事件: 公司增补梅志明先生、张家静女士为公司第七届董事会非独立董事,同时分别担任董事会下设的战略委员会主任委员及副主任委员。 点评: 普洛斯CEO加入公司管理层,双方合作持续深入。梅志明先生是物流地产巨头普洛斯公司的联合创始人、首席执行官,普洛斯集团是全球领先的专注于物流、不动产、基础设施、金融及相关科技领域的投资管理与商业创新公司。在此之前,公司已经和普洛斯有过多次合作:2015-2016年间普洛斯曾购买过公司在无锡、成都等地的多个产业地产项目;2018年10月,普洛斯指定关联方受让公司及公司关联方国富汇金和中融国富在北京市CBD核心区Z3项目中的标的份额和股权;2019年2月,万通控股与普洛斯签订股份转让协议,万通控股将持有的 2.05亿股公司股份(占公司股份总数的 10%)以协议方式转让给普洛斯,转让后普洛斯成为公司第三大股东。此次梅志明先生不仅正式以非独立董事身份加入公司董事会,同时出任战略委员会主任委员,双方合作的持续深入一方面体现了普洛斯对公司部分城市运营产业和发展前景的看好,另一方面也进一步为公司的转型发展升级赋能,未来双方将在物流地产、资产运营管理、资本市场等方面展开深度合作,公司转型之路再迈出坚实一步。 公司高额回购,彰显发展信心。基于对公司未来发展前景的信心和内在投资价值的认可,公司2019年12月公告拟使用自有资金以集中竞价方式回购部分公司股份,拟回购资金总额不低于2.5亿元,不超过5亿元。截至5月31日,公司已回购约2.19亿元,累计回购3342.53万股,占总股本比例1.63%,目前的回购股份价格上限为9.76元/股。 维持公司买入评级,公司转型有序推进,初见成效,上调公司目标价至9.50元,预计公司2020、2021、2022年EPS为0.35、0.40和0.45元,对应的PE分别为25.4、21.9和19.6倍。 风险提示:房地产政策超预期收紧;公司转型不及预期。

事件:公司与福建省电子信息(集团)有限责任公司签署了《投资合作备忘录》,拟对福建省电子信息集团的全资子公司福建省数字福建云计算运营有限公司增资入股。本备忘录仅为意向性文件。 点评:计划布局大数据业务,引入全新资源赋能发展。福建省电子信息集团是福建省政府出资组建的国有独资电子信息行业资产经营和投资平台,位列全国电子信息百强第38位,目标公司是该集团下属全资子公司,从事大数据中心的建设和运营业务。目标公司下辖6家子公司,在福州滨海新区拥有两家数据中心。已建成的数字福建云计算中心占地面积30亩,建设规模4万方,容纳机柜4500个,其中2500个已投入运营,PUV值达到国内领先水平。在建的国家南方健康医疗大数据中心占地面积60亩,建设规模12万方,可容纳1万个机柜,预计2020年底开始陆续交付使用。公司把握发展契机,2019年引入普洛斯作为战略投资者,公司紧跟国家战略,积极布局IDC、大数据、云计算等重要“新基建”相关行业,公司此次意向与福建电子信息集团的合作,是管理层落实公司转型发展战略的重要抓手。此次交易若完成后,目标公司将成为公司的参股子公司。同时,公司选举梅志明、张家静为公司第七届董事会非独立董事。 公司高额回购,彰显发展信心。基于对公司未来发展前景的信心和内在投资价值的认可,公司2019年12月公告拟使用自有资金以集中竞价方式回购部分公司股份,拟回购资金总额不低于2.5亿元,不超过5亿元。截至4月30日,公司已回购约8657.60万元,目前的回购股份价格上限为9.76元/股。 维持公司买入评级,公司转型有序推进,初见成效,上调公司目标价至8.50元,预计公司2020、2021、2022年EPS为0.35、0.40和0.45元,对应的PE分别为23.4、20.2和18.0倍。 风险提示:公告备忘录为框架性文件,不具备法律约束力,双方合作及后续事项进展存在不确定性。

事件:公司发布2019年报,2019年公司实现营业收入1052.10亿元,同比增长25.6%;实现归母净利润146.12亿元,同比增长24.4%。 点评:业绩稳增降费增效,经营现金流边际改善。公司业绩增长持续稳健,过去五年归母净利润CAGR达32.1%。利润率方面,期内实现毛利率43.7%,同比增加2.1pct,实现归母净利率13.9%,跟2018年基本持平。尽管公司2019年全年经营性现金流净额仍为负,但四季度单季转正,且同比高增3230%,经营性现金流呈现边际改善趋势。费用率方面,公司2019年销售费用率与管理费用率分别为1.8%和7.6%,分别同比下降0.4pct和2.0pct,降费增效成果显著。分红方面,公司拟每10股派发现金股利15元,以资本公积金每10股转增3股,现金分红比例为31%。 京外贡献持续提升,拿地力度明显加大。销售方面,2019年公司实现销售金额1432亿元,同比下降12.0%:其中园区配套住宅销售额1029亿元,同比下降20.4%;产城结算收入额368亿元,同比提升18.7%。 实现销售面积1184.19万平,同比下降21.2%。公司京外销售额占比从2018年的46.5%大幅提升至57.8%,销售面积比重由2018年的54.2%提升至63.7%。公司强抓回款,销售回款率由2018年同期的46.2%明显提升至61.4%,提升15.3个百分点。拿地方面,2019年公司新增拿地建面748万方,同比增长89%,对应拿地金额311亿元,同比增长204%。期内公司于武汉成功落地首个全周期商业综合体项目,总规划计容建面达117.29万方。 积极开展多元融资,负债率有所上行。期内公司积极开展多元化融资,筹资性现金流入达1252.13亿元,同比增长61.7%,截至期末,公司净负债率水平为182.8%,同比提升21.7pct。 给予公司买入评级,考虑疫情影响小幅下调公司盈利预测,预计公司2020、2021、2022年EPS为5.96、7.17和7.97元,对应2020、2021、2022年的PE分别为3.5、2.9和2.6倍。 风险提示:疫情导致房地产市场超预期下行;房地产政策超预期收紧。

事件:公司发布2019年报,2019年公司实现营业收入249.55亿元,同比增长18.18%;实现归母净利润16.31亿元,同比增长34.03%。 点评:业绩确定性强,盈利能力强。公司毛利率35.1%,净利率达15.92%,盈利能力保持在行业较高水平。公司2019年预收账款同比大增约120%达555.96亿元,对当期的营收覆盖倍数为2.23,公司未来业绩增长的确定性较强。 销售突破千亿,拿地权益比显著提升。销售方面,公司2019年销售金额达1120.6亿元,同比增长32%,为克而瑞杭州权益销售榜冠军,区域优势明显。拿地方面,公司新增土储建面295.39万方,土地款总额503.71亿元,平均楼面价为1.71万元/平,新增土储货值权益比例52.8%,较2018年提高15.4pct,拿地权益比例有明显提升。截止2019年末,公司土储可售货值为2500亿元,其中杭州占比为57.3%。公司2020年销售目标继续保持千亿以上,土储货值不低于2500亿。 融资优势显著,分红比率有所提升。2019年末,公司融资余额318.61亿元,银行贷款占比64.7%,直接融资占比35.3%。公司净负债率为88%,较2018年下降约10pct。公司2019年综合融资成本为5.6%,较2018年下降0.2pct,公司2020年至今5次低息融资,发行利率逐步下降,在民营房企中优势明显,公司2020年目标融资利率再降0.2pct。公司2019年分红比率为25.18%,较2018年和2017年大幅提升,股息收益率可观。 考虑到疫情可能对公司销售和竣工的影响,我们下调了公司的盈利预测,公司重点布局区域需求有韧性,影响可控。公司可供结转资源充裕,业绩确定性较强。维持公司买入评级,预计公司2020、2021、2022年EPS为0.65、0.78和0.92元,对应2020、2021、2022年的PE分别为6.4、5.3和4.5倍。 风险提示:疫情对市场的影响超预期;房地产调控政策超预期收紧。

事件:公司披露 2019年年报,报告期内公司实现营业收入 60.78亿元,同比下降 8.68%,归属于母公司所有者的净利润 2.86亿元,同比下降66.59%;其中物业管理板块实现营业收入 51.50亿元,同比增长32.80%,占公司营业收入的 84.7%,其中基础物业管理实现收入 46.0亿元,同比增长 27.88%;专业化服务业务实现营业收入 5.50亿元, 同比增长 95.93%。 招商局物业 顺利并表,利润水平快速修复。2019年,公司开展物业管理业务的主要子公司中航物业、招商局物业分别贡献收入 45.06、5.92亿,合计占物业管理板块收入的 99%,其中招商局物业仅并表了 12月经营数据;两者分别贡献净利润 20319、3876万元,对应的净利率约为 4.51%、6.50%;2018年同期中航物业、招商局物业的净利率分别仅为 4.30%、4.66%,招商局物业净利率有明显修复。我们相信随着公司经营效率的提升和整合后发挥的协同效应,招商局物业部分的利润水平有望踏入修复快车道,回归行业中枢值。 市场化拓展成效显著,新签合同额快速增长。公司锐意进取,围绕机构物业努力开展市场化拓展,新签项目涵盖了总部大楼、政府、商写、高校、城市公共服务等业态。截止至 2019年底,公司合计在管面积达1.53亿平米,其中非住宅物业在管面积占比过半。中航物业部分管理面积为 6729万平米,其中非住宅业态占比 69%,管理规模较 2019年年中下降 905万方,但无论是新签合同额或收入均保持强劲增长,我们有理由相信是公司清退了一部分低能效的项目;招商局物业部分管理面积为 8537万平米,较 2019年年中大幅增长了 1445万平米,来自控股股东的新签合同额为 6.71亿,同比大幅增长 85.6%,确定性凸现。 维持公司买入评级。考虑到招商局物业部分良好的业绩表现,我们小幅上调公司的盈利预测,预计 2020-2022年物业板块净利润为 6.59、9.25、12.57亿元,整体 EPS 为 0.66、0.91、1.22元,对应的 PE 为 38.3、27.7、20.7倍,给予 2021年 31倍估值,上调目标价至 31.5元。 : 风险提示:利润修复不及预期,市场拓展受疫情影响

公司3月实现合同销售面积378.1万平方米,合同销售金额549.4亿元,销售均价为1.45万元/平。3月销售金额同比微降4.2%,环比大增。2020年一季度,公司累计实现合同销售金额1378.8亿元,同比下降7.7%。疫情发生后,公司及时有效的安排应对相关措施和复工,目前疫情对公司的影响已经逐步缓解,表现显著优于30强房企的平均水平。拿地方面,受疫情影响,3月公司拿地较为谨慎,拿地总价39.3亿元,同比下降73.5%,主要在中西部区域。 事业合伙人增持,彰显信心。公司事业合伙人盈安合伙于2020年3月31日通过深圳证券交易所大宗交易系统购入本公司A股股票约6500万股,占本公司总股本的0.58%,价格为25元/股,共使用约16.25亿元资金,管理团队的利益与公司发展长期绑定。 捐赠企业股,助力公共卫生事业发展。企业股中心将把经整理后可动用的全部资产2亿股万科股票,市值约53亿元,一次性全部捐赠给清华教育基金会设立的专项基金,将企业股资产用于公益事业,此举动彰显了企业的价值观和社会责任感。 截止2019年年报,公司4288.5万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约6091.0亿元,未来可结转资源充裕。公司预计2020年竣工面积3319.3万方,较2019年实际竣工面积增加约10%。公司经营稳健,财务杠杆低,未来业绩确定性强。 对疫情影响的谨慎态度,出于稳妥起见,公司2019年业绩结算较保守,并进行了存货减值准备,我们下调了公司的远期业绩预测,但当前股价对应2020年的PE仅为6.6倍,处于近5年的底部区间。维持“买入”评级。预计2020/2021/2022年EPS分别为4.1/4.9/5.4元,当前股价对应2020/2021/2022年PE分别为6.6/5.5/5倍,对应的股息率分别为4.6%/5.4%/6%。 风险提示:疫情导致房地产市场超预期下行;融资政策超预期收紧

公司披露2019年年度报告,全年合约销售额约2708亿,同比增长约22.48%,增速列2019年十强房企第二名,保持行业销售排名前10。公司2019年实现营业收入858.5亿,同比增长58.58%;归母净利润126.5亿,同比增长20.61%,扣非归母净利润99.8亿元,同比增长31.4%。公司毛利率32.64%,净利率达15.53%,加权平均净资产收益率36.9%,均位于行业领先地位。 双轮驱动,动力十足。商业地产方面,公司2019年取得租金和管理费收入40.69亿元,同比增长92.28%,延续高增长,平均出租率达99.16%,管理创新优势凸显。其中,开业5年以上的吾悦广场2019年平均租金收入1.67亿元/座,同比增长15%。2020年计划新开业30座吾悦广场,商业管理年租金收入目标55亿元,目标增长约35%。 可结转资源充裕,业绩确定性强。公司2019年合同负债为1976.7亿元,为当期房地产开发销售收入2.46倍,未来业绩增长的确定性强。公司在手土储约1.24亿方,2020年可售货值近4000亿元,其中一二线占比约45%,长三角占比48%,助力公司实现2500亿的销售目标。下半年经营性现金流净额高增,净负债率下降。公司2019年三、四季度,经营活动现金流量净额分别为59.6亿和443.2亿,显著改善。公司净负债率降至16.4%,在2020年有加杠杆的弹性去获取优质土储。公司3月9日发行6亿3年期公司债,票面利率5.1%,处于民营房企低位。公司整体平均融资成本6.73%。公司股息支付率达30.3%,连续三年保持在30%以上的分红水平,股息可观。 公司经历突发事件后,我们下调了公司的远期业绩预测,公司优秀的管理团队及时采取措施有效应对,经营活动已逐步走出事件影响,外部评级机构给予稳定展望,公司融资和拿地恢复正常。公司未来业绩确定性较强,当前股价对应2020年的PE仅为4.4倍,维持“买入”评级。预计2020/2021/2022年EPS分别为7.1/8.9/9.7元。当前股价对应2020/2021/2022PE分别为4.4/3.5/3.2倍。 风险提示:疫情导致房地产市场超预期下行;融资政策超预期收紧。

商住并进营收高增,升运营提效租金提升。2019年公司实现营业收入337.87亿元,同比增长52%;实现归母净利润23.78亿元,同比增长15%。其中,商品房销售及一级开发业务贡献营收282.78亿元,同比增长65%,主要系期内竣工结算规模提升所致;投资物业贡献营收51.44亿元,同比增长17%,主要由于运营提效导致租金单价提升,其中购物中心租金收入贡献31.8亿元,全年平均出租率97%,保持行业高位,截至期末公司拥有10个已开业大悦城购物中心项目,可供出租面积共计86万方,此外还拥有管理输出项目2个,在建及拟建项目8个。利润率方面,期内实现毛利率41.2%,同比下降4.9pct,实现归母净利率7.0%,同比下降2.3pct。拆分来看,商品房销售及一级开发毛利率为37.9%,同比下降5.0pct,投资物业毛利率为62.4%,同比增加1.2pct。 销售稳增拿地积极,商业勾地量质双升。地产销售方面,2019年公司实现全口径销售金额710.82亿元,操盘金额618.54亿元,同比增长27%,销售稳增推高预收账款至297.75亿元,覆盖2019年地产结算收入的1.1倍。拿地方面,2019年公司新拓展7个城市,新增拿地面积500万方,对应拿地金额276亿元,拿地金额/销售金额为39%,拿地相对积极。从拿地分布来看,以一二线城市为主,占比78%。公司在西安、青岛、武汉等地利用大悦城品牌优势获取了大体量优质土储,商住协同效应彰显。 引入战投负债改善,融资成本保持低位。截至期末,公司净负债率水平为97.7%,同比下降23.5pct,融资成本5.23%,处于行业低位。2019年公司引入险资太平人寿作为战略投资者,持股比例达6.6%,进一步优化公司资本和治理结构,未来战略合作值得期待。 维持公司买入评级司,预计公司2020、2021、2022年年EPS为为0.71、0.86和和0.97元,对应2020、2021、2022年年的的PE分别为7.8、6.4和和5.7倍倍。 风险提示:疫情导致房地产市场超预期下行;房地产政策超预期收紧

销售金额突破千亿,增长确定性强。公司2019年销售金额突破1120亿元,同比增长32%,克而瑞全口径销售排名上升至第31位。2019年业绩快报,公司实现营业收入250.3亿元,同比增长18.6%;实现归母净利润16.4亿元,同比增长34.6%。截止2019年Q3,公司预收账款达到492.4亿元,同比增长77.6%,较2018年末增加239.9亿元,预收账款覆盖当期营收4.95倍,覆盖2019年营收约2倍。公司未来可结转资源充裕,保证未来2-3的业绩稳健增长。 注重产品品质与周转速度,硬实力强有助于公司持续发展。公司品质品牌提高了公司在市场的认可度。进而带来产品溢价,与周边项目相比,滨江的项目售价溢价率在10%以上,二手房溢价率甚至在20%以上。2018年,滨江集团存货周转率为0.35,同业比较,公司存货周转率处于上游水平,在保证产品质量和品质的同时,保证了产品开发的周转效率。公司深耕以杭州为核心的浙江区域,区域经济实力较强,改善型需求持续释放,公司为显著受益标的。 财务稳健,杠杆水平较低。截止2019年Q3,公司净负债率为63%,较2018年末下降26个百分点,公司整体融资成本仅为5.6%,均在行业里处于低位。公司于3月12日成功发行3亿短期融资券和5亿中期票据,利率分别为3%和3.85%,均为公司历史新低,在民营房企中也处于绝对低位。充足的流动性也使得公司有能力在土地市场出现机会时获取优质土储。 公司重点布局的区域城市政策存在改善空间,需求韧性较强。公司2019年销售突破1120亿,未来业绩增长确定性强,2019年业绩快报兑现增长预期,公司融资能力优异,目前估值水平处于历史底部位置,上调公司至“买入”评级,预计未来2年业绩有望持续稳健增长,预计2019-21年的EPS分别为0.53/0.68/0.83元,对应PE为9.3/7.3/5.9倍,公司2020年合理估值水平为8倍PE,给予目标价5.44元。 风险提示:疫情对市场的影响超预期;房地产调控政策超预期收紧。

交房增加业绩超预期高增,预收高覆盖保障业绩释放。2019年公司实现营收677.73亿元,同比增长64.36%,其中地产业务实现营业收入631.10亿元,同比增长66.05%;实现归母净利润56.76亿元,同比增长46.06%。业绩超预期高增主要由于公司2019年交房结算规模增加和销售毛利提升。利润率方面,公司2019年实现毛利率28.8%,同比提升0.3个百分点,实现归母净利率8.4%,销售快速增长的情况下仍保持稳定的利润水平。公司近年销售高增推高预收账款至1146.94亿元,同比增长50.37%,覆盖2019年营收的1.7倍,高覆盖率保障未来业绩持续稳健增长。同时,出于审慎原则,公司期内合计计提存货跌价准备金额约9.8亿元。 销售规模高增,拿地成本下降。销售方面,2019年公司实现销售金额1860亿元,完成年度目标的124%,同比增长57%,实现销售面积1905万方,同比增长42%,销售增速高于主流房企平均水平。公司重庆外市场销售金额同比增长82%,全国化布局成效显著。公司2020年销售目标为2200亿元,同比增长18%。拿地方面,2019年公司新增拿地建面3323万方,同比增长62%;对应拿地金额888亿元,同比增长27%;拿地平均楼面价2672元/平,同比下降22%,拿地均价/销售均价为27%,拿地成本控制较好,保证了利润率水平。拿地金额/销售金额为48%,拿地强度高于龙头平均水平。公司目前可售面积近6700万方,覆盖2019年销售面积的3.5倍,保障了未来销售规模的增长。 融资渠道畅通,负债水平下降。截至2019年期末公司净负债率水平为120.2%,同比下降16.3个百分点,在规模扩张的同时较好的控制了负债率水平。公司近期发行了两笔公司债,一笔规模19亿元,期限3年,票面利率为6.0%,另一笔规模4亿元,期限5年,票面利率为6.3%。融资成本均较2019年同类型债券下降了0.5%左右,畅通融资渠道保证公司现金流稳定,有效应对疫情冲击。 维持公司买入评级,预计公司2020、2021、2022年EPS 为1.34、1.68和2.00元,对应2020、2021、2022年的PE 分别为5.3、4.2和3.5倍。 风险提示:疫情导致房地产市场超预期下行;房地产政策超预期收紧

交房增加业绩超预期高增,预收高覆盖保障业绩释放。2019年公司预计实现营收677.77亿元,同比增长64.36%;预计实现营业利润86.22亿元,同比增长61.50%;预计实现归母净利润56.76亿元,同比增长46.06%。业绩超预期高增主要由于公司2019年交房结算规模增加和销售毛利提升。预计录得预收账款1146.94亿元,同比增长50.37%,覆盖2019年营收的1.7倍,高覆盖率保障未来业绩持续稳健增长。负债率方面,预计2019年末资产负债率为83.78%,同比基本持平;预计扣除预收款项后的资产负债率48.12%,同比下降2.44个百分点,负债水平稳中有降。同时,出于审慎原则,公司计提存货跌价准备金额约9.8亿元。 销售规模高增,拿地成本下降。销售方面,根据克而瑞数据,2019年公司实现销售金额1803亿元,位列榜单17位,跻身年度榜单前20,同比增长40%,销售增速高于主流房企平均水平。拿地方面,截至2019年前三季度末,公司新增拿地建面2445万方,同比增长38%;对应拿地金额614亿元,同比增长1%;拿地平均楼面价2511元/平,同比下降27%,拿地成本控制较好,保证了利润率水平。拿地金额/销售金额为49%,拿地强度高于龙头平均水平。从拿地分布来看,主要以二三线城市为主,中西部、长三角、环渤海、海西新增拿地面积占比分别为78%、9%、6%、3%。 融资渠道畅通,融资成本下降。公司近期发行了两笔公司债,一笔规模19亿元,期限3年,票面利率为6.0%,另一笔规模4亿元,期限5年,票面利率为6.3%。融资成本均较2019年同类型债券下降了0.5%左右,畅通融资渠道保证公司现金流稳定,有效应对疫情冲击。 维持公司买入评级,预计公司2019、2020、2021年EPS为1.06、1.34和1.68元,对应2019、2020、2021年的PE分别为7.1、5.6和4.5倍。 风险提示:疫情导致房地产市场超预期下行;房地产政策超预期收紧

公司披露2019年度业绩预告,报告期内公司完成重大资产重组,通过发行股份购买招商局蛇口工业区控股股份有限公司、深圳招商房地产有限公司合计持有的招商局物业管理有限公司100%股权。报告期内公司预计实现归属于上市公司股东的净利润约2.6-3.1亿元,中位数为2.85亿元,本报告期归属于上市公司股东的净利润数据合并了招商物业2019年12月的经营数据。 剔除非经常性损益后,业绩基本符合预期。本期归属于上市公司股东的净利润较上年同期减少5.47-5.97亿元,同比下降64%-70%,原因是因为上年同期确认了来源于房地产项目转让的12.4亿元投资收益以及投资性房地产公允价值变动等非经常性损益。考虑到2019年中报时公司楼宇工程、服务业及其他合计贡献600万元净利润,房地产开发经营贡献净利润亏损2463万元,上半年招商物业的净利润为8213万元,因此我们认为中航物业依旧贡献了公司绝大多数净利润,同时2019年中航物业的净利率已较2018年的4.4%有明显提升,管理提效带来的利润修复已初有所体现。 市场拓展步伐不减,增量储备面积可观。四季度以来,公司延续了前三季度的强劲拓展态势,先后获取了交通银行厦门分行、中国人民解放军火箭军工程大学、清华大学、济南国际机场航站楼等重大项目,不仅项目数量众多,同时横跨非住宅物业领域的多种业态。与此同时,公司的关联方招商蛇口2019年全年实现签约销售面积1169万平米,同比大幅增长41.35%,为公司带来可观的增量储备面积。维持公司买入评级,我们预计公司2019-21年归母净利润分别为2.75、6.78、9.67亿元,由于2019年业绩仅并表了招商物业12月经营数据,故对公司2019年盈利预测进行调整,并非下调原有盈利预期;此外,考虑2020年招商物业将完整并表,我们预测公司2020、21年物业板块的净利润分别为6.55、9.23亿元。预计公司2019-21年EPS分别为0.26、0.64、0.91元,对应的PE分别为78.7、32.0、22.4倍。 风险提示:利润修复不及预期。

结算提升业绩高增,顺利完成激励行权条件。2019年公司预计实现归母净利润34.0亿元,同比增长53%;预计实现扣非归母净利润33.5亿元,同比增长36%。公司业绩高增主要由于公司经营规模逐年扩大下报告期内结算收入提升,同时在公司全国化战略布局节奏下,多元化的投资模式以及产品改善升级等都使得规模效应逐渐彰显。公司2018年发布的股权激励计划设置的2019年业绩考核目标为扣非归母净利润不低于33亿元,公司顺利完成行权目标。公司2020年的行权业绩目标为50亿元,公司可供结转资源充足,有望完成。 销售稳增突破千亿,拿地稳健有的放矢。销售方面,2019年公司实现销售面积1095.30万方,同比增长37%;实现销售金额1015.37亿元,同比增长19%,其中权益销售金额715.40亿元,权益销售比例为71%;销售均价9270元/平,同比下降13%,低能级城市占比有所增加。销售稳增推高2019年前三季度末预收账款至605.37亿元,覆盖2018年营收的2.1倍,保障了未来业绩的释放。拿地方面,2019年公司拿地金额为358亿元,同比增长46%,拿地金额/销售金额为35%,相较2018年提升7个百分点,拿地力度有所提升。从拿地分布来看,公司继续坚定走全国化拓展道路,并有针对性地提升高能级城市拿地占比。前三季度公司累计新开工713.3万方,同比提升5.9%,累计竣工244.9万方,同比提升68.8%。 嘉宝顺利上市,增厚公司市值。公司旗下物管平台嘉宝服务位列中国物业百强第11位,是西南地区龙头物业公司。截至2019H1,公司在管面积6330万方,已进驻69城,在管项目400 余个,在管面积中42.9%来自蓝光发展开发的物业,外拓能力优异。上市之后,募集资金有望助力公司规模持续扩张。10月18日嘉宝在港交所成功上市交易,蓝光间接持股比例为67.48%,截至最新收盘嘉宝市值约88.9亿人民币。目前股价对应动态PE为19倍,估值水平在可比港股物业公司中处于较低位置,未来有潜在提升空间。 维持公司买入评级。预计2019、20、21年EPS分别为1.13、1.66、2.23元,对应的PE分别为6.4、4.4、3.3倍。 风险提示:融资环境持续收紧、中西部销售超预期下滑。

货值储备不足致销售下滑,京外销售占比持续提升。公司2019年实现房地产销售金额1027.94亿元,同比下降20.42%,实现销售面积1183.36万方,同比下降21.23%。全年销售分布来看,上半年公司销售表现较弱,年中销售金额同比下滑26.65%,三季度公司销售发力,单季度同比高增47.18%,而四季度公司销售再次回落,单季度同比下滑45.59%。公司销售规模下滑主要由于2018年拿地较少、阶段性货值储备不足所致,由于2019年公司加大了土地投资力度,预计2020年公司销售有望得到改善。从销售面积区域分布来看,2019年环京区域销售占比为45.20%,京外区域占比55.80%,京外销售贡献占比相较2018年提升3.27%,持续提升,有利于进一步分散区域调控风险,异地复制项目逐见成效。此外,公司实现产业园区结算收入381.31亿元,同比增长22.85%,保持稳定增长,其它业务(物业及酒店等)销售收入42.34亿元,同比增长29.80%。 全年拿地高增,2020年销售有望明显改善。公司2019年拿地金额为311亿元,同比高增204%,拿地面积421万方,同比增长63%。全年来看,公司三季度拿地增速最高,拿地金额单季度同比高增882%,主要原因是9月以116亿元的总地价获取了武汉主城区的两幅地块,新管理团队项目开始落地。四季度拿地单季度同比增速为46%,仍然保持较高增速。19年公司拿地金额/销售金额为30%,相较2018年显著提升22个百分点,随着公司资金端压力渐趋缓解后2019年公司拿地态度转向积极,2020年可售货值有所增长,预计销售有望得到改善。 维持公司买入评级,预计2019、20、21年EPS分别为4.93、6.06和 7.75元,对应的PE分别为5.6、4.5、3.5倍,对应股息率分别为5.4%、6.7%和8.5%。公司19 年远期PE不足6倍,处于历史底部区间,给予公司2019年8倍PE,维持目标价39.6元。 风险提示:产城招商引资进展缓慢,房地产销售持续疲软、调控政策放松不及预期。

业绩预增超行权承诺,高业绩指引彰显发展信心。公司发布2019年业绩预增公告,2019年公司预计实现归母净利润39.47-46.05亿元,预计2019年实现EPS1.06-1.24元,同比增长80%-110%,业绩指引中枢高于2018年7月和2019年5月公布的两次股权激励方案中2019年度39.80亿元净利润的行权条件。根据2019年5月公布的最新激励方案,2020、2021年公司的行权业绩目标分别为69.95亿元和90.93亿元,分别较2017年净利润增长1060%和1408%。公司连续两年发布股权激励,长期激励充分,高业绩承诺彰显公司发展信心。 销售增速领先行业,预收高覆盖保障未来业绩。公司2019年实现销售金额1960.5亿元,同比增长34%;实现销售面积1540.7万方,同比增长35%;实现销售均价12725元/平,同比下降1%。受行业基本面影响,公司销售增速有所放缓但仍然保持较快增长,增速水平位于行业前列。根据克而瑞2019年房企销售排行榜数据,公司全口径销售规模排名位列16,稳居行业前二十。截至2019年前三季度,公司预收账款1279亿元,同比增长21%,覆盖2018年营收4.6倍,高覆盖率保障了未来业绩的充分释放。 拿地相对谨慎,城市能级提升。公司2019年全年新增拿地项目74个,新增土储967.9万方,同比下降39.3%,拿地金额512.3亿元,同比下降25.8%。拿地金额/销售金额为26%,受行业整体融资收紧及土地投资回报率下降等影响,全年来看公司拿地相对谨慎。拿地均价5293元/平,同比+22.1%,楼面价提升主要缘于公司拿地能级有所提升,拿地金额二线、三线分别占比47%、53%,拿地面积二线、三线分别占比35%、65%。维持公司买入评级,预计2019、20、21年EPS分别为1.11、1.90、2.54元,对应的PE分别为9.1、5.3、4.0倍。 风险提示:调控政策放松不及预期、市场超预期下行。