收入、净利润稳定增长,EPS0.59元,略超预期 公司2010年实现收入81.1亿元,同比增长30.15%,实现净利润17.82亿元,同比增长30.52%,EPS0.59元,略超预期。公司业绩超预期的主要原因为:①前期销售房产开发项目中满足收入确认条件的项目较多,本期结转收入增加;②金融街购物中心二期计入投资性房地产采用公允价值计量,导致营业利润、净利润增加。公司本期分红预案为每10股派2.5元(含税)。 商住结合的经营模式有效抵御风险,主业实现高增长 公司房地产开发主业中,商业、办公楼和住宅占比分别约为19%、26%和55%。商住结合的经营模式使公司能够有效抵御政策调控风险,在过去一年住宅市场景气度下降之时,公司主业依旧实现高增长,全年销售业绩达162亿元,同比增长54.3%。从公司利润表情况上看,剔除公允价值变动、政府补贴等非经常性损益项目之后,公司净利润增速高达116%。 财务稳健,业绩锁定性强 公司财务较为稳健,扣除预收账款后的资产负债率为51.6%,净负债率为44%,整体负债水平较低。货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)等于2.27,短期偿债压力较轻。内年良好的销售业绩为公司积累了大量可结算资源,年末预收账款达89.58亿元,超过今年总收入水平,锁定11年业绩82%。 土地储备丰富,公允价值重估稳定业绩增长,维持“推荐”评级 公司土地储备已近800万方,即使不拿地也足够未来4年销售面积实现30%的复合增长需求。公司持有商业地产项目主要集中在京津地区核心地段,拥有较大升值空间,未来公允价值变动损益将成为公司业绩增长强大的稳定器。我们预计公司2011-2013年EPS为0.73元(9.7X),0.88元(8.0X)和1.14元(6.2X),RNAV10.9元,P/RNAV为0.65,估值低廉,维持“推荐”评级。

净利润增长30%,EPS0.55元,符合预期,拟10派1元转增2股 2010年营业收入30.7亿元,下降10%,归属于母公司净利润5.5亿元,增长30%,EPS0.55元,符合预期。收入下降、利润增加的主要原因是所结算的项目与09年结构化差异所致。公司拟10股派1元转增2股。 由于北京西山公馆销售延期,房地产销售额下降 2010年公司各项目开发有序进行,燕西华府、西山公馆、天津红桥广场等项目如期开工,西山华府南区、苏州亿城新天地二期按期竣工,全年实现开工面积30万平,竣工面积28.3万平。受到西山公馆销售延期的影响,2010年公司合同销售金额21.2亿元,销售回款22.亿元,较09年有所下滑。 扩张步伐稳健,可持续发展能力有所提升 报告期内,公司抓住时机新增秦皇岛项目二期地块,增加储备约32.5万平,截止报告期末,拥有在建及储备面积约200万平,同时探索“一二级联动”模式并初步收获成果:2010年12月和2011年1月,成功签署唐山两项一级开发合作协议,涉及土地近800亩。 财务稳键、盈利能力好、管理水平优 公司短期偿债能力非常好:货币资金18.8亿,远超一年内到期的非流动负债+短期借款之和(6.1亿元);资本结构优:净负债率48%,在业内居较低水平;盈利能力好:ROE16.4%,毛利率48.6%,净利率17.7%,在业内居较高水平;销售费用率及管理费用率分别为1.78%和2.39%,在业内居较低水平! 未来仍将稳步增长,价值被严重低估,维持推荐评级 产品聚焦“实惠高端”是公司一大特色,市场翘首以待的西山公馆预计二季度将投放市场,今年销售实现明显增长无虞!预计未来三年公司业绩将保持29%的复合增长率:EPS分别为0.72元(7.5x)、0.96元(5.6x)、1.17元(4.6x),NAV8.6元/股,P/NAV为0.63,PB仅为1.6,价值被严重低估,维持推荐!

销售业绩同比大增,超出市场预期. 目前全行业正受到调控政策重压,今年以来一、二线城市销量均有所回落,市场预期房地产上市公司销售业绩将受影响,下行压力较大。而万科3月份实现销售面积83.5万平方米,实现签约金额93.3亿元,分别同比增长64.5%和47.8%,1-3月累计实现签约面积303.8万平方米,实现签约金额355.1亿元,分别同比增长145%和135%,销售业绩同比大增,大幅超出了市场预期,甚至好于权威机构统计数据。 强大的品牌号召力、前瞻性的竞争战略和区域战略是万科逆境中制胜的法宝. 我们认为万科销售增长主要有以下4方面原因:1、巨大的品牌号召力,这使万科开拓新市场、特别是进军三、四线城市具备较大优势. 2、前瞻性的竞争战略:①逆境中合作共赢,确立“王者”地位:逆境中不是凭借带头降价吃掉对手,而是采取合作共赢,一方面有利于低成本扩张,一方面有利于迅速扩大市场占有率!②产品多以中小户型、精装修为主,贴近市场需求,认同度较高,更容易被市场接受使万科更容易近些年来,万科对二、三、四线城市市场的提前布局,使其在应对调控时,具备一定的先发优势,能够快速适应,维持销售业绩的高增长. 3、积极开拓三、四线城市蓝海,避开调控重灾区--一、二线城市!从万科近三年拿地的区域分布看,三、四线城市占比总体上超过了30%,特别是2010年已达到42%!. 4、行业销量出现下滑,主要是“限购”、“限贷”等政策对购房人的资格和准入门槛进行了限制,而并非需求的灭失,万科销售业绩的高增长也从侧面反映出了市场需求依旧较旺。 即使给予较中性的预测,万科全年销售业绩也能实现20%以上的增长. 1、4季度是传统销售淡季(2010年四季度销售火爆主要因“限购”成“催购”造成,并非行业常态,而国家统计数据12月份居高的原因为全年统计错误遗漏回补),2、3季度是旺季(“红五月”和“金九银十”)。万科在一季度已实现355亿元销售,若假设未来三个季度销售业绩环比不增不减,全年销售业绩也将超过1400亿元,同比增长40%以上;若假设二至四季度销售额平均较一季度下滑20%,则全年销售业绩将达到1207亿元,同比增长在20%以上;若假设二季度至四季度销售额平均较1季度下滑40%,则全年销售额为1000亿,与去年持平,我们认为1207亿元是较中性预测!. 积极防御,扩张已趋保守. 3月份拿地三幅,分别位于长春、太原、武汉,计容建面分别为107万平、32.7万平、87.2万平,楼面地价分别为1462元/平、1559元/平、1628元/平,其中长春、太原地块为合作项目,万科占51%权益,三幅地需支付总地价为35亿,其中公司需支付的地价款仅为24.8亿元。2011年前三个月总地价款为143.6亿元,远小于一季度355亿元销售金额。而去年同期拿地180亿元,远超151亿元的销售额,去年全年拿地823亿元,占全年销售额的80%以上!数据显示万科在2010年加速再库存后,目前已进入积极防御阶段。我们判断随着调控深入,若既有政策保持不变,将很快看到标志性的土地流拍事件出现,除非政府主动大幅降低地价或适当纠正一味打压需求和压制开发商融资的调控政策!. 估值低廉,业绩增长有保障,维持“推荐”评级. 万科在去年实现千亿销售之后,在今年1季度依旧维持高增长,逆境中继续彰显行业龙头风范。良好的销售数据将成为公司未来业绩的坚强保障,业绩高增长可期。公司2010年末合并报表范围内已售未结面积680万平、金额820亿元,2011年计划竣工(结算)729万平,比2010年增加65%,因此,2011年净利润将大幅增长。我们预计公司11-13年EPS分别为1.02元(8.8x)、1.22元(7.3x)和1.50元(6.0x),RNAV9.9元,对应P/RNAV为0.9倍,动态PB已持续三个多月小于2008年1664点的水平。业绩高增长确定,估值低廉,维持“推荐”评级。

收入增长26.5%,EPS0.63元,符合预期 公司2010年实现收入23.39亿元,同比增长26.5%,实现净利润4.8亿元,同比增长47.6%,EPS0.63元,符合预期。其中净利润增幅大于收入的主要原因为:本年度公司转回天津新开路地块原计提的存货跌价准备2亿元,最终影响净利润水平约1.5亿元。本年度分红方案为10送3派0.6元(含税)。 三项费用率下降,预收款增加 公司去年销售费用率、管理费用率和财务费用率分别为2.55%、2.97%和4.13%,分别较上年降低0.61、0.41、0.93个百分点,经营效率进一步提升。公司去年销售取得较好成绩,全年完成合同销售金额29.32亿元,同比增长28.7%,年末账面预收账款8.42亿元,较年初增长146%,但公司业绩锁定性并不高,2011年销售还需再接再厉。 立足深圳,稳步扩张 公司属于深圳市第一批上市公司,是深圳市国资委属下资源最优质的房地产企业。公司以深圳为起点,在经营振业城、峦山谷等优质楼盘之后,稳步异地扩张,目前已进入西安、长沙、天津等深圳以外的6个具备一定发展潜力的二三线城市,总土地储备面积超300万平方米,为公司未来销售增长储备了一定量的资源。 公司核心战略目标--百亿房企,维持“推荐”评级 公司制定了“百亿房企”五年规划,即将在未来5年逐步实现总资产、净资产和销售收入逐步超过百亿。公司的增长潜力也受到产业资本的青睐,未来不排除再度出现股权争夺的可能。我们预计公司2011-2013年EPS为0.85元,1.18元和1.50元,对应PE为9.4X,6.7X,5.3X,每股重估净资产约11元,对应P/RNAV为0.7,估值较为低廉,维持“推荐”评级。

净利润20亿,同比增长22%,EPS1.17元,基本符合预期 全年实现营业收入总额138亿元,归属于上市公司股东净利润20.11亿元,分别同比增长36%和22%,其中:商品房销售收入119.83亿元,结算面积92.61万平米;投资性物业租赁收入5.17亿元、租赁面积累计达703万平米;园区供电销售收入6.22亿元。EPS1.17元,基本符合预期。拟10派1.2元。 受调控影响,销售业绩略显平淡,但在现有业务区域的扩张略有提速 受2010年调控影响,销售业绩略显平淡:房地产签约销售额146亿元、95.17万平,分别同比下降1.46%和21.47%,但平均售价约15367元/平米,同比上涨25.48%。报告期内,公司主要着眼于现有业务区域,通过合作竞拍等方式,在佛山、上海、厦门、成都、漳州等城市,拓展新的项目资源176.74万平,权益建筑面积126.18万平,权益拿地面积同比09年增长16.8%。 各项财务指标均好,但营运能力有较大提升空间 短期偿债能力强:期末货币资金/(一年内到期的非流动负债+短期借款)为3.2,大幅高于行业平均水平;资本结构优:扣除预收款后的资产负债率为46%,净负债率31%,大幅低于行业平均水平;盈利能力尚可、收益质量较好:ROE为11.05%,毛利率为39.78%,净利率为18%,经营活动净收益/利润总额为98.2%;管控力提升:销售费用率和管理费用率分别为2.07%和1.72%,低于大部分同行,且分别同比下降0.74%和0.34个百分点;营运能力同比略有改善,但仍有提升空间:存货周转率0.24次,低于万、保、金及滨江、华发,但好于首开。 2011年是谋变之年,未来三年资源释放速度将有望加快,维持推荐 大股东在“十二五”伊始对上市公司提出了跨越式发展的要求,下一阶段公司在区域战略、激励机制方面均会有较大突破。公司现有权益未结算储备建面为836万平,未来资源释放速度将有望加快,2011年公司计划新开工项目43个、277万平,竣工147万平,销售120万平、金额超200亿元。预计11-13年EPS分别为1.40元、1.91元和2.48元,RNAV为23.9元,P/NAV为0.72。

净利润增长52%、EPS0.60元,10股派0.6元,符合预期 2010年,公司完成营业收入196亿元、权益净利润27亿元,分别同比增长62% 和52%,基本每股收益0.60元,符合预期。拟10股派0.6元。 销售为先,稳健扩张 ①2010年坚持“销售为先”的经营策略,全年销售229万平、销售额283亿元, 分别同比增长16%和34%,且市场份额进一步扩大--例如西安湖城大境、沈阳滨河国际、杭州自在城和南京自在城在所在城市单盘销售金额或面积排行榜中居首位;②新开工380万平、竣工147万平,分别同比增加168%和47%, 共获取14个项目368万平的土储建面,完成了115亿元的投资,截止期末, 公司权益土地储备1443万平,共有在开发项目54个;③2011年计划新开工284万平、竣工221万平,我们预计销售额有望达到320亿元。 财务稳健、资债结构优、盈利能力强、业绩锁定性好 货币资金/(一年内到期的非流动负债+短期借款)为2.7,扣除预收款后的资产负债率为45%;毛利率38%,净利润率13.7%,ROE12.8%;期末预收款为189亿元,业绩锁定性好。 发展房地产金融,拓宽融资渠道,创造新利润增长点 公司在房地产金融领域保持着领先优势,不仅作为一个融资造血的平台,更有望成为创造利润的独立业务板块。我们预计到2015年时,公司在该业务创造的利润占比能超过20%,成为公司在房地产开发业务之外的新利润增长点。 三大优势推动公司未来保持高增长,维持推荐 精准的客户定位、优异的产品素质以及出色的执行能力是公司三大优势,我们认为公司是国内管理水平最优秀的公司之一,在内涵发展得道路上走得非常成功,预计11-13年EPS 分别为0.78元(8.2x)、0.94元(6.9x)、1.27元(5.1x), RNAV8.2元,维持推荐。

净利润增长68%,EPS0.71元,基本符合预期 报告期内,公司实现营业收入6,5亿元,同比增长98%,净利润10亿元,同比增长68%,EPS0.71元,基本符合预期。拟10送2转1股派1元。 掘金三、四线城市,销售突破百亿元,今年业绩有保障 ①主要深耕于京沪、京广和京哈高铁沿线的三、四线城市,区域市场占有率稳居前列;②2010年实现销售面积195万平、销售额103亿元平(回款96亿), 同比分别增长37%和70%;③实现开工355万平、竣工121万平方米,分别同比增长82%和81%;④另有132万平、72亿元(接近2011年收入预测值) 的已售资源未竣工结算,大部分将在2011年结。 土储丰厚,低成本、高周转 ①截至期末,公司土储建面超过1700万平,可以满足未来三年左右的开发需要, 其中2010年先后在廊坊、沧州、南京等9个城市获得土地17宗,规划建面704万平,新增项目平均楼面地价1093元/平米;② 2010年存货周转率为0.39次,这在地产股中居较高水平。 股权激励彰显信心 10年7月,公司09年度股权激励方案获批,期权数量4800万份,占总股本3.35%,行权价11.99元,要求09-12年每年扣除非经常性损益净利润增速不低于35%,每年ROE 不低于15%,如此严格的条件,充分彰显了公司的信心。 未来三年仍将稳步增长,维持推荐评级 2011年计划新开工409万平,竣工187万平、销售回笼135亿元、拿地500万平,分别同比增长15%、55%、42%和下降29%。我们认为,公司在战略定位、成本控制、高速周转、强势扩张和产品结构的五大优势将使得其在未来两到三年内整体规模再翻一倍,预计11-13年EPS 分别为1.01元(12x)、1.35元(9x)和1.89元(6.6x),RNAV11.8元,P/NAV 为1.05,维持推荐。

收入增长20.7%,EPS0.44元,低于市场预期 公司2010年实现收入30.18亿元,同比增长20.7%,实现净利润4.4亿元,同比增长0.37%,EPS0.44元,低于市场预期。公司业绩低于预期主要原因为:①本期多数项目尚未达到结算条件导致结算收入较少,收入增速较低;②公司加大销售力度,当期销售费用率提升2%。 2010年销售同比翻番,业绩锁定性强 过去一年在全行业受政策重压的情况下,公司对各项目营销节点进行了重新梳理,合理安排销售计划,全年实现销售额59.17亿元,同比增长106%,大幅超越行业平均水平。良好的销售业绩为公司积累了大量可结算资源,目前公司账面预售款达33.7亿元,超过2010年收入水平,达2011年收入预测值的75%,业绩锁定性较强。 严控成本、稳步扩张,打造精品赢得市场 公司深耕山东的同时也努力向省外二三线城市扩张,今年成功进入哈尔滨、锦州等城市,且项目土地成本低廉,平均楼面地价在2000元/平方米左右。去年公司新增土地建面储备330万平,为公司长远发展提供了坚实保障。同时,公司还在项目精装修及园林景观建设等方面加大了力度,加强项目标准化建设,通过增加项目附加值以提升品牌认同度,打造精品赢得市场。 借力大股东,未来有望实现高增长,维持“推荐”评级 公司大股东实力雄厚,过去一年在上市公司发展方面给予了约17亿元的资金支持。目前大股东仍拥有酒店、商业、旅游等优质资源,未来不排除继续对上市公司进行资产注入的可能。我们预计公司2011-2013年EPS为0.8元,1.05元和1.50元,对应PE为10.5X,8.0X,5.6X,每股重估净资产约10.0元,对应P/RNAV为0.83,估值较为低廉,具备增长潜力,维持“推荐”评级。

净利润增长X%,EPS1.17元,符合预期 2010年实现收入78亿元,归属于母公司净利润13.4亿元,分别同比增长50% 和44%,EPS1.17元,符合预期。拟10转3股派2元,送转方案低于预期。 深耕红海,开拓蓝海,销售进入全国TOP30 早年注入的国风上观、首城国际、铂郡等项目位于北京中心城区,由于拿地早、地价低,享受了60%以上的高毛利, 在深耕北京红海同时,积极开拓二、三、四线城市蓝海,新增权益储备建面为356万平,总权益储备建面达到1370万平。2010年实现销售面积91万平、销售金额134亿元(在全行业排第23)。 财务稳健、盈利能力强、营运能力有待进一步优化 货币资金/(一年内到期的非流动负债+短期借款)为1.48,扣除预收款后的资产负债率为57%;ROE 为12.84%,毛利率47%,净利润率17%;但存货周转率略为偏低,为0.2次。 对管理层的持续激励可期 公司09年推出的首期《激励基金管理办法》对业绩释放推动作用明显,由于对高管的奖励基金中有30%需在满足下期激励计划首年业绩条件时才兑现,因此预计新一期激励计划不久将推出,由于关乎两期激励计划对应的奖金,管理层释放业绩的动力将较此前更强。 “转型、强体、跨越”三步走战略将推动公司持续高增长 公司整体上市后转型得较为成功,治理结构大幅改善,09年又抓住时间窗口及时完成了47亿的增发得以“强身壮体”,目前已进入跨越式发展阶段:提出了到2015年实现合同销售规模达到300亿元,其中2011年计划新开工381万平,同比增长15%,销售面积177万平,同比增长94%,新增储备建面200万平,并正式启动商业地产业务。我们预计未来三年公司净利润年复合增速将有望达到30%的水平,2011-13年EPS 分别为1.64元(9.5x)、2.17元(7.2x) 和2.56(6.1x)元,RNAV27元,P/NAV 为0.58,维持推荐。

净利润同比增长50%,EPS0.71元,基本符合预期 2010年实现收入62亿元,同比增长119%,归属于母公司所有者的净利润9.7亿元,同比增长50%,每股收益0.71元,基本符合预期。主要结转的项目为新城时代广场、金色蓝庭和阳光海岸项目的部分。拟10派0.7元。 异地扩张加速度,市场集中度较高的风险进一步降低 2010年异地扩张获重大突破,新获项目9个,总地价72亿元,其中杭州以外项目6个、权益建面94万平,通过异地扩张,公司市场集中度较高的风险进一步降低。另外,旗下绍兴金色家园于2010年8月开售,截至报告期末共开盘862套,销售率达到98%,异地项目首次热销增强了公司对外拓展信心,为实施异地管控和项目复制提供了宝贵经验。 超额完成销售计划,达到百亿里程碑 报告期内实现销售额116亿元,创造了公司新历史记录,实现了年初提出的100亿目标,其中在杭州主城区的销售额为86亿元,占杭州市主城区商品房销售总额的10%,在杭州市场份额进一步扩大。 财务稳健、管控能力强、盈利能力好 货币资金/(一年内到期的非流动负债+短期借款)为5.36;扣除预收款后的资产负债率为38%;每股经营活动现金流量净额为正(这在地产股中较少见);管理费用率和销售费用率低,分别为2.26%和0.79%;ROE22.46%,毛利率44.8%,净利润率23%。 巨额预收款锁定2011年业绩,未来三年仍将高增长 期末预收款124亿元,远超我们2011年收入预测值;权益储备361万平,其中杭州中高端项目213万平、楼面地价7900元/平,能满足未来5年发展需要,2011年公司力争销售额和新增土地储备均过百亿元。预计未来三年净利润将保持40%的年复合增长,RNAV14.1元,P/NAV为0.78,维持推荐。

2010年净利润增长331%、EPS0.75元,大幅超预期,无分红送转 2010年实现营业收入和净利润分别为45.7亿和8.7亿元,分别同比增长331%和324%,其中物业销售收入43.3亿元、结算23万平,租赁收入1.76亿元;EPS0.75元,超出预测值63%。大幅超预期原因:①转型成功超预期;②09-10年商业地产周期性繁荣超预期;③公司释放业绩动力超预期。本期无分红送转。 开发为主线的多元业态经营正步入良性发展轨道 ①地产开发初具规模:采取“7/3”模式(7成销售3成持有),去年新开工168万平,竣工63万平,合同签约54亿元、33万平,结算竣工比0.37,持有投资性房产面积达55万平,“7/3”模式将使公司持续从投资性房产获得业绩提升;②广场运营扬帆起航:上海世茂商都及绍兴、苏州、昆山、常熟世茂广场去年开业,总建面35万平,公司并取得物管一级资质;③百货崭露头角:去年分别在沈阳、福州、烟台、芜湖开4家门店,总经营建面已达15万平,并正式加入了ICSC;④影院投资发力:去年推出了五星级国际影城和小型精致时尚欢乐影城两大品牌,已开业影院数量达4家,分别位于绍兴、烟台、苏州、昆山,共38块银幕、超过5500个座位;⑤儿童娱乐业起步:依托商业地产平台构建全新概念儿童亲子乐园--“世天乐乐城”,去年已在福州和烟台开业。 财务稳健,管理水平提升,盈利能力趋好 期末公司净负债率仅为36%,扣除预收款后的资产负债率为50%,货币资金/(一年内到期的非流动负债+短期借款)为2.26,显示出较优的资债结构和良好的短期偿债能力;管理和销售费用占比明显下降,ROE同比大幅增长,毛利率和净利润率明显提升,收益质量较好。 资源禀赋有望加速释放,未来三年仍将高增长 2011年,公司计划实现合约销售80亿元、59万平,新增经营性物业6万平,随着广场、百货、院线、儿童娱乐城等资源禀赋在各地开花结果并从孵化期迈向成熟,预计未来三年公司将保持31%的年复合增长,RNAV为19.8元。

事项: 中天城投今天发布公告:3月9日以9.89亿元获得贵阳市云岩区渔安安井片区总占地面积51.3万平方米的四幅地,规划总建筑面积约为166万平米,其中,商业文化娱乐23.99万平、办公11.95万平、酒店2.69万平、文化娱乐3.7万平,居住130.48万平。 评论: 公司本次所获土地储备属于其一级开发项目所整理的地块 公司在渔安片区的一级开发项目占地9.53平方公里,完成一级开发后,预计可出让的商住用地为5622亩。公司本次所获六幅地块共计769亩,正是位于该一级开发项目内,占总面积的13%,容积率约为3.23,是继2010年11月18日首次摘牌1226亩后,再次在该片区实施一、二级联动。 地块优质,具备稀缺性 根据《渔安安井片区控制性详细规划》,渔安安井片区是《贵阳市城市总体规划(2009-2020年)》确定的城市近期重点建设区域之一,是贵阳市老城区的拓展用地和重要功能组成部分,是以旅游服务为主要职能的城市功能区,未来将建设成为集休闲度假、旅游商务、生态居住于一体的温泉旅游新城。公司在该片区的一级开发项目位于南明河下游,距离贵阳市中心(大十字)直线距离约6公里,位置较佳,项目范围内拥有原生态森林、天然温泉等丰富资源,未来拟建成贵阳最高端、最核心的总部基地及高尚生态居住区。由于目前云岩区基本无大幅可供出让的土地, 因此本项目土地具有稀缺性。 成本低廉,盈利前景好 公告显示,公司本次拿地的成交价款9.89亿元,折合每亩为128.5万元,折合楼面地价597元/平方米。从附近区域与本项目定位类似的楼盘售价看,保利温泉新城的项目单价约为5000元/平方米,中天世纪新城的单价约为5000~6000元/平方米,我们认为本片区未来建成的楼盘,均价达到4500元/平方米应不成问题,项目盈利前景好。 万科早前已进驻云岩,有望提升本地块价值 万科分别于2010年3、4月份在云岩的渔安村及打渔寨拿了两块地,计容积率建筑面积分别为7.3万平和12.8万平, 楼面地价分别为1370元/平方米和1250元/平方米,成本明显比中天城投本次所获地块高。我们认为,万科所获地块小,不会对中天城投构成竞争,而且由于先进驻,还有助于聚拢区域人气,从而间接提升中天城投本次所获地块价值。 本次拿地对公司是双重利好 公司成功摘牌这六幅地块、继续实施一、二级联动,对公司是双重利好:一方面,根据我们2009年9月29日所写报告《高增长势不可挡,估值优势明显》的分析,该地块一级开发成本约为39万元/亩,根据《贵阳市云岩区渔安、安井片区综合开发合作协议》,意味着公司旗下中天城建公司有望在2011年底获得4.34亿元的土地出让收益,税后净利润约3.25亿,并表后将增厚上市公司EPS 约0.36元;另一方面,再次将优质储备收入囊中,将进一步夯实公司房地产业的可持续发展基石。 资源禀赋优异,增长确定,估值低廉 公司资源禀赋优异:拥有探矿权的小金沟锰矿正蓄势待发;潜在资源--野马川煤矿+疙瘩营煤矿前景广阔;潜在商业、旅游资产丰厚。另外,市场导向下的政企合作模式也确立了公司迥异于对手的独特竞争优势,特别是3月9日与贵州省人民政府共同签订了《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》将有利于公司获取更多的战略资源。我们认为,公司不仅是地产股,更是厚积薄发的优质资源股。经保守测算,公司各项资源的合理总价值为27元,从目前价位上看,仍有80%空间。预计10-12年EPS 分别为0.50元(29.7x)、1.99元(7.5x)、2.29元(6.5x),维持推荐评级。

毛利率下降以及财务费用增加导致净利率增速低于收入增速 公司2010年实现收入58.75亿元,同比增长46.6%,实现净利润7.52亿元, 同比增长10.6%,EPS 0.92元,略低于市场预期。公司净利润增速低于收入增速的主要原因为:①本年度毛利率水平与上年度相比下降约5个百分点;②09年债券发行使本年度利息支出增加,财务费用增加。本年度公司分红预案为每10股派发1元现金股利(含税)。 资债结构优,业绩锁定性强 公司2010年末扣除预收账款的资产负债率为41%,账面货币资金是短期借款与一年内到期非流动负债之和的3.5倍,高于行业平均水平,净负债率仅为40%, 资债结构较好,财务状况稳健。同时,公司年末账面预收账款约为53.4亿元, 覆盖我们预测的2011年的营业收入近70%,具备较强的业绩锁定性。 巩固珠海龙头地位,稳步推进异地发展 多年的深耕细作奠定了公司在珠海地区的龙头地位。公司坚持“立足珠海,面相全国”的发展战略,已成功进入包头、大连、中山、沈阳等房地产潜力较大的二三线城市,目前总土地储备建面已超过700万平方米。2010年,华发商都商业项目的破土动工标志着公司从纯粹的住宅开发商向房地产综合运营开发商转变,同时公司也表示计划今后在适当的时机逐步增加商业性地产和持有性物业的比重,这将提高公司抵御经营风险的能力,增强经营的稳定性和持续性。 受益港珠澳合作,维持“推荐”评级 公司大股东华发集团被授权开发珠海横琴十字门商务区,该地区占地面积约5.77平方公里,规划总建筑面积1100万平方米。横琴新区为粤港澳合作的示范区, 是粤港澳合作的最大受益板块,若公司能参与该项目的开发,预计未来业绩会有爆发式增长。我们预计公司2011-2013年EPS 为1.28元,1.80元和2.43元,对应PE 为9X,6.4X,4.8X,维持“推荐”评级。

事项: 2011年3月9日上午, 公司与贵州省人民政府共同签订了《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》, 公司将在贵州省人民政府的统一部署下,积极参与贵州省范围内廉租房、公共租赁房、棚户区改造等保障性安居工程及其配套设施的建设工作。公司将自行组建从事保障性安居工程及其配套设施等建设工作的项目子公司,计划在“十二五” 期间,在贵州省内完成建设面积约1000万平方米(约20万套)、总投资约200亿元的各类保障性安居工程及其配套设施。贵州省人民政府支持公司在贵州省范围内广泛参与各类保障性安居工程建设,积极探索建设、管理、运营保障性住房的新路子;督促项目所在地政府及有关部门,按照保障性安居工程实施计划,及时提供保障性安居工程及其配套设施的建设用地,及时完成征地、拆迁、补偿、安置等工作,并采取有效措施缩短用地、规划、工程等各项审批工作时间和周期; 大力支持并督促各地政府及有关部门按国家有关规定积极落实保障性安居工程建设的税、费减免及财政补贴的优惠、扶持政策。 评论: 保障性住房的建设有利于行业长期稳定发展 当前以?限购?等行政手段主导的调控发生的一个重要背景是:由于过去十年来住房保障体系建设滞后,在面向中高收入人群的商品房市场迅速发展起来后,忽视了广大低收入人群的住房问题。在房价不断上涨的情况下,政府也未能及时有效的管起来,无力购房群体不满情绪上升,影响了社会和谐,而且社会舆论出现了?妖魔化?房地产业、?妖魔化?开发商的倾向,这种?民粹主义?舆论倾向也阻碍了房地产业的发展。本轮调控,一个重要的思路就是加大保障房的建设,我们相信未来保障性住房一旦形成规模,将形成?市场的归市场、社会保障的归社会保障?的双轨制格局,且由于保障房解决的是?居者有房住?,满足的是基本居住需求,商品房针对的是?居者有房产?,兼顾了人们的财产性需求、居住及改善需求,因此,从长远来看,保障房一旦形成规模供应,不仅不会对商品房构成冲击,反而能缓解楼市的调控压力,有利于商品住宅开发回复到正常发展轨道,并为原来单一从事商品房开发的企业提供一个新的利润增长点。 《框架协议》签订印证了我们此前的前瞻性判断--中天城投是贵州保障房开发建设第一受益股 2月16日,贵阳颁布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见的通知》(暨?新国八条?贵阳地方细则), 我们为此撰写的研报中认为?公司是贵阳老牌保障性安居住房开发商,目前已开发了帝景传说、渔安大型安置房社 区等多个大型保障性安居房项目,获得了地方政府的高度认可,新政提出‘要通过新建、改建、购买以及长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,引导房地产开发企业积极参与棚户区和城中村改造’将有利于中天城投这样的在保障性住房开发建设方面有丰富经验的开发商进一步拓宽在这个领域的发展空间?。3月1日,我们在《国信金宝典组合》将中天城投纳入组合,推荐理由之一是?公司未来将是贵阳保障性住房第一受益股?。本次公司与贵州省人民政府共同签订了《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》、积极参与贵州省范围内保障性安居房建设印证了我们前期的判断。 我们认为,《协议》有望给公司带来四大利好: 1、主动、积极参与保障性安居工程建设,履行社会责任,有利于提高公司房地产市场份额,增强商誉;2、在全省开展保障安居工程的同时,将为公司其它业务带来巨大商机,有利于公司获取更广阔的发展空间和获取更多的战略资源;3、公司参与如此大规模的保障性住房建设,有望打开直接融资的阀门,从而改善资债结构;4、公司历史上参与的保障房开发净利润率根据地方政策可达8%左右,这20万套保障性住房开发,我们按保守的方法测算(不考虑销售的溢价,仅按200亿投入成本作为计算净利润的基数),取8%的利润率,在2011-2015年, 可带来16亿净利润,平均每年增厚EPS 0.35元,加上配建的商场商铺、办公场所等经营性附属设施及享受的政策优惠,收益更高。 成长确定、估值低廉,维持推荐评级 公司目前正在进行多元化资源整合,不仅局限在房地产领域,还涉足了会展建设和运营、矿产资源、新能源开发和利用、投资咨询服务、旅游等行业,目前又进军了文化产业,2011年公司将企业发展的方向更加明晰地指向四大重要业务板块:城市运营、工业产业运营、文化旅游和会展建设、新能源开发及利用。特别是近期在?涉矿?之后, 又涉足文化产业,而文化产业在?十二五?期间仍是政府重点扶持的产业,同时,把文产公司打造成上市公司是省政府的要求,公司会尽量按照这个思路去考虑,我们认为,未来无论分拆上市还是分离出去,中天城投均将受益。暂不考虑文化产业价值的情况下,测算出公司合理价值(NAV)为27元/股,其中保障性住房至少增厚1.36元/股; 另外,旗下中天城建承担一级开发的渔安安井片区首批土地于2010年11月18日由政府挂牌出让,我们预计由于时间太紧,政府恐不能在2010年内与中天城建就本次土地出让的超额收益进行分成,我们调低了公司2010年EPS, 由0.99元调至0.50(29x)元,但相应调高了2011年EPS,由1.50元调高至1.99(7.2x)元,维持2012年EPS 2.29(6.2x)元的预测不变,上述EPS 预测值暂不包括20万套保障房的净利润;目前股价14.28元,P/NAV 为0.53, 公司价值被严重低估,维持推荐。

2010年净利润增长36.65%,EPS0.66元,略超预期 2010年结算面积452万平,结算收入500亿元,营业收入和净利润分别为507亿和72.8亿元,分别同比增长3.8%和36.7%,EPS0.66元,比预期多了0.02元,原因:存货跌价准备转回略超预期。分红预案:10股派1元。 策略得当、销售千亿,2011年净利润大幅增长已被锁定 全年实现销售面积898万平、金额1082亿元,分别比09年增长35.3%和70.5%,增速远超行业整体水平,平均售价12049元/平,同比上涨26%。合并报表范围内已售未结面积680万平、金额820亿元,2011年计划竣工(结算)729万平,比2010年增加65%,若此,2011年净利润将大幅增长。 费用率下降,盈利能力提升 管理费/销售额由09年的2.3%下降到1.7%,营销费/销售额由09年的2.4%下降到1.9%。10年末,ROE为16.47%,较09年上升1.08个百分点;毛利率40.70%,上升11.31个百分点;净利润率13.15%,上升4.28个百分点。 谨慎拿地、稳妥扩张 报告期内公司新增加项目109个,建面3028万平(其中权益建面2215万平),平均楼面地价2531元/平,地价总额766亿元,一线城市占比13%、二线占比45%,三、四线占比42%,与09年相比,一线城市占比提升3.34个百分点。截至报告期末,未竣工建面达到6415万平,足以支撑公司6-8年发展,2011年计划新开工1329万平,同比增加6%。 财务稳健、成长确定、估值低廉,上调2011年EPS至1.02元 公司净负债率、扣除预收款后的资产负债率分别为22%和40%,处于较低水平,且比09年均有下降,货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为2.25。业绩成长确定,股权激励有利于推动业绩释放,预计11-13年EPS分别为1.02(原先预计是0.92元)(8.2x)、1.22(6.9x)及1.5元(5.6x),RNAV10.2元。