事件 万科1月3日公布2017年12月销售及新增项目简报,12月份公司实现合同销售面积453.2万平方米,同比+171.9%,合同销售金额622.3亿元,同比+165.8%;1~12月份公司累计实现合同销售面积3595.2万平方米,同比+30%,合同销售金额5298.8亿元,同比+45.3%;1~12月份公司累计新增建面(含物流用地)4913万平方米,同比+60.1%,权益总地价1993.5亿元,同比+50.7%; 12月销售增速翻倍,全年近5300亿,同比+45.3% 公司12月实现销售面积453.2万平方米,环比+97.4%,同比+171.9%;实现签约销售金额622.3亿元,环比+79.1%,同比+165.8%;1~12月公司累计实现销售面积3595.2万平方米,同比+30%,实现签约销售金额5298.8亿元,同比+45.3%。单月来看,万科12月销售环比同比均实现大幅增长;全年来看,据克而瑞数据,万科2017年度销售以5300亿仅次于碧桂园5500亿排第二,实现了高基数下高增长。销售均价方面,12月公司实现销售均价13731元/平方米,环比11月下降了9.28%,1~12月销售均价14739元/平方米,同比去年上涨11.7%。 土储力度加大、全年新增货值6380亿,审慎拿地严控成本 公司12月单月合计获取土地项目26个,合计建面524.7万方,其中归属万科的权益建面276.9万方;单月获取土地金额316.4亿,权益地价款188.8亿,权益比例为56.2%,单月拿地成本为6210.9元/方;全年看,1-12月公司累计获取土地建面(含物流用地不含广信资产包)4913万方,同比+60.1%,为今年销售面积的136.7%,整体土地储备规模进一步提高,从土储购入时间分布看,上半年1618万方,下半年3294万方,其中有上半年有地价较高拿地时机不佳的因素,同时也会有公司董事会换届后拿地风格转变的原因;全年拿地总金额2872.6亿元,其中权益拿地价1993.5亿元,同比+50.7%,据克而瑞统计,万科2017年全年新增土储货值6379.7亿元,为明年推盘加量奠定基础。拿地均价方面,1-12月拿地均价5847元/平,同比-1.6%,为公司今年销售均价的39.7%,拿地成本较低一方面因为今年拿地包含少部分价格较低物流用地稀释均价,另一方面有公司成本控制的因素。 投资建议:王者龙头地位固化、溢价空间更高 业绩层面,万科在2017年以45%的高增长实现了5000亿销售额的目标,达到5300亿,同期新增土储货值6380亿,18年推盘量值得期待;管理层面,三季度新董事会郁亮的接班让公司站在一个新的起点,深铁的正式进驻也为万科与深铁在“轨道+物业”领域进行优势资源互补的深度合作提供机遇;业务层面,战略收购广信资产包扩充土储,联合多方私有化普洛斯独占物流地产鳌头等一系列举措让我们看到万科的战略眼光;估值方面,结合目前全球市场及A股市场风格走向与我们先前策略报告对美股地产市场的分析与来看,地产行业龙头应享有更高估值溢价,万科作为财务健康,市场地位稳固、业绩增长确定性与持续性强的行业龙头,值得我们看好公司在2018年的业绩增长。我们预计公司17-19年的EPS为2.53、3.28、4.16元,PE对应当前股价为13.07X、10.11X、7.96X,维持“买入”评级,6个月目标价上调至42.64元,对应18年PE为13倍。 风险提示:房地产市场销售不及预期。

投资建设车联网小镇,长三角布局再下一城: 公司拟于无锡锡东投资建设车联网小镇。预计项目占地约930亩,总建设规模123万方(暂定)。项目位处无锡主城区与锡东高铁站中间,交通优势突出,不排除公司未来继续通过产业地产的方式持续获取新项目。 发行购房尾款资产支持票据,提高资金使用效率: 公司的全资子公司南山地产拟对购房尾款进行资产证券化,通过发行信托计划进行融资,发行总规模不超过6亿元,期限不超过3年,分为优先级和次级,其中次级部分由南山地产认购。该举为公司在融资模式上的创新,有利于提高资金使用效率。 吸收合并深基地B,物流地产龙头光芒即将绽放: 吸并事项已收到证监会反馈意见通知书,对部分问题进行补充解释。宝湾物流市占率6%,行业前五,目前A股物流地产标的稀缺。宝湾物流运营、在建及拟建面积547.9万方,收入2012-2016年复合增长率18.8%,增长迅速。重组后将形成地产开发及物流地产双主业格局。 宝湾控股专注于高标仓,业绩兑现可期: 宝湾控股重点布局一二线和强三线城市,14年起加大拿地力度,预计18-19年开始将有批量物流园区达到稳定运营收租状态,按照平均租金28元/平/月、出租率92%估算,全部园区投入运营后,年租金收入可达18亿元左右,按照37%的净利率(不考虑利息费用)估算,稳定后每年可贡献6.6亿净利润。 投资建议: 公司尝试产业地产拓展土地获取新渠道,吸并深基地B,形成“地产开发+物流地产”双主业格局,目前公司已收到证监会反馈意见通知书,对部分问题进行补充、解释。对公司地产及物流地产业务进行估值,重组前NAV117.09亿元,每股RNAV6.24元。重组后NAV为232.88亿元,每股RNAV8.6元,当前股价折价率41.2%,安全边际较高。我们预计公司17-19年净利润分别为5.87亿、6.10亿和7.57亿元,EPS为0.31、0.32、0.40元,对应PE估值为19.5X、18.7X、15.1X。假设公司18年上半年重组完成,对应17、18、19年备考收入分别为53.92亿、58.82亿和61.64亿元,备考归母净利润为5.87亿元、7.22亿元和8.83亿元,EPS为0.31、0.27及0.33元,对应PE估值为19.5X、22.8X、18.7X,维持“买入”评级,6个月目标价7.8元。 风险提示:重组进展不达预期,调控影响公司销售,车联网小镇方案存在不确定性。

事件:12月22日,保利地产公告,公司董事会全票通过项目跟投管理制度,规定单一项目跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%。跟投人员通过申购专项资管计划或信托计划等合规的投资结构参与跟投,跟投收益、损失及相关风险由跟投个人承担。保利地产董事、监事不参与跟投。 激励机制走在央企前列,大力度跟投助力公司成长。 公司机制一直较为灵活,激励力度走在央企前列。此前公司已经推出两轮股权激励,本次推出跟投机制,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投规模上看,本次跟投方案的激励力度较大,跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%,为央企最高水平之一。跟投机制将员工和管理层的利益与公司利益有效绑定,有利于激发员工积极性,提升公司拿地质量和运营效率,做大做强公司业绩。在行业集中度快速提升的大背景下,跟投机制的推出将为公司快速成长再添动力。 资源整合持续推进,目标三年内重返前三。 今年以来公司加大资源整合力度,上半年收购中航集团旗下20个地产项目,下半年公司51.5亿元(包含债权)收购保利香港50%股权的交易方案获股东大会通过,有望逐步解决同业竞争问题,从而得以进入深圳、南宁、云南等市场,公司市占率和业务区域将进一步扩大。我们认为在央企整合的大背景下,保利地产作为集团核心的地产开发平台优势十分明显,不排除未来继续承接优质资源的可能性。公司董事长宋广菊女士在股东大会上明确表示明年公司会保住行业前五,未来两至三年重回行业前三。我们认为随着激励机制不断完善,管理层和员工的积极性将大幅提升,同时凭借央企在融资、获取资源等方面的优势,公司规模增长有望提速,助力公司重返行业前三。 加速拿地扩充土地储备、为规模扩张奠定坚实基础。 公司前三季度新拓展项目133个,新增容积率面积2962万平方米,拿地成本1559亿,分别同比增长158.01%与123.35%。公司坚持以一二线城市为主,积极推进城市群深耕战略,一二线城市拓展金额占比78.9%。截止到2017年三季度末,公司已覆盖国内外87个城市(去年同期65个),待开发面积8211万平米(去年同期5813万平米),为公司未来进一步提升业绩、市占率提供坚实支撑。 销售弹性彰显,全年销售额有望突破3000亿。 当前公司货值充裕、推盘积极,叠加较高的去化率,全年销售额预计将达到3050亿元。公司前11月实现销售额2742.7亿元,同比增长45.2%,其中11月单月销售额364.1亿元,同比增长137.4%,创16年3月以来新高。公司12月可售货值近600亿,其中12月新推近300亿。保守估计12月单月有望实现300亿销售,对应全年销售额约3050亿,对应同比增长45%。 投资建议:公司推出跟投机制将进一步调动管理层和员工的积极性,助力公司规模快速扩张;公司作为集团核心的地产开发平台,在解决同业竞争问题后,业务区域和市占率有望加速提升。我们预计公司全年销售金额约3050亿,预计公司2017-19年EPS为1.24、1.51和1.80元,对应PE为10.55X、8.65X、7.29X,维持“买入”评级,6个月目标价14.88元。

拟收购保利香港控股50%股权,整合保利置业 公司拟采用现金和承债式收购保利集团持有的保利(香港)控股有限公司50%股权,收购价款为51.53亿元。保利香港控股直接和间接持有保利置业(0119.HK)40.39%的股份,公司收购保利香港后将持有保利置业20.20%股权,按照保利置业2017年中报归属母公司股东权益计算,20.20%股权对应52.06亿元保利置业净资产,按收购价格51.53亿元计算PB估值仅为0.99,而内房股PB目前大多在1.2以上。 保利置业地产业务体量大、项目优 保利置业地产项目覆盖20个主要城市,包括上海、香港、广州、深圳、武汉、苏州等,根据克而瑞数据,17年1-11月保利置业实现销售金额378亿元,在行业内排名第42。2017年上半年,保利置业销售金额222.3亿元,其中珠三角及长三角的项目销售金额占比32%。截至2017年10月底,保利置业拥有土地储备及在建项目按建筑面积计算约2100万方。 加速拿地扩充土地储备、为市占率及业绩提升提供坚实基础 公司前三季度新拓展项目133个,新增容积率面积2962万平方米,拿地成本1559亿,分别同比增长158.01%不123.35%。公司坚持以一二线城市为主,积极推进城市群深耕战略,一二线城市拓展金额占比78.9%。截止到2017年三季度末,公司已覆盖国内外87个城市(去年同期65个),待开发面积8211万平米(去年同期5813万平米),为公司未来在整体行业增速放缓环境下,进一步提升业绩、市占率提供坚实支撑。 投资建议: 公司整合保利香港将近一步扩充优质地产资源、扩大业务覆盖区域,作为行业龙头,我们看好公司未来市占率的提升,预计今年销售金额可达3000亿,公司发行首单央企租赁住房REITs,让集团畅享租赁红利,把握行业证券化浪潮机遇。我们预计公司2017-19年EPS为1.24、1.51和1.80元,对应PE为10.2X、8.3X、7.0X,维持“买入”评级,6个月目标价14.88元。 风险提示:收购保利香港股权事项进展不达预期,销售不及预期。

事件:公司11月29日公告调整换股吸并深基地B交易方案,取消配套募集资金11.28亿元,公司已与配套融资认购方签署了《终止协议》。 地产主业项目优质,背靠大股东南山集团,潜在资源丰富 公司2017年上半年实现合同销售面积13.88万平方米,结算面积3.37万平方米。公司深耕华东区域,地产业务保持较高的毛利率,并有逐年提高的趋势,2016年底,公司地产业务毛利率达44%。大股东南山集团拥有深圳前海自贸区赤湾片区340万方的土地,潜在可开发空间体量较大,公司背靠南山集团,潜在土地资源想象空间较大。公司地产未结算面积估算约93万方左右(含土储),其中苏州占比69%。对公司地产业务进行NAV估值,其中,土地储备按照成本法保守估值,得到地产业务净权益增加值60.72亿元。 吸收合并深基地B,A股首家物流地产龙头光芒即将绽放 公司吸并深基地B事项已恢复审核,深基地物流地产市占率6%,为行业前五,目前A股物流地产标的稀缺。宝湾物流园区运营面积达182.4万方,在建116.5万方,拟建249万方,总计547.9万方,收入2012-2016年复合增长率达18.8%,增长迅速。按平均租金28元/平/月、出租率92%估算,未来全部园区投入运营后,年租金可达18亿元,按照37%的净利率(不考虑利息费用)估算,稳定后每年可贡献6.6亿净利润。物流地产用EBITDA/资本化率估算NAV,EBITDA利润率70%,资本化率7%。运营的园区项目基本已产生稳定租金收入,直接计算NAV,在建和拟建项目尚存在不确定性,分别给予0.85和0.7的折扣系数,加总得到物流地产的NAV为126.97亿元,深基地持有宝湾控股77.36%的股权,对应NAV为98.22亿元。 引入物流地产基金,实现融资渠道拓宽 公司拟与中保投招商国协仓储物流股权投资基金合作,共同投资开发、收购、持有及运营优质仓储物流项目,物流地产基金对项目公司股权占比不超过49%。基金规模37.5亿元,基金计划投资期3-5年,投资期满后3年完成退出,实现轻重资产分离经营模式,融资渠道拓宽,优化资本结构。 投资建议: 公司吸并深基地B,形成“地产开发+物流地产”双主业格局。对地产及物流地产业务进行估值,交易前NAV117.09亿元,每股RNAV6.24元。交易后NAV为232.88亿元,每股RNAV8.6元,当前股价折价率43.8%,安全边际清晰。预计公司17-19年净利润分别为5.87亿、6.10亿和7.57亿元,EPS为0.31、0.32、0.40元,对应PE估值为19X、18X、15X。假设公司18年上半年重组完成,对应17、18、19年备考收入分别为53.92亿、58.82亿和61.64亿元,备考归母净利润为5.87亿元、7.22亿元和8.83亿元,EPS为0.31、0.27及0.33元,对应PE估值为19.1X、22.4X、18.3X,首次覆盖给予“买入”评级,6个月目标价7.8元。 风险提示:吸收合并深基地B进展不达预期,调控持续影响公司地产销售

事件:世联行发布半年报,2017年上半年实现营业收入33.38亿元,同比增长23.83%;归属上市公司股东的净利润为2.85亿元,同比增长40.49%。 大力布局长租公寓,或可成为未来业绩增长点:公司大力布局长租公寓业务,截至期内公司旗下的红璞公寓已经进入了深圳、广州、杭州、武汉、厦门、合肥、成都、济南、宁波等27个城市,全国签约间数4万多间。其中公司占据了广州、杭州、武汉的集中式公寓市场的第一名。目前公寓的出房率已稳定在良好状态,公寓构建后一个月出租率达91.2%,第二个月出租率为94.5%。房屋租赁的支持政策不断出台是地产长效机制的重要组成部分,公司大力布局长租公寓业务,或可称为未来业绩增长点。 互联网+业务发力,收入贡献超过四分之一:2017年上半年公司互联网+业务发展迅速,收入规模快速增长,期内,互联网+业务营业收入9.19亿元,同比增长61.25%;毛利2.03亿元,同比增长318.98%,收入贡献超过四分之一。公司的互联网+业务未来将持续发展新房营销供应链平台,依托公司B端拿盘优势、品牌保障和资金实力,链接社会资源,与经纪公司优势互补,实现信息共享,互联网+业务成为公司交易服务的重要增长点。 金融服务业务进展顺利,放贷额同比增长近3倍:2016年调控政策出台后,公司金融业务产品线逐步丰富,在原有产品基础上升级为乐贷,利用场景,开发3大系列、22项产品并全部铺排落地。渠道方面,快速推进合伙策略,有效整合超过200家行业渠道,积极进入存量市场。产品及渠道并举,上半年放贷额63.41亿元,增长285.26%。截止6月30日,贷款余额为32.98亿元,比上年同期增长105.22%。公司金融服务服务业务毛利率较高,2016年超过55%,业务受地产成交量影响较大,由于2017年上半年房地产市场普遍超过市场预期,2017年上半年公司金融业务进展顺利,预计17年全年公司放贷规模将好于预期。 股权激励对象涉及人数众多,有效激发员工积极性:2017年8月30日,公司发布2017年股票期权激励计划(草案),拟向激励对象授予6000万份股票期权,约占公司股本总额2,044,969,122股的2.93%;涉及的激励对象共计746人,包括:公司董事、高级管理人员、公司中层管理人员及核心骨干。本次股权激励计划涉及人数众多,能够激发员工的积极性,对公司的重要管理人员和业务骨干起到激励作用。 投资建议:公司2017中报业绩同比增长超四成,其中互联网+业务规模效应显著,毛利率同比提升;金融服务业务进展顺利,公司多元业务协同并进。我们看好公司作为集中式长租公寓的龙头规模快速增长以及运营管理能力提升。我们预计公司2017-2019年EPS为0.48元,0.56元和0.70元,维持“买入-A”评级,6个月内目标价14.6元。

事件:公司公布2017半年报,公司上半年实现营业收入39.23亿,同比+30.61%;实现归属上市公司股东净利润2.64亿,同比-39.23%;基本EPS 0.17元,同比-39.24%。 H1投资收益及递延所得税拖累,业绩有所下滑:公司业务分为房地产开发、商业地产和股权投资三大板块。其中:1)H1地产竣工71.4万方(同比+231%):在收入结算增长驱动下,毛利上升12%,但毛利率下降4.4个pct,主要由于毛利占比较大的世华龙樾、海梓府、成都龙樾湾(政策性用房交付等)结构性原因所致。2)持有物业:2017年H1公司租赁业务贡献毛利润7963万元,目前三亚万豪酒店、三亚建国酒店及奥体文化商务园尚未竣工,未来业绩贡献比例将逐步增加。3)股权投资:公司持有4家上市公司股票,1家IPO 申请已启动。公司H1投资收益减少了1.12亿元,主要是持有上市公司国信证券今年分红6,860万,少于上年的2.06亿元。4)所得税及少数股东权益增加:除投资收益外,公司上半年所得税费用增加0.51亿(递延所得税增0.45亿),少数股东损益0.12亿元,拖累业绩下滑39.23%。 销售量平价增,京内高毛利项目预计年内陆续结算:公司H1销售面积53.83万方(开工64.3万方),销售额108.55亿,分别同比-0.3%和53.3%。根据公司公告,截至期末的公司地产销售预收款为142.6亿元,同比增长17.2%,其中占比较大为京内的世华龙樾、北京密码、门头沟上悦居,预计于今年内竣工结算。 在手5个棚改项目,进军保定市场:公司上半年通过联合竞买、合作开发、股权收购、公开竞标、棚户区改造、政府实施授权等模式,共获得6块土地,其中二级项目4个,一级和棚改项目各1个,新增土储总建面150万方(同比+2.1%)。2016年至今,公司以望坛为代表的棚改模式逐渐成型。目前公司在手棚改项目5个、一级开发项目3个,其中今年5月新增北京市延庆区康庄项目,另外公司8月11日公告出资65%参股成立保定项目公司,进军保定棚改市场。目前在手棚改项目合计总投资777亿元(截至中报),预计总回报106亿元(回报率12%-15%)。其中,望坛项目回报60亿元,8月11日项目正式签约期已经结束,签约率近100%。 基金模式逐步成熟,降低棚改资金沉淀:公司15年来开始以权益类产业基金的模式,引入金融机构资金,减少了自有资金沉淀。2015年,公司通过与城建集团联合设立的基金平台城建投资,分别设立一期、二期基金投资于门头沟及大兴区瀛海项目。报告期内,公司一期基金已期满清算,收回全部本金及获得投资收益6,344万。而二期基金按比例收回本金1.33亿,目前剩余规模18.4亿。公司今年7月成立棚改基金(兴润基金),用于投资张仪村棚改项目。 投资建议:公司背靠北京国匠城建集团,京津冀棚改经验丰富,潜在大量环北京地区项目获取机会。公司16年开始大幅加大棚改投资力度(15-16年未有业绩贡献),按照平均1.5-2年左右开发周期,预计公司17-18年将进入收获期,预测2017-2019EPS 为1. 13、1.33、1.69元,对应目标价20.3元,给予买入-A 评级。 风险提示:棚改回报期不确定性较强、股权投资收入不及预期。

事件:公司公布6月销售简报,7月公司实现签约销售面积31.34万方,同比增加11.53%;销售金额76.21亿,同比增加39.83%。 传统7月淡季,不用过分在意环比下滑:1)严调控背景下同比增40%:7月公司实现销售面积31.34万方,同比+11.53%,环比-39.1%(上年分别为+44.6%和-33.9%);签约金额76.21亿,同比+39.83%,环比-27.0%(上年分别为+45.6%和-10.7%),7月销售均价达到24,317元/平方米,同比20.0%(上月+41.1%)。2)量增收窄,价增扩大:1-7月累计签约面积319.7万方,同比+43.26%(上月为+47.83%);签约金额613.16亿元,同比+68.93%(上月为+74.07%)。1-7月累计销售均价19,177元/平方米,同比17.9%(上月+17.7%)。 7月新增多个小股操盘项目,今年以来未在深圳直接拿地:公司7月单月权益拿地37.1万方,力度比上两月略有减少。1-7月公司拿地权益地价款258.7亿,同比+49%,权益拿地建面225.7,同比+63%,分别占今年累计销售的71%和42%。另外;1-7月拿地均价11462元/平方米,同比下降9%,其中7月新增7个项目,其中三个项目是小股操的项目,比以往明显增多,公司1-7月金额权益比例为59.0%(上年为73.7%)。 前海《综合规划》出台,静待规划细则:7月13日,深圳市发布了《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划》(草案),规划范围包括深圳前海原国务院批复的28.2平方公里加上前海蛇口自贸片区及周边地区,规划范围共计37.9平方公里。 1)本次出台的是前海蛇口片区整体规划,片区分为“一港两带七板块”,公司土地均含在内。“七板块”包括桂湾、前湾、妈湾、邮轮母港、蛇口、赤湾和大小南山板块。 公司在蛇口、太子湾和前海拥有土地所有权510万方及物业201万方,按照此前前海规划平均1.88容积率计算,潜在资源达1000万方,均包含本次规划范围内。 2)前海蛇口自贸区定位为粤港澳深度合作示范区和城市新中心、一带一路支点。按照规划,规划区总建筑规模4725万㎡,其中产业建筑2500-2600万㎡,居住建筑1500-1600万㎡。规划就业人口规模约88万人,居住人口60万人。 投资逻辑:我们是最早提出“三年黄金买点”论,精准提示底部,一直认为招商蛇口土地质地在龙头中禀赋最优。本次是《综合规划》习主席“七一”赴港考察后首次出台的前海整体规划草案。根据公司公告,公司此前政企合作方案已经敲定,下一步将与政府商定土地变性和详细规划的细则,资源释放可以期待。公司目前RNAV估值2200亿,折价仍明显;公司承诺业绩高增长且超预期,我们预计公司17-19年EPS为1.35、1.73和2.36元,给予“买入-A”评级,6个月目标价25.6元。 风险提示:区域建设低于预期、前海蛇口开发进度低于预期。

事件:金地集团公布7月销售情况、2017年8月-9月份推盘安排及获取项目等事项,2017年7月公司实现销售面积42.8万平方米,同比下降10.19%;销售金额79亿元,同比下降2.59%。2017年1-7月公司累计实现签约面积417.9万平方米,同比增长24.07%;累计签约金额782.4亿元,同比增长50.28%。根据公告显示,公司2017年8-9月计划新推或加推楼盘41个,近期新增加项目5个。 销售单月微降累计上升,17年销售金额超过16年基本无悬念:公司7月实现销售面积42.8万平方米,单月同比下降10.19%,1-7月累计同比增长24.07%;公司7月实现销售金额79亿元,单月同比下降2.59%,1-7月累计同比增长50.28%。根据克而瑞的排行榜,公司1-7月销售金额排名第十,比16年度前进两位。公司单月销售面积和销售金额相比去年同期略有下降,1-7月累计销售上升,在全国大范围持续调控政策的背景下,公司销售表现突出。 17年1-7月获取土地宗数超过16年全年,拿地力度大幅增加:公司7月新增项目13个,新增土储计容积率建面81.15万方,1-7月累计新增项目35个,累计新增土储计容积率建面497.05万方,而去年1-7月获取土地13宗,新增土储建面239万方,全年公司获取土地33宗,新增土储计容积率建筑面积533万方,相当于同期销售面积的1.4倍,17年1-7月拿地体量超过去年同期拿地体量的2倍以及16年全年,可见公司拿地力度大幅增加,补充库存,销售和拿地同步进取,保证了后续充足的开发资源。同时,我们预计公司会加大二级市场的收购,2016年收购项目超过50%,公司加大拿地也有助于保持公司未来销售的规模。 未来两月计划新推及加推楼盘数量持续较高位:根据公告显示,公司8月、9月计划新推及加推楼盘数量41个,保证了今年较快的周转速度,同时为未来一到两年的业绩提供了有力的支撑。 投资建议:公司7月销售单月微降累计上升,拿地方面力度大幅增加,17年1-7月的销售金额784.2亿元占16年全年1006.3亿元的近80%,17年销售金额再创新高无悬念。 我们看好公司“均衡全国市场布局,聚焦于重点城市群”的发展战略,也看好公司作为地产企业龙头未来市占率的提升,预期17年业绩继续稳步增长。公司2016年按审定母公司净利润计提10%法定盈余公积金1.87亿元,以截至2016年总股本每10股拟派发含税现金股利7.0元,分红总额31.6亿占净利润50.15%(15年为59.07%),接近2014年分红总额的5倍。按照最新收盘市值501亿计算股息率6.3%,是地产股中经典现金牛。 我们预计公司2017-2019EPS为1.76、2.12、2.55元,对应六个月目标价14.25元,维持买入-A评级。

事件:保利地产公布7 月销售情况及近期获取土地项目情况,2017 年7 月公司实现签约面积133.92 万平方米,同比增长43.44%;实现签约金额165.65亿元,同比增长36.39%。2017 年1-7 月,公司实现签约面积1188.02 万平方米,同比增长29.81%;实现签约金额1631.78 亿元,同比增长32.91%。公司7 月新增加土地项目28 个。 单月销售同比增长,1-7 月销售金额超过15 年全年:公司7 月实现销售面积133.92 万平方米,同比增长43.44%;实现签约金额165.65 亿元,同比增长36.39%。2017 年1-7 月,公司实现签约面积1188.02 万平方米,同比增长29.81%;实现签约金额1631.78 亿元,同比增长32.91%。根据克而瑞的排行榜,公司1-7 月销售金额排名第四,相比16 年前进一名。在全国大范围持续调控政策的背景下,公司销售表现突出,17 年1-7 月销售金额已超过15 年全年(1541.04亿元),17 年销售金额超过16 年基本无悬念。 拿地力度大幅增加,创单月拿地体量记录:公司7 月新增项目28 个,新增土储计容积率建面629.16 万方,创单月拿地宗数和新增土储计容积率建面最高记录。2017 年1-7 月累计新增项目76 个,累计新增土储计容积率建面1745.04万方,去年全年公司获取土地96 宗,新增土储计容积率建筑面积2057.89 万方,公司7 月拿地发力,按照销售面积口径,公司1-7 月累计土地获取为销售的1.47倍,拿地规模的大幅增加有助于公司保持规模,补充库存,为后续销售规模及市占率的进一步提升奠定基础。 投资建议:公司17 年1-7 月销售增长幅度较大,7 月拿地发力,创下单月拿地体量最高记录,作为龙头房企,在全国大范围持续调控政策的背景下,公司销售表现突出。我们看好公司后续市占率的提升及央企的整合潜力,保利集团各类指标在央企中名列前茅,在地产、军贸、民爆等领域均有整合案例。我们预计公司 2017-19 年EPS 为1.24、1.51 和1.80 元,给予“买入-A”评级,目标价12.2 元。 风险提示:受政策调控影响,销售不及预期。

事件:公司公布7月份销售数据,7月单月公司实现销售面积249.1万方,销售金额355.6亿。1~7月份公司累计实现销售面积2,117.6万方,销售金额3,127.4亿。 七月新秋风露早:1)淡季不淡,单月销售环比下滑,同比增速提升:公司7月份销售面积、销售金额分别同比增长19.9%和29.6%(上月为7%和16%),环比增速为-28.5%和-27.6%(上月为44.0%和36.9%)。按照克而瑞的统计,万科单月355.6亿的销售位列全国TOP3,次于恒大和碧桂园。2)1-7月第一梯队优势拉大:公司1~7月份累计销售面积2,117.6万方,销售金额3,127.4亿元,累计同比增速分别为31.0%或43.8%(上月33%和46%),共公司均位于行业TOP3。1-7月份第一梯队(TOP3房企)与二梯队的的差距拉大至1250.3亿元(二梯队龙头保利)。3)均价平稳上升,溢价能力明显:公司7月单月和累计销售均价分别为14,275和14,769元/平米,同比增长8.1%和9.8%(上月8.6%和10%),均价水平高于恒大、保利和碧桂园等其他龙头。 拿地力度继续加大,累计权益金额增长42%:根据公告,6月份销售简报披露以来公司新增加非物流项目20个,权益面积463.9万方,权益拿地价款216.28亿元,整体楼面价为4662元/平方米,万科所占综合权益比例为85%(上月74%)。我们统计万科1-7月份拿地权益总价803.6亿元(剔除物流用地),累计同比增加了42%(上月21%)。1-7月平均拿地成本4953元/平方米(上年5083元)。 参与普洛斯私有化,冲击中国物流地产TOP1:公司7月17日晚间公告将联合厚朴物流、高瓴资本、中银集团共同私有化新加坡上市公司普洛斯。本次收购价敲定为折合人民币约787亿元,对应GLP2016年业绩的PE为14.7倍,万科香港持有并购财团优先级权益21.4%。 1)普洛斯公司是全球领先的物流地产公司,也是中国物流地产龙头:普洛斯在华存量土地资源2870万方(1750在运营+1120在发展)。目前,中国高标准仓供需缺口巨大,但物流土地的供应指标处于缩量过程,不太可能会出现像几年前商业地产一样的供应放量。近年第三方物流、传统开发商及物流地产商纷纷加入抢占市场,物流资产行业明显进入加快整合过程。2)本次收购估值合理,机会难得:目前A股上市公司在一级市场市场上并购高标仓资产估值高达30-50倍,国际第三方评估机构对中国已运营物流地产NAV估值为4-5千元/方。我们认为本次收购14.7倍的估值合理,机会难得。未来与普洛斯合作有望让万科迅速冲击物流地产领域TOP1。 投资建议:通过本次交易,我们更看好公司多元化业务发展战略的前景,包括“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等领域,看好公司未来10年在郁亮班子的带领下向“万亿”目标冲刺。我们预期17年业绩继续稳步增长我们预计公司17-19年公司EPS为2.31、2.78、3.04,维持“买入-A”评级,6个月目标价25.41元。 风险提示:龙头房企受市场波动影响较大,销售今年来未见触底,公司销售数据增速有下行的趋势。

事件:公司公告2017 年半年报,公司上半年实现营业收入56.23 亿元,同比增长25%;归属上市公司净利润11.54 亿元,同比增长18.36%;EPS 0.34 元,同比增长18.39%。 地产销售毛利下滑,持续经营性毛利占比增至44%:上半年公司房地产销售收入29.06亿,同比增长了41.06%,但毛利下降了5.4%(毛利率-17.48pct);公司上半年地产租金收入14 亿元,占营业收入比例有所下降,但毛利增长了14.12%(毛利率83.83%),在总毛利中的占比达到44%。公司2016 年底完成收购陆金发88.2%股权,新增3 张金融牌照,公司上半年新增金融业收入6.48 亿,毛利3.19 亿(毛利率49.24%),占毛利的比例达到12%。 首次杠杆并购,新增苏州100 万方土储。1-6 月,公司住宅销售签约面积2205 平米,住宅销售现金流入3.93 亿,同比增长20%。公司上半年预收款项减少42.01%,其中天津河庭西和上海涵云雅庭项目结转29 亿,当年新增预收款7.3 忆。另外,上半年公司联合华宝信托收购苏州绿岸95%股权,获得位于苏州高新区浒墅关镇的17 块地,规划总建面约108.41 万方。这是公司首次金融杠杆收购,减少资金“重负”,也是继天津后,第二个 “走出上海”的大型成片开发项目。 近40 万方核心持有物业,持有三张金融牌照,REITs 方案推出最受益。我们此前深度报告已经提出了目前时点下,以“公募+ABS”模式的标准化REITs 推出恰逢其时。 截至上半年末,陆家嘴持有物业面积164 万方,在建超221 万方,基本位于上海CBD的核心区域。其中,公司甲级写字楼年租金达2854 元/平米。上半年公司长期在营物业相关现金流入16.3 亿元(+31%),而投资性物业账面价值仅为250 亿,且采用成本法计量(每年需计提1.9 亿左右的折旧)。若REITs 能真正推出,公司持有物业重估的空间巨大。证券化除了能给提供资金退出渠道,并有机会通过并购持续提升在管资产规模,输出多年沉淀的管理能力。 投资建议:公司持有陆家嘴核心地段的大量商办物业,目前能够提供长期稳定收益。 若REITs 能够真正推出,给公司带来的将是“重估+退出+管理输出”的机会,潜在空间巨大。目前公司已持有证券、信托、保险三张金融牌照,优势得天独厚。我们预计公司17-19 年EPS 分别为1.06 元、1.28 元和1.56 元,给予“买入-A”评级,6 个月目标价44.0 元。 风险提示:公司新增金融业务有可能出现减值可能,改变了公司稳定的增长预期。

事件:公司公告2017半年报,上半年共实现营业收入3.69亿元,同比增长57.50%,归属于上市公司股东的净利润-7884万元,同比增长41.91%;基本EPS-0.11元,同比增长38.89%。 上半年完成天津及北京项目退出,预计年末贡献投资收益5亿: 1)天津杨柳青项目:公司5月向蓝光发展控股子公司出让了天津杨柳青项目,预计总回笼资金21.3亿,公司存货余额下降21.63%,截至年中,公司未售项目仅剩下7.9万方。 2)北京阳光大厦项目:截至2017年中,公司原有9个投资性房地产评估价值为51.03亿元,其中阳光大厦估值9.68亿元。公司3月份与大业信托签订转让协议,拟以3.16亿元价格转让阳光大厦所在项目公司权益,其中而阳光大厦在交易中的评估值约13.88亿元,比投资性房地产的账面价值高出43%。 3)否尽泰来,预计全年业绩反转。截至2017年末,杨柳青及北京瑞腾100%股权已经划为持有待售资产,账面总值为30.8亿元。上述标的工商登记变更尚未完成,损益尚未在报表中确认,但转让价款已经收到,预计将分别为公司2017年度合并报表带来投资收益约2.94亿元和2.12亿元。 我们测算持有物业真实重估值近60亿,潜在退出收益可观:由于阳光大厦项目已经处于处置状态,相应资产调整至持有待售资产。公司2017年中投资性房地产余额41.36亿元,同比下降了8.7%。扣除阳光大厦后,公司权益可出租面积17.7万方,综合的出租率达到88.9%(2016年底为81.4%)。我们认为公司现有物业处于低估状态,综合附近物业的资本化率及今年两次退出的交易溢价率估计,其持有物业真实重估价值估计在60亿元左右。 减少长期负债9亿元,财务包袱有所减少:随着天津杨柳青和阳光大厦项目的退出,公司上半年收回投资收到的现金6.74亿元。同时期末长期借款24.33亿元,比上年同期减少9.64亿,同比下降16.23%。因此公司上半年财务费用率下降至35.4%(上年同期61.62%)。 投资建议:公司制定了新的发展方向和轻资产业务模式,并形成了以对资产投资、改造、营运及退出为主线的全新组织架构,正在重塑在地产行业产业链上端的资产管理能力。我们维持之前的判断,公司最差的年份已经过去,我们预计公司2017-2019年EPS分别为0.36元、0.47元、0.62元,维持买入-A评级,给予6个月内目标价10.16元。

事件:公司公布6月销售简报,6月公司实现签约销售面积51.5万方,同比增加21.14%;销售金额104.33亿,同比增加70.97%。 看好超额完成千亿销售目标。1)单月销售均价大增,再次突破两万:6月公司实现销售面积51.5万方,同比+21.14%,环比+7.3%(上月分别为+33.9%和-7.1%);签约金额104.33亿,同比+70.97%,环比+16.9%(上月分别为+61.1%和+13.9%),6月销售均价达到20,258元/平方米,同比+41.1%。2)累计完成年度目标54%,排名略有上升:1-6月累计签约面积288.40万方,同比+47.83%(上月为56.2%);签约金额536.95亿元,克而瑞排名上升至14位,同比+74.07%(上月为77.4%)。1-6月累计销售均价18,618元/平方米,同比+17.7%。 土地投资不温不火,政企合作再下一城。1)投资不温不火,增加三线布局。公司6月单月拿地43万方,与上月相当。1-6月拿地权益地价款229.45亿,同比+42%,但只占销售的43%。公司年初至今基本聚焦核心二线城市(合肥、重庆、杭州等),一线城市中仅在北京和上海有两个合作拿地项目。另外公司今年增加了一些在环核心的强三线城市的布局(珠海、嘉兴和佛山)。2)上半年未在深圳拿地,下半年有望加大投资力度。 公司年初预计2017新增货值1490亿,其中深圳占比为24%,但上半年未在深圳直接拿地,下半年有望加大投资力度。3)政企合作再下一城。公司7月5日公告,已经与深圳市光明新区管委会签署了战略合作的框架协议,计划在当地投资建设招商局集团智慧城项目。公司将参与慧城项目及周边片区开发建设和规划,包括空地的开发与建设、茶林村与凤凰村旧村落片区、旧工业区的城市更新与改造等。 并购又有斩获,集团储备资源不可估量。公司有大量从国资体系中获取超大型项目资源的机会,据公司公告其中包括2017年获取的武钢、昆钢、中外运长航旗下的资源,估算获取体量惊人。集团层面储备项目包括厦门漳州工业区(56平方公里)、太子湾离岸岛(2.6平方公里)人工填海等。7月份,公司公告披露以合计23.6亿元的总代价收购上海汤臣持有的天津汤臣100%的股权,获取了天津和平区汤臣津湾一品项目,并购又有斩获。 投资逻辑:公司具有非市场获取资源的独特优势,集团储备的资源的不可估量。同时,公司也是央企体制中激励力度最大的上市公司之一,兼具激励市场化的优势。公司5月份继实施员工持股计划、股权激励计划后,推出项目跟投机制,员工上下对做强业绩的诉求将更强烈。我们预计公司2017-2019年EPS为1.35、1.73和2.36,给予“买入-A”评级,6个月目标价25.6元。 风险提示:区域建设低于预期、前海蛇口开发进度低于预期。

事件:金地集团公布6月销售情况、2017年7月-8月份推盘安排及获取项目等事项,2017年6月公司实现销售面积89.8万平方米,同比上升60.73%;销售金额185.9亿元,同比上升91.83%。2017年1-6月公司累计实现签约面积375.0万平方米,同比增长29.71%;累计签约金额703.4亿元,同比增长60.03%。公司2017年7-8月计划新推或加推楼盘45个,近期新增加项目15个。 单月销售创纪录,17年销售金额超过16年基本无悬念:公司6月实现销售面积89.8万平方米,环比增长44.4%,同比增加60.73%,1-6月累计增长29.7%;公司6月实现销售金额185.9亿元,环比增加91.6%,同比增加91.83%。根据克而瑞的排行榜,公司1-6月销售金额排名第十。公司单月销售面积和销售金额均创历史最高纪录,上半年累计签约金额703.4亿元,同比增长60%,在全国大范围持续调控政策的背景下,公司销售表现突出,1-6月累计销售增长幅度较大,17年销售金额再次破千亿且超过16年基本无悬念。 17年上半年获取土地宗数接近16年全年,拿地力度大幅增加:公司6月新增项目15个,新增土储计容积率建面270.18万方,上半年累计新增项目30个,累计新增土储计容积率建面415.9万方,而去年全年公司获取土地33宗,新增土储计容积率建筑面积533万方,相当于同期销售面积的1.4倍,17年上半年拿地体量接近16年全年,可见公司拿地力度大幅增加,补充库存,销售和拿地同步进取,保证了后续充足的开发资源。 未来两月计划新推及加推楼盘数量持续高位:公司7月、8月计划新推及加推楼盘数量45个,自2017年以来,公司未来两月计划新推及加推楼盘数量保持在30个以上,保证了今年较快的周转速度,同时为未来一到两年的业绩提供了有力的支撑。 投资建议:公司销售再创佳绩,17年销售金额超过16年基本无悬念,拿地方面力度大幅增加。我们看好公司“均衡全国市场布局,聚焦于重点城市群”的发展战略,也看好公司作为地产企业龙头未来市占率的提升,预期17年业绩继续稳步增长。公司2016年按审定母公司净利润计提10%法定盈余公积金1.87亿元,以截至2016年总股本每10股拟派发含税现金股利7.0元,分红总额31.6亿占净利润50.15%(15年为59.07%),接近2014年分红总额的5倍。按照最新收盘市值501亿计算股息率6.3%,是地产股中经典现金牛。我们预计公司2017-2019EPS为1.76、2.12、2.55元,对应目标价14.25元,维持买入-A评级。 风险提示:受调控持续收紧影响,销售低于预期。