销售金额环比大增，投资力度同比增强，维持“买入”评级级万科发布2023年三季报，公司结转规模同比下降，投资力度明显增强，坚持“开发经营服务”并重的发展战略，我们认为公司有动力和机会保持现有规模，整体盈利水平将持续修复。我们维持盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为278.0、320.5、342.8亿元，EPS分别为2.33、2.69、2.87元，当前股价对应PE估值分别为5.0、4.4、4.1倍，维持“买入”评级。 结转规模同比下降，结转毛利率承压下滑公司前三季度实现营业收入2903.1亿元，同比下降14.0%；实现归母净利润136.2亿元，同比下降20.3%；实现经营性现金流2.35亿元，每股收益1.16元；毛利率和净利率分别为17.6%和7.2%。公司营收利润下降主要源于房产结算面积和收入分别同比下降19.0%和17.4%，同时开发业务的税前毛利率降至18.5%。 销售数据同比仍降，投资力度明显增强公司前三季度累计实现合同销售面积1818.4万方，合同销售金额2806.1亿元，分别同比下降6.1%和10.8%，截至9月末已售未结转金额约4617.3亿元。公司前三季度累计获取37宗开发项目，对应累计拿地建面528.8万方，累计拿地金额792.9亿元，拿地金额权益比63.3%，拿地强度28.3%（2022年同期为16.4%），投资力度明显增强。截至9月末公司在建面积6966.1万方，规划建面3444.7万方，旧改项目储备建面373.9万方，开竣工分别完成年初计划的98.5%和58.6%。 多元业务齐头并进，债务结构持续优化公司前三季度仓储物流业务实现营收29.8亿元，同比增长14.8%；租赁住宅业务实现营收25.3亿元，同比增长9.4%；商业运营业务实现营收65.8亿元，同比增长5.2%。公司债务结构持续优化，截至9月底，净负债率为53.9%，一年内到期的有息负债占比较年初下降5.7个百分点至14.8%，货币资金对短期债务的覆盖倍数为2.2倍，前三季度境内新增融资的综合成本为3.64%。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

前三季度业绩表现强劲， 新签订单维持高增， 维持“买入”评级建发合诚发布 2023年三季度报告， 公司前三季度营收、归母净利润分别同比增长 216.9%、 13.3%。 并依托控股股东建发集团的战略引领和资源平台加速推进业务协同，新签订单总额较 2022年全年增长 307%。同时费用管控能力进一步提升，期间费率较上半年减小 2.7pct 至 5.5%。 我们维持盈利预测， 预计公司 2023-2025年归母净利润为 1. 10、 1.66和 2.11亿元，对应 2023-2025年 EPS 为 0.42、 0.64、0.81元，当前股价对应 PE 为 27.6、 18.1、 14.3倍， 维持“买入”评级。 施工与设计业务带动业绩高增， 计提减值影响三季度归母利润公司 2023年前三季度实现营业收入、归母净利润分别为 20.3亿元、 2952.3万元，分别同比增长 216.9%、 13.3%； 公司前三季度业绩大幅增长主要受益于建筑施工和建筑设计业务收入增长。 其中第三季度实现营收、 归母净利润分别为 9.7亿元、901.2万元，分别同比 202.6%、 -42.9%。 三季度归母净利润同比降低主要受计提减值 925.8万元影响，其中信用减值损失 718.0万元，资产减值损失 207.8万元。 加速推进业务协同， 新签订单稳定增长公司控股股东建发国际前三季度实现权益销售金额和面积分别为 1013.3亿元、458.8万方，同比分别增长 36.6%和 18.0%，克而瑞全口径销售金额排名较上半年提升一名至行业第八。 公司依托控股股东的战略引领和资源平台， 2023Q3累计新签合同总额 118.65亿元， 较 2022年全年新签合同总额增长 307%， 其中工程咨询业务累计新签 6.13亿元， 工程施工业务表现亮眼，累计新签 112.52亿元，我们认为随着建发国际稳健发展，公司新签订单额也将稳定增长，长期发展可期。 成本费用管控良好，现金流情况改善公司加强成本费用管控能力，2023Q3期间费用合计 1.1亿元，期间费率较 2023H1减小 2.7pct 至 5.5%。其中各项费率较 2023H1均有降低。 因工程款和设计款回款增加， 公司前三季度实现经营活动现金流量净额 1.58亿元，同比增加 1.56亿元。 风险提示： 工程技术服务行业政策风险、应收账款支付延期风险。

盈利水平短期承压， 业务模式保障长期发展，维持“买入” 评级金埔园林发布 2023 年三季度报， 前三季度分别实现营收、归母净利润 5.9 亿元/0.4亿元，同比+3.3%/-23.7%。 归母净利润下滑的主要原因系可转债发行计提的财务费用及少数股东损益增加，我们认为公司专注的“五位一体”业务模式可较早锁定利润， 在手订单充裕前提下将保障公司长期发展， 我们维持盈利预测，预计公司 2023-2025 年归母净利润为 0.9、 1.0、 1.3 亿元， 摊薄后 EPS 为 0.55、 0.65、 0.80元，当前股价对应 PE 为 20.7、 17.5、 14.2 倍，维持“买入”评级。 营收规模同比转正， 毛利率保持稳定2023 年前三季度， 公司实现营业收入 5.9 亿元，同比增长 3.3%。 整体结转毛利率 29.7%，与 2023 年上半年毛利率 30.0%基本持平。我们认为在行业整体下行环境下公司毛利率水平仍能保持稳定的原因主要源于：（1）公司竞争力在于聚焦生态环境整体提升的“五位一体” 业务模式，可较早锁定大额订单， 规避短期市场波动影响， 保证长期收益；（2）公司地产业务较少，受地产下行周期影响有限。 应收账款回收加速，营运能力持续提升公司业务规模持续扩大， 截至三季度末总应收账款 11.5 亿元， 同比增长 3.7% （2022 年同期为 11.1 亿元）。 我们认为其营运能力仍有保障：（1） 公司持续加强长账龄应收款回款能力， 前三季度信用减值损失 534.4 万元，较 2022 年同期大幅降低 78.1%；（2）公司应收账款周转率较 2023H1 提高 0.13 至 0.53，资产流动继续改善；（3）公司服务对象主要为政府及其平台公司，违约风险较小。 期间费用有所改善， 少数股东损益拖累归母利润公司继续加强费用管控， 前三季度期间费用合计支出 1.0 亿元，同比下降 1.5%。其中管理费率、研发费率分别较 2022 年同期减小 1.0pct、 1.3pct 至 9.9%和 3.7%，财务费率增加 1.5pct 至 3.2%主要受转债利息摊销短期对财务费用的影响。 公司结转项目权益比例下降， 前三季度少数股东损益 912.3 万元，较 2022 年同期高增 448.0%， 最终实现归母净利率 7.1%，较 2022 年同期减小 2.5 个百分点。 风险提示： 市场恢复不及预期、 资金占压及坏账损失风险。

营收利润同比增长， 租赁业务收入提升， 维持“买入”评级张江高科发布 2023 年三季度报告，公司营收利润同比增长， 租赁业务收入提升，可租赁物业储备充足，产业投资力度持续提升。 我们维持盈利预测，预计公司2023-2025 年归母净利润为 8.60、 9.46 和 10.98 亿元，对应 2023-2025 年 EPS 为0.56、 0.61、 0.71 元，当前股价对应 PE 为 38.8、 35.2、 30.4 倍，维持“买入”评级。 三季度实现项目竣工， 营收利润同比增长公司前三季度实现营业总收入 17.46 亿元，同比增长 7.11%；实现归母净利润 7.64亿元，同比增长 3.61%； 实现经营性现金流净额-27.98 亿元， 基本每股收益 0.49元。公司营收增速自半年度以来由负转正主要由于三季度实现房产竣工面积 23.7万方， 增加销售收入 9.32 亿元， 归母净利润增幅较半年度收窄主要由于三季度公司持有的金融资产公允价值上升幅度较 2022 年同期小。 可租物业储备充足，产业投资规模扩大公司前三季度实现房地产租金收入 7.7 亿元，同比增长 35.5%， 其中三季度租金收入同比增长 48.6%； 截至三季度末出租房地产总面积为 135.04 万方，同比基本持平，平均日租金 2.09 元/平米。公司上半年存量在建项目 18 个，涉及总建筑面积约 300 万方， 计划在 2023 年内完成的项目有 2 个， 完工面积约 32 万方， 其余存量在建项目计划在未来 3 年内全部完成。 公司前三季度实现投资收益 3.12 亿元，同比增长 136.33%，主要原因为公司本期转让持有的联营企业股权产生的投资收益较同比增长。 截至 6 月末，公司累计产业投资规模已经达到了 87.13 亿元。 完成超短期融资券发行， 公开市场融资畅通10 月 25 日，公司公告完成 2023 年第二期超短期融资券发行， 发行金额 10 亿元，发行利率 2.59%。 公司 2023 年来发行了四笔共 22.9 亿元公司债、一笔 10 亿元中期票据和两笔共 20 亿元超短期融资券，公开市场融资达 52.9 亿元，票面利率均不超过 3.08%，融资渠道畅通。 风险提示： 地产行业销售下行风险、 政策调整导致经营风险、 企业运营风险。

经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布2023年2月销售简报。公司前两月销售数据同比企稳回正，克而瑞全口径销售排名位居行业首位，投资拿地保持稳健，融资渠道畅通，资金优势明显，将持续受益于宽松地产政策及行业格局优化，看好公司未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计2022-2024年公司归母净利润分别为183.0、236.2、283.2亿元，EPS分别为1.53、1.97、2.37元，当前股价对应P/E估值分别为9.5、7.4、6.1倍，维持“买入”评级。 累计销售数据同比增长，全口径销售排名行业第一 2023年2月公司实现签约面积203.41万平方米，同比增加35.51%；实现签约金额342.84亿元，同比增加42.98%。1-2月公司实现签约面积387.35万平方米，同比增加15.33%；实现签约金额638.29亿元，同比增加22.09%，在克尔瑞全口径销售排行榜中排名首位。得益于春节后销售回暖，公司2月销售金额同比大增，累计销售数据实现增长。公司土储充裕且集中在高能级城市，在后续核心城市持续回暖的预期下市场份额有望进一步提升，行业龙头地位稳固。 拿地保持稳健，单月新增四宗地块 公司2月新增4宗地块，分别位于广州、苏州、西安和天水，拿地总建面48.76万方，对应总土地款116.2亿元，拿地金额权益比接近100%。在前两月供地相对不足的情况下，公司单月投资强度（拿地金额/销售金额）为34%，拿地保持稳健，我们认为公司在销售回正趋势下补货动力充足，上半年投资有望持续发力。 融资渠道畅通，非公开发行股票预案获上交所受理 公司2月16日成功发行25亿元短期融资券，发行利率为2.26%，融资渠道保持畅通。公司3月1日向特定对象发行股票申请获得上海证券交易所受理，公司计划募资总额不超过125亿元用于14个住宅项目及补充流动资金，优化公司资本结构，提升公司主营业务的整体运作效益。 风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

公司公告归母净利润同比增长，维持“买入”评级 张江高科以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商，坚持围绕张江科学城的主导产业进行创新项目布局。受资产公允价值变动和联营企业投资收益增加等因素影响，我们上调盈利预测，预计公司2022-2024年归母净利润为8.22、11.86和14.33亿元（原值为5.23、11.67和12.14亿元），对应2022-2024年EPS为0.53、0.77、0.93元，当前股价对应PE为23.1、16.0、13.2倍。鉴于公司国资背景及多重优势助力营收增长，维持“买入”评级。 营收同比略有下降，归母净利润同比增长 公司预告2022年实现营业总收入19.07亿元，同比下降9.08%；实现营业利润10.01亿元，同比下降6.76%；实现归母净利润8.22亿元，同比增加11.02%。其中房产销售收入为10.52亿元，同比减少12.62%；租金收入为8.32亿元，同比减少4.84%，主要源于疫情期间减免中小微企业租金所致。公司归母净利润同比增加主要由于下属合营企业持有的金融资产本期公允价值下降幅度较2021年同期小，同时年度确认的其他联营企业的投资收益也同比有所增加。 债券融资成本较低，与唐镇签署战略合作协议 公司于2023年2月成功发行12.5亿元公司债，两品种票面利率分别为确定为2.83%和3.04%，融资成本较低，公司股权、债券并行，银行授信充沛融资渠道畅通。同时公司2月与上海唐镇政府签署战略框架协议，通过镇企协同，创新探索多元化的合作模式，积极激活园区存量资源，提升资源配置效率，促进唐镇产业园区转型升级。 风险提示：地产行业销售下行风险，政策调整导致经营风险，企业运营风险。

2月销售同比转正，维持“买入”评级 万科作为行业龙头，我们认为公司有动力和机会保持现有规模，叠加多元化业务持续发展，将助力公司整体盈利水平修复。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年万科A归母净利润分别为244.4、269.0、297.5亿元，EPS分别为2.10、2.31、2.56元，当前股价对应PE估值分别为7.7、7.0、6.3倍，维持“买入”评级。 销售数据同比增长，3月销售有望持续改善 万科2月实现合同销售面积193.7万平方米，合同销售金额301.2亿元，同比分别增长4.6%和2.6%，环比1月分别增长15.8%和5.2%。公司1-2月实现合同销售面积361.0万平方米，合同销售金额587.5亿元，同比降幅缩窄至8.8%和9.6%。在首套房贷利率动态调整机制和因城施策宽松购房政策下，春节后热点城市市场成交量和带看量均有边际回暖，叠加2022年同期低基数影响，使得公司2月销售数据同比增长。我们认为在市场回暖预期下，公司在3月集中供货推盘后，后续销售业绩有望持续改善。 投资保持谨慎，单月新增一宗地块 在前两月集中供地较少的情况下，万科投资拿地依旧谨慎，1月无新增开发项目，2月在东莞万江街道新增1个开发项目，计容建面15.1万方，权益地价9.8亿元。我们认为公司2023年仍将维持稳健的投资策略，聚焦一二线城市优质地块。 完成港股配售，募资39亿港元 万科3月2日发布公告称与配售代理就配售3亿股新H股订立配售协议，配售价为每股H股13.05港元，相较于前一日联交所收市价折让约6.12%，配售所得款项总额预计约为39.15亿港元。公司拟将配售所得款项净额的60%资金用于偿还公司的境外债务性融资，剩余40%资金将用于补充公司营运资金。 风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

销售降幅收窄，长租公寓迎来新发展，维持“买入”评级 万科发布2023年1月经营简报。公司1月销售面积和金额降幅相比2022年全年数据有所收窄，投资保持谨慎，在现有宽松政策预期下，公司销售与拿地企稳可期，多元化业务也将对后续发展提供有力支撑。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年万科A归母净利润分别为244.4、269.0、297.5亿元，EPS分别为2.10、2.31、2.56元，当前股价对应PE估值分别为8.4、7.6、6.9倍，维持“买入”评级。 销售数据仍下滑，二季度企稳回升可期 万科1月实现合同销售面积167.3万平方米，合同销售金额286.3亿元，同比分别下滑20.6%和19.6%，销售数据环比12月有所下降。公司2022全年合同销售面积2630.0万平方米，合同销售金额4169.7亿元，分别同比下滑30.9%和33.6%。受销售市场下行影响，需求端购房意愿持续低迷，1月销售仍同比下滑。我们认为在高能级城市限购打开和房贷利率下行的预期下，公司销售数据有望在二季度企稳回升。 投资保持谨慎，单月无新增拿地 在1月集中供地较少的情况下，万科保持谨慎的投资态度，1月无新增开发项目。公司2022全年共获取开发项目39个，拿地面积772.6万平方米，权益拿地面积478.3亿元，拿地建面权益比61.9%。我们认为公司2023年仍将维持稳健的投资策略，聚焦一二线城市优质地块。 参与投资建万住房租赁基金，开启长租公寓新模式 万科1月中旬发公告称，与中国建设银行旗下建信住房租赁基金共同投资设立了建万住房租赁基金，总规模达100亿元，其中万科子公司认缴出资额占比20%。我们认为本次合作让更多资金精准投向长租公寓领域，能够缓解万科在租赁住房业务端的资金压力，盘活存量资产，同时扩大管理规模，也为长租公寓REITs发行打下基础。 风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

投资策略边际改善，公开市场恢复拿地，维持“买入”评级 新城控股发布2023年1月经营简报。公司1月销售数据相较2022年同比收窄，商业运营收入保持增长，作为示范民企在融资端获得授信额度和发债支持。公司投资策略边际改善，于2月恢复公开市场拿地，现金流相对充裕，未来业绩回升可期。我们维持盈利预测，预计2022-2024年新城控股归母净利润分别为29.9、56.7、68.9亿元，EPS分别为1.32、2.51、3.05元，当前股价对应PE估值分别为15.2、8.0、6.6倍，维持“买入”评级。 销售金额降幅收窄，商业收入增长可期 公司2023年1月实现合同销售金额约57.76亿元，同比减少26.54%；销售面积约71.24万平方米，同比减少10.62%，销售降幅同比收窄，其中江苏销售金额占比39.1%，长三角销售金额占比达47.3%。得益于春节返乡消费需求，公司1月商业运营总收入为8.67亿元，同比增长6.5%，我们认为伴随疫情放开，商业地产领域将迎来发展机会，公司商业运营收入增长可期。 摇号获取杭州综合用地，公开市场恢复拿地 公司2月7日在杭州五批次土拍中，摇号获取崇贤核心区综合用地。地块规划建面33.35万方，包含约13万方的商业综合体用地，成交总价24.6亿元，成交楼板价7378元/平方米，溢价率11.82%，最终吸引8家单位摇号参与。本次公开市场获取核心城市的优质地块也表明公司投资策略边际改善，展现了公司相对稳健的资金状况。 融资渠道重新打开，作为示范民企获得支持 公司2022年公开市场发行债券约43亿元，在民营房企中发债规模保持前列，11月公司150亿元储架式发行获交易商协会受理，同时获得浦发银行和光大银行等多家银行意向授信额度支持，融资渠道畅通。 风险提示：政策调控风险，三四线城市项目去化风险，吾悦广场拓展不及预期

单月销售持续增长，投资拿地力度保持 招商蛇口发布2022年11月经营简报。公司11月销售金额与面积小幅下滑，累计销售降幅进一步缩窄，投资拿地保持稳健，一二线新增土储超过90%。公司资金实力雄厚，销售企稳回升，重启股权融资并购有望提升公司核心优质土地储备，改善公司负债结构，在政策端持续放松的预期下销售市占率有望持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2022-2024年归母净利润为91.0、154.0和177.4亿元，对应2022-2024年EPS为1.18、1.99、2.29元，当前股价对应PE为12.4、7.3、6.4倍，维持“买入”评级。 单月销售同比微降，累计销售降幅收窄 11月公司实现签约销售面积122.32万方，实现签约销售金额234.52亿元，分别同比减少3.25%和7.27%，销售均价19173元/平米，低于1-9月平均价格。2022年1-11月公司实现签约面积958.49万方，实现签约金额2499.98亿元，分别同比下降22.87%和11.06%，累计销售降幅进一步缩窄，销售表现优于行业均值。 投资拿地保持节奏，单月新增2宗地块 11月公司维持稳健的投资策略，单月在厦门和三亚新增2宗地块，总计容建面18.5万平方米，对应土地总价18.1亿元。1-11月公司累计新增拿地计容建面681.0万方，对应土地总价1181.4亿元，拿地面积和金额权益比分别为63.4%和61.1%，拿地与销售金额比例为47.3%；其中在一线城市拿地金额581.2亿元，占比49.2%，一二线城市拿地金额占比超过90%，投资拿地向高能级城市倾斜。 重启股权融资并购，融资渠道畅通 在房企股权融资放开后，公司发布公告称拟发行股份购买资产并募集配套资金，拟购买资产包括深圳市南油集团24%股权等资产，扩大前海区域优质资源控制权，充分盘活存量资产，改善负债结构。2022年1-11月公开市场发行债券284亿元，同时12月拟发行不超过36.4亿元公司债，11月以来获得工商银行、北京银行等多家银行意向性融资额度支持，融资渠道畅通。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

单月销售持续增长，投资拿地力度保持 招商蛇口发布2022年10月经营简报。公司10月销售金额与面积均同比增长，累计销售降幅进一步缩窄，累计销售均价持续提升，并且延续了积极的投资策略，拿地向高能级城市倾斜。公司资金实力雄厚，销售企稳回升，在政策端持续放松的预期下四季度销售业绩值得期待。我们维持盈利预测，预计公司2022-2024年归母净利润为91.0、154.0和177.4亿元，对应2022-2024年EPS为1.18、1.99、2.29元，当前股价对应PE为12.6、7.4、6.5倍，维持“买入”评级。 单月销售同比大幅增长，销售均价持续提升 10月公司实现签约销售面积83.16万方，实现签约销售金额249.35亿元，分别同比增加6.14%和50.71%，销售金额连续两月同比增幅超过50%，在2021年同期低基数下10月销售金额同比大幅增长，但环比9月下降28.9%。2022年1-10月公司实现签约面积836.17万方，实现签约金额2265.46亿元，分别同比下降25.10%和12.02%，累计销售降幅进一步缩窄，销售均价达27093元/平方米，同比增长17%，销售均价持续提升。 投资拿地积极，单月新增5宗地块 10月公司延续了积极的投资拓储策略，单月在一二线城市新增5宗地块，总计容建面72.2万平方米，对应土地总价139.2亿元，拿地面积和金额权益比分别为40.5%和39.7%。1-10月公司累计新增拿地计容建面662.5万方，对应土地总价1163.2亿元，拿地面积和金额权益比分别为64.6%和61.5%，拿地与销售金额比例为51.3%；其中在一线城市拿地金额581.2亿元，占比50.0%，一二线城市拿地金额占比超过90%，投资拿地向高能级城市倾斜。 融资渠道通畅，50亿元公司债上市 公司50亿元公司债已于11月3日上市，其中“22蛇口05”发行总额40亿元，票面年利率为2.6%；“22蛇口06”发行总额10亿元，票面年利率为3.12%，融资渠道通畅，融资利率保持低位。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

单月销售保持低迷，投资力度有所回升，维持“买入”评级 万科发布2022年10月经营简报。公司10月销售面积及金额分别同比下滑23.0%和23.5%，投资力度有所改善，拿地/销售金额达36.1%。我们认为公司销售回暖不及预期主要在于十月多地疫情散发，行业持续下行压制市场信心，购房者观望情绪浓厚。我们认为四季度地方层面放松政策有望持续，年底在加大供货的预期下公司销售业绩有望同比回升。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年万科A归母净利润分别为244.4、269.0、297.5亿元，EPS分别为2.10、2.31、2.56元，当前股价对应PE估值分别为6.7、6.1、5.5倍，维持“买入”评级。 单月销售不及预期，累计降幅有所收窄 万科10月合同销售面积198.8万平方米，合同销售金额321.0亿元，分别同比下滑23.0%和23.5%，降幅较9月同比扩大，延续了低迷表现，销售回暖不及预期。公司1-10月合同销售面积2135.7万平方米，合同销售金额3467.7亿元，分别同比下滑33.4%和33.5%，降幅有所收窄，好于克而瑞百强房企累计销售金额44%的下滑比例。 拿地力度回升，单月新增开发项目五个 万科10月单月新增5个开发项目，分别位于深圳、杭州、合肥、武汉和东莞，投资布局往一二线城市集中，总计容建面114.8万平方米，权益建面75.5万平方米，拿地建面权益比65.8%，需支付权益土地款77.9亿元，权益拿地楼板价10317元/平方米。公司1-10月共获取开发项目32个，拿地面积600.7万平方米，权益拿地面积378.7亿元，拿地建面权益比63.0%。我们认为公司10月拿地较积极，拿地/销售金额达36.1%，1-10月总体来看投资仍延续了谨慎的策略，聚焦一线城市及核心二三线城市，良好的经济和人口支撑保障了项目后续销售去化。 融资渠道畅通，融资成本保持低位 万科于10月底发行了25亿元公司债，票面利率为3.45%，融资成本保持低位。截至2022Q3公司公开市场融资479亿元，融资渠道保持畅通。 风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

公司信息更新报告投资布局高能级城市，经营能力持续稳健保利发展发布9月销售情况简报，公司9月投资力度依旧较高，新增地块基本位于长三角核心城市，拿地均价较高，去化相对有保障。九月底多部门针对刚需和改善出台相应放松政策，我们认为四季度行业增速有望企稳回暖。公司作为经营管理能力优秀的龙头央企，已经深耕核心城市群多年，在未来的行业竞争中具有较大优势。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年保利发展归母净利润分别为264.8、281.4、324.7亿元，EPS分别为2.21、2.35、2.71元，当前股价对应P/E估值分别为8.3、7.8、6.8倍，维持“买入”评级。 单月销售金额同比增长，销售面积同比下降2022年9月，公司实现签约面积227.01万平方米，同比下降；实现签约金额383.95亿元，同比增长6.60%。2022年1-9月，公司实现签约面积1920.51万平方米，同比下降；实现签约金额3201.00亿元，同比下降21.97%。在当前销售市场分化背景下，具有较强基本面支撑的高能级城市项目去化确定性更强，对销售的贡献程度更高。 保持较高拿地强度，项目布局以长三角核心城市为主9月公司拿地金额与销售金额之比为，拿地依旧保持较强力度。公司9月在上海、南京、杭州、苏州、合肥这些城市新增9个项目，对应总计容积率面积77.60万方；总土地成交价款153.78亿元，同比增长3，环比下降17.52%；权益地价107.37亿元，同比增长，环比下降1.78%。公司1-9月累计新增土地计容面积775.41万方，对应土地总价1249.39亿元，权益地价792.34亿元。公司1-9月拿地金额与销售金额之比为39%。公司2022年拿地主要集中在高能级城市，将助力公司未来业绩持续兑现。风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

行业竞争格局改善，经营能力保持优秀 保利发展发布8月销售情况简报，公司8月拿地依旧保持较强力度，且拿地利润率可观，土地市场竞争格局改善明显。随着地产放松政策的持续出台，我们认为行业基本面或将逐步回归正常。公司作为经营管理能力优秀的龙头央企，已经深耕核心城市群多年，在未来的行业竞争中具有较大优势。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年保利发展归母净利润分别为264.8、281.4、324.7亿元，EPS分别为2.21、2.35、2.71元，当前股价对应P/E估值分别为8.2、7.7、6.7倍，维持“买入”评级。 8月销售金额环比增长，销售面积环比下降 2022年8月，公司实现签约面积179.31万平方米，同比减少42.55%；实现签约金额384.84亿元，同比减少17.90%。2022年1-8月，公司实现签约面积1693.49万平方米，同比减少26.25%；实现签约金额2817.05亿元，同比减少24.72%。相较7月，公司8月单月销售金额环比增长，销售面积环比下降，说明公司8月销售项目均价较7月有所提升。我们认为当前市场分化明显，具有较强基本面支撑的高能级城市及区域项目去化确定性更强，而区位较差的项目去化水平依旧偏低。市场的全面恢复仍需时日。 公司8月保持拿地强度，项目主要布局高能级城市 8月公司拿地依旧保持较强力度，单月拿地金额与销售金额之比为48%。公司8月新增广州、上海、南京、杭州等10个项目，对应总规划容积率面积142.54万方，总土地成交价款186.45亿元，同比增长136.80%，环比下降35.20%；权益地价109.31亿元，同比增长86.03%，环比下降37.37%。公司1-8月累计新增土地规划容积率面积697.81万方，对应土地总价1095.61亿元，权益地价684.98亿元。公司1-8月拿地金额与销售金额之比为39%。公司2022年拿地主要集中在高能级城市，下游需求恢复确定性较强，将支持公司未来销售表现。 风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

销售同比下滑，四季度增速有望转正 万科发布2022年8月经营简报。公司8月合同销售面积202.6万平方米，合同销售金额309.7亿元，分别同比下滑7.7和16.4%。公司1-8月合同销售面积1709.8万平方米，合同销售金额2799.4亿元，分别同比下滑37.1%和36.8%，降幅有所缩窄，较好于克而瑞百强房企销售金额47.4%的下滑比例。我们认为公司8月销售业绩仍同比下滑，一是因为8月传统销售淡季供货不足的影响，二是因为多点散发的疫情影响购房信心，三是因为市场持续低迷导致的推货量不足。我们相信在政策组合拳和保交楼措施的影响下，公司销售增速有望在四季度同比回正。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年万科A归母净利润分别为244.4、269.0、297.5亿元，EPS分别为2.10、2.31、2.56元，当前股价对应PE估值分别为8.6、7.8、7.1倍，维持“买入”评级。 拿地相对谨慎，新增2个开发项目 公司8月投资拿地依旧相对谨慎，8月新增开发项目2个，分别位于苏州和银川，总计容建面31.8万平方米，权益建面14.7万平方米，建面权益比46.2%，需支付权益土地款17.56亿元，权益拿地楼板价11946元/平方米。同时公司8月在昆明新增一个物流项目，占地20.0万平方米，权益比100%。我们认为公司谨慎的拿地策略是敬畏市场的表现，9月7日万科董事会主席郁亮在全国媒体交流会上表示，单边上扬和单边下跌都不可持续，永远相信能力比规模重要，安全比增长重要。 融资渠道通畅，融资成本保持低位 8月万科发行了2022年度第二期绿色中期票据，发行金额为人民币20亿元，票面利率2.9%。截至8月底公司年内已发行债券378.15亿元，融资渠道畅通；上半年综合融资成本下降3BPs至4.08%，融资成本保持行业低位，资金优势明显。 风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。