事 项 今日,华夏幸福公布了2013年报&与京东合作事项。业绩符合预期:营收同比增74%至211亿,归母净利同比增52%至27亿,对应EPS2.05元。 主要观点 1. 销售超高增长,招商稳步推进 公司2013实现全口径销售374亿,同比大增77%。其中,地产销售298亿,同比增长66%,地产结算154亿同比增长86%;园区业务销售76亿,同比增长151%,园区结算55亿,同比增长50%。旗下各个园区的招商也在稳步推进:全年新增签约企业60家,同比增长33%,签约落地投资额395亿同比增42%;其中,核心园区固安新增企业31家,同比增55%,签约投资额261亿,同比增34%。 2. 精彩仍将继续,崭新篇章正在开启 幸福的高增长仍将继续:在悲观看待行业销售的前提下,我们认为独特的卫星产业新城模式优势和合理的区域布局将助力公司实现逆势增长,预计2014全年销售超500亿,同比增长超30%。同时,随着已运营园区基础设施的完善,企业和居民数量的累积,公司平台型商业模式的威力有望逐步显现。近期的产业孵化器项目、与工信国际以及京东的合作标志着平台模式开始逐步兑现,后续会更加精彩。 3. 与京东是一次伟大的合作 关于与京东签订华北订单处理中心库房合作,我们认为:1)这是一次伟大的合作。双方都是各自领域的龙头,业务全国化布局,虽然此次签订的只是租赁合同,但为未来的深度合作奠定了基础,类似的合作项目也有望复制到其他园区中;2)园区将受益于产业链龙头企业的辐射效应。该订单中心总面积26万平,建成后将是京东在华北地区的重要物流中心之一,凭借京东在电商产业链中的核心地位,未来有望带动一批上下游企业入园,具备强大的辐射能力。3)涉足仓储物流地产领域,培育新增长极。随着电子商务的高速发展,仓储物流是未来最具发展潜力的地产细分领域,这次开发将为公司积累大型仓储基地的项目经验,打开新的成长空间。 4. 维持“强推”评级 小幅上调盈利预测,预计未来2年收入CAGR将达到28%,2014-2015年的收入增速分别为18%、37%,净利润分别增45%、50%,EPS分别为2.97、4.44元,最新收盘价对应的PE分别为10.1、6.8倍。再次强调,幸福经营的京津冀核心城市群之间的估值洼地是未来十年中国最具增长潜力的区域市场,而构筑在“平台型公司”基础上的商业模式极具延展性;中长期成长逻辑清晰,未来几年业绩高增长确定性极高。维持强推评级,建议长期持有,与公司共同成长! 风险提示 1. 房地产行业调整力度超预期。

事 项 今日,华夏幸福公布了2014年1-3月经营情况简报。 主要观点 1. 2014完美开局,逆势实现超高增长 在北京市场显著降温的背景下,公司再次创造一份完美的开局,超常规的高增长仍在继续。2014Q1实现整体销售额109亿元,同比增长56%,增幅显著超出市场预期:1)地产销售保持强劲增长势头,Q1单季实现地产销售额84亿,同比增46%,销售面积90万平,同比增长23%,对应的销售均价为9243元/平米,同比增长18%;2)园区地产和城市地产的走势出现背离,前者同比大增81%,后者同比下滑22%,卫星产业新城的模式优势赋予了园区配套地产独立于地产大势之外的内在增长动力,这也是公司地产销售能够逆势高增长的主要原因;3)园区结算维持在高位,Q1实现园区结算回款26亿,同比增长104%。 2. 疾风知劲草,2014全年销售将显著超越行业 我们认为,在地产全行业销售下行调整的大环境下,公司独特的模式和布局区域赋予了其独立于普通地产开发商之外的清晰成长逻辑和巨大成长空间。疾风知劲草,行业调整期会更加凸显公司的独特优势。在谨慎看待地产行业2014年销售(同比-10%至0%)的前提下,维持公司2014全年销售500亿的预测,同比增长超30%。 3. “京津冀第一股”,静待实质性利好政策逐步落地 公司是当之无愧的“京津冀第一股”:深耕京津冀地区,目前已经与固安、大厂、香河、怀来、滦平、永清、霸州、文安等多个区县签订了排他性的整体开发协议,总委托面积接近700 平方公里;公司在京津冀地区的项目体量大、位置佳,未来将会长期、深度受益于京津冀城市圈的发展。我们认为,京津冀城市圈的一体化发展符合客观经济规律,政策的出台看似偶然,实则必然。后续京津冀发展实质性利好政策的逐步落地将对公司股价形成戴维斯双击:1、提升当期销售业绩;2、提升长期估值中枢。 4. 维持“强推”评级 暂时维持盈利预测,预计公司未来3年收入CAGR将达到43%,2013-2015年的收入增速分别为44%、47%、37%,净利润分别增33%、45%、51%,EPS分别为1.80、2.61、3.94元,最新收盘价对应的PE分别为15.8、10.6、6.7倍。再次强调,幸福经营的京津冀核心城市群之间的估值洼地是未来十年中国最具增长潜力的区域市场,而构筑在“平台型公司”基础上的商业模式极具延展性;中长期成长逻辑清晰,未来三年业绩高增长确定性极高。维持强推评级,建议长期持有,与公司共同成长! 风险提示 房地产行业调整力度超预期。

事项 今日,华侨城A公布了2013年度报告。 主要观点 1. 业绩符合预期 报告期内,公司实现营收281.6亿元,同比增长26.4%;实现归属母公司股东净利润44.1亿元,同比增长14.6%;扣非后归母净利润为39.3亿元,同比增长2.67%;基本每股收益为0.61元。公司业绩基本预期,地产结算增加和旅游收入增长共同推动公司收入实现稳定增长。 2. 地产销售、结算稳定增长 报告期内地产结算收入为143亿元,同比增27%;毛利率为58%,同比下滑1.8个百分点。根据我们的估算,公司全年地产全口径(包括旅游地产)的合同销售额应在230亿左右,同比增幅接近20%,略超市场年初预期的210亿。综合考虑新开工计划和可售货值,我们判断公司2014年地产销售额(全口径)有望持平在230亿左右。 3. 旅游业务稳健扩张 公司2013全年累计接待游客2923万人次,同比增12%;实现旅游综合收入133亿元,同比增长27%;我们估算剔除地产的纯旅游收入增幅在20%左右,主要来自于项目更新改造吸引的游客增长。展望2014年,北京欢乐谷三期和上海欢乐谷海洋项目将会在暑期开放,有望继续推动旅游收入稳定增长;宁波项目(欢乐海岸模式)也有望推出首期住宅,标志着公司定位于二三线城市的第二轮扩张正式启动。未来几年,“老项目持续更新+新项目陆续开业”将推动公司的旅游收入稳健增长。 4. 维持“推荐”评级 预计公司未来2年收入CAGR为9%,2014-2015年的收入增速分别为5%、14%,净利润分别增28%、22%,EPS分别为0.78、0.95元,最新收盘价对应的PE分别为5.8、4.7倍;公司2013年底的每股NAV为9.31元,目前股价相对于NAV折价52%。我们认为,公司“旅游+地产”的开发模式已经非常成熟,多年运作过程中雕琢出来的一流旅游文化产品开发能力构筑了公司独特的壁垒,而优质旅游文化项目资源的沉淀更是公司最宝贵的资产。未来,构筑在“卓越能力+优质资产”基础上的模式创新值得期待。维持“推荐”评级。 风险提示 房地产行业调控力度超预期。

事项 华夏幸福公告,通过香港全资子公司环球产业投资在美国硅谷设立全资子公司CFLD。 主要观点 1.战略性布局产业孵化器 该公司设立的主要目的是培育和孵化高新技术项目,类似于创新工厂模式,针对不同生命周期的企业,公司可衍生开展VC、PE等股权产业投资业务,在全球IT创业天堂硅谷设立该公司有利于整合全球IT领域的最前沿技术,进而驱动相关产业在国内的落地升级,是一次极具战略意义的落子,后续盈利模式非常丰富。 2.进一步增强核心招商能力 产业链延伸将巩固招商领域的优势:直接进入一级产业领域有助于公司对产业趋势建立更加前瞻的判断,利于公司设计更为合理的产业布局、建立更为广泛的企业人脉,进一步提升了幸福在产业招商领域的核心竞争力。 3.商业模式的又一次伟大升级 我们认为,作为新型卫星都市的运营商,公司是真正意义上的平台公司,未来围绕新城内的居民、企业、商家之间的各类需求,公司商业模式的延展空间极大。涉足产业投资领域是公司商业模式的一次伟大升级,但远不是结束,公司依托于平台的商业模式创新未来几年会不断给市场带来惊喜。 4.继续“强推” 暂时维持盈利预测,预计公司未来3年收入CAGR将达到43%,2013-2015年的收入增速分别为44%、47%、37%,净利润分别增33%、45%、51%,EPS分别为1.80、2.61、3.94元,最新收盘价对应的PE分别为11.0、7.6、5.0倍。 建议抛弃对于“地产”的成见,重新审视公司的商业模式和中长期成长空间。 再次强调,幸福经营的京津冀核心城市群之间的估值洼地是未来十年中国最具增长潜力的区域市场,而构筑在“平台型公司”基础上的商业模式极具延展性;中长期成长逻辑清晰,短期业绩高增长确定性极高,相对估值极低。维持强推评级,建议现价买入,长期持有,与公司共同成长!风险提示 房地产行业调控力度超预期。

事 项 中航地产公布了2013年报。 主要观点 1. 收入增长符合预期,净利低于预期 报告期内,公司实现营收62.2亿元,同比增长48.7%;实现归属母公司股东净利润4.67亿元,同比增12.7%;扣非后归母净利润为3.16亿元,同比增131%。公司的收入增长符合我们的预期,主要由地产结算大幅增加推动;但净利润增长低于预期,主要原因是地产结算项目的利润率不达预期。 2. 地产销售略低于预期 公司2013全年实现地产签约销售金额41亿,同比增26%,销售面积45万平,销售均价为8940元/平米,同比增4%。销售额略低于我们此前45亿的预测值,主要原因是惠东中航元项目去化率低于预期,且上海中航天盛广场项目在2013年底未能实现开盘。展望2014年,随着上海、贵阳等新主力项目的陆续上市,公司销售额仍有望实现平稳增长,预计为50亿左右。 3. 地产结算符合预期,利润率低于预期 公司2013全年地产结算收入为38亿元,同比大增56%,对应面积34万平,结算均价为11035元/平米,同比增48%。结算收入基本符合我们的预期,但利润率显著低于我们的预期,2013全年地产开发业务毛利率为36.4%,相比去年小幅提升0.44个百分点,结算均价的大幅上涨并未带来毛利率的提高。按项目拆分,我们推断导致毛利率低于预期的主要是昆山九方城项目,因为江苏地区业务2013年毛利率仅为22%,下滑了7个百分点,江苏收入主要由昆山九方城贡献;而该项目结算均价同比提高了2%,估计其当期利润率的大幅下滑可能与某些一次性费用摊销有关。昆山九方城项目体量较大,是公司未来几年销售和结算贡献的主力之一,而该项目自开盘以来售价上涨明显,预计未来结算毛利率会有显著改善。 4. 物业管理业务:稳步扩张,盈利能力逐步提升 公司物业管理板块实现收入10.6亿元,同比增长27%;毛利率为14.6%,同比提高了3.33个百分点。报告期内,新签项目82个,管理面积达到了2800万平米。中航物业的实力堪比万科物管,是国内顶级的物业公司;我们认为,在服务重要性越来越凸显的新时代,强大物管的正外部性为公司未来商业模式的创新提供了基础。 5. 维持“强推”评级 预计公司未来2年收入CAGR将达30%,2014、2015年的收入增速分别为29%、31%,净利润分别增11%、39%,EPS分别为0.78、1.08元,最新收盘价对应的PE分别为6.9、5.0倍;2014年底的每股NAV值为9.81元,目前股价相对于NAV折价45%。尽管公司2013年的业绩低于预期,但我们认为公司有资源有能力,持续成长动力十足;中长期来看,还具备强烈的资产注入预期。当前股价已经具备较高的安全边际,维持“强推”评级。 风险提示 1. 房地产行业调控力度超预期。

事 项 习主席近日专题听取京津冀协同发展工作汇报,强调实现京津冀协同发展,打造新的首都经济圈、推进区域发展体制机制创新,是促进人口经济资源环境相协调的需要,是一个重大国家战略。 主要观点 1. 京津冀发展提高到“重大国家战略”高度,发展再提速。 这次发言体现了中央对京津冀城市圈的空前高度重视,“重大国家战略”的提法首次在区域经济发展规划领域出现。习主席的讲话内容具体而充实,特别是“七点提法”表明了中央在该领域已经做了充分思考、研究和准备。顶层重视有利于打破固有利益束缚和体制障碍,加快相关政策和规划的落地,环北京城市群的发展将再次提速。 2. 资金状况良好,轻资产运营,具备强大抗周期能力。 部分投资者担心地产融资环境恶化,我们认为融资收紧对于幸福的影响不大:首先,作为销售近400 亿的优质企业,公司已经具有媲美龙头的融资能力,先后与多个省级分行以上签订了授信协议;其次,公司本身资金状况良好,截止Q3 在手现金100 亿,剔除预售款后的有效负债率仅为37%(万科42%);最后,公司是产业链纵向一体化整合者,掌控上游土地资源,稀缺的轻资产开发模式,资金链断裂的风险远低于普通房企,是少数具备对抗地产周期能力的企业。 3. 无需过分担忧环北京市场,短期调整不改长期趋势。 市场担心北京及周边市场,而我们认为这正是风险和机遇所在。环北京区域地产销售确实在缩量,预计公司Q1 销售增速环比会显著下降。但是短期波动不改长期大趋势,公司经营的是未来十年中国最具潜力的区域市场——环渤海核心城市群之间的估值洼地,随着城镇化新思路的推进,未来将充分享受北京、天津等核心城市产业和人口外溢的机会,固安、大厂、香河等一批百万人口级别新型卫星都市将会崛起,公司已布局的环北京市场的潜力依然未被充分认知。 4. 绝对低估,继续“强推”。 暂时维持盈利预测,预计公司未来3 年收入CAGR 将达到43%,2013-2015 年的收入增速分别为44%、47%、37%,净利润分别增33%、45%、51%,EPS分别为1.80、2.61、3.94 元,最新收盘价对应的PE 分别为9.4、6.4、4.3 倍;公司2013 年底的每股NAV 为28 元,目前股价相对于NAV 折价46%。尽管我们对板块依然偏谨慎,但华夏幸福是地产板块具备独特商业模式的稀缺标的,2014 年有望再次走出独立行情。继续强烈推荐,买点已现,建议积极布局。 风险提示:1. 房地产行业调控力度超预期。

事项 近期,我们调研了招商地产。 主要观点 1. 销售保持平稳增长 截止Q3,公司的销售额为314亿,预计四季度销售额在100亿左右,对应的2013全年销售额大概是410亿,同比增长约15%。公司2013年的总货值为700亿,预计2014年“滚存+新推”的总货值大约在850-900亿。鉴于可售货值依然充足而且大都分布于成熟的一二线城市,我们预计公司2014年的销售额大约在510亿,同比增长25%左右,仍有望维持平稳较快的增长。 2. 产品结构更趋合理 公司这几年对于产品线进行了积极地调整,产品结构向刚需类转型,2013年144平米以上的大户型占比在40%左右,预计2014年的产品结构中“90平米以下:90-144平米:144平米以上”户型比例为“4:4:2”,首置和首改类的刚需产品占比将达到80%。更加贴近市场需求的产品结构将有利于公司产品的去化。 3. 稳步扩张,拿地方式多元化 扩张方面,公司对于新城市的进入会比较谨慎,主要还是在现有的这些二线城市做深耕。但是未来拿地模式会趋于多元化,更加充分合理利用集团的优势,两个典型的模式是:1)油轮母港综合体模式,类似于太子湾的油轮母港,将旧港口整体改造成综合体,集团整体拿下,上市公司做其中的住宅部分。全国沿海城市待改造的旧港口数量较多,该模式的扩张潜力很大;2)做复合产业园,集团整体做,上市公司负责其中的住宅,土地成本相应的也会有优势。 4. 维持“推荐”评级 预计公司未来2年收入CAGR为27%,2013-2015年的收入增速分别为33%、20%、10%,净利润分别增35%、20%、15%,EPS分别为2.60、3.12、3.58元,最新收盘价对应的PE分别为7.1、5.9、5.2倍;公司2013年底的每股NAV为33.5元,目前股价相对于NAV折价45%。我们认为,作为拥有丰富资源优势的大型地产央企,随着管控的升级和管理的优化,公司的潜力被完全激发,未来几年仍有望维持相对较高的增速。目前估值具备很高的安全边际,维持“推荐”评级。 风险提示 1. 房地产行业调控力度超预期。

事项 今日,华夏幸福公布了2013年1-12月经营情况简报。 主要观点 1. 2013完美收官:销售实现超高增长,超预期 随着简报的公布,公司向全体股东交出了一份优秀的答卷,全年实现销售额374亿元,同比大增77%,增幅显著超出市场预期:1)地产销售保持强劲高增长势头,Q4单季实现地产销售100亿,同比增65%,全年地产销售额同比增66%至298亿元(包括酒店等业务在内);2)价格环比有所回落,Q4销售均价为8510元/平米,环比Q3下降了约12%,我们判断主要原因是推盘产品结构变化导致;3)园区结算再创新高,Q4实现园区结算回款26亿,为历史新高,全年园区结算同比增151%至76亿元,我们判断产业发展服务在园区收入中的占比会有所下降,增量部分可能主要来自土地整理基建等业务。 2. 2014值得期待:环北京风险可控,静待异地项目成熟 公司目前收入和利润的主要来源依然是环北京地区,主要是固安和大厂项目,两者地产销售占比近6成,园区结算占比超9成,这也正是当前阶段市场对于公司的质疑所在,担心北京市场调整对于公司销售和业绩产生不利影响。而我们认为:1)北京市场发生深度调整的概率不大;2)即使发生调整,持续的时间也不会太长,短期调整并不能改变北京市产业和人口外溢的中长期趋势,我们看好公司的长期基础仍未改变。异地项目中,环渤海的沈阳项目和长三角的镇江、无锡、嘉善项目进度较快,预计将于年内或明年推出首批住宅项目,首批落地投资预计在2015年左右。我们认为,北京周边项目潜力依然巨大,构建了公司未来5年增长的基石,基本保证了年均30%左右的增速;异地项目的进度则决定了公司增长的高度,而品牌影响力和招商能力的持续增强将提高潜在项目的成功率,缩短项目的培育期。 3. 模式独特,仍在成长的路上 公司作为综合性产业园区一站式解决方案提供商,凭借创新的商业模式未来将充分受益于城镇化过程中核心城市周边区县土地价值的重估。目前,固安、大厂园区已经日趋成熟,可以持续贡献稳定的现金流和利润,奠定了公司持续成长的基础;同时公司储备项目丰富,正处于有序推进中,新兴增长极的出现只是时间问题,每一个新园区的成熟都会带来增速台阶式的提升。长期看好,公司具备穿越周期的能力。 4. 维持“强推”评级 暂时维持盈利预测,预计公司未来3年收入CAGR将达到43%,2013-2015年的收入增速分别为44%、47%、37%,净利润分别增33%、45%、51%,EPS分别为1.80、2.61、3.94元,最新收盘价对应的PE分别为10.2、7.0、4.7倍;公司2013年底的每股NAV为28元,目前股价相对于NAV折价36%。我们认为,公司凭借独特的商业模式将充分分享我国未来数十年城镇化的盛宴,成长路径清晰,业绩锁定性极强,是可以穿越周期的成长股。近期股价调整较多,投资价值凸现,维持“强推”评级。 风险提示 房地产行业调控力度超预期。

事项 近期,我们调研了金地集团。 主要观点 1.平稳渡过2013转型年 公司之前主要做大面积的高端产品,从2011年下半年开始进行产品结构调整,2013年结构调整的步伐开始加快,是重要的转型之年:可售货值中,144平米以上的大户型占比从去年的46%迅速下降到了35%,预计2014年这一比例也将维持在40%左右。截止11月,公司已经完成销售额390亿,预计全年销售额为440亿左右,同比增长29%。销售的稳定增长说明公司已经平稳渡过了转型期。 2.2014年有爆发潜力:货量大,竣工多 我们认为公司2014年有实现高增长的潜力:1、可售货值充足,2013年新开工约580万平,预计2014年新开工接近500万平,对应的2014年“滚存+新推盘”的总可售货值接近1000亿,按照60%的总体去化率估算,公司2014销售额将达到600亿,同比增长36%;2、可结算资源丰富,按照开工时间和进度估算,预计公司2014年竣工面积将达到400万平左右,同比增幅超50%,再考虑到结算均价的提升,预计2014年可结算收入增幅将超60%。 3.长期投资者增持凸显公司价值 2013下半年以来,生命人寿和安邦财险等长期资金在二级市场连续增持公司股票,目前生命人寿持股已经接近第一大股东福田区国资委。我们认为险资增持的意义在于:1、体现了长期投资者对于公司价值的认可;2、对于现有的管理层形成激励和约束,有利于业绩的释放。 4.维持“推荐”评级 暂时维持盈利预测,预计公司未来3年收入CAGR为16%,2013-2015年的收入增速分别为8%、21%、18%,净利润分别增9%、29%、22%,EPS分别为0.82、1.06、1.30元,最新收盘价对应的PE分别为7.5、5.8、4.8倍;公司2013年底的每股NAV为9.28元,目前股价相对于NAV折价34%。我们认为,公司已经顺利完成了产品结构转型,2014年的销售和业绩均有爆发的潜力,是当前阶段配置地产龙头的首选。维持“推荐”评级。 风险提示 房地产行业调控力度超预期。

事项 今日,中航地产公告与福建紫金地产签订合作备忘录。 主要观点 1. 基于品牌管理输出的合作开发,利于影响力提升 根据公告内容,双方就龙岩双龙路项目继续合作开发、合作开发模式和全面战略合作意向达成共识,约定成立合资公司共同开发该项目;其中,双方持股比例为中航地产51%,紫金地产49%,合资公司的结算收入由中航地产并表。项目后期的开发、运营由中航地产负责,并且合资公司按照销售额的2.5%及项目利润的5.5%向中航地产支付管理费。这是一次典型的输出品牌和管理的合作开发,再次从侧面佐证了公司强大的开发管理能力;我们认为,这种模式有利于公司迅速做大规模,提升品牌影响力。 2. 增加储备,增厚利润 具体来看,该项目位于福建省龙岩市新罗区,总建筑面积22.3万平,楼面地价为5003元/平方米;根据公开资料,该区域目前在售项目均价为9000-10000元/平,项目盈利能力一般。根据我们的估算,该项目将为公司贡献权益净利润0.6亿,管理费用约0.6亿,合计贡献净利润1.2亿左右。预计业绩贡献将体现在2015-2016年。 3. 维持“强推”评级 维持盈利预测,预计公司未来3年收入CAGR将达37%,2013-2015年的收入增速分别为49%、37%、26%,净利润分别增41%、36%、36%,EPS分别为0.88、1.19、1.62元,最新收盘价对应的PE分别为7.0、5.2、3.8倍;2013年底的每股NAV值为9.75元,目前股价相对于NAV折价37%。我们认为公司2013年业绩高增长确定性高,且有资源有能力有动力,未来几年持续成长动力依然充足;中长期来看,还具备强烈的资产注入预期。维持“强推”评级。 风险提示 房地产行业调控力度超预期。

事项今日,中航地产公布了2013年三季报。 主要观点 1.业绩符合预期 报告期内,公司实现营收26.6亿元,同比增长64.7%;实现归属母公司股东净利润0.25亿元;扣非后归母净利润为-0.05亿元;其中,Q3单季实现营收14.6亿元,实现归母净利润0.58亿元。公司业绩符合预期,随着地产项目逐步进入结算期,Q3单季度已经实现盈利;但是,由于公司今年可结算项目的竣工依然集中在四季度,预计Q4才是公司业绩爆发的时点。 2.地产结算显著增加,Q4将迎来集中释放 Q3的地产项目结算显著增加:1-3Q地产结算收入为13亿元,其中Q3单季为9亿,环比大幅增加。1-3Q结算的项目主要是昆山九方城(7.3亿)、赣州中航公元(2亿)、新疆中航翡翠城(2.2亿)、惠东中航城(1亿)等。展望四季度,成都中航国际广场、惠东中航元屿海等大体量高毛利项目将集中在11月左右竣工,预计公司业绩爆发的时点在Q4。 3.Q3销售开始放量,增长符合预期 公司1-3Q实现销售金额32亿元,销售面积36万平,均价8999元/平米;随着推盘力度的增加,Q3单季销售额大幅提升至16亿,符合我们的预期;其中,昆山、成都、赣州、九江、惠东巽寮湾等项目是销售的主力。我们估算公司Q4“滚存+新推盘”的总可售货值约30亿元,预计全年地产签约销售额在45-50亿左右。 4.维持“强推”评级 考虑到个别项目利润率可能低于预期,小幅下调2013年EPS至0.88元,2014年至1.19元。调整后,预计公司未来3年收入CAGR将达37%,2013-2015年的收入增速分别为49%、37%、26%,净利润分别增41%、36%、36%,EPS分别为0.88、1.19、1.62元,最新收盘价对应的PE分别为6.2、4.6、3.4倍; 2013年底的每股NAV值为9.75元,目前股价相对于NAV折价44%。我们认为公司2013年业绩高增长确定性高,且有资源有能力有动力,持续成长动力十足;中长期来看,还具备强烈的资产注入预期。维持“强推”评级。 风险提示 1.房地产行业调控力度超预期。

事项 今日,公司公告与大厂潮白河管委会、中国电力投资集团华北分公司三方合作开发分布式光伏能源:中电投华北计划在大厂园区内投资60亿建立分布式光伏发电站,总规模600MW,首期60MW;其中,管委会负责优惠政策落实及发电量在辖区的优先使用,幸福负责提供区域内的自有屋顶作为电站建设平台,所获收益为电站销售额的3%。 主要观点 1.涉足光伏领域,兑现商业模式正外部性我们认为,此次合作标志着公司开始兑现自身独特商业模式的正外部性:公司作为产业新城的开发者和运营者,拥有园区内的屋顶、空地等资源的支配权,这些资源为公司与中电投北分提供了合作的基础。按照1000光照小时/年和0.9元/度的电价初步估算,该项目全部运行之后年销售额约8亿元,每年将为公司贡献约2400万元的净提成收入。而且,光伏发电是国家扶持的重点行业,拥有广阔市场空间;而公司在旗下运营的其它园区都拥有和大厂潮白河类似的相匹配资源,双发合作范围和力度的进一步扩大可以期待。 2.获得招商引资重磅项目该分布式光伏电站项目总投资60亿,由于屋顶等由幸福提供,预计固定资产外投资占比不多。按照50亿的固定资产投资额估算,该项目的建成将总共为公司贡献23亿的投资额返还,净利润约20亿。 3.进一步提升园区竞争力该光伏发电站项目上马后,所发的电量将优先供给园区内的企业,电价优于现行工业用电,这将有效降低入园企业的运营成本,进一步增强园区本身对于企业的吸引力。 4.三重利好,继续“强推”,目标价30元暂时维持盈利预测,预计公司未来3年收入CAGR将达到43%,2013-2015年的收入增速分别为44%、47%、37%,净利润分别增33%、45%、51%,EPS分别为1.80、2.61、3.94元,最新收盘价对应的PE分别为12.4、8.5、5.7倍;公司2013年底的每股NAV为28元,目前股价相对于NAV折价20%。我们认为,公司成长路径清晰,业绩锁定性极强,是可以穿越周期的成长股;此次合作对公司构成三重利好,继续“强推”,目标价30元。 风险提示房地产行业调控力度超预期。

事项 近期,我们对华发股份进行了调研。 主要观点 1.珠海本地龙头企业华发是珠海本地的龙头企业,市场占有率一直处于领先地位。未来,我们依然看好华发在珠海市场的发展:1、受益于交通和政策条件的改善,未来珠海在珠三角城市群中的地位有望提高,当地的房地产市场依然极具潜力;2、“华发”品牌在珠海已经深入人心,产品在市场中具有较强的竞争力。但是,随着华发新城等大盘项目的开发逐步进入中后期,未来公司在珠海本地将缺乏主力大盘项目的支撑,项目储备略显不足。 2.谋求全国化扩张,异地存货消化需要时间珠海作为一个中型城市,市场容量相对有限,所以公司早在2008年就开始谋求全国化布局,但是并不顺利。公司异地扩张遇到的主要挑战在于:1、选择的部分目标城市本身房地产市场竞争过于激烈,土地供给过多,大型开发商扎堆;2、拿项目的时间点在地产周期的阶段高点,土地成本比较高;3、“华发”品牌在异地市场的认同度依然不够,需要时间去获得消费者的认可。由于货量大、成本高,我们认为公司在沈阳和大连等城市的储备依然需要较长的时间去消化。 3.销售有所改善,重回百亿梯队可以期待我们预计公司2013全年销售额将达到70亿元,同比增长超过50%。两点支撑公司2013年地产销售实现恢复性的高增长:1、管理层面的改善,新任领去年下半年上任,主抓销售条线,进行了一系列改革,效果开始逐步显现;2、可售货值充足,2013全年“新推盘+滚存”总计约130亿元。 4.首次覆盖,给予“推荐”评级伴随着销售层面一些改革的推进,公司已经开始步入改善通道之中,未来几年销售额有望稳步增长。预计未来3年收入CAGR将达到19%,2013-2015年的收入增速分别为24%、17%、15%,净利润分别增-8%、9%、16%,EPS分别为0.61、0.66、0.77元,最新收盘价对应的PE分别为12.3、11.4、9.8;根据测算,公司2013年底的每股NAV为22.3元,目前股价相对于NAV折价66%。首次覆盖,给予“推荐”评级。 风险提示房地产行业调控力度超预期。

事项 今日,华夏幸福发布了3个重要公告:1、关于签订整体合作开发永清县约定区域的协议;2、7-9月经营情况简报;3、与交行河北分行拟签订战略合作协议。 主要观点 1.环北京区域再落一子,外延扩张仍在继续 此次签订的委托区域面积为18平方公里,其中住宅开发面积不超过三分之一,委托期限20年,分为三阶段开发。具体的合作内容、方式和条件与之前的整体开发项目类似,招商引资返还为固定资产投资的45%。从区位上来看,永清县位于京城南方,在固安和廊坊之间,距离北京仅略远于固安,地理位置比霸州更佳。我们认为,未来,永清项目将和霸州项目、固安项目在京南地区连成一片,互相呼应,有望复制固安项目的巨大成功。 2.地产销售量价齐升,强势增长 销售增长依然强劲:Q3单季实现销售额89亿,同比增60%,其中园区开发同比增187%至15亿,地产销售同比增47%至74亿;地产销售总体均价为9685元/平米,环比上升19%,同比增长36%,其中园区地产的价格增长更为强劲,同比增幅为42%。截止Q3,公司总体销售额为248亿,同比增长79%,已经完成全年目标的89%。展望Q4,我们认为公司销售的强势增长仍将继续,预计2013最终销售额有望达到320亿左右,其中地产销售贡献约250亿。 3.融资能力有所改善 公司同时公布了拟与交通银行河北省分行签订战略合作协议,合作内容包括:1、交行河北分行拟给予公司200亿元的总体授信额度,支持业务发展;2、在多元化融资、多样化投资等泛投行业务方面展开全面合作。我们认为,此次战略协议的签订大大增强了公司的融资能力,意味着商业银行体系对于公司整体资质的进一步认可,标志着公司融资能力台阶式的提升。随着外延扩张的持续进行,公司储备项目已经达到10个以上,未来的项目建设对于资金的需求量是十分巨大的,而融资能力的持续增强无疑是高速发展的重要保证。 4.维持“强推”评级,目标价45元 预计公司未来3年收入CAGR将达到43%,2013-2015年的收入增速分别为44%、47%、37%,净利润分别增33%、45%、51%,EPS分别为2.69、3.91、5.90元,最新收盘价对应的PE分别为12.7、8.7、5.8倍;公司2013年底的每股NAV为42.9元,目前股价相对于NAV折价20%。我们认为,公司成长路径清晰,业绩锁定性极强,是可以穿越周期的成长股,维持“强推”评级,目标价45元。 风险提示 1.房地产行业调控力度超预期。

独到见解 市场对中航地产的认知依然不足,公司的开发能力、管理能力、资源优势均被低估;2013年业绩将迎来爆发式增长,并自此迈入高速发展新纪元,目前处于大拐点前期,是投资中航的最佳时间点。 投资要点 1.拥有大公司基因的小企业:能力突出、资源丰富、战略清晰 中航地产目前是典型的小企业,但是我们认为公司具备成长为大企业的基因:1)能力突出。强大的综合开发能力和远高于报表规模的管理能力;2)资源丰富。储备项目权益未结建筑面积约500万平,并且享有政府资源优势和集团的资金支持;3)战略清晰。2007年开始从住宅开发向商业地产转型,目前已经构建了以城市综合体为主的清晰产品线。 2.拐点已现:2013年业绩爆发增长,自此迈入发展新纪元 公司处于大拐点前期的最佳投资时间段:1)公司过去几年处于厚积过程中,2013年的业绩爆发早已有迹可循,确定性极高;而且随着大量优质项目集中进入收获期,未来3年地产销售和结算均有望保持平稳快速增长,增长具备可持续性;2)从另一个角度自上而下看,随着中航工业集团地位的提升、整体收入“万亿”目标的提出以及中航地产在集团地位的提升,我们认为公司对“速度”的诉求正在提升,已经迈入了加速发展的新纪元。 3.维持“强推”评级,上调目标价至9.7元 考虑到九方城开业带来的公允价值提升,上调2015年EPS至1.61元。调整后,预计公司未来3年收入CAGR将达34%,2013-2015年的收入增速分别为49%、25%、29%,净利润分别增60%、22%、32%,EPS分别为1.00、1.21、1.61元,最新收盘价对应的PE分别为6.5、5.3、4.0倍;2013年底的每股NAV值为9.96元,目前股价相对于NAV折价35%。我们认为公司2013年业绩爆发增长确定性高,且有资源有能力有动力,持续成长动力十足;中长期来看,还具备强烈的资产注入预期。维持“强推”评级,上调目标价至9.7元,主要是考虑公司成长的持续性会超预期。 风险提示:1)紧缩的货币政策导致房地产行业销售下滑幅度超预期;2)房企再融资放开预期落空。