事件 公司发布2019年3月销售数据,2019年3月份公司实现合同销售面积360.4万平,合同销售金额573.7亿元;2019年1-3月份公司累计实现合同销售面积924.8万平,合同销售金额1494.4亿。 简评 销售继续稳健:2019年3月份公司实现合同销售面积360.4万平,同比下降0.9%;合同销售金额573.7亿元,同比增长13.2%;2019年1-3月份公司累计实现合同销售面积924.8万平,同比下降11.8%,合同销售金额1494.4亿,同比下降3.1%。公司三月销售弹性有所下降,但销售金额依然保持稳定增长,从我们高频数据来看,核心城市反弹明显,重点城市一手房同比增长22.0%,其中一线城市同比增长59.4%,二线城市同比增长43.4%,三线城市同比下降8.9%,市场回温情况明显,展望全年,公司当前可售资源丰富,19年全年新开工计划达到3609.0万平,叠加公司历史以来优秀的管理能力已充分证明,无论在行业调整期还是增长期,公司均能够按照自身节奏实现持续增长,我们相信公司在19年继续保持龙头地位,保持规模增长。 扩张力度如期恢复:公司3月份在佛山、天津、北京、成都、西安等11个城市新增11个住宅项目和2个物流地产项目,其中住宅项目合计建面289.2万平,同比增长43.8%,对应总价148.6亿,同比增长16.0%,结构上依旧侧重一二线城市,拿地额占比逾80%。尤其是公司还通过旧改进一步扩储,成功签约深圳宝安区渔业新村城市更新项目,获佛山夏北洲表经济社旧村居改造项目,扩张力度如期恢复。整体而言,当前公司资金充沛,助力公司今年在土地市场上的扩张。 投资评级与盈利预测:作为行业引领者,过去几年来一直在创新和颠覆。相信万科未来的成长道路更为明晰,预计2019-2020年EPS3.63元和4.26元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期。

公司发布2018年年报,全年实现营业收入481.4亿,同比增长13.7%,实现归母净利润105.9亿,同比增长22.5%。 跨越之旅再谱篇章:公司业绩快速增长的动力主要来自于:1、重点区域优质物业的集中结转;2、自集团机制改革以来,持续强化运营管理,提高管控效率,成本控制不断改善,此外值得一提是报告期内公司继续通过股权转让等方式加快项目周转,为公司带来23.5亿的投资收益,我们始终强调“文化+旅游+城镇化”本身就是华侨城自上而下独特的获取资源的渠道,这种项目的获取是可持续可复制的,而通过转让项目股权是加速去库存、并且引入优质合作伙伴的一种途径,这与传统房企存在本质区别,应该正视公司这种成长的动力。 地产旅游业务全面提速:公司自从机制变革,设立战区制度后,运营开始明显提速:房地产业务方面,公司全年实现签约金额约500亿左右,实现销售面积206.2万平,同比增长40.9%,再创历史新高,在项目获取方面,年内,公司在全国共计28个城市实现项目落地,在拓展资源版图的同时大大增厚了资源储备,提升了资源质量,为未来的持续健康发展补充了后劲;旅游业务方面,2018年公司共计接待游客4696万人次,同比增长16%,同时公司积极强化旅游业务,持续以“旅游+互联网+金融”的新模式推进旅游业务创新:1、持续布局优质文旅项目;2、持续加码旅游互联网业务;3、大力推动旅游资源整合。 融资优势凸显护城河:受制于行业融资环境收紧的影响,叠加公司在2018年加大项目布局,杠杆水平有所上升,但公司积极利用资本市场和金融产品做大做优公司业务规模,全年发行公司债券95亿,且利率水平均介于5%到6%之间,彰显公司优质的信用资质,在今年流动性持续宽松的环境下,公司优质的信用背景将充分受益于本轮信用市场的宽松扩张。 投资评级与盈利预测:我们预计公司19、20年EPS分别为1.60和2.01元,对应当前估值仅5倍、4倍,公司估值优势极其明显,维持“买入”评级。

公司2018年实现营业收入2976.8亿元,同比增长22.6%;实现归母净利润337.7亿元,同比增长20.4%;EPS3.06元。 结算量价齐升,业绩稳健增长。公司毛利率显著提升,但盈利增速略不及营收的主要原因在于:公司管控成本有所提升;当期结算项目中少数股东损益占比提升;计提了23.1亿的存货跌价准备。展望2019年,公司竣工体量将较2018年实际竣工规模增长11.6%,叠加公司当前已售未结资源达5307.1亿元,我们认为2019年公司将继续保持量价齐升的结算业绩。 销售规模再创新高。全年实现销售金额6069.5亿,同比增长14.5%,市场份额进一步提升4.05%,在24个城市的销售金额位列当地第一。区域结构上,明显强化上海区域和中西部区域的销售。公司可售资源丰富,19年全年新开工计划达到3609万平,叠加公司历史以来优秀的管理能力已充分证明,无论在行业调整期还是增长期,公司均能够按照自身节奏实现持续增长,我们相信公司在19年继续保持龙头地位,保持规模增长。 拿地审时度势,伺机扩张。全年拿地额2960.4亿,同比增长3.1%,拿地金额占销售金额比重达到48.8%。区域上明显强化了二线拿地规模,拿地权益金额占比进一步降至56.1%。19年前两月拿地额虽同比下降18.8%,但领跑所有房企。整体而言,公司资金充沛,助力公司在一二线城市土地市场伺机扩张。报告期内杠杆水平有所提升,但新增融资成本均不超过5%。当前公司负债结构合理,资金渠道丰富,在今年流动性持续宽松的环境下,公司作为龙头房企将充分受益于本轮信用市场的宽松扩张。 多产业合纵连横,助力公司发展。物流地产:涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域,已成为国内领先的物流服务商。商业地产:公司管理商业项目共计210余个,总建筑面积超过1300万平方米。长租公寓:泊寓业务已覆盖35个主要城市,累计开业超过6万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。物业服务:报告期内,万科物业实现营业收入98.0亿元,同比增长33.0%。 盈利预测及投资评级:预计公司2019-2020年EPS3.63元和4.26元,维持至“买入”评级。

公司发布2018年年度报告,实现营收564.7亿,同比增长70.3%,实现归母净利30.2亿,同比增长46.4%,EPS0.66元。 一次完美的千亿跨越:公司业绩快速增长的动力主要在于:1、结算规模和结算质量的提升,2、公司管理全面强化公司运营管理工作,有效将公司管控成本控制在较低的水平;公司归母净利增速不及营收的主要原因在于:公司少数股东损益规模提升。当前公司已售未结算资源丰富,我们预计2019年公司结算资源的量价将继续修复,全年业绩有望维持高速增长。销售方面,公司2018年全年实现销售规模1628.6亿,顺利突破千亿,排名全国第14位,进入2018年公司销售继续保持强劲增长,展望全年,我们认为公司全年完成1800亿销售目标属于谨慎预估。拿地越发精准,深耕优势持续:18年公司拿地保持审慎,在保证现金流安全和负债率可控的要求下,实现有效率的扩张,新增建面1333万平,同比降34.1%,对应总价560.1亿,同比降43.2%。在有限的资源下,公司强化了对长三角和内地战略城市的拓展。截至报告期末,公司拥有土地储备总计4418万平方米,多年的深耕基础和丰富的资源储备是成长型公司中最大的特色,夯实的土地储备和合理的货值结构将是公司未来开发业务持续增长的坚实基础,助力公司向更高的销售规模迈进。 融资发力,杠杆改善:公司加强了现金流管控水平,实现短债压力和净负债率的明显改善。在18年流动性环境收紧情况下,公司全年先后完成多项债务工具发行,锁定了大量流动资金,充分改善公司的负债结构。随着公司今年销售的持续增长和流动性环境的改善,我们有理由期待公司杠杆压力的持续优化。 立体化激励机制保驾护航:为了充分激发员工积极性,保障员工利益,公司搭建了股权激励、员工持股、跟投等机制,构建起全方位、立体化的激励体系,护航公司快速发展。 盈利预测与投资评级:我们预计19-20年EPS分别为1.01、1.36元,维持“买入”评级。

事件 公司发布2019年2月销售数据,2019年2月,公司实现签约面积189.12万平方米,同比增长20.81%;实现签约金额334.04亿元,同比增长54.31%。2019年1-2月,公司实现签约面积416.97万平方米,同比增长11.37%;实现签约金额669.95亿元,同比增长25.70%。 简评 销售韧性十足:公司2月销售继续保持弹性,尤其在去年一季度高基数的情况下,实属难能可贵,公司在战略上长期以来坚持对主流城市的深耕,且优势近年来不断凸显,我们认为今年在行业流动性持续宽松,政策面边际改善明显的环境下,一二线主流城市的成交将有望迎来修复,而公司长期以来的战略布局将充分受益于主流城市的回暖,相信公司19年的销售规模将在17年基础上继续保持成长的步伐。 拿地审时度势:公司今年以来拿地持续保持谨慎,2月份公司分别在广州、石家庄、大连、长沙等城市轮番落子,布局越发集中于一二线核心城市,共新增8个项目,合计建面101.7万平,同比下降25.2%,对应总价82.5亿,同比下降50.7%。当前公司土地储备充裕,且公司坐拥央企背景优势,融资便利性和市场信用资质远超其他房企,在今年整体市场景气度的下行的情况下,公司在扩张方面仍将具备重组的弹性。 投资评级与盈利预测:公司是目前A股龙头企业中估值最具备优势的企业,近年来开始相对进取的土地投资保证了未来两年平稳发展,国改助力公司资源整合,良好的财务结构为未来发展奠定资金优势;未来公司将坚定“一主两翼”发展战略,延伸产业链布局,助力公司未来长远发展我们预计18-19年EPS为1.58元和1.92元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期。

事件 公司发布2019年2月份经营简报,2月份实现销售金额200.8亿,实现销售面积155.3万平。 简评 销售持续改善:公司2 月份实现销售额200.8 亿,同比增长49.9%,实现销售面积155.3 万平,同比增长52.3%,实现销售均价12929.8 元/平,同比下降1.6%。公司二月份销售贡献主要来自于深耕的长三角和内地战略城市。从全年来看,当前公司货值储备相当充裕,可售货值超过5000 亿,且推货意愿积极,可推货值超3000 亿,其中大部分均位于一二线核心城市,我们认为在今年市场环境复杂多变的情况下,一二线城市市场在持续两年的调控压力之下有望迎来修复,公司今年的销售表现值得期待,全年销售规模有望更上一层楼。 拿地保持审慎:公司投资继续保持审慎,2 月份仅在福州新增一个商住项目,新增计容建面33.9 万平,对应总价42.6,继续巩固公司在大福建区域的深耕优势,过去公司被市场颇为诟病的高杠杆和融资问题也在不断改善,一方面公司不断收缩扩张力度,另一方面公司今年发行第一公司债获超额认购,彰显当前市场信用宽松格局为带来公司融资改善,此外公司拟设立办公物业类REITs 资产支持专项计划,也获深圳许可发行,规模不超过21 亿,若发行成功将进一步缓解公司资金压力,助力公司发展。 盈利预测与投资评级:我们认为公司布局合理,区域结构持续优化,销售表现提速,在管理层履新后,公司治理结构持续改善,员工持续和股权激励的推出也进一步护航公司未来发展,预计18-19 年EPS 分别为0.73、0.99 元,维持“买入”评级。 风险提示:区域调控政策升级、地产销售不达预期等。

事件 公司发布2019年2月销售数据,2019年2月份公司实现销售面积246.7万平方米,销售金额431.9亿元,2019年1~2月份公司累计实现合同销售面积564.4万平方米,合同销售金额920.7亿元。 简评 销售弹性恢复:公司2019年2月实现销售金额431.9亿,同比增长21.3%,实现销售面积246.7万平,同比增长2.7%;1-2月份累计实现销售金额920.7亿,同比下降11.1%,累计实现销售面积564.4万平,同比下降17.5%。公司二月份销售有所恢复,主要原因在于当前市场流动性持续宽松,政策调控趋于温和,主流城市市场销售在2月份迎来回暖所致,从我们跟踪的高频数据来看,核心47城市2月份一手房成交量同比下降2.6%,较1月份降幅收窄2个百分点,也印证了市场回温的现象,展望全年,我们认为公司优秀的管理能力和良好的布局将助力公司今年销售规模的继续增长。 拿地审时度势:公司2月份在福州、青岛、成都等核心城市新增6个住宅项目和3个物流地产项目,其中住宅项目合计建面184.3万平,同比下降59.7%,对应总价138.4亿,同比下降25.2%,公司2月份拿地力度明显下降,布局结构上仅仅新增佛山和银川两个三线项目,其余均位于二线核心城市,彰显公司战略上精耕细作,此外公司2月份发行了20亿公司债券,票面利率3.65%,较去年发债成本下降了40-50个bp,宽货币带来的信用改善已在公司有明显体现,在当前流动性宽松的情况下,公司作为房地产行业的龙头房企将充分受益于本轮信用市场的宽松扩张。 投资评级与盈利预测:作为行业引领者,过去几年来一直在创新和颠覆,龙头中最早启动立体激励机制。我们相信万科未来的成长道路更为明晰,期待万科继续为行业、为企业带来更多颠覆。预计公司2018-2019年EPS3.19元和3.99元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期。

销售持续改善:公司1月份实现销售额118.1亿,同比增长33.4%,实现销售面积103.43万平,同比增长44.3%,实现销售均价11418.3元/平。公司一月份销售贡献主要来自于深耕的长三角和内地战略城市。从全年来看,当前公司货值储备相当充裕,可售货值超过5000亿,且推货意愿积极,可推货值超3000亿,其中大部分均位于一二线核心城市,我们认为在今年市场环境复杂多变的情况下,一二线城市市场在持续两年的调控压力之下有望迎来修复,公司今年的销售表现值得期待,全年销售规模有望更上一层楼。 拿地保持审慎:自去年以来公司在投资拓展上保持精耕细作,1月份公司共在福州、南京、昆明、台州、东莞等重点二三线城市新增6个项目,合计建面66.15万平,对应总价28.85亿元,占销售金额24.4%,拿地继续保持审慎,且布局均位于核心城市,彰显公司投资布局越发精细化,且此前公司颇为诟病的高杠杆压力也在公司收缩扩张力度之后不断得到改善,1月份公司又发行了1.2亿美元债券,同时以太原洲际酒店为基础资产的CNBS也获准发行,规模不超过7亿元,若发行成功将进一步缓解公司资金压力,助力公司发展。 盈利预测与投资评级:我们认为公司布局合理,区域结构持续优化,销售表现提速,在管理层履新后,公司治理结构持续改善,员工持续和股权激励的推出也进一步护航公司未来发展,预计18-19年EPS分别为0.73、0.99元,维持“买入”评级。 风险提示:区域调控政策升级、地产销售不达预期等。

公司发布2018年业绩快报,实现营业收入1936亿,同比增长32.3%,实现归母净利润188.0亿,同比增长20.3%。业绩稳定增长,销售韧性十足:公司业绩稳步增长,主要原因在于: 1、今年结算规模明显增长,营业收入快速增加;2、结算项目质量提升,毛利率同比提高。而公司归属于母公司净利润增长不及营业收入主要原因在于今年结算项目中合作项目占比提升。当前公司可售未结资源丰富,充分保障公司未来业绩兑现,我们认为公司19年业绩将有望继续保持增长。销售方面,公司全年实现签约金额4048.2亿元,同比增长30.9%,销售规模稳居行业前五。 展望19年,公司当前货值储备丰富,且推货意愿积极,深耕城市群优势明显,虽然宏观环境面临较大的不确定性,行业形势错综复杂,但我们相信公司在经营上韧性,19年预计公司销售规模将在今年的基础上继续保持增长。拿地审时度势,融资优势继续保持:公司下半年以来明显控制拿地力度,全年合计拓展金额1927亿元,同比下降28.1%,占到今年销售金额的47.6%。从拿地结构上看,公司继续保持对一二线城市的深耕,一二线城市的拓展面积和金额分别占比63%和78%,土储优势进一步夯实。资金方面,公司今年明显加强对现金流的把控,不断强化销售回款,全年回款规模达到3536亿,且公司今年充分利用自身国企信用背书优势和资本市场便利,先后发行了10亿美元债券、17.2亿租赁住房Reits和65亿中期票据,公司天然具有央企的信用背书和龙头房企的规模优势,融资的低成本和便利性将形成公司未来在规模扩张和行业整合中的天然的护城河。 投资评级与盈利预测:考虑新增股本,我们预计18-19年EPS为1.58元和1.92元,维持“买入”评级。

公司前三季度实现营业收入30.2亿,同比增长105.9%,实现归母净利润4.3亿,同比增长29.7%,EPS0.38元。 地产结算提速,如期兑现年初计划:公司营业收入快速增长的主要原因在于报告期内公司加大结算力度,且当期主要结算资源梦系列产品皆为早期获取项目,毛利较高。而归母净利增速不及营收主要系当期结算规模增长对应计提的税金及附加费用增长,叠加当期公司房地产开发业务销售渠道费用增加,同时公司今年发行了三期债务融资工具,财务费用利息支出增长。展望全年,我们认为公司今年将大概率兑现年初业绩目标,持续释放业绩。 资管业务平稳,关注流动性改善:房地产开发板块方面,今年公司前三季度实现合同销售金额14.9亿,同比减少3.99%。地产基金板块方面,截止报告期末,公司在管基金规模达到486.9亿,比年初减少5.1亿。我们预计公司今年基金规模仍有望保持稳定增长,未来我们认为需要关注流动性改善环境下利率的调整空间,这将对公司的融资环境带来改善。 融资发力,杠杆提升:受资管新规影响,叠加公司此前部分长期借款面临到期,公司今年以来杠杆有所增加,但公司不断加大筹资力度,加强财务筹划,改善融资渠道,拓宽融资渠道,先后完成了非公开定向债务融资工具(PPN)一期(10亿元)、二期(2亿元)、三期(4亿)的发行工作,同时公司注册发行6.51亿元资产支持票据(CMBN)事宜已于5月底获得交易商协会的《接受注册通知书》,后续发行的准备工作正在有序推进。 第四,盈利预测与投资评级: 我们预计18-19年EPS分别为0.66、0.74元,维持“买入”评级。 风险提示:规模扩张不达预期。

公司前三季度实现营业收入30.2亿,同比增长105.9%,实现归母净利润4.3亿,同比增长29.7%,EPS0.38元。 地产结算提速,如期兑现年初计划:公司营业收入快速增长的主要原因在于报告期内公司加大结算力度,且当期主要结算资源梦系列产品皆为早期获取项目,毛利较高。而归母净利增速不及营收主要系当期结算规模增长对应计提的税金及附加费用增长,叠加当期公司房地产开发业务销售渠道费用增加,同时公司今年发行了三期债务融资工具,财务费用利息支出增长。展望全年,我们认为公司今年将大概率兑现年初业绩目标,持续释放业绩。 资管业务平稳,关注流动性改善:房地产开发板块方面,今年公司前三季度实现合同销售金额14.9亿,同比减少3.99%。地产基金板块方面,截止报告期末,公司在管基金规模达到486.9亿,比年初减少5.1亿。我们预计公司今年基金规模仍有望保持稳定增长,未来我们认为需要关注流动性改善环境下利率的调整空间,这将对公司的融资环境带来改善。 融资发力,杠杆提升:受资管新规影响,叠加公司此前部分长期借款面临到期,公司今年以来杠杆有所增加,但公司不断加大筹资力度,加强财务筹划,改善融资渠道,拓宽融资渠道,先后完成了非公开定向债务融资工具(PPN)一期(10亿元)、二期(2亿元)、三期(4亿)的发行工作,同时公司注册发行6.51亿元资产支持票据(CMBN)事宜已于5月底获得交易商协会的《接受注册通知书》,后续发行的准备工作正在有序推进。 第四,盈利预测与投资评级:我们预计18-19年EPS分别为0.51、0.57元,维持“买入”评级。 风险提示:规模扩张不达预期。

公司前三季度实现营业收入949.2亿,同比增长25.7%,实现归母净利润95.9亿,同比增长16.0%,EPS0.81元。 业绩平稳增长,期待年末发力:公司业绩增长的主要动力在于:1、公司前三季度结算资源量价齐升,结算项目毛利持续改善,2、管控效率持续改善。公司净利增速不及营收的主要原因系当期结算项目合作比例较大。预计公司四季度将加大竣工力度,提升结算规模,随着公司结算周期的过渡,预计少数股东损益影响将趋于稳定,全年业绩有望保持改善趋势。销售方面,公司前三季度实现销售金额3036.5亿,同比增长45.9%。展望四季度,公司可推货值仍然充裕,在当前市场去化率保持平稳的情况下,我们认为全年大概率超越年初目标,向新台阶迈进。 投资拿地一如既往:报告期内公司继续坚持以北、上、广等中心城市为核心的城市群区域布局策略,前三季度累计新拓展项目108个,总获取成本1636亿元,同比增长4.9%,占销售金额比重的53.9%,公司土储优势得到进一步夯实,截至三季度末,公司已覆盖国内外104个城市,待开发面积9289万平方米,丰富的土地储备为公司未来销售业绩的持续增长奠定坚实基础。 杠杆稳中有升,融资优势凸显:公司持续强化销售回款,截止9月末公司销售回笼资金约2600亿,回笼率达到86%,短债压力得到较好的控制,但由于拿地力度增加,净负债率有所上升,虽然杠杆有所增加,但颇具质量。当前公司整体债务结构合理,叠加公司提前以较低的成本锁定丰富的信贷资源,随着行业调控的不断持续,公司规模整合和扩张动作有望在行业逆周期中拥有更为广阔的施展空间。 盈利预测与评级:预计公司18-19年EPS为1.61元和1.97元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期。

万科发布18年三季报,实现营业收入1760.2亿,同比增50.3%,实现归母净利润139.8亿,同比增26.1%,EPS1.27元。 业绩增长有质有量,已售未结资源再创新高:三季度公司延续此前竣工力度,推动公司结算规模增长,而公司归母净利增速不及营收的主要原因在于:1、公司当期财务费用有所增加;2、计提减值损失加大;3、少数股东损益占比上升;4、管控成本有所上升;从全年看,公司当前已售未结算资源无论是规模和质量都创新高,充分保障公司全年业绩量价齐升。销售方面,前三季度实现销售金额4315.5亿,同比增长8.9%,市场占有率达4.1%,较去年全年提升0.2个百分点。随着四季度公司推货节奏进入高峰期,销售规模有望恢复弹性。 三季度拿地维持积极,杠杆有所提升:三季度公司开始逆势扩张,明显加大拿地力度。前三季度公司累计新增项目177个,对应总价2182.7亿元,同比增长14%,拿地金额占销售金额比重的50.6%,创下年内新高。随着拿地力度的增加,公司杠杆有所提升,但公司抢先占据融资渠道窗口,三季度累计发行了100亿短期融资券、30亿中期票据和15亿公司债券,当前公司负债结构合理,资金渠道丰富,在今年整体融资渠道趋紧的环境下,公司将能够得以有效抵御市场风险,主动掌握逆势扩张和兼并整合的先导权利,龙头房企的优势得到进一步体现。 多产业合纵连横:物流地产方面:三季度新增物流服务项目19个,对应总建面157.2万平,累计已获得项目103个,总建筑面积783万平;长租公寓方面:业务覆盖30个主要城市,累计开业项目超150个。 盈利预测和评级:预计公司2018-2019年EPS3.19元和3.99元,维持“买入”评级。

第一,销售、业绩持续量价改善:公司2018年上半年实现营业收入152.1亿,同比增长102.1%,实现归属于上市公司股东的净利润10.3亿,同比增长214.3%,公司业绩超预期增长,主要受益于结算规模和结算质量提升,并且当期结算项目中合作项目占比较少,少数股东损益占净利润比重较去年同比有所下降。公司上半年实现销售金额700.1亿,同比增长76.9%,实现销售面积456.8万平,同比增长69.9%,602.4亿可售未结资源丰富创历史新高,全年业绩有望维持高速增长。 第二,拿地投资审时度势:公司上半年新增43个项目,合计计容建面551.8万平,同比下降27.2%,对应总价196.5亿,同比下降37%,占销售金额比重较去年同期下降50.7个百分点至28.1%,拿地力度明显收缩。从投资区域上看,公司加强了对长三角和内地战略城市的拓展,两大区域投资金额分别占比38.2%和45.5%。公司累计储备达到4267.5万平,90%以上均为一二线城市,目前公司已经形成了二线以上城市全覆盖、辐射机会型三四线城市的优质城市带布局。 第三,现金、杠杆持续改善:今年以来公司持续优化负债结构,净负债率较年初下降19.4个百分点,综合融资成本较年初有所上升,但低成本的银行贷款和债券融资占公司有息负债的主要部分,随着销售加速以及对投资节奏的控制,我们有理由期待今年公司杠杆的优化。 第四,立体化激励机制保驾护航:公司搭建了股权激励、员工持股、跟投等机制构建公司全方位、立体化的激励体系,今年7月,公司再度发布股权激励计划,拟授予3.45亿份股权期权,业绩考核要求公司未来四年内复合增速达到35%。 第五,盈利预测与投资评级:公司坐拥丰富储备资源,项目布局合理,区域结构持续优化,我们看好公司未来销售和业绩的持续改善,预计18-19年EPS分别为0.83、1.20元,维持“买入”评级。 风险提示:区域调控政策升级、地产销售不达预期等。

公司发布2018年半年报,实现营业收入147.2亿,同比增长6.7%,实现归母净利20.1亿,同比增长16.2%。 结算量价齐升,期待下半年进一步释放:上半年公司营收增幅不高,主要源于地产结算节奏的不平均以及旅游业务收入的下降。而归母净利润增速快于营收增速主要在于:1、公司上半年结算项目毛利较高;2、公司销售管理费用率有所下降。进入下半年,我们认为随着公司结算资源进入交付周期,我们认为全年业绩增速将进一步修复。而且从2017年以来公司分红比例明显提高,也将进一步体现公司价值。 地产销售创新高,旅游业务平稳推进:房地产方面,公司上半年累计实现销售回款217亿,同比增长42%。当前公司各项开发工作有序推进,下半年公司在深圳、天津、南京、武汉、南昌、成都等地将有多个重点项目计划入市,为公司下半年推货带来充裕保障。旅游业务方面,上半年欢乐谷连锁游客量和收入均实现同比增长,其中接待游客同比增长13%。集团方面,与上市公司相关业务全面持续推进,各地项目纷纷落地,随着集团战略的持续推进,上市公司的资源获取和货值将不断获得扩充。 扩张步伐积极,储备未来资源:上半年公司延续近年来的拿地势头,新增10个项目,合计建面328.1万平,同比增长83.3%,进一步强化公司在重点核心城市的储备优势,扩大公司的全国化市场布局。 融资优势渐显:由于公司今年拿地力度有所增加,公司净负债率有所上升,不过由于公司严抓销售回款,公司短债压力有所改善。我们认为在融资渠道收窄、市场利率攀升的大环境下,资金成本上行和融资环境恶化是全行业共同面临的问题,而华侨城占据央企背景背书优势,且前瞻性积累充裕低成本流动性资源,在2018年行业流动性饱受压力的环境下,公司将拥有充分施展拳脚的空间。 第一,结算量价齐升,期待下半年进一步释放 公司发布2018年半年报,实现营业收入147.2亿,同比增长6.7%,实现归属于上市公司股东的净利润20.1亿,同比增长16.2%。上半年公司营业收入增幅不高,主要源于地产结算节奏的不平均以及旅游业务收入的下降(深圳欢乐谷部分区域阶段性改造导致)。而归母净利润增速快于营收增速主要在于: 1、公司上半年结算资源集中在一二线城市,如浦江新城项目、重庆、成都项目毛利较高,带动公司综合毛利率较去年提高8.2个百分点至56.7%;2、报告期内公司持续加强运营管理,上半年公司销售管理费用率较去年同期下降1.3个百分点至5.1%,综上带动公司综合净利率较去年改善2.6个百分点至15.6%。 进入下半年,我们认为随着公司结算资源进入交付周期,我们认为全年业绩增速将进一步修复。而且从2017年以来公司分红比例明显提高,由此前的10%左右提升至30%,6月27日公司实施利润分配,每股派0.3元,按当前价格计算,股息率达到4.7%,也将进一步体现公司价值。 第二,地产销售创新高,旅游业务平稳推进 房地产方面,上半年,公司陆续推出南京置地海珀滨江、顺德华侨城四期等十余个项目入市,在深圳、武汉、南京、重庆、天津、西安、成都等重点城市取得优异的销售业绩,公司上半年累计实现销售回款217亿,同比增长42%,累计认购率超过80%,超额完成上半年预算计划。当前公司各项开发工作有序推进,深圳宝安滨海文化公园(一期)项目部分地块开始施工;深圳国际会展项目、深圳渔人码头项目、杭州大江东项目已全面开工;南京华侨城项目、南京置地项目均在有序建设;南昌华侨城天鹅堡、武汉华侨城原岸地产等部分项目正在办理预售许可,下半年公司在深圳、天津、南京、武汉、南昌、成都等地将有多个重点项目计划入市,为公司下半年推货带来充裕保障,在去年400亿左右的销售规模上进一步提升。 旅游业务方面,公司“欢乐谷集团”正式组建,将加大对主题公园新业态及商业模式的研究,创新植入国产动漫IP元素。新园区方面,北京欢乐谷四期·甜品王国、水上主题公园天津玛雅海滩水公园开放。上半年欢乐谷连锁游客量和收入均实现同比增长,其中接待游客同比增长13%。 集团方面,与上市公司相关业务全面推进,开年以来集团与碧桂园联手惠州市惠阳区政府实施乡村振兴战略,随后与肇庆市、鹤山市、潮州市、无锡市、衡阳市分别签约项目和合作协议,肇庆市华侨城文化旅游科技产业小镇项目、无锡华侨城古运河大型文旅综合项目、来雁新城、雨母山项目等纷纷落地,随着集团战略的持续推进,上市公司的资源获取和货值将不断获得扩充。 第三,扩张步伐积极,储备未来资源 今年上半年公司延续近年来的拿地势头,通过市场竞拍、合作拍地、股权收购等多种方式,先后获取了济南章丘项目、天津西青+精武项目、杭州丁桥项目、重庆悦来项目、蓬莱尚岛项目等一批优质资源,共10个项目,合计建面328.1万平,同比增长83.3%,支付地价款127 亿,支付股权投资款74亿,进一步强化公司在重点核心城市的储备优势,扩大公司的全国化市场布局。同时,公司在粤港澳大湾区、京津冀、长三角以及全国各大重点城市积极进行项目拓展,目前有多个项目在洽谈推进之中。 第四,融资优势渐显 由于公司今年拿地力度有所增加,导致上半年公司净负债率较年初增加18.0个百分点至70.8%,不过由于公司严抓销售回款,货币资金规模较年初增长50.5%至438.9亿,带动公司短债压力改善23.8个百分点。同时公司充分把握融资窗口期,发挥融资优势,通过直接融资、发行债券、集团委贷、保险债权等方式提前锁定低成本资金,于一季度先后发行了95亿公司债券,虽然负债率有所提升,但杠杆质量颇高,上半年公司全部有息负债的综合资金成本仅5.07%,在行业内保持着较大的资金成本优势。我们认为在融资渠道收窄、市场利率攀升的大环境下,资金成本上行和融资环境恶化是全行业共同面临的问题,而华侨城占据央企背景背书优势,且前瞻性积累充裕低成本流动性资源,在2018年行业流动性饱受压力的环境下,公司将拥有充分施展拳脚的空间。 第五,投资评级与盈利预测 华侨城的优质在于能够以高性价比的成本获取全国主流城市稀缺资源,而且随着华侨城集团的加速布局,近年来拿地力度加大,土地储备进一步扩充。华侨城集团作为国内“文化+地产”龙头,站在三十而立的关口,用创新来启动新跨越,新模式也将继续助长股份公司的成长空间。公司地产业务和文化旅游业务持续提速,也将为公司业绩增长带来保障,我们预计公司2018、2019年EPS 分别为1.32和1.65元,维持“买入”评级。