公司2011年实现营业收入717.8亿元,同比增长41.5%,实现净利润96.2亿元,同比增长32.2%。全年实现EPS0.88元。2011年公司房地产业务结算毛利率28.79%,较2010年下降0.96个百分点,结算净利率15.01%,较2010年下降0.51个百分点。公司2011全年实现销售均价为11189元/平米,比上年降低7%。由于结算周期内的产品主要为2010年及2011年上半年销售产品,公司年内结算毛净利率并未完全反应价格下跌的影响。 预计公司2012年结算毛利和净利率将进一步下降。公司全年实现销售面积1075.3万平方米,销售金额1215.4亿元,同比分别增长19.8%和12.4%。 2011年,公司实现新开工面积1448万平方米,相比年初计划的1329万平方米增长9.0%。实现竣工面积659万平方米,相比年初计划的729万平方米减少9.6%。2012年,公司预计新开工面积1328万平方米,同比下降8%,竣工面积890万平方米,同比上升35%。新开工计划上的谨慎体现出公司在目前时点上对2012全年的判断仍较为中性。 公司在2011年继续保持稳健的财务状况,年底资产负债率77.1%,剔除预收账款后的资产负债率39.6%,较上年下降0.6个百分点。公司年末有息负债总额为504.7亿元,现金总额342亿元,占总资产比例为11.5%,较上年下降5.9个百分点。公司今年新增项目需支付总地价295亿元,未付地价为113亿元,总体财务与资金状况均较为安全与稳健。 2011年公司新增储备方面十分谨慎,全年新增项目58个,新增土地储备1149万平米,同比下跌61%。截至2011年末,公司规划中项目权益建面为3547万平方米。年内新增土地储备开支占年度销售金额比例为24.3%,比上年(57%)下降32.7个百分点,为近三年来的最低。 公司2011年应付寒冬的基本做法仍是节衣缩食。我们预计2012年随着市场出现回暖向好的趋势以及土地市场的调整,公司在新增储备上的举措将比上年更为积极。 预计公司2012年和2013年EPS为1.10元和1.38元,对应PE为7.6X和6.05X,维持公司增持评级。风险提示:房地产销售波动。

公司今日公布年报,2011年实现营业收入77.9亿元,同比增长76.2%,净利润13.6亿元,同比增长225.5%。每股收益2.31元,略超我们预期2分钱。利润分配方案为每10股送3股,转增2股,派现金红利2元。 公司地产开发业务2011年合计实现签约销售收入128亿元,同比上升42.25%。园区结算回款额36.05亿元,同比上升222%。由于公司今年高毛利的园区结算收入占比上升,公司年内毛利为41.9%,同比上升7.4个百分点。公司投资运营的园区2011年新增签约入园企业86家,新增签约投资额129.78亿元,截止报告期末,公司投资运营的园区累计签约入园企业438家,累计签约投资额489.53亿元。按30%的落地率计算,目前累计的签约投资额可结算的公司园区开发收入共计约为66亿元,公司2007年至今园区累计结算收入59.4亿元。公司期末应收账款为3亿元,参照今年与政府结算的36亿园区收入规模,我们认为这样的应收比例仍可接受。市场对公司结算模式中政府拖欠因素的犹豫可得到一定缓解。 公司期末资产负债率85.5%,剔除预收账款后资产负债率23.95%。公司整体资产负债率仍保持较低水平。年内经营性现金流入2.4亿元,较上年下降7.4亿。主要原因在于年内对工业园区开发投入的加大以及地产新开工在建规模的增大。公司年内地产项目新开工353.9万,较上年大增85%。 公司年内新拓展7个园区进行产业新城的开发建设,分别为昌黎工业园区、滦平金山岭园区、文安园区、沈北蒲河智慧产业园区、大厂新兴产业示范区、广阳园区及于洪园区。 公司期末短期借款2.89亿,一年内到期非流动负债14.02亿,账面现金35.7亿,对年内到期债务覆盖率为2.11倍。现金状况仍属稳健。但在今年地产销售未有新增项目,而园区拓展步伐加大的情况下,我们预计公司今年的资金需求缺口将较往年加大。公司融资加杠杆的脚步也将随之放大。 我们预计公司2012、2013年EPS为2.98元和3.89元,分别对应PE为8.1X和6.1X。公司期末预收账款170亿元,覆盖2012年营收预测的1.7倍。我们维持对公司的买入评级。风险提示:房地产整体销售波动变化。

春节后武汉市场上门量和成交量出现显著回暖,上门量为去年11、12月平均水平的1.5倍,商品房的单周成交套数连续三周环比上升,最近一周的周成交套数为2414套,基本恢复到去年11、12月的单月平均水平(去年单周最高成交套数为4月份的4559套)。受市场回暖的影响,公司年初开始推售的福星城和水岸国际项目去化速度都有所提升。 公司2012年的可售货值约为120亿,基本与2011年持平。其中2011年存货货值为50亿,2012年新推货值70亿,基本为原有项目的后续批次。 推盘节奏为上下半年4:6分,上半年集中于3月、5月,下半年则为9、10月。考虑到公司去年的销售中有15亿为政府一次性回购项目,且由于公司去年将去化较快的商业项目加快推出回流资金,2012年公司推盘中去化较慢的住宅项目比重较去年上升,如果今年市场不出现大的转向,预计公司完成与2011年同等的销售目标压力将更大。 公司2012年将有20亿的信托到期,从公司这两年的资金安排来看,借新还旧仍然是主要解决办法。为应对今年20亿的信托到期公司目前已经筹集了21.3亿的银行长期借款。而从根源上说,造成公司近年资金紧张的主要原因仍在于拿地模式对资金的占用时间过长。由于公司最近两年新增改造项目位于城市核心地段较多,政府为了市政形象提出整体拆迁统一开发的要求,导致公司资金占用时间被拉长。拆迁款的占用时间太长直接影响了公司的周转能力以及融资能力。信托的借新还旧能解一时的燃眉之急却无法根除资金的症结。受资金的束缚,公司已经无计划在今年新获取的和平村项目上投入资金进行拆迁,寻求合作开发以及争取分片拆迁滚动开发是可以尝试的解决方向。但从长期而言,如何加快资金周转速度,在周转与利润上做好平衡是公司需要认真面对的课题。 下调公2011年EPS至0.72元。预计公司2012、2013年EPS分别为0.89元和1.23元,对应PE为10.2X和7.4X。公司NAV为13.93元,股价相对NAV折价35%,基于公司估值仍较为安全,我们维持对公司增持评级。 风险提示:资金积压及周转问题将影响公司长期发展速度和规模。

公司“园区+地产”的模式定位扣紧了当前政治体制下市县级政府在财政压力较大和地方经济增长途径有限的情况下求GDP 和政绩的命门,辅以较早进入此行业累积的招商经验和政府人脉关系,使得公司在与政府共盈的开发模式中游刃有余,获得了收益与现金流的双赢。 公司现有的区域园区共计委托面积418平方公里,其中城市规划面积189平方公里,此外还在谈10个开发区意向开发面积248平方公里。由于区域开发符合地方政府追求经济效益和解决就业的根本诉求,因此公司园区开发业务得到了地方政策的支持。公司两个较为成熟的开发园区2010年的综合毛利均高达50%以上。从历史结算表现来看,公司园区开发的收入具备相当的保障度和稳定性。 我们以6年为开发周期,5平方公里为基础开发单位对政府和公司收支情况和现金流进行了模拟。在不考虑税费收入的情况下,政府可以获取园区开发收入的18%。虽然从收支总账上看政府让出了大部分的土地出让收益,但园区的运行收入可以完全保障政府在不动用其他财政收入的情况下支付公司各项分成开支。政府则用短期收益的让利换取了当期的GDP 增长和长期的稳定财政收入。现金流方面公司在运作的第三年净现金流转正,而政府和公司在成功的园区开发和招商引资前提下将实现共赢。 公司“园区+地产”的模式充分突破低价获取土地资源的瓶颈。公司目前总土地储备约1902万平米,市值/储备为0.06,在我们重点跟踪的主要公司中最低,参照荣盛发展的市值储备比,公司整体市值至少仍有40%左右的上涨空间。 我们预测公司2011、2012年EPS 分别为2.29元、2.98元,对应PE 为8.7X,6.7X。仅考虑房地产业务公司NAV 为19.4元。我们预计未来的两到三年随着前期开发园区进入毛利最高的招商回收期以及新园区开发速度的加快,公司的业绩将保持高速增长。公司模式独特,近年发展具备“高门槛、高成长”特征,整体市值存在可观修复空间,我们首次给予公司买入评级。

公司公布三季报,1-6月实现营业收入11.7亿元,同比上涨40.6%,净利润1.75亿,同比下跌1.56%。实现EPS0.54元。公利润增速小于营收增速的主要原因仍来自结算周期的滞后导致收入与成本费用支出的不匹配。 2011年1-9月份公司累计实现代理销售金额1076亿元,比上年同期增长43.85%,销售表现仍持续好于行业平均及主要开发商前三季度销售表现。 但公司1-9月完成结算的销售代理金额仅为865亿元,实现代理佣金收入7.7亿元。公司目前仍有640-670亿左右已售未结资源,预计其中绝大部分将进入明年结算。由于受宏观紧缩政策影响,开发商在谨慎看待后市的同时尽量拉长资金开支时间,这直接导致公司销售佣金结算周期从3个月拉长至半年以上。虽然现金周转并不是公司这样的轻资产公司目前这个阶段的主要制约瓶颈,但结算的滞后将对当年业绩产生较大影响。 截止目前公司今年新增人员在2000人左右,较去年末增加29%,员工总数约9000人,受市场转冷和自身结算滞后的影响,预计年内公司人员扩张将暂告一段落。这将有助于公司年内成本和费用的稳定。考虑到公司目前的人员规模以及明年市场持续面临调控带来的销售不确定性,我们预计公司在顾问及销售代理业务上的人员扩张步伐将放缓。而公司明年重点培养的物业管理业务虽仍然会带来人员的招聘和扩张,但由于此业务收入与成本费用匹配增长的特性,预计将不会对公司毛利净利水平产生显著影响。 公司在今年市场压力加大的情况下采用缴纳合作诚意金的方式与合肥、重庆、厦门三家区域小开发商进行合作,共出资1.2亿质押一年。这种方式实际上可视作公司利用资金优势为合作对象做短期融资。公司在单笔金额较小,风险相对可控的情况下做长期合作模式尝试,但综合公司资金状况和发展风格考虑,我们不认为这一模式会是长期趋势。 由于公司结算进度显著低于预期,我们下调了公司的盈利预测,预计公司2011、2012年EPS 为0.66元和0.79元,对应PE 为20.5X 和17.2X,维持公司增持评级。 风险提示:公司结算的不确定性将导致业绩巨幅波动从而对股价产生影响。

公司公布三季报,1-9月实现营业收入33.4亿元,同比下降3.9%,实现净利润3.6亿元,同比上升3.9%,实现EPS 0.51元,符合预期。 公司今年房地产业务高毛利项目如水岸国际商业部分(毛利高达79%)等进入结算,使得公司房地产结算毛利较去年同期上升3个百分点至38%。 1-9月房地产结算收入约19.3亿,贡献净利润3.4亿,结算净利润达18%。 而金属业务在今年的表现则差强人意,1-9月仅贡献净利润0.2亿,销售净利润率仅为1%。 公司未公布1-9月销售情况,但从销售商品和劳务收到的现金口径看,公司共实现销售57.8亿元,同比上涨49%,已超过去年全年实现销售额(43.5亿)。截止目前,公司今年仍剩余约35-40亿货值待推售,按60%的去化率计算,公司全年销售将可达到80亿左右,同比上升约84%。公司在今年进入“大开工、高销售”的时期,在遭遇市场调控压力下,项目目前销售去化情况仍算表现不俗。 公司期末预收账款34.3亿元,同比上升314%,是我们全年房地产业务结算收入预测未实现部分(12.2亿元)的2.8倍,覆盖2012年全年房地产收入预测(38亿)的58%。公司预收账款对今明两年业绩保障度较高。 公司期末持有货币现金12.2亿元,占总资产的比重为6%,现金占比较低。 但由于公司主要采取股权融资的方式进行资金筹集,年内到期偿还的短期借款和长期借款总计为7.6亿,现金周转压力仍属可控。公司整体资产负债率为63.5%,同比上升15.4个百分点,剔除预收账款后的资产负债率为46%,同比上升5个百分点,公司整体资产负债结构仍属合理。 由于明年整体市场销售不确定性增加,预计公司将对今明两年业绩做一定幅度的盈余管理,我们小幅下调公司今明两年的盈利预测。预计公司2011年、2012年EPS为0.80元、1.03元,对应PE 为9X、7X,维持公司增持评级。 风险提示:房地产市场调控将可能导致公司销售和业绩表现出现波动。

公司公布三季报,1-9月实现营业收入61亿元,净利润9.5亿。同比上涨33.4%和57.4%。实现EPS0.51元。由于结算项目价格水平的提升,公司期内实现毛利水平为37.9%,高于去年同期6.6个百分点。受市场走弱需增加投入销售宣传费用、销售规模扩大以及自持商业增多摊销费用提升的多重影响,公司三费持续走高,同比增幅均超过100%,三项费用率较去年提升4.2个百分点达9.03%。 公司未公布三季度房地产销售情况,但从销售商品、提供劳务收到的现金口径看,三季度末获得现金流入为81亿元,同比增长34.5%。公司1-9月销售虽然仍强于行业整体表现,但与去年同期增速(50%)相比已放缓。 根据我们对公司项目的跟踪,截止目前公司累计实现销售金额约100亿,目前仍有待售货量约100万平米,货值约60亿,如若要确保今年135亿销售目标实现,剩余推盘去化率需达到58%,综合公司近期项目去化情况判断,虽面临调控压力,我们认为公司今年完成销售目标的概率仍然较大。 公司期末资产负债率为76.9%,比2010年末上升1.9个百分点,剔除预收账款后资产负债率为43.3%,比2010年末上升2个百分点。资产负债情况仍属良好。期末拥有现金17.4亿元,是短期借款和一年内到期长期负债总额(39亿元)的45%,公司资金状况仍持续紧张。公司今年全年资金开支计划为210亿左右。在保证年内销售回款135亿的计划外,公司今年计划融资57亿,上半年已完成融资36.8亿,其中26亿来自信托,综合融资成本为12.5%。由于今年银行信贷紧缩,公司银行贷款利率综合成本已基本达到10%且额度无法保证及时提取,预计今年公司的融资渠道将主要来自信托计划。资金瓶颈仍将成为制约公司发展的主要因素。 预计公司2011年和2012年EPS 为0.78元和1.14元,对应PE 为8.5X和5.8X。公司期末拥有未结预收账款91.9亿元,是我们全年营收预测未实现部分的3.1倍,覆盖2012年营收预测的48%。丰厚的未结资源可为业绩提供保障,我们维持对公司的增持评级。 风险提示:房地产市场调控可能对公司销售和业绩表现产生影响。

公司今日公布三季报:2011年1-9月完成营业收入293亿元,同比上升31%,归属母公司净利润35.8亿元,同比上升9.5%,实现EPS0.32元。 2011年1-9月公司累计实现销售面积841.2万平方米,销售金额970.8亿元,分别同比增长39.9%和35.9%。销售金额完成全年1400亿销售目标的69%,基本符合正常进度,但市场项目去化压力的增大同样显现在公司单季销售表现中。受持续调控压力的影响,公司在第三季度单季销售金额(320.7亿元)同比减少7.4%。我们预计以公司目前的销售进度,今年完成全年销售任务应无大碍,大量未结账款也将为今明两年的业绩提供保障,但调控的持续将进一步影响公司明年的销售增速。以项目区域布局调整和灵活价格策略来应对市场冷冬仍将会是公司的主要课题。 由于签约面积远高于期内结算面积,公司期内预收账款比上年末增加484亿,达1228亿元。公司截止期末有已售未结销售面积1208万平米,销售金额1380亿元(合并报表口径),相比2011年中期分别提升18.2%和16.3。公司预收账款是我们全年营收预测未实现部分的2.37倍,覆盖2012年盈利预测的57%,公司预收账款丰厚,对今明两年业绩保障度较高。 截止期末,公司今年累积获取土地储备1246万平米,同比去年同期下降35.6%,是去年全年新获取土地储备总额的43%。公司今年拿地的谨慎姿态体现出面向现金流管理的积极风险管控倾向,而谨慎则带来了弱市中强壮的财务骨骼和现金状况。期末公司剔除预收款后的资产负债率为35.6%,较2011年中期继续下降1.2个百分点;拥有货币现金339亿元,占总资产比重为12%,较去年同期下降4.8个百分点。公司拥有的货币现金是短期借款和一年内到期长期借款(237.2亿元)的1.4倍。 公司财务和现金状况稳健。 由于公司项目结算进度较为缓慢,我们下调了公司今明两年的盈利预测至0.85元和1.11元,对应PE为8.5X和6.5X,维持对公司的增持评级。 风险提示:房地产市场调控可能对公司销售和业绩表现产生影响。

公司今日公布三季报:由于结算项目均集中于四季度的原因,公司三季报仍延续半年报的低迷表现,1-9月完成营业收入65亿元,同比下降37.7%,归属母公司净利润4.8亿元,同比下降64%,实现EPS 0.11元,与半年报持平,单季EPS 贡献为0。 1-9月公司累计实现销售面积145.9万平方米,销售金额197.3亿元,完成全年400亿销售目标的50%。前三季度累计销售面积和金额同比分别增长了9.6 %和28.4 %。但公司在供应量较上半年有所提升的情况下,第三季度单季销售面积和金额仍分别同比下滑24%和15%,项目去化压力加大已是不争的事实。深圳天悦湾作为公司下半年进入销售的豪宅项目,进入预售的164套别墅开盘当日销售约40套,去化率不足30%。根据公司目前未售存量(235万平米)推测,公司若要完成今年全年销售目标,剩余推售去化率需达到67%。 由于期内累积未结算项目金额较大,公司期内预收账款达315亿元,同比上升93%。期末,公司预收账款超过我们2011年营收预测未实现部分(165亿元)91%,覆盖2012年营收预测的44%,公司业绩保障度仍然较高。 公司财务状况依旧表现稳健,现金占总资产的比重较中期继续上升一个百分点至19.4%。资产负债率为75%,剔除预收款后的资产负债率为40%,较2010年末分别提高了4个百分点和下降7个百分点。公司三季度末拥有货币现金178亿元,短期借款和一年内到期长期借款的总和(121亿元)的1.47倍。公司财务和现金状况安全。 公司预收账款丰厚,对业绩保障度较高,我们维持公司2011年和2012年EPS 0.76元和0.91元的盈利预测,对应PE 为5.8X 和4.8X,维持对公司的增持评级。 风险提示:房地产市场调控可能对公司销售和业绩表现产生影响。