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鲁商置业 房地产业 2017-10-31 4.32 5.90 44.61% 4.39 1.62% -- 4.39 1.62% -- 详细
鲁商置业发布2017年三季报,前三季度公司实现营业收入36.38亿元,同比下滑1.88%;实现归属于母公司所有者的净利润0.88亿元,同比增长12.3%。 盈利质量提升,销售增速放缓:公司前三季度结算收入整体持平,但是利润依然实现增长的原因在于:1、盈利质量有所提升,结算毛利率在连续四年下滑以来今年首度反弹提升;2、公司通过推进了设计阶段的前置管理和工程建设阶段的标准周期优化,成本管控能力进一步提升,销售管理费用率由前值的4.7%下降至本期的3.3%,创近年来新低。公司2017年前三季度实现销售62.5亿,同比上升27.63%。我们预计公司全年有望向百亿目标迈进,实现近几年的新突破。 拿地开工提速,资金压力高悬:公司的拿地节奏相较于16年有所加快,2017年以来公司新增了6宗地块,继续强化山东省内的优势区域。新增地块总地价达6.39亿元,约占签约销售额的10%,前三季度公司实现新开工面积110.67万平米,同比增长12.81%,竣工面积87.72万平米,同比下降13.49%。扩张节奏的加快使得公司的资金压力进一步加剧,当期净负债率和短债压力高达290%和157%,在同业中位于较高水平。 国改吹风频频,“双轴双翼”驱动健康地产: 7月23日,全省国有企业改革发展工作会议在济南召开。会上提出了山东国有企业改革的时间表和改革目标:要力争到2020年前,基本实现全省国有企业形成规范完善的现代企业制度、灵活高效的市场化经营机制、以管资本为主的国资监管体系、科学合理的国有资本布局结构。国企改革是公司后续发力的重要看点。 投资评级与盈利预测:预计公司17-18年EPS 分别为0.11元、0.14元,维持“增持”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行。
鲁商置业 房地产业 2017-08-29 4.66 5.90 44.61% 5.22 12.02%
5.22 12.02% -- 详细
鲁商置业发布2017 年中报,上半年公司实现营业收入22.73 亿元,同比增长13.07%;实现归属于母公司所有者的净利润0.39 亿元,同比增长17.90 %。 营收净利齐增,销售显著改善:公司上半年净利实现同步增长的原因在于:1、结算毛利率有所反弹,系青岛蓝岸新城、泰安鲁商国际社区等高净利项目在上半年实现大规模结算。2、公司压缩了管控成本,使得销售管理费用率较去年同期下降1.6%。2017年上半年实现销售46.41 亿,同比上升48.85%。我们认为虽然公司货值较为充沛,全年销售增长无虞,但随着下半年三四线销售热度的降温以及调控政策的收紧和蔓延,全年销售冲击百亿门槛仍有一定距离。 拿地扩张加速,负债压力显现:公司自二季度以来加快了拿地扩张的节奏,今年以来已拿下8 宗住宅、商业用地,其中包括土地开发整理项目一幅。面积总计27.26 万平米,金总计4.24 亿元。 相比去年全年14.05 万平米的拿地面积和1.78 亿元的拿地金额来看,今年公司在土地市场上的活跃度有显著提升。上半年公司扩张力度提升,净负债率和短期债务占比出现显著提高,相比去年同期分别提高100%和82%。叠加年初以来整体融资环境的收紧,公司整体负债水平被推到了近年来的高位。 国改号角再吹响,养老布局占先机:7 月23 日,全省国有企业改革发展工作会议在济南召开。会上提出了山东国有企业改革的时间表和改革目标。公司以大健康产业为切入点,联动集团旗下医药医疗、房地产、医护教育、金融、传媒、酒店、零售等多个产业,构建多层级立体化大健康产业体系。来在山东省国企改革推进过程中,公司也有望发挥更加突出的作用。 投资评级与盈利预测:预计公司17-18 年EPS 分别为0.11 元、0.14元,维持“增持”评级。
鲁商置业 房地产业 2017-08-28 4.59 8.00 96.08% 5.22 13.73%
5.22 13.73% -- 详细
上半年销售额稳步增长,归母净利润四年内首次正增长: 鲁商置业于2017年8月24日发布半年度业绩报告。2017年1-6月,公司实现营业收入22.73亿元,同比增长13.07%;实现归属于母公司所有者的净利润3,866.31万元,同比增长17.90%。四年内首次实现净利润正增长,受益于去年济南、青岛等地的商品房热销以及今年上半年三四线城市的火热行情,公司业绩触底反弹。 鲁商置业2017年1-6月房地产开发毛利率14.81%,较上年同期增加了0.35个百分点,其中,山东省内毛利率为16.08%,较去年上半年减少了13.02个百分点,山东省外毛利率较去年同期增加了2.52个百分点,原因是去年鲁商已结算大部分哈尔滨亏损的项目,哈尔滨项目占去年同期结算收入的59.87%,仅占今年结算收入的12.79%。2017年上半年实现合同销售额46.41亿元,销售面积58.53万平米,分别同比增加48.85%和40.93%。销售金额的高速增长将在未来一到两年转入结算收入,随着亏损项目的陆续结算,2016年至2017年上半年山东省房价的涨幅将滞后体现在2017-2019年的利润率中,业绩拐点已现,反转可期。 深耕山东积极拿地,现金流大幅改善: 公司2017年前上半年销售商品和劳务收到现金/营业收入比例为2.7,是近六年最高水平,而预售账款达到122亿,为历史最高水平。2017年上半年,公司新增三宗地块,分别位于临沂和泰安,成交总价款分别为5144万元、1653万元和640.56万元。公司现金回款良好,加大了拿地和新开工的力度,公司实现新开工面积85.76万平米,同比增长53.86%,竣工面积59.3万平米,同比下降35.73%,预计下半年将会继续加快开工,为销售提供充沛货值。 背靠集团资源,山东国改有望加速: 15年年初,鲁商置业与山东福瑞达医药集团公司、山东银座旅游集团有限公司在济南市合资设立鲁商福瑞达健康投资有限公司,进军养老产业。相比其他养老地产公司,鲁商置业有几大进步和优势:1.针对刚需人群,即完全失能的老人。2.房地产商优势,拥有自己的物业,可以把住宅和养老院建在一起,为家人探访老人提供方便,同时也能提高老年人入住意愿。3.医护人员和医疗技术方面,鲁商置业有突出优势。首先,鲁商福瑞达健康有股东福瑞达医药集团的支持,提供强大的医疗资源。其次,集团公司旗下的齐鲁医药学院(原山东万杰医学院)能够为医护人员提供较好的技术培训。这两大优势使鲁商置业能够顺利突破大多数现存养老机构面临的护理医疗支持匮乏的困境。 投资建议:2017年上半年,鲁商置业业绩迎来反转,预计今年销售额的高增长将会继续在未来一到两年的结算收入中体现,届时利润率也会有所提升。我们预计公司17/18/19年EPS分别为0.12元、0.17元、0.23元。公司于2015年初开始投资于“大健康”产业,鲁商背靠集团资源,国企改革可期,给予“买入”评级。 风险提示:流动性加速收缩、销售不达预期等。
鲁商置业 房地产业 2017-03-22 5.67 14.00 243.14% 5.99 5.64%
5.99 5.64%
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鲁商置业发布2016年年报,全年公司实现营业收入76.5亿,同比上升30.4%;实现归属于母公司所有者的净利润0.92亿,同比下降17.9%,EPS0.09元。 结算结构影响下毛利下滑,业绩不达预期:报告期结算额达73.6亿元,实现31.23%的提升,但业绩出现17.9%的下降,主要有两方面因素导致:其一,结算毛利率为14.12%。另一方面,由于基期效应,投资收益同比出现43.47%的下滑,也导致业绩有所收缩。 我们预计随着16销售项目逐步进入结算,毛利率将触底回升,业绩也将兑现增长。 销售实现较快增长,扩张有待发力:公司16年实现销售72.58亿元,同比增长34%,符合预期。销售额增长主要的得益于近两年较大的开工量和16年上半年去库存的大背景下政策和流动性持续宽松,在此轮行业景气周期内销售状况较好。2017年公司目前可售储备约218万方,预估可售货值在170-180亿左右,尽管公司货值充沛,保障全年销售能够在16年基础上实现增长,但要实现百亿规模的跨越尚有一定难度。 拿地谨慎,短期债务压力大幅下降:公司16年整体拿地趋于谨慎。公司整体负债水平依然维持高位,但鉴于全年融资环境改善,公司私募债等成功发行,缓解了公司短期偿债压力,综合融资成本也进一步下探至6.16%,公司的内控效率也有所提升。 期待国企改革推进:近期山东省动作频频,国改进程接连出现积极信号,我们认为其背后反映了山东国改进展有望加快进入深水区,未来山东本土国资改革的进程期待提速。 投资评级与盈利预测:预计公司17-18年EPS分别为0.11元、0.14元,维持“增持”评级。
鲁商置业 房地产业 2017-03-20 5.85 6.40 56.86% 5.99 2.39%
5.99 2.39%
详细
事件: 公司发布2016年年报,实现营业收入76.46亿元,同比增长30.38%,归属于母公司所有者的净利润0.92亿元,同比增长-17.89%。 点评:销售明显增加,毛利率下降二三线城市房产销售回暖,公司营收回升。2016年公司实现合同销售额72.58亿元,销售面积99.83万平方米,分别同比增加34.46%和36.59%。 毛利率14.61%,下降了5.33个百分点,主要原因为:商业及高档住宅收入占比下降,而毛利较低的普通住宅收入占比上升了11.69个百分点;同时普通住宅的毛利率下降了6.95个百分点。 积极推进养老产业布局 2016年公司加大向健康产业转型的力度,完善适老化产品线及相关标准,形成鲁商置业大健康综合体、健康社区、颐养中心等标准产品和服务系列。同时推动“嵌入式养老”落地,完成临沂知春湖、泰安国际社区、鲁商国奥城三处健康小屋建设。 背靠大集团,将受益于山东国企改革 山东国企改革标杆。公司是大股东鲁商集团唯一个地产上市平台,鲁商一直为公司提供资源和资金支持。鲁商集团旗下有众多未上市地产优质资源,同时还有很多与养老、医疗相关的项目,与公司业务重合度高,集团优质资产整合可能性高。 看好公司,目标价6.40元 公司背靠大集团,资源丰富,同时充分利用地产和医疗优势,发展养老地产,前景广阔。预计2017-2019年EPS分别为0.11元、0.12元和0.13元,目标价6.40元,维持“增持”评级。 风险提示: 地产销售不及预期风险,偿债能力不足风险,国企改革不及预期风险
鲁商置业 房地产业 2017-03-17 5.73 7.80 91.18% 5.99 4.54%
5.99 4.54%
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事件:公司公告2016年年报。 公司2016年实现归母净利润同比减少18%。2016年公司完成营业收入76.45亿元,同比增加30.38%;归属于上市公司所有者净利润0.92亿元,实现每股收益0.09元,同比减少17.89%。 公司2016年实现总资产规模425.25亿元。截止报告期末,公司资产总额425.25亿元,负债总额399.76亿元,资产负债率为94.01%。预收账款92.54亿元,占负债总额23.15%。在负债结构上,短期借款和一年内到期的非流动负债15.09亿元,占负债总额的3.78%,经营活动净现金流量为-24.68亿元。 公司实现销售金额增长34%。2016年,公司房地产项目实现签约金额72.58亿元,同比增加34.46%;实现销售面积99.83万平,同比增加36.59%。 非公开发行继续推进。公司拟非公开发行,本次非公开发行的股票数量不超过41928.72万股(含本数),募集资金总额不超20亿元(含本数)。本次发行价格将不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的90%,即不低于4.77元/股。本次非公开发行资金将用于公司旗下房地产开发项目的开发投资。目前相关的非公开发行预案已经得到了获得国资委批复并得到了证监会的受理。 布局养老地产,探索产业转型:公司积极推进健康产业转型,完善适老化产品线及相关标准,形成鲁商置业大健康综合体、健康社区、颐养中心等标准产品和服务系列。推动“嵌入式养老”落地,完成临沂知春湖、泰安国际社区、鲁商国奥城三处健康小屋建设。推进物业管理创新,积极拓展项目代建、招商运营等业务,延伸公司产业链。 投资建议:维持“增持”评级。预计2017、2018年公司每股收益分别是0.15和0.25元,截至3月15日,公司收盘于5.71元,对应2017年PE为38.06倍,2018年PE为22.84倍,对应RNAV为7.8元。考虑到公司的成长性和山东省内龙头地位,我们以公司的RNAV为其目标价,对应公司目标价7.8元,维持“增持”评级。 主要不确定因素。行业基本面复苏不达预期。
鲁商置业 房地产业 2016-11-01 5.74 7.80 91.18% 6.15 7.14%
6.15 7.14%
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事件:公司公告2016年三季报。 公司2016前三季度实现归母净利润同比减少6%。2016年前三季度公司完成营业收入37.08亿元,同比增加53.15%;归属于上市公司所有者净利润0.78亿元,实现每股收益0.08元,同比减少6.29%。 公司2016年前三季度实现总资产规模420.73元。截止报告期末,公司资产总额420.73亿元,负债总额396.46亿元,资产负债率为94.00%。预收账款98.24亿元,占负债总额24.84%。在负债结构上,短期借款和一年内到期的非流动负债11.50亿元,占负债总额的2.90%,经营活动净现金流量为-42.39亿元。 公司实现销售金额前三季度增长45%。2016年7-9月,公司房地产项目实现签约金额17.79亿元,同比增加79.15%;整体2016前三季度公司实现合同销售额31.18亿元,同比增加45.05%。同时公司在报告期内积极扩大新开工面积,拓展可售货源,预计随着可售资源的增加,公司下半年销售有望进一步加速。 非公开发行继续推进。公司拟非公开发行,本次非公开发行的股票数量不超过41928.72万股(含本数),募集资金总额不超20亿元(含本数)。本次发行价格将不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的90%,即不低于4.77元/股。本次非公开发行资金将用于公司旗下房地产开发项目的开发投资。后续募集资金到位有望进一步加快公司开发速度。目前相关的非公开发行预案已经得到了获得国资委批复并得到了证监会的受理。 投资建议:维持“增持”评级。预计2016、2017年公司每股收益分别是0.18和0.23元,截至10月25日,公司收盘于5.64元,对应2016年PE为31.33倍,2017年PE为24.52倍,对应RNAV为7.8元。考虑到公司的成长性和山东省内龙头地位,我们以公司的RNAV为其目标价,对应公司目标价7.8元,维持“增持”评级。 主要不确定因素。行业基本面复苏不达预期。
鲁商置业 房地产业 2016-10-28 5.72 14.00 243.14% 6.15 7.52%
6.15 7.52%
详细
鲁商置业发布2016年三季报,16年上半年公司实现营业收入37.1亿,同比上升53.2%;实现归属于母公司所有者的净利润0.78亿,同比下降6.29%。 利润率有待改善,销售增长明显:公司2016年前三季度增收不增利的原因主要在于:1、利润率下滑,公司高档住宅毛利率仍处于下降阶段,同时结算结构中省外项目利润率较低,导致公司前三季度整体毛利率下滑;2、成本控制表现仍待改善,销售费率和管理费率同比增长3.2个百分点。由于政策和流动性持续宽松,同时叠加公司2016年至三季度开工量已经达到98万方,我们预计全年销售在70-80亿,将较2015年增长48%。 首次启动股权再融资:虽然公司净负债率有所上升,但由于公司背靠鲁商集团,持续获得股东资源支持,真实债务尚无较大压力。公司2016年非公开发行股票预案已经获得山东省国资委批复并获证监会的受理,募集资金总额不超20亿元,这也是公司首次启动股权再融资,在市场融资渠道多元化的当下,公司发行股票及债券将有效改善目前的资本结构和债务压力,有利于降低公司财务风险,财务结构更趋合理,未来看好公司灵活使用杠杆调节公司发展速度。 期待国企改革推进:今年地方两会的信息显示,山东等十余省份均部署了2016年地方国企改革工作,提出要加速重组调结构、清退落后产能、推进资产证券化和股权多元化,以及试点投资运营公司模式等,近期山东省动作频频,国改进程接连出现积极信号,我们认为其背后反映了山东国改进展有望加快进入深水区,未来山东本土国资改革的进程期待提速。 投资评级与盈利预测:预计公司16-17年EPS分别为0.17元和0.21元,维持“增持”评级。
鲁商置业 房地产业 2016-10-28 5.72 9.20 125.49% 6.15 7.52%
6.15 7.52%
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销售收入锐增,毛利率下降显著: 鲁商置业于2016年10月25日发布三季度业绩报告。2016年1-9月,公司累计实现营业收入37.08亿元,较上年同期增长53.15%;累计实现归属于上市公司股东的净利润0.78亿元,较上年同期减少6.29%。净利润的下降主要由于毛利率的锐减。 鲁商置业2016年1-9月毛利率15.25%,是2008年以来历史最低水平。因此净利润率也下滑2.28%,主要还是由于结算因素导致的毛利率下降。2016年7-9月,公司房地产项目实现签约金额17.79亿元,同比增加79.15%;实现签约面积24.26万平方米,同比增加101.5%。销售金额的高速增长将在未来一到两年转入结算收入,我们预计届时利润率将会有所改善。 深耕山东积极拿地,现金流大幅改善: 公司2016年前三季度销售商品和劳务收到现金/营业收入比例为1.4,是近五年最高水平。2016年7-9月,公司新增两宗地块,分别位于临沂和青岛,成交总价款分别为1994万元和1亿元。公司现金汇款良好,加大了拿地和新开工的力度,7-9月份新开工面积42.36万平方米,同比增加77.98%;竣工面积9.66万平方米,同比增加9.4%,为公司未来1-2年的销售提供了充足的货值。 背靠集团资源,山东国改有望加速: 15年年初,鲁商置业与山东福瑞达医药集团公司、山东银座旅游集团有限公司在济南市合资设立鲁商福瑞达健康投资有限公司。鲁商置业的大健康业务主要有“康复中心”和“社区医疗”两个板块。其中,康复中心针对半失能和完全失能老人这部分刚需人群。相比其他养老地产公司,鲁商置业有几大进步和优势:1.针对刚需人群,即完全失能的老人,他们需要人全天候照顾,如果不住进康复中心,就必须有家人离职来照顾他们,而壮年人的月收入往往高于床位的费用。这部分刚需收费较高。2.房地产商优势,拥有自己的物业,可以把住宅和养老院建在一起,为家人探访老人提供方便,同时也能提高老年人入住意愿。3.医护人员和医疗技术方面,鲁商置业有突出优势。首先,鲁商福瑞达健康有股东福瑞达医药集团的支持,提供强大的医疗资源。其次,集团公司旗下的齐鲁医药学院(原山东万杰医学院)能够为医护人员提供较好的技术培训。这两大优势使鲁商置业能够顺利突破大多数现存养老机构面临的护理医疗支持匮乏的困境。 投资建议: 今年前三季度,鲁商置业业绩反弹显著,预计今年销售额的高增长将会继续在未来一到两年的结算收入中体现,届时利润率也会有所提升。我们预计公司16-17年EPS分别为0.25元、0.27元。公司于2015年初开始投资于“大健康”产业,鲁商背靠集团资源,国企改革可期,给予“买入”评级。
鲁商置业 房地产业 2016-08-29 5.40 14.00 243.14% 5.87 8.70%
6.15 13.89%
详细
鲁商置业发布2016年中报,16年上半年公司实现营业收入20.11亿,同比上升0.3%;实现归属于母公司所有者的净利润0.33亿,同比下降26.4%。 销售改善之年:公司2016年上半年增收不增利的原因主要在于:1、利润率下滑,公司高档住宅毛利率仍处于下降阶段,同时结算结构中省外项目利润率较低;2、上半年相对成本有所增加,销售费率和管理费率同比增长2.5个百分点。由于2016年政策和流动性持续宽松,为主流二线省会城市的改善机遇,同时叠加公司2016年开工量的加大(15年82万方,16年计划100万方),我们估算公司可售货值在180亿左右,预计全年销售在70-80亿,将较2015年成长明显。 动股权再融资,净负债率稳步降低:公司2016年至今拿地包括2宗商住用地,总面积7.9万平米,拿地金额为1.24亿元,相对较为谨慎。公司今日发布2016年非公开发行股票预案,本次非公开发行募集资金总额不超20亿元,这也是公司首次启动股权再融资。在市场融资渠道多元化的当下,公司发行股票及债券将有效改善目前的资本结构和债务压力,有利于降低公司财务风险,财务结构更趋合理,未来看好公司灵活使用杠杆调节公司发展速度。 国改如期推进,公司借力腾飞:今年地方两会的信息显示,山东等十余省份均部署了2016年地方国企改革工作,提出要加速重组调结构、清退落后产能、推进资产证券化和股权多元化,以及试点投资运营公司模式等,近期山东省动作频频,国改进程接连出现积极信号,我们认为其背后反映了山东国改进展有望加快进入深水区,未来山东本土国资改革的进程期待提速。 投资评级与盈利预测:预计公司16-17年EPS分别为0.17元和0.21元,维持“增持”评级。
鲁商置业 房地产业 2016-08-29 5.40 7.80 91.18% 5.87 8.70%
6.15 13.89%
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投资要点: 事件:公司公告2016年半年报。 公司2016上半年实现归母净利润同比减少26%。2016年上半年公司完成营业收入20.10亿元,同比增加0.30%;归属于上市公司所有者净利润0.33亿元,实现每股收益0.03元,同比减少26.38%。 公司2016年上半年实现总资产规模391.95元。截止报告期末,公司资产总额391.95亿元,负债总额367.24亿元,资产负债率为93.70%。预收账款96.95亿元,占负债总额26.40%。在负债结构上,短期借款和一年内到期的非流动负债21.37亿元,占负债总额的5.82%,经营活动净现金流量为-0.83亿元。 公司开工积极扩大,下半年可售资源有望加大。2016上半年公司实现合同销售额31.18亿元,销售面积41.55万平方米,分别同比增加31.45%和34.25%。同时公司在报告期内积极扩大新开工面积,拓展可售货源,报告期内,公司实现新开工面积55.74万㎡,竣工面积92.27万㎡,分别同比增加105.53 %和62.82%。预计随着可售资源的增加,公司下半年销售有望进一步加速。 非公开发行助力公司发展。公司拟非公开发行,本次非公开发行的股票数量不超过41928.72万股(含本数),募集资金总额不超20亿元(含本数)。本次发行价格将不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的90%,即不低于4.77元/股。本次非公开发行资金将用于公司旗下房地产开发项目的开发投资。后续募集资金到位有望进一步加快公司开发速度。 投资建议:维持“增持”评级。预计2016、2017年公司每股收益分别是0.18和0.23元,截至8月12日公司停牌日,公司收盘于5.48元,对应2016年PE为30.44倍,2017年PE为23.83倍,对应RNAV为7.8 元。考虑到公司的成长性和山东省内龙头地位,我们以公司的RNAV为其目标价,对应公司目标价7.8元,维持“增持”评级。 主要不确定因素。行业基本面复苏不达预期
鲁商置业 房地产业 2016-04-26 5.43 14.00 243.14% 5.72 5.34%
5.72 5.34%
详细
鲁商置业发布2016年一季报,16年一季度公司实现营业收入10.3亿,同比去年同期上升13.8%;实现归属上市公司股东净利润0.18亿,同比下降35.1%。 全年销售额有望明显回升:公司2016年一季度增收不增利的原因主要在于:1、利润率下滑,公司一季度高档住宅毛利率仍处于下降阶段,同时结算结构中省外项目利润率较低;2、一季度相对成本有所增加,销售费率和管理费率有所上升。公司16年一季度实现销售8.64亿元,同比下降1.71%,我们估算公司可售货值在180亿左右,预计全年销售在70-80亿,将较2015年明显恢复。 净负债率稳步降低,资本结构持续改善:一季度公司扩张力度收缩,净负债率出现明显下降,16年一季度较2015年年底下降56个百分点,由于公司背靠鲁商集团,持续获得股东资源支持,融资规模虽有上升,但成本较低,且负债中有较大部分为公司关联借款,真实债务尚无较大压力。公司近期公布发行20亿规模私募债,发债成本在5-6%左右,在市场融资渠道多元化的当下,公司成功发行债券有效改善目前的资本结构和债务压力,未来看好公司灵活使用杠杆调节公司发展速度。 国改积极推进,公司借力腾飞:今年地方两会的信息显示,山东等十余省份均部署了2016年地方国企改革工作,提出要加速重组调结构、清退落后产能、推进资产证券化和股权多元化,以及试点投资运营公司模式等,近期山东省动作频频,国改进程接连出现积极信号,我们认为其背后反映了山东国改进展有望加快进入深水区,未来山东本土国资改革的进程期待提速。 投资评级与盈利预测:预计公司16-17年EPS分别为0.17元和0.21元,维持“增持”评级。
鲁商置业 房地产业 2016-03-22 5.97 14.00 243.14% 6.29 5.36%
6.29 5.36%
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鲁商置业发布2015年年报,15年实现营收59亿,同比去年同期上升3.21%;实现归属上市公司股东净利润1.12亿,同比下降45.50%;每股收益0.11元。 期待友善环境下的货值重估:2015年公司实现营业收入59亿,同比去年同期上升3.21%;实现归属上市公司股东净利润8334万,实现归属上市公司股东净利润1.12亿,同比下降45.50%,公司2015年增收不增利的原因主要在于:1、由于高档住宅的毛利率相比去年同期下降了9.82%;2、由于期内结转项目中山东省外项目毛利率较低所致;3、公司近年来开始调整产品结构,销售费率和管理费率有所上升。公司已经从去年开始主动求变,致力于逐步提高产品标准化程度,期待未来能看到改善。 扩张重归积极 深耕优势区域:公司围绕山东省的优势区域继续深耕,是12年以来拿地力度最大的一年, 2017年仍将保持稳健的拿地策略,预计2016年公司将加快新开工的速度,为销售的增长打下基础。公司近期公布发行20亿规模私募债,发债成本在5-6%左右,在市场融资渠道多元化的当下,公司成功发行债券有效改善目前的资本结构和债务压力,未来看好公司灵活使用杠杆调节公司发展速度。 国改积极推进,公司借力腾飞:今年地方两会的信息显示,山东等十余省份均部署了2016年地方国企改革工作,提出要加速重组调结构、清退落后产能、推进资产证券化和股权多元化,以及试点投资运营公司模式等,近期山东省动作频频,国改进程接连出现积极信号,我们认为其背后反映了山东国改进展有望加快进入深水区,未来山东本土国资改革的进程期待提速。 投资评级与盈利预测:预计公司15-16年EPS分别为0.17元和0.21元,维持“增持”评级。
鲁商置业 房地产业 2016-03-22 5.97 9.20 125.49% 6.29 5.36%
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销售收入增长缓慢,利润率显著下降:公司2015年内实现营业收入58.64亿元,同比增长3.21%。2015年公司归属上市公司股东净利润8334万,归属上市公司股东净利润1.12亿,同比下降45.50%,低于预期。其中,公司毛利率从22.3%下降到19.9%,下降了2.45个百分点,主要原因为:1)两期结算产品类型构成差异较大,本期毛利较高的高档住宅收入占比下降11个百分点;2)本期高档住宅的毛利率相比去年同期下降了9.82%个百分点。2015年度公司净利率从4.3%下降到2.4%。其中,管理费用占比上升了0.1个百分点,销售费用占比下降了0.2个百分点,运营效率有待进一步提高。 新开工放缓,期待今年加快周转:公司2015年新开工面积82.12万平方米,同比减少48.68%,结算收入560,884.98万元,同比增长2.59%,库存量2,778,500.42万元,同比增长8.91%。尽管新开工大幅减少,库存仍在上升,公司本年度周转效率有所下降。2016年,公司计划新开工面积100万㎡以上,预计今年将加快周转效率。 净负债率继续上升,融资成本降低:2015年度公司负债率继续上升,但是融资成本从7.77%降低到6.46%,同时公司背靠鲁商集团,有集团公司提供借债担保和关联方借债,资金压力不大。 结合集团资源优势,转型“大健康”: 随着老龄化程度的不断提高,主流购房人口占比下降。面对这个趋势,鲁商置业跨出了转型“大健康”的第一步。15年年初,鲁商置业与山东福瑞达医药集团公司、山东银座旅游集团有限公司在济南市合资设立鲁商福瑞达健康投资有限公司。鲁商置业的大健康业务主要有“康复中心”和“社区医疗”两个板块。其中,康复中心针对半失能和完全失能老人这部分刚需人群。相比其他养老地产公司,鲁商置业有几大进步和优势:1.客户是刚需人群,即完全失能的老人,他们需要人全天候照顾,如果不住进康复中心,就必须有家人离职照顾他们,而成年人的月收入往往高于床位的费用。这部分刚需市场收费较高。 2.房地产商优势,拥有自己的物业,可以把住宅和养老院建在一起,为家人探访老人提供便利,同时也能提高老年人入住意愿。3.采取“办理会员卡,享受折扣”的模式,让客户在卡中存入5万-40万,即可享有相应的折扣,一旦老人出院或去世,就把余款退还。这种模式大大提高了回款速度,为现金流入提供保障。 4.医护人员和医疗技术方面,鲁商置业有突出优势。首先,鲁商福瑞达健康有股东福瑞达医药集团的支持,提供强大的医疗资源。其次,集团公司旗下的齐鲁医药学院(原山东万杰医学院)能够为医护人员提供较好的技术培训。这两大优势使鲁商置业能够顺利突破大多数现存养老机构面临的护理医疗支持匮乏的困境。 据我们测算,未来5-7年后康复中心业务将会为公司带来每年2.3亿左右的收入,并持续增长。保守情况下(鲁商置业市占率1%,2020年后收入每年增长5%),这部分业务能带来0.74元估值增加,乐观情况下(市占率3%,收入每年增长7%)估值4.5元。 维持“增持”评级: 未来几年内,受到行业周期下行影响,鲁商置业的收入增速会受到影响。我们预计公司16-17年EPS分别为0.17元、0.17元。2015年公司开始投资于“大健康”产业,未来5-7年后将会为公司带来每年2.3亿左右的收入,养老地产是比较新兴的产业,估值弹性较大,保守情况下能够增加0.74元估值,乐观情况下估值增加4.5元以上,加上8.9元每股的地产开发RNAV,估值区间在9.64到13.4元。由于这部分业务回报周期较长,我们给予“增持”评级。 风险提示:转型失败风险,货币政策收紧风险等。
鲁商置业 房地产业 2016-03-22 5.97 7.80 91.18% 6.29 5.36%
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投资要点: 2015年实现归属母公司净利减少46%。2015年公司完成营业收入58.64亿元,同比增加3.21%;归属于上市公司所有者净利润1.12亿元,实现每股收益0.11元,同比减少45.5%。 2015年实现资产总额347.60亿元。截止报告期末,公司资产总额347.60亿元,负债总额323.50亿元,资产负债率为93.06%。预收账款73.93亿元,占负债总额22.85%。在负债结构上,短期借款和一年内到期的非流动负债27.48亿元,占负债总额的8.49%,经营活动净现金流量为-17.97亿元。 公司可售项目充足,2016年销售有望创新高。公司2015年实现合同销售额53.98亿元,销售面积73万平,实现新开工面积82万平。公司目前项目储备充足,截止到报告期,公司新增53万平的土地储备,其总的土储建筑面积达到了892万平,未竣工面积达到820万平,未开工面积达到604万平。丰厚的土地储备带来了充足的可售资源,目前公司取得预售证的可售面积达到了182万平,是2015年预售面积的2.5倍。在整体国家对房地产行业持续出台刺激需求的政策前提下,有望在今年斩获销售的新高。 投资建议。预计2016、2017年公司每股收益分别是0.18和0.23元,截至3月17日,公司收盘于5.70元,对应2016年PE为32.6倍,2017年PE为24.8倍,对应RNAV为7.8元。考虑到公司的成长性和山东省内龙头地位,我们以公司的RNAV为其目标价,对应公司目标价7.8元,维持“增持”评级。 不确定性因素。整体行业基本面反弹不达预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名