事件：公司公布2021Q3业绩报告。2021前三季度，公司实现营业收入1383.87亿元，同比增速17.87%；实现归母净利润135.83亿元，同比增速2.88%；实现基本每股收益1.13元/股，同比增速2.57%。 业绩微增，已售未结资源丰厚。前三季度公司实现营业收入1383.87亿元，同比增速17.87%，实现归母净利润135.83亿元，同比增速2.88%，业绩增速低于营收增速主要系毛利率下滑的影响。 毛利率29.82%，较去年同期下降4.20个百分点，毛利率下降也是行业的趋势。期末合同负债4599.99亿元，覆盖前4个季度营收1.7倍，未来结算规模丰厚为业绩提供支撑。 销售稳健，拿地坚持等量拓展原则，聚焦核心城市。前三季度公司实现签约金额4102.32亿元，同比增长11.66%，实现签约面积2543.73万平方米，同比增长4.08%。新开工面积3659万平方米，同比减少4.68%，竣工面积2437万平方米，同比增长10.60%。前三季度公司新拓展项目113个，新增容积率面积2184万平方米，总拓展成本1434亿元，拿地面积占销售面积85.9%，拿地金额占销售金额35.0%，分别较20年-7.6pct、-11.8pct。三季度末，公司在建拟建项目773个，在建面积14875万平方米，待开发面积7153万平方米。公司保持聚焦核心城市的战略，新增资源中38个核心城市拓展金额占比75%。 财务稳健，坚守三道红线。前三季度公司强化现金流管理，实现回笼金额3672亿元，回笼率89.5%；公司坚持可持续发展，重视健康的资产结构，稳守三道红线，截至三季度末实现净负债率67.6%，剔除预收账款资产负债率65.6%，现金短债比2.32，保持“绿档”。丰厚的在手现金和优越的债务结构有利于公司在新的融资监管及土地集中出让机制下获取更多有利资源，构筑领跑优势。 8月保利集团增持公司股份50万股，并计划于未来6个月内继续增持，公司董事长及全体高管计划于未来6个月内增持公司股份，彰显对公司长期信心。 投资建议：公司拿地稳健，土地储备丰富，销售强劲，现金回笼情况好，两翼业务规模持续扩大，不断巩固行业龙头地位。我们预计公司2021-2022年每股收益分别为2.61元/股、2.89元/股，以11月1日的收盘价12.25元计算，对应的市盈率分别为4.7倍、4.2倍。 我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。 风险提示：风险事件发酵超预期、融资环境改善不及预期的风险

事件：公司公布 2021H1业绩报告。2021上半年，公司实现营业收入 342.74亿元，同比增长 72.5%；实现归母净利润 18.25亿元，同比下降 38.8%；实现基本每股收益 0.40元/股，同比下降 39.4%。 结转结构不佳导致增收不增利，待结资源充足保障全年业绩。 上半年公司综合毛利率 17.4%，同比下降 19.6pct，主要归因于土地成本提升，结转节奏不均衡，致使房地产业务结算毛利率同比下降25.4pct 至 14.3%。公司于中报披露，下半年毛利率有所回升，叠加公司上调全年竣工计划至 1450万平方米，调整后计划较 2020年实际增长 32%，下半年待结转货值充裕，全年业绩增长仍有保障。 销售表现优异，精细化管理水平提升。上半年公司实现合同销售金额 1628亿元，同比增长 60.2%，实现合同销售面积 753万平方米，同比增长 55.3%，销售规模增幅处于行业领先水平。公司全年新开工计划调升至 1681万平方米，较 2020年增长 6%，开工提速保障了销售持续稳健增长。上半年公司通过“竞争性一城一图”的编制优化、产销匹配管理、提升标准单体竞争力等手段，于重点城市精耕细作，业绩靓丽，其中上海单城市销售规模超 200亿元，南京单城市销售规模超 150亿元。 拿地延续积极态势，坚持广拓深耕。上半年公司获取土地 81宗，新增土储面积 1247万平方米，同比增长 92.1%，拿地金额 924亿元，同比增长 75.2%，拿地销售面积比 165.6%，拿地销售金额比56.7%，较 2020全年分别+26.9pct、+1.1pct，延续积极扩张态势。 截至上半年末，公司总土地储备达 6729万平方米，权益土地储备达 3515万平方米，广泛布局全国 78个城市，其中公司对一二线核心城市进行深耕，对优质三四线城市进行适当下沉，上半年新增土地储备中三四线城市占比约 41%，同比提升 8pct。 多元业务量效齐升，物管板块拓展强劲。上半年公司房地产开发外业务贡献收入 11.7%，同比增长 2pct。持有型业务经营向好，商办物业淮安金地 MALL 开业，在营办公物业 2个项目接近满租，产业地产新增管理面积超百万平米，长租公寓成熟期项目平均出租率超 90%。上半年公司物管板块合约面积 3.10亿平方米，较 2020年末增长 13%，在管面积达 1.52亿平方米，布局公园、医院、高校、城市服务等多业态项目，市拓能力居全国 TOP5。 财务稳健稳居绿档，融资优势凸显。公司重视现金流管理，强抓销售回款，上半年末持有货币资金 598亿元；信用状况良好，标普、穆迪维持评级 BB、Ba2；债务结构健康，上半年实现净负债率69.6%，剔除预收账款资产负债率 69.4%，现金短债比 1.19，稳居绿档，综合融资成本进一步改善 9bp 至 4.65%，融资优势凸显。投资建议：公司销售增速亮眼，拿地态势积极，业务多面开花，物管板块可带来新增长点，财务状况稳健稳居绿档。我们预计公司 2021-2022年每股收益分别为 2.48元/股、2.73元/股，以 9月 3日的收盘价 11.54元计算，对应的市盈率分别为 4.7倍、4.3倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。 风险提示：政策收紧导致重点城市销售下滑、融资环境波动。

事件：公司公布2021H1业绩报告。2021上半年，公司实现营业收入791.05亿元，同比增长109.6%；实现归母净利润43.06亿元，同比增长34.4%；实现基本每股收益1.91元/股，同比增长34.5%。 合同销售稳健增长，土储充沛聚焦重点城市群。上半年公司实现合同销售金额1177亿元，同比增长21%，实现合同销售面积1087万平方米，同比增长24%，基本恢复2019年同期水平。上半年公司拓展项目61个，新增土储面积1832万平方米，同比下滑4%，拿地金额626亿元，同比增长15%，拿地/销售面积比1.69，拿地/销售金额比0.53，土储规模增厚，抗风险能力提高；楼面均价3420元/平方米，保障利润空间；截至上半年末，公司累计土储面积达1.5亿平方米，可满足未来2-3年的开发运营需求。公司深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群，一二线城市在总土储面积中占比38%，长三角区域三四线城市占比29%，其他地区三四线城市占比33%，优良的投资布局为公司发展带来更为广阔的空间，并确保公司可以从容地应对市场变化，从而保障公司持续稳步发展。 吾悦品牌轻重并举，创新合作推动深度运营。截至上半年末，公司布局吾悦广场共174座，开业及管理输出达105座，开业面积951万平方米，同比增长62%，出租率达97%，租金收入37亿元，同比增长72%；新开业吾悦广场共5座，其中1座为商业轻资产项目，实现商业轻资产运营闭环。公司商业转向深度运营，“自营+联营+租赁”将吾悦广场与品牌商家业绩挂钩，“星光计划”推动标杆品牌商家打造；上半年吾悦客流总量近5亿人次，同比增长118%，销售总额273亿元，同比增长134%，会员人数1237万人，较2020年末增长25.84%，新城商业影响力大幅提升。 财务保持健康，多渠道融资再降成本。公司上半年净负债率60.5%，剔除预收账款资产负债率75.5%，现金短债比1.44，杠杆水平较2020年末有所上升，处于黄档水平，财务整体健康，伴随交付物业持续增长，债务结构有望进一步优化。上半年公司通过公司债、ABS、中票、美元债等多渠道募资超过70亿元，平均融资成本6.6%，同比下降0.25pct，充分保障了公司的资金需求。公司资信情况良好，间接债务融资能力强，截止上半年末，获各大银行授信总额度1184亿元。公司拟赴新加坡发行REITs，有望凭借“私募+REITs”推动轻资产化，打通商场“投融管退”，创造新增长点。 投资建议：公司坚持“住宅+商业”双轮驱动运作模式，拿地积极，土地储备丰富，住宅销售稳健增长，商管护城河不断拓宽，轻重并举跻身行业龙头，财务保持健康，融资成本持续下降。我们预计公司2021-2022年每股收益分别为8.33元、9.56元，以9月1日的收盘价35.57元计算，对应的市盈率分别为4.27倍、3.72倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。 风险提示：销售下滑、行业政策变动、融资环境波动。

事件：公司公布 2021H1业绩报告。2021上半年，公司实现营业收入 899.14亿元，同比增速 22.0%；实现归母净利润 102.98亿元，同比增速 1.7%；实现基本每股收益 0.86元/股，同比增速 1.41%。 合约销售量价齐升，城市深耕效果凸显。上半年公司实现签约金额 2852亿元，同比增长 27.0%，实现签约面积 1671万平方米，同比增长 12.0%。其中，38个核心城市贡献率达 77%，珠三角、长三角签约销售均超过 700亿，合计销售占比达 53%。单城签约过百亿城市 5个，广州销售金额超 260亿，佛山超 200亿，南京、东莞、上海超 100亿，在重点城市拓展效果显著。 坚持等量拓展原则，兼顾拓展质量及资源把控力。上半年公司拓展项目 84个，新增计容建面 1651万平米，同比增长 67.8%；拿地金额 963亿元，同比增长 17.4%；拿地面积占销售面积 98.8%，拿地金额占销售金额 33.8%，分别较 20年+5.3pct、-13pct；楼面均价 5833元/平方米。公司注重提升拓展质量和资源把控力，上半年新增住宅货量占比 86%，拓展权益比 71%，分别较 20年+1pct、+6pct。公司根据市场情况，适度增加对核心城市群内的潜力三线城市布局力度，新增资源中一二线金额占比 69%，同比下降 14pct。 两翼业务规模扩大，品牌力持续提升。上半年保利物业在管面积4.28亿平方米，合同面积 6.22亿平方米，合同管理项目 2178个，实现营收 51.53亿元，同比增长 43.11%，成长性良好。保利商业品牌力不断增强，新签约购物中心 7个，已开业物业中心 29个，开业面积 193万平方米，在营出租率超 80%，成为新利润增长点。保利在酒店管理、销售代理、不动产金融等领域竞争力也稳步提升。 财务稳健坚守三道红线，大股东增持彰显信心。上半年公司强化现金流管理，实现回笼金额 2556亿元，回笼率 89.6%；抢抓低成本资源，发行公司债 75亿、中期票据 50亿，平均融资成本 3.6%； 有息负债共计 3341亿元，综合成本 4.7%，较 20年末下降 7pct，处于行业较低水平。公司坚持可持续发展，重视健康的资产结构，稳守三道红线，上半年实现净负债率 58.7%，剔除预收账款资产负债率 66.2%，现金短债比 1.93，保持“绿档”。丰厚的在手现金和优越的债务结构有利于公司在新的融资监管及土地集中出让机制下获取更多有利资源，构筑领跑优势。8月保利集团增持公司股份50万股，并计划于未来 6个月内继续增持，公司董事长及全体高管计划于未来 6个月内增持公司股份，彰显对公司长期信心。 投资建议：公司拿地积极，土地储备丰富，销售强劲，现金回笼情况好，两翼业务规模持续扩大，不断巩固行业龙头地位。我们预计公司 2021-2022年每股收益分别为 2.61元/股、2.89元/股，以 8月 26日的收盘价 11.40元计算，对应的市盈率分别为 4.4倍、3.9倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。 风险提示：行业销售超预期下行、政策调控升级的风险。

事件：公司公布2021年半年度业绩报告。2021上半年，公司实现营业收入47.79亿元，同比增速23.6%，实现归母净利润2.48亿元，同比增速38.9%，实现基本每股收益0.23元/股，同比增速38.8%。 市场拓展量质齐升，物管业务稳健增长。2021H1，公司物业管理服务增长稳定，实现营收44.36亿元，同比增长23.7%，占公司总营收92.8%，毛利率10.58%，同比下滑0.65%，然若剔除上年疫情补贴影响，本期毛利率较上年有所增长。2021上半年，公司物管业务新签年度合同额13.59亿元，同比增长20.59%，来自第三方拓展项目占比高达84.3%，外拓能力进一步提升。截至6月末，公司在管项目1520个，较年初增加82个，在管面积1.99亿平方米，较年初增长4.9%，规模稳健增长。公司于非住业态持续发力，实现深圳坪山公安局、北京师范大学等大批高质量项目落地，巩固非住领先地位。沃土云林模式挖掘增值服务价值，公司以基础物管为沃土，打造沃土生态圈，推动专业化服务发展，专业化服务2021H1营收8.5亿元，同比增长31.41%。 资管业务逐渐回暖，运营能力系统提升。目前，疫情对资管业务的冲击效应逐渐减弱。2021上半年，公司资管业务实现营收2.70亿元，同比增长46.2%，占公司总营收5.7%，主要由于疫情防控常态化后，持有性物业经营状况回暖，公司所有酒店、购物中心、商业、写字楼等出租物业可出租面积总计59.20万平方米，截至6月末已出租57.20万平方米，总体出租率97.0%。公司进一步发力整合招商资源，完善商业产品线，提升品牌组合战略，推进数字化管理，运营能力得到提升。截至6月末，公司管理商业项目32个，其中受托管理项目24个，在管面积158万平方米，规模持续扩大，业务布局于深圳、武汉等十余城市，未来有望依靠强大的运营能力和多变的合作模式，提升商业业态布局。 深化推进融合融效，盈利能力有望复苏。公司实施总部-城市公司-项目三级管控模式，减少管理层级，实现扁平化管理，提高决策效率，打造经营型总部。公司对两个物业平台的城市公司进行整合，打造灵活有战斗力的前端市场经营主体。公司还制定了业务融合关键事项操作指引，推进业务系统的统一，确保业务融合有序开展。公司的改革举措有助于人效提升，符合当前市场竞争环境，未来有望依靠整合优势，实现盈利能力的进一步提升。 投资建议：公司迈入“谋划高质量发展”新阶段，物管业务稳健增长，资管业务回暖至疫情前水平，总部-城市公司-项目三级管控模式落地实施，城市公司完成整合，融合融效助力公司管理效率和营业能力持续提升。我们预计公司2021-2022年每股收益分别为0.57元/股、0.79元/股，以8月19日的收盘价12.67元计算，对应的市盈率分别为22.2倍、16.0倍，维持“推荐”评级。 风险提示：外拓规模不及预期，公司战略落地质量不及预期。

事件：8月4日公司发布《关于公司实际控制人增持公司股份的公告》及《关于公司董事长及全体高级管理人员计划增持公司股份的公告》。 实控人、高管团队齐增持，彰显对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可。8月4日，保利集团增持公司股份共计50万股，约占公司总股本的0.0042%。保利集团拟在未来6个月内（自本次增持之日起算）继续增持公司股份，累计增持比例不低于0.0042%、不超过公司总股本2%（均含本次已增持股份）。公司董事长、总经理刘平先生及全体高级管理人员计划自2021年8月4日起6个月内增持公司股份，合计增持金额不低于人民币800万元、不超过人民币1500万元，增持价格不超过15.06元/股。本次集团层面和高管团队的双双增持，显示出对公司长期发展向好的信心。 公司业绩稳健，销售表现亮眼。公司7月17日发布21H1业绩快报，21H1公司营收901亿，同比增长22.25%，归母净利润103亿，同比增长1.72%，扣非归母净利润101亿，同比增速5.11%，公司业绩较为稳健。2021年1-6月，公司实现签约面积1671.29万平方米，同比增加12%，实现签约金额2851.85亿元，同比增加27.01%，销售表现稳中向好。目前行业正处于供给侧改革阶段，公司将受益于行业集中度提升，未来规模将逐步扩大。 公司具有成本优势，杠杆结构优异。截至2020年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为68.7%，净负债率为56.6%，现金短债比1.8，为“绿档”房企。公司的综合融资成本仅为4.77%，作为央企开发龙头，具有足够的成本优势和通常的融资渠道。 高分红高股息凸显长期投资价值，增持回购机制增强持有信心。 公司4月30日发布的《2021-2023股东回报计划》称，公司未来三年（即2021-2023年）每年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于25%。按照2020年的现金分红计划，公司目前的股息率为7.31%，长线投资价值凸显。同时，当公司股价持续低于每股净资产时，公司将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施，积极稳定公司股价。公司的增持回购措施，保障了股东的权益，增强长线资金持有信心。 投资建议：公司作为央企开发龙头，业绩稳健，销售向好，杠杆结构优异，具有足够的成本优势和通常的融资渠道，高分红高股息凸显长线投资价值，实控人和高管的持彰显对公司未来发展的信心。我们预计公司2021-2022年每股收益分别为2.61元、2.89元，以8月4日的收盘价9.99元计算，对应的市盈率分别为3.8倍、3.5倍。我们认为公司目前的估值具备吸引力，看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。 风险提示：行业销售超预期下行、政策调控升级的风险。

事件：公司公布 2021年半年度业绩报告。2021H1实现营业收入57.77亿元，同比增速-12.8%；实现归母净利润 20.57亿元，同比增速 22.5%，每股收益 0.51元/股，同比增速 22.5%。 业绩较同期略有下滑，核心区域优质物业形成护城河。2021上半年，受房地产销售收入减少的影响，公司营收较去年同期下滑12.83%，房地产销售营收 16.02亿元，同比下滑 35.73%，毛利率74.34%，同比下滑 7.87%，主要原因为房地产行业政策调控的背景下，公司重点布局于上海、苏州、天津的高地价项目进入结算期后难以快速消化，但从中长期来看，公司核心区域的优质物业和高质量新建项目将形成护城河，带来稳定收入。 持有型业务表现亮眼，三位一体释放潜在价值。公司持续推进“商业地产+商业零售+金融服务”三位一体的业务格局。2021上半年，公司在房地产租赁、金融业务、物业管理、酒店业的业务实现收入分别为 16.57亿元、14.73亿元、8.37亿元、0.51亿元，占比分别为 28.69%、25.50%、14.49%、0.89%，同比增速分别为 5.60%、3.01%、23.61%、128.33%，各业务营收稳中有升，物业租赁首次取代房屋销售，成为公司最高营收业务。截至报告期末，公司持有商业物业、酒店物业、办公物业共计 281.73万平方米，商业物业出租率整体提升 8pct，酒店物业出租率整体提升 43pct，办公物业出租率于天津提升 8pct，于上海下降 11pct，下降的主要原因为上半年上海多个新项目入市，市场竞争压力加剧，核心区域写字楼空置率普遍有所上升。 浦东新政外力蓬勃拓增业务空间，公司紧抓发展新机遇。7月29日，浦东新区中环发展“十四五”规划正式发布，“金色中环发展带”将成为浦东社会主义现代化建设引领区的重点区域之一，强化产业、生态、空间三大长板。在浦东的一系列推动发展政策的背景下，公司积极深度参与各新兴区域的发展，包括上海临港区域开发，积极承接前滩、御桥和临港等新兴区域的项目开发和招商运营。 随着上海国际金融中心成为全球资源配置的功能高地，公司持有的核心区域物业价值有望持续上升，会展项目、金融服务也预期为公司带来更高收入。 投资建议：公司持续深入布局“商业地产+商业零售+金融服务”三位一体的业务，未来业绩有良好的增长基本面。公司现持有位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区、天津红桥区等区位的运营物业共计 282万平方米，为公司稳健发展提供有力支撑。随着上海国际金融中心的建设，公司持有的核心区域物业价值有望持续上升。我们预计公司 2021-2022年每股收益分别为 1.13元/股、1.35元/股，以 7月 30日的收盘价 11.61元计算，对应的市盈率分别为10.2倍、8.6倍。我们给予首次“推荐”评级。 风险提示：自持资产招商运营不及预期，行业销售不及预期。

事件：公司公布2021年半年度业绩报告。2021H1实现营业收入8.96亿元，同比增速58%；实现归母净利润0.74亿元，同比增速38.37%，每股收益0.46元/股，同比增速-7.92%，符合业绩预告。 营收增长近六成，品牌力持续提升。21H1公司实现营业收入8.96亿元，同比增速58%，主要原因包括：1）2020年新拓项目入场后带来翘尾新增收入；2）公司全国化深入布局初具成效，新拓展项目中标总金额约8亿元，同比增长约154%；3）收并购公司及合资合作公司的项目拓展增厚收入；4）增值服务及延伸服务的推广渐入佳境。公司上半年新签合同额1000万以上项目9个，品牌力进一步增强。 由区域走向全国，重庆以外区域拓展比例超80%。公司目前已初步实现了以10个重点中心城市为核心，拉动辐射周边省市的全国化布局。公司在大本营重庆的继续保持竞争优势，营收同比+19.5%，占比52.34%，公司上半年积极进行全国化拓展，实现重庆以外区域收入4.27亿，同比增速145%，占比47.66%，较2020年底提升了16个百分点，我们预计2021年全年这一比例将继续提升。今年新拓展项目中，重庆以为区域市场的拓展量占比超过80%，公司的全国市场化拓展能力得到验证。 公司处在全国化扩展初期阶段，短期利润波动不改长期成长趋势。公司实现归母净利润0.74亿元，同比增速38.37%，业绩增速不及营收增速主要系公司在加速扩张的进程中对各项措施的投入增加。公司21H1毛利率19.3%，同比下降2.18%，主要由于公司的新进项目前期成本投入较高，以及销售、管理费用增加。项目的盈利水平与公司进入时间有关，公建物业项目呈现出成熟项目保持盈利稳定、新进项目尚需培育的特点，公司成熟项目（1年以上）的毛利率为21.26%，与历史毛利率水平相当，新进项目（1年以下）的毛利率为11.39%，较成熟项目低近10%。我们认为全国化拓展势必会带来短期成本增加和利润率波动，但是这种波动是正向的，待城市深耕项目密度加大，复合效应和规模效应将逐步显现，整体的利润率水平将恢复平稳。 投资建议：公司凭借五大业态合力发展及全国化布局持续深入，未来业绩有良好的增长基本面。公司在航空、学校物业等差异化优势领域的不断积累将成为其行业竞争力，加大对重庆外地区的拓展力度将进一步打开公司发展空间。我们预计公司2021-2022年每股收益分别为1.13元/股、1.59元/股 ，以7月21日的收盘价45.4元计算，对应的市盈率分别为40.2倍、28.6倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。 风险提示：新进地区拓展进度不及预期，人工成本上升，公司规模限制收并购机会。

l 事件：公司公布2021年半年度业绩预告。2021H1预计实现营业收入8.85-9.02亿元，同比增速56%-59%；预计实现归母净利润0.73-0.74亿元，同比增速36%-39%，每股收益0.45-0.47元/股。 l 营收增长近六成，多条腿走路显成效。21H1公司营收预计同比增长56%-59%，主要原因包括：1）2020年新拓项目入场后带来翘尾新增收入约1.5亿元；2）公司全国化深入布局初具成效，新拓展项目中标总金额约8亿元，同比增长约154%；3）收并购公司及合资合作公司的项目拓展增厚收入；4）公司新设创新业务孵化中心，增值服务的推广渐入佳境。 l 全国化布局进展顺利，重庆以外区域收入占比持续提升。公司目前已初步实现了以10个重点中心城市为核心，拉动辐射周边省市的全国化布局，21H1重庆以外区域收入占比近50%，较2020年底提升了16个百分点，同比增速超过200%。我们预计2021年全年这一比例将继续提升。 l 公司未来重点在扩规模，短期利润波动不改长期成长趋势。21H1业绩预计增长36%-39%，业绩增速不及营收增速主要系公司在加速扩张的进程中对各项措施的投入增加，我们认为在行业竞争日益激烈的环境下，牺牲短期利润而谋求长远增长的策略是正确的，主要原因有以下两方面： l 1）全国化拓张初期带来的利润率波动是正向的。公司全国化拓展进程逐步推进，伴随拓张而来的是项目前期成本投入，以及销售、管理费用的增加。我们认为全国化拓展势必会带来短期成本增加和利润率波动，但是这种波动是正向的，待城市深耕项目密度加大，复合效应和规模效应将逐步显现，整体的利润率水平将恢复平稳。 l 2）公司引进中高层管理人才并深度绑定的战略是长期规模化的正确选择。物业行业的竞争是规模、品牌、科技的竞争，归根结底就是人才的竞争。公司的股票激励计划2021-2025年营业收入、归母净利润的复合增速分别为36%、31%，增长可观。人才引进和股权激励策略带来的管理及相应费用的增加短期内将拉低利润率水平，但是这种波动也是正向的，是走向全国、实现规模扩张过程中的必经阶段。 l 投资建议：公司凭借五大业态合力发展及全国化布局持续深入，使未来业绩有良好的增长基本面。公司在航空、学校物业等差异化优势领域的不断积累将成为其行业竞争力，加大对重庆外地区的拓展力度将进一步打开公司发展空间。我们预计公司2021-2022年每股收益分别为1.13元/股、1.59元/股，以7月8日的收盘价45.98元计算，对应的市盈率分别为40.7倍、28.9倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。 l 风险提示：新进地区拓展进度不及预期，人工成本上升，公司规模限制收并购机会。

事件：公司公布 2021年半年度业绩预告。2021H1预计实现营业收入 8.85-9.02亿元，同比增速 56%-59%；预计实现归母净利润0.73-0.74亿元，同比增速 36%-39%，每股收益 0.45-0.47元/股。 营收增长近六成，多条腿走路显成效。21H1公司营收预计同比增长 56%-59%，主要原因包括：1）2020年新拓项目入场后带来翘尾新增收入约 1.5亿元；2）公司全国化深入布局初具成效，新拓展项目中标总金额约 8亿元，同比增长约 154%；3）收并购公司及合资合作公司的项目拓展增厚收入；4）公司新设创新业务孵化中心，增值服务的推广渐入佳境。 全国化布局进展顺利，重庆以外区域收入占比持续提升。公司目前已初步实现了以 10个重点中心城市为核心，拉动辐射周边省市的全国化布局，21H1重庆以外区域收入占比近 50%，较 2020年底提升了 16个百分点，同比增速超过 200%。我们预计 2021年全年这一比例将继续提升。 公司未来重点在扩规模，短期利润波动不改长期成长趋势。21H1业绩预计增长 36%-39%，业绩增速不及营收增速主要系公司在加速扩张的进程中对各项措施的投入增加，我们认为在行业竞争日益激烈的环境下，牺牲短期利润而谋求长远增长的策略是正确的，主要原因有以下两方面： 1）全国化拓张初期带来的利润率波动是正向的。公司全国化拓展进程逐步推进，伴随拓张而来的是项目前期成本投入，以及销售、管理费用的增加。我们认为全国化拓展势必会带来短期成本增加和利润率波动，但是这种波动是正向的，待城市深耕项目密度加大，复合效应和规模效应将逐步显现，整体的利润率水平将恢复平稳。 2）公司引进中高层管理人才并深度绑定的战略是长期规模化的正确选择。物业行业的竞争是规模、品牌、科技的竞争，归根结底就是人才的竞争。公司的股票激励计划 2021-2025年营业收入、归母净利润的复合增速分别为 36%、31%，增长可观。人才引进和股权激励策略带来的管理及相应费用的增加短期内将拉低利润率水平，但是这种波动也是正向的，是走向全国、实现规模扩张过程中的必经阶段。 投资建议：公司凭借五大业态合力发展及全国化布局持续深入，使未来业绩有良好的增长基本面。公司在航空、学校物业等差异化优势领域的不断积累将成为其行业竞争力，加大对重庆外地区的拓展力度将进一步打开公司发展空间。我们预计公司 2021-2022年每股收益分别为 1.13元/股、1.59元/股，以 7月 8日的收盘价 45.98元计算，对应的市盈率分别为 40.7倍、28.9倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。 风险提示：新进地区拓展进度不及预期，人工成本上升，公司规模限制收并购机会。

1．事件公司公布 2020年年报和 2021年一季报。2020年，公司实现营业总收入 13.18亿元，同比增长 25.0%；实现归属于上市公司股东的净利润 1.31亿元，同比增长 25.6%，基本每股收益为 1.22元，同比-35.45%。21Q1，公司实现营业总收入 4.26亿元，同比增长 54.96%；实现归属于上市公司股东的净利润 0.36亿元，同比增长 44.93%，基本每股收益为 0.33元，同比-5.71%。 2．我们的分析与判断 （一）业绩增势强劲，盈利能力稳定2020年公司实现营业收入 13.18亿元，同比增长 25.0%，增速同比+5.96pct，实现归母净利润 1.31亿元，同比增长 25.61%，增长符合预期。 从分产品看，2020年综合物业管理、专项物业管理、增值服务收入占比分别为 74.8%（-0.6pct）、15.9%（+0.1pct）、9.3%（+0.5pct），毛利率分别为 19.8%（-0.08pct）、13.3%（+1.35pct）、47.6%（+0.06pct），整体毛利率水平 21.42%，同比微增 0.28pct。 21Q1延续 2020年的稳健涨势，实现营业总收入 4.26亿元，同比增长 54.96%；实现归属于上市公司股东的净利润 0.36亿元，同比增长44.93%，业绩增长主要由于在管规模扩张及民兴物业并表。 （二）持续全国化布局，聚焦非住业务2020年，公司累计实现签约面积约 8000万平方米，同比+14.3%，在管项目 369个，同比+13.5%，受益于公司在公建物业领域获得认可及上市后品牌知名度的提升。2020年，公司新开发项目和业务合同签约总金额逾 9.2亿元，同比+54%，年合同金额约 4.7亿元，区域拓展方面，2020年重庆贡献营业收入 65.87%，同比-8.28pct，公司新进驻上海、山东、广东、甘肃、安徽等区域，全国化布局趋势显著。 公司 5大业态持续同步发力，2020年在管学校、航空、公共、办公、商住在管项目分别为 68/16/69/138/78个，较 2019年分别+2/+7/-3/+46/-10个，营收占比分别为 19.35%/12.50%/21.01%/24.84%/22.30%，较 2019年分别-3.00%/+2.46%/+0.12%/+3.55%/-3.13%，其中公司在航空物业领域保持持续优势，收入较上年同比增长 55.65%，为增速最快的业务板块。 21Q1，公司新中标长沙黄花国际机场、南通兴东国际机场、徐州观音国际机场项目，在航空领域优势进一步凸显。Q1公司新获项目合同金额约为 1.4亿元，同比大幅增长 269.57%，公司 2021年度业绩达成有保障。 （三）多条腿走路，积极合资合作及收并购公司提出以“内生+并购+合作”多条腿走路，报告期内，通过开展多种形式的合资合作，以此推动优势资源互惠互利。合作方面，公司于 2020年 7月与青岛融源共同投资成立青岛大正融源智慧城市运营服务有限公司，开始布局城市服务的战略；2020年 12月，公司联合辉尚金控等新增设立贵阳市大正辉尚智慧城市运营服务有限公司，共同开发运作贵州城市运营及物业服务业务，实现司城市服务战略更进一步。收并购方面，公司于 2020年 10月实施了上市后的首次并购，以 9700万元收购四川民兴物业管理有限公司拓展四川市场，于 2021年 Q1完成收购，巩固了公司在西南区域公共物业市场的领先优势。 3．投资建议公司凭借五大业态合力发展及全国化布局持续深入，使未来业绩有良好的增长基本面。公司在航空、学校物业等差异化优势领域的不断积累将成为其行业竞争力，加大对重庆外地区的拓展力度将进一步打开公司发展空间。我们预计公司 2021-2022年每股收益分别为 1.70元/股、2.41元/股，以 4月 22日的收盘价 70.6元计算，对应的市盈率分别为 41.5倍、29.3倍。我们看好公司长期的表现，给予首次“推荐”评级。

1．事件 公司发布2020年年度报告。报告期内，公司实现营业收入2431亿元，同比增长3.04%；实现归属于上市公司股东的净利润289.5亿元，同比增长3.54%；公司基本每股收益为2.42元，同比增长3.2%。 2．我们的分析与判断 （一）营收微增，毛利率微降，业绩平稳释放 2020 年公司实现营业收入2431亿元，同比增长3.04%；公司实现归属于上市公司股东的净利润289.5亿元，较上年增长3.54%，期间公司实现综合毛利率32.59%，同比下降2.38pct，归因于2017-2018年高地价项目逐步进入结算期，整体拉低利润率水平；三费率同比上升0.7pct；营业税金及附加同比下降15.3%；合作项目的增加致投资净收益大幅提升65.9%，为61.4亿元。公司实现净利润率为16.5%，同比提升0.56pct。 （二）销售稳健增长，把握窗口期加大拿地力度 销售方面，2020年全年公司实现签约金额5028.5亿元，同比增长8.9%，市占率提升至2.9%；签约面积3409.2万平米，同比增长9.2%。其中，一二线城市贡献率为74%，38个核心城市贡献率为75%。珠三角及长三角销售合计占比52%，同比提升6pct。单城签约过百亿城市15个，较2019年增加2个，广州佛山合计销售规模超820亿，成都超200亿，上海、杭州、南京、北京超100亿，在重点城市拓展效果显著。 拿地方面，坚持深耕“中心城市+城市群”的策略下，公司积极把握窗口期，加大拿地力度。全年拓展146个项目，计容积率面积达3186万平米，同比增19%，拿地金额2353亿元，同比增51%。拿地金额占销售金额的比重为46.8%，同比2020年提升13pct；楼面均价7385元/平米。公司项目拓展溢价率仅为13%，低于行业平均水平。2020年下半年，土地市场整体趋于理性，公司抓住市场窗口期，集中发力获取土地资源，下半年拓展金额占全年总投入的65%。截至2020年末，公司在手资源17096万平米，其中38个核心城市占比65%；待开发面积7747万平米，可满足未来2-3年的开发需求，土储资源较为丰厚。 （三）稳守三道红线，债务结构显著优化 行业融资监管趋紧的格局下，公司2020年实现销售回笼资金4706亿元，回笼率93.6%；新增直接债务融资83.1亿元，平均成本3.6%；有息负债综合成本仅为4.77%，同比降低0.18个百分点，继续保持业内领先优势；2020年末资产负债率78.7%，剔除预收账款资产负债率68.7%，净负债率56.6%，现金短债比1.82，属于绿档房企。丰厚的在手现金和优越的债务结构有利于公司在新的融资监管及土地集中出让机制下获取更多有利资源，构筑领跑优势。 （四）两翼业务规模不断扩大，品牌力持续提升 保利物业在管面积2020年末达3.8亿平米，合同面积5.67亿平米，合同管理项目1948个，实现营收80.37亿元，同比增长35%，成长性良好。保利物业品牌力不断加强，2020年中指院物业服务企业上市公司十强中位列第三，央企物管中排名第一，品牌价值超120亿元。保利地产丰厚的已售未结算资源也将为保利物业提供更为确定的成长性。 保利商业品牌力不断增强。2020年新签购物中心20个，截至报告期末已开业大型购物中心26个，开业面积178万平米，分布于广州、上海、武汉等14个城市，逐渐成为公司新的利润增长点。 保利地产在酒店管理、销售代理、不动产金融方面的市场竞争力也在稳步持续提升。 3．投资建议 公司不断巩固地产行业龙头地位，一主两翼业务取得卓越成效。公司拥有丰厚的已售未结算资源，业绩保障性较高；土地储备丰厚，可以保证未来2-3年的快速发展。预计行业新一轮供给侧改革将促使行业利润率下行趋势得到缓解，龙头房企利润率水平有望触底回升。公司销售强劲，拿地态度较为积极，央企背景有利于公司获得更多资源和融资优势。我们预计公司2021-2022年的每股收益分别为2.61元和2.89元。以4月19日14.57元的收盘价计算，对应的动态市盈率分别为5.6倍和5倍，基于公司稳定的基本面，我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。 4．风险提示 行业销售超预期下滑、行业政策变动、毛利率继续下滑、融资环境波动的风险。

1．事件 公司发布2020年年度报告。报告期内，公司实现营业收入877.04亿元，同比增长29.41%；公司实现归属于上市公司股东的净利润70.30亿元，同比增长23.86%；公司基本每股收益为1.30元，同比增长23.81%。 2．我们的分析与判断 （一）业绩增长动力强劲，毛利率下行 2020年公司实现营业收入877.04亿元，同比增长29.41%；公司实现净利润97.04亿元，同比增长52.66%，其中归属于上市公司股东的净利润70.30亿元，较上年增长23.86%，疫情下仍保持高业绩增长归功于公司优秀的运营能力。期间公司实现综合毛利率23.16%，同比下降5.67pct，综合毛利率的下行主要由于开发业务的限价和项目结算结构导致，同时毛利率下行也是行业整体目前的趋势；营业费率、管理费率、财务费率分别下降2.27pct、0.49pct、0.38pct，推动净利率上升1.69pct至11.06%。 （二）销售目标实现，积极获取二三线优质土储 公司2020年实现销售面积2240万平方米，同比18%，实现销售金额2233亿元，同比20%，完成销售目标2200亿元，完成开工2996万方，完成竣工约1995万方，期末在建约6852万方，全年供货约3600万方，综合去化率62%；销售区域布局向华东、重庆及华中集中，对西南依赖逐渐减小；2021年计划全年销售目标不低于2500亿元，到2025年总销售规模达4500亿元，年复合增长率超15%。公司实现全年回款2011亿元，同比24.91%，销售回款率达90%，高增长的回款表现为公司未来发展持续注入动能。 拿地方面，全年获取土地148幅，新增土储面积2364万平方米，同比-29%，其中二三线（含新一线）城市占比近80%，拿地金额892亿元；楼面单价3773元/平米，同比增加超40%，拿地楼面均价的提升主要由于新获项目城市能级的提升；目前公司账面累计可售面积超7100万平方米，总货值超6700亿元，其中重庆、华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别为24%、23%、17%、17%、10%、5%，新增土储分布均衡，占据全国化布局优势，优质丰沛的土储为公司未来两年的销售提供有力保障。 （三）三道红线全面达标，债务结构显著改善 2020年公司净负债率大幅下降45pct至75.07%，剔除预收后的资产负债率69.9%，同比-5pct，现金短债比1.34倍，“三道红线”均未踩，公司成功跻身“绿档”之列。偿债能力的大幅改善得益于优质的资金管理运营能力，公司年末货币资金余额435.6亿，可实现短期有息负债全覆盖，经营性现金余额同比增长5.5倍，呼应经营驱动型转变的整体战略。 在稳中偏紧的融资环境下，公司融资端和现金流依旧保持稳定，银行贷款仅占贷款及授信余额的60%，债务发行畅通，融资到期无集中兑付风险，2020年有息负债余额977亿，同比有降，其中一年内、一至两年、两年及以上到期分别占33%、36%、30%；2020年到期有息负债325亿，占全部有息负债的33%，一、二、三、四季度到期分别为51亿、137亿、69亿、68亿，整体分布均衡，资金充裕保证支付。 （四）五年战略指引明确，持有经营助力估值增厚 公司提出“四位一体、生态协同”的5年总体发展战略，实现总销售规模4500亿元，地产+业务500亿元，持有优质资产300亿元，包括优质商业资产200亿，产业资产100亿，同时跻身世界五百强。公司注重通过培育永续经营能力实现可持续发展，拓展多元化产品组合，获得穿越市场周期的能力。科技产业、商旅康养等业务已有多年积累沉淀，形成传统地产与地产+协同并进的局面。 3．投资建议 2020年公司在市场整体增速放缓的情况下，仍实现净利润超50%的增长，体现公司卓越的经营内功。面对行业格局转变，公司对自身的发展路径和未来的实施计划明确，坚定效益优先、客户至上、长期主义，全面提升盈利能力和永续经营能力，由规模导向转变为盈利导向，高质量发展可期。同时，公司不断优化财务结构，优质的融资平台将保证公司持续保持“绿档”优势。我们预计公司2021-2022年的每股收益分别为1.53元和1.71元。以4月9日7.05元的收盘价计算，对应的动态市盈率分别为4.6倍和4.1倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。 4．风险提示 行业销售超预期下滑、行业政策变动、毛利率继续下滑、融资环境波动的风险。

事件。万科 A 发布 2021年 3月份经营情况报告。3月份，公司实现合同销售面积 429.5万平方米，合同销售金额 1794.7亿元。3月新增开发项目 11个，拿地总建面 204.9万方，拿地权益金额 86.9亿元。1-3月，累计销售金额 1794亿元，销售面积 1104万方。 一季度销售稳健增长，百强榜单位列第二。3月份万科实现合同销售面积 429.5万方，同比增长 13.6%；合同销售金额 628.4亿元，同比增长 14.4%；销售均价 14631元/平米，同比增长 0.7%。1-3月份，万科累计合同销售面积1104.3万平，同比2020年增长24.8%，同比 2019年增长 19%；1-3月累计合同销售金额 1794亿元，同比2020年增长 30%，同比 2019年增长 20%。按照克而瑞信息集团公布的百强榜单，万科 2021年 1-3月份全口径销售金额以及操盘金额均全国排名第二，延续了一二月份的稳健增长势头。 拿地节奏保持稳定，3月新增货值全国排名第二。3月份，公司新增 11个开发项目，拿地面积 204.9万方，同比+45.4%；拿地金额 132.7亿元，同比+196.3%；平均楼面地价 6476元/平米，同比+103.7%。从拿地强度的角度，面积口径拿地强度为 0.5，金额口径拿地强度为 0.2，均较上月有所提升。拿地区域来看，集中在二三线城市，按拿地金额计算，二线城市占比 51.7%，三线城市占比48.3%；排名前三的城市分别为东莞（32亿元）、苏州（23.7亿元）、温州（16.2亿元）。根据克而瑞公布的房企月度新增货值排行，公司以 3月份 801亿元位列全国第二。公司财务稳健，融资成本低，三道红线中仅剔除预收款后的资产负债率略高于 70%，且有望在一季度成为绿档房企，未来拿地节奏有较大概率提速。 财务结构继续优化，融资优势凸显，多元化不断突破。截至 2020年末，公司剔除预收账款后的资产负债率 71.7%，净负债率 18.9%，现金短债比 2.3，暂为黄档，预计 2021年一季度将全部达标。多元化方面，物业管理、商业地产、物流地产领域均不断取得突破，平台化发展战略初现成效，并有望在未来更多转化为表内利润 。 投资建议：万科一季度销售保持稳健增长，拿地方面节奏稳定，考虑到公司财务状况稳健，融资成本低，在手现金充裕，预计土地出让“两集中”制度下，地价将逐步回归理性，充足的在手现金有利于公司在核心城市土地市场获取更多资源，未来拿地强度较大概率回升。公司拥有丰厚的已售未结算资源，未来业绩保障性高，我们预计公司 2021-2022年归母净利润分别为 442.64亿元、474.00亿元，对应的每股收益分别为 3.81元/股、4.08元/股，以 4月6日的收盘价 29.43元计算，对应的市盈率分别为 7.7倍、7.2倍，维持“推荐”评级

1．事件公司发布 2020年年度报告。报告期内，公司实现营业收入 4191.12亿元，同比增长 13.92%；公司实现归属于上市公司股东的净利润 415.16亿元，同比增长 6.8%，扣非后归属上市公司股东的净利润为 402.38亿元，同比增长 5.02%；公司基本每股收益为 3.62元，同比增加 4.52%。 2．我们的分析与判断 （一）毛利率短期内处于下行通道，长期有望触底回升2020年公司实现营业收入 4191.12亿元，同比增长 13.92%；公司实现归属于上市公司股东的净利润 415.16亿元，同比增长 6.8%。房地产及相关业务毛利率 22.6%，较 2019年-4.6pct，公司的重点业务布局领域一二线城市的限价政策以及高地价项目进入结算期对公司盈利能力的冲击较大，由于上述因素在短期内无法快速消化，预计未来两年的毛利率仍处于下行通道。在“三道红线”和“两集中”的政策调控下，地价非理性上涨有望得到控制，结合公司深厚的经营管理内功，长期来看结算利润率有望触底回升（2023年或为拐点）。2020年公司分红率重新回到35%，长线投资价值凸显。 （二）销售稳健增长，丰厚的可结算资源和竣工高峰的到来助力业绩释放公司 2020年实现销售面积 4667.5万平方米，同比增长 13.5%，实现销售金额 7041.5亿元，同比增长 11.6%，公司在大基数下仍实现了销售两位数的增长；销售均价为 1.51万元/平方米，较 19年减少 0.02万元/平方米，总体保持稳定。公司房地产开发业务结算面积为 2889.4万平方米，同比增长 17.4%，结算收入为 3774.2亿元，同比增长 13.0%，结算均价为 1.31万元/平方米，较 19年减少 0.05万元/平方米。 公司拿地较为谨慎，2020年公司新增土地总规划建筑面积 3366.5万平方米，拿地销售比为 72%，较 19年-18pct，拿地权益比为 61%，较 19年-6pct。新开工降速，竣工增长，2020年公司新开工面积约 3960.4万平方米，同比下降 6.6%，完成年初计划的 135.6%，2021年公司现有项目计划新开工面积 3148.4万平方米，较 20年实际完成额下降 20.5%；竣工面积约 3381.7万平方米，同比增长 12.4%，完成年初计划的 101.9%，2021年计划竣工面积为 3587.5%，较 19年实际完成面积增加 6.1%，公司迎来结算高峰。公司已售未结资源规模丰厚，截至报告期末公司已售未结资源合同金额为 6981.5亿元，同比增长 14.6%，随着竣工高峰的到来，公司未来业绩有保障。 （三）财务稳健，一季度有望降为“绿档”房企关于“三道红线”指标，公司剔除预收账款后的资产负债率为 71.7%，同比降 4.8pct，净负债率为 18.1%，同比降 15.8pct 并连续 20年低于 40%，现金短债比为 2.4，公司现阶段为“黄档”房企，并有望在今年一季度降为“绿档”。公司经营性现金流为 531.9亿元，连续 12年为正，体现了公司优秀的资金管理能力，在当前的行业大背景下，也有实力和能力面对未来的变化。 （四）非开发业务多点开花，多项业务处于行业领先水平万物云的定位升级为“空间科技服务商”，无论是管理规模还是业务范围都处于龙头地位。 2020年实现全口径营收 182.04亿元，同比增长 27.36%，5年复合增速为 34%，其中住宅物业服务、商业物业及设施服务、智慧城市服务、社区生活服务、万物成长实现收入分别为 100.52亿元、53.14亿元、9.91亿元、9.85亿元、8.62亿元，占比分别为 55.22%、29.19%、5.44%、5.41%、4.74%。截至报告期末，万物云在管面积为 5.66亿平方米。长租公寓营业收入为 25.40亿元，同比增长 72.33%，公司集中式公寓规模已达到全国第一，运营长租公寓 18.44万间，累计开业 14.24万间，已开业项目整体出租率超过 95%。商业（含非并表项目）业务营业收入63.22亿元，同比增长 4.33%，已开业项目整体出租率 87.4%，其中稳定发展期（开业 3年以上）的商业项目出租率 92.0%。公司累计开业商业面积为 989.8万平方米，2020年新开业商业面积为 128.9万平方米。公司的物流仓储服务平台“万纬物流”经过 5年发展，已发展成为中国规模最大的冷链物流综合服务商，2020年实现营收（含非并表项目）18.7亿元，同比增长37%，其中高标库营业收入 12.9亿元，同比增长 29%；冷库营业收入 5.8亿元，同比增长 60%。 公司各项非住业务稳健发展，物管业务处于行业领先，长租公寓、商业管理、物流仓储经过多年发展已具备较大的规模，各项业务之间协同发展形成合力，未来随着各项非住业务的相继上市，将增厚公司整体估值。 3．投资建议在行业由“金融红利”时代步入“管理红利”时代的背景下，公司经过多年沉淀的经营管理能力显得尤为珍贵，公司对自身的发展路径和未来的实施计划明确，在管理做到极致的道路上不断前行。2020年公司在销售基数较大的条件下仍实现了两位数的增长，丰厚的已售未结资源以及竣工高峰的到来保障了未来两年的业绩，公司有望在今年一季度降为“绿档”房企，并且多项非住业务也进入了收获期，平台价值凸显。我们预计公司 2021-2022年归母净利润分别为 442.64亿元、474.00亿元，对应的每股收益分别为 3.81元/股、4.08元/股，以 3月 31日的收盘价 30.0元计算，对应的市盈率分别为 7.9倍、7.4倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。