公司一季度实现销售面积300.9万平米,销售额310.7亿元,销售额同比下降12.5%,约为去年全年的25.6%。公司一季度销售面积降幅约1%,好于全国15%左右降幅,也好于重点城市7%的平均降幅,预计公司去化情况好于整个市场。同时相比其他主要地产企业,公司完成销售额占去年全年的比例也较高。公司一季度销售商品现金流入212.5亿元,可能由于成交主要集中在3月份,导致现金流入低于合约销售额。 一季度资本支出有所下降,土地投资明显收缩。一季度公司购买商品现金流出约134亿元,相比去年一季度降幅约34%,相比去年四季度的240亿降幅约44%。公司一季度新增1个城中村改造项目,容积率面积约39.4万平米,土地投资额15亿元,平均楼面地价约为3799元/平米。一季度土地投资额仅为销售额的5%,远低于2011年46%的水平,土地投资明显收缩。公司一季度经营性现金净流入约12.8亿元。 一季度融资性现金流净额36.22亿元,相比去年同期有所增加,主要由于借款流入现金的明显增加。一季度取得借款现金流入126亿元,同时偿还债务支出约79亿元,支付利息10.6亿元。 有息负债结构改善,财务情况良好。公司一季度末有货币资金390亿,较2011年末增加约48亿元;一季度末有存货2147亿元,相比前一年末增加约64亿元。期末有短期借款和一年内到期的长期负债178亿,较年前一年末减少约57.7亿元,同时长期有息负债371亿元,较年末增加103亿元,长期借款比例上升使得公司负债结构有所优化。公司的财务安全性良好,一季度公司的现金比率为13.2%,较去年年末上升1.6个百分点,净负债率为23%,较去年年末的23.6%小幅下降。 公司一季度结算营业收入为103.46亿元,同比增长36.4%,结算收入约为去年全年的20.4%,归属母公司净利润13.96亿元,同比上升15.83%。净利润增速低于收入增速主要由于结算毛利率低于去年同期,去年一季度因结算的结构性因素导致毛利率偏高。 公司一季度结算综合毛利率为41.8%,较2011年全年的39.8%小幅上升,低于去年同期49%的水平。房地产业务的税后毛利由去年的35%下降到30.8%。一季度的结算均价为13,435元/平米,低于去年同期18,571元/平米的均价,但仍高于近两年11000-12000元/平米左右的销售均价,毛利率的波动可能部分由于结算项目均价的差异,预计未来毛利率将有所回落。 实际销售费用率平稳。一季度结算销售费用率5.6%,高于去年全年的3.6%;结算的管理费用率为4.9%,高于去年全年的3.6%。一季度结算费用率较高部分由于当期的结算收入偏低,如果以实际销售额来计算,一季度实际销售费用率为1.87%,高于去年同期的1.11%,但低于去年全年的2.1%;实际管理费用率为1.63%,与去年一季度基本相当,也低于去年全年的2.12%。 一季度的归属母公司净利润率为13.5%,低于去年一季度的15.1%,与去年全年基本相当。 公司截止一季度末的账面预收款1224.6亿元,高于我们预计的约936亿元的全年结算收入,业绩确定性高。公司有未结算面积约7700万方,折算每股NAV为11.2元,目前股价折价约23%。预计2012-2014年EPS为1.05元、1.30元、1.58元,继续维持公司的“强烈推荐”评级。 风险提示:调控政策超预期,销量下滑。

预计2012年-2014年EPS为0.78元、0.88元、1.03元,RNAV为7.3元,目前折价约21%,维持“推荐”评级。 风险提示:地产政策超调,销量下降。

公司截止一季度末的账面预收款772.5亿元,高于我们预计的约571亿元的全年结算收入,业绩确定性高。公司有未结算面积约6100万方,折算每股NAV为14.1元,目前股价折价约14%。预计2012-2014年EPS为1.35元、1.59元、1.86元,继续维持公司的“推荐”评级。

预计2012年-2013年EPS为1.35元和1.59元,RNAV为14.1元,维持“推荐”评级。

事件:万科A公布2011年年报。公司实现营业收入717.83亿元,同比增长41.54%;主营业务税后毛利率28.79%,较10年下降0.96个百分点;实现归属母公司净利润96.25亿元,同比增长32.15%,EPS0.88元。公司拟每10股派现1.3元(含税)。 点评: 公司业绩符合市场预期。营业收入大幅增加主要由于结算面积的增长,净利润增速慢于收入增主要由于结算毛利率略有下降,同时2010年存货跌价准备转回影响净利润约4.6亿元。 2011年公司实际销售面积1075万平米,销售额1215亿元,同比增长约12.4%,全国占有率约为2.06%,与2010年持平。全年销售均价约为11,303元/平米,相比2010年下降6%。公司有已售未结金额约1222亿元,基本锁定了2012年的业绩。 2011年结算税前毛利率小幅回落至39.8%,连续两年维持在约40%左右的水平,预计未来随着降价项目进入结算期毛利将小幅回落。公司实际费用率低位略有上升,费用控制仍然稳定。2011年归属母公司净利润率约13.4%,较2010年小幅回落,但从历史上看仍在高位。 2011年全年公司实际开工1448万平米,略高于年初计划,全年土地投资约为销售额的40%,低于历史平均水平。2012年计划开工较2011年略有下降,除了前期积累了高库存的因素外,可能公司对行业的判断偏谨慎,2012年上半年可能以去库存为主。 公司四季度有息负债总额有所减少,年末现金比例为11.6%,较三季末略有下降,净负债率与有息负债率仍在低位,整体财务依然良好。 截止2011年末,公司拥有未竣工建筑面积约7600万平米,权益土地储备约5600万平米,可供公司约3-4年的开发。 预计2012年-2013年EPS为1.05元和1.30元,RNAV为11.2元,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:货币紧缩超预期,销量继续萎缩。

预计2010年至2012年,公司可实现EPS分别为0.51元、0.80元、1.15元,结合公司RNAV11.80元,我们给与公司6个月目标价11.80元,调高公司评级至“强烈推荐”。

云南城投的尴尬: 停滞的财务报表。2009年大幅增加的存货无法转化为现金导致了云南城投停滞的财报。其背后的根源在于一级开发土地拍卖的停滞。即云南城投最大的看点在于:收储土地何时拍卖。 云南城投的基石:叠加的禀赋。云南属于典型的资源型省份,其资源不可避免得向省内最大的城市昆明集中集中;昆明近三年房地产市场均成交面积约663万平米,较为健康;近三年住宅用地年均供给约520万平米,偏紧的土地供给导致了房价偏高;随着昆明大规模市政建设的推进,城市面貌获得了翻天覆地的变化,但财政缺口日渐扩大,这加大了2011年云南城投拍地的可能性;随着滇池治理的完善,滇池周边地块的价值日益凸现。 云南城投的未来:漂亮的双击。系出政府和城市资源商的定位点明了公司的定位:利用政府资源,获取优质土地的特许经营权。在中性的假设下,一级开发RANV增值约17.53元,二级开发RANV增值约2.71元,城中村改造RANV增值约1.78元,结合公司每股净资产约4.67元,公司每股RANV约24.92元。撇除政府规划的再调整,公司的诚信和执行力毋庸臵疑。 预计公司2010年至2012年,EPS分别达到0.31元、2.35元和3.31元,其中一级开发贡献EPS为0.00元、2.22元、2.96元。结合公司RNAV24.92元,我们6个月目标价24.92元。首次给与公司“推荐“评级。

预计2010年至2012年,公司可实现EPS分别为1.02元、1.59元、1.77元。其中二级开发贡献EPS分别0.54元、1.00元、1.28元。结合公司二级开发RNAV14.41元,一级开发RNAV3.11元,南明云岩片区RNAV约0.5元。考虑到整体地产大环境的不确定性,我们维持公司6个月目标价15.00元,维持“推荐”评级。

截至2010年三季度,公司推盘集中于中天会展城、遵义万里湘江等项目的销售,累计实现销售收入约37亿元,同比大幅增长约184.61%。2010年四季度,会展城B区将进行第一次团购,预计可推出面积约36万平米,预计可实现销售收入约12亿元。预计公司2010年,二级开发可实现销售收入约55亿元。即公司二级开发爆发式增长态势明确。 报告期内,公司获得招商银行和交通银行共计300亿的授信额度。7月,公司通过置换的方式获取乌当奶牛场约7000亩的开发权。9月,公司拟参与贵阳市龙洞堡食品工业园区10平方公里的一级开发权。随着中天会展的热销,上述项目的获取可保证公司未来地产业务的持续发展。 重申我们的观点:中天城投目前处于资源禀赋加速释放期。地产业务全产业链态势明显;有色业务处于获取采矿权的关键时期;煤炭业务处于有条不紊的勘探阶段。 催化剂:一级开发首次拍地预计2010年至2012年,公司可实现EPS分别为1.02元、1.70元、1.82元。其中二级开发贡献EPS分别为0.54元、1.10元、1.28元。结合公司二级开发RNAV16.01元,我们维持公司“推荐”评级,考虑到锰矿和煤矿资源的重估价值,给与6个月目标价18元。

事件: 公司三季报显示,2010年前三季度公司实现销售收入7.88亿元,同比增长9.90%;实现营业利润1.4亿元,同比上升19.66%;实现净利润0.97亿元,同比增长16.87%;EPS为0.097元。 点评: 截止2010年三季度,公司共实现销售收入约22亿元,主要贡献楼盘为蓝岸丽舍、御龙湾、常春藤、临沂尚城、临沂凤凰城等楼盘。2010年9月27日,公司推出青岛鲁商广场约5.6万平米住宅,销售均价约2.8万/平米,实现销售收入约15亿元;由于销售日期临近季报截止日,该楼盘销售并没有体现在三季报预收款中。 由于建设进度的原因,我们调低今年结算收入至22.67亿元,相应调高2011年结算收入至43.63亿元。三季报显示,公司帐面预收款约32亿元,考虑到青岛鲁商广场的结算期为2012年,该账面预收款完全锁定今年业绩和2011年业绩的37%。业绩的锁定性略显不足。 催化剂:土地储备进一步增加、青岛鲁商广场的进一步推盘 在不考虑增发的情况下,我们预计公司10年至12年EPS分别为0.51元、0.95元、1.15元。考虑到公司RANV值8.1元,考虑到公司山东地产龙头的地位,我们维持公司“推荐”评级,给与6个月目标价12元。

报告期内,公司实现销售面积约15.6万平米,实现销售收入约12.7亿元;截止2010年9月,公司累计实现销售面积约42.7万平米,实现销售收入约33.5亿元。由于公司适度调整了开盘节奏,前三季度地产业务销售略低于市场预期。但是,根据我们实地调研的结果,公司9月份单月实现销售面积约9.2万平米,实现销售收入约7亿元;即公司销售出现趋势性转机。2010年四季度,随着青岛中南世纪城和盐城中南世纪城的推出,公司地产业务的销售将略强于市场预期,预计可实现销售收入约20亿元;即2010年全年可实现销售收入约52亿元。 2010年三季报显示,公司地产业务结算约23亿元,账面预收款约58,58亿元(地产业务预收款约占90%),我们预计公司2010年和2011年地产业务分别结算约37.5亿元和45.8亿元,即公司帐面预收完全锁定今年业绩和2011年业绩的65%。 截至2010年三季度,公司帐面现金约23.49亿元,资产负债率约78.34%,剔除预售款后资产负债率约53.92%。公司不存在资金压力。 预计2010年至2012年,公司可实现EPS分别为0.72元、1.00元、1.42元。结合公司二级开发每股RANV13.51元,一级开发每股RNAV1.89元,我们给与公司12个月目标价14.04元。

2010年10月22日,我们对福星股份进行了实地调研,调研信息如下:在拜访公司管理层之后,预计2010年至2012年,公司可实现EPS分别为0.66元、0.97元、1.23元,其中地产业务贡献EPS分别为0.49元、0.85元、1.05元。结合公司每股RNAV16.87元(其中已获取项目每股RNAV10.73元),我们维持公司6个月目标价15.0元,维持“推荐”评级。

公司公布三季报显示,2010年度前三季度公司实现营业收入54.51亿元,比去年同期增加约147.28%,实现营业利润11.55亿元,比去年同期增长264.35%,实现净利润6.73亿元,比去年同期增长337.91%,EPS为0.37元。 点评:报告期内,公司推盘集中于蔓荼园、太湖阳光假日等楼盘,实现销售收入约6亿元;截至2010年三季度,公司共实现销售收入约30亿元,完成今年年初计划约50%;四季度,公司将大规模推盘:湖左岸约3万平米,翠湖朗园约2万平米,苏纶场住宅约3万平米、商业约0.5万平米,东方红街酒店式公寓约5万平米、商业约0.9万平米,蔓荼园约0.6万平米,预计可实现销售收入约39.65亿元。 报告期内,公司以2.42亿取得上海源丰投资发展公司32.11%股权,即提升汇贤雅居二期权益比重至100%;青岛项目如期走完“招拍挂”流程。截至2010年三季度,公司拥有待结算权益土地储备约518万平米。随着销售资金的回笼,预计未来土地储备将进一步增加。 截至2010年三季度,公司帐面现金约19.42亿元,资产负债率约68.54%,剔除预售款后资产负债率约60.11%。公司不存在资金压力。 预计2010年至2012年,公司可实现EPS0.66元、0.91元、1.18元。结合公司每股RNAV10.32元,我们给与公司2011年15倍PE,给与公司12个月每股目标价13.65元。维持公司“推荐”评级。

我们于10月12日和10月13日拜访了公司管理层,对公司2010年的经营计划进行了沟通,并现场调研了公司海门、南通、盐城、 常熟的楼盘。 点评 在拜访公司管理层之后,预计2010年至2012年,公司可实现EPS分别为0.72元、1.00元、1.42元。结合公司二级开发每股RANV13.51元,一级开发每股RNAV1.89元,我们给与公司12个月目标价15.40元。 9月销售:改善明显,趋势向上 根据楼盘实地调研显示。2010年9月,公司共实现销售面积约7.24万平米,实现销售收入约6.15亿元,相对于2010年8月,分别上升了39.34%和49.41%,上升趋势明显。