS及ABN融资，公开市场累计融资286亿元，平均融资成本维持在3%左右。在行业内绝大多数企业融资渠道受损的环境下，公司融资渠道始终保持通畅，成本优势尽显，未来将助力公司投资端的持续恢复，实现市场份额的提升。 风险提示:行业销售恢复不及预期，公司销售恢复不及预期。

双轮驱动，稳中求进， 给予“买入”评级新城控股开发业务稳中向好，负债结构进一步优化，预计将维持现有规模；商管业务持续扩张，吾悦广场轻重并举， 未来业绩可期。 我们预计公司 2022-2024年归母净利润分别为 131.1、 138.5、 147.1亿元， EPS 分别为 5.79、 6. 12、 6.50元，当前股价对应 PE 估值分别为 4.2、 4.0、 3.7倍，首次覆盖给予“买入”评级。 商管规模持续提升，吾悦广场走向全国截至 2022年 3月末， 新城控股在 135城市布局了 189座吾悦广场，累计在营 130座，商场开业数量及面积均保持行业领先。在近两年疫情散发的挑战下，公司商业租金仍大幅提升，2021年吾悦广场租金收入 86.0亿元，近五年 CAGR达 81.1%，26座吾悦广场单广场运营总收入超亿元，出租率处于行业领跑位置。 伴随全国化布局深入，吾悦广场轻重并举、产品持续升级、 创新运营， 未来业绩可期。 逆周期稳抓销售回款， 拿地灵活土储充裕新城控股 2021年签约销售额 2338亿元，同比下滑 6.8%，年度回款 2387亿元，回款率位于行业前列。公司在长三角区域销售占比达到 53%，在江苏省和天津市市占率进入前三。同时公司根据市场变化，灵活调整拿地策略，上半年顺势投资积极，下半年逆势谨慎拓储，全年权益拿地金额 390亿元， 较年初计划节省近300亿元现金支出。土地储备方面，公司拥有土储 1.38亿平方米，能保证超过三年的开发运营需求，其中综合体地块占比 49%，在高潜力城市布局超过 65%。 商业运营业务毛利率稳定，负债结构持续优化新城控股 2021年商管业务毛利率达到 73%，且近年来商管业务毛利率维持高位稳定。我们认为伴随储备项目逐步开业和公司运营能力提升，公司整体盈利水平将触底回升。公司 2021年不断优化负债结构，三道红线转为绿档，截至 2021年底有息负债 898.7亿元，平均融资成本降至 6.57%。 风险提示： 房地产政策调控风险， 三四线城市去化风险，疫情影响商场运营风险。

万科作为行业龙头，盈利水平修复可期 展望未来，行业整体进入精细化运营发展阶段。万科作为行业龙头，以其敏锐的战略投资眼光、突出的品牌影响力、丰富的操盘运营经验、稳健的风险管理策略和多元的业务布局领先行业发展。我们认为公司有动力和机会保持现有规模，叠加多元化业务持续发展，将助力公司整体盈利水平修复。我们预计万科A在2022到2024年归母净利润分别为244.4、269.0、297.5亿元，EPS分别为2.10、2.31、2.56元，对应PE估值分别为8.8、8.0、7.3倍，首次覆盖给予“买入”评级。 销售维持稳定，拿地谨慎土储丰厚 从销售端来看公司近四年销售额相对稳定，2021年累计签约销售金额6278亿元，较2020年同比下滑10.8%，克尔瑞排名重回行业前二。从拿地端来看公司2021年权益拿地金额1402亿，同比增长1.4%，拿地扩张有条不紊。从土储端看公司在二线城市土储较多，可满足未来近四年的开发需求，并且依托旧改、TOD等多元化拿地方式拓展新的业绩增长点。 多元化业务同发展，营收稳步提升 经过多年探索，万科在物业、长租公寓、仓储物流、商管等多个领域进入行业前列。2021年公司地产业务收入增速为7.36%，物业业务32.1%，物流仓储业务68.9%，商业开发运营业务20.6%，长租公寓业务13.9%，多元化布局已初现规模，将成为公司未来发展新的利润蓄水池和增长点。 负债结构健康，融资成本行业低位 公司负债结构健康，信用评级较高，有息负债水平连续四年保持相对稳定，截至2021年底三道红线均转为绿档，存量融资综合融资成本降至4.11%，保持行业低位。 风险提示：政策调控风险，销售及回款不及预期，物流地产、长租公寓发展不及预期。

行业竞争格局改善，经营能力保持优秀保利发展发布5月销售情况简报。本轮供给侧改革结束后，行业竞争格局将显著改善，且地产托底政策持续出台，行业销售未来预计将逐渐修复。我们认为公司作为经营管理能力优秀的龙头央企，已经深耕核心城市群多年，在未来的行业竞争中具有较大优势。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年保利发展归母净利润分别为264.8、281.4、324.7亿元，EPS 分别为2.21、2.35、2.71元，当前股价对应P/E估值分别为6.7、6.3、5.5倍，维持“买入”评级。 5月销售环比略有改善，同比恢复依旧偏弱2022年5月，公司实现签约面积243.55万平方米，同比减少37.42%;实现签约金额380.03亿元，同比减少36.04%。2022年1-5月，公司实现签约面积1015.62万平方米，同比减少29.39%;实现签约金额1592.18亿元，同比减少32.22%。相较4月，公司5月单月销售环比略有改善，但同比降幅修复并不明显。行业整体恢复偏弱依旧是制约公司销售的核心原因。尽管各地房地产政策持续松绑，按揭贷款利率进一步调降，但从高频数据上看，市场销售恢复依旧偏弱，30 大中城市近四周成交降幅分别为-47%、-45%、-48%、-46%。保利发展尽管布局一二线重点城市群为主，但市场整体的疲软也使得公司销售较难有明显的改善。 市场恢复不及预期，公司拿地保持稳健投资端，公司5月新增佛山、南昌、厦门、福州四个项目，对应总规划容积率面积21.89万方，总土地成交价款 37.95亿元，权益地价28.17亿元。公司1-5月累计新增土地规划容积率面积281.40万方，对应土地总价439.23亿元，权益地价310.43亿元。公司1-5月拿地金额与销售金额之比为28%。我们认为市场恢复的缓慢降低了公司近期的拿地意愿，近三个月公司拿地强度维持在较低水平，拿地金额比销售金额分别为11%、20%、11%。 风险提示:行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

资源禀赋强， 城市服务启程， 盈利持续修复， 给予“买入”评级招商积余坚持“大物管”、“大资管”战略，疫情对各项业务的负面冲击逐渐消退； 两大央企强强联合，资源禀赋强，城市服务开始发力； 当前盈利水平落后行业平均，但底部回升趋势明显，未来业绩释放有保障。我们预计 2021-2023年归母净利润分别为 6.75、 8.98、 11.92亿元， EPS 分别为 0.64、 0.85、 1.12元/股，当前股价对应 PE 为 31.1、 23.4、 17.6倍，首次覆盖给予“买入”评级。 坚持“大物管” +“大资管”，非住地位市场领先 （1）公司积极推进“大物业”战略布局，在管项目类型丰富，涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间及其他业态。 2020年公司在管面积1.91亿方，其中住宅、非住宅各自占比 50%。 从增长驱动看， 2020年公司第三方贡献管理面积 1.18亿方，同比增长 31%， 三方拓展逐渐发力。 从业绩端看，若剔除并表口径影响， 2020年招商物业+中航物业收入、净利润同比增速分别为8.7%、 35.7%； 2021Q1，招商物业+中航物业净利润同比增速落在 8.7%-19.0%区间内。随着疫情消散，公司物管业务增速有望持续提升。 （2）恢复“大资管”常态，引入高管或催化提速。 2021Q1，公司资管运营业务恢复常态，实现营收 1.31亿元，同比增长 42.54%，综合毛利率 61.92%，同比提升 9.11个百分点。公司新聘任袁嘉骅为招商九方商业管理（深圳）总经理，有效提升团队管理运营能力。 核心看点：资源禀赋强，盈利底部反转，加强科技化建设 （1）资源禀赋优势强大。 招商局集团主动对招商积余进行项目推荐；招商蛇口计划未来五年逐渐将投资性房地产在培育成熟后委托给公司管理。 2021年 3月，招商蛇口定下“双百”目标，在十四五规划内，招商蛇口要实现百亿商业收入、落地百个大型集中商业。 （2）盈利处于同行底部，改善趋势确定性强。 中航物业、招商物业 2020年净利率均有显著提升，分别达 6.6%、 6.8%，改善趋势明显。 （3）城市服务领域取得了重大突破，接连拓展塘朗山郊野公园、深圳湾公园等一批城市服务类项目。 （4）智慧化物业管理，持续加大研发投入。 风险提示： 行业销售规模波动加大，外拓业务不及预期，人工成本上行压力大。

国企背景，实力雄厚，定位科技投行，维持“买入”评级。 张江高科正以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商。公司按照离岸创新、全球孵化、产业并购、张江整合的战略思想，努力成为国内高科技园区开发运营的领跑者和新标杆。考虑到投资收益对业绩影响，我们上调2021-2022年业绩预期( 2021-2022年前值7.61、8.77亿元),新增2023年业绩预测，预计2021-2023年归母净利润13.23、14.45、 15.42亿元，EPS 分别为0.85、0.93、 1.00元，当前股价对应PE分别为21.8、20.0、 18.7倍， 维持“买入”评级。 REITs正式落地利于进一步盘活公司存量资产公司收到中国证监会出具的《关于准予华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金注册的批复》，准予基金的募集份额总额为5亿份。子公司上海光全持有的基础设施项目“张江光大园”， 位于张江科学城的。上海集成电路设计产业园内，项目总建面5.09万平米。公募REITs项目落地有利于进一步盘活优质的存量基础设施资产，为张江科学城建设打通新的资本市场通道。 持有的金融资产 大幅增值，增厚2020年业绩2020年，公司实现营业收入7.79亿元，同比减少47%;营收下滑主要源于本期基本无房地产销售收入,同时对受疫情影响的非国有中小企业租赁客户减免部分租金，导致房地产租赁业务收入下滑5.9%至7.35亿元。从收入结构看，公司房地产租赁、开发业务、其他业务分别占比94%、1%。 5%;公司最终实现归母净利润18.22亿元，同比增长213%， 业绩增长迅猛主要源于公司下属合营企业Shanghai ZJ Hi-Tech Investment Corporation持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产公允价值.上升幅度较大,使得按权益法确认的该合营企业长期股权投资收益增长较大，影响归母净利润16.21亿元。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;产业投资经营持续恶化。

深耕川渝，布局全国，高成长优质标的，维持“买入”评级公司以国家城市群发展战略为导向，销售、业绩增长有保障。鉴于行业逐渐进入存量时代，房企销售增速下行确定性大。我们下调2021-2022年盈利预测，新增2023年盈利预测，预计2021-2023年归母净利润84.6、100.3、116.4亿元（2021-2022年前值85.9、101.7亿元），EPS分别为1.58、1.88、2.18元，当前股价对应PE分别为4.5、3.8、3.3倍，考虑基本面仍然较为稳健，继续维持“买入”评级。 净利率回升，业绩增长靓眼金科股份发布2020年年报：实现营收877.04亿元，同比增长29.4%；实现归母净利润70.30亿元，同比增长23.9%。分业务结构看，房地产销售、生活服务、新能源收入分别占比93.0%、2.5%、1.0%；毛利率分别为23.0%、33.9%、41.3%；公司实现综合毛利率23.2%，同比下降5.7个百分点；期间费用率8.0%，同比下降3.1个百分点；推动公司销售净利率11.1%，同比提升1.7个百分点。公司2021年竣工目标2600万平米，同比增长30%，未来结算节奏有保障。 销售持续增长，拿地力度回升，土储更趋均衡化2020年公司实现签约销售金额2232亿元，同比增长20%；销售面积2240万平米，同比增长18%；2021年销售目标2500亿元，同比增长12%。公司投资积极，拿地金额892亿元，同比增长8%；拿地面积2364万平米，同比减少29%；楼面价3773元/平米，占当期销售均价的38%，拿地均价提升明显主要源于城市能级显著提升，金额口径看，二三线（含新一线）城市占比87%。截至2020年，公司总可售面积超7100万平米，其中，重庆占比降至24%，华东、西南（不含重庆）、华中占比分别为23%、17%、17%，可售资源全国化布局更趋均衡。 稳健经营，进入三道红线监管“绿档”截至2020年，公司剔除预收后的资产负债率69.9%，同比下降5个百分点；净负债率75.1%，同比下降45个百分点；有息负债977亿元，同比下降1%；现金短债比1.34倍，进入三道红线监管“绿档”。 风险提示：行业销售和融资波动；政策调整导致经营风险；企业运营风险。

“住宅+商业”双轮驱动，规模成长，运营优先，维持“买入”评级公司秉持“住宅+商业”的双轮驱动模式，以长三角为核心，完成全国重点城市群的布局。介于行业逐渐进入存量时代，房企销售增速下行确定性大。我们调整2021-2022年盈利预测，新增2023年盈利预测，预计2021-2023年归母净利润183.1、216.6、255.1亿元（2021-2022年前值198.3、241.3亿元），EPS分别为8.1、9.6、11.3元，当前股价对应PE分别为5.7、4.8、4.1倍，维持买入评级。 销售稳健，拿地重回积极态势2020年实现销售金额2509.63亿元，同比减少7.33%，顺利完成全年2500亿元销售目标；销售面积2348.85万平米，同比减少3.42%。公司设定2021年销售目标2600亿元，同比增长3.60%。投资端表现更为积极，公司2020全年新增土地储备共120幅，总建筑面积4139万平米，同比增长65%，其中综合体拿地2479万平米；拿地金额1255亿元，同比增长107%，占同期销售金额的50%；平均楼面地价仅3031元/平米，占同期销售均价的28%。公司目前土储充沛，在建面积7798万平米，未开发建面4216万平米。 商业加速布局，“吾悦”迎来百店规模2020年新开业新城吾悦广场38个，累计开业吾悦广场达100个，已开业面积940万方，同比增长59.15%；销售总额达319亿元，同比增长20%；全年实现租金及管理费收入56.70亿元，同比增长39.83%，平均出租率达99.54%。目前公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到156座，进驻全国118个城市，初步完成全国化布局；2021年公司预计新开业吾悦广场30座，商业总收入85亿元，同比增长49.91%。 杠杆水平可控，融资成本稳中有降2020年末公司剔除预收后资产负债率、净负债率、现金短债比分别为74.12%、43.65%、1.68。公司积极拓宽融资渠道，多元化融资，融资成本有所回落，平均融资成本达6.72%，同比下降1BP。 风险提示：行业销售规模大幅下滑；按揭贷款利率大幅上行。

深耕川渝，布局全国，高成长优质标的，维持“买入”评级金科股份以国家城市群发展战略为导向，公司销售提速，业绩增长有保障。根据业绩快报，小幅修改盈利预测，公司中长期逻辑不变，预计2020-2022年归母净利润分别为70、86、102亿元（前值分别为71、87、104亿元），EPS分别为1.30、1.61、1.91元，当前股价对应PE为5.6、4.5、3.8倍。维持“买入”评级。 结转提速，业绩确定性强金科股份发布2020年业绩快报：2020年，公司实现营业收入878.07亿元，同比增长29.56%；归母净利润70.20亿元，同比增长23.69%；EPS为1.30元/股。单季度看，公司4季度实现营收、归母净利润增速分别为63.13%、52.38%。公司业绩增长迅猛主要源于结转持续提速，同时全年归母口径的销售净利率仍然维持在8.0%的高位水平。截至2020年，公司合约负债1433.81亿元，同比增长25.01%。 稳健经营，杠杆可控，三道红线回归绿档公司杠杆控制卓有成效，截至2020年，公司资产负债率80.7%，剔除预收后的资产负债率69.0%、净负债率71.8%，同比分别下降3.1、5.8、48.4个百分点；公司有息负债总额965亿元，在销售规模增长可观同时，公司有息负债规模同比下降2.32%，体现出公司资金使用效益的持续提升。此外，公司现金短债比为1.4倍，2019年同期为1.1倍。公司三道红线指标全面达标，从2019年的橙档回归2020年的绿档，体现出公司财务状况在持续优化，未来经营状态将更为稳健。 董事会换届完成，五年规划彰显发展信心1月30日，公司发布董事会换届选举公告，选举周达担任第十一届董事会董事长，王洪飞担任副董事长，聘任杨程钧为公司总裁。新管理层将成为《公司发展战略规划纲要（2021-2025年）》新的领军者，更加激发公司经营发展活力。根据五年规划，公司力争到2025年实现销售规模突破4500亿元，年复合增速15%以上，并力争冲击更高目标。2020年，公司实现销售金额2233亿元，同比增长20%。公司投资端表现积极，拿地金额占销售金额的40%，处于持续扩土储阶段。 风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动。

业绩稳健，销售复苏，拿地积极，维持“买入”评级保利地产坚持“一主两翼”战略，打造全产业的不动产生态发展平台。考虑2020年疫情对公司竣工结算产生影响，同时已经发布业绩快报，我们下调盈利预测，但中长期公司成长逻辑不变。预计2020-2022年公司归母净利润289.08、332.99、381.51亿元（此前预测分别为330.23、389.66、459.36亿元），EPS分别为2.42、2.78、3.19元，当前股价对应PE分别为6.7、5.8、5.1倍，维持“买入”评级。 全年业绩稳健释放，利润率维持稳定保利地产发布2020年业绩快报：2020年，公司实现营业总收入2452.62亿元，同比增长3.93%；利润总额525.49亿元，同比增长3.99%；归母净利润289.08亿元，同比增长3.39%；EPS为2.42元。其中4季度单季度营收、业绩增速分别为2.92%、3.83%。全年结算节奏相对稳健，归母口径的净利率11.80%。 销售持续好转，投资表现更为积极2020年，公司实现销售面积3409.19万平方米，同比增长9.16%；销售金额5028.48亿元，同比增长8.88%，年内销售持续好转。公司投资积极，全年累计拿地面积3185万平方米，同比增长19%；拿地金额2354亿元，同比增长51%；拿地金额占当期销售额的47%，同比提升13个百分点；楼面价占销售均价的50%。按城市能级看，公司在一二三线拿地金额占比18.5%、61.3%、20.2%，拿地面积分别占比5.3%、57.0%、37.7%，公司继续聚焦在核心一二线城市积极投资。截至三季度末，公司在建面积14021万平方米，待开发面积7075万平方米。 融资结构多样化，成本维持低位截至2020Q3，公司资产负债率为77.9%，净负债率70.9%，同比分别下降1.7个百分点、11.4个百分点；公司现金短债比为1.91，负债结构较为合理，短期偿债能力较强。公司2020年累计发行公司债、中票、ABS等148亿元，加权融资成本3.64%，公司持续探索融资方式，利好融资端持续改善。 风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；企业运营风险。

规模、杠杆、激励多位一体，维持“买入”评级中南建设近年来从上到下进行了系统性战略调整，在优秀人才引进、激励加强的助力下运营效率持续提速。基于公司销售高增，盈利能力持续改善，业绩迎来快速释放。公司基本面向好，维持盈利预测不变，预计2020-2022年归母净利润70.4、90.1、103.3亿元，同比增速分别为69.1%、28.0%、14.7%；EPS分别为1.86、2.38、2.73元，当前股价对应PE为4.1、3.2、2.8倍。维持“买入”评级。 业绩如期高增，大概率完成全年业绩承诺公司发布业绩预增公告，预计2020年实现归母净利润60-80亿元，同比增长44.12%至92.17%，业绩大幅增长主要源于房地产业务结算持续提速。此前公司发布的股权激励计划中，指出2018-2021年业绩承诺分别达到20.5/39.8/69.9/90.9亿元，目前公司已顺利完成2018、2019年业绩承诺，2020年业绩承诺落在此次业绩预增区间内，预计可以大概率完成年度业绩承诺。 控股股东增持彰显发展信心控股股东中南城投曾在2020年3月25日起至2020年6月24日增持3763万股股份，占增持前股本的1%，增持金额3.15亿元。公司再次发布公告，拟在未来一年内增持公司总股本的1%-2%，增持开始时间不迟于2021年3月13日，目前中南城投持股占比达53.82%。控股股东增持彰显了对公司发展的坚定信心，对公司内在价值的充分认可。 延续高成长特性，销售、拿地表现靓眼2020年公司实现销售额2238亿元，同比增长14%，销售面积1685万平米，同比增长9%；疫情因素消散后公司销售端修复明显，呈现量价齐升的局面。公司逆周期积极拿地，全年拿地金额758亿元，同比增长46%，拿地面积1552万平米，同比增长57%，拿地金额占当期销售金额的34%，较2019年提升8个百分点；楼面价占销售均价的37%，有效保障公司毛利率水平。 风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动。