公司近况: 保利地产董事会通过决议,制定股权激励计划草案,目前尚待股东大会批准。具体方案如下: 激励对象:发放5704万股票期权,占到已发行股本的0.959%。 授予对象为本部及主要项目/区域公司高管、副总共179人。 激励方案:效期为6年,有两年行权限制,授权日起第2~4年可以行权30%、第3~5年可以行权30%、第4~6年可以行权剩余40%的期权。行权价格为9.97元/股。 评论: 凸显公司对于业绩持续释放、股价的信心:我们认为,此次激励将提升央企公司管理层的薪酬待遇,使其利益与股东趋于一致,有利于公司提升管理效率,而且该项激励隐含未来四年,公司将实现约20%的平均业绩增长,将有助于公司在中长期保持稳定的业绩释放。同时,在目前时点做股权激励,我们认为也从侧面反映出公司对于自身股价的信心。 行权条件较宽松,覆盖面较广:此次股权激励,覆盖到了集团本部、主要区域公司高管,人均获得约40万股票期权,而且主要子公司常务副总级别获得约25万股票期权。行权条件方面,假设2011年年底前授予,则分别要求2012~2014年ROE 不低于14%、14.5%和15%,2012~2014年利润较2010年(基期)增长不低于50%,80%和120%,隐含2014年净利润110亿元,2010~2014年业绩复合增长率22%。我们认为,以过去四年平均18%的ROE、60%的业绩同比增速来看,行权条件达到难度并不高。 期权费用计提仅影响不到1%的净利润:未来两年的期权费用摊销将在3000~5000万之间,仅占我们当年预测管理费用的5%左右,影响利润不到1%。 维持盈利预测及“推荐”评级 我们认为该期权激励方案推出对公司影响偏正面,也彰显出公司未来对于业绩释放以及公司股价的信心,目前公司2011、2012年P/E 仅8.5和6.7倍,较2012年底NAV 折让36%,我们维持推荐评级。

2011年前三季度每股收益0.40元: 浦东金桥今日公布三季报,前三季度实现主营业务收入15.0亿元,同比增长152.4%,单季度收入2.1亿元,同比增长19.3%; 期内实现净利润3.72亿元,合每股收益0.40元,同比增长61.3%,其中第三季度单季度实现净利润4852万元,同比持平。 正面: 收入大幅增长152.4%至15.0亿元:主要受益于上半年碧云新天地大量结算。第三季度单季度业绩主要靠租金,实现收入2.1亿元,同比增长19.3%,与往年每季度2亿元的租金收入水平基本相当。 费用控制好:三项费用率下降9.9个百分点至8.6%,其中销售、管理费用基本与同期持平,财务费用受借款增加、利率上升影响,较去年同期增加1,600万元。 负面: 在手现金少,资产负债表扩张能力弱:期末在手现金仅3.1亿元,较年初下降12.5%;前三季度销售回款仅6.6亿元,偏紧的现金流使得公司缺乏再扩张能力。 毛利率低于预期:前三季度毛利率较去年同期显著降低16.5个百分点至37.7%,较上半年并无明显改善,低于预期。 发展趋势: 公司2011年业绩主要靠前期预售的碧云新天地三期结算。往前看,临港新城项目开发将成为公司未来业绩增长主要动力,但目前资金面偏紧,仅靠每年8~9个亿的租金收入难以支撑公司扩张,我们认为,未来公司将加快杠杆化步伐。 估值与建议: 我们下调2011年盈利预测至每股0.51元、维持2012年盈利预测为每股0.57元,以反映本年毛利率低于预期的影响。公司股价对应2011/2012年市盈率分别为16.2、14.4倍,对2012年净资产值有50%的折让。我们看好公司的资源价值,认为公司将在中长期受益商业租金稳步上扬,因此维持A股“推荐”和B股“推荐”投资评级。

2011年前三季度每股收益0.58元: 保利地产公布三季报,期内实现营业收入218.1亿元,同比增长26.2%,其中三季度结算66.2亿元,较去年同期增长仅9.6%;实现净利润34.7亿元,合每股收益0.58元,同比增长51.3%。 正面: 销售增长相对稳健:公司前三季度实现销售面积499.3万平米,销售签约金额572.7亿元,同比增长3.4%和38.4%。 压缩投资,财务压力边际改善:第三季度购买商品和接受劳务支付的现金约13.5亿元,低于去年同期17.0亿元的水平,在手现金较年初增加15.1%至22.0亿元,净负债率从上半年末的146.2%下降至124.9%,财务压力在边际改善。 负面: 单季度销售费用、管理费用上升显著:公司三季度销售费用3.1亿元,接近2010年四季度的历史高位。管理费用1.96亿元,也仅次于2010年四季度的2.35亿元。 发展趋势: 随着公司销售均价上升,我们预期未来的结算毛利率将呈现上升趋势。近期按揭信贷紧缩使得公司销售有所放缓,也导致了公司三季度销售费用上升较多。往前看,我们认为在124.9%的净负债率情况下,公司再杠杆空间有限,拿地扩张将减速,但期末预售账款795亿元,已经锁定了我们四季度及2012年收入预测的92%,业绩确定性强。 维持盈利预测及“推荐”评级 我们暂维持公司2011/2012年盈利预测为每股1.17元和每股1.48元。公司股价对应11、12年市盈率分别为8.7、6.9倍,对2012年净资产值有34%的折让。公司的业绩确定性强,我们维持“推荐”评级。

2011年前三季度每股收益0.33元: 华发股份前三季度实现营业收入35.7亿元,同比上升9.5%,三季度仅实现结算收入4.1亿元;实现净利润2.70亿元,合每股收益0.33元,同比下滑11.1%,三季度单季度亏损1888万元,合每股亏损0.023元。 正面: 毛利率有所改善:公司前三季度毛利率23.2%,高于上半年的21.7%,三季度单季度毛利率达34.9%也高于二季度的单季度毛利率30.5%,随着华发世纪城四期全面结算,我们预期毛利率将提升至30%左右。 负面: 单季度费用历史新高,三季度亏损:三季度为公司近五年来首次单季度亏损,主要因单季度的销售费用、管理费用分别为4451万元及8296万元,均创历史新高。 销售并未明显好转,财务压力有所上升:三季度表观销售不到10亿元,较二季度并未明显好转,公司净负债率较年初提升25.5个百分点至60.9%,期末在手现金39.4亿元,财务压力逐步显现。 发展趋势: 公司今年推盘主要是蔚蓝堡和华发新城六期,货量较少,我们认为公司销售同比将出现小幅下降。公司目前的60个亿预收账款主要是华发世纪城四期,并将于2011~2012年结算,我们认为公司未来两年的业绩将是稳定、小幅增长。 维持“审慎推荐”评级我们维持 2011/2012年盈利预测为1.02元及每股1.2元,目前股价分别对应2011、2012年市盈率8.0倍和6.8倍,较2012年NAV折价58%。公司为珠海地区龙头企业,但推盘较少,销售及业绩的爆发性不强,我们依然维持公司“审慎推荐”评级。

2011年前三季度每股收益0.22元: 首开股份今天公布了三季报,期内实现营业收入21.0亿元,同比下降52.8%,实现净利润3.31亿元,合每股收益0.22元,同比下降68.9%。 正面: 销售较好,业绩确定性高:公司三季度表观销售约30亿元,三季度销售商品现金流入32.5亿元。期末预收账款138.6亿元,较二季度末上升了21%,占到我们四季度及2011年预测收入的约80%,业绩确定性较高。 负面: 2010年土地批租高收入基数,利润下滑明显,去年收入中包含望京B15地块转让21个亿,(税前毛利率60%),高基数效应使得公司期内收入、利润下滑明显。 财务压力持续加大:公司净负债率提升69.8个百分点至145.7%,在手现金较年初下滑45.5%至57.4亿元。当期存货较年初增加120亿元至371亿元是财务压力加大的主要原因。 发展趋势: 公司四季度是结算高峰,主要的北京项目如首开智慧社、铂郡、璞瑅、常青藤等都将结算且利润率较高,我们认为业绩确定性依然较强。近两年是公司持续投入期,存货规模较年初增长约50%,净负债率达到145.7%,再杠杆空间有限,我们认为随着财务压力增大,公司在京外的扩张速度也将趋缓。 估值与建议: 我们维持公司2011、2012年盈利预测为每股1.19元、1.51元。 目前股价对应2011、2012年市盈率分别为7.0、5.5倍,对2012年净资产值有56%的折让。我们认为公司北京高利润项目将在近两年进入产出期,业绩确定性较强,维持“推荐”评级。

2011年前三季度每股收益0.12元,同比增长125.1%:北辰实业今日公布三季报,实现收入32.0亿元,同比下滑25.7%;毛利率提升14.9个百分点至41.0%,好于预期。公司期内实现净利润4.13亿元,同比增长125.1%,合每股收益0.12元。 正面:回款高,毛利率高于预期:公司三季度回款13.8亿元,主要是北辰三角洲项目销售款,期末预收款29.4亿元,较二季度末上升6.4亿元。前三季度毛利率为41.0%,较去年同期上升14.9个百分点,好于预期。 负面:财务压力有所增加:虽然公司在手现金较年初上升24.2%至31.8亿元,但公司净负债率较年初提升12.7个百分点至77.0%,短期借款5亿元,一年以内到期的非流动负债为15.9亿元,财务压力有所增加。 发展趋势:公司近期的结算项目是绿色家园、北辰香麓和北辰三角洲,我们九月去长沙调研北辰三角洲项目,7月开盘516套,目前剩38套,签约价格约8000元/平米,而且已推项目最低销售率91%,最高94%,我们认为,公司开发业务正走出低谷,而长沙三角洲项目2012年将贡献盈利,2010~2012年业绩有望维持68%的复合增长。 估值与建议:公司今年毛利率超预期,我们上调2011年盈利预测至每股0.14元、维持2012年盈利预测为每股0.17元。公司2011年~2012年市盈率分别为22.2/17.5倍,目前公司股价较我们NAV估值折让达53%。公司今年开始业绩反转,重估价值高,估值便宜,我们维持“审慎推荐”评级。 风险:宏观经济形势弱于预期以及政策趋紧。

2011年前三季度每股收益0.64元,同比下滑30.5%北京城建今日公布三季度报告,期内实现营业收入38.7亿元,同比上升111.4%;公司期内投资收益1.49亿元,主要来自于国信证券分红以及下属投资公司收益;期末实现净利润5.73亿元,合每股收益0.64元,同比下滑30.5%。 正面: 收入增长源于首城国际结算,毛利率低于预期:公司期内的结算项目主要是首城国际和世华水岸项目。公司实现三季度收入16.3亿元,少数股东损益达1.12亿元。但毛利率方面,前三季度为37.8%,较去年同期下滑0.3个百分点,低于预期。 净负债率24.9%,财务压力小:公司三季度回款约18亿元高于前两个季度的15亿元左右水平,账面现金为24.8亿元,净负债率较年初下降1.3个百分点至24.9%,处于我们覆盖A股公司低端。 负面: 三项费用依然高增长,分拆来看,营业费用上升124.9%至1.01亿元,主要受新增广告费用影响;财务费用约为4600万元,主要因期内长期贷款较年初增加21.4亿元所致。 发展趋势: 公司近年收入主要依靠世华水岸、首城国际两个项目贡献,但由于地价成本较低,毛利率有望保持在40%左右水平;加上国信证券分红、北科健和国奥投资权益利润贡献,我们认为近两年的业绩增长将较为平缓。 小幅下调盈利预测、维持“审慎推荐”由于毛利率低于预期,我们小幅下调公司2011、2012年盈利预测分别为每股1.13元、1.36元。目前股价分别对应2011/12年市盈率9.9倍和8.3倍,较2012年NAV折让46%,公司现金流状况较好,资源价值高,我们维持“审慎推荐”的投资评级。

前三季度每股收益0.51元: 荣盛发展今日公布前三季度业绩,实现营业收入61亿元,同比增长33.2%,其中第三季度单季度实现收入21.1亿元;实现净利润9.56亿元,合每股收益0.51元,同比增长57.4%。 正面: 毛利率同比提升6.3个百分点至29.9%:得益于结算单价提升,公司第三季度毛利率得以进一步提升,前三季度毛利率达到29.9%,高于去年同期的23.6%和全年的27.0%。 预收账款增长,业绩锁定较好:公司期末预收账款达到91.9亿元,较年初增长30%,相当于我们对今年第四季度和明年销售收入预测的80%,业绩锁定情况较好。 负面: 三项费用率大幅提升,单季度销售费用历史新高:本期三项费用率为9.0%,较2010年同期上升4.1个百分点,销售费用和财务费用绝对值增长约180%,三季度单季度销售费用7400万元,远高于正常季度的3000~4000万元的水平。 财务杠杆维持高位:净负债率较年初上升26.3个百分点至101.4%,期末在手现金17.4亿元,比年初减少14%。 发展趋势: 我们看到公司三季度销售有所恢复,表观销售在35亿元左右,前三季度回款80亿元(同比增长33%),全年来看,我们判断,全年销售依然将实现稳定、小幅增长。看中长期,公司在手现金仅17亿元,短期债务有40亿元,加之土地储备达到1700万平米,50多个项目,我们判断公司未来在拿地上会更为谨慎,未来扩张步伐将趋缓。 估值与建议: 公司经营情况符合预期,我们维持2011/12年盈利预测为每股0.73元、0.95。目前公司股价对应2011/12年市盈率分别为9.4、7.2倍,对2012年净资产值有30%的折价。我们看好公司三线城市做周转的经营模式,但公司估值折让少,估值吸引力并不明显,依然维持“审慎推荐”评级。

2011年前三季度业绩每股0.33元: 万科今天公布了2011年前三季度业绩,期内实现营业收入293.1亿元,同比增长31%;实现净利润35.8亿元,合每股盈利0.33元,同比上升9.5%。 正面: 市场占有率进一步提升,未来两年业绩确定性强:公司销售金额971亿元,全国市场占有率达到2.97%,较2010年的2.06%以及2009年的1.44%提升明显。期末公司已售未结资源达1,228亿元,加上前三季度结算收入,占到我们未来两年收入预测的95%,公司业绩锁定性强。 财务稳健:虽然30%的净负债率较年初增加了13%,但公司持有现金339亿元,仍明显高于短期有息负债总和238亿元。 负面: 三项费用率上升1.1个百分点至10.8%,单季度销售费用上升明显,分拆来看,三季度销售费用达7.3亿元,已经高于了历史最高位的2008年四季度,管理费用达4亿元,较此前继续扩大。 发展趋势: 公司全年推盘节奏均衡,四季度销售压力较小,我们预期全年将实现20%~25%的销售增长;表观回款率现在在75%~80%左右(三季度单季度也有78%左右),基本和历史平均水平持平,稳健的现金流将使公司在行业下行期拥有快速并购扩张能力。而公司在拿地上依然保持谨慎,量入为出,报告期内新增权益面积323万平方米,总权益储备达到3581万平方米,可以满足未来2-3年的开发需要,我们认为,未来深耕发掘已有城市潜力将是公司重心,项目毛利率有望稳定在30%左右水平。 估值与建议: 公司经营符合预期,我们维持2011、2012年盈利预测分别为每股0.89元和每股1.07元。公司股价对应2011、2012年市盈率分别为8.0、6.7倍,对2012年净资产值有39%的折让。我们认为,公司二三线城市、中档主流产品定位、快周转策略以及稳健的资金状况使得公司在政策紧缩期将取得良好销售表现,且未来两年业绩可预见性强,目前股价下,估值已经具备较大吸引力,我们重申“推荐”评级。

估值与建议: 我们暂维持盈利预测2011年/2012年每股0.90元及每股1.22元。 目前公司股价对应2011、2012年市盈率分别为7.3和5.4倍,对2012年净资产值有63%的折让,我们认为公司三线城市大盘拿地模式保证了土地低成本,中长期将享受土地红利,维持“推荐”评级,提示公司风险在于短期偿债压力。

2011年前三季度业绩每股0.11元,下滑64.2%:金地集团前三季度结算收入65.0亿元,同比下滑37.7%;毛利率稳步提升至28.8%;期内实现净利润4.80亿元,同比下滑64.2%,合每股收益0.11元;三季度单季度,公司结算13.4亿元,实现净利润仅154万元,主要受销售费用、财务费用大幅提升影响。 正面: 财务状况稳定,现金流压力小:公司三季度单季度回款74亿元,三季度末净负债率53.9%,较中报净负债率的61.0%下降了6.1个百分点。期末在手现金177.6亿元,较年初增加30%。 负面: 单季度销售费用、财务费用大幅提升:公司三季度单季度销售费用2.24亿,仅略低于历史最高的2010年四季度,我们判断销售费用单季度上升是公司去化难度在提升的信号。而三季度的财务费用3743万元,较前期单季度1000万元左右的水平也明显上升。 发展趋势:公司推货量高峰在四季度,虽然推盘量较多,但产品结构以大户型为主,在目前信贷收紧、限购未见放松的市场环境下,我们认为公司全年销售仅能维持小幅的同比增长。业绩方面,历史上公司三季度结算在全年都是低点,项目竣工交付、结算收入都集中在四季度,而且期末公司预收账款有315亿元,主要是上海格林世界、天津格林世界、西安湖城大境、杭州自在城,南京自在城等项目,我们预期多数项目都将于2011~2012年间结算,我们认为业绩确定性相对强。 估值与建议:我们暂维持公司2011年及2012年每股盈利为0.75元及0.90元。目前公司股价对应的2011、2012年P/E分别为5.9倍和4.9倍,较2012年底NAV折让56%。公司估值较便宜,我们依然维持推荐评级,但我们提示主要风险是:公司推盘以一二线城市、大户型产品为主,受限购影响较大,销售可能低于预期。

2011年前三季度业绩每股0.10元,同比下滑71.2%滨江集团今天公布了三季报,实现营业收入9.70亿元,同比下滑49.4%,三季度仅结算1.14亿元;实现净利润1.29亿元,同比下滑71.2%(三季度业绩亏损1513万元),合每股0.10元。公司预计全年业绩增长将在-20%~20%以内。 正面: 预收房款相对充足:公司期末预收房款169.4亿元,较年初上升36.2%,大部分将于2012年结算。 负面: 三季度基本无销售,财务压力上升:公司存货因杭汽发项目、金色黎明二、三期项目取得土地证转入开发产品,较年初增加了71.9%至229.3亿元,货币资金较年初下降57.9%至16.4亿元,带动净负债率上升39.9个百分点至77.4%。前三季度销售商品现金流入54.9亿元,三季度单季度仅约5亿元。 发展趋势我们看好公司后续在杭州的项目以合理定价入市方式获得较好销售,目前账面170亿预收房款主要是城市之星、万家星城、绍兴金色家园项目,占到我们两年预测盈利收入150%,业绩确定性强;但由于该部分账款多数于2012年结算,短期的盈利将存在一定波动。 估值与建议我们维持公司2011年、2012年盈利预测,分别为每股0.75元及每股1.45元。公司股价对应20 11、2012年市盈率分别为9.0、4.6倍,对2012年净资产值有55%的折让。我们认为公司逆周期销售能力突出,预售账款锁定性高,维持“推荐”评级。

2011年前三季度业绩每股0.15元 广宇集团今日公布了前三季度业绩,实现结算收入9.53亿元,同比增长30.4%,其中三季度单季度仅实现收入2.1亿元;营业利润1.18亿元,同比下滑23.3%;实现净利润7300万元,同比下滑47.3%。但公司预告2011年全年盈利同比增长将在30%~50%之间。 正面: 三项费用控制较好:公司期内规模扩张速度并不快,因此三项费用维持在较好水平,合计为1.02亿元,较去年同期下滑约9%。 负面: 现金流趋紧,财务压力增大:公司净负债率较年初上升26.5个百分点至58.5%,主要因期内支付土地款较多所致。三季度单季度销售商品现金流入3.2亿元,支出约4亿元;在手现金较年初下降45.9%至5.8亿元,而一年以内到期负债及短期借款合计达8.1亿元,未来将存在一定的财务压力。 发展趋势 公司三季度的表观销售在3亿元左右,期末的预收账款有24亿元,主要为上东·臻品和名筑项目,将于2011年结算大部分,我们预期公司2011年业绩将增长35%至3亿元。但我们注意到,公司之前获取的面粉厂项目开工继续延后,未来可售项目有限,短期难有超预期销售表现,2012年业绩仍存在一定不确定性。 估值与建议 我们暂维持盈利预测以及NAV估计不变,预计2011年、2012年将分别实现每股盈利0.60元及0.71元。公司股价对应2011、2012年市盈率分别为8.0和6.7倍,对12年净资产值有44%的折让。我们暂维持“审慎推荐”的评级。

2011年前三季度业绩每股1.21元: 招商地产2011年前三季度实现营业收入124.7亿元,净利润20.8亿元,同比分别增长30.1%和46.1%,合每股收益1.21元;三季度单季度结算收入43.8亿元,实现利润6.16亿元,合每股收益0.36元。 正面: 三季度销售高增长:期末预收账款140.7亿元,较年初增加24.9%,三季度预收账款较上半年末增加21个亿,加上约40亿的结算,三季度表观销售在55亿元左右,高于上半年42亿元的水平。 三季度回款情况好,在手现金丰富:前三季度,公司销售商品现金流入153亿元,3季度的回款达到约65亿元,高于历史单季度30~50亿的回款水平。在手现金123.4亿元,较年初增加27.6%。 负面: 负债率增加,但财务风险相对可控:净负债率较年初提高了13个百分点至29.1%,但仍位于行业低端;同时在手现金123亿元,财务风险相对可控。 发展趋势: 我们注意到,公司今年开始加快推盘销售、快速回笼资金,三季度推盘边际增长龙头公司中最高,因而销售表现也相对不错,随着公司外地项目进入贡献期,我们看好公司周转加快,预期未来业绩也将高增长;目前公司已售未结房款141亿元,相当于我们2011年下半年收入预测的146%,业绩确定性较高。 估值与建议: 公司目前经营状况符合我们的预期,我们维持2011年和2012年盈利预测每股1.51元和1.89元;公司股价对应2011、2012年市盈率分别为10.4、8.3倍,对2011年净资产值有46%的折让,估值具有较强的吸引力。我们认为公司未来周转将加快,且业绩释放动力充足,维持“推荐”评级。

2011年上半年每股收益0.35元:浦东金桥今日公布中报,期内实现主营业务收入12.8亿元,同比增长209.5%;录得投资收益1,697万元,主要是东方证券2010年分红1,277万元;期末实现净利润3.24亿元,合每股收益0.35元。公司预计,前三季度净利润将较去年同期增长50%以上。 正面: 房地产经营收入大幅增长211.6%至12.6亿元:主要两块,碧云新天地三期结算8.8亿元,税金前毛利率68.4%;房地产租赁结算3.8亿元,同比持平。 费用控制好:三项费用率下降10.1个百分点至6.2%,其中销售、管理费用基本与同期持平,财务费用受借款增加、利率上升影响,较去年同期增加1,170万元。 负面: 在手现金少,资产负债表扩张能力弱:期末在手现金仅2.4亿元,较年初下降31.2%;上半年现金流入仅4.8亿元,偏紧的现金流使得公司缺乏再扩张能力。 发展趋势:公司2011年业绩主要靠前期预售的碧云新天地三期结算(约10亿元)以及东方证券股权的投资分红收益等,锁定程度高。资金偏紧,仅靠每年8~9个亿的租金收入难以支撑公司扩张,我们认为,未来公司将持续杠杆化,获得进一步发展空间。 估值与建议:公司土增税高于我们预期,我们小幅下调2011年每股收益至0.59元,2012年每股盈利维持在0.57元。公司股价对应2011/2012年市盈率分别为15.6、16.2倍,对2012年净资产值有40%的折让。我们看好公司的资源价值,认为公司将在中长期受益商业租金稳步上扬,因此维持A股“推荐”和B股“推荐”投资评级。