要点:我们认为大股 东积极的资产注入动作是基于对公司未来发展前景的认可,预计公司将在新管理层的带领下,走上“扩规模、快周转”的积极发展模式。1)公司拟更名为“深圳市中洲投资控股股份有限公司”并旋即拟收购大股东资产,我们认为此举表明了大股东对公司未来发展前景的坚定信心;2)种种迹象表明公司有望在新管理层带领下积极扩张规模,加快周转:①公司总经理吴见斌辞职,目前董事长(原中信地产总裁,20 余年行业经验)代行总经理职责,新鲜血液有望使管理团队更专业化,公司造价管理、招投标等能力进一步加强;②2014 年1 月9 日公司参与了上海临港土地竞拍,意味着公司已在考虑加快外延扩张;③拟收购大股东资产,节奏快于市场预期;公司具备“扩规模,快周转”的条件和能力,未来销售、业绩将高增。1)公司目前未结项目建面约175 万平,主要分布在深圳、惠州、成都、上海,盘子小且项目集中在景气度高、市场容量大的一二线核心城市,具备加快周转的条件;2)有加杠杆空间:资产负债率维持在65%左右,远低于行业平均;3)大股东资源丰富:大股东业务遍及深圳、香港、惠州、成都、青岛等地,且一级开发和城市改造资源丰富;4)预计公司2013 年销售约20 亿,2014 年南山项目有望现房销售(预计可售货值20 多亿),给销售及业绩带来较大弹性。 维持2013-15 年EPS1.46/1.81/2.48 元/股预测,每股RNAV33.33 元,现股价折28%。我们认为公司有望持续受益资产注入、扩张提速、激励机制完善和周转速度提升,维持“增持”及33 元目标价。

投资要点: 深长城公告与控股股东中洲地产等相关方达成初步协议,拟收购中洲地产、惠州中洲投资、中际实业持有的3家目标公司(惠州中州置业、康威投资、昊恒地产)100%股权,目标公司合计持有惠州金山湖项目用地使用权约39万平。 我们认为,此次注入是中洲地产通过资产注入解决同业竞争的开端,印证了我们前期预判以及2013年12月15日、12月26日公司报告中的推荐逻辑:即深长城在实现从国企到民企的转身,并完成管理层更迭后,未来有望通过持续扩张、解决同业竞争、管理层激励等多种方式做大做强。 中洲地产手中仍有大量优质资产,我们认为,深长城未来有望通过获得持续的资产注入,实现规模的快速膨胀。1)经过我们初步梳理,中洲地产目前在建项目建面约375万平(此次注入建面预计约88.6万平),此外中洲集团负责龙华商业中心片区改造项目,改造面积约41.5万平(参见后文表2);2)我们判断,深长城未来有望通过获得持续的资产注入,实现自身规模的快速膨胀。 维持2013-15年EPS1.46/1.81/2.48元/股,目前每股RNAV33.33元,现股价相对折27%。我们认为公司大股东未来有望通过资产注入、项目获取、管理层激励等多种方式支持上市公司做大做强,维持“增持”评级,目标价33元。 催化剂:大股东资产注入、拿地扩张积极、管理层激励改善 风险提示:政策调控、销售不畅

维持增持评级 。公司两主力项目直接受益于南京江北地铁通车,预计2014 年将量价齐升;产品线研发及成本管控效果显著,公司整体周转速度提升,大量优质项目储备将加速向业绩转化。 预计2013 年实现销售约85 亿,低于我们前期预期。1)销售低于预期的项目主要是上海天御、芜湖等异地项目:①上海天御产品稀缺性强,公司为追求利润水平并不急于去化换筹,预计天御项目2014 年将转为现房销售;②芜湖项目受当地购房需求疲软影响,去化速度慢于预期;2)江北两主力项目持续热销,预计2013 年贡献销售金额约56 亿:目前江北销售均价已经达到10200 元/平,我们预计随着2014年的地铁通车,江北项目量价齐升趋势仍将持续。 受益周转速度提升,预计公司2014 年销售可达到100 亿。1)估计公司2014 年总可售货值在150 亿左右:①存货约90 亿,主要分布在天润城、威尼斯水城、芜湖、宜兴、上海天御项目;②新推货值估计60-70 亿;预计公司2014 年销售有望超过100 亿。 维持2013/14/15 年EPS0.60/0.79/1.02 元预测。目前公司每股RNAV10.1 元,现股价相对大幅折61%,安全边际充足。我们认为,公司通过苦练内功,完善了自身产品线开发和成本管控能力,周转速度得到有效提升,手中大量优质储备将加速向业绩转化,维持“增持”评级。受房地产行业估值中枢下降影响,我们下调公司目标价至6.3 元(下调0.9 元),对应2014 年PE8 倍。 催化剂:南京江北地铁通车;项目去化顺利风险提示:政策调控加严;销售不达预期

投资要点: 12月销面49.1万方,同升50.2%,环升30.2%,销售金额60.4亿元,同升43.8%,环升41.1%。均价12301元/平,环升8.4%。2013年1-12月累计销售360万平,同增25.2%,金额450.4亿,同增31.9%。 12月销售超市场预期。原因主要有:1)自8月份以来,公司推货保持高位,可售资源丰富;2)大量新推货源中,小于144平的产品占比明显提升,提升公司产品去化速度;3)市场景气度仍在维持。 预计2014年将是金地全面好转的开始。1)销售增长加快,预计2014年公司销售有望超过600亿:受益于2013年的积极拿地,我们预计2014年公司可售货值接近1000亿,全年销售有望超过600亿;2)毛利水平将有所恢复,业绩增长将加快:随着降价促销产品的逐渐结算,预计公司毛利水平已经触底,公司良好销售将保障业绩增长提速。 新项目拓展积极,12月沈阳、佛山、东莞拿商住项目建面77万平。2013年公司积极换筹,全年累计拿地建面581万平,平均容积率2.17,楼板价4103元,约占目前销售均价的33%,未来盈利空间理想。公司新项目中高端产品占比的提升可有利保证公司销售成长提速。 产品结构调整是我们看好金地集团出现经营拐点最为核心的理由,预计2014年公司新推货中,小于144平产品占比可超过70%,中高端产品占比的提升将给公司销售带来良好弹性。我们维持公司2013/14/15年EPS0.87、1.08、1.34元预测,目前每股RNAV10.76元,现股价相对折44%,安全边际充足,维持公司增持评级,目标价8.9元,对应2014年8倍PE。

维持增持评级。中洲集团“龙华商业中心”改造项目向前推进,有助于进一步增加其在深圳的优质储备。深长城作为中洲集团旗下的唯一地产上市公司,未来存在受益可能。 中洲集团再增深圳优质储备,深长城未来存受益可能。①根据信隆实业(002105.SZ)公告,中洲集团与信隆实业签订搬迁补偿安置协议,约定信隆实业将位于龙华商业中心的约3.6万平物业交由中洲集团进行拆除重建,中洲集团的对价为以1:0.6的面积比例调换补偿,并支付搬迁补偿费用等合计约3595万元;②此次合作为“龙华商业中心”改造项目部分地块:改造面积约41.5万平,由龙华办事处委托中洲集团牵头,预计改造项目的推进有助于增加中洲集团在深圳的储备规模,这在目前深圳土地及其稀缺的环境下尤显难能可贵;③深长城为中洲集团旗下的唯一地产上市公司,由于同业竞争问题,我们预计深长城未来存在受益可能。 大股东及管理层更迭完成,公司经营腾飞值得期待。公司大股东及管理层更迭已经完成,我们认为,新入驻的大股东,未来有望通过多种方式帮助上市公司做大做强,详细分析参见我们2013年12月15日公司报告《大股东及管理层更迭完成,成长前景看好》。 维持2013-15年EPS1.46/1.81/2.48元/股预测,目前每股RNAV33.33元,现股价相对折24%。我们认为公司大股东及管理层更迭完成后,未来具良好成长前景,大股东旧改项目的推进有助于增加深圳优质储备,公司未来存在受益可能,维持“增持”评级,目标价33元。 催化剂:大股东资产注入、拿地扩张积极、管理层激励改善风险提示:政策调控、销售不畅

首次覆盖,并给予增持评级。公司大股东及管理层更迭已经完成,我们认为,新入驻的大股东,未来有望通过资产注入、项目获取、管理层激励等多种方式帮助上市公司做大做强,公司成长前景良好,我们首次覆盖并给予公司增持评级,目标价33元。 公司实现从国企到民企的转身,并完成管理层更迭,我们预计公司未来有望通过持续扩张、解决同业竞争、管理层激励等多种方式做大做强。1)中洲地产的进驻,彰显出对公司未来成长的充分信心:2013年,中洲地产以16.3亿现金获取公司约24.43%股权,约合27.9元/股,充分说明中洲地产对公司目前价值的认可和未来成长的信心;2)我们预计,大股东后续有望通过多种方式帮助上市公司做大做强:①预计中洲地产在建项目建面约375万平(深长城目前权益未结建面约175万平),预计后续有望通过资产注入方式解决同业竞争;②中洲地产及其控股股东中洲集团拥有丰富房地产运营经验,深长城有望在项目获取等方面受益;③管理层更迭完成,新引入董事长为原中信地产总裁。我们预计,公司由国企变身为民企后,管理层激励方面的障碍已不复存在,未来可能通过完善激励机制提高高管积极性。 预计2013-15年EPS1.46/1.81/2.48元/股,目前每股RNAV33.33元,现股价相对折22%。我们认为公司大股东及管理层更迭完成后,未来具良好成长前景,首次覆盖并给予增持评级,目标价33元。 催化剂:大股东资产注入、拿地扩张积极、管理层激励改善 风险提示:政策调控、销售不畅

维持增持评级 。深振业作为深圳国资委地产业务的重要上市平台,预判其将成为国企改革的重要受益标的之一。若国企改革推开,公司有可能从资源整合、资金支持、激励改善等多方面受益,公司规模及市值成长空间将被打开;现公司每股RNAV6.75 元,维持2013/14年EPS0.59/0.71 元预测,上调目标价至6.75 元,维持增持评级。 预判深振业可能成为受益于国企改革的排头兵之一。理由:1)目前深国资旗下地产业务散落纷繁,未来若做大做强,资源整合可能是重要路径;2)深国资控股或参股的上市地产公司中,深振业无论是品牌、规模,还是业绩均排名前列,优势较为明显;3)深长城公告,中洲地产拟受让国资委持有的深长城24.75%股权,更增强深振业成为主要地产业务平台的可能性;4)深长城持公司股权转给远致投资完成后,国资持深振业股权29.99%,控股比例不高。而在2010 年7月、2012 年5 月、2013 年6 月深国资委及其一致行动人多次二级市场增持深振业,表明国资的决心。 预判深振业可能的受益途径有:1)资源、资金等方面可能得到更多支持;2)可能提升资源获取能力,受益深圳城市更新;3)激励改善。 拿地力度加大,为销售成长增添新动力。1)公司年内分别在南宁、天津、东莞实现拿地,累计建面25.6 万平,总地价12.6 亿,平均楼板价4910 元/平;2)新增项目地价合理,未来盈利前景看好;3)目前项目储备约449 万平,预计公司在拿地扩张上仍将有积极动作。 催化剂:国企改革顺利推进,公司快速增长;风险因素:国企改革可能的顺利推进是核心理由,存在低于预期的可能。政策调控导致销售去化下降。

投资要点: 维持增持评级。我们认为贵阳新土地供给模式会带来大盘供给下降,同时持续外来购房需求,将缓解市场原有的供给过剩担忧。中天城投优质资源有望集中释放,成为贵阳“去大盘化”最大受益者,销售、业绩进入快增轨道;“走出去”战略推进亦将打开成长空间。 贵阳楼市供求格局生变:大盘供给将减少,购房需求依旧旺盛。1)供给端:新土地供给模式即将实施,预计将减少未来大盘数量、提高土地成本;2)需求端:除本地人购房需求外,因区位、基建、公共服务、房价、政策等诸多优势,贵阳还吸引了大量外来购房需求。3)2013年前3Q,贵阳商品房市场供给同比下降25%,成交上升6.3%。 公司大量优质资源集中释放,市场话语权提升,成为“去大盘化”最大受益者。1)优质资源集中释放,销售将步入高增轨道:未来方舟、国际金融中心、假日方舟三主力项目将在未来三年集中释放,产品定位准确,去化前景看好;2)市场话语权提升:目前贵阳几个可比的大盘,或销售殆尽,或产品定位与公司存差异,公司在贵阳市场产品定价方面更为主动;若房价出现上行,公司产品更可直接受益。 “走出去”战略打开公司长期成长空间,股权激励保驾护航。南京拿地标志着公司走出去战略的正式实施,我们认为公司在财务、成本管控、人才培养等方面均已自成体系,根据公司策略,“走出去”的经营风险在可控范围内,一旦证明成功,公司长期成长空间将被打开。 因存量释放加快,我们上调2013-15年EPS至0.81(+0.15)/1.06(+0.27)/1.41元,每股RNAV14.7元,维持增持及目标价10.93元。 催化剂:贵阳新土地供给模式实施、走出去战略顺利推进风险提示:政策调控风险、销售不达预期、“走出去”进展缓慢

本报告导读:首次覆盖并给予增持评级。我们认为公司经营趋积极,外砂项目即将实现开工,市场对公司未来销售、业绩成长加速尚无预期,现股价较RNAV折51%,大幅低估。 投资要点:首次覆盖并给予增持评级,目标价7.57元,较现股价40%上涨空间。 我们认为公司经营层面趋积极,外砂项目2014年将实现开工,公司未来销售、业绩成长加速,市场对此尚无充分预期;目前股价较RNAV折51%,大幅低估。我们首次覆盖并给予公司增持评级,目标价7.57元,较RNAV折30%。 公司经营层面趋积极,预计外砂项目2014年将实现开工,存量土地储备价值加速释放。1)公司之前项目开发节奏慢于市场预期:公司2007年借壳后并无股权融资,由于资金、政策调控等原因,项目开发节奏慢于市场预期;2)随着资金改善和项目成熟,公司经营趋积极:①资金改善:2013年1-9月,公司经营现金流入4.2亿、筹资现金流入10.3亿,较2012年全年增长80%、286%;②项目成熟:外砂项目土地为2002年获取,随着城区扩容和配套成熟,项目市场需求及盈利前景非常乐观;3)我们预计外砂项目将于2014年开工。 由于公司规模小,若外砂项目实现滚动开发,未来销售、业绩将迎来加速成长。1)销售:预计外砂一期总货值约20亿,加上存量房源,预计2014年公司可售货值约29亿,正常情景下,预计可实现销售18亿,增长30%以上;2)业绩:预计外砂一期于2015年开始结算,毛利在60%以上;3)外砂项目总建面129万平,预计开发周期5-6年,可为公司成长提供持续动力。 催化剂:外砂项目开工、销售进展顺利l风险提示:政策调控导致销售遇阻;资金紧张导致开发速度低预期

维持增持评级。1)第二轮战略扩张期有实质进展,宁波项目实现拿地,公司未来成长新空间被打开。宁波拿地再次证明,公司模式之美带来的低成本、高毛利优势仍将持续,未来销售、业绩持续增长的空间进一步被打开;2)股价仍明显低估:2013年5月资产注入完成后,每股RNAV增厚至15.78元,现股价大幅折价61%。2013年前三季度公司完成营收172.4亿,增66.7%,归母净利润29.0亿,增80.1%,EPS0.399元,ROE13%,增3.8pc;毛利率、净利率55.4%、16.8%,增1.9、1.3pc,期末每股净资产3.07元。期内营收大幅增长,主因是:1)公司游客接待人数稳健增长,预计较去年同期增长5%左右;2)房地产竣工结算资源丰富,预计较去年同期增加70%以上。 第二轮全国扩张实质性推进,公司成长新空间被打开。1)9月宁波项目实现低成本拿地:合计拿商住用地建面48.7万平,总地价9.19亿,楼板价1887元/平,较评估价折27%-45%(详见后文表1、表2),低成本拿地优势显著;2)宁波拿地印证我们对公司“模式之美”可享受低成本高毛利优势的判断,我们预判公司第二轮全国扩张布局的五个城市将持续落地,未来销售、业绩增长新空间可持续被打开。 维持盈利预测。公司进入新一轮战略扩张期,且管理层换届完成,未来业绩释放能力及动力提升,成长加速,我们维持公司2013-2015年EPS0.73、0.96、1.24元预测,维持“增持”及目标价9.23元,相对RNAV折价42%,对应13年12.6倍PE。

维持增持。上证报报道,上海可能推出新一轮国资改革方案,公司有望通过如下2条路径受益:(1)公司符合“大集团、小公司”特征,大股东上海地产集团与公司存在同业竞争问题,公司有望成为上海国资地产整合平台。(2)若国企改革能加大市场化考核激励机制,通过引入市场化考核机制,必能增强公司的经营效率。 加快去化回笼资金,降低资金成本。(1)与2013年初相比,通过长期换短期、低息换高息,公司年平均融资成本降低0.8个百分点,信托借款占整体借款比例减少3.36个百分点。(2)公司实现经营活动现金净流入11.2亿元,同增580%。 优化资产结构。(1)通过转让上海锐思资产管理有限公司100%股权,出售古北国际财富中心(一期)及其车位等物业,挂牌底价14.64亿元。(2)时隔两年多9月首次以13.7亿元底价竞得无锡商住地块。 多元化发展稳步推进。(1)设立中企汇锦投资有限公司,从事基金管理、股权投资、市值管理等新业务。(2)成立上海新弘生态农业有限公司,拟推进崇明现代农业产业园区的开发建设。 因公司资金成本下降、出售股权带来投资收益增加,上调公司2013、2014年EPS至0.47元(+0.05元,+12%)、0.57元(+0.07元、+14%)。 公司收购上房集团60%股权后,持有上房集团100%权益,增加了储备和发展后劲以及国资改革带来的潜在受益,配合公司基本面的改善,上调公司目标价至9.76元,与RNAV持平。 风险因素:国资改革进展、公司在集团定位、调控使销售不达预期。

9月现销面积85.57万方(同+8.9%、环+10.8%),金额96.15亿(同+23.9%,环+13.1%),均价11,236 元/平米(环+2.1%,同+13.8%);13 年累计销售787.5 万平,886.7 亿,同比分别增17.7%、17.2%。 销售符合预期,去化率略下降主要是月底节前大幅推货导致。1)预计公司9 月完成推货119 亿,较8 月增加30%,不考虑节前大幅推货,9 月去化率保持在60%正常水平;2)预计部分9 月认购将在10月转化为签约,为销售环比增长奠定良好基础。 10 月销售将迎来量价齐升,公司货量渐充足,预计四季度进入销售爆发期。1)9 月推货集中在武汉、成都、重庆等二线城市,而北上广货源将集中在四季度推向市场,后续销售均价将提升;2)四季度可推新货充足:预计每个月均有约150 亿推货,环比三季度增加60%;3)市场景气度维持,客户来访量高位,预计去化率后续仍可观。 新项目拓展积极,全年斩获地块建面1501 万平,远超787.5 万平累计销售。1)9 月公司拿地8 块,建面215 万平,总地价79 亿,楼板价3667 元/平;新拿地均分布在一二线重点城市且价格合理,未来盈利前景良好;2)13 年累计拿地建面1501 万平,总地价448 亿,平均楼板价2987 元/平。 维持2013/14 年EPS1.56、2.01 元,公司成长与安全性兼具:1)成长:销售规模受益市场集中度提升,持续“保利式”成长;2)安全:RNAV16.4 元,现股价折38%,估值具安全边际;账面充裕预收款已锁定13 年全部预测业绩。维持增持评级,目标价15.6 元。

维持增持评级。管理层换届完成,公司经重新定位,发展目标更为清晰和远大,周转有望全面提速;恰遇珠海国资改革东风,未来有望实质受益,成长空间已悄然被打开。 新定位更远大,周转有望全面提速:1)新管理层上任后,公司发展目标更为清晰和远大:未来将加快实现从单一城市向全国重点区域、从单一住宅向商业地产等多元化产业、从三四线城市向一二线城市为主布局的转变;2)周转有望全面提速:沈阳等异地项目经过两年多培育已开始进入收获期,多项目公司获母公司注资,未来将加速开发。 经营更加积极,财务杠杆继续放大,助力业绩提速。公司2013年持续在加杠杆,截止到6月末,净负债率151%,真实资产负债率55.7%,分别较年初增加21、2pc;我们认为未来公司杠杆仍会在安全范围内保持有效提升,为公司业绩成长增添动力。 具催化剂:借珠海国资改革东风,公司未来有望实质受益,成长空间已悄然被打开。1)10月8日珠海召开国企改革创新座谈会,开启第三轮国资改革,并称未来将“以打造高端服务业为着力点,支持华发集团大力发展城市运营、文化教育等产业”;2)我们认为,华发股份作为集团旗下唯一上市平台,未来有望获得更多融资等资源支持,也有望享受“现代公司治理、市场化人才选聘、职业经理人制度”等制度变革带来的制度红利。 维持2013/14年EPS0.94/1.22元预测。公司为珠海区域龙头,现有约1460万平优质储备,预计管理层换届带来周转速度、经营业绩的改善,且未来受益珠海国资改革,加速成长。现每股RNAV12.44元,股价相对RNAV折38%,给予目标价11元,对应13年PE11.7倍。

(1)根据日本及欧美等发达国家的经验,房地产服务行业从城市化率50%-60%的时候开始起飞,进入高速成长期。(2)从我国地产的微观角度看,地产服务行业已经向信息化、流程化转化,从而具有外包进程加速的基础。(3)市占率提高、效益提升、新业务拓展将成为世联地产持续成长的路径。 公司代理结算加速带来业绩超预期增长。公司预告2013年1-3季度实现归母净利润1.97-2.06亿元,合EPS0.46-0.48元,同增130-140%,高于公司之前中报时预计的80-120%增幅。 代理销售业务高增长。随着新设机构的成熟以及行业集中度的提升,公司占有率提升带动代理销售额增长。公司截至2013年9月9日累计实现代理销售金额2017亿元,同增43.5%,预计全年可突破3000亿。 预计随分公司成熟市占率提升将带来边际利润率提升,业绩弹性显现。 顾问业务随渠道下沉、往后端移。(1)顾问业务逐渐落地到分公司,三四线公司还很需要服务。(2)写字楼、城市商业综合体需求增加。 拓展地产服务链,发挥协同效应。(1)学习国际领先企业,拓展服务链,改善收入结构,提升抗周期能力。(2)资产管理、金融服务空间大,为新的利润蓝海。(3)现金充裕,可用并购等方式快速外延式扩张,同时可利用公司组织红利和渠道优势,挖掘内生增长动力。 因结算增加、顾问业务回升、新业务贡献业绩,上调2013、2014年EPS至0.78(+0.07元,10%)、0.98(+0.07元,8%),维持增持评级,给予2013年25倍PE,上调目标价19.5元。

9月销面44.6万方,同升27.0%,环升34.3%,销售金额54.5亿元,同升34.2%,环升35.2%。均价12220元/平,环升0.7%。2013年1-9月累计销售248.6万平,同增30.2%,金额318.8亿,同增42.8%。 公司成功收获10年以来成色最足的金九,主因是市场景气维持下,推盘节奏提速。1)9月计划新推或推盘项目32个,货量非常充裕;2)市场景气度持续,新推盘项目去化速度正常,且由于货量结构以及城市结构的差异等原因,导致销售均价出现环比上升。 10月推盘继续维持高位,预计销售可保持环比小幅增长,预计全年销售430-450亿元可期。1)部分城市按揭贷款额度受限,导致认购向签约转化速度降低,公司部分9月认购将在10月签约,为良好销售奠定基础;2)10月计划新推或推盘项目33个,推盘节奏仍在高位保持,同时市场景气度仍维持,预计10月销售可继续景气。 新项目拓展积极,10月股权收购方式再增昆明商住用地52.7万平。 1)2013年公司积极换筹,全年累计拿地建面463.5万平,平均容积率2.24,产品结构仍在积极调整中,未来中高端产品占比的提升可有利保证公司经营拐点的到来。 产品结构调整是我们看好金地13年出现经营拐点最为核心的理由,中高端产品占比的提升将给公司未来销售带来良好弹性。预计13、14年金地集团EPS分别为0.87、1.08元,RNAV10.76元,现股价相对折43%,维持增持评级,目标价8.9元,对应13年PE10倍。