本报告导读: 高周转龙头,定位成长性企业,行业未来集中度提升的最大受益者之一。销售策略灵活,预计“保利式”成长仍可持续。 投资要点: 保利地产7月签约额66亿,环降60%、同降4%,基本符合预期。 1)保利地产七月销售面积54.9万平,环降54%、同降12%;金额66.1亿元,环降60%、同降4%;售价1.2万/平,环降13%,同升9%。 2)7月单月认购情况预计好于签约,估计有80多亿。3)前七月累计销面556万平,同降11%;金额718亿元,同增2%。 七月销售偏弱主因推货少;预计后续月份货值更为充足,配合灵活销售策略,环比改善可期。1)公司6月份冲刺半年销售目标,销售创下单月新高;7月推货略有放缓,预计新推货值仅80多亿。2)向前看,8月推盘预计100亿左右,金九银十估计更多。公司销售策略灵活,伴随推货增加,预计全年销售可跑赢行业,维持一定增长。 7月新增土地储备40万方,总地价36.8亿,占销售额的56%。1)7月新获取厦门、三亚两地块,总建面40.3万平,总地价36.8亿,权益地价35.3亿元,楼面地价9128元/平。2)前7月累计拿地254亿,643万方,分别占销售额、销售面积的35%、116%。3)拿地方面公司仍偏谨慎;预计伴随土地市场逐步调整,拿地方面会有更多机会。 维持增持评级。维持2014、15年EPS1.27元、1.57元的预测。每股RNAV9.46元,现价折38%,低估明确。公司2014EPE仅4.6倍,在一二线主流地产公司中最低,向上弹性较大。维持目标价7.64元,对应2014年6倍PE。 风险因素:整体市场信贷持续偏紧,签约偏慢

公司公告7月 份销售面积137万方,同比升15.7%,环比降21.4%,销售金额133.2 亿元,同比降4.7%,环比降31.3%。销售均价9744元/平,同比降17.6%,环比降12.6%。2014 年累计销售面积958 万方,同比升14.8%,累计销售金额1142.3 亿元,同比升17.0%。 7 月万科继续坚持积极的定价策略,抢占市场先机。1)7、8 月份为传统淡季,我们预计7 月万科推盘力度较6 月份有明显下降,同时在定价策略上积极顺应市场变化,及时调整,上次万科月度成交均价低于1 万元是在2012 年4 月(9700 元/平);2)预计万科8 月份新推货量基本与7 月份持平,9 月份起开始进入全年推盘高峰;3)我们认为行业整体基本面仍在探底,价格调整将持续,但成交量有望随流动性改善和购房预期变化逐步见底回升,龙头市占率将稳步提升。 7 月拿地保持谨慎。1)公司公告7 月实现新增项目2 个,建面15.5万方,需支付地价2.2 亿,楼板价3274 元/平,综合权益比例54%;2)从拿地情况看,万科拿地较为谨慎,且集中在一二线城市,2014年新增项目一二三线拿地建面占比37%:60%:3%。 维持2014/15 年EPS1.72、2.11 元。每股RNAV16.72 元,目前股价折40%,具安全边际。万科兼具成长性和明确的估值修复催化剂。 维持目标价12 元,对应2014 年PE7 倍,维持增持评级。 催化剂:市场占有率稳步提升、事业合伙人及小股操盘顺利推进核心风险:市场景气度下降、产品销售放缓

北京出台新增产业禁止和限制目录,城区商业、写字楼和酒店等新增受限制。1)北京市公告新增产业的禁止和限制目录,对不同区域做了不同规定。2)房地产方面,规定与之前不同的地方包括:东城、西城禁止新增棚改、危改等之外的住宅项目;东、西、北四环和南三环以内,禁止新设营业面积1万平以上的零售商业;东、西、北五环和南四环以内,禁止新建酒店、写字楼等项目(高端产业功能区除外)。 金融街坐拥北京48万方优质商办物业,全部位于限制区,价值提升可加速。1)北京产业目录的核心目的在于加快构建“高精尖”的经济结构;预计伴随产业布局的改善,城市物业价值的提升更可提速。2)金融街坐拥北京48万方优质商办物业,全部位于限制区域,未来月坛和中信城项目也可能增加部分自持;可两方面受益于该政策:一是新增竞争的减少可优化供求格局,二是物业价值提升预计会加速。 储备丰富,京津冀一体化和REITS受益标的;险资举牌且入主董事会更可加速公司价值显性化。1)公司权益储备565万方,京津区域占44%,京津冀一体化受益标的。2)商业物业丰富,若REITS推开,可直接受益。3)安邦入主彰显对公司认可,可加速公司价值显性化。 维持增持评级。维持2014、15年EPS1.17、1.41元的预测。公司商业地产开发定位明确,储备丰富,受益于京津冀一体化以及REITS放开。维持目标价8.5元,对应2014年业绩6倍PE。 风险提示:REITS推进较慢;部分项目拆迁/去化偏慢

公司公告获得一级开发项目动感花园的二级开发权,一二级联动拿地模式又进一步。1)公司公告称,朝阳区政府同意公司按棚户区改造对接定向安置房政策,对一级开发项目动感花园进行住宅二级开发。2)该项目位于北京东北五环的朝阳区来广营,占地10.47公顷,总建面13.04万平;一级开发投资计划9.78亿元,折合楼面价为7500元/平。周边自住型商品房售价2.8万/平。3)这是继北京筑华年、世华龙樾等项目之后,公司又一个一二级联动项目,公司地缘优势明显。 棚户区改造政策逐步明朗,公司为最佳受益标的之一。1)动感花园项目表明,一级开发项目可通过作为棚改对接安置房的方式来进行二级开发,政策逐步明朗。2)公司在北京南二环望坛附近的棚改项目项目规划建面近100万方,其中包括危改回迁房约70万方。不排除后续由公司进行二级开发。且棚改项目在资金方面亦能获一定支持。 IPO逐步放行,国信上市受益标的。1)公司持有国信证券4.9%股本,账面金额1.27亿。根据国信证券2013年审计报告,公司对应权益为10亿元,远高于账面值。2)当前IPO核准有序开展,证监会7月14日公告核准12家企业IPO。之前国信证券已经预披露,预计上市进程也逐步逼近。证券行业平均PB1.6倍,上市更可带来价值显性化。 维持增持评级。维持2014、15年EPS1.65、2.18元的预测。公司再融资发行底价7.15元。公司RNAV23.9元,现价折66%,大幅低估。维持目标价12.13元,对应2014年业绩7.4倍PE。 风险提示:北京市场冷淡,销售受影响;国信上市进度存不确定性

本报告导读: 公司为商业地产龙头,深耕京津稀缺地段,租售并举,持有致胜。为金融街西拓、南扩,以及REITS推行的最佳受益标的。 投资要点: 维持增持评级。维持2014、15年EPS1.17、1.41元的预测。公司商业地产开发定位明确,储备丰富,受益于京津冀一体化以及REITS逐步放开。公司RNAV8.99元,现价折38%,低估明确。维持目标价8.5元,对应2014年业绩6倍PE。 保险举牌、股东增持,产业资本齐看好;受益路径有三。1)公司在西城区国资委中地位重要,2013年在西城区直属国有企业中,公司资产占34%、利润占比达56%。2)鉴于此,险资举牌后,预计大股东维持控制权意愿较强,4-5月增持后持股达29.74%。3)但后续不排除和保险进行资金、业务层面合作。4)股东可能受益路径:险资/大股东继续增持推动公司估值提升,业务面合作推动公司加速发展。 公司储备丰富,京津冀一体化重要受益标的。1)公司开发项目权益储备565万方,其中,北京、天津占44%。2)公司作为西城区国资委下属企业,北京产业转移大潮中,不排除承担部分房地产开发功能。3)北京金融街西拓、南扩直接受益者。目前主要是月坛南街35.9万方和菜市口中信城50万方商业金融用地,预计收益都很好。 REITS预计逐步放开,公司为最佳受益标的之一。1)中信证券已发行中国首个REITs,总规模52.1亿。2)海外REITS发行普遍,美国上市REITs总收入是开发商的2.8倍,总市值达15倍。3)预计伴随税收和法律完善,国内REITS也会逐步推开;公司持有物业大部分位于寸土寸金的北京金融街,资质极佳,REITS发行重要受益标的。 风险提示:REITS推进较慢;部分项目拆迁/去化偏慢

维持增持评级,维持2014/15年EPS0.54/0.68元预测。世联行与搜房战略合作有助于强化公司互联网基因,弥补线上业务短板,推进祥云战略加速落地,同时金融业务顺利推进将成为业绩成长新动力,我们维持公司增持评级及11.67元目标价。 我们认为公司全年代理销售完成4000亿为大概率事件。1)下半年房地产市场新增供给压力仍较大,预计价格有调整压力,但销量有望见底回升,利好代理公司;2)房地产市场调整利于大代理商提升市场份额。房地产市场调整时,开发商更倾向于同大代理商合作,以确保实现理想的去化速度和回款速度,同时小代理商生存环境趋恶劣,为代理龙头提供了良好的并购机遇;3)根据公司公告,截止到6月底,公司已完成代理销售1304亿,占全年目标32.6%,预计全年代理销售完成4000亿目标为大概率事件。 金融等新业务发展速度超市场预期,为业绩成长持续贡献动力。1)因代理业务结算和金融服务业务发展顺利,公司向上修正2014年上半年业绩,预计归属于母公司净利润同比增长10%-40%;2)家园云贷自2013年5月上线以来,发展迅猛。根据公司披露,2013年全年放款1.5亿元,到2014年4月,家园云贷单月放款金额超过1亿元;3)因我们业绩预测中已考虑家园云贷的高成长性,故维持世联行2014/15年EPS0.54/0.68元预测。 催化剂:祥云战略推进、搜房合作推进、并购整合预期兑现 风险提示:房地产市场销售下行、祥云战略推进慢于预期

华夏幸福上半年销售额242 亿,同增52%,增速行业领先。1)公司二季度整体销售133 亿,销面154 万方,分别同增49%、86%,双双创下单季度最高值。2)上半年整体销售242 亿,销面244 万方,分别同增52%、57%。已完成全年500 亿计划的48%;下半年可售充足,预计完成全年计划无虞。3)地产业务上半年销售190 亿,同增54%,增速在前20 强企业中仅次于碧桂园(同增73%),排名上升4 位。 产城结合模式独特,可推动园区地产销售逐步释放。1)公司园区合作面广泛,包括工信国际、京东、清华大学、航天科工一院等;广泛的合作有助于公司为不同园区量身定做不同产业发展路径,切实带动区域发展。2)产业聚集可带动园区人气,提升区域价值,并促发房地产需求。伴随更多园区逐步成熟,公司房地产销售还可更上一层楼。 京津冀区域委托开发面积估计超1000 平方公里,为京津冀一体化最佳受益标的。1)年初以来,公司拓展了南京溧水、北京房山、河北保定和任丘共四个园区,受托开发面积共668 平方公里;在京津冀热度逐步上升之下尤为难能可贵。2)公司当前京津冀区域受托开发面积估计已超1000 平方公里。3)固安、永清园区距规划中的二机场仅10 多公里;二机场预计2014 年开建,可显著带动周边价值提升。 维持增持评级。公司园区模式独特,为产业升级和新型城镇化的推动者和最佳受益标的。看好公司成长性,维持2014、15 年EPS2.87、3.85 元的预测。维持目标价37.31 元,对应2014 年13 倍PE. 风险提示:园区后续开发过程存一定不确定性

维持增持评级 ,维持2014/15年EPS0.54/0.68元预测。世联行拟与搜房战略合作,我们认为此举有望弥补线上业务短板,推进祥云战略落地,公司未来有望持续通过并购加速成长,我们维持公司增持评级及11.67 元目标价(参考可比公司易居、搜房、世邦等估值水平,给予世联行2014 年22 倍PE)。 发行方案修订版亮点频现:1)拟引入搜房作为战略合作伙伴,占发行完后总股本10%;2)新方案给资本市场传递了明确的信号,即世联行未来有望通过持续并购加速成长,并有望开拓海外业务。 与搜房合作,世联行至少从两方面受益:1)受益于搜房巨大的线上流量,世联行线上业务短板有望得到弥补;2)搜房对互联网的理解以及网络平台、APP 产品的开发经验,将有助于“祥云战略”落地。 祥云战略将为世联行在房地产下半场持续成长提供动力。1)祥云战略本质是针对房地产下半场的市场特征,将现有业务重新分配,更好的抓住客户需求,并提供相应的解决方案;2)世联行针对“匹配”和“交易”环节已推出房联宝和家园云贷,目前成效显著;3)房地产市场调整对世联影响相对较小:①代理行业集中度在提升;②房地产调整时,开发商为保证去化速度,更倾向于选择大代理商合作;③区域深耕有助于世联行代理规模继续成长;④市场调整时,有利于世联行通过并购等手段实现快速成长催化剂:祥云战略推进、搜房合作推进、并购整合预期兑现风险提示:房地产市场销售下行、祥云战略推进慢于预期

维持增持评级 。维持2014、15 年EPS 0.58、0.79 元的预测。RNAV6.91元,现价折27%。公司超半数土地位于通州,充分受益于京津冀一体化。2014 年可售充足,预计销售同增160%左右,高增明确。预计现金回流充足,可进一步做多元化探索。公司安全边际和成长空间兼具,故上调目标价至7.54 元,对应2014 年业绩13 倍PE。 北京通州储备丰富,京津冀一体化和潜在环球影城开发最佳受益标的之一。1)公司二级开发储备约167 万方,其中近100 万方位于北京通州;此外,通州还有40 多万方一级开发。2)通州项目受益于京津冀一体化规划;且若环球影城项目落地,因距离较近,更可加速区域价值提升。3)当前通州主力项目华业东方玫瑰盈利能力较好,推动公司近几年的高利润率;2013 年公司毛利率46%,净利率18%。 2014 年计划销售102 亿,同增162%,高增明确。1)公司2013 年认购39 亿,同增近50%。2014 年计划销售102 亿,同增162%。2)2013 年新增土地储备22 万方,奠定增长基础。3)虽然公司储备丰富,盈利较好,但开发能力较大开发商有一定差距,在行业下半场有多元探索需要。2014 年充足销售可带来丰富现金,进行多元探索。 地产+X 标的,金矿、金融、养老等多元拓展。1)公司2011 年进军矿产,主要在陕西和新疆,部分金矿预计2014 年投产。2)2013 年参股房地产投资基金,投资1 个亿。3)已设立子公司,负责养老事业及托老所的运营与管理,预计会向养老方面做一定拓展。 风险提示:销售可能偏弱;环球影城落地和多元探索都存不确定性。

本报告导读: 万科6月降价跑量,销售表现大幅超越市场整体,市占率稳步提升。万科兼具成长性和明确的估值修复催化剂,维持增持评级及12元目标价。 投资要点:公司公告6月份销售面积174万方,同比升55.9%,环比升41.6%,销售金额193.9亿元,同比增43.7%,环比增33.4%。销售均价11144元/平,同比降7.8%,环比降5.8%。2014年累计销售面积821.2万方,同比升14.6%,累计销售金额1009.1亿元,同比升20.6%。 6月万科实现降价跑量,全月销售大幅超市场表现。1)6月万科加大推盘及销售力度,降价跑量,虽然全月销售均价略有下降,但销售面积实现大幅增长,大幅超越市场整体表现;2)我们认为行业整体基本面仍在探底,但万科凭借自身品牌和过硬的产品品质等优势,在适宜的销售策略下,仍能保持良好去化速度,持续扩大市占率。 6月拿地保持谨慎。1)6月实现新增项目3个,建面72.4万方,需支付地价3.6亿,楼板价2336元/平,综合权益比例23%;2)从拿地情况看,万科拿地较为谨慎,且集中在一二线城市,2014年新增项目一二三线拿地建面占比38%:60%:2%。 事业合伙人大幅增持,充分传递了管理层对未来的坚定信心和对万科价值的认可,有望成为万科估值修复催化剂。截止到6月19日,万科事业合伙人累计增持2.11亿股(占1.92%),平均价格8.42元。 维持2014/15年EPS1.72、2.11元。每股RNAV16.72元,目前股价折51%,具安全边际。万科兼具成长性和明确的估值修复催化剂。维持目标价12元,对应2014年PE7倍,维持增持评级。 催化剂:市场占有率稳步提升、事业合伙人及小股操盘顺利推进。 核心风险:政策调控带来产品销售放缓。

公司拟以4.25元/股,非公开发行约14.1亿股,募资不超过60亿,其中控股股东以上海房地产经营(集团)10%股权、上海凯峰房地产10%股权和上海地产馨虹置业100%股权参与认购,标的资产初步评估值约21亿;募集现金不超过39亿。 控股股东优质资产注入上市公司符合市场预期,此举有助于增添上市公司项目储备和盈利来源,做大地产主业,同时进一步解决同业竞争问题。1)公司作为上海国资背景的房地产整合平台,符合“大集团、小公司”特征;在新一轮国企改革推进和房地产再融资开闸的背景下,资本市场对大股东优质资产注入及同业竞争问题的解决存在预期;2)我们认为,此次资产注入,有助于增添上市公司的项目储备和盈利来源,缓解资本市场对公司土储及未来成长能力的担忧,在市场景气度低迷时,助力公司实现弯道超车,做大做强地产主业。 同时,若本次方案成功实施,有助于大幅改善公司财务状况,降低资产负债率,缓解资金压力。1)公司目前财务杠杆运用充足,2014年一季度末,资产负债率78.7%,净负债率246%,真实资产负债率72%,为行业中高水平;2)资金压力较大:2014年一季度末,公司账面现金49.5亿,短期借款和一年内到期的非流动负债62.4亿。 维持增持。因市场景气度下降,销售放缓,不考虑增发,下调公司2014/15年EPS至0.27元(-0.21元)、0.32元(-0.27元)。公司收购控股股东房地产资产,增加了储备和发展后劲以及国资改革带来的潜在受益,公司经营整体上趋向改善,维持目标价8.13元。 催化剂:非公开发行进展顺利、国企改革推进风险因素:国资改革进展慢于预期、市场景气度下降

投资要点: l6月24日晚,公司公告称收到港交所批准函,公司H 股将于25日在港交所挂牌交易,证券简称为“万科企业”,代码为2202。 B转H成功实施符合我们预期,此事件有望成为万科A 股估值修复催化剂。1)自2014年3月万科B 转H 取得突破性进展以来,我们多次发布更新报告并于5月28日发布万科深度报告,旗帜鲜明的认为,万科作为经营最为规范的行业龙头公司,顺利B 转H为大概率事件;2)我们认为万科估值不应低于中海,参考中海2014年PE7倍标准,则万科合理估值为12元人民币,对应2014年PE7倍。 B转H将给公司运营带来积极影响,有望成为万科A 股估值修复催化剂。1)B 转H 后,万科将彻底打通香港融资通道,目前万科在香港美元债票面利率仅4.5%,大幅低于内地融资水平;2)目前港股地产龙头估值水平约为2014年7倍,H 股挂牌有望成为万科A 股估值修复催化剂;3)小股操盘推广可扩大万科市占率,同时意味着万科未来资本需求不高并有能力提高ROE 和分红,万科投资价值更加显著;4)事业合伙人推进,绑定职业经理人和投资者利益。截止到6月19日,合伙人累计增持2.11亿股(1.92%),成交均价8.42元/股。 维持2014/15年EPS1.72、2.11元。每股RNAV16.72元,目前股价折52%,具安全边际。万科兼具成长性和明确的估值修复催化剂。维持目标价12元,对应2014年PE7倍,维持增持评级。 催化剂: H股挂牌、事业合伙人及小股操盘顺利推进 核心风险:销售放缓

6月16日晚, 公司公告称,有效申报现金选择权的B股约占B股总数的1.84%,未超过公司B 股总数的1/3,B 转H 方案将继续实施。 现金选择权申报结果符合我们预期,这意味着B 转H 已经非常接近成功,我们预计后续流程顺利推进为大概率事件。1)我们认为万科估值不应低于中海,参考中海2014 年PE7 倍标准,则万科合理估值为15 元港币,远高于目前B 股股价,所以我们预计极少有投资者会放弃B 转H 股的机会;2)选择权申报结果符合我们预期,仅少数投资者选择申报,表明市场对万科价值的认可和未来估值修复的信心。 万科的自我变革有望使万科未来十年的发展继续引领行业,并成为万科估值水平合理修复的催化剂。1)如果万科成功登陆H 股,未来在香港的融资优势显著,事实上目前万科在香港美元债票面利率仅4.5%,大幅低于内地融资水平;2)小股操盘的推广可实现更少资本占领更大市场份额,同时意味着万科未来资本需求不高并有能力提高ROE 和分红水平,万科投资价值更加显著;3)事业合伙人推进,绑定了职业经理人和投资者利益。截止到6 月12 日,事业合伙人累计增持1.87 亿股(1.70%),成交均价8.42 元/股。 维持2014/15 年EPS1.72、2.11 元。每股RNAV16.72 元,目前股价折51%,具安全边际。万科兼具成长性和明确的估值修复催化剂。 维持目标价12 元,对应2014 年PE7 倍,维持增持评级。 催化剂: B 转H 进展顺利、事业合伙人及小股操盘顺利推进核心风险:政策调控带来产品销售放缓、B 转H 存不确定性

棚户区改造最佳受益标的之一;北京望坛项目近100万方,位于南二环,位置较好。1)公司望坛棚户区改造项目,是北京市规模较大的棚户区改造项目之一;地上建面近99万方,其中,危改回迁房约70万方。项目位于南二环,永定门桥南侧,位置较好。2)国务院总理李克强4月2日在国务院常务会议上表示,要发挥开发性金融对棚户区改造的支持作用,预计公司项目在资金方面亦能获一定支持。 绿色地产引领者,新风系统40分钟可让室内空气PM2.5降低90%。1)公司亦庄海梓府项目首先应用该项技术;根据21CN财经报道,新风系统40分钟可让室内空气的PM2.5降低90%,效果明显。2)该技术已获国家专利,预计后续会逐步在公司项目中推广。 投资收益稳定,国信上市受益标的。1)公司近三年投资收益稳定在2.7亿左右,占公司利润总额的比例在15%左右。2)公司长期股权投资中,持有国信证券3.43亿股,占总股本的4.9%,账面金额仅1.27亿。根据国信证券2013年审计报告,其总股本70亿,2013年归母净资产206亿,北京城建对应的权益为10亿元,远高于账面价值。只要国信证券上市发行P/B高于1,公司持股公允价值还可上升。 维持增持评级。维持2014、15年EPS1.65、2.18元的预测。公司2014年货值充足,计划销售120亿元。再融资方案已获证监会通过,发行底价7.15元。公司RNAV23.9元,现价折70%,大幅低估。维持目标价12.13元,对应2014年业绩7.4倍PE。 风险提示:北京市场冷淡,销售受影响;国信上市进度存不确定性

投资要点: 环北京区域又 有新突破,签订河北省任丘市240平方公里合作协议。1)公司公告与任丘市政府合作开发任丘市240平方公里项目。任丘市总面积不过1012平方公里,该项目占到任丘市面积的24%。2) 协议规定,任丘市政府应确保委托区域起步区有不低于3000亩的新增允许建设区规模,且不低于600亩开发用地供公司先期进行开发建设。 任丘市位于北京正南,距北京、保定、天津距离都适中,区位优势明显。1)任丘位于沧州西北部,距北京151公里,距天津135公里, 西与保定接壤,西北近白洋淀,区域优势明显。2)因距北京相对较近,预计可承接北京部分产业转移。任丘本身就是中国铝型材产业基地和三轮摩托车产业基地,预计可有更多产业形成协同。3)委托区域周边房价仅3000-5000元/平,预计还可承接北京部分外溢需求。 京津冀区域委托开发面积估计超1000平方公里,为京津冀一体化最佳受益标的。1)年初以来,京津冀概念热度逐步上升;公司在这种情况下,还能拓展环北京周边保定、任丘等多个大面积项目,项目拓展能力卓越。2)公司当前京津冀区域受托开发面积估计超1000平方公里,为京津冀一体化最佳受益标的。 维持增持评级。公司园区模式独特,为产业升级和新型城镇化的推动者和最佳受益标的。看好公司成长性,维持2014、15年EPS2.87、3.85元的预测。维持目标价37.31元,对应2014年13倍PE. 风险提示:园区后续开发过程存一定不确定性