估值 鲁商置业的战略发展方向和区域布局符合我们在调控下的选股思路(即二三线城市布局为主,专注商业地产开发经营和大型城市综合性社区开发的地产公司),同时考虑到公司大股东在拿地和资金等方面的大力支持以及如银座股份等兄弟公司的鼎力合作,我们看好公司在行业弱市下的销售表现、公司在信贷偏紧环境下的稳健运作、以及公司未来在商业地产开发方面的快速成长。 鉴于公司2011年较差的业绩表现,近期股价有下调风险,我们下调公司2012-13年的业绩预测至0.499元和0.654元,目标价格由7.50元下调至7.01元,相当于14.0倍2012年市盈率和2012年NAV 45%的折让,目前估值具备一定安全边际,我们维持买入评级。

首开股份实现营业收入90.4亿元,同比增长16.4%,净利润18.8亿元,同比增长39.6%;每股收益1.256元,好于市场的预期。我们维持2012-13年的业绩预期为1.519和1.848元,同时由于近期板块估值的上移,我们将公司目标价由14.04元略微上调至14.22元,相当于9.4倍2012年市盈率和2012年NAV30%的折让,估值优势突出,重申买入评级。 支撑评级的要点 2011年,首开股份实现营业收入90.4亿元,同比增长16.4%,净利润18.8亿元,同比增长39.6%;每股收益1.256元,好于市场的预期;年度利润分配预案为每10股派发现金红利1.5元;公司实现销售毛利率53.87%,较2010年上涨6.86个百分点,近年来连续走高。 2011年,公司实现并表项目合同销售金额约114亿元,同比增长27%,实现全年去化率约为50%左右,逆市销售稳定增长。2012年可售资源在280-300亿元左右,同时公司目标去化率为50%左右,对应今年的合同销售计划为140亿元左右(并表口径),同比增长约22%。 2011年,公司预收款项为104.7亿元,较2010年末增加了30.2亿元,锁定了我们对公司2012年房地产板块预测收入的80%,锁定性还算理想。 2011年末,公司土地储备已达到1,459万平米(可售面积口径);其中,京内占比37%,京外占比63%;京内平均土地成本为3,653元/平米,京外项目平均土地成本为1,238元/平米,土地成本优势明显;公司一般从拿地到销售的时间约为一年左右,因此,近一两年来的大量开工也促使公司未来几年的可售资源将迎来集中释放期,销售成绩值得期待。 公司的保障房项目的净利率一般能达到5-7%左右,好于国家倡导3%的净利率。近期公司的50亿元私募债已经到账,其借款期限长和资金成本低两大优势非常明显,在行业目前普遍融资困难的大环境下,这将间接地改善公司的现金流。 2011年,资产负债率为79.36%,净负债率为115.11%,货币资金占比短债的比值为1.00,均显示出公司的资金方面有一定压力,但较3季度均有改善趋势。公司2011年的期间费用率为22.46%,处于行业高位,后续有待改善。 评级面临的主要风险 区域市场调整风险;调控政策继续加码的风险。 估值 我们欣赏首开倚重国资背景在京内土地招标出让模式下的突出拿地优势及行业融资受限下的相对融资优势,近一两年来的大量开工也促使公司未来几年的可售资源将迎来集中释放期,同时京外推盘占比加大也会降低京内销售如遇困境所带来的波动,另外,商业平台的渐露头角未来也将有望成为公司新的业绩增长点。 我们维持2012-13年的业绩预期为1.519和1.848元,同时由于近期板块估值的上移,我们将公司目标价由14.04元略微上调至14.22元,相当于9.4倍2012年市盈率和2012年NAV30%的折让,估值优势突出,重申买入评级。

华侨城2011年实现营业收入173.2亿元,同比增长0.04%;净利润31.8亿元,同比增长4.5%;每股收益0.568元。我们依旧看好华侨城“旅游+地产”的盈利模式;公司大力发展文化产业和积极与环球影城展开合作,都将有望成为公司未来的股价催化剂;另外,近期大股东的三次增持也大大增加了市场信心。我们将公司目标价上调至9.08元,重申买入评级

支撑评级的要点 2011 年,招商地产实现营业收入151.1 亿元,同比增长10%,净利润25.9亿元,同比增长29%;每股收益1.51 元,基本符合我们的预期。公司2011年年度利润分配预案为每10 股派2 元现金。 2011 年,公司实现签约销售面积超120 万平方米,同比增长26%,签约销售金额超210 亿元,同比增长44%,足见公司实行高周转策略的成效。 公司预收款项为168.82 亿元,锁定了我们对公司2012 年房地产板块预测收入的88%,如果考虑到1 季度的销售额的话,那么今年房地产板块预测收入已经全部锁定,锁定表现较好。 2012 年,公司计划竣工面积240 万平米,同比大幅增长182%,保证了2012 年充裕的可结算资源。2011 年,公司新增土地储备285 万平米,总土地储备保持在1,000 万平方米以上,项目品种更为丰富2011 年末,公司资产负债率为69.53%、净负债率为31.38%、货币资金远高于短债等均表明公司虽然短期资金压力不大。同时,公司依靠大股东招商局的资金支持、银行贷款和外币借款等多渠道融资模式,在行业信贷偏紧的环境下有效解决了资金问题,公司整体的融资优势突出。 评级面临的主要风险房地产市场受调控影响超预期。 估值我们分别调整2012-13 年的业绩预期至1.951 和2.472 元,同时由于近期板块估值的上移,我们将公司A 股目标价由21.68 元上调至24.58 元,相当于12.6 倍2012 年市盈率和2012 年NAV15%的折让,同时将B 股目标价由15.86 港币上调至16.63 港币,重申对A、B 股的买入评级。

支撑评级的要点 2011 年,荣盛发展实现营业收入95.0 亿元,同比大幅增长45.6%,净利润15.3 亿元,同比大幅增长50.0%;每股收益0.82 元,好于市场的预期。 公司2011 年年度利润分配预案为每 10 股派 1.20 元现金股息。 2011 年,公司实现合同销售金额约113 亿元,同比增长10.17%,全年实现去化率约为60%左右,在行业调控的大背景下,总体销售表现还算理想。2012 年可售资源在260 亿元左右,并且公司计划2012 年销售回款的目标约为150 亿元。 2011 年末,公司预收房款为92.95 亿元,较2010 年末增加了约22 亿元,锁定了我们对公司2012 年房地产板块预测收入的75%,预计1 季度后就可以全年锁定,预售锁定性比较理想。 2011 年末,公司总土地储备建筑面积近1,770 万平米,可以支持公司未来 2-3 年的开发需求。2012 年计划新增土地储备350 万平米,同比增长96%,略微进取的拿地策略也将保证公司丰富的土地储备。 2011 年,资产负债率为74.87%,净负债率为78.97%,货币资金占比短债的比值为0.52,均显示出公司的资金压力较大,但较3 季度均有改善趋势。公司2011 年的期间费用率为8.27%,虽然较2010 年略有上升,但仍维持在行业低位运行。 评级面临的主要风险限购扩大到公司销售区域的风险;跨区域经营风险。 估值荣盛发展作为致力于刚需购房者、并主打低价普通商品住房、同时深耕二三线城市的区域地产龙头,在2012 年将同时受益于近期首套刚需在信贷方面的放松以及未来率先开始地方政策微调的二三线城市,并且公司以管理著称,在市场略有回暖之际,公司也必将利用自身管理优势在市场上提高自身销售表现。 我们分别上调2012-13 年的业绩预期至1.077 和1.372 元,同时由于近期板块估值的上移,我们将公司目标价由10.22 元上调至11.11 元,相当于10.3 倍2012 年市盈率和2012 年NAV20%的折让,重申买入评级。

支撑评级的要点 2011年,万科实现营业收入717.8亿元,同比增长42%,净利润96.2亿元,同比增长32%;每股收益0.88元。2010年房地产结算净利率15.01%,仍维持较高水平。 2011年,公司全年实现销售面积1,075.3万平方米,销售金额1,215.4亿元,分别比2010年增长19.8%和12.4%。公司在全国商品房市场的占有率为2.06%。 2011年末,已售未结算金额锁定了我们对2012年销售预测收入的100%和2013年的26%,这是公司历年最高业绩锁定率。考虑到今年前两月已完成190.5亿元销售额后,2013年预测收入的42%已被锁定。 2010年,公司的剔除预收账款后的资产负债率为39.6%,相比2010年底的40.2%有所降低;公司的净负债率为23.8%。总体财务状况良好。 2011年末,公司权益土地储备为3,547万平方米,可满足未来两到三年的开发需求;公司累计已进入了54个城市市场。广泛的区域布局使得公司拥有了层次丰富的战略纵深,在市场腾挪间获得营销的主动性。 评级面临的主要风险 调控政策进一步收紧;房地产市场基本面下行态势较预期更为恶化。 估值 万科拥有对大市的清晰判断、稳健的财务政策、良好的战略纵深、在小户型和精装修等产品战略上的先行布局,是符合行业调控大方向的住宅开发商,也是本次调控中的最大受益者,我们重申对公司的买入评级,维持A 股目标价10.54元人民币,相当于25.8%的2012年NAV 折价及 9.1倍2012年市盈率,同时维持B 股目标价12.40港币。

华发股份2011年净利润同比上涨2%至7.7亿元,每股收益0.94元,低于预期;销售额估计约为40多亿元,销售表现欠佳;新增权益土地储备222万平方米,总储备达800万平方米,土地储备丰富;净负债率为72.0%,短期的资金压力不大。鉴于受到地产行业调控的影响,我们下调公司2012-13年的业绩预测至1.19元和1.46元,维持目标价11.28元,维持买入评级。 支撑评级的要点 公司2011年实现净利润7.7亿元,同比小幅上涨2%,每股收益0.94元,低于我们预期。 公司2011年销售额估计约为40多亿元,仅完成2010年销售额73亿元的近60%左右,销售表现欠佳。 2011年,公司预收帐款为45.8亿元,较三季报时期减少了约16亿元,锁定了我们对公司2012年预测收入的60%。 2011年,公司新增权益土地储备222万平方米,总土地储备建筑面积近 800万平方米,可以支持公司未来 4-5年的开发需求,土地储备丰富。 2011年,公司净负债率为72.0%,较三季度末的60.9%上涨约11个百分点,维持在行业平均水平;公司手持货币资金约26.9亿元,而短债合计18.4亿元,短期资金压力不大。

近日,根据中国证券监督管理委员会数次沟通反馈意见,中南建设(000961.SZ/人民币7.03,买入)对2011年3月25日公告的《江苏中南建设集团股份有限公司股票期权激励计划(草案)》进行了修订、补充和完善,并重新制定了《江苏中南建设集团股份有限公司股票期权激励计划(草案)修订稿》及其摘要,其中做了六项补充和修订,主要包括:激励对象名单的调整、进一步明确了行权期、增加禁售期、行权条件的修改、明确了期权有效期内公司进行股权融资或重大资产重组的特殊规定、以及股权激励对象特殊情况下处理方式的调整。 大股东让利高管加强激励,上调行权条件表露强大信心中南建设今年3月公布了总份数为3,000万份的股权激励计划,占总股本11.68亿股的2.57%,当时公司激励对象达88人,行权价为12.40元/股,并且提出了2011-13年三年净利润复合增长率约为30%,以及三年每年实现加权平均净资产收益率为15%的行权条件。而时过半年多之后,公司对于先前的股权激励计划做了6项补充和修订,主要包括激励对象名单的调整和行权条件的修改等。这6项补充和修订不仅是对先前股权激励具体实施方案的进一步深化,更主要的是:一方面,公司实际控制人陈锦石及其配偶女儿退出了激励计划,让利于其他公司管理人员,尤其是加强了对高管人员的激励程度,公司5名董事或高管的授予股票期权数量占比激励总份额由先前的11.9%大幅上升至20.4%,显示了大股东陈锦石不与人争利、一心做强公司的决心,这也将大大鼓舞高管人员并提升后续的工作积极性;另一方面,从公司对于行权条件的上调来看(2011-13年的加权平均净资产收益率分别由先前的15%、15%和15%上调至18%、19%和20%),公司在对于未来自身发展提出了更高要求的同时,也表露了公司对于未来的强大信心。当然,大股东坚定的表态以及公司对于自身的高要求也将加强我们对于公司未来发展的信心。

鲁商置业2011年前三季度实现净利润0.61亿元,同比下降37%,合每股收益0.06元,业绩低于预期;前三季度,公司实现认购销售金额约50亿元,总体销售表现良好;公司负债水平虽高,但财务压力不大。鉴于受到地产行业调控的影响,同时考虑到行业估值水平下移,我们下调公司2011-12年的业绩预测至0.50元和0.70元,目标价格下调至7.50元,维持买入评级。 支撑评级的要点前三季度,公司实现净利润0.61亿元,同比下降37%,合每股收益0.06元,业绩低于预期。 前三季度,公司实现认购销售金额约50亿元,合同销售金额约39亿元;四季度推盘约为60亿元;力争完成全年80亿元的销售目标,总体销售表现良好。 从预收账款的结构来看,预计公司今年全年的每股收益在0.44-0.55元之间;从三季度末的预售账款来看,目前已经锁定了我们对公司2011年预测收入的100%和2012年预测收入40%。 公司目前土地储备已达800万平米左右,多块优质地块的取得使得公司NAV出现增长,2011年末的NAV由2010年末的12.90元增加至13.63元。 公司目前负债率和净负债率虽然较高,但扣除预收帐款后负债中有一半左右都是关联方借款,因此公司还债压力并不大。 评级面临的主要风险未付地价和负债率偏高对资金运用可能造成影响,业绩释放偏慢,宏观经济和政策波动。 估值鉴于受到地产行业调控的影响,同时考虑到行业估值水平下移,我们下调公司2011-12年的业绩预测至0.50元和0.70元,目标价格由9.84元下调至7.50元,相当于15倍2011年市盈率和2011年NAV45%的折让,目前估值具备一定安全边际,我们维持买入评级。

福星股份2011年前三季度净利润同比上涨4%至3.6亿元,每股收益0.51元;公司前三季度销售额约50亿元,四季度将推40亿元货值,预计全年销售额在70亿元左。鉴于地产行业调控以及金属品业务逐年走弱的影响,我们下调公司2011-13年的业绩至0.86元、1.23元和1.56元,下调目标价格至9.89元,维持买入评级。

华侨城2011年前三季度实现营业总收入89.5亿元,同比上升9.3%,归属于股东的净利润15.1亿元,同比下降8.5%,每股收益0.271元。三季度末,72亿的预收账款已理论上锁定今年的业绩;此外,公司在调控中销售表现靓丽,非地产业务也在稳步的开展当中,未来发展值得期待。我们重申买入评级,但目标价下调至8.13元。 支撑评级的要点 至三季度末,公司实现营业收入总额89.5亿元,同比上升9.3%,净利润15.1亿元,同比下降8.5%,每股收益0.271元。 至三季度末,认购金额约130多亿;期末预收账款约72亿元,锁定2011年预测营业收入的100%;四季度可售货值140亿左右,有望超额完成销售目标。 公司大力发展文化演艺业务,如今正好搭上文化产业政策的顺风车;而日本环球影城的加盟,将助力公司全面实现收入倍增计划。 影响评级的主要风险 净负债率偏高,高端住宅销售易受调控影响。 估值 我们维持公司2011-12年业绩预期为0.66和0.82元,但由于近期板块估值的下移,我们将公司目标价由9.22元下调至8.13元,相当于12.3倍2011年市盈率和2011年NAV35%的折让,重申买入评级。 净利润同比小幅下滑8.5% 销售进度令人满意,销售计划有望超额完成 净负债率逐步走低,短期资金压力不大 文化演艺搭上顺风车,未来发展不可限量 环球影城倾力加盟,倍增计划指日可待 看好公司未来发展,维持买入评级

公司前三季度实现营业收入79.0亿元,净利润6.4亿元,分别同比上升27.4%和23.0%,合每股收益0.55元,符合我们的预期。弱市下,公司房地产业务销售表现靓丽,工程建筑业务收入稳定增长,凸显弯道超车能力。我们维持对公司的盈利预测不变,重申买入评级,但目标价格下调至9.00元。