1、背景情况:2012 年6 月5 日万科A 公布了2012 年5 月份的销售情况。2012 年5 月,公司当月实现销售面积102.5 万平方米,销售金额 107.2 亿元,分别比2011 年同期增长了26.5%和19%,环比也增长了33.63%和44%。2012 年 1~5 月份,公司累计实现销售面积480.1 万平方米,销售金额 492.2 亿元,累计同比增长了6.1%和-6.1%。万科5 月份共获得3 个土地储备项目。 2、事件点评: 2.1.从5 月份当月的销售情况来看,万科5 月份的销售面积和销售金额环比和同比均出现了增长,并且已经是连续4 个月回升,这也从一个侧面显示出全国商品房的成交也开始稳步回升。预计万科全年在销售面积和销售金额上应该会超过行业平均水平,实现正增长。 2.2. 在土地储备方面,万科继上月起开始尝试出手拿地,但拿地绝对金额依然较小。 2.3. 从万科房屋平均成交单价上看,5 月份当月平均销售单价略高于上月和一季度的平均成交单价,这预示者,开发商通过打折促销的方式已经成功的吸引了刚需需求的入市,同时,随着成交量的逐步回升, 房价触底的概率较大。 2.4. 盈利预测及投资评级:我们对公司未来3 年的业绩预测为: 2012 年每股收益为1.12 元;2013 年每股收益为1.37 元;2014 年每股收益为1.58,元,目前公司估值不高,维持推荐评级。 2.5. 风险提示:房地产宏观调控的力度和时间超出预期或者公司业绩结算的不均衡,都会使我们的业绩预测不达预期,提醒投资者注意投资风险。

1、背景情况:2012年5月4日万科A公布了2012年4月份的销售情况。2012年4月,公司当月实现销售面积76.7万平方米,销售金额74.4亿元,分别比2011年同期增长了13.1%和-5.8%,环比则下降了30.2%和35%。2012年1~4月份,公司累计实现销售面积377.6万平方米,销售金额385.1亿元,累计同比增长了1.6%和-11.3%。万科4月份共获得5个土地储备项目。 2、事件点评: 2.1.正如我们在上月所预计的一样,万科4月份的销售数据继续改善,销售面积和销售金额虽然环比出现下降,但同比增速已连续3个月回升,我们预计万科全年在销售面积和销售金额上应该会实现正增长。 2.2.在土地储备方面,由于房地产市场销售情况比去年底时开始回暖,万科开始出手拿地是否意味着开发商改变了预期并入市购地,我们认为仍然有待观察。 2.3.从万科房屋平均成交单价上看,4月份当月平均销售单价低于一季度的平均成交单价,这可以从二方面来解读:一是近期的市场成交构成是以首套房等刚需入市;另一方面,开发商打折促销也是吸引购房者入市的基本原因。 2.4.盈利预测及投资评级:我们对公司未来3年的业绩预测为:2012年每股收益为1.12元;2013年每股收益为1.37元;2014年每股收益为1.58,元,目前公司估值不高,维持推荐评级。 2.5.风险提示:房地产宏观调控的力度和时间超出预期或者公司业绩结算的不均衡,都会使我们的业绩预测不达预期,提醒投资者注意投资风险。

2012年4月,公司当月实现销售面积76.7万平方米,销售金额74.4亿元,分别比2011年同期增长了13.1%和-5.8%,环比则下降了30.2%和35%。2012年1~4月份,公司累计实现销售面积377.6万平方米,销售金额385.1亿元,累计同比增长了1.6%和-11.3%。万科4月份共获得5个土地储备项目。 一般每年的4、5月份是房地产销售的相对旺季,承接3月份“小阳春”的利好态势,4月份多数重点城市的房地产销售也继续维持3月份的销售节奏。正如我们在上月所预计的一样,万科4月份的销售数据继续改善,销售面积和销售金额虽然环比出现下降,但同比增速已连续3个月回升,我们预计万科全年在销售面积和销售金额上应该会实现正增长。 在土地储备方面,公司在2、3月份连续2个月零入账之后,4月份共取得5个土地储备项目,其中3块是合作方式拿地,合计获得容积率建筑面积91.5万平方米,支付权益地价11.5亿元。由于房地产市场销售情况比去年底时开始回暖,万科开始出手拿地是否意味着开发商改变了预期并入市购地,我们认为仍然有待观察。 从万科房屋平均成交单价上看,4月份当月平均销售单价为9700元/平方米,低于一季度的平均成交单价,这可以从二方面来解读:一是近期的市场成交构成是以首套房等刚需入市;另一方面,开发商打折促销也是吸引购房者入市的基本原因。 盈利预测及投资评级:我们对公司2012和2013年的业绩预测为:2012年每股收益为1.12元;2013年每股收益为1.37元,目前公司估值不高,维持推荐评级风险提示:房地产宏观调控的力度和时间超出预期或者公司业绩结算的不均衡,都会使我们的业绩预测不达预期,提醒投资者注意投资风险。

2012年1-3月,公司实现营业收入7.09亿元,比上年减少19.4%;实现归属于母公司所有者的净利润为微亏540万元,比上年减少104%;基本每股收益-0.0036元,每股净资产达到8.01元。 一季度公司的收入和净利润同比均大幅减少,主要原因在于项目结算不均衡的原因,一般情况下房地产开发公司的项目结转多数是在下半年实现,没有改变我们对公司业绩实现增长的预期。 一季度,公司实现现金回笼19.60亿元,比上年同期数31.26亿元下降较多,低于一线地产公司万科、保利地产以及金地集团的一季度销售增长水平。 一季度,公司没有新增土地储备,而2010和2011年公司分别每年新增357和395万平方米的土地储备,支付地价78亿和61亿元。 目前,公司拥有项目资源为总规划建筑面积1650万平方米,按2011年新开工面积246万平方米计算,足够公司5-8年的开发所需。充分的土地储备资源足以支撑公司未来的业绩稳定和成长。 截止3月底,公司的当期预收账款余额为115亿元,较年初105亿元有所增长,并已经略超我们预测的2012年全年结算收入水平,应该说公司实现2012年业绩有保障。 截至3月年底,公司账面共有货币资金余额近94.63亿元,较年初下降了15.37亿元,而短期借款和一年内到期的非流动负债为99.1亿元,长期借款和应付债券合计149亿元。公司的债务结构尤其是长短期债务的结构逐步改善,长期借款的占比逐步提高,短期债务稳步下降,但短期债务占比仍然达到40%,货币资金余额尚不能完全覆盖短期有息负债。 我们调整了对公司2012年的结算收入水平的预测,并延伸对2013年的业绩作出预测,预计公司2012年每股收益为1.38元,2013年每股收益为1.43元,并维持谨慎推荐的投资评级。 风险提示:宏观调控政策超出预期,或者房地产行业调整时间和深度超出预期均可能造成我们对公司的业绩预测无法实现。请投资者注意投资风险。

投资要点: 2011年,公司实现营业收入和净利润分别为239.19亿元和30.17亿元,比上年同期分别上升22.08%和12%,每股收益为0.67元。2012年1-3月,公司实现营业收入和净利润分别为17.43亿元和1.56亿元,比上年同期分别下降18.7%和3.58%,每股收益为0.03元。公司2011年盈利略低于预期,主要是由于结算收入水平低于预期,同时本期结算项目中合作项目数量高于预期所致。 2011年,金地集团实现签约销售面积224万平方米,销售金额309亿元,同比分别增长-2.4%和9.10%。由于2011年的销售情况不理想,预计未来2年公司业绩增长的潜在动力将会下降。但高额的预收账款对公司保持一定的增长速度提供了一定保障,但其业绩锁定性相对低于万科和保利地产。 2011年,公司全年新开工面积为313万平方米,2012年计划新开工面积仅为254万平方米,显示出公司对2012年的房地产市场保持谨慎,公司完全采取防守和收缩的战略来应对行业调整。 截止2011年底,公司拥有土地储备中可结算的土地资源总建筑面积高达1537万平方米,足够公司未来3-5年的开发需求。 截止2012年3月底,公司已经可以实现货币资金余额完全覆盖,财务稳健,短期偿债压力较小。 我们调整了对公司2012年的结算收入水平,并延伸对2013年的业绩作出预测,预计公司2012年每股收益为0.79元,2013年每股收益为0.87元,并维持谨慎推荐的投资评级。 风险提示:宏观调控政策超出预期,或者房地产行业调整时间和深度超出预期均可能造成我们对公司的业绩预测无法实现。请投资者注意投资风险。

2012年1-3月,公司实现营业收入103.46亿元,同比增长29.81%;实现归属于母公有净利润13.96亿元,同比增长15.83%,每股收益为0.13元,加权平均净资产收益率2.60%,同比微降0.08个百分点。 今年一季度,公司累计实现销售面积300.9万平方米,销售金额310.7亿元,累计同比分别下降了1%和12.5%。一季度公司销售情况低于行业平均增速,主要是由于去年一季度基数较高,2010年底很大一部分客户认购在2011年1月实现签约,使得2011年1月份的签约销售额达到201.0亿元。剔除1月份的影响,今年2、3月份的销售金额同比分别上升20.7%和23.5%。 公司在1月份仅新增土地储备1幅,合计新增容积率建筑面积39.4万平方米,新增土地权益地价14.97亿元。一方面由于宏观调控从中央层面未见放松,另一方面,土地价格尚未随着房价的调整而有实质性的下降,土地成本偏高,因此,公司在土地储备方面继续保持谨慎的态度,采用宁可错过不可拿错的策略,静待抄底时机的到来。 截止今年3月底,公司账面拥有货币资金391亿元,短期负债和一年内到期的非流动负债余额合计为178亿元,手握现金除可以完全覆盖短期债务外,还有较多的储备资金,为公司下一步的扩张打下了坚实的资金后盾。 3月底,公司账面预收账款余额为1224亿元,较年初余额继续增加了113亿元,已经完全覆盖我们预测的2012年结算收入额,公司未来2年的业绩增长已经基本锁定。 盈利预测及投资评级:我们维持对公司未来2年的业绩预测,即2012年每股收益为1.12元,2013年每股收益为1.37元,并维持推荐的投资评级。 风险提示:房地产宏观调控的力度和时间超出预期或者公司业绩结算的不均衡,都会使我们的业绩预测不达预期,提醒投资者注意投资风险。

2012年1-3月,公司实现营业收入18.14亿元,归属于母公司净利润2.24亿元,分别较去年同期增长17.62%和32.20%。每股收益0.12元,每股净资产达到3.42元,加权净资产收益率为3.58%,略高于去年同期水平0.09个百分点。公司预计2012年中期净利润同比增长幅度在30%-50%。 今年一季度,公司实现销售现金回笼 21亿元,比上年同期数19.3亿元增长8.80%,在一季度全国商品房销售金额同比负增长的情况下,公司销售业绩继续保持增长,实属难能可贵。 一季度,公司在土地储备反面继续保持谨慎和观望,当期新增土地储备项目2个,新增权益可建建筑面积29万平方米,合计支付地价4.5亿元。截至3月底,公司仍有超过1700万平方米的可结算资源,按2011年新开个面积319万平方米估算,足够公司3-5年以上开发所需。公司目前尚处成长期和扩张期,保持适当的土地储备规模也是为了满足未来发展对土地资源的需求。 从毛利率水平来看,2012年1-3月公司的毛利率达到37.20%,略低于2011年全年37.65%,但远高于2011年一季度32.87%的水平。 我们认为毛利率变动主要还是房地产公司项目结算结构的差异所致,由于2011年下半年以来受宏观调控的影响各地房价开始有所调整,预计公司的综合毛利率水平应该自2012年起开始有所下降。 公司一季度期间费用率水平 10.11%,较2011年全年8.27%的水平有所增长,与去年一季度10.18%的水平接近。过去2年随着公司扩张,营销费用率以及管理费用率有所增加,属于合理和可控的,预计会在一段时间内趋于稳定。 公司的当期预收账款余额为 95.4亿元,较年初93亿元略有增长,占我们预测的2012年全年结算收入的70%,应该说公司实现2012年业绩增长有保障。 截止 2102年3月底,公司账面拥有货币资金余额16.3亿元,较今年年初下降了10亿元,而短期借款和一年到期的非流动负债合计52.3亿元,货币资金已经远远不能覆盖短期负债,公司需要尽快回收现金降低短期财务风险。 盈利预测及投资评级:我们对公司未来2年的业绩预测为2012年每股收益为1.13元,2013年每股收益为1.32元,维持谨慎推荐的投资评级。 风险提示:房地产宏观调控的力度和时间超出预期或者公司业绩结算的不均衡,都会使我们的业绩预测不达预期,提醒投资者注意投资风险。

2012年1-3月,公司实现营业收入4.93亿元,归属于母公司净利润1.02亿元,分别较去年同期下降了36%和47.88%。每股收益0.08元。公司预计2011年中期净利润同比下降幅度在30%-60%。 一季度公司结转收入和利润同比都大幅下降,主要是由于项目结转不均衡造成的,一季度公司只结转了万家星城一期尾盘项目,公司账面尚有高达151亿元的预收账款,预计今年开始将会陆续大量结算。 今年一季度,公司实现销售现金回笼9.10亿元,比上年同期数24.50亿元大幅下降。由于受宏观调控的影响较大,杭州地区的房价跌幅超过全国平均水平,因此一季度公司仅拿出杭州曙光之城项目的部分房源作为新开盘。该项目属于低价入市,其售价已低于成本价。 2011年,公司基本没有新增土地储备。 截止3月底,公司账面货币资金余额为4.97亿元,较年初下降了6亿元,而公司短期借款和一年内到期的非流动负债为15.7亿元。但由于公司今年仍然由较多的可售货值,短期内风险尚在可控范围。 盈利预测及投资评级:我们对公司2012年的业绩略作了调整,并对2013年业绩进行了预测,预计2012年每股收益为0.93元,2013年每股收益为1.15元,维持谨慎推荐的投资评级。 风险提示:房地产宏观调控的力度和时间超出预期或者公司业绩结算的不均衡,都会使我们的业绩预测不达预期,提醒投资者注意投资风险。

2012 年1-3 月,公司实现营业收入49.29 亿元,同比增长36.40%;实现归属于母公有净利润5.37 亿元,同比减少23.52%,每股收益为0.09 元。 公司一季度业绩增收未增利主要原因在于项目结算不均衡以及当期实际销售费用和结算收入不匹配所造成的。 保利地产今年一季度销售继续保持增长,高于行业平均水平和行业龙头企业万科的销售增速,其中,3 月份公司无论从单月销售面积还是销售金额上都达到公司经营史上的第二高的水平。 今年一季度,公司新开工面积 243.55 万平方米,比去年同期下降23.96%,但公司2011 年全年的新开工面积却达到1503 万平方米,保持较高的新开工面积和在建面积,能够为公司在下一个行业扩张期时实现更快速的发展打下资源基础。 截止今年 3 月底,公司账面拥有货币资金178 亿元,短期负债和一年内到期的非流动负债余额合计为162 亿元,手握现金可以完全覆盖短期债务,财务风险仍在可控范围。 盈利预测及投资评级:我们维持对公司未来2 年的业绩预测,即2012年每股收益为1.45 元,2013 年每股收益为1.85 元,并维持推荐的投资评级。 风险提示:房地产宏观调控的力度和时间超出预期或者公司业绩结算的不均衡,都会使我们的业绩预测不达预期,提醒投资者注意投资风险。

2012年4月10日,保利地产公布了2012年3月份的销售数据。2012年3月公司实现签约面积 93.61万平方米,同比增长 55.08%;实现签约金额 97.38亿元,同比增长 47.27%。2012年 1-3月公司实现签约面积 143.89万平方米,同比增长 8.98%;实现签约金额148.66亿元,同比增长 6.07%。 随着春节后银行对首套房贷款的扶持力度增加,购房贷款利率也由去年的上浮,调整为最低85折的优惠利率,同时受房价开始下调的刺激,部分刚性需求开始入市,3月份不少一、二线城市出现了交易量开始回升的小阳春。多数龙头企业的3月份销售情况都与市场保持一致地开始转好。但保利地产本轮销售回升的力度要好于万科,3月份公司无论从单月销售面积还是销售金额上都达到公司经营史上的第二高的水平。 2月份以来,保利地产在全国开始了一轮降价促销行动,部分楼盘以8折左右价格销售,有力地促进了销售。从销售单价上看,保利地产3月份的销售单价由上月的9569元/平方米上升至10403元/平方米,说明随着成交量的回升公司打折促销也暂时告一段落。 2012年3月,保利地产仅新增土地储备项目1个,系以合作方式以招拍挂的方式取得佛山市佛山新城商务中心项目地块,土地用途为商住用地,规划容积率面积约625000平方米,成交总价18.7亿元。 一季度,保利地产总计获得3块土地使用权,合计规划容积率面积182万平方米,土地成本45亿元,全部采用合作方式进行开发。而万科一季度仅有1幅土地入账,规划容积率面积39.4万平方米,土地成本15亿元。由于市场销售情况刚刚有所好转,而且土地一级市场价格尚未有显著下降,因此,预计公司在土地储备方面仍然会继续保持谨慎的态度,静待抄底时机的到来。 盈利预测及投资评级:我们对公司未来2年的业绩预测为2012年每股收益为1.45元,2013年每股收益为1.85元,并维持推荐的投资评级。

2011年,公司实现营业收入470.36亿元,同比增长31.04%;实现归属于母公司所有者的净利润65.31亿元,同比增长32.74%,加权平均净资产收益率20.20%,每股收益由0.83元提高到1.10元。公司提出了每10股派发现金红利2.15元(含税),并以资本公积金每10股转增2股分红预案。 公司签约销售面积近7年来首现负增长。由于2011年的销售情况不理想,预计未来2年公司业绩增长的潜在动力将会下降。但高额的预收账款仍然能够维持公司保持一定的增长速度。 2011年,虽然公司的销售面积增幅出现了萎缩,但保利地产全年新开工面积却达到1503万平方米,继续较上年大幅增长了50%,同时已经高于万科2011年1448万平方米的新开工面积。这显示出保利地产在行业调整期时仍然没有忘记进取和追赶行业龙头的决心。保持较高的新开工面积和在建面积,能够为公司在下一个行业扩张期时实现更快速的发展打下资源基础。 2011年,公司坚持等量拓展原则,进一步完善区域布局,适时补充公司发展所必需的项目资源。全年新进入合肥、郑州、石家庄、慈溪、德阳、通化等6个城市,新项目拓展23个,新增规划容积率面积933万平方米,新增权益容积率面积677万平方米,较上年大幅萎缩了53%。 盈利预测和投资评级:我们对公司未来2年的业绩预测为2012年每股收益为1.45元,2013年每股收益为1.85元,并维持推荐的投资评级。

2012年4月6日,万科A公布了2012年3月份的销售情况。2012年3月,公司当月实现销售面积109.9万平方米,销售金额115.2亿元,分别比2011年同期增长了31.6%和23.5%,环比则增长了57%和53%。2012年1~3月份,公司累计实现销售面积300.9万平方米,销售金额310.7亿元,累计同比下降了1%和12.5%。万科3月份未增加房地产项目。 点评:随着春节后银行对首套房贷款的扶持力度增加,购房贷款利率也由去年的上浮,调整为最低85折的优惠利率,同时受房价开始下调的刺激,部分刚性需求开始入市,3月份不少一、二线城市出现了交易量开始回升的小阳春。万科3月份的销售数据也开始有所改善。由于去年二季度基数的原因,我们预计今年二季度,万科的销售情况同比应该继续有所好转。 在土地储备方面,公司继2月份未增加任何土地储备项目之后,3月份继续零入账。我们认为是多方面原因造成开发商拿地的积极性不高,一方面是宏观调控未见放松,企业多数仍然采取开源节流的过冬模式;另一方面,土地价格尚未随着房价的调整而有实质性的下降,土地成本偏高也是主要的原因。 盈利预测及投资评级:我们对公司2012和2013年的业绩预测为:2012年每股收益为1.12元;2013年每股收益为1.37元,目前公司估值不高,维持推荐评级。

看好公司理由之一:长期困扰公司股价上行的管理层和大股东减持与套现已至尾声,股价上行压力锐减。 理由之二:公司净资产重估值高达8.2元,按公司5.37元左右的股价计算,公司的净资产折让达到35%,具有相当的安全边际。其中,广宇集团开发项目和土地储备项目增值为8.38亿元,出租物业增值为16.8亿元,合计增值25.18亿元,按目前近5亿股的总股本计算,每股净资产增值5元以上,根据公司公布的2011年业绩预告,公司净资产账面值为3.2元左右,则广宇集团净资产重估值为8.2元。 理由之三:经预测,广宇集团2012和2013年的每股收益为0.60和0.54元,目前2012年动态PE为9倍,估值仍有较高的安全边际。

2011年公司实现营业收入33.07亿元,归属于母公司净利润5.63亿元,分别较去年同期增长-20%和34.54%。每股收益0.37元。年度利润分配方案为每10股派发现金红利0.60元(含税)。 公司净利润高于我们的预期,主要原因在于公司当年有非经常性损益1.53亿元,包括子公司股权转让收益和金融资产变现产生的净收益等,扣除非经常性损益的因素,公司实现的盈利符合我们的预期。 2011年公司销售业绩表现平平,落后于行业平均水平。 截至2011年底,公司预收账款余额为22亿元,与2010年底余额持平,相当于公司2011年结算收入33亿元的67%,显示出公司未来2年的业绩成长性不足。 截至2011年底,公司账面共有货币资金余额近22.9亿元,而短期借款和一年内到期的非流动负债之和仅为11.36亿元,长期借款和长期应付款为30亿元,公司的长、短期债务结构良好,短期基本没有财务压力,而且公司资产负债率仅为55%,财务状况较为稳健。 公司在土地储备方面继续保持谨慎,全年分别在长春市和阜新市取得2块合作开发项目,新增项目规划建筑面积为57万平方米,权益规划建筑面积35万平方米。截止2011年底,公司可结算项目的规划建筑面积接近470万平方米,与去年底基本持平。 盈利预测及投资评级:基于对公司非经常性损益项目的考虑,我们对2012年的业绩预测微幅上调,调整后2012和2013年的预测EPS为0.33元和0.34元。我们认为,公司目前估值依然不高,具有一定的安全边际,维持推荐的投资评级。

投资要点:2011年公司实现营业收入和归属于母公司所有者的净利润分别为717.8亿元和96.2亿元,比上年同期分别增长41.5%和32.20%,略好于我们的预期。摊薄每股收益为0.88元,每股净资产4.82元,全面摊薄净资产收益率从2010年的16.47%上升到18.17%。公司提出了每10股派送现金红利1.30元的分红预案。 公司当年销售金额站稳千亿元之上,并实现了 12.4%的增长,继续稳居行业龙头的位置。预计公司经过本轮高速发展后会暂时进入调整和蓄势阶段,而本轮房地产市场的调整又会给公司提供新的增长契机。 公司继续坚持小型化和装修房的原则,产品结构以中小户型普通商品房为主,所销售的住宅中,144平方米以下户型占比达到 88%。因此,公司受限购和限贷等宏观调控政策的影响较小。 2011年实际新开工面积继续有所增加,2012年趋于谨慎。 公司当年新增土地储备支出大幅减少,为未来实现底部扩张积蓄现金资源。 盈利预测及投资评级:我们对公司2012和2013年的业绩预测为:2011年每股收益为1.12元;2013年每股收益为1.37元,并维持推荐评级。