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中航善达 房地产业 2019-06-24 10.80 14.50 20.03% 12.46 15.37% -- 12.46 15.37% -- 详细
公司概要:央企背景战略转型,坚持轻资产化发展,聚焦物业资产管理 中航善达成立于1985年,1994年于深交所上市,是央企中国航空工业集团下属公司,最初从事多元化经营。2007年,以“房地产开发为主体,物业管理和酒店经营管理为两翼”为战略目标,转型综合性房地产开发企业。2011年,剥离酒店经营业务,集中优势资源发展地产开发业务。2016年,逐步剥离地产开发业务,战略聚焦物业资产管理业务,重点发展机构类物业的资产管理。2018年,更名为中航善达。2019年,计划引入招商蛇口作为控股股东、并与招商物业重组,整合中航系机构类及招商系商办类的优势,打造非住宅央企物管龙头。 重组简述:招商系接棒中航系,两大央企强强联合,打造非住宅物管龙头 本次重组方案将分为两步进行:1)现金收购股权:4月26日,招商蛇口与中航国际控股签署协议以每股8.95元/股(除息后8.65元/股)受让后者持有的1.49亿股,占总股本22.35%,招蛇将成为第一大股东;2)增发收购物业:4月29日,公司拟增发股份购买招商蛇口直接和间接持有的招商物业100%股权,发行价为7.9元/股(除息后7.6元/股),目前收购对价暂未确定,按照招商物业18年PE15-25倍估算,预计增发股份区间将在2.86-4.77亿股,扩股后总股本区间9.53-11.44亿股,对应招蛇持股将达45.7%-54.7%,届时招蛇将成为控股股东,在住宅、机构、商办物业资源优势增强,助力打造非住宅央企物管龙头。 新中航善达:拥有非住宅强大优势,首获集团重视、积极改革,有望量质提升 18年末,中航物业、招商物业在管面积分别为5,307万方、7,500万方,合并后1.28亿方,18年合并后备考营收、净利润分别为66.3亿元、3.1亿元,在管规模和营收规模均位于行业前列。考虑到中航物业在政府类、公众类及企业总部类物业长期占据市场领先地位,同时招商系拥有大量的商办物业、尤其如深圳前海、太子湾和蛇口等,再借助中航九方商业经营的轻资产管理模式,公司将在非住宅物管方面拥有强大优势。18年中航物业和招商物业净利率分别为4.40%、4.97%,较百强平均8%仍有较大提升空间。19年3月招商局集团总经理付刚峰对招商物业的改革发展做出9点指示,其中重点提及目标管理及员工激励,公司定位有望逐步从“成本中心”转向“利润中心”,且主流物业公司上市后利润率均有明显提升,公司有望在重组和改革中获得量质提升。 估值情况:预计扩股后市值99-119亿,合理市值约132-158亿,预期上涨空间达11%-53% 若重组成功,18年备考净利润3.1亿元,同比+64.9%,按照30%增速预计19年备考业绩4.0亿元(中期净利润率修复至行业平均,预计其业绩就可达5.3亿元)。参考可比物业龙头19年PE24-31倍,按照19年PE25-30倍估算,新中航善达物业部分对应市值约100.5-120.6亿元。截至19Q1末,中航善达净资产49.3亿元,剔除物管净资产4.8亿元,并按0.7倍PB,地产及其它业务对应合理估值31.2亿元。新中航善达合理估值约131.7-151.8亿元。假设本次交易对价为招商物业18年PE15-25倍,扩股后对应市值约99.1-119.0亿元,较公司合理估值仍有11%-53%空间,按中性假设,上涨空间预计为39%。 投资建议:央企物管强强联合,非住宅龙头扬帆启航,首覆、并给予“强推” 中航善达逐步剥离地产开发业务,战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强强联合,合并后在管面积达1.28亿方,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招商局集团背景,后续规模扩张得以较强保障。招商物业定位提升,将逐步从“成本中心”转向“利润中心”,同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润率提升,实现量质提升,我们按照备考市值中性假设预测,给予目标价14.50元,首次覆盖,并给予“强推”评级。 风险提示:重组失败、交易对价过高、物业管理拓展不及预期。
中航善达 房地产业 2019-05-30 10.49 12.15 0.58% 12.24 16.68%
12.46 18.78% -- 详细
事件:2019年4月29日,中航善达发布公告,股东中航国际控股转让22.35%股份给招商蛇口,转让价8.95元/股,转让完成后招商蛇口将成为公司第一大股东。此外,公司拟向招商蛇口、深圳招商地产发行股份购买招商物业100%的股权。购买资产股份发行价格为7.90元/股,此次交易标的预估值和交易作价尚未确定。 历史沿革:中航善达(原名为中航地产)成立于1985年,原核心业务为地产的投资、开发与经营。2016年开始逐步剥离房地产开发业务,公司战略聚焦物业资产管理业务。 物业服务:聚焦机构物业,营收净利稳步提升。公司全资子公司中航物业是物业服务板块经营主体,截至2018年12月,中航物业管理面积5307万平方米。公司物业管理业务连续5年保持高速增长,5年营收复合增速为27.70%。2018年物业板块净利润为1.64亿元,同比增长36.72%,5年复合增速高达35.56%,超过同期营收增速。 非物业服务板块:地产开发逐年萎缩,商业运营轻重结合。中航善达房地产业务主要体现为房地产开发的存货以及以公允计价的投资性房地产。2019年一季度,公司存货账面价值为17.20亿,投资性房地产方面,截至2018年12月,中航九方管理项目数量15个,管理面积达127万平方米,2019年一季度,公司投资性房地产账面价值达69.20亿。 招商物业:房地产价值链全程综合服务商。招商物业业务遍布全国40多个城市和地区,员工规模16000余人,在管物业逾500个,服务项目面积超7500万平米。截至2018年底,招商物业总资产16.98亿元,2018年营业收入29.2亿元,同比增长20.35%,归母净利润1.45亿元,同比大幅增长114.90%。 投资建议:物业服务公司属于轻资产行业,拥有稳定的现金流,PE的估值中枢在20-30倍上下具有支撑,叠加公司持有性地产账面价值,目前股价安全边际较强。给予“买入”评级。 风险提示:重组失败,物业拓展不及预期,公司地产项目减值。
中航地产 房地产业 2017-08-21 10.62 12.00 -- 11.09 4.43%
11.09 4.43%
详细
地产结转下降、物管营收占比超50%。17 年上半年实现营收23.80 亿元(-12.34%),归母净利润-1.41 亿元转负,营收回落主要由地产业务结转营收下降所致,归母净利润降幅远超营收主要由三费率增长、投资净收益减少、营业外净收入转负、少数股东权益增加所致。各主营业务中物管业务营收12.61 亿元(+28.64%、占比52.99%)、毛利1.21 亿元,房地产开发业务营收10.60 亿元(-34.63%、占比44.54%)、毛利3.51 亿元,物管业务营收占比首超50%,成为公司第一主营业务。毛利率20.7%(-0.6 个pc)、净利率-5.9%(-6.0 个pc),三费率19.7%(+1.9 个pc:置出部分地产资产致销售费用占比-1.2 个pc、转型物管及支付辞退补偿等致管理费用占比+2.5 个pc)。另16 年存出售酒庖股权等获非经常性投资净受益致基数较高。 销售萎缩,未来结转出清或处置。17H 销售额12.4 亿元(-59%),销售面积13.4亿元(-54%)。截止6 月30 日末预收款29.5 亿元,在建未结转建面约201 万方,权益口径143.3 万方,货值约130 亿元,另有土储占地面积约67 万方,计容建面约160 万方,预计货值约75 亿元。预计未来公司转型期间地产资产将逐步结转出清(计入营收)择机处置(计入营业外净收入)。 物管营收持续高增长,机构类物管业务有保障。17H 物业资管实现净利润0.52 亿元,同比+54%,连续三年保持高增长,新签合同超3.8 亿元。截止17 年6 月公司物管业务已覆盖全国二十多个城市,在管各类项目428 个(16 年末391 个),管理面积达4911 万方(16 年末4568 万方)。受益于实际控制人中航集团央企背景,预计未来公司将围绕机构类物业资管业务集中拓展,进一步打造国内顶尖的机构物业品牌。 商业地产初具规模,探索轻资产模式。集中打造“九方贩物中心”核心品牌,自2011 年累计已有6 家贩物中心开业运营,总营业面积超过 68 万方。不赣州巨亿广场签订管理输出服务协议,尝试管理输出的轻资产运营模式。 地产业务三四线城市去库存均价回升,待结转资源升值,最新RNAV9.67 元,资产重组完成加速资产变现助力转型物业资管等业务。作为集团A 股上市平台,物业资管业务持续较快发展,预计将持续获得集团支持快速实现转型。估算各业务价值约75 亿元:年开发业务净利约1.5 亿元,对应行业20xPE 市值约30 亿元;年物管业务净利约1.6 亿元,对应行业25xPE 市值约40 亿元;年建筑业务净利0.2亿元,对应行业20xPE 市值约4 亿元。若公司转型能得到集团大力支持,公司估值将有一定的溢价,给予“推荐”评级。 风险提示:下半年地产销售低于预期;转型物业资管业务未达预期。
中航地产 房地产业 2017-07-06 10.85 10.54 -- 11.37 4.79%
11.37 4.79%
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剥离房地产开发业务,轻资产化转型。 2016年中航地产出售部分房地产开发业务资产与负债;年末共有6个房地产开发项目和2个储备项目,合计权益货值212亿元左右。公司承诺后续退出房地产开发业务,聚焦物业资产管理业务,围绕机构类物业资产的管理,重点发展物业及设备设施管理、资产经营、客户一体化服务外包三项核心业务,坚持轻资产化转型。2016年房地产业务营收占比达60%,预计业务转型期将持续一段时间。 深化业务升级,打造机构物业资管顶尖品牌。 中航物业2016年新签年度合同额超5亿;截至2017年5月,管理项目总数416个,总面积4860万平方米;业务范围覆盖深圳、北京、上海、广州、济南、重庆、武汉等二十多个城市。中航物业在国内机构类物业管理市场中占据领先地位,涵盖政府、学校、金融、公共事业和写字楼等机构物业类型;并从物业资产全生命周期管理和客户一体化服务外包两个维度不断深化业务升级;未来将持续受益于行业集中度提升。 “九方”品牌输出,商业地产运营轻资产化扩张。 公司目前经营6家九方购物中心,总营业面积超过68万平方米。2016年与巨亿广场签订协议,由赣州九方管理人员进驻管理,以管理输出的模式扩大经营规模、提高品牌影响力。 12个月目标价10.98元,首次覆盖增持评级。 预测2017/2018/2019营收分别为73/84/98亿元,归母净利润分别为3.87/4.69/5.63亿元,EPS分别为0.58/0.70/0.84元。我们采用分部估值法,对房地产开发业务、物业管理、建筑业、其他业务分别给予2017年16、26、20、20倍PE的估值,得到公司股权价值73亿元,折合目标价10.98元,首次覆盖给予“增持”评级。 风险提示。 房地产项目建设进度不及预期导致结算推迟;房地产调控时间过长导致销售不及预期;物业管理业务发展不及预期。
中航地产 房地产业 2017-03-15 12.09 16.73 38.49% 13.18 9.02%
13.18 9.02%
详细
事件:公司8日公布2016年报:全年实现营业收入63.2亿,同比增长14.57%;实现归属于母公司股东净利润1.61亿,同比下降59.77%;EPS0.242元。 剥离地产业务,专注高端资产管理。公司原核心业务是商业地产的投资、开发与经营,此前已经形成包含购物中心、写字楼、精品公寓、高尚住宅等多业态的综合开发经营模式。2016年下半年,公司筹划并完成了房地产开发业务相关的重大资产出售。 重组后公告将退出地产开发业务,未来聚焦物业资产管理业务。重点发展三项核心业务,包括1、物业及设备设施管理(围绕机构类物业资产);2、资产经营(现有持有物业,存在大股东资产注入可能);3、客户一体化服务外包(股东方其他资产支持),成为“物业资产管理及服务外包专业提供商”。 地产开发占比仍较大,期待阵痛后的新生。2016年公司原地产开发业务实现销售额50.7亿元(+3.4%),销售面积56.3万方(-5.6%),规模仍能与上年持平,主要受益于三四线城市市场回暖。2016年地产业务全年实现营收3.8亿,同比增长5.68%,占公司营收比例达60%。重组后,公司承诺将退出地产开发业务。本次重组公司出售了包括成都航空大世界、成都中航城、昆山九方等9个项目,剩余少量待结算及尾盘项目。 公司今年由于结算质量下降,扣非后净利润亏损3.67亿,另外计提存货跌价准备1.4亿,投资性房地产公允价值变动收益2.52亿。我们认为公司近期内承受一定业绩波动在所难免,期待阵痛后的新生。 机构类物业管理尖兵,血统纯正。2016年公司物业管理业务收入22.9亿,同比增长28%,占公司营收比重达到36.25%(+4.09个pct),利润总额同比增长44%。公司物业板块业务由全资子公司中航物业运营。作为中国物业行业的领军企业之一,中航物业在机构物业领域的优势显著,擅长综合型高档物业项目的管理。截至2016年底,中航物业业务遍及全国二十多个核心城市,主要承揽机构类、商业类、住宅类高端项目等391个,管理面积超过4568万方。 投资建议:公司2016年底拟以20.3亿对价出让了旗下房地产相关资产及股权,实现投资收益3.8亿元,另外投资性房地产公允价值变动收益2.52亿。重组后,公司资产结构发生较大的变化,存货在总资产中占比降至29.3%(前值46.4%),投资性房地产占比增至38.7%(共84.5万方持有物业),现金占比9%。公司转型后彻底成为物业资产管理类公司,在A股血统最纯正,其管理物业类型专业性强、门槛高,市场价值有望进一步重估。我们预计公司2017-2019EPS为0.39、0.50和0.67元,对应目标价17.55元,首次覆盖,给予买入-A评级。 风险提示:纯物业管理模式未经长期验证,公司业绩短期可能受冲击。
中航地产 房地产业 2017-03-13 11.78 -- -- 12.85 9.08%
13.18 11.88%
详细
事件 2017年3月8日公司发布年报:2016年实现营业收入63.2亿(+14.6%),实现归属于上市公司股东净利润1.6亿(-59.8%),对应EPS0.242元,同比减少59.8%。 分析要点 业绩表现符合预期:公司在1月24日发布业绩预告,2016年盈利1.0-2.2亿,公司年报业绩位于预告区间中位数,符合市场预期。今年业绩相比去年大幅减少,扣非后净利润亏损3.7亿,主因房地产结算项目净利率大幅下滑和计提龙岩和新疆项目存货跌价准备1.4亿。2016年房地产结算收入38.0亿,毛利率25.8%,相比前年下滑3.2个百分点,销售费用也明显抬升,2016年为3.2亿,同比增长57.8%,导致净利率仅0.87%。公司非经常性损益5.3亿,同比增长72.0%,主因处置下属公司股权实现收益3.8亿。 物业管理板块稳重有升:截至2016年末公司旗下中航物业管理全国二十多个城市机构、商业和住宅类项目391个,管理面积超过4568万方,当年新签年度合同额超过5亿,实现收入22.9亿,同比增长29.1%,实现净利润1.2亿,同比增长189%,业务板块毛利率10.1%,净利率5.2%。 持有资产运营良好:2016年公司投资性房地产公允价值实现变动收益2.5亿,运营管理6个九方购物中心(赣州、程度、九江、昆山、深圳华强北和深圳龙华,总营业面积超过68万方),管理输出方面,与赣州巨亿广场签署协议;住宅地产方面,公司去年实现签约销售额50.7亿(+3.4%),销售面积56.3万方(-5.6%),截止到2016年末公司未结算建面合计273.9万方(位于贵阳、衡阳、昆山、龙岩、惠东、天津)。 完成重大资产出售:2016年公司向保利出售房地产开发业务,集中资源发展物业资产管理业务,围绕机构类物业资产管理,重点发展物业及设施设备管理、资产经营和客户一体化外包服务等业务,转型轻资产模式。 投资建议 我们预计公司2017/2018公司实现净利润4.5/5.8亿,目前股价对应18.0x17PE/13.9x18PE,我们维持买入评级。 风险提示 国企国资改革进展缓慢,轻资产模式落地较难。
中航地产 房地产业 2017-03-13 11.78 11.91 -- 12.85 9.08%
13.18 11.88%
详细
利润率下降、跌价准备大增致净利下降。16年营收63.23亿元(+14.57%),归母净利1.61亿元(-59.77%),净利主要来自投资收益(处置股权和出售物业)、物管规模增长。各主营业务中地产开发业务营收37.96亿元(占比60.0%)、毛利9.78亿元(占比76.6%),物管业务营收22.92亿元(占比36.3%)、毛利2.32亿元(占比18.2%)。毛利率20.2%(-4.0个pc)、净利率2.6%(-4.7个pc)均大幅下降,其中销售费用率5.1%(+1.4个pc)、龙岩、新疆项目计提存货跌价准备1.39亿元(是15年的104倍)、物管毛利率10.1%(-3.4个pc)。 地产销售完成计划,项目出清逐步转型。公司16年销售额50.7亿(+3.4%),销售面积56.3万方(-5.6%),完成16年既定计划。截至16年末公司预收款25亿元,在建未结转建面合计约208万方,权益口径147.3万方,货值约130亿元,另有储备土地占地面积约67万方,计容建面近160万方,预计货值约75亿元。 置出部分地产开发资产,聚焦物业资管业务。16年下半年完成重大资产重组,主营业务集中至物业资管业务,顺利完成战略转型升级。地产开发资产出让所获现金全数支持转型,保证充足的流动性。未来将聚焦全生命周期管理及客户一体化服务,延续对机构类物业资产的管理,重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务,预期在集团支持下,有望较快实现转型目标。 物管营收高增长,机构类业务不断。16年物业资管业务营收22.9亿元(+29%),新签合同超5亿元。截至16年末公司物管业务已覆盖全国二十多个城市,在管各类项目391个,管理面积达4568万方。受益于实际控制人中航集团央企背景,预计未来公司围绕机构类物业资管业务的拓展得以发展。快速增长的管理规模、持续良好的盈利能力、稳固升值的客户资源共促公司荣获16年中国物业服务“百强企业”、中国物业服务特色企业--机构物业集成服务商,进一步打造国内顶尖的机构物业品牌。 商业地产初具规模,探索轻资产模式。集中打造“九方购物中心”核心品牌,自2011年累计已有6家购物中心开业运营,总营业面积超过68 万方。与赣州巨亿广场签订管理输出服务协议,尝试管理输出的轻资产运营模式。 最新RNAV8.46元,资产重组完成加速资产变现助力转型物业资管等业务。作为集团A股上市平台,16年物业资管业务已有较好基础,预计将持续获得集团支持实现较快转型。估算各业务价值约65亿元:年开发业务净利约2.25亿元,对应行业20xPE市值约45亿元;年物管业务净利约0.60亿元,对应行业25xPE市值约15亿元;年建筑业务净利0.1亿元,对应行业20xPE市值约2亿元。若公司转型能得到集团大力支持,公司估值将有一定的溢价。“推荐”评级。 风险提示:出售房地产业务资产致短期业绩波动;转型物业资管业务未达预期。
中航地产 房地产业 2017-02-21 11.66 11.91 -- 12.24 4.97%
13.18 13.04%
详细
局部调整加速重组,资产过户尘埃落定。2016年12月5日,公司发布重大资产出售草案,较之前预案局部有微调:交易对手保利地产依据协议指定为全资子公司广州金地及保利南昌;交易标的剔除贵阳中航地产70%股权及惠东康宏发展51%;交易对价由预案中的23.2亿元调整为20.3亿元。原交易对手保利地产依据协议可指定下属公司具体受让标的资产,对本次交易影响较小。原属于交易标的的贵阳中航地产、惠东康宏发展两公司为有限责任公司,其股权转让时公司的其他股东享有同等条件下的优先购买权,草案签署时公司认为取得其他股东放弃优先购买权的书面声明,为加快推进本次重组相关事宜,公司将这部分资产剔除交易范围。2016年12月21、22日、2017年2月10、14日本次交易先后获得国有资产管理机构批复、股东大会表决通过、商务部反垄断审查通过以及标的资产过户完成,交易对手除在建项目转让价款的10%(3,499.318万元)外,其余价款均已支付,本次交易几近落定。 更新资产估价,交易溢价幅度提升。2016年12月公布的新草案中,考察本次交易最终涉及的9项资产,其账面价值和评估价值均有更新:账面价值由原预案的173,653.56万元更新为新草案的165,997.58万元;评估值由原预案的195,454.73万元更新为新草案的202,963.07万元,综合溢价由12.55%大幅提升至22.27%。转让资产评估价值提升使公司获得更大的交易溢价。 转型物业资管业务,机构类物业资管静待支持。公司控股股东、实际控制人均承诺剩余项目销售、结算完毕后不再从事房地产开发业务,出让所获现金全数支持转型物业资管业务,未来将聚焦全生命周期管理及客户一体化服务,延续对机构类物业资产的管理,重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务。实际控制人中航集团央企背景,未来在机构类物业资管业务的项目拓展或受持续支持,资产规模与盈利能力都有充分保证。另外,不排除未来集团注入物业资管业务相关资产。 以最终出让协议计最新RNAV11.40元,部分开发业务资产出让加速现金回收,助力转型物业资管。作为集团A股上市平台,此次业务出让后政策限制不再,未来有望受益集团支持,当前市值77.4亿,PE14.2x,若转型顺利,参考物业资管类上市公司近30x的PE,价值仍处低估,同时具备一定壳价值,值得关注,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:出售房地产业务资产致短期业绩波动;转型物业资管业务未达预期。
中航地产 房地产业 2016-12-08 10.16 -- -- 12.59 23.92%
12.69 24.90%
详细
2016年12月5日公司发布了重大资产出售报告书(草案),相比10月21日发布的预案有一定调整,交易对手方由保利地产调整为广州金地和保利江西,交易标的剔除了贵阳中航地产70%股权及惠东康宏发展51%股权,交易对价从之前的23.2亿(相比账面值溢价14.4%)调整为20.3亿(溢价22.3%)。 方案局部调整是为了加快进程:公司原先披露的交易方案中交易标的包括贵阳中航地产70%的股权、惠东康宏发展51%的股权。但由于这两家公司均为有限责任公司,其股东转让时其他股东享有同等条件的优先购买权,但截止到报告书签署之日公司也尚未取得其他股东放弃优先购买权的书面声明。为加快推进重组事宜,将该部分资产划出交易范围。本次出售的标的资产占中航地产相应项目的比例为56.8%(按净资产规模),包括此前布局航空文化主题产业的相关资产。 后期战略聚焦机构类物业资产管理:公司通过本次交易出售房地产开发业务的相关资产和负债,之后的发展战略聚焦机构类物业资产管理,主要是三块业务,一是针对机构类物业资产的管理,重点发展物业及设备设施全生命周期管理,二是存量资产的经营,主要包括留存的持有性物业和第三方委托经营管理的物业,三是客户一体化服务外包业务(主要是服务机构客户),最终转型成“物业资产管理及服务外包专业提供商”。三项业务的稳定性和持续性都要明显强于此前的房地产开发业务。 估值从地产增量开发切换到物业存量经营:本次交易尚需股东大会和国资监管部门的批准,交易完成后公司将变身以机构客户为主的物业资产管理平台公司。我们预计公司当前在管物业面积在4500万方左右,持有投资性物业营业面积68万方(公允价值81.5亿,另外股东方还持有深圳2家九方)。
中航地产 房地产业 2016-11-02 10.48 11.91 -- 11.83 12.88%
12.59 20.13%
详细
最新RNAV11.35元,房地产相关资产整体出让加速现金回收,助力转型物业资管。作为集团A股上市平台,此次业务出让后政策限制不再,未来有望受益集团支持,当前市值69.5亿,PE11.8x,转型顺利,参考物业资管类上市公司平均PE近30x,价值明显低估,同时具备一定壳价值,值得关注,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:国有资产出让审批未通过;出售房地产业务资产致短期业绩波动;转型物业资管业务未达预期。
中航地产 房地产业 2016-10-25 10.36 11.91 -- 11.83 14.19%
12.59 21.53%
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公司公告,以协议转让的方式出让持有的10家子公司股权以及1个在建项目,预估价值23.23亿元。 投资要点: 转让开发项目,不再从事放该项业务。此次协议出让的10家子公司以及1个在建项目多位于贵阳、昆山、赣州等二、三线城市,整体估值23.2亿元,较账面价值溢价14.4%,标的资产总资产占中航地产的41.27%,净资产占59.62%。剩余未转让地产项目多为已近结算或者近竣工等不具备转让条件的项目,公司、大股东、实际控制人均承诺销售完毕后不再从事房地产开发业务。另外此次协议出让的项目还包括之前布局成都的航空文化科技相关资产:航逸科技以及航逸置业。13-15年,公司房地产开发业务营收分别为41.27亿元、35.95亿元、35.92亿元,呈逐年下滑趋势。16H1货币资金12.97亿元,短债缺口30.3亿元,资产负债率80%,净负债率203%,此次剥离有利于减轻经营负担,在去化周期较长的背景下实现资产的快速变现,新增较大数额的现金,为转型物业资管业务提供充足的流动性支持。 转型物业资管业务,聚焦全生命周期管理及客户一体化服务。主营由房地产开发转为物业资产管理,延续对机构类物业资产的管理,重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务,努力打造“物业资产管理及服务外包专业提供商”品牌。2016H新签项目36个,续签项目44个,项目总数为359个,在管项目面积达4,285万平方米,较15年末新增500余万方,物业资管业务品牌优势突出,较房地产开发业务未来规模增长更具空间:在营九方购物中心超68万方,包括自有4家位于赣州、成都、九江、昆山以及受托管理2家位于深圳,已计入投资性房地产物业建面108.2万方、价值81.53亿元,占其总资产的34.7%。 业务摆脱政策调控限制,预计还将获得母公司业务支持。因母公司主业为航空制造业,地产业务未被核准为主业,之前在业务开展上受到政策层面较多限制,此次房地产业务资产出让后,主营业务转为物业资管业务,未来业务开展不再受政策限制,所获充足现金在现有物管业务上半年超预期发展的背景下将助力更加快速的业务扩张与转型,加之母公司中航集团央企背景,未来在机构类物业资管业务的项目拓展受到集团持续支持,资产规模与盈利能力都有充分保证。另外,不排除未来与集团业务相关的资产注入。 资产出让后最新RNAV11.35元,房地产相关资产整体出让加速现金回收,助力转型物业资管。公司作为集团A股上市平台,此次业务出让后将实现业务转型,未来有望受益集团支持,当前市值仅57亿,具备一定的壳价值,值得关注。 风险提示:国有资产出让审批未通过;出售房地产业务资产致短期业绩波动;转型物业资管业务未达预期。
中航地产 房地产业 2016-10-24 9.42 -- -- 11.83 25.58%
12.59 33.65%
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转让大部分地产业务变现:此次置出的标的资产包括10项子公司股权和1宗物业,以2016年7月31日为评估基准日,估值23.2亿,相比账面值溢价14.4%,由交易对方以现金支付对价。出售的标的资产占中航地产相应项目的比例为59.6%(按净资产规模),包括此前布局航空文化主题产业及相关资产,剩余未转让的地产主要是已销售待结算,或接近竣工的尾盘项目,采取自然出清的方式。 聚焦物业管理资产经营和一体化服务:本次交易后,公司不再从事房地产开发业务,未来主要是三块业务,一是针对机构类物业资产的管理,重点发展物业及设备设施全生命周期管理,二是存量资产的经营,主要包括留存的持有性物业或未来股东方可能注入的持有性物业,三是客户一体化服务外包业务(主要是服务机构客户),最终转型成“物业资产管理及服务外包专业提供商”。三项业务的稳定性和持续性都要明显强于此前的房地产开发业务。截止到2016年6月底,公司在全国范围内20多个城市物业管理项目总数为359个,在管面积4285万方,投资性物业营业面积68万方(中航九方运营管理,2011年至今相继在赣州、成都、九江、昆山等地开业运营,公允价值81.5亿,另外股东方还持有深圳2家九方)。 交易完成后物业资产管理发展有望提速:此次资产出售后公司将获得大量现金,在物业资产管理业务快速发展的大背景下,能够快速扩大业务规模、提升客户储备、加快升级力度。公司原有的物业管理服务可以有序向物业资产管理延伸,再考虑到央企的资源优势,公司有望逐步打造以机构客户为主的物业资产管理平台。公司将突破地产的周期性,估值提升是十分确定的。 考虑到交易尚未完成,我们维持盈利预测不变,预计公司2016年实现EPS0.72元,目前股价对应PE仅12倍,维持买入评级。
中航地产 房地产业 2016-09-01 9.42 -- -- -- 0.00%
11.83 25.58%
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转让子公司股权后业绩实现扭亏:去年上半年公司业绩为亏损1.1亿,今年上半年公司地产结算项目的体量和毛利率同比变化不大,主要得益于转让下属企业“深圳市观澜格兰云天大酒店投资有限公司”100%股权,确认投资收益1.11亿,最终使得业绩实现同比扭亏。 上半年销售增长超出预期:报告期内,公司实现签约销售金额30.4亿,销售面积29.3万方,同比分别增长98%和42%。公司的中航元屿海、昆山九方城、赣州中航公元和中航云府、九江中航城、贵阳中航城等项目销售超出预期。预计公司全年能实现销售额60亿,同比增长22.4%。 毛利有所下滑但预计后期会回升:今年上半年地产业务实现营业收入16.2亿,同比增长115%,占公司总体营收的59.7%,但地产结算毛利率为26.2%,相比去年同期下降了14.6个百分点;物业管理业务实现营收9.9亿,同比增长27.8%,占公司营收36.4%,毛利率相比去年同期下滑了1.4个百分点。考虑到公司今年销售单价的大幅上涨(相比去年均价增长26.1%),我们预计公司后期结算毛利率会有明显回升。 经营性地产或是重组后的重要发展方向:中国航空工业集团公司当前正在与中国保利集团公司筹划所属地产相关业务资产的重组整合,目前尚无确定性方案。截止到2016年6月底,公司未竣工开发物业建面合计560.8万方,投资性物业108.2万方(公允价值81.5亿)。近期公告显示公司子公司将持有性资产单独分立后再转让给公司,我们预计公司的持有性物业(特别是九方购物中心系列)在重组后依然会留存在公司,物业管理、九方为核心的持有性物业、航空文化乐园或是公司未来三大业务板块。 由于地产结算大部分集中在下半年,我们维持盈利预测不变,预计公司2016年实现EPS0.72元,目前股价对应12.0x16PE,维持买入评级。
中航地产 房地产业 2016-08-31 9.42 11.91 -- -- 0.00%
11.83 25.58%
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三费水平回落,净利率转正。16HI营收27.15亿元(+68.3%),房地产开发营收16.22亿元(+115.42%),占比59.73%:物业管理营收9.88亿元(+27.81%),占比36.4%。归母净利润0.03亿元(+103.02%)较1季度由负转正,综合毛利率21.3%同比降6.3个百分点,三费率17.8%,同比下降8.6个百分点。营收增长主要系岳阳中航翡翠湾项目、昆山九方城项目、惠东中航元屿海等项目结转以及物业管理收入较上年同期有所增加。Q2延续Q1销售高增长,预收款基本锁定下半年业绩。上半年签约销售面积29.31万方(+42%),签约金融30.35亿元(+98%),结转面积19.35万方,结转金额13.98亿元。预收款36.41亿元,基本锁定下半年业绩。现有开发项目待售建面27.64万方、待开发储备150万方,规模相对较小。物业管理超预期,商业物业稳健发展。上半年物业拓展继续聚焦机构类物业,新签项目36个,续签项目44个,项目总数为359个,在管项目面积4285万方,较15年末新增500余万方,品牌优势突出。以九方为核心的城市综合体经营初具规模,在营九方购物中心六家,位于赣州、成都、九江、昆山、深圳华强北与龙华,营业面积68万方。持有型物业大多位于当地商业繁华地段,已计入投资性房地产物业建面108.2万方、价值81.53亿元,占其总资产的34.7%。偿债压力仍存,多渠道融资迫切。16HI货币资金12.97亿元,短债缺口30.3亿元,较15年末微降;资产负债率80%较15年底下降2个百分点,净负债率203%较Q1降29个百分点。3月发行15亿元5年期公司债利率3_29%;拟再发私募债18亿元。 静待航空文化业务发力。此前公司确定以航空科技文化为重要发展方向之一,首个航空科技文化大型综合项目航空大世界落地成都,16年1月5.45亿元取得成都天府新区地块,总建面58.7万方,将建成航空科技文化博览中心、配套商业、产业孵化基地、航空主体社区等。我们期待在集团背景支持下,新型业务能取得快速突破。7月7日公告母公司中航工业正在与保利集团筹划关于所属地产相关业务资产的重组整合方案,可能涉及公司房地产业务,存在不确定性,持续关注。 最新RNAV12.64元,预测16-18年EPS0.71/0.81/0.93元,PE12/10/9倍,集团正在与保利集团筹划地产业务资产整合方案,股票停牌中。公司是集团国内地产上市平台,市值57亿,转型谋发展及集团支持值得关注,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:短期资金压力已现;母公司筹划重组,地产及航空文化业务发展不确定性。
中航地产 房地产业 2016-05-06 8.44 11.36 -- 8.49 0.59%
9.07 7.46%
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公司公告,16Q1实现营收11.8亿元(+64.2%),归母净利润-1.6亿元(-129.7%)。 投资要点: 财务费用增加致利润的大幅下滑。16QI营收11.8亿元(+64.2%),归母净利润-1.6亿元(-129.7%),综合毛利率14.9%同比下降13个百分点。营收增长主要系岳阳中航·翡翠湾项目、九江中航城等项目本期结转的收入以及物业管理业务收入较上年同期有所增加;而利润下滑是因上海中航天盛广场、昆山九方购物中心等项目于15年底竣工并交付使用,相关借款利息停止资本化,致本期财务费用1.17亿元同比大增78.0%。16QI公司签约销售面积10.9万方,同比增37%:结转面积9.56万方、结转金额5.56亿元,同比分别增268%、153%。预收款28.7亿元,对今年结算收入起到一定保证。现有开发项目待售建面46万方、待开发土地储备146万方,规模相对较小。 物业管理和商业物业保持一定优势。物业管理以机构类物业为主,品牌优势突出。 截至15年底,承揽机构类、商业类、住宅类高端项目等357个,管理面积超过3,736万方,业务辐射到珠三角、长三角、华中、华北、华南各个区域,毛利保持稳定,未来几年或收入可达20-30亿元、利润过亿。以九方为核心的城市综合体经营初具规模,目前在营的九方购物中心已达六家,分别位于赣州、成都、九江、昆山、深圳华强北与龙华,总营业面积超过68万平方米。公司的持有型物业大多位于当地商业繁华地段,资产价值较高,至16年3月末,计入投资性房地产的物业建面108万方、价值高达86亿元,占其总资产的36%。 偿债压力大,多渠道融资迫切。16QI货币资金18亿元,短债缺口34亿元;资产负债率69%较15年底下降10个百分点,净负债率232%持平上年同期。3月初发行15亿元公司债、5年期票面利率仅3.29%:公司拟再发私募债18亿元。 静待航空文化业务发力。公司确定投资发展航空科技文化业务为重要业务方向之一,首个航空科技文化大型综合项目落地成都,2016年1月以5.45元亿竞得成都天府新区地块,总建面58.7万平,未来该区域将建成航空科技文化博览中心、配套商业、产业孵化基地、航空主体社区等。我们期待在集团背景支持下,新型业务能取得快速突破。 作为中航旗下优质地产上市公司平台,当前市值不到60亿,转型谋发展及集团支持赋予其较高弹性。RNAV11.9元,预测16-18年EPS0.71/0.81/0.93元,PE12/10/9倍,维持“强烈推荐”评级,建议持续关注。 风险提示:公司地产布局对资金压力已显现:航空文化发展不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名