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黄道立

国信证券

研究方向: 银行行业

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首开股份 房地产业 2012-08-24 5.96 -- -- 6.89 15.60%
7.11 19.30%
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期待新一期激励计划推出,维持“推荐”评级 2011 年公司顺利开展了首期激励基金的实施工作,最终剩余30%的激励基金将转至下期激励计划首年公司业绩符合条件时兑现。因此新一期基金激励计划值得期待,推出之时预计将成为股价和公司经营的重要催化剂。我们预测公司12/13/14 年EPS 分别为1.38/1.66/2.04 元/股,对应PE8.1/6.7/5.5x,RNAV 为14.4 元,P/RNAV 为0.64,维持“推荐”评级。
金地集团 房地产业 2012-08-23 5.07 -- -- 5.59 10.26%
5.59 10.26%
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“一体两翼”战略有望形成协同效应,维持“推荐”评级 公司“一体两翼”战略稳步推进,金地中心完成写字楼招租,出租率达100%;稳盛投资成立了战略发展部和投资者关系部,业务流程将更加清晰稳定。预计未来公司住宅、商业及地产金融业务将逐步形成协同效应,稳定增长可期。预计12/13/14年EPS为0.74/0.85/0.1.02元。对应PE8.3/7.3/6.1x,推荐。
福星股份 房地产业 2012-08-22 7.33 -- -- 7.84 6.96%
8.28 12.96%
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上半年业绩基本符合我们预期 2012年1~6月福星股份主营收入27.67亿,同比增长24.95%;营业利润3.39亿,同比增长1.48%;实现净利润2.44亿元,同比增长5.71%。EPS 为0.34元,基本符合我们的预期。 销售增长跑赢行业均值,全年增长可期 公司上半年实现销售面积31.16万方,同比增长55.12%;实现销售金额26.4亿元,同比增长35.82%,跑赢行业均值。根据我们对公司销售跟踪情况,1-7月公司项目累计销售已超30亿,预计下半年新推货值约50亿元,加上上半年已推未售部分约25亿元,全年销售实现增长可期。 新增项目盈利前景广阔 上半年公司新获得武汉市洪山区和平街和平村城中村改造项目(总价23.52亿元,总建面120万平方米)位于武汉东湖西北部,取得成本低廉,平均楼面地价与同时期金地、保利等公司以同方式获得的土地的楼面地价相比,低75-130元/平方米。同时项目紧邻武汉华侨城,作为全国旅游地产的开拓者和领导者, 华侨城旅游园区对周边物业价值提升是业内闻名的。公司项目与之临近,可充分享有华侨城园区的光环效应,项目增值潜力巨大。 资本结构优,财务稳健,资金状况较年初明显改善 公司资产负债率66%,扣除预收账款的资产负债率43%,较年初降低3个百分点,净负债率75%,较年初降低9个百分点,货币资金对短期借款和一年内到期的非流动负债覆盖率为0.89,较年初大幅提升0.44,年初市场对公司资金面的担忧问题大幅缓解。 股价已破净,估值优势明显,维持“推荐”评级 期末公司每股净资产为8.16元/股,股价已破净,PB 仅为0.93倍。公司土地储备丰富,可结算资源超过800万方,我们预测RNAV 约为13.3元,目前股价折让幅度超过40%,估值优势明显。公司经营稳定,业绩双轮驱动,项目盈利前景好,稳定增长可期,我们预测12/13/14年EPS 分别为0.88/1.05/1.35元,对应PE 为8.6/7.2/5.6x。维持“推荐”评级。
栖霞建设 房地产业 2012-08-21 4.81 -- -- 4.91 2.08%
4.91 2.08%
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上半年EPS0.17元,符合预期 2012年上半年公司共实现营业总收入14.02亿元,同比增加27.60%;实现利润总额3.07亿元,同比增加23.79%;实现归属于母公司所有者的净利润1.83亿元,同比增加34.68%;每股收益0.173元,符合我们之前的预期。另外公司披露预计2012年1-9月份,归属于母公司所有者的净利润将较上年同期增长40%-60%。 合理定价致销售快速增长 上半年公司实现销售面积16.05万平,同比增长203%,销售额18.85亿元,同比增长114%;上半年销售均价11745元/平,比去年全年均价下跌26%,销量大增而均价大幅下降的主要原因一方面是上半年公司采取了合理的定价策略以加快销售进度,如新盘南京上城名苑在推出后一个月去化率基本达到100%;另一方面是上半年销售的主力楼盘中无锡项目占比较大,而无锡项目销售均价仅为7800元/平米。预计全年的商品房销售额有望突破40亿元。 拿地较为谨慎、时机把握精准 公司秉承拿地谨慎的态度,在2011年全年未拿地的情况下,2012年上半年土地市场低潮期公司以接近底价的价格竞得南京G96和G97两块优质地块,两块地的权益总建筑面积约29万平。经测算,公司期末未售土地储建筑面积约100万平,可满足未来三年左右经营需要。南京今年以来销售持续升温,7月份销售甚至创下09年以来的新高、未来项目销售无忧。 净负债率较高、保障房项目回款速度较慢 报告期内公司资产负债率68%、扣除预收款后的资产负债率为56%、均低于行业平均水平,但净负债率达到107%,同比上升了40个百分点,主要原因是公司的幸福城保障房项目占用资金较多,回款速度较慢;短期偿债能力保障倍数尚可,为0.79。 未来三年业绩仍有望稳定增长,维持推荐评级 我们认为,公司在战略定位、成本控制以及保障房建设方面有一定的优势,将使其在未来三年内保持稳定增长,预计12/13/14年EPS分别为0.33/0.40/0.49元/股,对应PE为15/13/10x,维持推荐评级。
万科A 房地产业 2012-08-17 8.38 -- -- 8.74 4.30%
8.74 4.30%
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上半年业绩符合我们预期 2012年上半年万科主营收入307亿元,同比增长53.7%;营业利润60.1亿,同比增长36.1%;实现净利润37.3亿元,同比增长25.1%。EPS为0.34元,基本符合我们的预期(我们预期EPS为0.33元)。 顺应市场降价跑量,盈利水平有所降低上半年公司房地产业务的结算均价为11456元/平方米,较去年同期下降17.4%;房地产业务毛利率为26.5%,较去年同期降低5.6个百分点,结算净利率14.2%,较去年同期下降2.2个百分点。去年四季度公司顺应市场降价跑量,毛利率下滑本应在2012年年报之后体现,本次在中报提前反应,我们估计是适度平滑的结果,对未来是利好。 上半年销售金额同降4.7%,下半年因货量提升有望后来居上公司上半年销售业绩差强人意,累计实现销售面积602.5万方,同增6.5%,销售金额625.4亿元,同比下降4.7%。但下半年公司新推货量将大幅提升,预计新推700-800万方,加上上半年留存500万方左右货量,预计下半年可售货量可达1200-1300万方,而四季度货量最大预计新推货量达500万方,因此公司下半年销售同比增速预计将呈现逐月增长的趋势,全年有望突破1350亿。 资本结构优,财务稳健,已为地市储备足够现金 公司资产负债率78.9%,扣除预收账款的资产负债率为39%,较去年末降低1个百分点;公司的净负债率仅22.8%,较年初的23.8%进一步降低。期末公司持有现金470.1亿元,是短期借款和一年内到期长期借款的总和的2.32倍,目前良好的资金状况使公司有机会以相对有利的条件抄底地市,获取项目资源。 业绩锁定性强,维持“推荐”评级 公司目前未结算金额超1400亿元,牢牢锁定超过1元的EPS。我们认为在严厉的政策环境之下,公司凭借人才、品牌及战略优势+良好的治理结构有望强者恒强,继续领跑,预计12/13/14年公司EPS分别为1.05/1.23/1.51元。对应PE8.6/7.3/6.0x,NAVPS11元,股价对应NAV仍有20%的折让,维持“推荐”评级。
荣盛发展 房地产业 2012-08-17 9.23 -- -- 9.71 5.20%
10.85 17.55%
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我们认为,公司在战略定位、成本控制、高速周转、强势扩张和产品结构的五大优势将使其在未来三年内保持稳定增长,管理层信心足、动力大、执行力强。预计12/13/14年EPS分别为1.11/1.44/1.80元/股,对应PE为8.5/6.5/5.2x,RNAV9.1元,P/NAV为1.04,维持推荐评级。
华夏幸福 综合类 2012-08-17 18.19 -- -- 18.81 3.41%
22.45 23.42%
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“园区+地产”协同作战,相得益彰,维持“推荐”评级 “园区+地产”的经营模式,公司利润多面开花,最终将在一级开发、园区经营、房地产销售及政府返还等多方面实现收益。同时,此种模式也使公司在不同市场环境之下进可攻退可守。我们预测12/13/14 年公司EPS 分别为2.10/2.50/3.15 元,对应PE 为8.7/7.3/5.8x,增长确定,维持“推荐”评级。
苏宁环球 房地产业 2012-08-15 6.19 -- -- 6.45 4.20%
6.45 4.20%
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公司是南京市最大的房企之一,在南京政府跨江发展战略启动初期以招商引资身份介入江北项目,一方面以低廉的成本获得土地储备(天润城土地成本45万元/亩,威尼斯水城15万元/亩,目前公司上述项目所在区域土地招拍挂市场价格已超过500万/亩),另一方面也使得公司获得3%的定额土地增值税优惠,这使公司在南京江北楼市回暖中最大幅度受益。公司目前土地储备约800万方,足够未来3-5年的开发需求,预收款达49个亿,有较好的业绩锁定性,我们预计12/13/14年EPS分别为0.52/0.63/0.78元,对应PE为12/10/8x,目前公司RNAV为9.8元,股价对应RNAV仍有36%的折让,维持“推荐”评级。
滨江集团 房地产业 2012-07-31 8.11 -- -- 8.38 3.33%
8.38 3.33%
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上半年业绩基本符合我们预期 2012年1~6月滨江集团主营收入6.49亿,同比减少24.2%;营业利润1.26亿,同比下降51.2%;实现净利润0.85亿元,同比减少43.2%。EPS为0.06元,基本符合我们的中期前瞻中的预期。报告期内公司结算业绩下滑主要因为结算资源较少,仅万家星城一期尾盘结转交付。 报告期内公司销售业绩平稳增长,下半年若改需释放有望再创佳绩 上半年公司借楼市小阳春暖风,密集推盘,加快去化,签约销售额超45亿元,同比增长7%,跑赢行业均值,在杭州市场占有率达11%,其中曙光之城和金色黎明两个项目分别贡献了20亿和21亿的销售额。下半年公司可售货源丰富,将主推湘湖壹号、武林壹号(杭汽发项目)、凯旋门、金色黎明二期等项目,预计推货集中在三季度末四季度初,其中高附加值产品比例将加大,若下半年改需顺利释放,公司全年销售将有望再创佳绩。 业绩锁定性强,三季度开始结算加速,全年高增长可期 公司目前账面预收款高达183亿元,业绩锁定性超过200%,行业排名第一,未来增长无忧。我们预计公司年内可结算资源将达60亿以上,且主要集中在下半年,三季度随着万家星城二期交付,确认收入较大,三季报净利润增长将在150%-200%之间,全年业绩高增长可期。 财务较为稳健,报告期内偿债压力有所缓解 公司资债结构优,财务较为稳健,扣除预收款的资产负债率为33%,较去年底下降5个百分点,净负债率82%,较去年底下降18个百分点,货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为0.78,较去年底提升0.23。若下半年项目销售保持较高去化水平,上述指标将继续向好发展。 储备资源丰富,未来三年仍将实现高增长,维持“推荐”评级 公司目前土地储备可售货值预计达600亿元左右,足够未来三年销售业绩高增长的需求,报告期末账面巨额预收款也使公司未来财报增长无忧,我们预计公司12/13/14年EPS分别为0.75/0.92/1.13元,对应PE分别为10.8/8.8/7.2x,公司目前NAV为11.7元,股价对应NAV折让30%,维持“推荐”评级。
深振业A 房地产业 2012-07-17 4.28 -- -- 4.43 3.50%
4.43 3.50%
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维持“推荐”评级 目前公司股价对NAV仍有接近15%的折让幅度,根据托宾Q理论,其二级市场股价仍具备收购价值,因此预计股权争夺战难以平息。目前公司年销售规模在25万方左右,基数较低,其土地储备已超350万方,足够维持公司3-5年高增长的经营需求。预计公司12/13/14年EPS分别为0.42/0.51/0.65元/股,对应PE10.7/8.8/6.9x,RNAV为5.23元/股,P/RNAV0.87,维持“推荐”评级。
金地集团 房地产业 2012-04-26 6.04 -- -- 6.73 11.42%
7.30 20.86%
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全年业绩基本符合预期 2011年金地集团主营收入239.19亿,同比增长22.08%;营业利润49.79亿,同比增长18.37%;实现净利润30.17亿元,同比增长12.00%。EPS为0.67元,基本符合我们的预期。分配方案:每10股派发现金股利0.68元(含税) 四季度销售发力,全年实现增长,业绩锁定性好 公司前三季度销售差强人意,但四季度及时调整战略,展示出龙头公司较强的适应市场能力,单季销售额超百亿,占全年总量的三分之一。四季度销售发力使全年业绩达309亿元,同比增长9.11%。期末结存预收款达232亿元,2012年全年业绩锁定性达70%以上,超行业均值。 资债结构优,财务稳健 公司在房地产金融领域保持着领先优势,融资渠道多样,资债结构优良。期末公司资产负债率仅为71%,扣除预收账款的资产负债率为45%,净负债率仅37%,均低于行业平均水平。货币资金/(短期借款+一年内到期非流动负债)达1.32倍,财务安全性高。 估值依旧具备优势 公司目前市销率为0.9倍,在四大龙头公司里仅次于万科,低于招地和保利;公司278亿市值,账面186亿货币资金,货币资金与市值的比例为0.67,龙头公司里面排名最高,现金充裕为公司将来捕捉行业拐点及新机遇打下坚实的基础;此外公司PB仅1.3倍,四大龙头公司中最低水平,因此综合上述指标可以看出,公司目前估值仍具备优势。 一体两翼稳步推进,未来有望与地产形成协同效应,维持“推荐” 自公司提出“一体两翼”战略路线以来,公司在商业地产和房地产基金双方面都去取得一定成就,商业地产公司顺利完成组织建设,岗厦、西安、绍兴等商业项目的前期研发工作稳步推进;稳盛投资也已经完成了从公司基金业务部到独立的基金公司的初步转型。预计未来两项业务将与主业房地产开发形成协同效益,相得益彰,稳定增长可期。我们预测公司12/13/14年EPS分别为0.81/0.96/1.15元,对应PE为7.7/6.5/5.4x,RNAV为8.8元/股,P/RNAV为0.72x,维持“推荐”评级。
金科股份 房地产业 2012-04-25 13.35 -- -- 14.82 11.01%
14.82 11.01%
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全年业绩基本符合预期 2011年金科股份主营收入98.66亿,同比增长73.9%;营业利润13.24亿,同比增长20.3%;实现净利润10.69亿元,同比增长15.5%。EPS 为0.92元,基本符合我们的预期。营业税金及附加增长幅度较大及公允价值变动收益大幅低于去年是今年利润增速小于收入增速的主要原因。分配方案:10派1元含税。 杠杆高但财务安全性好,若流动性改善将大幅受益 公司为A 股新面孔,过去数年中发展并未借助资本市场融资,资金需求主要靠银行、信托及自身周转回笼来解决,因此公司86%的资产负债率和52%的扣除预收款的资产负债率略高于板块均值,但公司财务安全性位居行业前列,在维持一定扩张速度的前提下,公司货币资金/(短期借款+一年内到期非流动负债)达1.52倍,即使考虑12年到期信托的情况下,该比例也高达1.22倍,财务安全性好。同时,公司杠杆较高,若宏观流动性转好必将大幅受益。 销售逆市增长,业绩锁定性强 年内公司实现销售金额约145亿元,其中房地产主业销售金额138.8亿元,189万方,同比分别增长26%和21%,商业地产销售也有不俗增长。Q1末积累预售账款131.4亿元,业绩锁定性超100%。此外,12年公司计划竣工230万方, 同比增长39%,业绩高增长可期。Q1披露销售情况差强人意,预计与1-2月淡季及推盘节奏等因素有关,建议关注二三季度情况,综合公司过去两年拿地和开工状况今年货量充足,若宏观环境配合预计全年销售业绩有超目标的可能。 土地储备丰富,产品适销对路 目前公司在建及未开工建筑面积约1280万平方米,至少满足未来三年的发展需求;且公司始终坚持“70/30战略”,即开发70%的刚需型产品、30%的改善型产品,产品顺应市场利于提高项目去化水平,加速销售,弱化调控的负面影响。 区域发展机遇或成新催化剂,维持“推荐”评级 我们认为重庆面临的发展机遇将明显优于以往,预计下阶段中央将加大对重庆的扶持以保障和促进当地的稳定及发展,若此将对公司构成利好。我们预测公司12/13/14年EPS 分别为1.20/1.55/1.94元,对应PE 为11.4/8.9/7.1x,RNAV 为17.9元/股,P/RNAV 为0.77x,维持“推荐”评级。
福星股份 房地产业 2012-04-18 8.94 -- -- 9.81 9.73%
10.26 14.77%
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公司RNAV 约为17.74 元/股,对应当前股价折让幅度达48%。即使按七折的折让幅度计算,公司合理估值应约在12.4 元/股,对应当前股价仍有30%左右的空间,PB 仅1.18x,整体估值仍具备优势。预计12/13/14 年EPS 0.90/1.18/1.51 元,对应PE 10.3/7.9/6.2x,维持“推荐”评级。
云南城投 房地产业 2012-04-18 7.65 -- -- 8.56 11.90%
9.89 29.28%
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中长期风险在时间和空间上已有所释放 公司中长期风险是一级开发项目面临的五大风险:①规划调整导致可出让土地减少;②工程进展低于预期;③政府拍地时间不确定;④政府违约:包括调低收益分成比例、终止未启动的三、四期(约2万多亩)合作、在拍卖后故意拖延或不兑现“收益分成”等;⑤地价比09年预计值低。由于公司股价过去两年调整充分,且工程投入已66亿、地价相比09年已大涨、收储的三个半岛地块已于去年挂牌1623亩并拍出183亩、后续有望将规划向更合理方向调整、政府财政愈吃紧反而愈需倚重诚信来吸引资金,因此上述风险已有所释放。 旅游地产+城市综合体有望成为新增长点 按照公司战略,将巩固夯实城市住宅综合体及旅游地产两大板块。公司去年以来依托大股东雄厚背景分别以收购股权及受让大股东项目方式获取了西双版纳避寒山庄配套地块、控股了成都鼎云项目、参股了云南华侨城阳宗海项目、收购了绿色产品公司80%股权获196亩优质地块。其中:①避寒山庄项目占地1045亩,地价至少比同期同区域同类土地价格低20%,仅30万元/亩;②云南华侨城拥有阳宗海旅游度假区5847亩土地使用权。公司已确定以“融城”和“梦云南”分别作为城市住宅综合体及旅游地产的统一品牌。 城中村改造不排除实现一二级联动可能 公司从09年下半年开始逐步参与昆明市的城中村改造,目前在手的城中村改造项目共有4个,权益占地面积约150万平,目前仍处在拆迁安臵及招拍挂前的准备阶段,公司称将力争部分项目实现一二级联动,我们认为应有实现可能。 风险提示 昆明土地市场今年若低迷将有可能导致三个半岛地块再度大幅流拍。 最坏时候已经过去,维持“推荐”评级 公司去年业绩主要来自于转让股权带来的非经常性损益,预计去年流拍地块有望因规划调整得更合理而成功拍出,甚至有一二级联动可能,今年部分二级开发项目有望结转部分收入,新项目亦有望陆续部分入市,因此我们认为去年可能是底部,最坏时候已过去,未来有望重回增长轨迹,预计12/13/14年EPS分别为0.30/0.44/1.01元,RNAVPS15.2元,估值低廉,维持“推荐”评级。
嘉凯城 房地产业 2012-04-16 5.03 -- -- 5.11 1.59%
5.11 1.59%
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最坏时刻已经过去,2012有望成为公司转机之年,维持“推荐”评级 综上所述,公司在2011年业绩地雷已经引爆,销售和资金面均已渡过最坏时刻,各方面风险已释放,股价已充分反映。2012年有望否极泰来,出现转机,实现销售和经营业绩的双增长。我们预计公司12-14年EPS 分别为0.28/0.44/0.62元/股,对应PE 为17.9/11.4//8.1x,RNAV 为9.41元/股,目前P/RNAV 为0.53倍,维持“推荐”评级。
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1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名