维持增持评级,维持2016/17年EPS1.05、1.34元的判断,维持目标价20.62元,对应2016年20倍PE。公司前海片区开发模式已经取得实质性进展,我们看好招商蛇口园区开发业务业绩的快速释放以及三大业务之间的协同效应,公司依托于招商局集团丰富的内外部资源,将加速实现由住宅向城市的升级和转型。 业绩高速增长,符合预期。公司2016年上半年实现营业收入212亿元,同增11.25%;净利润38.3亿元,同增35.45%,基本每股收益0.48元,符合预期,保持高速增长态势。毛利率和净利率分别达到33.9%和18.02%,处于行业较高水平。加权平均净资产收益率7.94%,在手货币资金406.4亿元。公司2016年上半年实现签约销售额308亿元,签约销售面积195万平米,分别同比增长59%和30%。 土地整备取得实质性进展,前海开发提速在即。招商局集团与政府方面成立合资公司,比例为50:50,由合资公司加快推进前海2.9平方公里的土地整备和开发建设,探索“小政府+大企业”的企业化管理、市场化运作的新模式。尽管合作细节和路径仍在紧张谈判中,但是大的格局和路径已定,前海开发提速在即,业绩有望提前释放。 依托大股东,打造城市升级的力量。实际控制人招商局集团拥有丰富的内外部资源,为公司提供丰富的项目和资金来源,为公司提供巨大的商业机会,助力公司业务由住宅向城市升级。 风险提示:前海片区开发进度不及预期

投资要点: 维持增持评级,维持目标价34.41元。由于产业发展服务增速超出预期,上调2016/17年EPS为2.39(+15%)、3.04(+19%)元,增速为48%、27%。各版块业绩靓丽,资源丰富、布局前瞻保证高增长,销售额跻身行业前十,属于低估值高成长龙头股。 业绩靓丽,符合预期。公司2016年上半年实现营业收入176亿元,同增4.34%;净利润39.57亿元,同增30.54%;基本每股收益1.36元。净利率和毛利率分别为22.47%和50.32%,同增4.51pc和12.35pc,盈利能力进一步增强。其中产业发展服务实现营业收入76.59亿,同比大增69%。在手货币资金398亿。 “产业+资本”打造集群效应,产业发展龙头呼之欲出。公司业务结构逐渐向产业发展转移,其中产业发展服务占比43.67%,而去年同期为26.88%。公司正在逐渐实现从住宅向园区的转变,产业集群效应成效显著,以龙头为引领,推动产业链上下游企业集群集聚,为产业发展服务带来源头活水。而“产业+资本”的创新驱动模式取得重大突破,产业龙头呼之欲出。 继续深耕京津冀,积极开拓大长江。公司继续深耕京津冀区域,90%以上的收入来自环北京区域,是京津冀一体化的最佳收益标的;另一方面,积极拓展长江经济带,继续寻找价值洼地,借助于环北京区域的模式和经验,有望实现全国化复制,成为新的产业发力点。 风险提示:住宅业务受市场波动影响较大

投资要点: 维持增持评级,目标价5.3元。维持公司2016/17/18年EPS0.35、0.44、0.54元的预测,同比增长19%、25%、23%。市场未对公司战略调整带来的估值提升空间产生充分预期。我们认为随着基于教育和社区业务转型后续逐步落地,公司成长空间预期将被修正。同时公司作为重庆地产龙头之一,随着城市供需改善,优质资源价值将逐步被市场重估。故维持目标价5.3元,对应2016年15倍PE。 结算增加带动利润大幅提升。公司上半年营业收入达131.4亿元,同比增长100.27%,主要归功于结算项目面积提升;归母净利润同比增长43.19%至5.8亿元。地产销售毛利率22.22%,相较去年同期保持平稳。加权平均净资产收益率达4.98%,较去年同期增加1.17pc。公司结算进入高峰期,利润增长确定性高。“核心十城”布局占比加大有助于后期周转率和利润率的提升。 管控市场化加速,战略大转型扬帆。实际控制人黄红云辞去董事会主席职位,有望在多元业务发展上给予公司更大支持,此次管理层变动也意味着公司管控结构市场化程度的提升。公司基于教育和社区综合服务的转型投入高达20亿,多元化发展决心彰显无疑。公司将通过多种方式在整合社区现有教育资源的基础上,前期重点布局和发展学前教育,壮大公司社区综合服务产业,与公司房地产主业形成协同效应。随着战略的逐步落地,市场对其发展空间及估值的预期将提升。 风险提示:重庆市场回暖或存在反复;多元业务面临一定不确定性

本报告导读: 公司2015年补充较多土地储备,拿地较为积极,北京储备丰富,受益京津冀和通州发展,以及丰富的融资渠道和大股东丰富的资源支持,后续加速发展可期。 维持增持评级,维持目标价15.78元。目标价对应2016年PE为16倍。维持公司2016/17/18年EPS为1.01、1.10、1.18元的预测,增速分别为11%、9%、7%。我们看好公司在北京丰富的资源储备,以及未来京津冀和通州开发会带来公司资源的价值提升;看好公司对外投资潜在价值以及大股东对公司业务的支持,公司加速发展可期。 业绩高速增长,符合预期,对外投资进入收获期。2016年上半年,公司实现营业收入30.03亿元,略降8.28%;实现净利润4.35亿元,同增48.96%,业绩高速增长主要是由于投资收益增速较高。 业务聚焦北京,资源获取渠道丰富。公司业务主要聚焦于北京,通过与大股东合作开发的方式,后续有望获取更多的优质项目。在北京区域土地资源趋紧的形势下,参与棚改项目,通过一二级联动的方式拿地将是重要的储备来源,而大股东凭借其强大的实力和在北京区域的龙头地位,有望为公司提供更多的资源支持。 产业布局形成良性互动,一体两翼战略初显成效。公司两翼包括对外投资和商业地产两大板块。公司持有的国信证券和锦州银行的股权为公司带来稳定的投资收益,同时公司也发起设立了两只地产基金,资本运作能力显著提升。另外公司也在积极拓展对外投资,参与持股中科曙光等。而在商业地产方面,公司积极探索轻资产经营模式。海南、北京、成都等商业地产正逐步推进。 风险提示:后续资源获取进度低于预期

投资要点: 维持增持评级 ,目标价22元。维持公司2016/17年EPS1.63和2.05元(定增前)的预测,增速分别为255%和26%。公司作为大股东旗下唯一上市公司平台,定增后内生发展动力将提升,发展将进入快车道。兴宁市土地一级开发项目后续将进入出让阶段,业绩高增长可期。维持公司增持评级,目标价22元,对应定增前2016年13.5倍PE。 上半年业绩平稳,加速释放在即。公司上半年营业收入达1.14亿元,同比增长189.2%,主要是投资弥补专项资金收入计入科目改变所致;归母净利润同比增长0.72%至1.22亿元。资产负债率9.8%。随着下半年兴宁市土地一级开发项目逐步进入出让阶段,公司业绩释放将加速,我们维持全年业绩高增长的预测。伴随着兴宁市城市扩容需求持续增长,预计未来五年年均贡献土地出让收入24亿元。 定增提升发展动力,多元拓展可期。市场预期公司主业不明晰,土地一级开发持续性存疑。我们认为公司正逐步积累与政府PPP 合作模式经验,为未来获取更大体量的一级土地开发项目打下基础。考虑到在手现金充足,未来多元拓展的态势将提速。大股东定增后(股权比例提至42%左右)对公司发展决心和支持力度将得到充分释放,内生动力十足,发展即将进入新篇章。发展模式逐步清晰,以PPP项目为主体获取稳定的现金流和业绩,多元发展为翼,新兴产业的扩张打开未来成长空间,拉升目前偏低的估值水平。 风险提示:大股东协同发展及土地一级开发业务存一定不确定性。

投资要点: 维持增持评级,受分红影响,上调目标价至9元。维持2016/17年EPS至0.61元、0.79元的预测,目标价仍对应2016年15倍PE。我们看好公司在京津冀区域的布局,公司为三四线城市去库存利好政策落地最佳受益标的,多元化业务也有望成为公司新的盈利增长点。 中报业绩靓丽,符合预期。2016年上半年,公司实现营业收入113.88亿元,同增24.37%;实现净利润13.03亿元,同增25.83%,公司增速重回较高水平,业绩靓丽。净利率和毛利率分别为11.44%和31.39%,加权平均净资产收益率6.12%,在手货币资金167亿元。 主业深度聚焦,耕耘园区地产。1)公司以南京廊坊位中心,深耕京津冀环渤海区域和长三角区域,京津冀一体化进程的加速和长江经济带的推进为公司带来良好的发展机遇。2)公司土地储备超2300万平,足够公司未来2-3年的开发需要。3)另一方面,公司积极进军园区地产业务,布局永清、香河、霸州,业绩增长更加多元,将更好的受益于京津冀一体化这一历史进程。 “3+X”多点开花,战略转型加速落地。公司正在着力打造“大地产、大健康、大金融”以及新兴战略全面发展的“3+X”战略格局。投资中冀名投为大金融战略迈出重要一步,而康旅项目也在努力前行,已布局秦皇岛、黄山、神农架、海南、北京野三坡等地,“盛行天下”计划开始上线,捷克温泉项目签约,经营模式、管理团队趋于完善。 风险提示:三四线城市去库存进度不及预期

投资要点: 内生动力十足,发展进入新篇章。公司非公开发行批文正式落地, 大股东以不低于14.92元价格认购定增,定增完成后其持股比例将增加至40%以上,大股东和中小股东的利益趋于一致。公司作为大股东唯一上市平台,大股东发展决心和支持力度将得到充分释放,内生动力十足,发展即将进入新篇章。维持公司增持评级,目标价22元, 对应定增前2016年13.5倍PE。 业务释放加速,资产质量极佳。公司资产负债率仅9%,金融股权等核心资产质量极佳。兴宁市城市扩容需求持续增长,公司积极参与南部新城土地一级开发,预计未来五年年均贡献土地出让收入24亿元。同时也将积累与政府PPP 合作模式经验,为未来获取更大体量的一级土地开发项目打下基础。预计2016/17年EPS 为1.63和2.05元, 增速分别为255%和26%。 成长空间充分,多元发展可期。公司定增前市值仅约57亿元,定增后账面现金大幅提升,为未来市值成长打开空间。旗下各参股公司资质优质,其中参股的云山汽车进入了工信部第八批《免征车辆购置税新能源汽车目录》;参股的大顶矿业分红5910.3万元,显著提升公司盈利水平。考虑到公司在手现金充足,未来多元发展的态势将提速, 新兴产业的扩张有望拉升公司目前偏低的估值水平,一级开发业务将提升业绩增长,戴维斯双击在即。 风险提示:大股东协同发展及土地一级开发业务存一定不确定性。

内生动力十足,发展进入新篇章。公司非公开发行批文正式落地,大股东以不低于14.92元价格认购定增,定增完成后其持股比例将增加至40%以上,大股东和中小股东的利益趋于一致。公司作为大股东唯一上市平台,大股东发展决心和支持力度将得到充分释放,内生动力十足,发展即将进入新篇章。维持公司增持评级,目标价22元,对应定增前2016年13.5倍PE。 业务释放加速,资产质量极佳。公司资产负债率仅9%,金融股权等核心资产质量极佳。兴宁市城市扩容需求持续增长,公司积极参与南部新城土地一级开发,预计未来五年年均贡献土地出让收入24亿元。 同时也将积累与政府PPP合作模式经验,为未来获取更大体量的一级土地开发项目打下基础。预计2016/17年EPS为1.63和2.05元,增速分别为255%和26%。 成长空间充分,多元发展可期。公司定增前市值仅约57亿元,定增后账面现金大幅提升,为未来市值成长打开空间。旗下各参股公司资质优质,其中参股的云山汽车进入了工信部第八批《免征车辆购置税新能源汽车目录》;参股的大顶矿业分红5910.3万元,显著提升公司盈利水平。考虑到公司在手现金充足,未来多元发展的态势将提速,新兴产业的扩张有望拉升公司目前偏低的估值水平,一级开发业务将提升业绩增长,戴维斯双击在即。 风险提示:大股东协同发展及土地一级开发业务存一定不确定性。

本报告导读: 公司“先租后售”商业模式独特,盈利能力强。电建地产入主后,公司变身央企地产,预计整体有望带来资源和资金多方面支持。 投资要点: 首次覆盖给予增持评级,预测公司2016-2018年EPS为0.31/0.37/0.45元,同比增幅为1632%/20%/22%。公司“先租后售”商业模式独特,盈利能力强。电建地产入主预计可带来更多资源和资金多方面支持。 看好公司成长性,目标价6.7元,对应2016年业绩21倍PE。 公司“先租后售”商业模式独特,盈利能力较强。1)公司商业模式独特,先租后售,根据租金确定售价,并对物业统一管理。该模式优点多,包括避免大量资金的占用、有助于整体物业价值的提升等等。 2)截至2015年末公司运营商业物业共73.9万方,多半地理位置优越,盈利较好。3)公司的标杆项目大武汉家装,年投资回报超过10%。 电建地产真金白银收购公司股权,凸显对平台的重视,带来资源和资金上的支持。要约收购完成后,电建地产持有公司40.67%的股权,成为公司第一大股东及实际控制人。集团有望带来资源和资金上多重支持。预计商业占比较多的物业,电建地产更可能和公司合作,如地铁上盖物业等;同时通过委托贷款等给予公司资金支持。 布局文化产业,轻资产运营加速。1)公司携手省电力一公司以及中印文化,积极布局文化产业以及园区地产发展。2)公司与武汉房融以及武汉万江龙网络签署战略协议,大力发展轻资产运营以及O2O平台发展。3)公司定增完成,将加速地产业务开发,利于利润释放和现金回流,同时大股东认购6.1亿,彰显出公司平台的重要性。 风险提示:单一市场风险,商业地产市场调整风险

本报告导读: 公司作为南京国资委旗下企业,依托南京经济技术开发区资源,基于“大健康、大创投”的战略定位逐步成型。 首次覆盖给予增持评级;目标价19.4元,较现价约30%空间。预测公司2016/17/18年EPS1.27、1.50、1.75元,同比增长16%、18%、17%。公司作为南京国资委旗下企业,依托南京经济技术开发区资源,基于“大健康、大创投”的战略定位成型。随着后续地产项目的业绩逐步释放和创投项目利润的兑现,公司业绩稳步增长可期。故给予目标价19.4元,对应2016年15倍PE。 坚持地产主业发展,“大健康”战略提速。市场预期公司地产主业发展规模受前期政策影响较大,我们认为G51地块的获取表明公司坚持地产主业发展的决心,后续南京仙林板块品牌优势及溢价有望延续。公司“大健康”业务以臣功制药为核心,高度重视新品研发,并加大并购整合力度,其中公司出资5亿元共同发起设立了中钰高科健康产业并购基金。随着战略的推进,估值水平有望逐步提升。 创投多点开花,投资收益丰厚。截止2015年末,公司以公允价值计量的可供出售金融资产期末账面价值达82.3亿元,其中包括南京银行和中信证券等优质金融上市公司股权。2015年实现投资收益约8.12亿元,同比增长68.49%。随着旗下投资公司陆续上市及新三板挂牌,投资收益兑现将持续,利于利润的释放及转型战略的推进。 公司估值处于行业低位,汇金为其第二大股东。1)公司2016EPE11.7倍、估值低于可比公司平均水平。2)中央汇金目前持有公司2.73%股权,为其第二大股东,投资价值凸显。 风险提示:南京地产市场或出现波动;创投业务存不确定性

本报告导读: 公司作为重庆市场龙头,后续政府土地供应指标缩减有望改善市场供需关系,将有效提升公司土地储备价值。当前估值处于行业低位,多元发展可期。 投资要点: 首次覆盖给予增持评级;目标价5.3元,较现价有45%空间。预测公司2016/17/18年EPS0.35、0.44、0.54元,同比19%、25%、23%。公司作为重庆地产龙头之一,受益于西南区域的一体化发展。随着都市圈发展的推进及核心布局城市供需改善,优质资源价值将逐步被市场重新认识。故给予目标价5.3元,对应2016年15倍PE。 西南经济圈加速发展,土地供需逐步改善。1)公司股价此前很大程度上受重庆土地供应较大影响,西南经济圈的稳步发展有望提升投资者对重庆市场需求及公司发展的预期。2)政府加强供给侧改革,土地供应逐步得到控制,后续随着供需矛盾的改善,房价有望稳步提升,从而带动公司土地储备价值重估。 土地储备充足,战略调整落地。公司重庆市场龙头地位夯实,土地储备布局持续优化,郑州和南京项目的落地体现出聚焦“核心十城”的决心。随着城镇化进入都市圈发展阶段,公司优质土地储备有望驱动下一轮增长。在战略层面上,公司主动转型新能源及社区综合服务,业务发展形成三足鼎立之势,后续多元发展可期。 公司估值处于行业低位,多元发展可期。1)公司2016EPE10倍、PB1.3倍,估值低于可比公司平均水平。2)公司直接融资额度123亿,有效改善负债结构。3)随着物业管理规模的扩大,公司业务进一步拓展到住房存量市场,基于物管的多元化发展可期。 风险提示:重庆市场回暖或存在反复;新能源业务面临一定不确定性

本报告导读: 公司收购皇庭酒店公司及北京微保科技公司,加速转型及内容打造。“内容纵深打造+轻资产外延式扩张”的转型模式有望进一步打开盈利的成长空间。 投资要点: 维持增持评级,目标价41.4元。预计2016/17年EPS为0.52和0.87元,增速分别为478%和67%。我们认为公司“轻资产扩张+内容构建”的商业模式有利于公司未来转型成为中国领先的不动产综合解决方案提供商,从而实现高速盈利增长。 托管核心资产“青青世界”,儿童主题转型加速。“青青世界”主题公园是国家AAAA级旅游景区、为深圳“鹏城十景”之一。此次交易标志着公司往儿童主题和娱乐主题为特色的内容服务方向又前进了一大步。公司将利用“青青世界”现有品牌和团队,在全国主要经济发达城市拓展,扩大业务管理规模,推进战略落地。 收购增资北京微保,大金融板块逐步完善。微保公司为保险行业内唯一一家以云平台模式专为保险行业提供综合性支付结算信息平台服务和互联网保险服务的互联网创新企业。公司加大了在发展金融服务业务的战略布局,有利于深化深圳市同心投资基金股份公司在金融服务业的产品和服务,提供更多的金融服务,形成一定的协同效应。 利润持续夯实,加码小额再贷款业务。公司拟以1.8亿元收购皇庭酒店公司100%股权,进一步增厚业绩。同心再贷款公司作为深圳唯一从资金融通、资产管理、业务咨询及培训等全方位服务小额贷款行业金融企业,公司提升其股权比例有利于提升现有业务规模,增加利润水平,加速推进公司在金融领域的布局。 风险因素:皇庭广场竞争加剧;后续转型具有一定不确定性。

维持增持评级,目标价24元。维持2016/17年EPS预测1.25和1.63元。我们认为公司以房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业发展为核心,辅以现代服务业、现代金融业的转型将有效带动业绩的提升。考虑到行业整体估值下移,下调目标价至24元,对应2016年19xPE。 投资收益带动业绩大增,高送转10转增18,派息0.2元。业绩符合预期。2015年实现营业收入25.45亿元,同增73.56%;毛利率41.2%,同增8.1pts;实现归母净利润13.71亿元,同增337.72%;扣非归母净利润4.53亿元,同增352.60%;EPS2.37元,以资本公积10转增18,每10股派2元现金。出售格力电器股权带动公司业绩大幅提升。 受益粤港澳一体化,土地储备价值稳步提升。当前未结土地储备超200万方,主要布局珠海、重庆,可支持未来2-3年业绩高速增长。随着地产市场的火爆延续,珠海市场延续良好势头,目前房价相比香港、澳门房价低估严重,预计港珠澳大桥通车(2017年)将有效推动公司土地资源价值的提升。 发展动力强,新兴业务稳步推进。1)安全边际及内生动力:公司股权激励行权价格为25.33元,目前定增批文价格下限为19.16元,均较现价有较大空间,公司发展动力强;2)海洋经济:公司定增募集资金主要投放于港区整治和渔港改造,游艇泊位建设有望加速;3)口岸经济:珠港澳大桥人工岛建设稳步推进,通车后逐步贡献业绩。 风险因素:新业务拓展进度不及预期。

维持增持评级,目标价41.4元,较现价35%空间。维持2016/17年EPS为0.52和0.87元,增速分别为478%和67%。我们认为公司“轻资产扩张+内容构建”的商业模式有利于公司未来转型成为中国领先的不动产综合解决方案提供商,从而实现高速盈利增长。 业绩扭亏为盈,以资本公积10转10。2015年实现营业收入2.68亿元,同增171%;实现归母净利润0.38亿元,较2014年同期扭亏为盈;EPS0.09元,以资本公积10转10。业绩增长主要因为皇庭广场经营步入正轨使租金增加、财务费用减少和出售股权投资收益增加。 完善内容打造,塑造不动产综合服务领域的领导品牌。市场尚未意识到公司“内容构建”战略与商业管理的巨大协同效应,我们看好公司在儿童主题、娱乐主题及时尚生活方式三大板块的内容打造空间,未来有望通过内生与外延相结合,深入涉足新兴业态。 携手巨头,期待更多轻资产项目落地。公司携手王府井及九鼎投资等战略合作伙伴,以不动产综合运营服务为核心进行外延式扩张,并成立并购基金、持股同心基金,未来有望实现不动产管理的快速复制。 在人才储备方面,公司引进力度逐渐加大,前阿里巴巴集团副总裁王培出任公司独立董事,为后续战略的实施保驾护航。 风险因素:皇庭广场竞争加剧;后续转型具有一定不确定性。预期催化剂包括轻资产委托管理项目落地、商管内容新业态并购取得重要进展及金融服务业务推进加速等。

首次覆盖给予增持评级。预测公司2015/16/17年EPS0.09、0.52、0.87元,分别同比扭亏、+500%、+62%。考虑到公司轻资产转型市场后续巨大的空间和内容打造所带来的估值提升,给予公司目标价41.4元,对应2016年4.8倍PB,较现价有35%空间。 携手商超巨头,商管旗舰蝶变。公司与王府井合资设立深圳皇庭王府井购物中心管理有限公司(皇庭控股51%),有望携手王府井以不动产运营管理服务为核心进行外延式扩张,同时向高端消费和金融服务等业务板块纵向扩张,从单一的不动产持有者转型成为轻资产运营商,目前市场还未充分预期后续巨大发展的市场发展空间。 欲借道并购进驻新业态,“后商管”时代内容为王。公司与北京盛立商业投资公司共同出资设立深圳皇庭盛立商业文化投资(皇庭控股66.5%),将着力投资儿童、娱乐主题和时尚生活及相关内容等商业项目。公司提升商业运营能力同时,致力培育内容投资商业项目,加大场景体验性、互动性及参与性强的商业业态内容支持。 员工持股提升内生动力,物业委托管理增厚业绩。公司员工股权累计增持2亿元,考虑大股东兜底因素,预计激励计划的杠杆比例为1:2,增持成本大约为27元。加之集团委托公司提供物业管理服务,预计每年增厚业绩3300万元以上。预期催化剂包括商管内容新业态并购取得重要进展、构建高端消费及服务、不动产运营管理以及金融服务业务推进加速等。 风险提示:皇庭广场面临竞争加剧风险;后续转型具有一定不确定性。