近日我们对滨江集团进行实地调研,向公司董秘了解公司近期项目进展情况,及未来发展规划。 根据公司项目结算进度,我们预计公司2011年-2013年净利润分别为11.48亿元,19.72亿元和35.41亿元,每股收益分别为0.85元,1.46元和2.62元。给予公司2011年15倍市盈率则合理价值为12.75元。RNAV估值为15.67元。结合相对估值和绝对估值,给予公司“强烈推荐”评级,目标价为14.21元。

华业地产今日公布2010年年报,公司实现营业收入22.49亿元,较上年同期增加85.90%;实现利润总额38,011.38万元,较上年同期增加113.79%;实现归属于母公司所有者的净利润29,210.63万元,较上年同期增加149.61%。每股收益0.45元。 公司2010年每股收益0.45元,符合我们之前预期。2010年公司实现结算面积共24.85万平方米,结算销售收入22.18亿元。主要结算项目为北京华业玫瑰郡、深圳华业玫瑰郡、大连玫瑰东方以及长春华业玫瑰谷一、二期,其中北京华业玫瑰郡已销售完毕,深圳玫瑰郡剩余1600多平方米商铺未售,大连玫瑰东方项目剩余2万多平米尾盘在售,长春玫瑰谷仍剩余10万平米左右未售。 2010年公司通过公开招标、股权收购等方式获得土地储备69万平,合计权益建筑面积76.94万平米,此外公司在北京通州区获得600亩土地一级开发。目前公司未结算面积180万平方米左右,保证了未来持续开发。 2011年公司可售项目丰富,除了大连玫瑰东方一期的尾盘和长春华业玫瑰谷外,北京通州玫瑰东方、武汉荷叶山庄项目及大连二期项目将陆续开始销售。通州东方玫瑰2010年共开工40万平米,目前A组团已封顶,计划4月底或5月初开盘,今年计划销售15万平。武汉荷叶山庄根据其地理位置设计为别墅项目,计划在下半年开盘。大连二期计划近期动工,年底开盘。 2011年业绩主要依赖通州玫瑰东方项目的销售,但该项目开盘时间低于预期,根据公司项目进度及未来销售计划,我们调整公司2011-2013年营业收入至30.89亿元,50.11亿元和60.19亿元,净利润分别为5.02亿元,8.07亿元和9.30亿元,每股收益0.78元,1.25元和1.44元,三年复合增长率47%。考虑到其业绩较高增速,给予2011年12倍PE,则目标价位9.35元。RNAV估值为11.20元。因此公司合理估值区间9.35元-11.20元之间,给予“强烈推荐”评级。

公司近期销售略超预期 公司在“京十五条”推出后,在北京地区新开盘项目有两个,分别是徜徉嘉园和北苑南区。 徜徉嘉园位于房山长阳镇,于2月26日拿到预售许可证,是“京十五条”政策落地后北京首批推盘项目。该项目本次共推出238套,2.54万平方米,已签约均价约15143元/平米。截止目前剩余可售套数为79套,去化率67%。公司徜徉嘉园项目位于地铁长阳站附近,交通便利提升了该项目竞争力,另外欧式风格建筑受到较多客户喜爱。北苑南区3月20日开盘,此次推出110套房屋,户型均为南北通透的小三居。价格较上一次稍有提高,均价为26000元/平米左右(上一期为25000元/平米),开盘首日去化率在67%左右,超出市场预期。 北京地区销售一改去年热销场面,但公司暂未调整后期推盘计划,表明公司对后期销售仍有信心。公司在北京地区具有一定的品牌优势,有利于其销售的顺利进行。 国信证券上市是公司股价强有力的催化剂,提升每股价值4.50元 公司持有国信证券4.9%的股权,以国信证券2009年财报数据计算,其上市后将为公司带来溢价接近40亿元,即每股溢价4.50元。昨日新闻称国泰君安、银河证券、申银万国已或国务院特批,不再受“一参一控”政策制约,有望今年一家、明年两家的速度挂牌上市。预计国信证券上市也逐步临近,下半年有望完成。 其他股权投资项目也将为公司带来持续利好作用 公司持有北京科技园21.54%的股权,北京科技园上市计划也在积极推进中,上市后将较目前账面价值溢价8亿元左右。此外公司还持有锦州银行4.68%的股权和中科招商创业投资30%的股权,该部分资产陆续上市将为公司带来持续的账面溢价。 污水处理业务有序进行,覆盖城市不断扩大 公司看中税务环保行业稳定的现金流,自2008年进入水务环保投资建设领域以来,该业务在顺利运行。继设立江西南昌、安徽绩溪、宁国、巢湖,以及河北大城污水处理厂后,2010年11月公司新收购山东禹城第二污水处理厂,目前水务业务覆盖6个城市,全部达产后污水处理规模将达到127万m3/日。2010年上半年南昌青山湖污水处理厂实现营业收入4035万元,净利润1074万元。安徽及河北四个厂上半年实现收入405万元,毛利率达47.92%。公司介入水务业务时计划5年后实现单独上市,届时也将提升公司价值。 RNAV估值18.89元:每股商品房开发溢价7.95元,国信证券溢价4.50元,北科创0.93元 绝对估值方面,公司商品房开发溢价70.72亿元,国信证券和北京科技园股权投资溢价分别为40亿元和8.25亿元,不考虑锦州银行与其他创投业务,水务业务目前收益相对其他业务较小,且未来上市时间等待过长,暂不考虑其对公司价值的影响。保守估计公司RNAV估值为18.89元,当前股价折价26%。 相对估值:给予2011年15倍PE,目标价为19.95元 根据公司近几年项目进展及结算进度,以及房屋租赁收入和污水处理业务发展规划,预计2010-2012年公司营业收入分别为42.85亿元,52.02亿元和60.75亿元,净利润分别为10.52亿元,11.86亿元和14.74亿元,对应每股收益为1.18元,1.33元和1.66元。 鉴于公司项目在北京地区享有一定品牌溢价,以及股权投资和股权激励带来的想象空间,我们给予公司2011年15倍市盈率,对应目标价为19.95元。 结合相对估值与绝对估值,公司目标价为18.89-19.95元之间,给予“推荐”评级。 风险提示: 地产调控政策进一步加码;国信证券上市时间的不确定性。

一、事件概述 保利地产近日公布2010年报:2010年实现营业收入358.94亿元, 实现净利润49.20亿元,增长39.8%,拟每10股转赠3股派2.3元。 二、分析与判断 2010年业绩符合预期,2011年业绩基本锁定 公司2010年实现eps1.08元,与我们之前1.05元预期基本一致。公司2010年销售签约面积688.39万平方米,签约金额661.68亿元, 同比分别增长30.7%和52.5%,全国市场占有率达到1.35%。报告期末预收账款达515亿元,同比增长73%,相当于2010年结算收入的143%,提前锁定2011年度公司业绩。每股预收款11.2元,所有地产股中最高。 2011年公司开发投资增速放缓,预计新开工微增,推盘量增长30% 报告期货币资金为191亿元,短期债务合计73.33亿元,占金融机构借款的12.51%,较上年度的14.02%下降10.8%,短期资金无忧。2011年公司计划房地产直接投资总额812亿元,增长8.8%,增速明显放缓。预计公司新开工速度也会有所放缓。我们预计推盘量增长30%,推盘结构上,二、三线城市占比更高,预计2011年销售额为800亿元左右。商业地产经营力度加大,2010实现经营收入突破5亿元,预计2011年会小幅增长。 关注未来公司股价三大催化因素 1、继续在潜力突出的二、三线城市公司精耕细作,销售保持快速增长;2、形成商业地产各类产品系列,目前在建拟建的经营的物业为150万平方米,其中正在营业的为50万平方米,未来规划为持有型物业投资比率占到30%左右;3、养老地产与旅游地产开发投资取得实质性进展。 三、公司合理估值为16.95-22.20元,维持“推荐”评级 按照2010年总股本计算,预计公司2011-2012年每股收益分别为1.47元、1.68元,对应2011年PE9x、8x,RNAV值为16.95元,结合PE估值与RNAV估值,公司合理价值为16.95元-22.20元,维持“推荐”评级。 四、风险提示 受房地产调控政策影响,公司销售进度或低于预期。

一、事件概述 保利地产公布2010年12月销售及新增项目简报,12月实现销售面积62.21万平米,同比增长52.33%,销售金额90.19亿元,同比增长198.94%。12月新增项目6个。 二、分析与判断 全年销售额662亿元,略超出我们之前620亿左右的预期 公司2010年全年实现销售面积688.39万平方米,销售金额661.68亿元,同比分别增长30.70%和52.53%。其中销售金额略超出我们之前的预期。12月销售面积和销售金额均保持较高增速。其中销售面积同比增速为52.33%,较11月回落22.39个百分点,但销售金额增速较11月提高103.99个百分点,达到198.94%。公司持有型物业规模不断扩大,未来规划为持有型物业面积占到30%左右。 2010年新增项目速度有所放缓,二、三线城市占比增加 2010年全年新增项目权益建筑面积1484万平方米,同比增长10.95%,相对2009年83%的增速明显放缓。平均楼面地价为3187元/平方米。2010年全年销售均价为9612元/平方米,较2009年增长1334元/平方米,新增项目中成都、长春、中山等二、三线城市占比明显增加。 预计2011年推盘量增长40%,销售额增长35%以上 公司高成长性可持续,明年推盘量预计增长40%,推盘结构上,二、三线城市占比更高,对销售额会有一定影响,预计销售额可达到800亿元,增长35%以上。公司近几年注重在二三线城市拿地,通过区域结构的调整,降低房地产行业调控带来的风险。 看好公司管理体系,军工血脉,保持良好进取心 公司管理模式将逐步探索由两级管理向三级管理转化,随着公司规模的增加,管理效率不断提高。公司带有军旅文化血脉,干劲十足,多元化发展使公司走在地产行业前列,看好公司未来发展速度。 三、盈利预测与投资建议 预计公司2010-2012年每股收益分别为1.05元,1.48元和1.83元。RNAV值为16.95元,股价折价15%,公司合理价值为16.95元-22.20元,维持“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产行业调控政策的不确定性对行业将产生不利影响。

一、事件概述 华业地产公布2010年业绩预增公告:预计2010年公司实现归属于母公司所有者的净利润约在2.65亿元至2.85亿元之间,与上年同期相比增长126%-144%。 二、分析与判断 2010年业绩符合预期,结算面积增加是业绩高增长的主要原因公司2010年业绩基本符合我们之前的预期。其利润增长主要来源于“大连玫瑰东方”和“长春华业玫瑰谷”进入结算期带来的结算面积大幅提高。 通州大盘将陆续进入销售期,公司业绩将持续释放北京通州玫瑰东方项目可售面积82万平方米,将于2011年开始陆续进入结算期。项目定位于90平方米以下的中小户型,80%以上为刚性需求,受政策调控影响较小。从近期北京市新开盘项目销售速度来看,需求较为旺盛,我们看好通州项目的销售情况。2010年底通州区域土地竞拍楼面地价达到8000元/平米以上,而公司通州项目楼面地价仅3200元/平方米,锁定了高利润率。 项目一期可售面积20万平方米,目前在办理销售许可证,预计销售均价1.6万元/平方米左右,年内可实现结算。2012年仍将有20多万平米可结算面积。预计2011年和2012年通州项目将分别贡献营业收入40亿元左右,公司业绩进入释放期。 潜在项目储备丰富,看好公司未来发展空间公司在通州有一级土地开发面积85万平方米,是玫瑰东方土地面积的3.4倍。除此之外,公司还有武汉荷叶山庄等一级土地开发项目。一二级联动是公司的拿地策略,一级土地开发项目储备保证了公司未来项目储备,看好公司今后的发展空间。 三、盈利预测与投资建议 公司2010年业绩基本符合我们之前的预期。将2010年每股收益由原来的0.47元调至0.43元,2011-2012年业绩预测保持不变,每股收益分别为1.16元和1.70元。 目前股价对应2011年PE6.90倍,即使保守给予10倍PE,目标价为11.60元。公司RNAV估值为10.76元,具有较高安全边际,维持“推荐”评级。 四、风险提示:1、房地产行业调控政策的不确定性给行业带来的影响。

一、事件概述 万科公布2010年12月销售及新增项目简报,12月实现销售面积68.9万平米,销售金额83.5亿元,同比分别增长69.8%和51.3%。12月新增项目21个。 二、分析与判断 12月销售实现完美收官,全年销售额超预期 公司12月销售面积和销售金额同比增速分别为69.8%和51.3%,增速较11月分别回落16.74%和94.78%,但仍保持50%以上的高位增长。全年来看,公司销售保持旺盛。全年公司销售面积共计897.6万平方米,同比增长35.26%,销售金额共计1081.30亿元,同比增长70.47%,“金九银十”两月销售面积都保持了100%以上的增长,而销售金额更是连续4个月保持100%以上的增速。12月由于季节性原因增速稍有下滑,但仍处于历史较高水平。 项目储备扩张加速,布局二、三线,未来盈利能力有保障 12月公司新增项目21个,较前11个月明显增加,2009年同期新增项目仅为8个。全年新增项目共91个,新增土地计容积率面积2948万平方米,较2009年增长137.03%。新增项目数量的大幅增加表明公司对后续房地产市场的乐观态度。2010年新增项目多数集中在二、三线城市,房价受政策调控的影响较小。且公司对拿地成本控制较好,2010年公司新增项目平均楼面地价仅2790.71元/平方米,较09年增长12.98%,与其销售均价26%的增速相比较小,未来毛利率有保障。 公司发展已突破规模瓶颈,进入新的历史发展时期 公司已突破规模瓶颈,2007-2009年公司销售金额在400-650亿元之间波动,增幅较小,而2010年不论销售还是新增项目规模都进入新的平台,销售金额突破千亿大关,新增项目规模也成倍增长。今年公司激励措施出台,各分公司加大项目储备,顺应市场,产品定位刚性需求者,在调控政策下保持灵活的销售策略,取得了历史上最好成绩,公司成功跨越千亿销售门槛,迈入新的发展期。 三、盈利预测与投资建议 2010年公司销售数据超预期,我们上调公司2011年业绩预测。预计公司2010年和2011年分别实现营业收入635.45亿元和773.34亿元,净利润74.57亿元和101.17亿元,同比增速分别为36.44%和40.63%。2010-2011年每股收益分别为0.68元和0.92元。 目前股价对应2011年PE不足10倍,严厉调控下更显龙头本色,公司应当享受溢价,按照13倍PE,上调目标价位至12元,维持“推荐”

公司最重要的产品实际是“服务”,管理上以“强调服务”为导向公司与其他饲料企业最大的区别在于其对养殖户提供无微不至的养殖服务。一般饲料企业的销售人员多是对代理商层面的服务,而海大集团则服务于终端用户,深入田间塘头,为客户提供合理的养殖技术。在我国水产养殖户多为分散的中小养殖户,在养殖技术方面较欠缺,因此需要饲料的同时,更需要技术服务。而公司提供服务的经营模式与之需求相吻合,很有效的增加了客户“黏性”,公司客户的每亩盈利能力明显高于其他用户。以客户对公司服务的需求来带动公司的饲料,苗种及微生态制剂需求。 为激励员工对养殖户服务的积极性,公司提供行业中较有优势的薪酬福利,吸引优秀人才,营销人员的考核指标中销量的指标权重低于服务过程的考核指标权重。 客户黏性利于公司在行业洗牌过程中提高市场占有率. 今年气候变化异常,水产养殖病害多发,导致水产饲料需求减少,全行业上半年销量下降25%。同时原材料价格涨幅较大,一些中小企业倒闭或停产。公司的“客户黏性”优势使其销量不降反升,今年1-6月,公司销量同比增长22%。公司市场占有率的提升趋势已经显现,预计未来还将上升。 公司产能持续增长. 饲料产能目前达到了350万吨,根据募投项目估算,预计未来两年公司饲料产能每年增长80万吨左右。苗种目前以虾苗为主,预计产量由去年20亿尾增至今年50-60亿尾,明后两年产能仍继续增加。 原材料价格上涨,公司应对措施较为得力. 今年以来玉米、鱼粉等原料价格大涨,其中玉米原料在公司成本中所占比例在25%左右,比重最大,鱼粉占成本比重约5%。而公司对成本上升的影响控制较为得力。根据了解,公司应对原料价格波动的措施有以下几点:1)积极做好研究分析工作,判断未来趋势,对预期上涨的原料提高库存量,预期价格下跌的原材料库存降低;2)套期保值;3)加强科研力度,研究多种饲料配方,在原材料价格波动时灵活调整配方比例,达到节省成本的目的;4)顺势提价,因公司产品和服务的优势,客户黏性较大,因此提价相对容易。

今年对虾减产价格提高,“打粉虾”反倾销调查对公司形成利好. 今年因气候异常、病害严重,全球范围对虾减产,原料虾价格较上年上涨20%。公司终端产品提价稍有滞后,从6月份开始,提价幅度与原料上涨幅度相当。而目前美国对中国输美“打粉虾”进行反倾销调查,公司作为国内唯一一家输美冻虾终身“零关税”企业,并不在调查范围之内,预计未来出口量还将继续提高。 预计量价齐升使公司今年出口收入增长30%,未来两年增速在10%-20%之间。 董事长亲自挂帅抓内销,制定生产标准. 公司在国内市场的渠道开拓工作由董事长李忠先生亲自主抓,李忠先生现任全国工商联水产商会会长,在行业中人脉关系较广,利于渠道拓展。针对目前国内水产市场几乎无行业标准的情况,公司计划率先制定生产标准,不排除今后将推广至全行业成为行业标准的可能。 渠道建设先以沿海地区为重点,或将并购成熟渠道商. 开展内销终端市场,渠道开拓是重中之重。目前公司内销产品主要通过代理商销售,未来计划在一些大城市开展直营试点。由于东南沿海地区收入高,且有消费对虾的习惯,开始时以东南沿海地区为主,开设店中店和社区店,并做一些引导消费的促销活动。在渠道铺设到一定程度时,加大广告宣传力度。由于公司IPO超募资金达7.8亿元,可为其渠道建设提供充裕现金流,公司目前有计划通过并购较为成熟的渠道商,来加快公司渠道铺设速度。 我们认为内销市场需求潜力巨大,但市场开拓需要时间和经验. 相对美国,我国具有更大的需求和市场空间,随着收入增长,虾类消费还有很大的提升空间。而目前我国对虾多以市场散装方式销售,国内销售几乎要“从零开始”建立渠道和品牌,经验欠缺,经营效果尚需时间检验。 我们预计公司内销市场开拓的效果最快要至明年下半年才能显现。 内销市场铺货量增加后的产能问题:部分产品生产或将外包,丰富种类. 由于贸易壁垒问题,外销产品监管标准严格,公司拥有生产全程监控系统,且通过ACC之BAP等多项认证,才可在出口市场中具有优势。而内销市场并不会如此严格,未来若内销市场打开后,新增的产品需求可能会部分通过外包方式解决。由公司制定统一标准,并由公司统一检验,对产品质量严格把关即可。这样减少公司投资并可以使产能迅速扩大。 内销产品最初以冻虾产品为主,包括生虾,熟虾,虾仁,面包虾等等,使用小包装,可区别于其他散装虾,突出“国联”品牌。渠道成熟后可能会增加鱼类等其他海鲜产品。 苗种产能今明两年将翻倍增长. 公司销售虾苗为南美白对虾一代虾苗,经过多年的培育经验虾苗存活率等指标优良,受市场喜爱,在广西市场占有率第一,已超过泰国正大卜蜂的销量。今年自美国SIS公司进口南美白对虾亲虾7000对,明年计划进口14000对,产能将翻番。 未来内销市场和苗种市场的扩大为公司带来业绩增长。我们预计2010-2012年公司净利润年均复合增长率为40.38%。每股收益0.42元,0.62元和0.83元,对应市盈率为38.66,26.51和19.76倍。A股上市渔业公司平均PE/TTM为76.86倍,2010和2011年预测市盈率也分别达到59倍和44倍。我们认为公司未来业绩增速较快,但与海参等海珍品养殖相比毛利率相对较低,估值应稍低于海珍品养殖公司,给予公司2010年28-30倍市盈率,则合理估值为17.36-18.60元。给予“谨慎推荐”评级。

山东项目销售顺利,2011年推盘量有保障 公司近期推出的大盘主要有两个,青岛燕儿岛项目和济南国奥城项目。青岛燕儿岛项目一期推出住宅约380套,均价27000元/平方米,已售磬。济南国奥城项目共四栋甲级写字楼,今年推出2栋,均价元/平方米,已销售完毕。2011年青岛燕儿岛项目还将推出住宅5万平方米,商业5万平方米左右,国奥城再推10万平方米左右,未来两年销售收入的增长有保障。公司其他房地产项目销售尚可。 项目分布在二三线城市,销售房价有支撑 公司项目多分布在山东省内,近几年开始向省外的二三线城市扩张,如重庆、哈尔滨等地区。从我们近期的调研情况看,二三线城市房地产市场受政策调控影响较小。民生房地产销售价格指数也显示,二三线城市房价指数在此次调控过程中表现更为坚挺。同时,公司多数项目地理位置优良,属稀缺资源,因此,我们看好公司地产项目的销售价格,未来受政策调控压力较小。 背靠大树好乘凉,资金无忧,规模扩张加速 大股东鲁商集团作为公司坚实的财务后盾,为公司规模扩张提供资金支持。公司的扩张策略在集团发展的大战略范围内。11月公司在哈尔滨以45亿元获得规划建面200万平方米的地块,即得到集团支持。未来公司还计划在抚顺以及山东省内拿大片地,资金方面无须担忧。公司向集团借款,利率比基准利率上浮15%,目前尚无信托贷款。公司将利用集团的财务杠杆,加速规模的扩张。 集团“双千亿”目标给了公司新的发展机遇 鲁商集团2009年销售收入为256亿元,在2010年初制定了“双千亿”战略,至2015年,集团销售收入达到1000亿元,到2020年,销售收入达到2000亿元,实现迈入全国百强之列。鲁商置业作为集团旗下盈利能力较强的支柱性企业,在“双千亿”计划实现过程中贡献业绩。我们看好未来公司的扩张速度。 三、未来三年CAGR40%,给予“谨慎推荐”评级。 公司2010年进入结算期的项目主要有鲁商常青藤,济南鲁商广场和凤凰城等项目。2011年和2012年进入项目结算的密集期。预计公司2010-2012年营业收入分别为27.55亿元,38.02亿元和48.88亿元,每股收益分别为0.64元,0.96元和1.19元,三年年均复合增长率为40%,公司RNAV估值为8.98元。

公司房地产项目逐步进入业绩释放期 北京通州东方玫瑰一期年底有望推出6万平方米,目前在办理销售许可证阶段,预计销售均价为1.6万元/平方米。大连项目有7万平方米可售,销售均价为1.5万元/平方米。随着通州82万平方米大盘陆续进入销售阶段,公司进入快速成长期。通州项目定位于90平方米以下的中小户型,80%以上为刚性需求,受政策调控影响较小。 拿地方式多元化,成本低廉 公司拥有土地储备139万平方米,未结算权益建筑面积164.44平方米,项目平均土地成本在4000元左右,而楼盘销售均价已在13000元之上。三方式拿地让公司优势更明显:1、一二级开发联动,项目储备有保障;2、股权低价收购二三线城市股权,成就高盈利能力;3、大股东23万平方米优质土地储备即将注入上市公司。 持有型物业比例不断提高 公司持有型物业主要集中在北京和深圳两地,总权益建筑面积为4.7万平方米,持有型物业对营业收入的贡献较为稳定。公司未来持有型物业增长点主要在通州及武汉,尤其是通州运河IV-02、03地块,将建成通州地标性建筑,两地块合计规划建筑面积为25万平方米。 公司合理估值为10.76元,给予“推荐”评级 公司未来三年每股收益分别为0.47元,1.13元和1.63元,对应2010年PE15倍,2011年PE6倍。公司RNAV值为10.76元,当前股价为6.89元,股价相对RNAV值折让36%,给予“推荐”评级。

公司销售进度较快,锁定2011年我们预测收入的102%. 公司目前在售项目3个,销售情况非常好。明年除今年在售项目继续销售外,计划新开盘3个项目。因预售资金监管措施将要实行,公司正在抓紧预售证的办理。 开工进度提速,加快资金回笼,用以拓展土地储备. 公司加快开工速度,原因有二,一是抓紧开工抓紧销售,快速回笼资金,抓住目前拿地成本较低的时机,拓展土地储备。二是新的预售资金监管制度实行后,公司预售资金被监管的比例随开工进度的增加而释放,开工进程提速利于公司节约财务成本。 股权激励计划有望适时出台. 公司近几年经营策略较为保守,相比之下与公司同为北京市国资委旗下的首开股份由于实行股权激励计划,近几年发展更快。公司推出激励计划已得到大股东支持,出台只是时间问题。 长期股权投资收益逐步显现,污水处理业务渐入正轨. 公司持有国信证券4.9%的股权,北京科技园21.54%的股权,此外还持有锦州银行,中科招商等公司股权,国信证券上市工作正稳步进行,其他持股子公司也将陆续实现上市目标,公司股权投资将进入收获期。水务环保业务目前规模达到日处理污水58吨,未来计划达到100吨,并最终实现上市。目前旗下5个污水处理厂已逐渐步入正轨。 公司合理价值为18.27元,给予“推荐”评级. 公司未来三年每股收益分别为1.18元,1.29元和1.64元,保守给予2011年15倍PE,则股价为19.35元。RNAV估值得出公司合理股价为17.19元。我们给予两者中值18.27元为公司合理价值,给予“推荐”评级。

预计今年销售额600亿左右,新开工面积增长40%以上,拿地积极. 面对房地产行业调控现状,公司有足够的应对行业周期变动经验,短期不乐观,中期不悲观,全年销售额有望在600亿左右。保守预计公司全年新开工面积800万平方米,若进展顺利有可能达到900-1000万平方米,较2009年增加40%以上。土地拓展速度依然较快,拿地方式更加多元化,股权收购方式占比不断提高。 2011年推盘量将增长40%,销售额将增长30%. 公司高成长性可持续,明年推盘量预计增长40%,推盘结构上,二、三线城市占比更高,对销售额会有一定影响,预计销售额可达到800亿元,增长30%以上。公司近几年注重在二三线城市拿地,通过区域结构的调整,降低房地产行业调控带来的风险。 股权激励有待于进一步突破,管理体系不断优化,干劲十足. 公司股权激励取得部分突破值得期待,我们认为出台股权激励措施对国资背景公司业绩的提升有重要催化作用。公司管理模式主将逐步探索由两级管理转向三级管理,在长三角、珠三角、环渤海区域有必要加一个区域中心,管理的效率更高,在公司规模过大的情况下,能使公司管理效率不断提高。公司带有军旅文化血脉,干劲十足,多元化发展使公司走在地产行业前列。公司持有型物业规模不断扩大,未来规划为持有型物业面积占到30%左右。 公司合理估值在16.95-22.20元,给予“推荐”评级. 预计公司2010-2012年每股收益分别为1.05元,1.48元和1.83元。结合PE估值与RNAV估值,公司合理价值为16.95元-22.20元,维

一、事件概述 近日,我们对首开股份进行实地调研,对公司近期的销售情况及未来发展计划与上市公司做了深入交流。 二、分析与判断 调控政策下公司在推项目依然销售良好 公司目前在北京有25个项目,今年重点项目销售良好。国风上观二期部分楼盘于9月份开盘,均价24000元/平,销售完毕,计划11月再推出部分楼盘。北京苏活项目已售4万平左右,占规划建筑面积的四分之一,销售均价17000元/平米。苏活项目由于紧挨首都机场,主要客户群为在机场及周边工作的人员,公司有计划与周边单位联系组织团购,加快销售进度。高端项目璞瑅目前售价可达48000元/平,销售进度较周边同等档次的项目稍快。新盘首开铂郡计划11月推出部分楼盘,推盘量约占可售面积的1/5.,预计销售均价也在4万元/平以上。 公司京外项目销售均价逐期提升 京外项目主要集中在二线城市。苏州悦澜湾和扬州水晶城销售和回款速度非常快。悦澜湾共开盘三期,均价逐期增加,第一期均价7800元/平,第二期8000元/平,第三期8200元/平。水晶城已售两期,一期和二期均价分别为6000元/平和6300元/平。苏州69#地和34#地项目计划明年开始销售。 现金储备仅次于三大龙头,仍有拿地计划 公司目前资金充裕,根据三季报披露,公司货币资金127亿元,仅次于万科,保利地产和金地集团。充裕的资金为公司提供了逆市扩张的前提,近期仍有拿地计划。公司目前融资途径主要通过银行贷款,由于在银行信贷方面公司有较高信用,贷款成本较低。同时公司还进行少量信托融资,由于公司目前资金充裕,信托融资的需求不是很大,成本控制较为得力,利率在7%左右。 公司今年截止目前新取得5个新项目,其中北京3个,京外2个。北京今年挂牌地块与往年相比,郊区地块更多,商业性质地块更多,凸显出目前可卖地块的稀有。公司今年拿地均分布在近郊房山和通州,四季度仍可能有土地进账。 合理定价将使得成交量有保障,坚持“快周转” 公司对一线城市的判断是价格调整,交易量能够维系。公司看好一线城市房地产市场,只要价格定位合适,销售进展会较顺利。商品房成交量将随着土地供给,楼盘供应的放大保持在一个合理水平。公司目前的销售策略也符合这种判断,即短期有价格压力,不求高溢价,更加注重周转速度,保持“重视周转速度,不求高溢价”的销售策略。 三、未来三年CAGR44%,给予“推荐”评级。 截止2009年底公司未结算面积约1100万平米,充裕的项目储备和高额预售账款锁定了未来两年的利润。今年进入结算期的项目有国风上观,首开常青藤,首开畅心园等项目。2011年和2012年进入项目结算集中期。我们预计公司2010-2012年营业收入分别为65.67亿元,89.63亿元和108.02亿元,每股收益分别为1.23元,1.84元和2.43元,三年年均复合增长率为44%,增速较快。 我们保守给予公司2011年15倍市盈率,则目标价为27.60元。RNAV估值得出公司合理价值为23.13元。我们取两者中值作为目标价,则目标价为25.37元。给予“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产调控政策的不确定性给公司销售带来负面影响。

万科A公布三季报,1-9月份实现营业收入223.8亿元,比去年同期下降24.2%,实现净利润32.7亿元,同比增长10.6%,实现每股收益0.298元,比去年同期增加0.03元。 三季度公司销售旺盛,战绩不菲。 伴随推盘量增加,公司三季度实现销售面积280.8万平方米,销售金额346.4亿元,分别比2009年同期增长73.9%和124.9%,其中八月和九月创出历史新高。今年1-9月,公司累计实现销售面积601.1万平方米,销售金额714.2亿元,分别比2009年同期增长17.8%和54.8%。 手握现金315亿,未来竞争优势凸显。 报告期末公司所持有的货币资金大幅增长至315.4亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和158.3亿元,公司的净负债率为27.2%,较中期的40.8%下降13.6个百分点,扣除预收账款后的真实资产负债率为38.82%。加息等一系列调控政策使得多数房地产企业资金链趋紧,预计全国土地成交溢价率将走低,这给公司在土地低潮期拿地,扩大市场占有率提供了良机,公司在行业调整期的竞争优势将得以充分体现。 三季度拿地提速,重点布局二、三线。 三季度公司新增项目大多位于房价、地价上涨较少的二、三线城市。公司继续坚持“宁可错过,绝不拿错”的谨慎投资策略,累计新增项目20个,对应权益规划建筑面积合计526万平方米。1-9月份新增项目万科权益规划建筑面积合计1427万平方米,新增项目的平均楼面地价在2400元左右,比2009年增加100元左右,仍处于较低水平。 突破规模限制,股权激励或为未来三年业绩催化剂。 公司拟向中层以上干部851人次授予总量11,000万份的股票期权,占授予时公司股本总额的1%,的行权价格为8.89元,基本指标一个是ROE,另一个为净利润增长率。股权激励将对未来三年公司的盈利能力及利润增长水平产生积极作用。预计股权激励政策将调动管理团队的积极性,激发公司业绩不断提升。 提升公司2010年EPS至0.68元,NAV值10.01元,维持“推荐”评级。 公司三季度销售额超出预期,提升公司2010年和2011年EPS至0.68元和0.77元,维持NAV值10.01元,按照2010年15倍PE并结合NAV值,公司合理估值为10元,维持“推荐”评级。