19年业绩同比+21%、扣非同比+31%,租管费41亿、同比+83% 19年营收858.5亿元,同比+58.6%;归母净利润126.5亿元,同比+20.6%;扣非归母净利润99亿元,同比+31.4%;对应每股收益5.62元,同比+19.8%;毛利率和归母净利率分别为32.6%和14.7%,较上年-4.0pct和-4.6pct;三费占比10.6%,较上年+0.7pct,源于销售和管理费用率上升;少数股东权益占比5.1%,较上年-9.0pct。公司业绩增速低于营收增速主要源于:1)公司结转毛利率较去年大降4.0pct;2)公司预缴土增税41.2亿元,同比+79.9%;3)存货计提减值9.4亿元。营收结构中,公司19年物业租管费40.6亿,同比+83.2%,源于吾悦广场新开21座,20年计划租管费55亿元,对应同比+36%。此外,拟每10股分红17.0元,分红率30%,对应股息率5.5%。 19年销售2,708亿、同比+23%,竣工翻番、高预收助力业绩稳增 19年销售金额2,708亿元,同比+22.5%,顺利完成计划,克尔瑞销售排名稳居行业第八,20年公司计划销售2,500亿元,同比-7.7%;投资方面,19年新开工3,198万方、竣工1,854万方、在建8,498万方,分别同比-36%、+89%、+19%,20年计划新开工1,665万方、竣工3,597万方,分别同比-48%、+94%,但考虑公司历年实际新开工均大幅超年初计划,18-19年分别为年初计划192%、156%,及20年新增拿地可转化开工,预计19年实际新开工仍优于计划。鉴于19年计划竣工翻番,以及19年末合同负债1,982亿,同比+67.2%,覆盖19年营收达2.3倍,保障公司业绩继续稳增。商业地产方面,19年末公司已开业面积590.6万方,同比+51.4%,20Q1末开业及在建综合体项目124座,商业地产发展迅猛。 19年拿地放缓、但土储仍充裕,债务结构优化,再推激励彰显信心 土储方面,19年新增规划面积2,508.5万方,同比-47.4%;对应地价607.4亿元,同比-45.4%,拿地/销售金额比22%;其中,住宅用地1,065万方,商业综合体用地1,444万方,分别同比-62%和-26%;平均楼面价2,421元,同比+3.9%,拿地/销售均价比仅22%,保障利润率稳定;公司19年末可租售面积约7,519万方,对应货值达8,370亿元,覆盖19年销售金额3.1倍,货值仍较为充裕。 财务方面,19年末,资产负债率86.6%、同比+2.0pct;净负债率为16.4%、较上年大降32.6pct;货币现金639亿元、短债306亿元,现金短债比2.1倍;平均融资成本6.73%,较18年+0.26pct,略有上行。此外,公司19年9月再推限制性股票和期权激励,行权考核条件为19-21年扣非归母净利润增速分别为20%、42%、29%,较高行权条件彰显公司对未来发展的强大信心。 投资建议:业绩兑现承诺,商业发展迅猛,维持“强推”评级 住宅开发方面,公司销售保持稳增,土储依然丰富,并近期拿地逐渐恢复;商业地产方面,公司更加聚焦并发展迅猛,20Q1末开业及在建综合体项目124座;此外,公司推出新激励方案,要求19/20/21扣非归母业绩增速20%/42%/29%,绑定员工利益、强化团队稳定性、并彰显强大信心。我们维持公司20-21年每股盈利预测分别为7.94、10.26元、并引入22年预测为11.84元,对应20/21年PE分别仅3.9/3.0倍,估值处于行业较低水平,同时鉴于公司商业地产先发优势、新激励的高业绩承诺、销售持续快增以及融资、拿地逐渐恢复,维持目标价47.64元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。

19年营收同比+64%、业绩同比+46%,高增长、高预收、高分红 19年,公司实现营收677.7亿元,同比+64.4%;归母净利润56.8亿元,同比+46.1%;扣非后归母净利润57.3亿元,同比+42.7%;基本每股收益1.05元,同比+45.8%;净资产收益率为23.6%,同比+4.2pct;地产结算收入631.1亿元,同比+66.1%;毛利率和归母净利率为28.8%和8.4%,同比分别+0.3pct和-1.0pct;三费费率为11.1%,同比-0.9pct;少数股东损益比10.7%,同比+7.4pct。公司业绩超预期高增,源于公司近年来销售高质量增长,业绩步入丰收期。截至19年末,公司预收款达1,146.9亿元,同比+50.4%,较19Q3末+9.9%,可覆盖19年营收1.7倍,高于行业平均,有望保障业绩持续高增。此外,公司拟现金分红24亿元,同比+25%,分红率43%,对应股息率达6.4%。 19年销售高增、拿地领跑,20年销售弹性更强、竣工高增保障业绩 19年,公司销售金额1,860亿元,同比+57%,目标完成率达124%;销售面积1,905万平,同比+42%。新开工面积3,163万平,同比+17.1%,完成年初计划的105%;竣工面积1,208万平,同比+49.1%。19年公司拿地金额达888亿元,新增计容建面3,323万方,拿地权益比63.3%,拿地/销售金额比48%、拿地/销售面积比174%,拿地保持积极态势;拿地/销售均价比27%,后续毛利率有较强保障。19年末,总可售面积近6,700万方,相当于19年销售的3.5倍,并形成“二三线为主,一四线为辅”的全国化均衡布局。20年销售目标2,200亿元、同比+18%,计划新开工3,600万平、同比+14%,估算计划竣工2,076万平,同比+72%。土储丰富并拿地积极赋予公司20年更强销售弹性,高计划竣工增速助力公司20年业绩更强增长。 财务指标优化,物业估值可观,业务多元开花,员工持股启动购买 19年末,资产负债率、净负债率分别为83.8%、120.2%,同比分别持平、-16.3pct。经营现金流量净额22.4亿元,同比+68%;销售回款1,610亿元,同比+53%,回款率87%。19年,公司实现了业务多元开花:1)物管方面,19年生活服务收入23.1亿元,同比+33.2%,毛利率25.8%,同比+7.1pct;19H1末物管合同面积达2.4亿平,综合实力排名行业前十,预计未来物业估值贡献可观;2)产业地产方面,19年金科产业营业收入约31亿元,净利润约5亿元;3)新能源方面,19年实现净利润1.3亿元,同比超+200%;4)文旅康养方面,公司受让和谐健康9.9%的股份,后续有望和文旅康养业务实现产业协同。此外,19年6月,公司推出《卓越共赢计划暨员工持股计划》,目前一期持股计划已累计购买5,152万股,占总股本0.96%,持股计划后续有望持续推进。 投资建议:逆市高质量增长,缔造新成长标杆,重申“强推”评级 16年以来,金科股份推出多元激励,积极拿地扩张,通过多手段提周转、控杠杆,实现高质量成长,如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富,并且低价拿地则确保后续毛利率无忧,而目前公司正值业绩释放期。此外,金科物业合同面积2.4亿平米,综合实力排名10位,后续估值也或将逐步体现。我们预计2020-22年每股收益预测分别为1.31、1.65、2.07元,对应20-22年PE为5.4/4.3/3.4倍,维持目标价10.00元,重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。

19年业绩同比+15%、略低于预期,利润率略降,分红率30% 2019年公司营业收入3,678.9亿元,同比+23.6%;归母净利润388.7亿元,同比+15.1%;每股基本收益3.47元,同比+13.3%;净资产收益率为20.7%,同比-1.0pct;地产结算收入2,340.4亿元,同比+21.8%;毛利率和归母净利率为36.2%和10.6%,同比分别-1.2pct和-0.8pct;三费费率为7.0%,同比-1.1pct;投资收益49.8亿元,同比-26.6%。我们认为,公司业绩略低于预期源于:存货计提减值11.4亿元,影响归母净利润7.8亿元;投资性房地产计提减值5.1亿元;长期股权投资计提减值21.5亿元;估算多计提折旧摊销27.0亿元;多计提土增税准备金清算148.0亿元,预计上述科目影响业绩部分或将在后续业绩期冲回。此外,每10股派息10.45元,分红率30%,股息率为3.7%。 19年销售额同比+4%,拿地/销售面积比90%、拿地中性略谨慎 2019年公司销售金额6,308.4亿元,同比+3.9%;销售面积4,112.2万平,同比+1.8%;新开工面积4,241.1万平,同比-15.1%,完成年初计划的118%;竣工面积3,007.9万平,同比+9.1%,完成年初计划的98%。公司2019年拿地较2018年谨慎,总体拿地中性略谨慎,全年拿地/销售金额比37%、拿地/销售面积比90%;拿地面积中72%位于一二线;权益拿地均价占比销售均价41%、成本控制合理。2020年公司预计新开工面积2,921.2万平,同比-31.1%,但按照以往一般都会超出计划执行;预计竣工面积3319.3万平,同比+10.4%,预示2020年结算量保持稳定增长。 经营现金流连续11年为正、财务稳健,物业拓展加速、估值可观 至2019年末,公司资产负债率84.4%,同比-0.2pct;净负债率仅34.7%,同比+9.7pct,处于行业低位;2019年至今发债多项利率处于行业低位,3月发行10亿/3.42%/7年公司债。公司经营情况稳定,在龙头房企中是仅有的连续11年经营现金流为正的公司,2018年经营性活动现金流净额457亿元。2019年末已售未结金额6,091.0亿元,同比+14.8%,覆盖2019年地产结算金额1.73倍,锁定未来业绩释放。商业方面,印力运营管理项目108个、覆盖50多城,管理面积近900万平,已开业面积644万平。物业方面,2019年末物业签约面积6.4亿平(+26.1%),在管面积4.5亿平,新签约住宅/非住宅面积1.03/0.18亿平,将贡献收入33.4/20.7亿元,预计未来物业估值贡献可观。 投资建议:业绩稳步增长,物业估值可观,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去销售和业绩的持续稳定增长中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中,同时公司在物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。鉴于公司19年多个科目计提较多,谨慎起见我们分别将公司2020-22年每股收益预测调整为3.94、4.54、5.24元(原预测2020-21年为4.41、5.30元),但同时考虑上述科目压力一次性释放将赋予公司业绩或更持续的稳定增长,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

2月销售25亿、同比-70%,疫情下销售暂弱、预计全年仍将保持稳增 2月公司销售金额25.3亿元,环比-78.7%、同比-69.5%;销售面积11.1万平,环比-74.9%、同比-71.3%,基本持平于我们高频跟踪的45城2月成交面积同比-71.8%;销售均价22,843元/平,环比-15.2%,同比+6.3%。1-2月累计销售金额144.3亿元,同比-28.2%,较上月-29.1pct;销售面积55.3万方,同比-42.2%,较上月-19.8pct。1-22月累计销售均价26,106元/平米,较19年+38.5pct;受疫情持续影响,公司2月销售大幅下降,但考虑到公司项目布局以一二线城市为主,并且1-2月销售金额占比全年不大,疫情期对公司全年销售影响相对有限,在购房需求延后但并非消失背景下,预计20年销售将保持稳定增长。 2月拿地48亿,同比+215%,拿地额比销售额189%,弱市拿地积极 2月公司土地市场新获取杭州、成都2城共3个项目,合计新增建面77.4万方,环比-7.5%,同比+185.1%,对应地价47.9亿,环比-41.2%,同比+214.5%;拿地面积权益占比51.0%,较上月-8.4pct;楼面价6,187元/平米,同比+10.3%,拿地均价上升主要源于公司杭州项目楼面价较高带动;拿地额占比销售额189.2%,较上月+120.8pct。1-2月公司共新增规划面积161.1万方,同比+389.6%;总地价129.3亿元,同比+719.9%;拿地面积权益占比55.3%,较19年+2.2pct;拿地额占比销售额89.6%,较19年+44.2pct;平均楼面地价8,025元/平米,较19年楼面均价+11.7%;公司1-2月拿地积极扩张,拿地区域集中于城市圈及二线城市,并且拿地权益占比有所提升。 投资建议:疫情拖累销售,弱市拿地积极,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的,资产价值料将进一步提升。此外,公司前海土地整备已进入收尾阶段,前海项目开发加速,将推动利润表和资产负债表的改善。此外,招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚公司估值。我们维持公司19-21年每股收益预测2.26、2.71、3.26元,目前现价对应20年PE为6.8倍、较每股NAV35.20元折价48%,我们维持目标价26.4元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。

2月销售额30亿、同比-57%,预计全年销售或更具弹性 2月公司实现签约金额29.9亿元,环比下降75.6%、同比下降56.8%;实现签约面积13.1万平方米,环比下降78.7%、同比下降60.2%;销售均价22,824元/平,环比增长14.5%、同比增长8.4%。1-2月公司累计实现签约金额152.4亿元,同比下降13.2%,涨幅较1月下降28.4pct;累计实现签约面积74.5万平方米,同比下降5.9%;累计销售均价20,443元/平方米,同比下降7.8%。 近期受到新冠肺炎疫情影响,一季度房地产市场成交或存在一定压力,但我们认为全年影响可控。并且,在一二线市场销售平稳的背景下,公司2019年拿地较积极,料2020年可售将继续保持充裕状态,两者将推动其销售弹性更佳。 2月拿地额20亿,拿地谨慎积极、拿地额/销售额达66% 2月公司在土地市场获取佛山和石家庄的3个项目,拿地仍聚焦一二线。2月公司新增建面29.7万平方米,环比下降23.6%、同比下降11.4%;对应总地价19.7亿元,环比下降36.7%、同比下降44.5%;平均楼面价6,627元/平米,环比下降17.1%、同比下降37.3%。2月拿地额/销售额达65.8%;拿地面积/销售面积227%;拿地均价占比当月销售均价29%。1-2月,公司新增建面68.6万平方米,同比增长37.5%;对应总地价50.8亿元,同比增长17.3%,拿地均价7,403元/平米,同比下降14.7%。1-2月,公司拿地额/销售额33.3%,较上年56.0%下降22.7pct;拿地面积/销售面积92.1%,较上年的120.5%下降28.4pct;拿地均价/当年销售均价36.2%,较上年46.5%下降10.3pct。我们按销售均价2万元/平估算公司1-2月新增货值140亿元,略低于同期销售152亿元。 投资建议:疫情下销售暂降,拿地谨慎积极,重申“强推”评级 金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+开工积极推动可售充沛+19年拿地保持积极之下,公司2020年销售弹性更佳。19H1末公司总土储中80%位于一二线,预收款高覆盖1.8倍,保障未来业绩稳定释放。我们维持公司2019-21年每股盈利预测为2.24、2.69元和3.17元,对应19/20年PE分别为7.0/5.8倍,18A/19E股息率高达3.8%/4.8%,维持目标价18.83元,重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。

2月销售280亿元、同比-35%,预计全年销售平稳 2月公司实现签约金额280.3亿元,环比下降49%、同比下降35.1%,降幅在主流房企中属较低;实现签约面积173.2万平方米,环比下降48.1%、同比下降29.8%;销售均价16,184元/平,环比下降1.7%、同比下降7.6%。1-2月公司实现签约金额829.4亿元,同比下降9.9%,较1月降低22.3pct;累计实现签约面积506.7万平方米,同比下降10.2%;累计销售均价16,369元/平方米,同比增长0.3%。我们认为,近期受到新冠肺炎疫情的持续扩散影响,一季度房地产市场成交压力或将延续;但购房需求只是延后、并非消失,同时一季度占比较小,预计总体销售负面影响可控。此外,在一二线市场销售平稳以及宝万股权之争即将落幕的背景下,预计公司2020年的销售或将平稳增长。 2月拿地26亿元、拿地谨慎,拿地额/销售额为9% 2月公司在土地市场获取江门和武汉的2个项目。2月公司新增建面35.5万平方米,环比下降49.1%、同比下降83%;对应总地价25.9亿元,环比下降32.4%、同比下降81.8%;拿地金额占比销售金额达9.2%,较上年37.3%下降28pct;平均楼面价7,282元/平米,环比增长32.8%、同比增长7.3%,拿地均价占比当月销售均价45%,较上年37.8%提升7.2pct。1-2月,公司共新增规划面积105.2万平方米,同比下降79.2%;对应总地价64.1亿元,同比下降76.4%,拿地额占比销售额达7.7%,较上年37.3%下降29.5pct;拿地面积占比销售面积为20.8%,较上年的99%下降77.9pct;平均楼面价6,090元/平米,同比增长13.3%,拿地均价占比当年销售均价37.2%。按销售均价1.64万元/平估算公司1-2月累计新增货值173亿元,低于同期销售金额829亿元,由于疫情影响拿地仍较谨慎。 投资建议:销售暂降,拿地谨慎,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科在住宅开发行业料将继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。

一期持股计划启动购买,目前累计买入5,152万股、占总股本0.96% 公司公告,截至2月20日,一期持股计划已通过“国信证券金科股份卓越共赢员工持股1号单一资产管理计划”在深交所以集中竞价方式累计买入金科股份股票共计5,152万股,占公司总股本的0.96%,成交均价6.58元/股,对应3.4亿元。19年6月6日,公司股东大会通过了《卓越共赢计划暨员工持股计划》,一期持股计划资金总额不超过25亿元,其中员工自筹资金不超过12.5亿元;融资资金与自筹资金的比例不超过1:1,融资金额不超过12.5亿元。二期至五期的资金来源于专项基金,若2019-22年业绩分别达到51、62、74、82亿元,复合增速20%,则下一年度按该净利润3.5%提取专项基金,对应专项基金分别为1.8、2.2、2.6、2.9亿元,合计达9.4亿元。 高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比,实现高质量成长 公司销售实现高质量成长:1)高销售增速:据克而瑞数据,公司19年销售额1,803亿元,同比+40%、17-19年CAGR+63%,分别高于主流12家房企平均22%、33%;2)高权益比:据克而瑞数据,19年销售权益比高达83%,高于主流12家房企平均70%;3)高销债比:19年权益销售额/有息负债余额达1.6倍,高于主流12家房企平均值1.5倍,凸显资金使用高效;4)高销售/业绩比:公司19年预测销售归母净利润/19年预测结算归母净利润达2.9倍,远高于12家主流房企平均1.6倍,具备强业绩释放能力。公司拿地积极,16-18年拿地面积/销售面积达123%、148%、153%;3Q19市场拿地分化之际,公司拿地面积/销售面积仍达196%,远高于17家主流房企平均128%。19H1末,公司可售面积超5,600万方,估算一二线占比59%,可覆盖18/19E销售面积4.2/2.8倍 步入业绩释放期、预收款高覆盖,金科物业行业排名前十、估值可观 3Q19营业收入423.0亿元,同比+60.7%;归母净利润39.8亿元,同比+81.7%;毛利率和归母销售净利率分别为30.1%和9.2%,同比分别+4.1、+1.1pct。19Q3末,资产负债率和净负债率分别为83.8%、144.3%,分别同比持平、-4.7pct。19Q3末,预收款达1,043.2亿元,同比+49.5%,较19H1末+11.0%,可覆盖18年营收2.5倍,高于行业平均,望保障业绩高增。此外,金科物业14-18年净利润CAGR达88%。19H1公司物业管理营收12.0亿元,同比+84%;净利润1.59亿元,同比+260%;19H1末,物管合同面积达2.4亿平,综合实力排名行业前十,后续物管估值或将逐步体现。 投资建议:持股计划启动购买,多元激励护航成长,重申“强推”评级 16年以来,金科股份推出多元激励,积极拿地扩张,通过多手段提周转、控杠杆,实现高质量成长,如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标保障后续结算资源丰富,低价拿地则保障后续毛利率无忧,而目前公司正值业绩释放期。此外,金科物业目前合同面积2.4亿平米,综合实力排名10位,后续估值或将逐步体现。我们维持2019-21年每股收益预测分别为0.98、1.31、1.65元,对应19-21年PE为7.6/5.7/4.5倍,维持目标价10.00元,重申“强推”评级。 风险提示:房地产调控政策超预期收紧,行业资金超预期收紧。

19年营收同比+26%,业绩同比+21%,预收款覆盖率达1.8倍 1月20日,公司预告2019年实现营收709.5亿元,同比+25.9%;实现营业利润13.4亿元,同比+21.4%;实现归母净利润91.0亿元,同比+20.3%,对应归母净利率12.8%,同比-0.6pct;基本每股收益2.09元,同比+20.1%。公司地产业务经营规模逐步扩大,可结转规模增加。截至2019Q3末,公司预收账款达883.3亿元,同比+2.0%,较19H1末+0.6%,可覆盖18年地产营收1.8倍,预收账款覆盖率较19H1末持平,后续业绩稳定释放有较强保障。 19年销售1,154亿,同比+14%,销售目标完成率103% 2019年,公司实现销售金额1,153.6亿元,同比+13.6%,19年全年计划目标完成率达103%;实现销售面积1,098.1万平方米,同比+11.7%;销售均价10,505元/平米,同比+1.7%。其中,12月份公司实现销售金额225.8亿元,同比+17.5%;销售面积221.9万平方米,同比+31.5%,销售稳步增长。考虑到公司19年拿地建面同比+31%,拿地端积极补库存,2020年可售货值有较强保障,预计公司2020年销售和结算有望稳步增长。 19年拿地面积同比+31%,拿地价/销售均价28%,低成本补充土储 2019年,公司新增建筑面积1,008.3万方,同比+30.7%,相当于同期销售面积的0.9倍,拿地相对谨慎;权益建面906.2万方,同比+17.8%,权益比达89.9%;拿地金额296.0亿元,同比+68.4%,权益拿地金额267.7亿元,同比+52.5%;拿地均价2,936元/平米,同比+28.9%,占比销售均价28%,后续结算利润率有一定保障。截至19H1末,公司土地储备建筑面积约4,059.8万方,预计可满足未来3-4年开发。截至2019年末,公司资产负债率为82.3%,较19Q3末-1.4pct;截至19Q3末,净负债率为98.7%,同比-27.7pct,较19H1末+2.2pct,净负债率可控下略微有所回升。 投资建议:业绩、销售稳增,高股息、低估值,维持“强推”评级 公司持续秉承快周转策略,ROE持续提升,已初步形成“两横、两纵、三集群”的项目布局。截至19H1末公司土储约4,060万方,充分保障未来开发需要,且多元化拿地方式有效控制成本;同时公司产业园区拓展迅速,为未来地产开发提供充裕资源。考虑到公司结算略低于预期,我们下调公司2019-21年每股收益预测至2.09、2.52和2.90元(原预测值为2.25、2.84和3.52元),目前股价对应19-21年PE仅4.1/3.4/2.9倍,18/19年对应股息率达5.3%/6.3%,维持目标价13.50元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业融资政策超预期收紧。

事件: 金地集团公布1月销售数据,1月公司实现签约金额122.4亿元,同比增长15.2%;实现签约面积61.4万平方米,同比增长32.7%。1月,公司新增建面38.9万平方米,同比增长137.7%;总地价31.1亿元,同比增长296.6%。 点评: 1月销售持续稳增、同比+15%,预计全年销售更具弹性 1月公司实现签约金额122.4亿元,环比下降65.5%、同比增长15.2%;实现签约面积61.4万平方米,环比下降66.5%、同比增长32.7%;销售均价19,935元/平,环比增长2.8%、同比下降13.2%。我们认为,近期受到新冠肺炎疫情的持续扩散影响,一季度房地产市场成交或存在一定压力,甚至对全年销售形成负面影响;但购房需求只是延后、并非消失,同时房企一季度推盘和销售占比较小,预计全年总体销售负面影响可控。此外,在一二线市场销售平稳的背景下;并且公司2019年拿地较积极,料2020年可售将继续保持充裕状态,两者将推动其销售弹性更佳。 1月拿地谨慎、拿地额/销售额25%,主要受春节前置和疫情影响 1月公司在土地市场获取哈尔滨、青岛的合计3个项目,拿地仍聚焦一二线。1月公司新增建面38.9万平方米,环比下降74.7%、同比增长137.7%;对应总地价31.1亿元,环比下降56.6%、同比增长296.6%;拿地金额占比销售金额达25.4%,较上年56.0%下降30.6pct;拿地面积占比销售面积63.3%,较上年的120.5%下降57.2pct;平均楼面价7,995元/平米,环比增长71.9%、同比增长66.8%,较上年9,070元/平米下降11.9%;拿地均价占比当月销售均价40.1%,较上年46.5%下降6.4pct。我们按销售均价2.0万元/平估算公司1月新增货值78亿元,高于同期销售122亿元。 投资建议:销售稳增,拿地谨慎,维持“强推”评级 金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+开工积极推动可售充沛+19年拿地保持积极之下,公司2020年销售弹性更佳。19H1末公司总土储中80%位于一二线,预收款高覆盖1.8倍,保障未来业绩稳定释放。我们维持公司2019-21年每股盈利预测为2.24、2.69元和3.17元,对应19/20年PE分别仅5.8/4.8倍,18A/19E股息率高达4.6%/5.8%,维持目标价18.83元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧。

1月销售236亿、同比-30%,受疫情扩散及春节前置影响销售暂弱 1月公司销售金额235.9亿元,环比-44.0%,同比-29.8%,较上月-45.1pct;销售面积157.6万平米,环比-48.2%,同比-30.9%,较上月-33.3pct,低于我们高频跟踪的45城1月成交面积同比-19.2%;销售均价14,970元/平米,环比+8.1%,同比+1.5%。在春节前置和疫情扩散双重影响下,公司1月销售同比暂降,但考虑到1季度并非公司传统推盘、销售旺季,并且鉴于公司土储较为充裕、布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市,在一二线市场去化相对稳定、当前购房需求只是延后但并非消失背景下,预计20年全年销售仍将保持稳增。 1月拿地额同比+443%、占比销售额53%、拿地态度明显转积极 1月公司在天津、郑州、福州、长春、兰州、泉州、济宁、淮安等8城共获取9个项目,对应新增建面231.6万平米,环比-66.7%,同比+371.1%,其中新增权益建面占比86.0%,环比+17.0pct;对应总地价124.9亿元,环比-67.1%,同比+443.0%,拿地额占比销售额52.9%,较上月-37.2pct;平均楼面价5,394元/平米,环比-1.4%,较19年拿地均价-6.9%。公司自19年11月以来连续3个月实现了拿地面积同比3位数增长,拿地态度明显转积极,并且拿地权益占比连续3个月提升,拿地区域方面,1月公司继续注重全国均衡布局,并且拿地成本控制得当。 投资建议:春节月销售暂弱,拿地态度转积极,维持“强推”评级 公司积极变革始于16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-19年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降,同期公司销售保持快增,目前业绩已进入丰收期。此外,保利物业港股顺利上市,有利于增厚公司估值。我们维持公司2019-21年每股收益预测2.23、2.67、3.08元,对应19-20年PE为6.7和5.6倍,18A、19E股息率分别达3.3%和4.7%,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧。

事件: 2月9日,招商蛇口公布公司1月销售数据,1月公司实现签约金额119.0亿元,同比+0.9%;实现签约面积44.2万平方米,同比-22.3%。 点评: 1月销售119亿、同比+1%,疫情扩散和春节前置影响下销售保持平稳 1月公司销售金额119.0亿元,环比-49.2%、同比+0.9%;销售面积44.2万平,环比-71.7%、同比-22.3%,低于我们高频跟踪的45城1月成交面积同比-19.2%; 销售均价26,925元/平,环比+79.3%,同比+30.0%。受春节前置和疫情扩散双重影响,公司1月销售额同比为正实属不易、并且克而瑞行业排名较19年提升4位至行业第八。考虑到一方面公司土地资源优异,项目布局以一二线城市为主,另一方面公司1-2月销售金额占比全年不大,疫情期对公司全年销售影响相对较弱,在一二线市场去化相对稳定、购房需求延后但并非消失背景下,预计20年销售将继续保持稳定增长。 1月拿地81亿,同比+15059%,拿地额比销售额68%,拿地积极高增 1月公司在土地市场新获取西安、东莞、南通3城共4个项目,合计新增建面83.7万平,环比-11.4%,同比+1354.2%,对应地价81.4亿,环比-23.2%,同比+15058.8%;拿地面积权益占比59.4%,较上月+7.3pctpct;楼面价9,726元/平米,同比+942.4%,拿地均价大幅提升主要源于去年同期低基数以及公司1月南通纯住宅项目面积较大、楼面价较高。公司拿地/销售额占比68.4%,较上月+23.2pct;公司拿地/销售面积占比189.4%,较上月+128.8pct。公司1月拿地积极扩张,拿地区域集中于城市圈及中西部重点,并且拿地权益占比有所提升。 投资建议:销售平稳、拿地积极,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的,资产价值将进一步提升。此外,公司前海土地整备已进入收尾阶段,前海项目开发加速,将推动利润表和资产负债表的改善。此外,招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚公司估值。我们维持公司19-21年每股收益2.26、2.71、3.26元,目前现价对应19-20年PE为7.3、6.1倍、较每股NAV35.20元折价53%,我们维持目标价26.4元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。

事件: 2月7日,新城控股公布1月销售数据,1月公司实现签约金额112.0亿元,同比+2.2%;实现签约面积105.9万平方米,同比+9.3%。 点评: 1月销售112亿、同比+2%,疫情扩散和春节前置影响下销售保持平稳 1月公司签约金额112.0亿,环比-53.8%、同比+2.2%;签约面积105.9万平米,环比-56.6%、同比+9.3%,表现大幅优于重点跟踪45城成交面积同比-19.2%; 销售均价10,577元/平米,环比+6.5%、同比-6.5%。在春节前置和疫情扩散双重影响下,公司1月销售额同比仍实现正增长、克而瑞行业排名继续稳居前十。鉴于公司整体土储仍以长三角二三四线为主、布局城市库存普遍偏低,可售货值仍较充裕并且自19年4季度以来重启拿地,并且考虑到公司1-2月销售金额占比全年不大,疫情期对公司全年销售影响相对较弱,在购房需求延后但并非消失下,预计公司20年销售将继续保持平稳。 1月拿地172万方、拿地/销售面积比162%,融资复苏推动拿地持续改善 1月公司在贵阳、宿迁、肇庆、黔南州等4城共新增4个项目,新增建面171.9万方,同比-63.1%;对应地价15.6亿元,同比-88.5%;拿地额占比销售额14.0%,较上月-1.2pct,拿地面积占比销售面积162.2%,较上月+65.9pct;拿地权益73.4%,较上月-19.4pct,平均楼面价910元/平米,同比-68.9%,主要源于公司在黔南州和宿迁拿的商住项目地块较大,楼面价较低。公司在19年11月逐渐恢复拿地后,拿地成本一直保持在较低水平,此外,惠誉和标普恢复公司评级展望稳定,中诚信和联合资信将公司及其相关债项移出信用评级观察名单,2月公司美元债低成本顺利发行,后续融资复苏将推动公司后续拿地重回积极轨道。 投资建议:销售保持平稳,拿地相对积极,维持“强推”评级 住宅开发方面,公司销售保持稳增,土储依然丰富,并近期拿地逐渐恢复;商业地产方面,公司更加聚焦并发展迅猛,进一步承诺19/20/21年投资性房地产租管费收入不低于40/60/90亿元,并且19年实现租管费收入41.1亿,超额完成计划103%;此外,公司近期推出新激励方案,要求19/20/21扣非归母业绩增速20%/42%/29%,绑定员工利益、强化团队稳定性、并彰显强大信心。我们维持公司19-21年每股盈利预测分别为5.58、7.94、10.25元,对应19/20年PE分别仅5.9/4.1倍,同时鉴于公司商业地产的先发优势、新激励的高业绩承诺、销售持续快增以及融资、拿地逐渐恢复,按照20年目标PE6倍,我们维持目标价47.64元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。

事件:万科公布公司1月销售数据,1月公司实现签约金额549.1亿元,同比增长12.3%;实现签约面积333.5万平方米,同比增长5%。1月公司新增建面69.7万平方米,同比下降76.5%;总地价38.2亿元,同比下降70.6%。 点评:1月销售549亿、同比+12%,预计今年销售平稳1月公司实现签约金额549.1亿元,环比下降4.2%、同比增长12.3%;实现签约面积333.5万平方米,环比下降19.6%、同比增长5%;销售均价16,465元/平,环比增长19.2%、同比增长7%。公司单月销售金额居克而瑞榜单第一。我们认为,近期受到新冠肺炎疫情的持续扩散影响,一季度房地产市场成交压力或将延续,甚至对全年销售形成负面影响,但购房需求只是延后、并非消失,同时一季度占比较小,预计总体销售负面影响可控;与此同时,新冠肺炎疫情也将使得经济和财政压力进一步加大,也将打破政府兼顾控地产和稳经济的弱平衡,或将促发逆周期调控弹性进一步加大。此外,在一二线市场销售平稳以及宝万股权之争即将落幕的背景下,预计公司2020年的销售或将平稳增长。 1月拿地38亿元、拿地谨慎,拿地额/销售额为7%1月公司在土地市场获取上海、南通、太原等地6个项目,拿地区域主要集中于一二线城市及环都市圈。1月公司新增建面69.7万平方米,环比下降42.8%、同比下降76.5%;对应总地价38.2亿元,环比下降67.4%,拿地金额占比销售金额达7%,较2019年的37%下降30pct,拿地谨慎由于疫情和春节影响;平均楼面价5,482元/平米,环比下降43.1%;拿地面积占比销售面积21%,较2019年的99%下降78pct;拿地均价占比当月销售均价33.3%,较2019年的37.8%下降4pct。按销售均价1.65万元/平估算公司1-1月累计新增货值115亿元,低于同期销售金额549亿元,拿地仍较谨慎。 投资建议:全年销售平稳,股权之争落幕在即,维持“强推”评级万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科在住宅开发行业将继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控和融资政策超预期收紧。

19年业绩40亿元、同比+33%,估算少数股东权益比7.6%、显著下行 2019年,公司预告实现营业收入614.9亿元,同比+8.9%;归母净利润40.2亿元,同比+33.3%,持续兑现承诺;基本每股收益0.90元,同比+36.4%;加权平均净资产收益率18.5%,同比+2.1pct;营业利润率和归母销售净利率分别为11.3%和6.5%,同比分别下降0.1pct和提升1.2pct;我们估算少数股东权益3.3亿元,同比-63.0%,对应估算少数股东权益占比7.6%,同比下降15.2pct,表明公司19年业绩高增主要源于结算权益比走高。19Q3末公司预收账款882.1亿元,同比+21.6%,覆盖上年地产结算收入1.59倍,基本保障业绩稳增长。 19年销售2,110亿、同比+30%,拿地面积/销售71%、权益比提至71% 2019年,公司销售金额2,110亿元,同比+30%;权益销售金额1,351亿元,同比+14%;权益比例64%,较18年的73%下降9pct;销售额克尔瑞排名第13;销售面积1,713万方,同比+35%;销售均价1.23万元/平,同比-4%。2019年,公司拿地金额562亿元;拿地面积1,220万方,权益比例71%、有所提升,拿地均价4,604元/平;拿地额占比当期销售额27%;拿地面积占比当期销售面积71%;拿地均价占比销售均价37%。至2019H1末,公司拥有土地储备(可售口径)4,396万平、对应可售货值5,467亿元,保障后续销售稳增。 净负债率138%、下降44pct,资产负债率84%、下降1pct,持续改善 至2019年末,公司货币资金417亿元,同比+10%;有息负债1,115亿元,同比-1%;短期债务320亿元,同比-34%;短债占比有息负债比29%,较上年下降14pct;现金短债比1.3倍,较上年提升0.5倍;资产负债率83.7%,较上年末下降0.9%;有息资产负债率36.1%,较上年末下降15.7%;净负债率138.3%,较上年末下降43.9pct。近两年中,公司的资产负债表持续改善。 投资建议:业绩销售双双高增,净负债率显著改善,维持“强推”评级 阳光城起家大福建、深耕强二线,经历三任明星管理团队的贡献,公司实现七载70倍销售高增长,奠定未来结算放量的基础;“双斌”团队加盟后的全面变革也将带来管理的精细化和标准化,同时公司主动去杠杆将有望推动公司销售和业绩弹性更大、并实现量质提升。我们维持公司2019-21年每股收益分别为1.00、1.35和1.81元,现价对应19/20PE分别仅为7.9/5.8倍,维持目标价10.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧以及行业融资超预期收紧

19年业绩2.6-3.1亿元,同比下降64-70%,源于18年非经常性损益较高 1月21日,公司预告19年归母净利润2.6-3.1亿元,较重组前同比下降63.8%-69.7%,较重组后同比下降69.1%-74.0%;主要源于:1)18年确认转让3个房地产项目的投资收益合计12.4亿元(非经常性损益),19年无同类投资收益;2)19年因投资性房地产公允价值变动收益较18年减少约2,468万元(非经常性损益);3)19年因进项税加计扣除等取得的其他收益较18年增加约2,481万元(非经常性损益);4)18年公司下属子公司天津格兰云天置业有限公司、龙岩紫金中航房地产开发有限公司及衡阳中航地产有限公司计提存货跌价准备3.0亿元,19年资产减值损失较18年减少约3.3亿元;5)19年利润总额较18年同期减少,因此19年所得税费用较18年减少约2.8亿元。 估算加回招商物业后扣非后业绩4.1-4.6亿元,预计业绩主要为物管贡献 公司19年归母净利润2.6-3.1亿元,中位数2.85亿元。其中,非经常性损益包括:1)18年公允价值变动收益1,183万元,19年较18年减少2,468万元,估算19年公允价值变动收益-1,185万元;2)18年其他收益-273万元,19年较18年增加2,481万元,估算19年其他收益2,208万元,因而非经常性损益合计1,023万元。剔除非经常性损益后,估算19年扣非后归母净利润约2.5-3.0亿元,中位数2.75亿元。而公司19年业绩中仅并表招商物业12月业绩,估算招商物业全年业绩1.8亿元(19H1约0.8亿元+19H2约1亿元),按线性估算1-11月招商物业业绩为1.63亿元,估算公司合并招商物业全年业绩后,19年扣非归母净利润预计约4.13-4.63亿元,中位数约4.4亿元。此外,3Q19中航物业实现净利润1.41亿元,而中航善达3Q19归母净利润1.38亿元,表明地产业务对业绩为负贡献,再考虑到地产业务财务费用较高,预计19年地产业务对业绩贡献仍较少、甚至负贡献,因而预计业绩主要为物业管理业务贡献。 合并后在管1.5亿方、打造非住宅物管龙头,规模、业绩望实现量质齐升 至19H1末,中航善达、招商物业合并后在管面积将达1.49亿方。中航善达深耕机构类物管,招商物业服务业态丰富(住宅、非住宅面积分别占比68%、32%),并且招商系拥有大量的商办物业,中航善达与招商物业强强联合,合力打造非住宅物业管理龙头。考虑到招商蛇口16-18年新开工面积同比增速分别为23%、65%、60%,将推动销售、竣工持续高增,预计后续营收稳步增长。目前中航善达、招商物业物管利润率较行业仍有较大提升空间,考虑到后续毛利率提升、费用率改善等,预计合并后利润率望逐步修复,业绩有望实现量质齐升。此外,1月21日,招商蛇口公告中标雄安新区项目,中标金额:设计费9,500万元,项目管理费费率2.46%,安置房部分物业服务酬金费率4.8%,委托人自持的办公、商业部分物业管理服务酬金费率9.25%,办公、商业部分招商及运营管理服务酬金费率9.5%,这或将利好于公司非住宅物管业务。 投资建议:表观业绩同比下滑,但物管业绩表现稳定,重申“强推”评级 中航善达战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强强联合,合并后在管面积达1.49亿方,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招商局集团背景,后续规模扩张得以较强保障。招商物业定位提升,将逐步从“成本中心”转向“利润中心”,同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润率提升,实现量质提升。鉴于19年公司仅并表招商物业12月业绩而造成口径差异,我们下调19年业绩至3.0亿元(原预测4.9亿元),但维持19-20年合并后物管业绩预测为4.3和6.3亿元,考虑到公司双重稀缺性、集团内高度战略定位以及近期物管行业估值中枢上移等因素,我们维持目标价25.27元,对应20年物管PE37.5倍,重申“强推”评级。 风险提示:物业管理拓展不及预期、利润率提升不及预期。