5月22日晚,就B 转H 事宜,万科发布公告称,公司于5 月21 日收到香港联交所上市委员会聆讯通过的函件。 B 转H 再次取得突破性进展,符合我们前期预期,B 转H 现金选择权现金对价较5 月22 日万科A/B 股收盘价均有溢价,预计此次通过聆讯将吹响万科估值修复的号角。1)除权除息调整后,现金选择权现金对价为12.39 港元/股,目前万科A/B 股分别溢价26%/5.7%(1港元=0.8041 人民币);2)我们认为万科估值水平不应低于中海,参考中海估值标准(2014 年PE7 倍),若B 转H 成功实施,则万科H股合理估值大幅高于目前B 股股价,所以我们预计极少有投资者会放弃B 转H 股的机会;3)我们认为,万科B 转H 顺利实施为大概率事件,此次取得突破性进展将成为万科估值修复的催化剂。 若B 转H 成功实施,万科亦有望由此进入新万科成长时代。体现为:(1)基本面发力;(2)融资平台、融资方式有望发生革命性变化,缩小与追赶型同行公司的融资差距,甚至超越;(3)公司股东国际化,品牌影响国际化,团队认可重估国际化;(4)开启中期业绩成长加快爬坡帷幕。 维持2014/15 年EPS1.72、2.11 元。每股RNAV16.72 元,目前股价折53%,具安全边际。万科兼具成长性和明确的估值修复催化剂。 维持目标价12 元,对应2014 年PE7 倍,维持增持评级。 催化剂:项目去化理想、B 转H 进展顺利、事业合伙人推进核心风险:政策调控带来产品销售放缓、B 转H 存不确定性

事件:5月20日晚,公司公告与台湾中振投资有限公司在榕投资创办福建严复纪念医院项目,达成初步合作协议并签署投资意向书。建院方案为“大专科小综合”,按照三甲综合医院标准建制,将引进并依托台湾知名医疗专家管理团队负责医院管理和运营。 点评: 1、首次进军医疗领域,有利于公司未来开拓新的业绩增长点。我们认为,此次进军医疗领域,是公司依托大股东在福州及台湾的资源优势,积极培育未来新的业绩增长点的有利尝试,表明了大股东做大做强上市公司的积极愿望,利于公司估值水平的提升。 2、平潭综合实验区二线卡口和监管查验设施已通过国家验收,标志着全岛封关运作条件已经具备。据中国平潭网报道:2014年5月16日,海关总署、国家发改委、财政部、税务总局等组成的联合验收组对平潭封关运作设施组织验收。验收组认为平潭二线卡口、环岛巡查监控设施和信息化系统三大平台基本建成,正式通过验收,具备启动实施封关运作条件。二线封关对平潭的发展具备里程碑式意义,标志平潭岛开发驶入历史快车道,平潭发展也将迎来历史性机遇。 3、平潭发展作为参与和主导平潭开发的唯一A股上市公司,业绩也将迎来爆发式增长:我们预计中福实业广场一期将在7月实现预售,9月实现封顶,为2015年业绩高增长奠定坚实基础。 4、维持增持评级,目标价12元。公司为平潭概念最直接受益标的,我们预测业绩反转概率较大,预计2014-15年EPS0.15/0.45元,未来有望大幅受益平潭岛开发,参考自贸区可比公司估值,给予目标价12元。 风险提示:政策低于预期、新建医院投资回收期长、销售低于预期

公司公告4月 份销售面积109.3万方,同比降1.3%,环比降9.7%,销售金额127.5 亿元,同比增3.0%,环比降11.6%。销售均价11665元/平,同比升4.3%,环比降2.1%。2014 年累计销售面积524.3 万方,同比升8.7%,累计销售金额669.8 亿元,同比升19.6%。 4 月新推盘规模较小是销售环比下降的主因,万科新推盘去化率仍在正常区间。1)受推盘节奏影响,我们预计4 月份公司新推盘规模较小是销售环比下降的主要原因;2)预计万科5 月份起推盘开始放量,5、6 月份销售有望持续环比改善;3)我们认为,在行业整体面临着按揭贷款不宽松、部分城市出现降价、购房者观望情绪加重等不利因素的情况下,万科凭借自身品牌和过硬的产品品质等优势,仍能保持良好去化速度,持续扩大市场占有率。 4 月拿地保持谨慎。1)4 月实现新增项目5 个,建面80.4 万方,需支付地价18.7 亿,楼板价3703 元/平,综合权益比例76%;2)从拿地情况看,万科继续在推行“小盘参股”策略,我们认为此举利于万科抢占更多市场份额,同时提升ROE;3)2014 年新增项目主要集中在一二线城市,一二三线拿地建面占比31%:69%:0%。 维持2014/15 年EPS1.72、2.11 元。每股RNAV15.52 元,目前股价折50%,具安全边际。万科兼具成长性和明确的估值修复催化剂。 维持目标价12 元,对应2014 年PE7 倍,维持增持评级。 催化剂:项目去化理想、B 转H 进展顺利、事业合伙人推进核心风险:政策调控带来产品销售放缓、B 转H 存不确定性

投资要点: 事件:5月5日晚 ,公司公告中福实业证券简称变更为“平潭发展”,自2014年5月6日起使用。 点评: 1、更名后将凸显公司战略清晰定位。平潭发展主业将由之前的林业开发、加工大概率转变为与平潭岛开发、投资相关的基建、物流、电商、房地产开发与销售等业务,更名后公司在资本市场的辨识度进一步加强,公司业务也将于平潭牢固绑定在一起,平潭兴,则公司兴。 2、据证券时报报道:海关总署、国家口岸办表示将在5月中旬分别组织对平潭澳前口岸及“二线”封关进行国家验收,同时一并组织平潭对台小额商品贸易市场的验收。并且国务院将积极支持平潭开展跨境电子商务,并首先在出口方面先行试点。二线封关对平潭的发展具备里程碑式意义,标志平潭岛开发驶入历史快车道,平潭发展也将迎来历史性机遇。 3、平潭发展作为参与和主导平潭开发的唯一A 股上市公司,业绩也将迎来爆发式增长:我们预计中福实业广场一期将在7月实现预售,9月实现封顶,为2015年业绩高增长奠定坚实基础。 4、开放政策扎堆释放,自由港宏图战略步步坐实。平潭岛开发已上升为国家战略,3月5日,国务院正式批复平潭港口对外开放,3月27日,财政部、国家税务总局正式公布《平潭综合实验区企业所得税优惠目录》,平潭综合试验区是以建设自由港为目标,探索创新两岸合作模式,5月封关后,平潭岛“境内关外”地位优先确立,自由港雏形开始显现。 5、维持增持评级,目标价12元。公司为平潭概念最直接受益标的,我们预测业绩反转概率较大,预计2014-15年EPS0.15/0.45元,未来有望大幅受益平潭岛开发,参考自贸区可比公司估值,给予目标价12元。

3月销面31.4万方,同降3.7%,环升180.4%,销售金额42.3亿元,同降6.8%,环升213.3%。均价13471元/平,环升11.8%。2014年1-3月累计销售57.7万平,同降11.8%,金额77.1亿,同降10.8%。 3月推盘维持高位,销售超市场预期。原因主要有:公司3月份新推盘维持高位,推盘数量达到28个,利于公司率先抢占市场;但因2013年3月基数过高,销售金额同比出现小幅下降。 预计2014年将是金地全面好转的开始,维持全年销售超过600亿预测。1)受益于2013年的积极拿地,我们预计2014年公司可售货值接近1000亿,全年销售有望超过600亿;2)毛利水平将有所恢复,业绩增长将加快:随着降价促销产品的逐渐结算,预计公司毛利水平已经触底,公司良好销售将保障业绩增长提速。 新项目拓展稳健,3月珠海拿地建面约27万平。2014年公司拿地稳健,全年累计拿地建面63.3万平,平均容积率1.96,楼板价6001元/平,约占目前销售均价的45%。 产品结构调整是我们看好金地集团出现经营拐点最为核心的理由,预计2014年公司新推货中,小于144平产品占比可超过70%,中高端产品占比的提升将给公司销售带来良好弹性。我们认为,两大保险公司的持续增持表明其对公司价值的认可;维持公司2013/14/15年EPS0.87、1.08、1.34元预测,目前每股RNAV10.76元,现股价相对折33%,安全边际充足,维持公司增持评级,目标价8.9元,对应2014年8倍PE。

投资要点: 维持增持评级。公司祥云战略稳步推进,基于客户大数据构建的云掌柜APP正顺利试用推广,通过聚焦C端,扩充服务内容,提升客户粘性,公司未来市场占有率有望进一步提高,成长性良好,维持公司增持评级,上调目标价至21元。 面向产品消费端,打造全产业链服务能力,提升客户粘性,公司未来成长性良好。1)代理:随着城市深耕和行业集中度提升,公司代理规模仍可保持快速成长,预计2014年代理销售规模有望超过4000亿;2)顾问:顾问业务落地分公司,渠道下沉有助经营效率提升;3)资产管理、金融服务未来空间大,为新利润蓝海;4)物业:有望通过自然成长和并购实现快速做大做强。 管理层等相关方认购非公开发行股份,彰显对公司祥云战略及未来发展的十足信心。1)公司公告拟以14.98元/股,向管理层等相关方发行约2670万股,募资约4亿,投向O2M平台建设;2)我们认为公司管理层及相关方全额现金认购公司股份,彰显了对公司祥云战略及未来发展的十足信心,有利于将管理层利益与股东绑定,提高经营积极性。 维持公司2014、2015年EPS0.98/1.22元预测,预计2016年EPS1.55元,维持“增持”评级,公司祥云战略稳步推进,未来成长性提升,我们上调目标价至21元(+1.50、7.7%),对应2014年PE约21倍。 催化剂:祥云战略顺利推进、市场占有率提升 风险提示:行业销售下行

投资要点: 公司公告3月份销售面积121.1万方,同比降4.8%,环比升22.0%,销售金额144.3亿元,同比降5.1%,环比增18.8%。销售均价11916元/平,同比降0.3%,环比降2.6%。2014年累计销售面积415.0万方,同比升11.7%,累计销售金额542.3亿元,同比升24.2%。 行业景气度出现调整的环境下,万科凭借自身品牌等优势,3月实现的销售数据超出市场预期。我们预计万科3月起推盘规模开始恢复,预计新推盘规模在百亿左右。3月份行业整体面临着按揭贷款并不宽松、部分城市出现降价、购房者观望情绪加重等不利因素,万科凭借自身品牌和过硬的产品品质等优势,仍能保持良好去化速度,印证了万科在行业景气度调整时,仍能跑赢市场,扩大市场占有份额。 3月拿地保持谨慎,新增项目体现了“小盘参股”的稳健推进。1)3月实现新增项目5个,建面95.2万方,需支付地价36.9亿,楼板价3980元/平,综合权益比例79%;2)从拿地情况看,万科继续在推行“小盘参股”策略,我们认为此举利于万科抢占更多市场份额,同时提升ROE;3)2014年新增项目主要集中在一二线城市,一二三线拿地建面占比31%:69%:0%。 维持2014/15年EPS1.72、2.11元。每股RNAV15.52元,目前股价折47%,具安全边际。万科兼具成长性和明确的估值修复催化剂。 维持目标价12元,对应2014年PE7倍,维持增持评级。 催化剂:项目去化理想、B 转H 进展顺利、事业合伙人推进l 核心风险:政策调控带来产品销售放缓、B 转H 存不确定性

公司公告大股东承诺未来12个月不减持,彰显对平潭及公司发展充足信心,维持2014-15 年EPS0.15/0.45 元,维持增持及12 元目标价。 控股股东承诺未来12 个月不减持公司股份,彰显对平潭及公司未来发展的充足信心。控股股东山田林业目前持股约35.88%,其不减持承诺自2014 年4 月3 日起至2015 年4 月2 日止。 平潭政策落地速度快于预期,短期有望逐步兑现。1)3 月5 日,平潭港口岸获批对外开放;3 月27 日鼓励类企业15%企业所得税优惠政策落地;2)政策红利不断兑现,验证了我们对政策的前瞻性预期,有利于平潭吸引和培育高端产业,推动两岸共同家园建设,随着封关进度推进,我们预期会有更多优惠政策将于近期落地。 公司有望长期受益平潭开发建设。1)我们认为,平潭岛地理位臵和政策优惠力度决定了其政治定位要明显高于自贸区,平潭岛经历3年开发,基础设施建设如火如荼,环岛路,地下管网,海峡一桥等已落成,未来规划修建高铁、海底隧道等联通机场和福州市区,通勤条件大为改善加速企业进驻,对台开放口岸雏形已然显现;2)公司作为平潭岛注册唯一A 股上市公司,得天时、据地利,受益路径猜想:1)若自由港获批,岛内土地升值空间巨大,公司项目将直接受益; 2)可能获取更多BT 项目。 预计2014-15 年EPS0.15/0.45 元;公司更名、股权治理结构的改善将使大股东与资本市场的利益诉求趋于一致,维持增持及12 元目标价。 风险提示:政策风险、项目拓展风险、销售不达预期风险

投资要点: 维持增持及12元目标价。平潭政策落地速度快于预期,短期有望逐步兑现,我们维持2014-15年EPS0.15/0.45元预测以及12元目标价。 平潭政策落地速度快于预期,短期有望逐步兑现。财政部、国家税务总局27日正式公布《平潭综合实验区企业所得税优惠目录》和相关优惠政策,对设在平潭的鼓励类企业减按15%税率征收企业所得税,政策从2014年1月1日起至2020年12月31日止执行。所得税优惠政策的落地,再次证明了我们对政策的前瞻性预期,有利于平潭吸引和培育高端产业,推动两岸共同家园建设,随着封关进度推进,我们预期会有更多优惠政策将于近期落地。 中福实业为注册在平潭岛上唯一上市公司,有望长期受益平潭岛开发建设。1)我们认为,平潭岛地理位臵和政策优惠力度决定了其政治定位要明显高于自贸区,平潭岛经历3年开发,基础设施建设如火如荼,环岛路,地下管网,海峡一桥等已落成,未来规划修建高铁、海底隧道等联通机场和福州市区,通勤条件大为改善加速企业进驻,对台开放口岸雏形已然显现;2)公司作为平潭岛注册唯一A股上市公司,得天时、据地利,受益路径猜想:1)若自由港获批,岛内土地升值空间巨大,公司项目将直接受益;2)可能获取更多BT项目。 业绩反转,预计2014-15年净利润增速分别为195%、209%;公司更名、股权治理结构的改善将使大股东与资本市场的利益诉求趋于一致,维持增持评级及12元目标价(参考自贸区可比公司估值)。 风险提示:政策风险、项目拓展风险、销售不达预期风险

维持增持评级。万科公告跟投机制及EP 奖金方案修订,预计此举可提高项目公司及总部管理团队的经营积极性,与股东利益绑定,并提升万科对更大经营规模的管控能力,维持增持评级及12 元目标价。 跟投制度有利于管理层绑定股东利益,提高经营效率,从而提升万科对更大经营规模的管控能力。1)万科跟投制度:一线公司管理层以及项目管理人员必须跟投,公司董监高以外其他员工自愿跟投,员工初始跟投不超过项目资金峰值5%,同时公司安排额外跟投不超过项目资金峰值5%,一线公司跟投人员可在未来18 个月受让此份额,受让时按照同期贷款基准利率付息;2)我们认为,跟投制度可实现管理层、项目团队、股东三方的利益绑定,促进建立背靠背的相互信任,提升公司的整体经营效率以及万科对更大经营规模的管控能力。 经济利润奖金方案修订完善,更有利于公司实现长期稳健增长。1)主要修订:取消当期发放个人奖金,每年提取的经济利润作为集体奖金,封闭运作三年,之后方可支取;2)此次修订完善,体现了万科管理层对公司长期发展的信心以及对股东充分负责的职业操守,更有利于公司实现长期稳健增长。 维持2014/15 年EPS1.72、2.11 元。每股RNAV15.52 元,目前股价折48%,具安全边际。万科兼具成长性和明确的估值修复催化剂。 维持目标价12 元,对应2014 年PE7 倍,维持增持评级。 催化剂:项目去化理想、B 转H 进展顺利l 核心风险:政策调控带来产品销售放缓、B 转H 存不确定性

投资要点: 首次覆盖给予增持评级,目标价12元。公司为平潭概念最直接受益标的,我们预测业绩反转概率较大,预计2014-15年EPS0.15/0.45元,未来有望大幅受益平潭岛开发,参考自贸区可比公司估值,给予目标价12元。 平潭岛或拟建设自由港。1)根据华夏时报报道:2013年4月初,福建省政府向国务院申请将平潭纳入自由港建设试点;2)相较于自贸区,自由港在税收、贸易优惠范围、人员流动等更具有优势;其次我们认为与上海等地自贸区不同,平潭面向台湾,具特殊政治意义;3)平潭岛建设已如火如荼,岛上地下管网、环岛公路等基础建设参照新加坡设计标准;4)最新进展:2014年平潭港口岸已获准对外开放。 注册在平潭岛上的唯一A 股上市公司,业绩将迎反转,未来有望持续受益平潭岛开发建设。1)预计2014-15年净利润增速分别为195%、209%;原因:房地产项目预售、新投产混凝土搅拌站项目产能利用率提升、BT 项目完工结算、林业限伐到期,稳步恢复、小额贷、典当业务顺利推进;2)公司拟更名,凸显清晰战略定位,结合公司与平潭管委会良好合作历史,我们认为公司具备持续资源获取能力,业绩高成长为大概率事件。 受益路径猜想:1)若平潭自由港获批,岛内土地升值空间巨大,公司已获取项目将直接受益; 2)公司可能获取更多BT 项目。 催化剂:公司更名、自由港申请获批、封关顺利推进、新项目获取。 风险提示:政策风险、项目拓展风险、销售不达预期风险

维持增持评级。1)新管理层到位,未来公司房地产“短平快”项目数量有望增加,周转速度或实现有效提升;2)公司公告拟以资本运作为主要手段,加快进入已有相关业务相关的新业务领域,我们认为这意味着公司可能通过收购等手段加快新业务培育;3)现股价大幅低估,每股RNAV15.78元,现股价大幅折价72%。 业绩略低于市场预期。2013年公司完成营收281.6亿,增26.4%,归母净利润44.1亿,增14.5%,EPS0.61元,ROE18.5%,降0.9pc。 新管理层未来经营思路亮点频现,预计公司周转速度或明显提升,新业务培育或加速推进。1)地产周转速度有望有效提升:公司拟加快推进短平快项目拓展,优化项目结构;2)拟挖掘存量社区资源,增加盈利来源:公司拟与互联网、物联网和节能环保领域企业合作,打造智慧住宅,并通过智能化平台,挖掘社区消费需求;3)我们判断公司可能通过收购等手段加快新业务培育:公司拟以资本运作为主要手段,加快进入与现有业务相关的新业务领域。我们认为,新管理层经营思路更加灵活积极,未来周转有望提升,新业务有望加速推进。 因竣工节奏慢于我们前期预期,下调公司2014-2015年EPS至0.75(-0.21)/0.94(-0.30)元,预计2016年EPS1.24元。公司经营趋灵活积极,预计周转将提升,新业务加速推进,我们认为公司较纯地产股(2014年8倍PE)可享溢价,下调目标价至7.5元(2014年PE10倍),维持增持。 风险提示:政策调控风险、销售及新业务推进低于预期风险

投资要点: 维持增持评级 ,维持2014-2015年EPS 1.72、2.11元预测,同比增幅为25%/23%。小股操盘有望成为未来万科新的掘金点,未来分红比例的稳步提升将使得万科价值股地位得到充分彰显, 现每股RNAV15.52元,维持目标价12元,对应2014年PE7倍。 2013年公司完成营业收入1354.2亿,增31.3%,归属于母公司所有者的净利润151.2亿,增20.5%,EPS1.37元,ROE19.7%,拟每10股派4.1元,期末每股净资产6.98元。 预计毛利率即将触底回升。1)受2011年降价产品结算及装修房影响,毛利率下滑至31.5%;2)2012年下半年售价开始回升,这部分的结算将带来毛利率的恢复;3)装修房战略完成,占比无大幅提升空间。 “小股操盘”助力万科向轻资产模式转型,分红比例的稳步提升将使得公司价值股地位得到充分彰显。1)进可攻退可守,“小股操盘”模式有利于万科使用有限资金抢占更多市场份额,并提升ROE,同时如果房地产市场景气度下降,万科也更容易灵活调整;2)ROE 的提升,使万科在保持一定增长速度的前提下,具备了更强的分红能力,从而公司作为价值股的地位得到充分彰显;3)我们认为,万科第四个十年或许已经注定是充满变革的十年:从重资产向轻资产、从存住宅开发到商住并举乃至城市综合配套服务、从国内到国际化等等诸多变革或许都将在第四个十年结出硕果,而在诸多变革之中,万科品牌以及其拥有的庞大客户资源,将成为万科不变的可持续挖掘的金矿。 风险提示:政策调控、销售不达预期、B 转H 仍有不确定性[财T务ab摘le_要F(in百an万ce元] ) 2012A 2013A 2014E 2015E 2016E

投资要点: 2月份销售面积99.3万方,同比升19.4%,环比降49.0%,销售金额121.5亿元,同比升29.7%,环比降56.1%。销售均价12236元/平,同比升8.6%,环比降13.9%。2014年累计销售面积293.9万方,同比升20.3%,累计销售金额397.9亿元,同比升39.9%。 推盘力度维持低位的情况下,万科2月实现的销售数据超出市场预期。我们预计万科2月推盘规模仍维持在低位,可售资源以存货为主,2月实现121.5亿销售超出市场预期。同时我们注意到虽然万科2月销售均价环比下降13.9%,但仍高于2013年成交均价约7%。我们认为这表明在按揭贷款并不宽松、部分城市出现降价的环境下,万科凭借自身的品牌和成熟的产品,仍能保持良好去化速度,享受品牌溢价。 2月拿地保持谨慎,我们判断万科继续在推行“小盘参股”的经营策略。1)2月实现新增项目2个,建面32.1万方,需支付地价19亿,楼板价11845元/平,综合权益比例50%;2)从拿地情况看,万科继续在推行“小盘参股”策略,我们认为此举利于万科抢占更多市场份额,同时提升ROE;3)2014年新增项目主要集中在一二线城市,一二三线拿地建面占比30%:70%:0%。 维持2013/14年EPS1.45、1.72元。每股RNAV15.52元,目前股价折55%,具安全边际。万科兼具成长性和明确的估值修复催化剂。维持目标价12元,对应2014年PE7倍,维持增持评级。 催化剂:项目去化理想、B转H进展顺利 核心风险:政策调控带来产品销售放缓、B转H存不确定性

投资要点: 根据信息隔离墙的相关合规要求,我们在2013年3月1日-2014年3月3日未撰写跟踪报告。我们首次覆盖公司,给予增持评级,预测公司2013-2015年EPS分别为1.45/1.72/2.11元,同比增幅为27%/19%/22%。小股操盘有望成为未来万科新的掘金点,同时B转H取得突破性进展有望成为估值修复的催化剂,每股RNAV15.52元,给予目标价12元,对应2014年PE7倍,相对RNAV折23%。 “小股操盘”有望成为万科品牌价值“变现”的新方式,利于公司抢占更多市场份额,同时打开ROE新的提升空间。1)目前万科品牌变现方式主要依赖自身的“生产制造”环节:即大品牌带来公司在销售、融资、拿地、政府合作等多方面的竞争优势;2)我们判断万科主动采取了“小股操盘”的新经营策略,这种策略可实现利用有限的资金抢占更大的市场份额,或成为万科品牌“变现”的新方式;3)通过提取管理费和超额奖励提成,“小股操盘”可有效提升ROE;4)小股操盘拥有更深的护城河:小股操盘要求公司具备更大规模的项目管控能力,对工厂化能力要求高,而这将成为竞争对手短期难以逾越的护城河;5)我们认为,万科“小股操盘”的实质是实现品牌输出,攫取品牌和管理的“超额利润”。 B转H取得突破性进展,将吹响万科估值修复的号角。我们认为万科B转H顺利实施为大概率事件,参考港股可比公司中海的估值标准,我们认为此次取得突破性进展将成为万科估值修复的催化剂。 风险提示:政策调控、销售不达预期、B转H仍有很大不确定性