结算均价提升,毛利率较高。上半年,公司房地产结转面积165万平米,结转收入144亿元,分别同比增长17.2%、32.3%,结转均价8727元,提升13%。 另外,因广州保利中环广场和北京保利西山林语等毛利率较高,拉动房地产业务毛利率提升7.5个百分点,至40.7%,致使净利润有较大幅度增长。 销售良好,后期业绩有保障。公司产品定位以刚需为主,80%的销售面积为中小户型,同时加大了商业地产开发,上半年销售面积341万平米,销售金额395亿元,分别同比增长27.6%、81.4%,销售均价11575元,其中商业物业销售109亿元。 上年4季度开始,公司销售均价已突破10000元,这部分销售将陆续进入结算期,预计毛利率将保持对上年的提升。期末公司预收账款688亿元,同比提升78%,后期业绩有保障。 经营稳健,继续完善区域布局。期内公司新进入郑州、合肥、宁波、德阳、通化等5个城市,至期末,涉足城市已达38个,在建拟建项目建面5808万平米,以销售金额衡量的市场份额较2010年提升0.25个百分点,至1.6%。 期内公司新开工773万平米,在建2161万平米,环比均有较大增长,可售资源充足,与同行业相比,公司经营更显稳健。 资金平衡,短期压力不大。期内公司销售回笼资金319亿元,银行贷款216亿元,房地产投资支出349亿元,资金有较好平衡。期末账面资金176亿元,短期借款和一年内到期的长期借款117亿元,预计下半年有400亿以上的销售回款,足以应付开工建设支出及土地款,短期内资金压力不大。 盈利预测与评级。预计公司2011/2012年实现每股收益1.25元、1.62元,目前股价11.31元,动态PE9X、7X,维持“推荐”评级。

正文: 受调控影响,开发销售进度放缓。上半年受制于调控政策,公司房地产开发销售节奏有所放缓,期内实现销售面积20.12万平,销售金额20.09亿元,同比下降50%、37%,环比下降33%、26%。 上半年实现结算面积12.05万平,结算金额10.29亿元,同比下降40%、23%,环比下降82%、79%,结算主要来自苏州明珠城、上海新湖明珠城等项目。 开工量较大,后期可售资源充足。虽然建设进度放缓,但公司开工量仍较大,上半年开工建设71.83万平,竣工面积14.27万平,分别同比增长69%、下降53%,后期可售资源充足。 其中,天津小商品城开工21.58万平,下半年将有部分销售,另外,杭州武林国际开工1.58万平,预计下半年开售,杭州新湖果岭开工10.28万平,上海青蓝国际预计明年开售,杭州、上海的高端楼盘价值将逐步体现,带动毛利率提升。 期内公司新增天津、舟山等权益储备建面100万平,期末二级开发权益可结算面积接近800万平,另外,以受让方式获得温州平阳利得围垦项目,期末一级开发储备接近2000万平。 多元化投资平滑地产风险。上半年公司共得投资收益4.19亿元,其中,对金融资产的投资收益2.38亿,同比增长91%,占营业利润51%,盛京银行、成都农商行分红得1.3亿、1.1亿。期内公司新涉足煤矿业务,以6.43亿收购的内蒙古煤矿勘探权,储量11.69亿吨。 我们看好多元化投资对公司整体价值的提升,证券、银行、保险等金融标的有相对较稳定的收益,可部分抵消地产收益及资金流波动带来的风险,目前矿产规模较小,对整体风险构成并不大,而带来的业绩预期却较可观。 盈利预测与评级。按最新股本计算,预计公司2011/2012年实现每股收益0.30元、0.42元,房地产开发RNAV5.45元,金融资产每股市值1.25元,矿产资源每股1.05元,整体RNAV9.08元,目前股价折45%,维持“推荐”评级。

2010年公司实现营业收入12.83亿元,同比增长210%,归属母公司所有者净利润3.24亿元,同比增长78%,基本每股收益0.35元。 盈利预测与评级。预计公司2011/2012年基本每股收益为0.62元、0.64元,动态PE15X、14X,行业同类公司中属偏低,目前股价对2011年净资产值折让38%,维持“推荐”评级。

事件: 2010年公司实现营业收入15.47亿元,同比减少54.8%,归属母公司所有者净利润3.07亿元,同比减少64.9%,基本每股收益0.24元。 正文: 土地出让减少导致收入下滑。上年同期公司土地出让收入21亿,贡献61%的营收,67%的毛利,而报告期内仅实现6500万,使收入利润大幅下滑。 如去除土地出让影响,收入增长11%,毛利率提升12个点,至60%。 下半年推盘力度将加大。上半年开工面积507万平米,同比增长161%,新开工70万平米,同比增长402%。实现签约面积38万平米,签约金额49亿元,均增长53%。 上半年推出新盘不多,以消化上一年度老盘为主,与年初制定的全年销售177万平米、180亿的计划有一定距离。下半年可售资源较多,除北京的国风上观、常青藤等项目外,沈阳、苏州等外地新盘均会推出,全年目标仍有望达到,同时京外收入占比将进一步提升。 后期业绩有保障。今年结算楼盘主要来自首开铂郡、首开璞褆、国风上观、常青藤等项目,大部分在京内,其中,铂郡、璞褆等高端楼盘毛利率较高。期末公司账面预收账款115亿元,业绩较有保障。 年初以来,公司通过投标、收购等方式新增土地储备124万平米,其中,京内56万平米,京外67万平米,总储备面积达到1492万平米,未竣工面积1407万平米,资源丰富为未来成长提供支持。 融资渠道拓展有望优化财务结构。期末账面资金78亿元,较上年同期减少46亿,较上年底减少27亿,资产负债率提升2个点,至77%,财务状况有所下滑。 借助保障房建设规划,公司今年先后申请了43亿元中期票据、50亿元定向债务融资工具,公司参与保障房较多,有望借机实现资金实力增强和财务结构优化。 盈利预测与评级。预计公司2011/2012年实现每股收益1.54元、2.06元,目前股价11.69元,动态PE10X、8X,净资产值折股价34%,维持“推荐”评级。

稳健经营二三线城市。公司业务主要涉足经济较发达的二三线城市,截至目前,储备项目建筑面积402万平米,未结算面积277万平米,主要分布在清远(47%)、武汉(39%)、上虞(9%)、绍兴(5%)。 2007年借壳上市,储备面积230万平米,这两年保持增长。07年结算面积11.8万平米,08/09年结算18万平米,10年结算22万平米,近两年开工面积均保持在30万平米以上,稳健经营是一大特色,目前储备可供未来3-4年开发。 将继续行业内收购兼并。公司管理层相对谨慎,不轻易在二级市场拿地,而是结合自身规模特点,较多以收购兼并方式增加储备,目前规划建筑面积中,近80%以受让资产方式获得,未来公司重点将放在武汉、成都等潜力更大的中西部城市。 公司现有可结算储备平均楼面地价866元/平米,而目前的结算均价超过9000元/平米,以收购方式所获资产楼面地价430元/平米。收购模式不仅可大幅压缩建设工期,在地产行业调整阶段,更易获得优质地块,实现低成本扩张。 下半年将加大推盘。上半年公司未推盘,只销售上一年度所剩尾盘,销售约9.5万平,销售额接近4亿元,2010年销售接近18亿元,下半年推盘主要来自绍兴天香华庭高层、清远五洲世纪城、以及武汉丽景湾项目,估计销售额可与上一年度持平。 上半年结转收入5.5亿元,下半年,天香华庭一二期剩余部分,加上三期部分交付,可结转6亿多,另外,来自武汉丽景湾、清远五洲项目,以及天香西园、绍兴金湖湾等项目尾盘,预计结算收入同比略有下降,但项目毛利率有所提高。 中长期内较具发展潜力。政策压力下,行业进入中期调整,公司产品主要涉及中高端,所受影响相对较小。至今年中期,账面资金12亿,来源主要为销售回款,贷款等其他融资渠道未充分利用,资金储备方面可为收购兼并提供支撑,另外,公司业务逐步转型升级,未来发展空间较大。 盈利预测与评级。预计公司2011-2012年实现每股收益0.46元、0.69元,动态PE11X、7X,每股RNAV值7.74元,目前股价折让35%,给予“推荐”评级。

公司是典型的资源深耕型开发企业,对于现有项目充分挖掘价值,而较强的拿地能力保证资源充沛,成本低廉,保持了项目高毛利水平。 在政策调控趋紧,需求被压制,行业成交量出现较大幅度下滑背景下,国内开发商推盘均受到了不少影响,我们认为公司节奏相对较慢的深耕模式不会转变,反而原本去化周期较长,面临的资金回笼压力相对较轻,同时公司充足的账面现金更能支持其逆市拿地,进一步加大股权投资力度,充分发挥现有业务发展潜力。 公司在上海和杭州接近200万平米的优质储备,以及丽水、天津等项目未进入集中销售期,加上调控政策压力,适当放缓销售进度,真实价值被部分隐藏。我们认为,公司的投资价值体现在以下几点:1)项目布局合理,一二线城市分布得当,非限购城市储备占61%,而公司管理层战略眼光独到,稳固长三角市场,较早布局环渤海地区,将受益该区域市场潜力的发挥。 2)灵活的拿地策略保证储备充足,并且保持成本低廉,06年以来二级市场所拿地成本2117元,06前的储备成本不到1000元,而目前项目平均售价超过8000元,同时,涉足土地一级开发更使后续低成本储备供应得到保证。 3)上海、杭州核心市区的储备接近200万平米,重估价值超过200亿,此部分项目已贡献每股价值4元,上海青蓝国际、杭州武林国际将在近两年进入销售期,而低成本拿得的天津静海商贸城,平阳海涂围垦项目将在中长期内有效提升整体价值。 4)管理层独具投资眼光,所投资的金州管道、大智慧均已上市,盛京银行已递交材料,湘财证券、吉林银行等均有上市潜力,矿产企业处投资勘探阶段,一旦探明,将带来巨大的业绩升值弹性,股权投资也有望成为近两年业绩提升的催化剂。 预计2011-2012年公司每股收益为0.35元、0.51元,业绩将在未来几年逐步释放。每股RNAV值9.54元,目前股价6.12元,折价接近40%,继续看好公司未来发展前景,以及政策调控中的抗风险能力,维持“推荐”评级。

近几年,国内商业地产市场保持了持续提升,自2000年开始,增速保持在10%以上,04年达到40%,至2010年的十年间,写字楼和商业营业用房销售面积复合增长分别达到15.7%、17.3%。 至2010年,重点城市写字楼供需逐步恢复理性,一线城市吸纳量均超过供应量,而空置率呈现明显下降,后期北京写字楼和优质商业物业行情将领先全国,尤其是写字楼,未来半年涨幅在8%-10%,远超其他重点城市。 在跟踪的重点城市中,北京的优质写字楼正处于租金快速上升阶段,而上海、深圳、广州等其他一线城市租金上涨正趋缓。 金融街在业务构成上,主要体现在“商业地产、住宅开发”相结合,目前可供开发的770万平储备中,商业地产300万平,占比40%,在地区分布上,储备主要集中在北京、天津、重庆、惠州。 公司已开发自持类物业为47万平,开发后持有始终是公司的核心业务,目前开发后可持有的潜在物业面积接近300万平,后期继续增加优质稀缺物业的自持量。 受市场提升,以及资源稀缺影响,公司租赁和经营收益将继续增加,同时,政策严控下住宅地产成交量萎缩,使资金开始青睐商业地产,公司所持有的优质商业物业存在继续价值重估的需要,而出售类业务将继续提供现金流,并且贡献主要盈利。 预计公司2010-2011年每股收益为0.54元、0.65元,目前股价6.74元,动态PE12倍、10倍,净资产值10.43元,折当前股价55%,维持“推荐”评级。

事件: 2010年公司实现营业收入77.65亿元,同比增长49.51%,归属母公司所有者净利润13.45亿元,同比增长44.31%,基本每股收益1.17元,基本符合市场预期,分配预案为每十股派发现金红利2元,以资本公积金每十股转增3股。 正文: 地产结算收入以及土地转让增加带动业绩。1)全年地产结算收入50.13亿元,同比增加22.92%,其中,京内贡献约42.6亿元,增长13%,主要来自“常青藤”、“国风上观”、“首开国际”等项目;2)土地出让收入24.66亿元,同比增长184.52%,后期一级开发将趋向于服务二级业务,业绩贡献将逐步淡化。 全年销售良好,后期业绩有保障。全年实现销售面积91万平米,较09年增加24%,销售收入134亿元,好于市场预期,预计“首开铂郡”、“首开璞褆”等几个高端楼盘将相继进入结算期,整体毛利率将趋于提升,2011年业绩确定性较高。全年新开工331万平,开复工586万平,竣工113万平,计划2011年新开工381万平,开复工851万平,竣工100万平,销售177万平,考虑到京外项目周转加快,份额提高,预计合同销售额在180亿左右,公司至2015年实现合同销售300亿的规划未变,未来几年将保持20%以上的复合增长。 京外项目周转加快,份额将提高。全年重点新开工项目京外占比提高39%,至67%,根据规划,2011年销售面积京外京内将对半,目前京外已进入12个二三线城市,京内深耕、京外快周转的策略将进一步得到实施。公司项目涉及中高端,尤其高端楼盘受政策调控影响较大,京外贡献的加大可相应缓冲政策带来的冲击,内外互补性将得到进一步加强。 财务状况良好,储备充分。期末货币现金105亿元,较期初减少12%,主要是期内新增项目较多,全年新增储备400万平,但相对于资产规模,资金状况胜过其他龙头企业,业内领先。目前总储备1400万平,京内、京外分别约500万、900万,按目前的开发进度,至少可供未来五年发展,计划2011年新增200万平,较每年300万平的规划有所下调,主要是考虑到政策调控的不确定性,但长期规划不变。 盈利预测与评级。预计公司2011/2012年实现每股收益1.54元、2.06元,目前股价15.59元,动态PE10X、8X,净资产值折股价30%,看好公司成为全国性领先开发商的潜力,维持“推荐”评级。

地产业务大幅增长。2010年是公司重组转型后的第一个元年,全年地产合同销售32.93万平米,合同销售额54.39亿元,分别同比增长56.81%、64.58%,销售均价16493元/平米,较上年提升5%。全年地产结算面积23万平,结算收入43.33亿元,同比增加328%,主要来自南京、北京、绍兴、常熟、苏州等项目销售。 其他业务崭露头角。报告期内,上海、绍兴、苏州、昆山、常熟等五个广场开业,总建筑面积34.7万平米,租赁实现收入1.76亿元,同比增加387%,同时,沈阳、福州、烟台、芜湖四家百货开业,总经营面积达到15万平米,绍兴、烟台、苏州、昆山四家影院相继开业,拥有38块银幕,5500多个座位,百货和影院分别实现收入4778万元、1008万元,三项业务共计收入2.34亿元,占总收入的5.2%,因大部分在2010年底才开业,2011年的贡献将进一步加大。 业务开发平稳推进,业绩有保障。2010年新开工面积167.9万平米,施工面积达到261万平米,竣工62.8万平米,略低于年初计划。2011年公司计划新开工180万平米,施工面积378万平米,竣工71万平米,开盘量加大将确保新一年销售保持提升,同时计划到年底影院数量达到10家,银幕增加至75-100块,另外进一步推进儿童娱乐事业,将进一步提升物业客流量。 财务状况良好,储备充裕。公司三七开的持有销售模式比较适合国内商业地产趋势,目前正在开拓其他融资渠道,截止期末,账面现金40.6亿元,净负债率不到30%,财务状况良好。拿地相对谨慎,期内在武汉和长沙新增建筑面积46.7万平米,楼面地价较低,目前储备超过800万平米,低成本的优质地块将为未来几年业绩增长提供有力支撑。 盈利预测与评级。公司布局二三线城市除有土地成本低廉的优势外,二三线城市商业空间更大,而多业态间的互补性加强,打造城市综合体的战略较清晰,预计2011/2012年归属母公司所有者的净利润增长45%、31%,实现每股收益1.08元、1.42元,目前股价14.22元,动态PE13X、10X,给予“推荐”评级。

投资要点: 我们认为,公司最大的优势在于拥有大量优质低成本储备,通过与政府的良好关系补充资源得到持续,而充沛的现金流为进一步扩张提供了条件,另一方面,以北京为核心,逐步向全国二三线城市辐射的策略更加适合未来中国住宅市场发展的趋势,京内的深耕与京外快周转形成互补,有望成为全国性的领先企业。 1)京内储备最高的开发商,拥有500万平优质地块,平均楼面地价不到4000元,而项目平均售价已超过20000元;2)京外已进入12个二三线城市,储备建面超过900万平,并且快周转策略与京内形成较好互补;3)资金充沛,2010年三季度末,账面现金130亿,资金实力在业内领先,调控趋严背景下,优势进一步显现。 此次北京的政策调控影响较大,公司产品未涉及低端,高端住宅受限购资格影响更大,中端需求仍在,后期的推盘仍存在较大不确定性,目前仍处于观察期,我们认为政策的延续性将直接影响销售。 京外调控力度相对要小,尤其是未限购城市,销售良好,后期公司京外的推盘将加大,销售面积内外将均分,内外市场的互补性将进一步得到体现。 2010年实现合同销售120亿元,公司计划2011年销售150亿元,增长25%,而新一期的激励方案将进一步加强业绩增长的确定性,预计未来两年可实现合同销售150亿、200亿,确认收入65亿、79亿,净利润12.8亿、16.5亿,每股收益1.11元、1.44元,动态PE15X、10X,每股净资产值23.2元,对目前股价折30%,看好公司成长为一线地产股的潜力,给予“推荐”评级。 风险提示:北京政策的持续以及京外政策进一步趋紧,对业绩将造成实质性影响。

事件: 2010年公司实现营业收入507亿元,同比增长3.75%,归属母公司所有者净利润73亿元,同比增长36.65%,基本每股收益0.68元,基本符合市场预期。 正文: 毛利率提升和计提转回带动盈利增加。业绩增长主要来自09年市场回暖,房价上涨带来盈利能力的提升,以及项目跌价准备转回:1)报告期内,结算均价11066元,较上期增加38.6%,综合毛利率提升11.31个百分点,至40.70%,项目结算毛利率提升7.76个百分点,至29.75%;2)对“福州金域榕郡”等四个项目的跌价计提全部转回,增厚母公司净利润4.63亿元,影响净利增幅8.68%。 积极应变模式造就千亿销售收入。全年实现销售面积897.7万平米,销售收入1081.6亿元,分别同比增长35.3%、70.5%,全国市场份额2.1%,快周转、积极应对市场变化的策略取得良好成效,全年新进入城市12个,截止共计期末涉足城市46个,同时经营模式更趋向“精细化、集约化”,新项目开工周期和开盘周期明显缩短,新产品中,装修房比例达到93%(提升13.5个百分点),其中约60%采用标准化技术。进一步深入二三线城市,以及高效率的运作模式更好的适应了政策环境的变化。 周转将加快,业绩增长持续。全年算面积452.1万平米,结算收入500.3亿元,分别同比减少25.3%和增长3.6%,结算存在滞后性,加上装修房比重增加拉长结算期,导致结算增速低于销售,截止期末,并表的已售未结算面积680万平米,合同金额为820亿元,大部分可在2011年结算,收入大部分锁定。报告期内,新增权益面积2215万平米,期末规划中的权益面积3640万平米,可满足未来2-3年内开发,因新增项目较多,存货总量增加,周转速度出现一定程度下降,2011年公司将继续贯彻快周转策略,加快竣工进度,预计周转速度将呈现提升,竣工面积达到729万平米,较上年增加65%。 财务状况良好,资金压力不大。因销售顺畅,期末货币现金378亿元,较09年底增加64%,剔除预收账款后资产负债率为40.2%,净负债率较上年末2.2个百分点,而有息负债占总资产比重仅22%,其中短期负债占35.4%,资金充裕可更有效应对市场变化。 盈利预测与评级。预计公司2011/2012年实现每股收益0.84元、1.15元,目前股价8.38元,动态PE10X、7X,维持“推荐”评级。

事件: 2010年公司实现营业收入173亿元,同比增长58.05%,归属母公司所有者净利润30亿元,同比增长78.21%,基本每股收益0.98元。分配预案为每10股送5股,转增3股,并且每10股发放现金红利0.6元。 正文: 地产业务大幅提升,业绩超预期。公司业绩超出我们预期,主要是地产业务结算大幅提升。全年地产收入70.32亿元,同比增长116.31%,加上旅游相关地产,结算收入超过100亿,估计结算面积在50万平米左右,主要来自“深圳纯水岸”、“招华曦城”、“四海公寓”、“华侨城天麓”、“上海浦江华侨城”、“北京欢乐嘉园”等项目。 旅游业务接待人次超过 2000万。全年旅游业务接待人次超过2000万,提前实现战略目标,较09年的1800万人次增加11%,其中酒店接待约200万。旅游业实现收入约27亿,估计贡献净利润约4.3亿,主要来自“东部华侨城”、“北京华侨城”、“上海华侨城”。 地产储备资源丰富。截止2010年底,公司旅游相关地产储备面积662.8平米,纯地产储备面积233.76万平米,可供未来5-6年开发,公司2011年计划开工143万平米,计划可售151万平米,较上年增长54%、89%,“上海苏河湾”项目预计年内可预售4万平米,销售额有望达到50亿。 在建主题公园将相继开业。“云南华侨城”、“天津华侨城”预计在年内开业,配套地产项目实现销售,“武汉华侨城”预计2012年开业,而“青岛华侨城”大型旅游项目已进入日程,公司涉足城市将达到10个。“深圳欢乐海岸项目”一期预计在今年7月试营运,目前招商已完成70-80%。 新兴业务加快拓展实践。对于文化产业链的探索,公司注册哈克文化公司,进入儿童教育消费领域,探索以4D 电影、3D 舞台剧、高科技影视等为突破口的数字动漫业务,同时,进一步提升文化演艺,将为主题公园注入更多的文化元素,深度挖掘现有业务潜力。 盈利预测与评级。预计公司2011/2012年实现每股收益1.18元、1.64元,目前股价14.51元,动态PE12X、9X,我们看好公司“旅游+地产”的发展模式,相关业务协同效应将进一步提升盈利能力,维持“推荐”评级。

投资要点: 行业空间巨大:预计到2030年,我国人口将达16亿,我国农作物的单产需在现有的基础上提高50%以上才能满足粮食的安全供给。主要粮食作物的播种面积基本保持稳定,水稻播种面积近五年略微有所下降,玉米的播种面积有一定的上升,但是总体看来主要粮食作物播种面积没有大的上升,提高相关粮食作物的产量只能通过提高单产,种子在提高单产的过程中无疑发挥着巨大的作用。 公司是行业的龙头企业之一:公司的水稻种子处于领导地位, 2009年水稻种子销售收入已经达到了5.13亿元,占公司整体营业收入的48%,是公司的目前的支柱性业务,为公司未来的发展提供了稳定的现金流支撑。 玉米种子业务,公司的玉米种子目前处于第二梯队,今年销量大约1000万公斤左右,销售收入1个多亿,是公司目前重点发展的业务,玉米种子业务空间是水稻种子空间的两倍,同时公司的安徽隆平在玉米种子业务也精耕细作多年,因此公司角力玉米种子市场也符合产业发展的趋势。 合资公司助力公司腾飞:公司与法国利马格兰集团联姻组建了合资公司,中国境内设立合资公司。合资公司主营业务为杂交玉米种子、小麦种子、油脂类作物种子的研究、生产和销售;其中公司出资人民币1.2亿元,该举措将极大提升公司在相关领域的竞争实力。 给予公司“推荐”评级:公司主营业务:预计公司2011年营业收入16.5亿元;2012年21.04亿元;2011年净利润1.26亿元,2012年净利润1.79亿元。预计2011年每股收益0.45元,2012年每股收益0.64元,对应2011年和2012年市盈率65.48、46.12倍,考虑到公司的优良管理团队以及玉米种子超常规的发展可能性,给予公司“推荐”投资评级。

投资要点: 行业概况。北方、黄淮海两大产区种植面积占全国比重82%,近几年以年均0.3%的速度提升,根据《玉米优势区域布局规划》,08年黄淮海区域玉米种植1.45亿亩,分别占全国种植面积的36.8%,计划到2010年末,达到1.6亿亩以上,到2015年末,稳定在1.7亿亩,优质玉米面积比重达到85%左右,单产提高约15%。如以亩用种量1.2公斤计算,市场容量将达到2.04亿公斤,如按1.5公斤计算,市场容量可达2.55亿公斤,区内市场容量巨大,足够支撑公司现有业务发展。 公司分析。1)“先玉335”出芽率高、后期脱水快、高产稳产、并且商品品质好,同时凭借先锋公司先进的销售服务体系,销售保持旺盛,2009年销量1502万公斤,预计2010年可达到2000万公斤,目前产能2250万公斤,并可根据实际需要适当提升,短期内产能压力不大。 2)“登海超试”自2009年开始少量销售,相对产量高、抗倒性更优,同时销售模式逐步向“先玉335”靠拢,未来成长潜力巨大,目前拥有1-10号十个储备,2009年3个通过审定,2010年11月“登海605”通过审定,将是明年主推品种。 盈利预测与估值。“先玉335”将保持旺销势头,为公司提供主要利润来源,“超试”系列逐步进入成长期,助推整体业绩提升,假定未来制种面积随着销售上升而得到扩张,产能可满足市场需求,各项费用率保持稳定,预计2010-2012年实现每股收益为1.13、1.61、2.05元。公司研发实力业内领先,并且储备丰富,未来业绩增长确定性较高,理应享受较高溢价水平,合理价值区间80.60-88.65元,给予“推荐”评级。

投资要点: 2010年公司地产销售50多万平米,收入约130亿,略低于上年的140亿,销售主要来自“东部华侨城天麓”、上海“新浦江城二期”、以及本部“香山里”等项目,其中部分项目提价明显,后期毛利率将得到提升。全年可售面积70万平米,低于年初计划的80万平米。 未来两年收入仍主要来自深圳本部、东部、上海、以及成都。 2010年主题公园接待游客人次约2000万,2009年为1600万,人均消费维持在120元左右,预计全年贡献净利润3.6亿左右。后期公司将对公园注入更多主题元素,提高重游率(目前在30%左右),以及人均消费水平,计划至2016年,接待游客达到3000万人次。另外,酒店和租赁业务在10亿左右,贡献净利润约2亿。 深圳“欢乐海岸”项目预计在2011年7月开业,作为大运会的配套设施,定位高端商业,占地面积120万平米,总投资25亿,目前已完成招商70-80%,配备住宅地产的可能性不大,但该模式可复制性强,可为公司带来稳定现金流,将开创公司第四代都市娱乐型产品模式。 上海“闸北苏河湾”项目已开工,预计在2011年底预售,项目建面28万平米,楼面地价每平米34350元,其中20万为高档住宅,8万为持有型商业物业、保留建筑,项目靠近南京东路核心商业区,周边同类型物业价格在10万/平米以上,盈利空间巨大,并且可进一步提升公司在上海地区的品牌影响力。 目前,天津、云南、武汉华侨城处于建设阶段,预计均能在2011年底营业,另外,青岛华侨城大型旅游项目已进入日程,业务涉足城市达到10个。当前土地储备接近1000万平米,至少可供未来7-8年开发,储备中60%为住宅地产,40%为商业地产,住宅地产中除西安、苏河湾项目(约50万平米),其余均与旅游相关,“旅游+地产”模式继续提供较高的溢价收益。 2009年销售中,约60亿可在2010年结算,预计全年收入确认可达到100亿,加上旅游酒店收入,全年营业收入超过130亿,10/11年可实现盈利26.94、36.73亿,每股收益0.86、1.18元,其中地产贡献0.67、0.98元,给予地产业务15倍、酒店旅游30倍市盈率,合理价值区间15.88-20.78元,公司旅游和地产的互补效应将进一步发挥,而高端住宅及商业物业将逐步显现价值,看好中长期内发展,给予“推荐”评级。