营业收入增长明显，归母净利同比高增，维持“买入”评级浦东金桥发布 2023 年三季报，得益于碧云尊邸项目集中结转，公司营收利润同比高增。公司可售房产资源充足，房产租赁收入稳中有升，出租率逆势提升，区位优势以及产业聚集效应显著。我们维持盈利预测，预计公司 2023-2025 年归母净利润为 17.84、15.06 和 19.37 亿元，对应 EPS 为 1.59、1.34、1.73 元，当前股价对应 PE 为 6.9、8.2、6.4 倍，维持“买入”评级。 三季度营业收入有所增长，业绩表现持续稳健公司前三季度实现营收 53.68 亿元，同比增长 54.2%；实现归母净利润 16.21 亿元，同比增长 52.5%；实现基本每股收益 1.44 元，毛利率和净利率分别为 74.5%和 29.7%。年初至今公司整体业绩表现持续稳健的原因是高毛利住宅项目碧云尊邸二期项目交房基本完成，结转当期销售收入并相应增厚净利润。 租售并举经营渐入佳境，完善专业投资全面开展公司坚持租售并举的经营模式，截至上半年末持有各类经营性物业合计约 321万方，平均出租率达到 87%，为近年来最高水平。公司上半年完成 Office Park金科园竣工备案，增加可租售面积 19.9 万方，围绕“金色中环发展带”推动了20 多个项目的前期或开工建设工作。同时公司已启动专业化投资团队组建工作，逐步完善直投＋基金投资的业务模式，全面开展投资业务。 可售充裕土储丰厚，城市更新大有可为公司在建可售住宅项目充足，上半年参与虹口区北外滩宅地项目实施主体遴选，被确定为实施主体，预估货值超 70 亿元，将极大增厚公司土地储备，7 月 135街坊项目桩基工程开工，预计 2024 年可实现入市销售。同时公司临港组团项目和周浦项目预计可售货值近 180 亿元，项目储备丰厚。园区资源方面，08 街坊碧云商业综合体项目继续推动城市更新及成片出让规划调整，预计将于年内正式获批；金桥南区零增地改扩建初步估计可新增空间约 40 万方。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险

碧云尊邸一期交付，收入利润高增长 2022年上半年，浦东金桥营收利润实现双方面高增长，期间实现营业收入30.1亿（YoY+155.5%），归属母公司股东净利润9.6亿（YoY+116.2%）。销售毛利率69.2%（YoY+9.1pct），销售净利率31.2%（YoY-4.7pct）。 房地产开发业务高增长推升收入规模上升，上半年碧云尊邸项目交付驱动房地产销售收入同比增长655.9%，实现地产销售收入21.8亿。但上海疫情冲击之下，地产租赁业务成业，上半年房地产租赁业务实现收入7.6亿（YoY-8.1%）。 疫情冲击之下，房地产租赁业务承压 物业租赁方面，受上半年上海新冠疫情复发的影响，浦东金桥积极出台针对小微企业的租金减免措施，租金收入小幅下降，上半年房地产租赁业务毛利率49.4%（YoY-12.9pct），贡献毛利3.8亿（YoY-27.3%）。 公司持有物业以成本法计量，在今年上海疫情期间，公司针对符合条件的小微企业和个体工商户减免3个月租金，租金减免的同时，折旧成本仍需持续计提，导致整体租赁业务利润率下行。伴随上海疫情持续好转，出租率回升持续驱动租赁业务复苏。 碧云尊邸二期售罄，潜在结算规模丰厚 房地产开发业务方面，重点开发项目碧云尊邸二期173套，建筑面积4.7万㎡，截止2022年中期，二期项目全部售罄，整体项目已完成竣工。 碧云尊邸作为上海核心区域重点住宅项目，目前已经完成预售，账面合同负债中，房地产销售预收款规模48.8亿，充沛的已售未结资源保障公司潜在结算收入增长。 财务结构持续优化，融资成本持续下降 截至2022年中期，浦东金桥财务结构维持稳健，剔除预收账款后的资产负债率为53.7%（YoY-2.4pct），净负债率51.8%（YoY-9.7pct），负债结构持续优化。上半年，公司发行2022年度第一期超短融9亿，票面利率为2.38%。 相对于普通高周转房地产开发商，浦东金桥租售结合、成片开发的商业模式，在目前环境下竞争优势明显。在风险房企逐渐出清的过程中，良好的负债结构，稳健的开发模式，不断强化公司在行业的融资地位，公司保持AAA的主体信用评级，融资成本的持续改善将推动公司经营质量的持续修复。 投资建议： 2022年上半年以来，上海区域的疫情冲击之下，浦东金桥持有物业出租受到一定冲击，但压力之下，公司持续推进新增项目的招商及存量项目的施工等经营工作的有序进行，在目前疫情持续改善，公司拿地、销售、租赁进入常态化运营的过程中，经营质量有望持续改善。 受疫情冲击影响，我们预计2022年至2024年，公司实现营业收入57.8亿、69.1亿、148.8亿，同比增长25.2%、19.6%及115.3%，实现归属母公司净利润19.7亿、24.9亿及28.8亿（22-23年预测前值是26.6亿及35.2亿），同比增长21.6%、26.1%及15.8%，当前股价对应PE为6.6倍、5.3倍及4.5倍，维持“买入”评级。 风险提示：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、疫情反复再次冲击地产租赁业务、引用数据滞后或不及时。

“浦东金桥：上海金桥区域核心城市开发及运营商 上海金桥出口加工区开发股份有限公司成立于1992年，公司于1993年3月登陆上海证券交易所。上市至今，公司抓住浦东开发开放契机，依托上市公司的品牌优势、资金优势，积极承担上海自由贸易试验区金桥区域内的开发建设、招商引资、产业发展和载体运营管理，着力打造产城融合的示范园区。 园区业务：多业态发力，租赁物业贡献稳定租金收入 园区业务方面，公司主要从事上海金桥产业园区内房地产项目的开发、运营和管理。2018年来，浦东金桥持有供出租项目建筑面积持续扩张，出租率整体维持在80%以上的较高水平。截至2020年末，公司持有的各类经营性物业约270万㎡，总体出租率80.71%。 2021年浦东金桥继续推进园区内持有物业开发，2021年重点推动金桥壹中心、中移动上海研究院等13个工程项目前期及开工建设；Office Park金科园项目按计划节点推进。 住宅开发：打造碧云品牌高品质住宅 住宅开发方面，浦东金桥依靠自身区域综合开发优势，承接了区域内高品质住宅项目开发，已售未结算项目隐含较高待结算利润。我们按照核心项目碧云尊邸项目50%的预售比例估算，在房价不涨的假设下，碧云尊邸项目合计总货值接近90亿，根据公司开发进度表，项目建设预计总投资在28.8亿，已售未结算项目隐含可结算利润较高。其中已销售部分预计2021年进入收入结算。 区域发展：五大倍增+金色中环，金桥开发大有可期 2020年是浦东新区倍增行动、金色中环建设的发力年，根据浦东金桥经营计划，公司将按照“运营一批、建设一批、储备一批”的总体思路，全力推动20多个工程建设的滚动策划、开发建设。作为浦东新区国资委下属的金桥区域主要开发主体，在高质量政策扶持政策下，公司经营质量方面有望实现高质量的持续性增长。 投资建议：我们预计，伴随浦东金桥前期销售的碧云尊邸陆续交付结算，同时，租赁物业持续竣工招商进入成熟运营阶段，公司收入及业绩将实现稳健增长。预计2021年至2023年，公司实现营业收入42.48亿、49.3亿、54.92亿，同比增长18%、16%及11%，实现归属母公司净利润12.94亿、15.78亿及19.48亿，同比增长16.8%、21.93%及23.5%；摊薄后每股收益1.15、1.41及1.74，对应PE为10.6倍、8.7倍及7倍。 目前申万园区开发指数PE在14.6倍交易，浦东金桥2021年业绩对应目前股价为10.6倍。作为上海浦东金桥区域的核心区域开发商，多业态的持有型物业贡献稳健增长的租金收入的同时，高品质住宅销售持续增厚公司业绩，在十四五“浦东倍增”以及“金色中环”规划驱动下，公司有望迎来政策助力下的高质量发展。我们认为，公司强大的区域综合开发实力以及持有型物业所处的区域优势下，公司成长的确定性较高，首次覆盖，给与“买入”评级。 风险提示事件：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、疫情反复再次冲击地产租赁业务、研究报告使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时

事件。公司公布2019年年报。报告期内,公司实现营业收入33.52亿元,同比增加21.40%;归属于上市公司股东的净利润为10.85亿元,同比增长11.03%。公司2019年度按每10股向全体股东分配现金红利3.10元(含税)。 2019年,受结转的销售收入有所增加推动,公司营收增加21.40%;同期,归母净利润增加11.03%。2019年,公司实现营业收入合计33.52亿元。其中,房地产销售收入17.56亿元,同比增加45.97%;房地产租赁收入14.35亿元,同比增加2.94%;酒店公寓服务收入1.53亿元,同比下滑3.06%。 根据公司2019年年报披露:新开工及续建项目:(1)金桥智谷(4-02地块)项目(原名由度工坊Ⅴ期)于2019年9月开工;(2)由度工坊Ⅱ期(34-06),2019年年内取得产证并交付运营;(3)OFFICEPARKⅡ地铁板块项目(T3-5)完成工程整体施工,启动竣工验收备案相关工作;(4)Lalaport啦啦宝都商业综合体项目(T4-03),主体实物工程量施工基本完成;(5)碧云尊邸(S11地块住宅)项目,完成主体结构施工,提交预售许可证申报材料;(6)由度工坊Ⅲ期(31-02)项目,工程按计划推进中;(7)北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目,完成实物工程量施工,预计2020年8月实现开园。 2019年上半年,公司积极参与新区科创母基金的设立工作,目前母基金已正式运作。2019年下半年,公司全力推动浦东智能制造产业投资基金(拟20亿元规模,首期约10亿元)组建工作,公司坚持高起点的定位,通过央地合作打造基金品牌,成功引进国内智能龙头中车集团作为基金发起方。2019年,临港碧云壹零项目保持了良好的销售态势,全年累计收款约13亿元。 投资建议。重点项目碧云尊邸今年预售,“优于大市”评级。公司主要从事上海金桥经济技术开发区的开发、运营和管理。公司逐步从园区集成开发商向新兴城区开发运营商转型。公司采取租售结合、以租为主的经营模式。公司拥有厂房、办公楼、住宅、商铺以及教育、休闲配套等各类投资性物业约235万㎡。根据公司2019年年报披露:2020年,碧云尊邸(S11地块住宅)项目第一批开盘预售,全力以赴回笼资金,并确保2022年3月末之前交房。 我们预计公司2020、2021年EPS分别是1.22和1.52元。根据目前相关可比公司的动态PE估值,我们给予公司2020年14-18倍动态PE,对应合理价值区间为17.08-21.96元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司租售业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。

事件。公司公布2019年半年报。报告期内,公司营业收入14.27亿元,同比增长62.45%;归属于上市公司股东净利润4.45亿元,同比增长11.12%。实现基本每股收益0.40元。 2019年上半年,由于本期“碧云壹零”项目部分交房确认销售收入,推动公司营收增加62.45%;同期,公司归母净利润同比增幅11.12%。公司继续推进重点地块城市更新,启动17B-06地块标志性商办项目的立项,推动S11地块住宅项目(碧云尊邸)、啦啦宝都商业综合体等城市化项目。上半年,临港碧云壹零项目完成定金合同签约108套,预售合同签约123套、收款约2.95亿元,并已完成产证交房116套。重点工程项目:OFFICE PARK Ⅱ地铁板块项目(T3-5)、由度工坊Ⅴ期(4-02地块)项目、碧云尊邸(S11地块住宅)、由度工坊Ⅱ期(34-06)、由度工坊Ⅲ期(31-02)项目、Lalaport啦啦宝都商业综合体项目(T4-03)、上海北郊未来产业园新材料创新基地等有序推进。 根据公司8月29日经营数据公告:2019年4-6月,公司主营业务收入合计5.97亿元,同比增加31.41%,其中销售收入2.01亿元,同比增加309.41%,租赁收入3.58亿元,同比减少1.59%,酒店公寓收入0.38亿元,同比减少8.40%。上海金桥出口加工区房地产发展有限公司(公司实质控股100%的子公司)开发的临港碧云壹零项目,截至2019年6月30日,已开盘房源的去化率81%。 投资建议。受益国资改革和自贸区建设,“优于大市”评级。公司主要从事上海金桥经济技术开发区的开发、运营和管理。公司逐步从园区集成开发商向新兴城区开发运营商转型。公司采取租售结合、以租为主的经营模式。公司拥有厂房、办公楼、住宅、商铺以及教育、休闲配套等各类投资性物业约236.7万㎡以及约34.81万㎡的出租土地。碧云尊邸(S11地块住宅)项目的主体结构完成封顶,二结构完成95%。我们认为,上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估,未来公司国资改革有望推动公司进一步发展。我们预计公司2019、2020年EPS分别是0.97和1.10元。根据目前相关可比公司的动态PE估值,我们给予公司2019年17-21倍动态PE,对应的六个月合理价值区间为16.49-20.37元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司租售业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。

事件。公司公布2018年年报。报告期内,公司实现营业收入27.61亿元,同比增加64.98%;归属于上市公司股东的净利润9.77亿元,同比增加32.50%;实现全面摊薄每股收益0.87元。公司2018年度拟向全体股东每10股派发现金红利3.00元(含税)。 2018年,受地产销售收入增加推动,公司营收增加64.98%;同期公司地产销售结算毛利率较低使得归母净利润增幅减少至32.50%。根据公司2018年年报披露:2018年,公司主营业务按主要产品情况划分,公司房地产销售实现营业收入12.03亿元,同比增长317.08%;公司房地产租赁实现营业收入13.94亿元,同比增长13.34%;公司酒店公寓服务实现营业收入1.58亿元,同比增长5.09%。2018年,公司重点任务进展情况良好:在报告期末,S11地块住宅项目碧云尊邸的主体结构施工完成90%,北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目上部结构施工完成85%。截至2018年底,公司持有的各类经营性物业达235.4万平,总体出租率达到82.14%(不含酒店)。报告期末,临港碧云壹零项目已开盘房源去化率60%,累计收款达18.11亿元(含订金)。截至2018年底,公司开创的“碧云花园服务公寓”品牌,自营加受托管理门店达到4家,总运营套数达1338套,年均入住率达70%。l2019年3月,公司拟作为有限合伙人参与出资4亿元参与设立上海浦东科技创新投资基金。 根据公司2018年年报披露的公司2019年经营计划,2019年,公司力争营业收入、净利润等指标同比实现大幅增长。公司配合做好浦东科创母基金设立的各项准备工作,力争4月完成备案。牵头组建总规模约20亿元的智能制造专项子基金,对已储备的优质产业项目实施直投。 投资建议。受益国资改革和自贸区建设,“优于大市”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。我们认为,未来公司租赁收入每年有望保持10%稳定增长。碧云尊邸(S11项目)的主体结构施工完成90%,临港碧云壹零销售良好。我们认为,上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估,未来公司国资改革有望推动公司进一步发展。我们预计公司2019、2020年EPS分别是1.10和1.22元。根据目前上海自贸区标的动态PE估值,给予公司2019年17-22倍PE,对应的合理价值区间为18.7-24.2元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司租售业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。

前三季度营收同比+11%、业绩同比+4%,预收账款大增待释放业绩 前三季度公司实现营收12.7亿元,同比+10.8%;实现归母净利润5.7亿元,同比+3.9%;基本每股收益0.51元,同比+3.9%;毛利率和净利率分别为65.9 %和44.9%,同比分别-2.0pct和-3.0pct;前三季度投资收益0.4亿元,同比-59%。三项费用率合计8.9%,同比+0.4pct,其中财务费用率4.4%,同比+0.4pct,主要源于公司有息负债增长,致利息支出有所增加。营业结构来看,房地产租赁10.4亿元,同比+14.7%,已完成全年租赁收入目标15.2亿元的68.4%;酒店公寓营收1.2亿元,同比+6.0%;前三季度公司净资产收益率6.6%,同比+0.6pct,源于杠杆加大。报告期末,公司资产负债率和净负债率分别为57.0%和44.4%,分别同比+6.5pct和+10.4pct,杠杆率有所提升,但仍远低于行业平均水平。截至三季度末,公司预收账款17.5亿元,同比+40.6%,可覆盖17年全年营收105%,对未来业绩有较强保障。 租金收入稳定,壹零一、二期结转推动业绩释放、三期开盘望确保销售目标 公司在上海浦东中环附近拥有245万方优质自持物业(物业209万方+土地36万方),主要包括经营工业厂房和研发办公租赁。截止三季度末,公司可出租物业面积148.1万方,同比+9.0%,酒店式公寓1,056套,较去年同期多增236套,出租物业规模持续增长且现金流稳定,前三季度公司销售商品、提供劳务收到的现金流入15.6亿元,同比-20.7%;公司本期收到销售回款较上年同期减少4.1亿元。考虑到上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇以及16年以来一线城市地价大幅上涨,公司持有优质物业价值继续提升可期。房地产项目方面,临港碧云壹零第一、二期分别于16年12月、17年9月预售,目前已基本售罄,截至9月末累计收款约14.7亿元,并且计划在2018年竣工交付,预计四季度将进入集中结算期。目前公司已于18年9月15日取得碧云壹零三期预售许可证,并于10月13日开盘预售,将有望保障全年5亿销售目标顺利完成。 二次开发加速盘活存量资源,三大品牌形象确立 公司通过收购区内物业加速“二次开发”,推进产业结构转型、盘活土地。此外,公司加大对服务式公寓业务板块的培育力度,加强轻资产运作和品牌输出,碧云阁、碧云苑、碧云庭三大品牌已形成了极为鲜明的品牌定位与形象系统;并在品牌管理上实现了突破,承接了2个项目的委托经营管理,为公司输出品牌迈出了第一步。 投资建议:业绩平稳,资产优质,价值低估,维持“推荐”评级 浦东金桥作为金桥开发区建设的主要承担者,在上海浦东中环附近拥有245万方优质自持物业,包括经营工业厂房和研发办公的租赁。此外,公司在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇,持有优质物业价值提升可期;并且陆续通过收购区内物业加速推进二次开发,盘活存量资源。考虑到公司投资收益下降较多且结转略慢,我们下调公司18-20年每股收益预测至0.72、0.79、0.87元(原预测值0.83、0.97、1.09元),鉴于目前行业整体估值水平下行,下调目标价至12.60元,维持“推荐”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

金桥开发区将打造自贸金桥、智造金桥和城市副中心。1990年,上海金桥经济技术开发区成立。开发区规划面积27.38平方公里。2014年12月,金桥开发区片区20.48平方公里纳入了中国(上海)自由贸易区。目前,开发区已转型为“新能源汽车产业”、“智能装备产业”、“移动视讯产业”和“金融科技产业”的“3+1”新型产业结构。未来,开发区将依托双自联动、科创中心,打造“自贸金桥”;打造“智造金桥”和“金桥城市副中心”。 公司是深根金桥的新兴城区开发运营商。1992年,公司正式成立。1993年,公司分别在A股和B股上市。目前,公司主要在上海金桥经济技术开发区内从事工业、办公、科研、住宅、商业的开发、运营和管理。目前、公司以“新兴城区开发运营商”总体定位,成功打造了金桥开发区和碧云国际社区。 工业制造类园区品牌扩张力强。目前,工业制造类园区产业链条可以随着龙头企业的入驻而逐步成形。随着时间推移,园区根据产业链的升级和更迭进行再造。由此,工业制造类园区的品牌竞争力逐步形成。此后,园区可以通过适当的客户捆绑、服务管理输出和资本扩张等方法,实现在园区外业务的品牌输出。 公司资产含金量高。截止2017年底,公司在营项目和在建项目主要分布在金桥,涵盖住宅、研发楼、办公楼、商业、酒店、配套、工业、土地储备,地上建面分别为67.29万平、81.61万平、5.69万平、24.78万平、1.98万平、10.03万平、89.32万平和50.30万平,合计331万平。目前,公司在建的住宅物业主要是碧云壹零和碧云尊邸。碧云尊邸位于碧云国际社区的中部,地上建面约10.06万平,地下建面约9.58万平,位置稀缺而价值含量高。 投资建议。受益国资改革和自贸区建设,“优于大市”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。我们认为,未来公司租赁收入每年有望保持10%稳定增长。碧云尊邸(S11项目)已于2017年7月全面开工。建筑面积20万平临港碧云壹零开盘销售良好。我们认为,上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估,未来公司国资改革有望推动公司进一步发展。我们预计公司2018、2019年EPS分别是0.73和0.88元。根据目前上海自贸区标的动态PE估值,给予公司2018年16-20倍PE,对应的合理价值区间为11.68-14.60元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司租售业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。

上半年营收同比+9%、业绩同比+8%,保持稳定增长态势 18H1公司实现营收8.8亿元,同比+8.9%;实现归母净利润4.0亿元,同比+7.9%;基本每股收益0.36元,同比+7.9%;毛利率和净利率分别为67.9%和45.5%,同比分别-1.4pct和-0.4pct,毛利率下降主要源于地产业务和酒店业务毛利率分别同比-4.2pct、-5.2pct。三项费用率合计8.0%,同比+1.0pct,其中财务费用率3.8%,同比+0.6pct,主要源于公司抵押借款和信用借款分别同比+44.5%、+80.0%,致利息支出有所增加。营业结构来看,公司房地产销售1.0亿元,同比-15.5%;房地产租赁7.0亿元,同比+13.5%,已完成全年租赁收入目标15.2亿元的46.2%;酒店公寓营收0.8亿元,同比+7.7%;报告期末,公司资产负债率和净负债率分别为57.2%和48.2%,分别同比+6.3pct和+11.3pct,仍远低于行业平均水平。 租金收入稳增,下半年壹零结转及三期推盘望推动业绩、销售加速释放 公司在上海浦东中环附近拥有245万方优质自持物业(物业209万方+土地36万方),主要包括经营工业厂房和研发办公租赁,截止18H1公司可出租物业面积149.7万方,同比+10.3%,酒店式公寓1,056套,较去年同期多增236套,物业总体出租率达到80.7%,租金收入持续增长且现金流较为稳定,18H1实现经营性现金流入10.7亿元,同比-13.5%。考虑到上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇以及16年以来一线城市地价大幅上涨,公司持有优质物业价值继续提升可期。房地产项目方面,临港碧云壹零第一、二期分别于16年12月、17年9月预售,目前已基本售罄,累计收款约14.3亿元,并且计划在2018年竣工交付,预计下半年将进入集中结算期。目前公司积极争取碧云壹零三期预售证,力争10月开盘,确保全年5亿销售目标顺利完成。 二次开发加速盘活存量资源,轻资产运作+品牌输出成效初显 15年后公司“二次开发”正式起航,意在推进产业结构转型、盘活土地。目前OFFICEPARKⅡ项目基本完成外立面装饰、由度工坊Ⅱ期完成外立面装饰施工,Ⅲ期桩基施工按计划推进,北郊未来产业园核心区I期(183亩)已完成地下室结构90%,地上结构15%。此外,公司加大对服务式公寓业务板块的培育力度,加强轻资产运作和品牌输出,碧云阁、碧云苑、碧云庭三大品牌已形成了极为鲜明的品牌定位与形象系统;并在品牌管理上实现了突破,承接了2个项目的委托经营管理,为公输出品牌迈出了第一步。 投资建议:营收、业绩稳增,壹零结转加速业绩释放,维持“推荐”评级 浦东金桥作为金桥开发区建设的主要承担者,在上海浦东中环附近拥有245万方优质自持物业,包括经营工业厂房和研发办公的租赁,租金收入稳定增长且现金流稳定。此外,公司在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇,持有优质物业价值提升可期;并且陆续通过收购区内物业加速推进二次开发,盘活存量资源。我们维持18-20年每股收益预测0.83/0.97/1.09元,但鉴于目前行业整体估值水平下行,下调目标价至13.80元,维持“推荐”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

1、17年业绩同比+20%、稳定增长,毛利率、净利率再获提升 17年公司实现营业收入16.74亿元,同比增长13.92%;实现归属于上市公司股东的净利润7.37亿元,同比增长19.57%;每股收益0.66元,同比增长19.56%;毛利率和净利率分别为67.2%和43.9%,同比分别+2.4pct和2.0pct。三项费用率合计10.6%,下降3.9pct。营收中房地产销售收入2.88亿,同比增长119.01%;租赁收入12.29亿元,同比+3.32%。报告期末,负债率和净负债率分别为55.2%和39.0%,分别同比+3.5pct和+0.9pct,远低于行业平均水平;加权平均净资产收益率8.39%,同比提升1.44pct。另外,每股分红0.26元。 2、经营性现金流稳定增长,碧云壹零热销推动业绩加速释放 公司在上海浦东中环附近拥有245万方优质自持物业(物业209万方+土地36万方),主要包括经营工业厂房和研发办公租赁,截止17Q3末公司可出租物业面积135.8万方、酒店式公寓820套。租金收入稳定增长且现金流稳定增长,出租率达到83.47%,17年度实现经营性现金流入24.65亿元,同比+30.1%。考虑到上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇以及去年以来一线城市地价大幅上涨,公司持有优质物业价值继续提升可期。房地产项目方面,临港碧云壹零第二期于17年9月预售,全盘去化率超过80%,累计收款约12.82亿元,并且预计在2018年竣工交付,进入集中结算期。 3、推进轻资产运作+品牌输出,二次开发加速盘活存量资源 公司对控股子公司宝山北郊的增资在报告期内实施,北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目于7月开工,进展良好。此外,公司完成原诺基亚通信厂房和区内“金领之都A区”部分物业(15.33方),二次开发加速、盘活存量资源。此外,公司加大对服务式公寓业务板块的培育力度,加强轻资产运作和品牌输出,碧云阁、碧云苑、碧云庭三大品牌已形成了极为鲜明的品牌定位与形象系统;并在品牌管理上实现了突破,承接了2个项目的委托经营管理。截至2017年底,公司服务式公寓租赁现金收入达1.5亿元(含税),占公司主营业务收入的9%,占租赁收入比重达10.88%,成为公司重要的发展支撑。 4、投资建议:业绩稳定增长,壹零集中结算推升业绩,维持“推荐”评级 浦东金桥作为金桥开发区建设的主要承担者,在上海浦东中环附近拥有245万方优质自持物业,包括经营工业厂房和研发办公的租赁,租金收入稳定增长且现金流稳定。此外,公司在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇,持有优质物业价值提升可期;并且陆续通过收购区内物业加速推进二次开发,盘活存量资源。鉴于业绩小幅低于我们预期,我们将公司18-20年每股收益预测分别下调至0.83、0.97元和1.09元,鉴于目前利率走高对于持有性资产估值造成一定压力,下调目标价至18.00元,但考虑公司资产优质,维持“推荐”评级。 5、风险提示:房地产市场下行风险。

公司公布2017年半年报。报告期内,公司实现营业收入8.07亿元,同比增加4.30%;归属于上市公司股东的净利润3.71亿元,同比增加6.74%;实现基本每股收益0.33元。 2017年上半年,受租赁收入增加影响,公司营收增4.30%;同期房产结转毛利率较高且费用下降使得净利润正增长6.74%。临港碧云壹零项目第一批预售房源146套(建筑面积31680平米)去化率99.32%。上半年,公司经营性收入现金流入12.34亿元(其中租金收入6.31亿元、销售收入5.33亿元、酒店收入0.76亿元),完成年度预算的40.85%。2017年上半年,公司除酒店之外的物业出租率达到83.73%。碧云尊邸(S11地块住宅)项目7月初全面开工;上海北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目7月开工。 根据2016年公司年报披露,2017年,公司力争全年实现预算收入34.23亿元(不含债务融资),其中:销售收入14.82亿元、租赁收入(含酒店)13.60亿元、投资性收入4.61亿元、筹资性收入1.2亿元。2017年,临港碧云壹零力争预售面积不低于全盘60%,启动第五中心(T17-A)项目、碧云E〃商业中心项目。2017年下半年,公司将加快建设金融科技产业平台项目,适时推动产业投资工作。根据金桥城市副中心建设的要求,为金桥“二次开发”打好规划和落地基础。碧云尊邸项目地下工程完成30%施工。 投资建议。受益国资改革和自贸区建设,维持“买入”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。我们认为,未来公司物业租赁收入每年将保持10%稳定增长。目前碧云尊邸(S11项目)7月初全面开工。建筑面积20万平临港碧云壹零开盘销售良好。我们认为,上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估,未来公司国资改革有望推动公司进一步发展。我们预计公司2017、2018年EPS分别是0.68和0.81元。目前上海自贸区标的2017年平均动态40XPE,给予公司2017年45XPE估值,对应目标价30.6元,维持公司的“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

1、上半年业绩同比+6.7%、保持稳定增长,毛利率高位再获提升 2017年H1实现营业收入8.07亿元,同比+4.3%;实现归属上市公司股东净利润3.70亿元,同比+6.7%;基本每股收益0.33元,同比+6.7%;毛利率和净利率分别为69.3 %和45.9%,同比分别+2.7pct和1.0pct。三项费用率合计7.04%,同比-4.57pct。营业收入中,营业收入中,房地产销售1.1亿元,同比-20%,对应毛利率94%,提升14pct,房地产租赁3.3亿元,同比+6%,对应毛利率73%,提升10pct源于投资性物业折旧摊销年限的延长。报告期末,负债率和净负债率分别为50.9%和37.4%,分别同比-1.2pct和-7.8pct,远低于行业平均水平。 2、租金收入基本稳定,预计下半年壹零推盘将推动销售加速释放 公司在上海浦东中环附近拥有245万方优质自持物业(物业209万方+土地36万方),经营工业厂房和研发办公租赁,租金收入稳定增长且现金流稳定。17H1实现经营性收入现金流入12.34亿元,同比小降4.2%;其中租金收入6.31亿元、销售收入5.33亿元,同比分别+0.6%和-19.4%,销售收入未达计划主要由于临港碧云壹零项目第二批预售因预售许可证审批原因延迟至下半年进行。上半年公司持有的各类物业继续保持较高的出租率,除酒店之外的物业出租率达到83.73%;酒店出租率达到75.63%,同比+8.61pct。考虑到上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇以及去年以来一线城市地价大幅上涨,公司持有优质物业价值继续提升可期。 3、配合金桥城市副中心规划,加速推进二次开发、盘活存量资源 2015年后公司“二次开发”正式起航,意在推进产业结构转型、盘活土地。目前如由度系列的改造、Office Park的改造和土地转性以及心华制衣土地回购等二次开发已完成59万方,并实现单位租金大幅提升近200%,土储的价值和数量都将有质的飞越。根据金桥城市副中心建设的要求,从战略高度加强规划编制和资源储备,为金桥“二次开发”打好规划和落地基础:一是主动参与金桥城市副中心建设规划编制,利用“二次规划”契机,重点推进第五中心(T17-A)、碧云E·商业中心项目的筹备工作;二是持续增加产业载体储备,利用园区平台优先回购权的优势,市场化收购外迁企业转让物业,年内完成诺基亚通信厂房收购工作,可新增建筑面积约3.7万米,进一步扩大公司中环附近优质土地储备。 4、投资建议:借金桥副中心规划、加速推进二次开发,维持推荐 浦东金桥作为浦东金桥是金桥开发区建设的主要承担者,在上海浦东中环附近拥有245万方优质自持物业,经营工业厂房和研发办公的租赁,租金收入稳定增长且现金流稳定,并在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇,持有优质物业价值提升可期;并且借助近期金桥城市副中心建设规划的契机,公司将加速推进金桥开发区内的二次开发,盘活存量资源。我们维持公司2017-18年每股收益预测分别上调至0.70元和0.86元,目标价为22.00元,维持推荐评级。 5.风险提示:销售低于预期;持有资产价格下行风险。

核心观点 营收利润均有所增加,租赁业务贡献较大。公司2017 年上半年营业收入为8.1 亿元,同比增长4.3%,主要是因为租赁业务收入有所增加(房地产租赁业务收入同比增长9.4%;房地产销售业务结算收入同比下降17.5%);归母净利润为3.7 亿元,同比增长6.7%。上半年预收账款达到9.7 亿元,同比增长232%,主要是因为碧云壹零项目首期开盘热销。2016 年12 月碧云壹零项目正式开盘,第一期共计推出146 套房,截至6 月底,已经签约 145 套, 共收到房款6.8 亿元,去化率 99.32%。第二批预售许可证审批预计将在下半年进行。 盈利能力提升明显;公司上半年杠杆率略有下降。2017 年上半年公司毛利率达到69.3%,较去年同期上升了2.7 个百分点,主要是由于本期结算的销售项目毛利率高达91.4%;归母净利率达到46.0%,较去年同期上升了1.1 个百分点。上半年公司资产负债率降至50.9%,净负债率降至36.9%,在行业内属于较低水平。 公司拥有丰富的地产租赁运营经验,“租售并举”的政策有利于公司持续开展大量的房地产租赁业务。公司主要从事金桥经济技术开发区的开发、运营和管理,包括工业、办公、科研、住宅、商业配套的投资建设,并提供后续出租、出售、管理和增值服务。公司采取租赁结合、以租为主的经营模式, 对于碧云别墅、碧云公寓、Office Park 等优质物业采取长期持有、长期租赁的经营策略。对于部分厂房、研发物业采用适当出售的经营策略,以引进符合园区发展需要的新兴产业集聚。 财务预测与投资建议 维持增持评级,下调目标价至22.80 元(原目标价为23.94 元)。我们预测公司2017-2019 年每股收益分别为0.57/0.82/1.44 元。可比公司2017 年平均估值为40X,我们给予公司40X,对应目标价22.80 元。 风险提示 公司租赁项目出租率不及预期。 公司销售结算不及预期。

核心观点。 公司业绩稳步增长,盈利能力提升显著。公司2016年归母净利润为6亿元,同比增长31%。2017年1季度公司营业收入达到4亿元,同比增长39%; 归母净利润达到2亿元,同比增长103%。2016年公司毛利率达到64.8%,有明显提升。主要的房地产租赁业务的毛利率也上升到了63%。伴随租赁面积进一步扩大以及房地产开发销售持续进行,公司经营绩效提升明显。 临港住宅项目销售火热,位于金桥的S11地块也于今年一季度开始进行桩基工程,这都将为公司后续业绩提供有力支撑。公司位于临港地碧云壹零住宅项目总建面14.6万平米,合计货值32.8亿元,已于去年12月正式开盘,根据公司一季报经营数据显示,第一期去化率已经达到97.3%。销售均价约25000元/平米。根据年报显示,公司计划今年累计销售面积不低于全盘的60%。位于金桥的S11地块总建面10万平米,今年1月开始桩基工程,可贡献货值94亿元,预计将在2018开盘。 公司项目主要位于金桥开发区,土地储备价值高;北郊未来产业园有望复制金桥开发区的产城融合模式。公司项目权益建筑面积达到300万平米,其中商业及办公楼占比30%。公司RNAV 增值达到229亿元。公司于去年获得的宝山未来产业园区的三块科创用地占地面积12.2万平米,RNAV 增值约18.3亿元。这是上海市政府批准上海北部唯一的市级产业园区。宝山区引入金桥集团与宝山工业园区合作,旨在更好地借助公司丰富的开发经验和过硬的品牌优势,吸引更多高新技术产业落户。 财务预测与投资建议。 下调评级至增持,目标价23.94元(原目标价为28.80元)。我们预测公司2017-2019年每股收益分别为0.57/0.82/1.44元(2017-2018年原预测为0.52/0.85元)。可比公司2017年平均估值为42X,我们给予公司42X,对应目标价23.94元。公司RNAV 估值为28.12元,目前股价较RNAV 折价43%。 风险提示。 公司租赁项目出租率不及预期。公司销售结算不及预期。

老牌国资园区综合运营商,经营业绩稳健,资源储备丰富。 公司为上海老牌园区运营商,截至2017Q1总资产176.03亿元,净资产88.6亿元,总股本11.22亿股;2017Q1营收同比增39%,归母净利同比增102%;项目资源丰富,深耕金桥,拓展临港和宝山,在手权益建面约360万平方米(其中持有出租存量物业权益建面超200万平方米)。 临港碧云壹零开盘热销,即将进入结算周期,金桥豪宅碧云尊邸已开工。 临港碧云壹零建面14.6万平,总货值超36亿元,一期开盘热销基本去化完成,即将进入结算周期,预计近期将大幅增厚营收与净利;金桥豪宅碧云尊邸建面10.4万平方米,保守货值88亿元,目前已开工建设。 宝山北郊未来产业园拓展发展新空间,首期50%可售比例增厚盈利。 宝山北郊未来产业园约7.3平方公里,定位为集总部研发、高端住宅、商务配套于一体的产城融合新区,公司控股开发平台60%。首期启动区24万平方米已开工建设,高土地产出率将对后续租金形成强支撑,50%可售比例有望增厚盈利,后续随着园区开发逐步深入有望进一步扩充公司土储。 上海盘活存量政策发布+工农建中230亿授信,加速金桥二次开发。 2016年上海市发布盘活存量工业用地实施办法,同期金桥集团与工农建中四大行签署战略合作协议,230亿授信额度提供资金支持与信心保障,促使金桥开发区二次开发加快推进;预估可用于二次开发存量建面约136万平方米(包括持有出租厂房仓库86万及待开发土地50万,未包括潜在回购建面)。 12个月目标价20.2元 首次覆盖买入评级。 我们预测公司2017-2019三年营收为20.51亿、26.12亿、30.71亿,EPS为0.72元、0.93元和1.11元,综合考虑给予相对估值2017年PE 28倍,12个月股价目标为20.2元,NAV 折价约18.5%,首次覆盖给予买入评级。 风险提示。 项目建设进度不及预期导致结算推迟;招商情况及租赁情况不及预期;房地产调控时间过长导致销售不及预期