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中航善达 房地产业 2019-09-12 15.47 18.25 11.62% 16.42 6.14% -- 16.42 6.14% -- 详细
重组方案获国资委同意,招商系已成为第一大股东,央企物管龙头成型 9月10日,中航善达发布公告,公司拟以发行股份购买资产的方式购买招商物业100%股权已收到国务院国资委《关于中航善达股份有限公司资产重组有关问题的批复》,国资委原则同意公司本次资产重组的总体方案。9月4日,招商蛇口公告称,招商蛇口已完成支付现金购买中航国际控股股份有限公司持有的中航善达股份有限公司22.35%股份。截至2019年9月4日,中航善达22.35%股份已经过户至招商蛇口,招商蛇口(招商系)目前持有中航善达22.35%股份,已成为公司第一大股东,招商局集团成为公司实际控制人;中国航空技术深圳(中航系)持有中航善达20.62%股份,为公司第二大股东;深圳中航城发展(保利系)持有中航善达7.17%股份,为公司第三大股东。公司重组进程顺利,央企非住宅物管龙头正逐步成型。 重组定价诚意十足,机构龙头和商办巨头联合,合力打造非住宅物管龙头 8月23日,中航善达公告拟以7.60元/股的价格发行股份购买招商蛇口、深圳招商地产合计持有的招商物业100%股权,交易作价约29.9亿元;其中承诺19-22年业绩增速CAGR为12-16%,考虑到改革体质增效下招商物业的规模稳定性扩张和净利率确定性提升,预计业绩大概率超额完成;收购价对应18PE、19PE分别为20、19倍(如果19年业绩增速达30%,则对应估值15倍),对比龙头估值以及考虑其稀缺性,本次定价诚意十足。本次交易完成后,新增股份3.93亿股,总股本达10.60亿股,招商系持股比例升至51.2%,成为控股股东,中航系持股比例降至13.0%,为第二股东,保利系持股比例将至4.5%,为第三股东。中航善达深耕机构类物管,招商物业服务业态丰富(管理面积7,082万平,住宅、非住宅面积分别占比65.1%、34.9%),并且招商系拥有大量的商办物业,中航善达与招商物业强强联合,合力打造非住宅物业管理龙头。 预计合并后业绩将量质齐升,预计19年物管业绩超4.2亿、同比超+36% 目前,中航物业、招商物业管理面积分别为7,634万平、7,082万平,分别较18年末+43.8%、+2.4%。合并后在管面积达1.47亿方,成为非住宅类物管龙头。鉴于后续招商系的资源支持和中航物业本身较强的拓展能力,合并后公司管理规模将得到稳定增长。同时考虑到18年中航物业和招商物业净利率仅4.4%和5.0%,较百强平均8%仍有较大提升空间,随着招商集团积极推进招商物业改革,明确从“成本中心”转向“利润中心”,后续毛利率提升和费用率改善将推动净利率修复。因而,预计合并后业绩将量价齐升。其中,19H1,中航物业净利润1.03亿,同比+35.9%,净利率达5.2%,同比+0.6pct,预计19年业绩有望超2.34亿,同比超+43%。19Q1,招商物业净利润0.41亿,净利率达5.6%,较18年+1.0pct,预计19年业绩有望达1.87亿,因而中航物业和招商物业合计物管业绩预计将达4.21亿,同比+36%,并存在超预期可能。 投资建议:重组获国资委批复,非住宅物管龙头成型,重申“强推”评级 中航善达逐步剥离地产开发业务,战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强强联合,合并后在管面积达1.47亿方,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招商局集团背景,后续规模扩张得以较强保障。招商物业定位提升,将逐步从“成本中心”转向“利润中心”,同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润率提升,实现量质提升。我们维持预计19年、20年合并后物管业绩合计分别为4.2亿、5.5亿,考虑公司双重稀缺性,按20年目标PE30倍,维持目标价18.25元,重申“强推”评级。 风险提示:物业管理拓展不及预期、利润率提升不及预期。
中航善达 房地产业 2019-09-03 15.78 -- -- 16.42 4.06% -- 16.42 4.06% -- 详细
事件:股份转让审议通过,招商物业收购落地,交易细节进一步敲定。 业绩承诺稳健,未来增长有保障。根据《业绩承诺及补偿协议》,购买招商物业100%股权于2019年度实施完毕,则招商物业在业绩承诺期2019-2021年扣非后归母净利不低于1.59亿元、1.89亿元、2.15亿元;如2020年度实施完毕,则2020-2022年扣非后归母净利分别为不低于1.89亿元、2.15亿元、2.35亿元。否则招商蛇口及深圳地产将进行相应股份或现金补偿。 招商中航强强联合,优势互补叠加科技赋能,物管行业旗舰企业在望。我们认为此次交易完成后,公司将在股东背景、业务互补、规模拓展等多个层面受益:1、汇集两大强势央企股东背景,物业管理旗舰企业战略清晰;2、机构类与住宅类优势业务长板互补、资源共享降费增效;3、拓展在管规模,提升利润水平,充分体现规模竞争优势;4、科技赋能行业未来,平台整合抢占行业信息化先机;5、招商物业作为房地产全价值链综合服务商,未来利润率有望回升。 估值分析:我们以2020年的盈利预测和估值来看,合并之后物业板块估值合计113.5亿-136.2亿,中航善达地产业务估值为31.65亿-36.93亿元,增发后股份数为10.60亿股,合理股价应在13.69-16.33元。 盈利预测与投资评级:作为A股物业服务板块的稀缺标的,我们长期看好公司的业务拓展能力和物业运营能力。预计19-20年EPS分别为0.32、0.38元(暂不考虑招商物业),维持“买入”评级。 风险提示:重组失败,物业拓展不及预期,公司地产项目减值。
中航善达 房地产业 2019-09-02 15.78 14.56 -- 16.42 4.06% -- 16.42 4.06% -- 详细
事件: 公司发布重组招商物业草案,拟以 7.6元发行 3.93亿股,作价 29.9亿元收购招商物业 100%股权。 重组招商物业草案确定、重组后招商蛇口变控股股东: 公司拟以 7.6元价格发行 39338万股,其中招商蛇口和深圳招商地产分别 35405万股和 3933万股,合计 298972万元,加上之前协议的股份转让 14909万股(尚未完成交割),重组完成后,公司总股本从 6.67亿股变为 10.6亿股,招商蛇口将占比 51.16%,中航系持有 13.69%,公司控股股东变为招商蛇口收购标的资产估值合理、盈利承诺有保证:拟收购的招商物业估值 29.9亿,承诺利润 2019-2022年分别为 1.59亿元、 1.89亿元、 2.15亿元、 2.35亿元(如交易于 2020实施完毕承诺至 2022年),对应 PE 估值分别为 18.8X、15.8X、 13.9X、 12.7X,明显低于行业对标公司估值,承诺利润的增速分别为 8.9%、 18.9%、 13.6%、 9.3%;招商物业 2019年 3月最新归母净资产为4.41亿,对应 PB 估值为 6.84倍。 招商物业质地优良、成长空间广阔: 1)业务分类: 招商物业母业务类型可分为物业管理服务(基础物业管理与开发商服务)与专业服务(包括建筑科技与设施运营),在 2018年公司营业收入中分别占比 90.1%和 9.9%;2)毛利率: 2018年度, 公司整体毛利率约 7.79%,其中物业管理 6.72%,专业服务 17.5%;净利率约 4.66%、 ROE 约 44.2%,由于过去对内服务为主,未来毛利率净利率有望持续提升; 3)管理面积: 截至 2019年 3月末, 招商物业已进军 48座城市,运营 528个项目,管理面积 7082万方,签约合同面积 8517万方,其中住宅占 65%,相比行业前 10名平均 2.2亿平米的管理面积仍有较大成长空间。 重组完成后成为物管龙头、 激发协同效应: 1)管理面积进入行业前列: 重组后公司管理面积近 1.5亿平米(中航 7634万平米+招商 7082万平米),接近雅生活 1.38亿平米、中海 1.4亿平米、绿城 1.7亿平米、碧桂园 1.82亿平米,成为物业管理龙头; 2)激发协同效应: 本次交易可以实现两大集团优质物业管理业务的整合及协同发展,服务业态更加多元,有望为进一步增长提供空间。 投资建议: 公司公布收购方案,拟以 29.9亿收购招商物业 100%股权,招商物业承诺2019年实现 1.59亿,对应收购 PE 估值仅 18.8倍, 明显低于同业,收购完成后,将实现两大优质物业管理公司的整合和协同发展,管理面积近 1.5亿,成为行业龙头,且增长前景广阔,毛利提升空间大, 预计实现归母净利润 3.5亿元/4.4亿元/5.4亿元不变,对应 EPS 分别为 0.52/0.67/0.81元。 维持“买入”评级。 风险提示: 重组方案被否、物业管理增长不及预期、业绩承诺无法实现
中航善达 房地产业 2019-08-28 14.98 18.50 13.15% 16.42 9.61% -- 16.42 9.61% -- 详细
公司于近日发布公告确定其发行股份收购招商物业的交易对价,最终评估价为 29.9亿元, 对应招商物业 2018年净利润约 20倍 PE;发行完成后公司总股本为 10.6亿股,招商蛇口将成为公司第一大股东,合计持有上市公司 51.16%的股份。 重组定价符合预期, 估值仍具提升空间。 参照上周五收盘价,新中航善达物管业务对应 18年 PE 为 34倍; 招商物业则承诺 2019、 20、 21年净利润不低于 1.59、 1.89、 2.15亿元,保守考虑下,新中航善达 2019年 PE 仅为 22倍,与港股龙头物管企业相比仍有较大空间。考虑公司作为 A 股稀缺的优质物业管理标的,公司有理由享受估值溢价。 在管面积接近 1.5亿方, 物管龙头蓄势启航。 目前中航善达、招商物业的在管面积分别为 7634、 7082万平米,合并后的在管面积接近 1.5亿平米,并且具备住宅、机构物业双重基因。 重组完成后的新中航善达作为招商局集团旗下唯一的上市物管平台,必将获得其大力支持,公司将充分受益于招商局集团的强大实力与多元业态组合,此次受托管理四个购物中心仅是开端。 多方因素推动利润修复。 2018年,中航物业与招商物业的净利率分别为 4.4%、 4.9%,较已上市物管公司的净利率存在较大差距。随着本次重组交易的完成,公司将背靠招商局集团,未来的规模增长确定性有所加强;同时,公司将由房企下属的成本、品牌中心转为利润中心,伴以科技赋能、增值服务带来的人均效能提升,公司的利润率有望得到修复,进而超额实现原定的业绩承诺目标。而这一利润修复的进程,已在众多港股上市物管公司中多次得到验证。 维持公司买入评级, 假设 2019年年内完成重组,招商物业业绩并表,预计公司 2019、 2020、 2021年 EPS 分别为 0.46、 0.65、 0.91元,对应PE 分别为 31、 22、 15.8倍。 给予公司物管业务 20年 25倍 PE, 目标价为 18.5元。 风险提示: 盈利修复不及预期,增量项目交付速度过慢。
中航善达 房地产业 2019-08-14 12.89 12.50 -- 16.26 26.14%
16.42 27.39% -- 详细
瘦身健体物业转型愈发明晰,毛利下行业绩待回稳:当期规模和业绩的滑落主要因公司谋求向物业管理方向的转型战略,对传统房地产开发等其他业务进行了“瘦身健体”,房地产业务结算规模有所下降,与此同时孙公司惠州市谟岭新型产业园开发建设有限公司破产清算,计提资产减值损失和信用减值损失合计3732.7万元,占净利润的46.15%。 物业拓展持续发力,盈利能力期待提升:中航物业截止上半年全国物业管理项目613个,管理面积7634万平方米,较去年同期增长2060万方。近年来随着资本力量的涌入,需求上升、技术应用、“互联网+物业”等都给物业管理行业发展带来了极大的想象空间。公司自2010年就开始了信息化系统的探索之路。我们看好公司未来充分利用平台科技赋能物业服务,提供更加个性化、专业化、精准化的物业管理服务。 地产开发持续收缩,商业运营不断丰富:商业地产经营方面,中航九方资产管理有限公司是公司商业运营业务的管理平台。 公司在商业地产经营方面已经初具规模,形成了以“九方购物中心”品牌为核心的商业管理能力,上半年中航九方管理项目数量15个,管理面积达127万平方米,实现租金收入2.28亿元。 招商物业合并进度提速:7月25日,中航善达收到国资委的批复,同意中航国际控股将其持有的22.35%股权转让给招商蛇口。一旦交易完成,两者合并后管理面积将突破1.2亿平,位居行业前列,2018年物业管理板块的营收和归母净利润简单相加分别为66.38亿和3.09亿人民币,行业巨无霸正在形成。 盈利预测与投资评级:我们长期看好公司的业务拓展能力和物业运营能力。预计19-20年EPS分别为0.32、0.38元,维持“买入”评级。
中航善达 房地产业 2019-08-14 12.89 14.56 -- 16.26 26.14%
16.42 27.39% -- 详细
整体营收略有下降、开发业务战略性收缩:公司2019年上半年实现营业收入25.8亿元,同比下降7.66%,主要是房地产开发结算减少,开发结算收入4.5亿元,占公司营业收入的17.48%,同比下降55.70%。公司重组之后,物业资产管理业务逐步成为公司主要收入来源,且未来公司战略将聚焦物业资产管理业务,围绕这一方向,公司继续推动剩余房地产开发项目的转让工作,持续优化资产结构。 物管面积同比大增37%、物管利润率有所提升:公司物业管理业务营收占总营收77.36%,2019年上半年实现物管收入19.96亿元,同比增长21.19%,实现净利润1.03亿元,同比增长35.9%;物业净利率5.16%,同比提升0.6pct。截至2019年6月,中航物业全国物业管理项目613个(同比多增138个),管理面积7634万平方米,同比大增37%。公司物业管理业务持续创新,加快科技应用能力建设,加大对智慧物业π平台的研发投入,此外,根据组织架构和职能设置调整制订了全新的管控模式。 重组招商物业完成后、A股物业龙头启航:公司拟收购招商物业,根据方案,重组成功后公司第一大股东为招商蛇口,公司将持有招商物业100%的股权。并购完成后中航善达物业管理面积近1.5亿平,中航善达将成为招商蛇口全资公司,量、质优势有望加持,将成为A股物业龙头。如若重组成功,19/20/21年备考营收分别为127.05/149.19/182.61亿元,备考归母净利润分别为6.6/7.7/9.2亿元。 投资建议: 公司整体营收因开发业务收缩略有下降,但物业营收增长21%、物管面积增加37%、物管净利润达到5.16%,未来如果和招商物业重组成功,有望成为A股物业龙头,由于公司物业收入大幅增加,我们将公司2019-2021年有望实现营业收入分别由59.5亿元/67.4亿元/79.3亿元上调为74.15亿元、87亿元、106.3亿元,预计实现归母净利润3.5亿元/4.4亿元/5.4亿元不变,对应EPS分别为0.52/0.67/0.81元。维持“买入”评级,6个月目标价14.56元。 风险提示:房地产周期波动,商业地产运营不及预期,重组进展不及预期。
中航善达 房地产业 2019-08-13 12.33 15.00 -- 16.26 31.87%
16.42 33.17% -- 详细
19H1业绩同比-33%,源于地产业务萎缩,物管业绩同比+36%、量质齐升公司 19H1实现营业收入 25.8亿元,同比-7.7%;归母净利润 0.85亿元,同比-32.6%;基本每股收益 0.127元,同比-32.6%;毛利率和归母净利率分别为 20.5%和 3.3%,较 18H1分别下降 2.2pct 和 1.2pct;三项费用率为 13.0%,同比下降0.4pct。营收结构上,物业管理业务、房地产开发与经营、建筑业、服务业及其他业务分别实现营收 20.0、 4.5、 0.6、 0.7亿元,分别同比+21.2%、 -55.7%、-4.8%、 +11.5%,分别占比 77.4%、 17.5%、 2.4%、 2.7%,公司营收规模下降主要源于房地产开发业务较上年减少。物业管理业务、房地产开发与经营、建筑业、服务业及其他业务分别实现净利润 1.03、 -0.25、 0.02、 0.05亿元,其中,物业管理业务业绩同比+36%,净利率提升至 5.2%,获得量质齐升。 在管面积达 7,643万方、 较 18年末+44%, 估算中航物业全年业绩同比+43%截至 19H1末, 公司物业管理项目共 613个,管理面积达 7,634万平米, 较 18年末+43.8%,获跨越式增长。 目前物管业务布局珠三角、长三角、华中、华北、华南各个区域,拥有庞大的机构物业客户服务群体。 19H1,公司实现年度新签合同额 6.07亿元,同比+16.7%。 19H1,公司物业管理业务实现营收 20.0亿元,同比+21.2%;实现净利润 1.03亿元,同比+35.9%, 物业净利率 5.2%, 同比+0.6pct, 较 18年+0.8pct,根据公司 14-18年上半年营收、 业绩分别占比全年平均 43%、 44%,并且假设上下半年净利率保持稳定,同时考虑 19H1末管理规模大幅提升,我们估算全年物管业绩有望超 2.3亿,同比超+43%;考虑中航物业和招商物业合并之后,合计物管业绩将超 4亿元,同比超+30%。 央企整合打造非住宅物管龙头,合并后在管超 1.5亿方, 料将实现量质齐升7月 25日, 公司公告关于招商蛇口购买中航善达 22.35%股份已获得国务院国资委批复。 18年末,招商物业在管面积超 7,500万方,若合并后将超过 1.5亿方,在管规模将处行业前列。中航物业在机构类物业长期占据市场领先地位,同时招商系拥有大量的商办物业、 如深圳前海、太子湾和蛇口等,再借助中航九方商业经营的轻资产管理模式,公司将在非住宅物管方面拥有强大优势。 此外,招商物业后续定位有望逐步从“成本中心”转向“利润中心”,且主流物业公司上市后利润率均有明显提升,公司有望在重组和改革中获得量质提升。 公布股东回报规划,重视投资回报,物管业绩持续稳定,有望实现高分红公司 7月 31日公告三年(2018-2020年)股东回报规划, 公司在实现盈利且现金能够满足公司持续经营和长期发展的前提下,将坚持以现金分红为主的分配政策, 公司将综合考虑发展阶段、盈利水平等因素,提出差异化的现金分红政策,现金分红比例最低分别为 80%、 40%、 20%。考虑到物管行业业绩稳定增长,现金流持续稳定,公司业绩有望稳定持续增长,并维持较高分红比例。 投资建议:物管业绩量质齐升,管理规模跨越式增长,维持“强推” 评级中航善达逐步剥离地产开发业务,战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强强联合,合并后在管面积超 1.5亿方,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招商局集团背景,后续规模扩张得以较强保障。招商物业定位提升,将逐步从“成本中心”转向“利润中心”,同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润率提升,实现量质提升, 我们预计 19年合并后物管业绩合计将超 4.0亿, 鉴于公司上半年中航物业业绩和管理规模超预期,我们小幅上调目标价至 15.00元, 维持“ 强推” 评级。 风险提示:重组失败、交易对价过高、物业管理拓展不及预期。
中航善达 房地产业 2019-08-13 12.33 14.00 -- 16.26 31.87%
16.42 33.17% -- 详细
公司发布2019年半年度报告,报告期内实现营业收入25.80亿元,同比下降7.66%,实现归母净利润8481万元,同比下降32.61%,其中地产业务实现净利润-2463万元,物业管理业务实现净利润10294万元。物业板块收入持续增长,新签合同额已超去年半额。2019年上半年,公司物业管理业务实现收入19.96亿元,同比增长21.19%,略低于2014-2018年CAGR28.3%;物业服务毛利率为10.13%,较2018年提高0.3个百分点;物业板块实现归母净利率5.16%,2018年时分项业务净利率为4.40%;上半年物业服务新签合同额6.07亿元,同比2018年上半年新签合同额为5.2亿元,18年全年为10亿元。公司物业板块收入实现稳健增长,物业板块利润率已有所修复,但距行业利润中枢仍有差距,未来仍具提升空间。 重组交易稳步推进,物管龙头冉冉升起。7月下旬,公司披露公告称收到国务院国有资产监督管理委员会出具的批复书,同意中航国际控股将其持有的22.35%公司股份转让予招商蛇口,此后公司又宣布修订公司章程、董事会议事规则等。目前收购对价仍未确定,重组完成后,新中航善达将成为在管面积接近1.3亿平米,坐拥中航集团、招商局集团两大股东支持,住宅与机构类型物业双轮驱动的龙头物管公司,且作为A股唯一的具备关联方支持的物管公司,未来在管面积增长具备确定性,有望享受估值溢价。 首次覆盖公司,给予买入评级。预计公司2019、2021、2022年EPS分别为0.42、0.58、0.78元(未考虑重组后收入增长),对应PE分别为29.7、21.5、15.8倍,给予目标价14元。 风险提示:重组推进慢于预期,市场化拓展收效不及预期。
中航善达 房地产业 2019-08-01 13.35 14.56 -- 15.72 17.75%
16.42 23.00% -- 详细
央企基因,重组后成为招商蛇口控股子公司,雄踞 A 股物业龙头 公司成立于 1985年, 1994年在深交所上市,隶属于中国航空工业集团。 重组成功后公司第一大股东为招商蛇口,公司将持有招商物业 100%的股权。 2018年公司实现营业总收入 66.6亿元,同比增长 13%,较 2017年增速高出 20个百分点,其中物业管理业务营收 37.2亿元,占比 56%,同比增长 29.7%。 2018年公司实现归母净利润 8.6亿元,同比增长 469%,其中物业管理业务贡献 1.6亿元归母净利润,扣除投资收益后的净利润为-0.1亿元,较 17年净利润-0.35亿元回升 71%。同时公司三项期间费用率不断下降,表明公司管理持续提升。 聚焦物业:并购后管理面积近 1.3亿,有望借力招商系“量&质”齐升 并购完成后中航善达物业管理面积近 1.3亿平,中航善达将成为招商蛇口全资公司,量、质优势有望加持。招商蛇口为国内房企龙头,主营业务包括住宅开发、园区运营。招商蛇口 2018年销售面积、持有型物业面积分别为 827.4万方和 311.74万方,结转后均有望成为招商物业服务对象。值得一提的是,招商蛇口在大湾区拥有大量待开发土地,未来也将有望成为服务对象,物业收入增速或将十分可观。同时招商物业背靠招商局集团,为国资委控股央企,在资源获取方面也具备优势,目前服务对象包括了多家中央级地方公权机构、金融机构、国内外知名企业等。 地产:销售型物业几近退出,“九方”系运营渐入佳境 2017、 18年开始随公司地产项目逐渐出售,地产营收规模逐渐缩减。 2016年大量项目出售,导致 2017年公司营收大幅缩减。 两轮出清后,公司销售型物业几近出清。在手项目仅剩 4个,其中衡阳中航还剩 50万方待开发土储、以及天津九方广场在施工中,预计年内新增贡献较少。截至 2018年 12月,中航九方管理项目数量 15个,管理面积达 127万㎡。 在产品线方面,已形成“九方”、“九方荟”两个产品品牌,具备一定的行业影响力,管理的部分项目如华强北九方、龙华九方及赣州九方等在本地区有一定影响力。 投资建议: 我们预计公司 2019-2021年有望实现营业收入 59.5亿元/67.4亿元/79.3亿元,预计实现归母净利润 3.5亿元/4.4亿元/5.4亿元,对应 EPS 分别为 0.52/0.67/0.81元。 如若重组成功, 19/20/21年备考营收分别为 127.05/149.19/182.61亿元,备考归母净利润分别为 6.6/7.7/9.2亿元。参考可比公司一致性预期 PE 均值, 2019年为 30倍,由于公司或有部分业绩来自地产业务或投资收益,但若重组后公司作为 A 股龙头或具备溢价空间,出于谨慎给予 28倍 PE,对应 2019年目标价位 14.56元,首次覆盖给予“ 买入”评级。 风险提示: 房地产周期波动,商业地产运营不及预期,重组进展不及预期,跨市场进行估值比较可能存在估值偏差
中航善达 房地产业 2019-06-24 10.80 14.50 -- 13.02 20.56%
16.26 50.56%
详细
公司概要:央企背景战略转型,坚持轻资产化发展,聚焦物业资产管理 中航善达成立于1985年,1994年于深交所上市,是央企中国航空工业集团下属公司,最初从事多元化经营。2007年,以“房地产开发为主体,物业管理和酒店经营管理为两翼”为战略目标,转型综合性房地产开发企业。2011年,剥离酒店经营业务,集中优势资源发展地产开发业务。2016年,逐步剥离地产开发业务,战略聚焦物业资产管理业务,重点发展机构类物业的资产管理。2018年,更名为中航善达。2019年,计划引入招商蛇口作为控股股东、并与招商物业重组,整合中航系机构类及招商系商办类的优势,打造非住宅央企物管龙头。 重组简述:招商系接棒中航系,两大央企强强联合,打造非住宅物管龙头 本次重组方案将分为两步进行:1)现金收购股权:4月26日,招商蛇口与中航国际控股签署协议以每股8.95元/股(除息后8.65元/股)受让后者持有的1.49亿股,占总股本22.35%,招蛇将成为第一大股东;2)增发收购物业:4月29日,公司拟增发股份购买招商蛇口直接和间接持有的招商物业100%股权,发行价为7.9元/股(除息后7.6元/股),目前收购对价暂未确定,按照招商物业18年PE15-25倍估算,预计增发股份区间将在2.86-4.77亿股,扩股后总股本区间9.53-11.44亿股,对应招蛇持股将达45.7%-54.7%,届时招蛇将成为控股股东,在住宅、机构、商办物业资源优势增强,助力打造非住宅央企物管龙头。 新中航善达:拥有非住宅强大优势,首获集团重视、积极改革,有望量质提升 18年末,中航物业、招商物业在管面积分别为5,307万方、7,500万方,合并后1.28亿方,18年合并后备考营收、净利润分别为66.3亿元、3.1亿元,在管规模和营收规模均位于行业前列。考虑到中航物业在政府类、公众类及企业总部类物业长期占据市场领先地位,同时招商系拥有大量的商办物业、尤其如深圳前海、太子湾和蛇口等,再借助中航九方商业经营的轻资产管理模式,公司将在非住宅物管方面拥有强大优势。18年中航物业和招商物业净利率分别为4.40%、4.97%,较百强平均8%仍有较大提升空间。19年3月招商局集团总经理付刚峰对招商物业的改革发展做出9点指示,其中重点提及目标管理及员工激励,公司定位有望逐步从“成本中心”转向“利润中心”,且主流物业公司上市后利润率均有明显提升,公司有望在重组和改革中获得量质提升。 估值情况:预计扩股后市值99-119亿,合理市值约132-158亿,预期上涨空间达11%-53% 若重组成功,18年备考净利润3.1亿元,同比+64.9%,按照30%增速预计19年备考业绩4.0亿元(中期净利润率修复至行业平均,预计其业绩就可达5.3亿元)。参考可比物业龙头19年PE24-31倍,按照19年PE25-30倍估算,新中航善达物业部分对应市值约100.5-120.6亿元。截至19Q1末,中航善达净资产49.3亿元,剔除物管净资产4.8亿元,并按0.7倍PB,地产及其它业务对应合理估值31.2亿元。新中航善达合理估值约131.7-151.8亿元。假设本次交易对价为招商物业18年PE15-25倍,扩股后对应市值约99.1-119.0亿元,较公司合理估值仍有11%-53%空间,按中性假设,上涨空间预计为39%。 投资建议:央企物管强强联合,非住宅龙头扬帆启航,首覆、并给予“强推” 中航善达逐步剥离地产开发业务,战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强强联合,合并后在管面积达1.28亿方,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招商局集团背景,后续规模扩张得以较强保障。招商物业定位提升,将逐步从“成本中心”转向“利润中心”,同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润率提升,实现量质提升,我们按照备考市值中性假设预测,给予目标价14.50元,首次覆盖,并给予“强推”评级。 风险提示:重组失败、交易对价过高、物业管理拓展不及预期。
中航善达 房地产业 2019-05-30 10.49 12.15 -- 12.24 16.68%
13.85 32.03%
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事件:2019年4月29日,中航善达发布公告,股东中航国际控股转让22.35%股份给招商蛇口,转让价8.95元/股,转让完成后招商蛇口将成为公司第一大股东。此外,公司拟向招商蛇口、深圳招商地产发行股份购买招商物业100%的股权。购买资产股份发行价格为7.90元/股,此次交易标的预估值和交易作价尚未确定。 历史沿革:中航善达(原名为中航地产)成立于1985年,原核心业务为地产的投资、开发与经营。2016年开始逐步剥离房地产开发业务,公司战略聚焦物业资产管理业务。 物业服务:聚焦机构物业,营收净利稳步提升。公司全资子公司中航物业是物业服务板块经营主体,截至2018年12月,中航物业管理面积5307万平方米。公司物业管理业务连续5年保持高速增长,5年营收复合增速为27.70%。2018年物业板块净利润为1.64亿元,同比增长36.72%,5年复合增速高达35.56%,超过同期营收增速。 非物业服务板块:地产开发逐年萎缩,商业运营轻重结合。中航善达房地产业务主要体现为房地产开发的存货以及以公允计价的投资性房地产。2019年一季度,公司存货账面价值为17.20亿,投资性房地产方面,截至2018年12月,中航九方管理项目数量15个,管理面积达127万平方米,2019年一季度,公司投资性房地产账面价值达69.20亿。 招商物业:房地产价值链全程综合服务商。招商物业业务遍布全国40多个城市和地区,员工规模16000余人,在管物业逾500个,服务项目面积超7500万平米。截至2018年底,招商物业总资产16.98亿元,2018年营业收入29.2亿元,同比增长20.35%,归母净利润1.45亿元,同比大幅增长114.90%。 投资建议:物业服务公司属于轻资产行业,拥有稳定的现金流,PE的估值中枢在20-30倍上下具有支撑,叠加公司持有性地产账面价值,目前股价安全边际较强。给予“买入”评级。 风险提示:重组失败,物业拓展不及预期,公司地产项目减值。
中航地产 房地产业 2017-08-21 10.62 12.00 -- 11.09 4.43%
11.09 4.43%
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地产结转下降、物管营收占比超50%。17 年上半年实现营收23.80 亿元(-12.34%),归母净利润-1.41 亿元转负,营收回落主要由地产业务结转营收下降所致,归母净利润降幅远超营收主要由三费率增长、投资净收益减少、营业外净收入转负、少数股东权益增加所致。各主营业务中物管业务营收12.61 亿元(+28.64%、占比52.99%)、毛利1.21 亿元,房地产开发业务营收10.60 亿元(-34.63%、占比44.54%)、毛利3.51 亿元,物管业务营收占比首超50%,成为公司第一主营业务。毛利率20.7%(-0.6 个pc)、净利率-5.9%(-6.0 个pc),三费率19.7%(+1.9 个pc:置出部分地产资产致销售费用占比-1.2 个pc、转型物管及支付辞退补偿等致管理费用占比+2.5 个pc)。另16 年存出售酒庖股权等获非经常性投资净受益致基数较高。 销售萎缩,未来结转出清或处置。17H 销售额12.4 亿元(-59%),销售面积13.4亿元(-54%)。截止6 月30 日末预收款29.5 亿元,在建未结转建面约201 万方,权益口径143.3 万方,货值约130 亿元,另有土储占地面积约67 万方,计容建面约160 万方,预计货值约75 亿元。预计未来公司转型期间地产资产将逐步结转出清(计入营收)择机处置(计入营业外净收入)。 物管营收持续高增长,机构类物管业务有保障。17H 物业资管实现净利润0.52 亿元,同比+54%,连续三年保持高增长,新签合同超3.8 亿元。截止17 年6 月公司物管业务已覆盖全国二十多个城市,在管各类项目428 个(16 年末391 个),管理面积达4911 万方(16 年末4568 万方)。受益于实际控制人中航集团央企背景,预计未来公司将围绕机构类物业资管业务集中拓展,进一步打造国内顶尖的机构物业品牌。 商业地产初具规模,探索轻资产模式。集中打造“九方贩物中心”核心品牌,自2011 年累计已有6 家贩物中心开业运营,总营业面积超过 68 万方。不赣州巨亿广场签订管理输出服务协议,尝试管理输出的轻资产运营模式。 地产业务三四线城市去库存均价回升,待结转资源升值,最新RNAV9.67 元,资产重组完成加速资产变现助力转型物业资管等业务。作为集团A 股上市平台,物业资管业务持续较快发展,预计将持续获得集团支持快速实现转型。估算各业务价值约75 亿元:年开发业务净利约1.5 亿元,对应行业20xPE 市值约30 亿元;年物管业务净利约1.6 亿元,对应行业25xPE 市值约40 亿元;年建筑业务净利0.2亿元,对应行业20xPE 市值约4 亿元。若公司转型能得到集团大力支持,公司估值将有一定的溢价,给予“推荐”评级。 风险提示:下半年地产销售低于预期;转型物业资管业务未达预期。
中航地产 房地产业 2017-07-06 10.85 10.54 -- 11.37 4.79%
11.37 4.79%
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剥离房地产开发业务,轻资产化转型。 2016年中航地产出售部分房地产开发业务资产与负债;年末共有6个房地产开发项目和2个储备项目,合计权益货值212亿元左右。公司承诺后续退出房地产开发业务,聚焦物业资产管理业务,围绕机构类物业资产的管理,重点发展物业及设备设施管理、资产经营、客户一体化服务外包三项核心业务,坚持轻资产化转型。2016年房地产业务营收占比达60%,预计业务转型期将持续一段时间。 深化业务升级,打造机构物业资管顶尖品牌。 中航物业2016年新签年度合同额超5亿;截至2017年5月,管理项目总数416个,总面积4860万平方米;业务范围覆盖深圳、北京、上海、广州、济南、重庆、武汉等二十多个城市。中航物业在国内机构类物业管理市场中占据领先地位,涵盖政府、学校、金融、公共事业和写字楼等机构物业类型;并从物业资产全生命周期管理和客户一体化服务外包两个维度不断深化业务升级;未来将持续受益于行业集中度提升。 “九方”品牌输出,商业地产运营轻资产化扩张。 公司目前经营6家九方购物中心,总营业面积超过68万平方米。2016年与巨亿广场签订协议,由赣州九方管理人员进驻管理,以管理输出的模式扩大经营规模、提高品牌影响力。 12个月目标价10.98元,首次覆盖增持评级。 预测2017/2018/2019营收分别为73/84/98亿元,归母净利润分别为3.87/4.69/5.63亿元,EPS分别为0.58/0.70/0.84元。我们采用分部估值法,对房地产开发业务、物业管理、建筑业、其他业务分别给予2017年16、26、20、20倍PE的估值,得到公司股权价值73亿元,折合目标价10.98元,首次覆盖给予“增持”评级。 风险提示。 房地产项目建设进度不及预期导致结算推迟;房地产调控时间过长导致销售不及预期;物业管理业务发展不及预期。
中航地产 房地产业 2017-03-15 12.09 16.73 2.32% 13.18 9.02%
13.18 9.02%
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事件:公司8日公布2016年报:全年实现营业收入63.2亿,同比增长14.57%;实现归属于母公司股东净利润1.61亿,同比下降59.77%;EPS0.242元。 剥离地产业务,专注高端资产管理。公司原核心业务是商业地产的投资、开发与经营,此前已经形成包含购物中心、写字楼、精品公寓、高尚住宅等多业态的综合开发经营模式。2016年下半年,公司筹划并完成了房地产开发业务相关的重大资产出售。 重组后公告将退出地产开发业务,未来聚焦物业资产管理业务。重点发展三项核心业务,包括1、物业及设备设施管理(围绕机构类物业资产);2、资产经营(现有持有物业,存在大股东资产注入可能);3、客户一体化服务外包(股东方其他资产支持),成为“物业资产管理及服务外包专业提供商”。 地产开发占比仍较大,期待阵痛后的新生。2016年公司原地产开发业务实现销售额50.7亿元(+3.4%),销售面积56.3万方(-5.6%),规模仍能与上年持平,主要受益于三四线城市市场回暖。2016年地产业务全年实现营收3.8亿,同比增长5.68%,占公司营收比例达60%。重组后,公司承诺将退出地产开发业务。本次重组公司出售了包括成都航空大世界、成都中航城、昆山九方等9个项目,剩余少量待结算及尾盘项目。 公司今年由于结算质量下降,扣非后净利润亏损3.67亿,另外计提存货跌价准备1.4亿,投资性房地产公允价值变动收益2.52亿。我们认为公司近期内承受一定业绩波动在所难免,期待阵痛后的新生。 机构类物业管理尖兵,血统纯正。2016年公司物业管理业务收入22.9亿,同比增长28%,占公司营收比重达到36.25%(+4.09个pct),利润总额同比增长44%。公司物业板块业务由全资子公司中航物业运营。作为中国物业行业的领军企业之一,中航物业在机构物业领域的优势显著,擅长综合型高档物业项目的管理。截至2016年底,中航物业业务遍及全国二十多个核心城市,主要承揽机构类、商业类、住宅类高端项目等391个,管理面积超过4568万方。 投资建议:公司2016年底拟以20.3亿对价出让了旗下房地产相关资产及股权,实现投资收益3.8亿元,另外投资性房地产公允价值变动收益2.52亿。重组后,公司资产结构发生较大的变化,存货在总资产中占比降至29.3%(前值46.4%),投资性房地产占比增至38.7%(共84.5万方持有物业),现金占比9%。公司转型后彻底成为物业资产管理类公司,在A股血统最纯正,其管理物业类型专业性强、门槛高,市场价值有望进一步重估。我们预计公司2017-2019EPS为0.39、0.50和0.67元,对应目标价17.55元,首次覆盖,给予买入-A评级。 风险提示:纯物业管理模式未经长期验证,公司业绩短期可能受冲击。
中航地产 房地产业 2017-03-13 11.78 -- -- 12.85 9.08%
13.18 11.88%
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事件 2017年3月8日公司发布年报:2016年实现营业收入63.2亿(+14.6%),实现归属于上市公司股东净利润1.6亿(-59.8%),对应EPS0.242元,同比减少59.8%。 分析要点 业绩表现符合预期:公司在1月24日发布业绩预告,2016年盈利1.0-2.2亿,公司年报业绩位于预告区间中位数,符合市场预期。今年业绩相比去年大幅减少,扣非后净利润亏损3.7亿,主因房地产结算项目净利率大幅下滑和计提龙岩和新疆项目存货跌价准备1.4亿。2016年房地产结算收入38.0亿,毛利率25.8%,相比前年下滑3.2个百分点,销售费用也明显抬升,2016年为3.2亿,同比增长57.8%,导致净利率仅0.87%。公司非经常性损益5.3亿,同比增长72.0%,主因处置下属公司股权实现收益3.8亿。 物业管理板块稳重有升:截至2016年末公司旗下中航物业管理全国二十多个城市机构、商业和住宅类项目391个,管理面积超过4568万方,当年新签年度合同额超过5亿,实现收入22.9亿,同比增长29.1%,实现净利润1.2亿,同比增长189%,业务板块毛利率10.1%,净利率5.2%。 持有资产运营良好:2016年公司投资性房地产公允价值实现变动收益2.5亿,运营管理6个九方购物中心(赣州、程度、九江、昆山、深圳华强北和深圳龙华,总营业面积超过68万方),管理输出方面,与赣州巨亿广场签署协议;住宅地产方面,公司去年实现签约销售额50.7亿(+3.4%),销售面积56.3万方(-5.6%),截止到2016年末公司未结算建面合计273.9万方(位于贵阳、衡阳、昆山、龙岩、惠东、天津)。 完成重大资产出售:2016年公司向保利出售房地产开发业务,集中资源发展物业资产管理业务,围绕机构类物业资产管理,重点发展物业及设施设备管理、资产经营和客户一体化外包服务等业务,转型轻资产模式。 投资建议 我们预计公司2017/2018公司实现净利润4.5/5.8亿,目前股价对应18.0x17PE/13.9x18PE,我们维持买入评级。 风险提示 国企国资改革进展缓慢,轻资产模式落地较难。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名