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万通地产 房地产业 2020-09-07 9.85 9.50 12.16% 10.43 5.89% -- 10.43 5.89% -- 详细
事件:公司发布2020年中报,上半年公司实现营收5.61亿元,同比增长21.78%,实现扣非归母净利润667.27万元,同比高增103.76%。 点评:扣非归母净利高增,经营性现金流改善。期内公司归母净利润同比下降但扣非归母净利润高增原因系去年同期处置合营企业股权产生投资收益3.94亿元但本期未发生此类事项所致。此外,由于公司持续推进战略转型,地产业务收缩,期内支付工程款和土增税等税费较去年同期减少,公司经营性现金流显著改善,期内高增118.92%。 坚定战略转型升级,整合资源赋能发展。期内公司管理团队确立了“新万通,新赋能,新发展”的整体发展战略,以原有地产业务为核心载体升级“产城融合”,数字科技赋能“新基建”,积极开拓地产+N的多元化生态模式。地产业务方面,期内公司实现销售面积1.57万平方米,同比+38.9%,销售额3.41亿元,同比+11.1%,期内未新增土地储备。投资物业方面,受疫情影响写字楼出租率有所下滑。地产金融方面,期内子公司中融国富实现营收3548.41亿元,实现净利润1718.70万元。为彰显转型决心,期内公司启动名称变更审议程序,8月起公司证券简称变更为“万通发展”。公司紧跟国家战略,积极布局IDC、大数据、云计算等重要“新基建”相关行业,期内公司与福建省数字福建云计算运营有限公司签署《投资合作备忘录》拟增资入股,目标公司从事大数据中心的建设和运营业务。此外,期内公司选举普洛斯CEO梅志明先生以非独立董事身份加入公司董事会,同时出任战略委员会主任委员,公司与普洛斯合作持续深入,赋能公司转型发展升级。公司高额回购,彰显发展信心。基于对公司未来发展前景的信心,公司去年12月公告拟以集中竞价方式回购公司股份,拟回购资金总额不低于2.5亿元,不超过5亿元。截至7月31日,公司已回购3.77亿元。 维持公司买入评级,预计公司2020、2021、2022年EPS为0.35、0.40和0.45元,对应PE分别为24.69、21.30和19.01倍。 风险提示:调控政策超预期收紧;疫情反复带来不确定性影响。
万通地产 房地产业 2020-09-02 9.40 -- -- 10.43 10.96%
10.43 10.96% -- 详细
事件:8月28日,公司发布2020年半年报:公司2020年上半年实现营业收入5.61亿,同比+21.78%;归母净利润884.33万,同比-95.95%。 营收增长源自房地产项目结转,净利润大幅减少由于本期非经常性收益大额减少减少1)报告期内,公司实现营业收入5.61亿,同比+21.78%,其中公司主营业务房地产开发业务3.96亿(去年同期2.83亿),房屋租赁1.26亿(去年同期1.24亿),结构上看,上半年公司营业收入的增长主要靠房地产开发业务的结转收入支撑;2)期内,公司归母净利润大幅减少,主要由于去年同期公司处置合营公司股权,产生非经营性收益3.94亿元,本期内未发生此类事项,扣非后公司归母净利润同比+103.76%。 开发业务与商业地产稳步经营与商业地产稳步经营上半年,虽受疫情影响,公司经营层面仍保持稳健运营,房地产开发板块,期内实现合同销售面积近1.57万平方米;合同销售额约34,075.44万元;商业地产板块,公司期内已出租房地产面积11.23万平方米;累计实现合同租金约12,079.61万元。同时,上半年公司不增添土地储备,也无新开工与竣工项目,转型方向明确。 普洛斯创始人兼斯创始人兼CEO担任担任董事,助力公司转型据6月11日公告,公司第七届董事会第三十二次临时会议及2019年年度股东大会审议通过增补梅志明先生、张家静女士为公司第七届董事会非独立董事;梅志明先生是普洛斯公司(GLP)联合创始人、首席执行官。本次董事会人员调整,梅志明先生不仅以非独立董事身份加入公司董事会,同时出任战略委员会主任委员掌握全局,这或许意味着普洛斯与万通的合作将更加深入,未来将在资本市场、资产开发、运营和管理等多个领域,为万通转型升级赋能。 财务健康推动转型升级,持续回购彰显信心,持续回购彰显信心1)公司从2016年开始有息负债显著下降,资产负债率逐年降低。截至报告期末,公司23.7亿有息负债中,一年内到期有息负债仅1.16亿,账面货币资金达到21.46亿,资金充足负债低,后续转型负担较小。2)2019年12月27日,公司董事会审议通过股份回购计划,拟回购2.5-5亿元公司股份,4月21日,董事会审议通过调整回购股份价格上限的议案,将购买的最高价由6.58元/股提升至9.76元/股,截至2020年7月31日已回购支付金额3.77亿;持续的回购彰显公司管理层对转型发展的信心。 投资建议:上半年营收随地产项目结转稳健增长,归母净利润由于去年同期处置合营公司股权产生大额非经常性收益,致本期同比大幅下降,扣非后归母净利润同比仍大幅增长。公司已竣工地产项目货值充沛,预计后续能持续释放利润;持有型物业租金收入增长稳定;资产负债结构持续优化,在手现金充足;同时,公司持续回购股份,彰显对未来转型的信心。预计公司2020-2022年EPS分别为0.35元、0.38元、0.42元,当前股价对应2020-2022年PE分别为24.83X、22.39X、20.36X,维持“买入”评级。 风险提示:公司业务转型不及预期,公司地产项目销售与结算低于预期。
万通地产 房地产业 2020-09-01 8.57 9.50 12.16% 10.43 21.70%
10.43 21.70% -- 详细
事件:公司发布2020年中报,上半年公司实现营收5.61亿元,同比增长21.78%,实现扣非归母净利润667.27万元,同比高增103.76%。点评:扣非归母净利高增,经营性现金流改善。期内公司归母净利润同比下降但扣非归母净利润高增原因系去年同期处置合营企业股权产生投资收益3.94亿元但本期未发生此类事项所致。此外,由于公司持续推进战略转型,地产业务收缩,期内支付工程款和土增税等税费较去年同期减少,公司经营性现金流显著改善,期内高增118.92%。 坚定战略转型,整合资源赋能发展。期内公司管理团队确立了“新万通,新赋能,新发展”的整体发展战略,以原有地产业务为核心载体升级“产城融合”,数字科技赋能“新基建”,积极开拓地产+N的多元化生态模式。地产业务方面,期内公司实现销售面积1.57万平方米,同比+38.9%,销售额3.41亿元,同比+11.1%,期内未新增土地储备。投资物业方面,受疫情影响写字楼出租率有所下滑。地产金融方面,期内子公司中融国富实现营收3548.41亿元,实现净利润1718.70万元。为彰显转型决心,期内公司启动名称变更审议程序,8月起公司证券简称变更为“万通发展”。公司紧跟国家战略,积极布局IDC、大数据、云计算等重要“新基建”相关行业,期内公司与福建省数字福建云计算运营有限公司签署《投资合作备忘录》拟增资入股,目标公司从事大数据中心的建设和运营业务。此外,期内公司选举普洛斯CEO梅志明先生以非独立董事身份加入公司董事会,同时出任战略委员会主任委员,公司与普洛斯合作持续深入,赋能公司转型发展。 公司高额回购,彰显发展信心。基于对公司未来发展前景的信心,公司去年12月公告拟以集中竞价方式回购公司股份,拟回购资金总额不低于2.5亿元,不超过5亿元。截至7月31日,公司已回购3.77亿元。维持公司买入评级,预计公司2020、2021、2022年EPS为0.35、0.40和0.45元,对应PE分别为24.69、21.30和19.01倍。 风险提示:调控政策超预期收紧;疫情反复带来不确定性影响。
万通地产 房地产业 2020-06-17 8.82 -- -- 9.61 8.22%
10.43 18.25%
详细
事件:6月11日公司发布《关于补选董事会专门委员会委员的公告》,公告显示:公司第七届董事会第三十二次临时会议及2019年年度股东大会审议通过增补梅志明先生、张家静女士为公司第七届董事会非独立董事,任期自股东大会批准之日起至本届董事会任期届满之日止。 普洛斯创始人兼CEO担任战略委员会主任委员,助力公司转型 普洛斯是全球领先的专注于物流、不动产、基础设施、金融及相关科技领域的投资管理与商业创新公司,业务遍及巴西、中国、欧洲、印度、日本和美国,在不动产及私募股权基金领域的资产管理规模达890亿美元。2019年2月,万通控股与普洛斯签订股份转让协议,转让后普洛斯成为万通地产第三大股东。 梅志明先生是普洛斯公司(GLP)联合创始人、首席执行官。本次董事会人员调整,梅志明先生不仅以非独立董事身份加入公司董事会,同时出任战略委员会主任委员掌握全局,这或许意味着普洛斯与万通的合作将更加深入,未来将在资本市场、资产开发、运营和管理等多个领域,为万通转型升级赋能。 财务健康推动新发展,持续回购彰显信心 公司从2016年开始有息负债显著下降,资产负债率也逐年降低。截至2019年末,公司23.93亿有息负债中,一年内到期有息负债仅1.15亿,账面货币资金达到24.05亿,货币资金充足,后续转型负担较小。 公司于2019年12月27日董事会审议通过股份回购计划,拟回购2.5-5亿元公司股份;2020年4月21日,董事会审议通过调整回购股份价格上限的议案,将购买的最高价由6.58元/股提升至9.76元/股;截至2020年6月3日,公司累计回购33425300股,占总股本1.6273%,购买的最高价为8.78元/股、最低价为4.60元/股,持续的回购充分彰显公司管理层对转型发展的信心。 投资建议:公司董事会调整到位,普洛斯联合创始人兼CEO担任战略委员会主任委员掌握全局,有望激发公司在资本市场、资产开发、运营和管理等多个领域的潜能;公司现有地产项目中,已竣工项目货值充沛,后续能持续释放利润;持有型物业租金收入增长稳定;资产负债结构持续优化,在手现金充足;同时,持续回购公司股份,彰显对未来转型的信心。预计公司2020-2022年EPS分别为0.35元、0.38元、0.42元,当前股价对应2020-2022年PE分别为25.29X、22.81X、20.74X,维持“买入”评级。 风险提示:公司战略转型不及预期;公司地产项目销售与结算低于预期。
万通地产 房地产业 2020-06-16 8.65 9.44 11.45% 9.61 10.33%
10.43 20.58%
详细
事件: 公司增补梅志明先生、张家静女士为公司第七届董事会非独立董事,同时分别担任董事会下设的战略委员会主任委员及副主任委员。 点评: 普洛斯CEO加入公司管理层,双方合作持续深入。梅志明先生是物流地产巨头普洛斯公司的联合创始人、首席执行官,普洛斯集团是全球领先的专注于物流、不动产、基础设施、金融及相关科技领域的投资管理与商业创新公司。在此之前,公司已经和普洛斯有过多次合作:2015-2016年间普洛斯曾购买过公司在无锡、成都等地的多个产业地产项目;2018年10月,普洛斯指定关联方受让公司及公司关联方国富汇金和中融国富在北京市CBD核心区Z3项目中的标的份额和股权;2019年2月,万通控股与普洛斯签订股份转让协议,万通控股将持有的 2.05亿股公司股份(占公司股份总数的 10%)以协议方式转让给普洛斯,转让后普洛斯成为公司第三大股东。此次梅志明先生不仅正式以非独立董事身份加入公司董事会,同时出任战略委员会主任委员,双方合作的持续深入一方面体现了普洛斯对公司部分城市运营产业和发展前景的看好,另一方面也进一步为公司的转型发展升级赋能,未来双方将在物流地产、资产运营管理、资本市场等方面展开深度合作,公司转型之路再迈出坚实一步。 公司高额回购,彰显发展信心。基于对公司未来发展前景的信心和内在投资价值的认可,公司2019年12月公告拟使用自有资金以集中竞价方式回购部分公司股份,拟回购资金总额不低于2.5亿元,不超过5亿元。截至5月31日,公司已回购约2.19亿元,累计回购3342.53万股,占总股本比例1.63%,目前的回购股份价格上限为9.76元/股。 维持公司买入评级,公司转型有序推进,初见成效,上调公司目标价至9.50元,预计公司2020、2021、2022年EPS为0.35、0.40和0.45元,对应的PE分别为25.4、21.9和19.6倍。 风险提示:房地产政策超预期收紧;公司转型不及预期。
万通地产 房地产业 2020-05-14 7.89 8.44 -- 8.98 13.10%
9.55 21.04%
详细
事件:公司与福建省电子信息(集团)有限责任公司签署了《投资合作备忘录》,拟对福建省电子信息集团的全资子公司福建省数字福建云计算运营有限公司增资入股。本备忘录仅为意向性文件。 点评:计划布局大数据业务,引入全新资源赋能发展。福建省电子信息集团是福建省政府出资组建的国有独资电子信息行业资产经营和投资平台,位列全国电子信息百强第38位,目标公司是该集团下属全资子公司,从事大数据中心的建设和运营业务。目标公司下辖6家子公司,在福州滨海新区拥有两家数据中心。已建成的数字福建云计算中心占地面积30亩,建设规模4万方,容纳机柜4500个,其中2500个已投入运营,PUV值达到国内领先水平。在建的国家南方健康医疗大数据中心占地面积60亩,建设规模12万方,可容纳1万个机柜,预计2020年底开始陆续交付使用。公司把握发展契机,2019年引入普洛斯作为战略投资者,公司紧跟国家战略,积极布局IDC、大数据、云计算等重要“新基建”相关行业,公司此次意向与福建电子信息集团的合作,是管理层落实公司转型发展战略的重要抓手。此次交易若完成后,目标公司将成为公司的参股子公司。同时,公司选举梅志明、张家静为公司第七届董事会非独立董事。 公司高额回购,彰显发展信心。基于对公司未来发展前景的信心和内在投资价值的认可,公司2019年12月公告拟使用自有资金以集中竞价方式回购部分公司股份,拟回购资金总额不低于2.5亿元,不超过5亿元。截至4月30日,公司已回购约8657.60万元,目前的回购股份价格上限为9.76元/股。 维持公司买入评级,公司转型有序推进,初见成效,上调公司目标价至8.50元,预计公司2020、2021、2022年EPS为0.35、0.40和0.45元,对应的PE分别为23.4、20.2和18.0倍。 风险提示:公告备忘录为框架性文件,不具备法律约束力,双方合作及后续事项进展存在不确定性。
万通地产 房地产业 2020-05-14 7.89 -- -- 8.98 13.10%
9.55 21.04%
详细
事件:5月11日公司发布《关于签署投资合作备忘录的提示性公告》,公告显示:公司拟对福建省电子信息集团的全资子公司福建省数字福建云计算运营有限公司增资入股。 发展大数据领域意向明确,拟增资入股云计算公司 公司拟增资入股福建省数字福建云计算运营有限公司,其母公司福建省电子信息(集团)有限责任公司是福建省人民政府出资组建的国有独资电子信息行业资产经营和投资平台,获评“电子信息行业社会贡献影响力企业”,位列全国电子信息百强第38位,中国电子信息行业创新能力五?强企业,是“数字福建”建设的排头兵。 目标公司福建省数字福建云计算运营有限公司是福建省电子信息(集团)有限责任公司下属全资子公司,专业从事大数据中心的建设和运营业务,并在逐步构建大数据产业应用孵化平台和政务数据开放开发承载平台,围绕大数据、云计算链构造产业生态。 大数据、云计算等“新基建”项目是未来的发展重心 新基建建设是国家现阶段的战略发展方向:2020年4月10日,国家发改委和中央网信办联合印发《关于推进“上云用数赋智”行动培育新经济发展实施方案》的通知。《通知》指出,为了充分发挥技术创新和赋能作用抗击疫情影响、进一步加快产业数字化转型,实现经济高质量发展,提出要加快数字化转型共性技术、关键技术研发应用。支持在具备条件的行业领域和企业范围探索大数据、人工智能、云计算、数字孪生、5G、物联网和区块链等新一代数字技术应用和集成创新。 财务健康推动新发展,持续回购彰显信心 1)公司从2016年开始有息负债显著下降,资产负债率也逐年降低。截至2019年末,公司23.93亿有息负债中,一年内到期有息负债仅1.15亿,账面货币资金达到24.05亿,货币资金充足,后续转型负担较小。2)公司于2019年12月27日董事会审议通过股份回购计划,拟回购2.5-5亿元公司股份,截至2020年3月31日已回购支付金额8657.60万;4月21日,董事会审议通过调整回购股份价格上限的议案,将购买的最高价由6.58元/股提升至9.76元/股,充分彰显公司管理层对转型发展的信心。 投资建议:公司在转型发展过程中紧跟国家战略,拟积极布局云计算相关行业;现有地产项目中,已竣工项目货值充沛,后续能持续释放利润;持有型物业租金收入增长稳定;资产负债结构持续优化,在手现金充足;同时,持续回购公司股份,彰显对未来转型的信心。预计公司2020-2022年EPS分别为0.35元、0.38元、0.42元,当前股价对应2020-2022年PE分别为23.18X、20.90X、19.00X,维持“买入”评级。 风险提示:后续与目标公司进一步合作进度不及预期;公司地产项目销售与结算低于预期。
万通地产 房地产业 2020-03-30 6.20 -- -- 7.66 23.55%
9.09 46.61%
详细
事件:公司发布2019年年度报告,2019年公司实现营业收入141.90亿元,同比减少1.16%,实现归母净利润24.50亿元,同比减少18.76%。公司Q4实现营业收入35.80亿元,同比增加2.05%,环比增加1.30%;Q4实现归母净利润5.40亿元,同比增加11.46%,环比减少10.40%。同时,公司公布2019年度利润分派方案为每10股派发现金股利3.50元人民币,不送红股,不转增。 公司产品产销量增长,受益新增产能释放。公司为多业联产的新型化工企业,主要产品包括肥料、醋酸及衍生品、有机胺、多元醇、己二酸及中间品等。2019年,公司肥料、有机胺、己二酸及中间品、醋酸及衍生品和多元醇的产量分别为281.16、37.95、33.54、63.26和66.21万吨,较去年同期分别增加66.83、0.79、1.91、0.35和35.62万吨。公司产销量持续增长,主要动力来自于投产的公司肥料功能化项目部分装置和年产50万吨乙二醇项目不断放量。 产品价格大多下行。价格方面,根据公司公告,2019年受市场供需变化等因素影响,公司肥料、有机胺、己二酸及中间品、醋酸及衍生品和多元醇销售均价分别为1440.5、4932.1、7355.4、2670、4640元/吨,分别较前一年下降126.6、728.5、1813.7、1337.1和1959.6元/吨,其中多元醇均价下跌主要由于乙二醇销量增加。原材料方面,受市场因素影响,煤炭、苯及丙烯价格同比略降。 期间费用率有所增加,盈利能力同比回落。2019年,公司期间费用率为7.15%,较去年同期增加2.6pct。其中,销售费用率和研发费用率分别为2.6%和2.3%,较去年同期增加0.8pct和1.9pct。前者增长主要是由于销量及运费增加,后者则是由于费用化研发支出提升。受化工行业景气度降低影响,公司毛利率为27.8%,较去年同期降低2.6pct,净利率为17.3%,较去年同期降低3.7pct。 己二酸等项目业已启动,公司未来成长值得期待。根据公告,公司16万吨精己二酸品质提升项目和30万吨己内酰胺及尼龙新材料项目已经启动建设,预计分别于2021年5月和2021年11月份投产,项目投产后将及进一步完善公司产品品类,充分发挥公司原有气化平台,并最终打造一体化新材料产业基地。 “买入”投资评级。预测公司2020-2022年营收分别为140.19、182.44和209.76亿元,归母净利润分别为20.08、29.05和35.59亿元,对应EPS分别为1.23、1.79和2.19元,PE分别为13倍、9倍和7倍,维持“买入”评级。 风险提示:产能投放低于预期、原材料价格波动的风险。
万通地产 房地产业 2020-01-20 5.52 -- -- 5.82 5.43%
7.66 38.77%
详细
老牌龙头开发企业转型物业持有经营,人员、激励到位 1)公司近年开始业务转型,逐步退出开发业务,加大持有型物业布局。2)引入战投普洛斯,新管理层布局新赛道。3)股权激励机制即将到位,整装待发:公司拟使用自有资金以集中竞价方式回购部分公司股份并全部用于员工持股计划或股权激励。4)投资金镒资本,助力转型布局:利用专业投资管理团队优势,拓宽公司投资渠道和提高资金使用效率,借助基金平台寻找具有发展潜力的企业。 开发业务:优质存量土储保障转型期业绩平稳释放 据2020年1月15日业绩预告,公司预计2019年实现归母净利润5.5-6.5亿,同比增长68-100%;截至2019年年中,公司开发业务未售货值约为42.85亿(不含香河运河国际生态城二期),保障未来可持续发展;此外,公司运河国际生态城项目70%股权已转让给世茂,但剩余30%股权依然持续释放利润,本次交易当期预计实现投资收益约6.6亿元,预计后续将确认投资收益约2.3亿元。 商业地产:手握核心写字楼资源,租金增长可期 公司写字楼处于一二线城市核心地段:公司近年来开始加大商业物业布局力度,北京万通中心位于国贸CBD区域,上海万通中心位于虹桥商务区核心地段,天津万通中心位于天津和平区金融中心,目前已经形成了“万通中心”这一标准化的成熟甲级写字楼运营品牌。近年来公司自持物业收入稳定,可出租建面保持增长:公司自2016年以来的可出租物业建面保持稳定增长,2019年前三季度公司实现租金收入1.85亿元,同比增长9.74%。考虑到北京、上海写字楼供需趋于平衡,租金收入有望平稳增长,且公司上海、天津写字楼出租率有继续提升空间,公司未来的自持经营性物业收入有望保持稳健增长。 财务分析:货币资金充裕,推动转型升级 有息负债规模持续下降,债务负担较轻:公司从2016年开始有息负债显著下降,资产负债率也逐年降低。公司货币资金较为充裕,推动转型升级:公司26亿有息负债中,一年内到期有息负债仅2亿,而公司账面货币资金达到22亿,考虑到公司未售存货多数竣工,在建项目后续投入较少,货币资金充足,稳健的财务结构也为公司未来战略转型奠定了坚实的基础。 投资建议:加大房地产开发业务去化力度:2019年公司将国贸Z3地块转让给普洛斯,将香河运河国际生态城项目70%股权转让给世茂,预计将获得较高投资收益;同时,公司目前尚有优质存量土储,保证未来几年业绩平稳释放。商业地产持续布局:目前公司已将“万通中心”打造成为优秀的甲级写字楼品牌,租金收益稳步增长。轻资产转型无压力:公司负债率处于行业极低水平,短期偿债压力较轻,货币资金充裕,为公司转型升级奠定了坚实基础。综上,我们看好公司在稳定释放业绩的同时,轻装上阵,以商业地产为根基,探索新型业务发展。预计公司2019-2021年eps分别为0.26元、0.32元、0.40元,当前股价对应2019-2021年PE分别为21.3X、17.3X、13.5X,维持“买入”评级。 风险提示事件:房地产行业调控超预期,公司地产项目结算低于预期。
万通地产 房地产业 2020-01-01 5.14 5.91 -- 6.07 18.09%
7.10 38.13%
详细
20年老牌开发商,转型突破进行时。公司是一家成立时间逾20年的老牌开发商,长期深耕京津冀区域,目前已形成地产开发、商业自持和资管三大业务板块。公司大股东为嘉华控股,为大股东唯一上市平台。2019年2月公司引入战略投资者普洛斯成为第三大股东,公司曾与普洛斯有过多次合作,其中转让北京CBDZ3项目部分股权给普洛斯,并预计可获得4.36亿元投资收益。 先发布局渐成业务重心,写字楼市场迎发展契机。公司2006年起便开始布局商业地产,2010年后加速发展,形成了成熟的万通中心写字楼品牌。近年来公司逐步退出开发业务,自持业务逐渐成为公司业务重心和主要收入来源。公司的写字楼资产主要位于北京、上海、天津的核心区域,未来增值空间较大。 高利润项目进入结转周期。公司过往项目主要布局在核心一二线城市,拿地成本较低,受益于2016-2017年核心一二线城市的房价上涨,项目利润水平可观,未来逐步结转贡献收益。公司目前在手未售土储主要是位于香河区域的运河国际生态城项目,该项目体量较大,拿地时间较早,地价低廉,且受益于京津冀一体化房价增值空间较大,项目利润空间丰厚。今年3月公司将该项目公司70%股权转让给了世茂,加快周转,即期预计可获得8.9亿元投资收益,未来仍有望持续贡献投资收益。 降杠杆,负债情况持续改善。随着公司逐步退出开发业务,有息负债逐年减少,公司负债率较低且以长期负债为主,融资成本为民企低位。早期高毛利项目结转及天然高毛利的自持和资管业务推动下,公司净资产不断增厚,利润率呈现上行趋势。首次覆盖给予公司买入评级,预计2019、20、21年EPS分别为0.27、0.35、0.40元,对应的PE分别为19.0、14.7、12.7倍。 风险提示:公司转型不及预期、写字楼出租率低于预期、公司业绩结转不及预期。
万通地产 房地产业 2019-12-16 4.32 -- -- 6.07 40.51%
6.07 40.51%
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老牌房企、知名品牌,住宅业务和商业多元齐头并进 万通地产是中国房地产行业领导品牌企业之一,是开发与运营并重的地产公司。1)房地产开发业务方面,公司布局重点聚焦京津区域,并拥有完整的产品线,凭借其优良品质和服务在京津区域内已具备较高品牌知名度。2) 商业地产方面,公司已成功打造“万通中心”商用物业品牌,目前在北京、天津、上海的商业物业已成熟运营,并成为当地地标性建筑。未来将通过成熟的、优秀的商业综合体地产运营管理团队,实现资产规模有效增长、经营业绩稳步提升。 开发业务:重点布局一二线城市,具备较强抗市场风险能力 公司项目布局目前形成了以北京及环京为中心,天津、杭州、成都三大重点二线城市为支点的优异土储格局。综合考虑到:1)北京及二线城市需求在连续两年压制后逐渐进入到复苏阶段;2)一二线城市政策边际性效应逐渐减弱;3)下半年以来部分一二线城市限购、限售有所松动,未来政策边际性宽松预期加强,我们认为,公司凭借其优良项目品质以及一二线布局优势,抗市场风险能力较强。 商业板块:坐拥核心资产、租金稳定增长,价值明显低估 公司2010年开始加大商业物业持有力度,持有的商业资源均位于城市中心核心区域,稀缺资源彰显价值。租金方面,2019年前三季度合计实现租金收入1.8亿元(同比+10%),租金为92元/平米/月(同比+24%),租金收入增长主要得益于出租率提升和租金上涨。同时,考虑到公司持有的商业物业地理位置优越,未来增值潜力巨大,但目前投资性房地产均采用成本法计量,假设按周边类似物业销售价格重估,截至19年3季度末公司投资性房地产公允价值达103亿元,较成本计量法多增63亿元。 财务分析:财务结构优异、负债率处于行业最低水平、具备较高安全边际 1)降杠杆下总资产规模下降,销售结转推动净资产持续上升:公司总资产规模自2016年高点起已连续三年下降;净资产规模自2015年起已连续4年上升。2)高价项目结转推动利润率水平持续改善:公司2019年前三季度毛利率和净利率较2018年分别提升20pct、25pct,利润率自2017年起处于高位,主要是由于公司项目获取时间较早,地价较低叠加2016年起房价快速上行所致。3)债务结构优异,负债率持续改善:2019Q3末,公司扣除预收款后的资产负债率较2018年-4pct,自2015年高点持续下降;有息负债占比总资产规模20%,处于历史最低水平。4)充裕货币资金、较低偿债压力、低成本融资优势:2019Q3末公司在手货币资金23亿元,同比+21%;有息负债中银行长期借款占92%、现金短债比高达12倍,短期内无偿债压力;2018年公司综合融资成本仅6.21%,处行业较低水平,为公司未来战略调整奠定坚实基础。 投资建议:万通地产是中国房地产行业领导品牌企业之一,开发业务方面,北京及二线城市优质土储有望在未来政策边际性宽松预期下,加速释放业绩。商业地产方面,公司自持商业物业地理位置优越,受益于出租率提升和租金上涨及商业地产增值的可销售性,增长潜力巨大。预计2019/20/21年净利润5.3/6.5/8.3亿元、同增61.8%/22.9%/27.7%,当前股价对应2019/20/21年估值17x/14x/11x,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示:房地产行业调控超预期,公司地产项目结算低于预期。
万通地产 房地产业 2017-06-14 5.08 -- -- 5.37 5.71%
5.37 5.71%
--
万通地产 房地产业 2016-11-08 6.41 8.18 -- 6.51 1.56%
6.58 2.65%
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事件。本次要约收购系因公司控股股东嘉华控股(即收购人-嘉华东方控股(集团)有限公司)与耐基特签订《股权转让协议》,受让耐基特持有的万通御风51%股权(万通御风持有上市公司法人股东万通控股20.07%的股权,万通控股直接持有上市公司30.30%的股权)而触发。本次要约收购前,嘉华控股直接持有上市公司35.66%的股份。根据《收购办法》,嘉华控股拟继续增持应当采取要约方式增持。经综合考虑,收购人拟将本次要约收购的要约价格由4.30元/股调整为5.49元/股。基于要约价格为5.49元/股的前提,本次要约收购所需最高资金总额为326,290.89222万元。 通过本次要约收购,嘉华控股合计持有万通控股44.86%股份,对应持有公司49.25%股份。截至本报告书签署日,嘉华控股直接持有万通地产732,558,141股普通股股份,占万通地产总股本的35.66%,持有万通地产的第二大股东万通控股24.79%的股份(万通控股直接持有上市公司30.30%的股份),并持有万通御风49%的股权(万通御风直接持有万通控股20.07%的股份)。本次嘉华控股收购万通御风51%的股权后,将直接和间接合计持有万通控股44.86%的股份,通过万通控股间接控制上市公司30.30%的股份。除此之外,收购人未直接或间接持有万通地产股份。由此可知,嘉华控股直接和间接持有万通地产的股份比例由此前的46.15%上升至49.25%,逼近50%的绝对控股比例。 公司定位发生转变,转型在即。根据要约收购报告书,收购人将进一步支持并促进万通地产的成长以及业务发展,进一步深入围绕新型城镇化主题,坚持区域优先、区域聚焦,深耕京津冀,并以高科技、服务业与房地产的组合,实现房地产业务发展模式的转型升级,打造新城市化下的新万通,形成与品牌影响力相匹配的规模,追求较快速度下的规模化连续增长之路,逐步实现外延型发展与内涵型增长并举,实现主业由“第二产业”向“第三产业”的转型升级。 投资建议。嘉华控股入主后要约收购方式增持公司股份,转型在即,“增持”评级。我们预计公司2016和2017年EPS在0.21和0.25元。公司RNAV在6.79元。A股地产公司转型文体产业后2016年平均估值水平在50X。考虑目前公司并没有明确转型,我们认为万通地产估值水平应该在以上公司基础上给予企业80%折扣(2016年对应40XPE),对应股价8.4元,给予“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。
万通地产 房地产业 2016-02-19 6.29 8.77 0.23% 6.32 0.48%
6.32 0.48%
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万通地产情况介绍。公司目前权益口径项目储备建筑面积在247.78万平,已竣工在运营自持物业面积7.35万平。我们预计以上项目按照2015年销售均价对应总货值在224亿。按照权益货值口径,项目在北京(香河项目划分至北京)、天津、杭州、上海和成都占比分别为52%、19%、20%、8%和1%。 嘉华控股定增入股,企业大股东发生改变。 1)嘉华控股正式成为公司第一大股东。公司已公告拟按照每股4.30元价格,非公开发行的股票数量合计不超过83720.93万股,累计募资不超过36亿股。 本次非公开发行股票前,万通地产的控股股东为万通控股。嘉华控股虽然是上市公司控股股东万通控股的第三大股东,但并未直接持有万通地产权益。 本次收购完成后,嘉华控股将持有万通地产73255.81万股股份,占发行后总股本比例为35.66%,将成为上市公司的控股股东,王忆会先生将成为上市公司的实际控制人。 2)嘉华控股业务情况。目前嘉华控股业务领域主要包括房地产开发、医疗健康、体育产业、节能环保、现代农业、通讯技术、会展服务、矿业投资等八大业务板块。 新股东对万通地产未来定位清晰。根据《万通地产收购报告书摘要》,嘉华控股已经表示将结合前期探索取得的经验,大力帮助上市公司实现房地产业务向第三产业发展的转型升级。考虑新大股东已经明确表示,企业未来将围绕房地产与高科技和服务相结合的方向在新能源、新材料、节能环保、医疗健康、体育和会展等领域展开了深入的研究或布局,我们认为未来万通地产业务转型升级属大概率事件。 投资建议:给予“增持”评级。我们预计企业2015、2016和2017年营业收入在17.65亿、23.38亿和31.36亿,对应EPS在-0.46、0.28和0.36元。 公司RNAV在6.79元。考虑嘉华控股在文化产业方向已拥有成熟资产,未来万通地产在文化产业发展方向上具备优势。截至2016年2月17日,公司收盘价6.35元每股,对应2016、2017年PE在22.68X和17.64XPE。A股地产公司转型文体产业后2016、2017年平均估值水平在46X和31XPE。考虑目前公司并没有明确转型,我们认为万通地产估值水平应该在以上转型文化类地产公司平均基础上给予企业30%折扣(16年对应32XPE),对应股价9.01元,给予“增持”评级。 风险提示。重组暂时未完成;企业2015年业绩亏损。
万通地产 房地产业 2013-08-02 3.07 -- -- 3.32 6.07%
3.57 16.29%
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2013年上半年,公司实现营业收入7.1亿元,同比增长11.82%;营业利润1.3亿元,同比增长64.04%;归属母公司所有者净利润1.2亿元,同比增长484.55%;基本每股收益0.099元。公司拟定的利润分配预案为:每10股派发现金红利0.7元(含税)。 公司基本面:公司是一家中等规模的地产公司,主营业务为住宅开发和销售以及商用物业的开发和出租,主要业务地区为京津地区、川渝地区;报告期内,公司的重点业务已经逐步由北京转向天津,天津地区是公司地产业务贡献最大的区域。近年来,公司在巩固住宅业务的同时,加大力度开发商用物业,遵循"滨海新区,美国模式、万通价值观和打造绿色公司"的战略方针。 综合毛利率出现下滑。报告期内,公司综合毛利率为32.17%,同比下降20.81个百分点。其中房地产销售业务的毛利率为26.84%,比上年减少22.97个百分点;物业出租业务的毛利率为73.43%,比上年增加8.18个百分点。 期间费用控制良好。期内公司期间费用率21.37%,同比下降1.87个百分点。其中,销售费用率6.12%,同比增加0.77个百分点;管理费用率8.84%,同比下降2.35个百分点;财务费用率6.41%,同比下降0.3个百分点。 经营现金回流情况较差,业绩锁定性强。期内公司销售商品、提供劳务收到的现金流入为7.49亿元,同比下降57.25%,经营现金回流情况比去年同期差,项目预售情况不佳。期末预收账款为21.9亿元,同比下降29.83%,预收账款为2012年结算收入的1274.26%,2013年业绩锁定性较强。 长期资金压力加大,短期资金压力减小。期末资产负债率65.29%,剔除预收账款后的真实资产负债率为46.05%,同比提高6.05个百分点,长期资金压力加大;期末账面货币资金26.21亿元,同比增长129.93%,"货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)"为3.58倍,同比提高2.26,短期资金压力下降。 向商用物业转型。目前公司在北京、天津、杭州、上海都已拥有万通中心;此外,北京CBD核心区Z3项财务规划已经全部完成,根据公司的描述,CBD物业投资资金规模大约13.2亿元,期限为5-7年,预计年收益率为12.57%-20.09%,后续的资金目前都已经到位。 我们之前预计公司2013-2014年的每股收益分别为0.33元、0.46元,按2013年7月30日收盘价3.05元来测算,对应动态市盈率分别为9倍、7倍,维持“增持”的投资评级。 风险提示:大盘系统风险;调控政策加码风险;转型不及预期风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名