1．事件 公司发布2020年年度报告。报告期内，公司实现营业收入86.35亿元，同比增长42.07%；公司实现归属于上市公司股东的净利润4.35亿元，同比增长52.03%，扣非后归属上市公司股东的净利润为3.86亿元，同比增长33.07%；公司基本每股收益为0.41元，同比增加0.34%。 2．我们的分析与判断 （一）业绩略不及预期，资管业务拖累整体表现2020年是公司完成重大资产重组后的第一个完整年度。报告期内，公司实现营业收入86.35亿元，同比增加42.07%；实现归母净利润4.35元，同比增加52.03%。公司业绩略低于我们的预期，主要是由于资管和地产业务拖累了业绩表现，物业管理业务还是实现了稳健增长。公司的第一大核心主业物业管理业务全年实现营业收入80.35亿元，同比增长56.04%，占公司营业收入的93.06%。第二大核心主业资产管理业务实现营业收入4.34亿元，同比下降29.65%，占公司营业收入的5.02%。 （二）物业管理业务实现较高增长，盈利能力有所修复 报告期内，公司物业管理业务实现净利润5.32亿元，可比口径下增长35.7%，物管业务实现了较高的增长。其中，基础物管实现营收64.63亿元，同比增长40.52%，占公司物业管理业务收入的80.44%；专业化服务实现营业收入15.72亿元，同比增长185.80%，占公司物业管理业务收入的19.56%。专业化服务中收入排名前三的业务分别为：案场协销及房产经纪收入、设施管理服务收入、建筑科技服务收入，占比分别为45.19%、20.96%、18.02%，随着未来和母公司的协同以及科技数字化的投入，专业化服务业务提升的空间较大。 公司在市场拓展方面也取得了不错的成绩，公司在管物业项目达到1438个，同比增20%，管理面积达到1.91亿㎡，同比增长25%，新签年度合同额达到24.55亿元，为后续业绩的释放奠定基础。公司的管理结构也是十分优良，从项目来源来看，承接母公司的项目占比为35%，外拓项目占比65%；从业态类型来看，机构物业项目占比64%，住宅物业项目占36%，公司在机构物业方面的深耕拓展策略一直在保持。公司的盈利能力有所修复，物业管理毛利率为10.97%，较去年增加1.14个百分点，基础物业管理毛利率也有去年的8.47%提升到10.23%。公司的第三方客户满意度的持续攀升，住宅业态项目续签率为99%，非住宅业态项目续签率为96%，服务品质提升在改善客户服务体验的同时也有助于品牌效应的扩大，为业务的持续增长注入强劲动力。 （三）疫情对资管业务的冲击为一次性，今年会有更好表现 公司资产管理业务实现营业收入4.34亿元，占公司营业收入的5.02%，同比下降29.65%，主要系受疫情影响，购物中心经营、酒店出租及其他持有型物业收入减少，以及租金减免导致的收入减少，资管业务拖累了整体的业绩表现。其中，商业运营实现营业收入2222万元，同比下降65.25%，占资产管理业务收入的5.12%；持有物业出租及经营实现营业收入41163万元，同比下降25.53%，占资产管理业务收入的94.88%。其他业务实现营业收入1.66亿元，占公司营业收入的1.92%，下降46.68%，降幅较大主要系公司已不再从事新的房地产开发，仅销售部分遗留地产项目尾盘。我们认为去年疫情对资管业务的冲击是一次性的，随着疫情防控常态化，公司的资产管理业务将逐步恢复，本年度将会有更好的表现。同时，公司高管在业绩发布会上提到，未来招商蛇口的将逐步向公司注入商管等项目，长期来看，资管业务还有较大的发展空间。 3．投资建议 公司的物业管理业务正在稳步向好，疫情对资管业务仅为单次的冲击，轻重资产分离也在加速推进。公司去年已经完成了总部的整合，目前区域整合也在加速推进，在公司内部融合融效的加速助推下，盈利能力和管理效率有望持续提升，我们预计2021年公司会有更好的表现。预计公司2021-2022年归母净利润分别为6.28亿元、8.54亿元，对应的每股收益分别为0.64元/股、0.81元/股，以3月24日的收盘价16.7元计算，对应的市盈率分别为26倍、21倍。我们认为公司未来还有很大的发展空间，维持“推荐”评级。 4．风险提示 重组后组织架构调整进程不及预期，新签项目拓展不及预期，人工成本上升等风险。

事件。保利地产发布2021年2月份销售及获取土地情况报告。2月份，公司实现签约面积207.57万平方米，签约金额320亿元。2月新增开发项目15个，计容建面295万方，权益建面182万方，拿地金额162亿元，权益拿地金额94亿元。 销售端：22月销售实现稳定增长，对应均价提升。2月份保利实现销售面积207.6万方，同比增长58%，环比降1.4%，较2019年2月增长9.8%；实现合同销售金额320亿元，同比增长59.5%，环比降25.7%，较2019年2月下降4%；销售均价15418元/平米，同比增长0.9%，环比下降25%。2021年1-2月公司实现累计销售面积418万平米，同比增44.7%；实现累计合同销售金额751亿元，同比增72%；对应销售均价为17960元/平米，同比增19%。公司销售继续实现稳健增长，按照克而瑞信息集团公布的百强销售榜单，保利2021年1-2月份按全口径累计销售金额及累计权益金额均位居全国前四，排名较2020年全年前进一名。 拿地端：22月份延续较高拿地强度。2月份，公司新增15个房地产项目，拿地面积295万方，拿地金额161.9亿元；对应平均拿地楼面地价5490元/平米。2月份，从拿地强度的角度来看，公司面积口径拿地强度为1.42（1月为1.46），金额口径拿地强度为0.51（1月为0.38），延续较高拿地强度。2月份，面积口径拿地权益比例为62%（1月为85.7%），金额口径拿地权益58%（1月为93%），1-2月累计金额口径权益比例76%，仍高于2020年全年水平（66%）；拿地区域来看，2月拿地集中在一二线城市。按拿地金额，一线城市占比12.7%，二线城市占比65%，三线城市占比22.3%。排名前三的城市分别为重庆（40亿元）、南京（22亿元）、北京（20.5亿元），公司拿地倾向于发达经济圈的核心城市，布局较为优越。 财务方面：三道红线全部达标，业绩锁定性较高。截至2020Q3，公司剔除预收账款后的资产负债率67%，净负债率70.9%，现金短债比1.7，稳守三道红线，属于绿档房企。在金融审慎管理制度的大背景下，作为“模范生”，公司更容易在土地市场加大投资力度，抓住土地溢价率整体下行的窗口期。2020Q3末期，公司预收账款+合同负债达3801亿元，较19年末+15.6%，覆盖2019年营收倍数为1.55，未来业绩锁定性较高。 投资建议：保利2月销售延续了开年的较高热度，2月份金额口径拿地强度高于1月，拿地态度仍将较为积极。公司属于绿档房企，财务状况稳健，央企背景融资成本在业内具有比较优势。根据业绩快报，20年预计归母净利润同比增3.4%；预计公司21、22年每股收益为2.61、2.89元，当前PE为5.6倍，给与公司“推荐”评级。 风险提示：行业及公司面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险

事件。中国神华发布2021年1月份经营情况报告。1月份，公司实现商品煤产量28百万吨，同比+16.2%，环比+11.1%；煤炭销售量34百万吨，同比+25.5%，环比-27.5%。总发电量/总售电量为151.4/142.5亿千瓦时，同比增24.7%/25.3%。自有铁路运输周转量达246亿吨公里，同比+23.6%；航运货运量11.1百万吨，同比+30.6%。聚乙烯销量33.3千吨，同比+7.1%；聚丙烯销量33.8千吨，同比+14.6%。 商品煤11月产量重回223013年年11月历史峰值。1月份中国神华实现商品煤产量28百万吨，同比增16.2%，重回2013年1月份历史峰值；销售量34百万吨，同比增25.5%。煤炭主业实现产销两旺的原因：1）1月份仍处于供暖季和煤炭消费旺季，需求激增，旺盛的需求带动神华煤炭产销均实现同比增长；2）1月份受疫情反复和澳洲进口煤禁令、蒙煤通关效率降低等因素影响，进口端补给不足导致国内供给偏紧，公司煤炭销量提升。受产销两旺推动，公司运输业务也实现自有铁路运输周转量同比+23.6%以及航运货运量同比+30.6%的正增长。电力业务也随经济复苏实现较高增长，总发电量/总售电量为151.4/142.5亿千瓦时，同比增24.7%/25.3%。 公司各项业务板块均有增长潜力。11）煤矿业务：宝日希勒煤矿产量恢复至正常水平，哈尔乌素矿的草原占用证、采矿接续用地手续等办理完毕，后续产量有望逐步恢复至3500万吨/年，另外，北电胜利露天矿已通过购买产能置换指标完成产能核增，由2000万吨/年核增至2800万吨/年。远期，新街台矿区总设计产能规模6200万吨/年，共5个矿，建成之后，神华煤炭产能将同比增长超过20%。 22）电力业务：神华煤电一体化布局提升了抗周期性。国内在建6-7座电厂，消化自产煤；国外，神华和印尼国家电力公司签订了购电协议，采用BOOT特许经营权模式，投建两座电厂为印尼供电25年。 未来电力业务盈利能力在现有基础上将提升3-5%。33）运输业务：预计未来发运量将实现5%的增长。44）煤化工：业务稳步推进，预计未来煤制烯烃产能将实现翻倍。 投资建议：公司秉承高分红策略大力度回报股东，现金牛属性明显。2019年，公司实现归母净利润432.5亿元，分红总额250.6亿元，分红率达57.9%，股息率超过6%。公司业绩稳定性强，且各业务板块均有增长潜力，预计公司2020、2021、2022年EPS为1.98、2.18、2.25元，我们看好公司煤电运一体化经营下业绩的确定性+各板块稳健成长性，给予公司“推荐”评级。 风险提示：行业及公司面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。

事件。万科 A 发布 2021年 1月份经营情况报告。1月份，公司实现合同销售面积 398.6万平方米，合同销售金额 714.7亿元。1月新增开发项目 17个，拿地建面 280.7万方，拿地价款 162.7亿元。 销售开年稳步增长，创历史同期新高。1月份万科实现销售面积398.6万方，同比增长19.5%；销售金额714.7亿元，同比增长30.2%，1月单月销售额创历史 1月份新高；销售均价 17930元/平米，同比增长 8.9%。2020年全年公司实现销售金额 7042亿元，同比增11.6%，12月份销售金额 1015亿元，同比增 77%，创单月历史新高。 按照克而瑞信息集团公布的百强销售榜单，万科 2021年 1月份全口径销售金额全国排名第一，按权益金额全国排名第二，开年销售稳健增长。公司在过去的两个月销售表现亮眼，未来增长势头强劲。 年初拿地仍秉持谨慎策略，未来有望加速。1月份，公司新增 17个开发项目，拿地面积 280.7万方，同比+302.7%；拿地金额 195.1亿元，同比+410.7%；平均楼面地价 6952元/平米，同比+26.8%。 低基数效应略有显现。从拿地强度的角度来看，面积口径拿地强度为 0.7，金额口径拿地强度为 0.3，强度均较上月有所减弱。2020年全年拿地强度来看，面积口径 0.7，金额口径 0.3,1月份拿地力度与 2020年全年持平。拿地区域来看，集中在二三线城市。按拿地金额，排名前三的城市分别为杭州（40.6亿元）、南通（38.7亿元）、乌鲁木齐（28.2亿元）。公司延续了 2020年的谨慎拿地态度，但公司财务稳健，融资成本低，三道红线中仅剔除预收款后的资产负债率略高于 70%，踩一条红线，未来边际提高空间较大，有望在2021年进入“绿档”，拿地强度有较大概率回升。 财务状况稳健，融资优势凸显，多元化不断突破。截至 2020Q3，公司剔除预收账款后的资产负债率 74.2%，净负债率 27.6%，现金短债比 1.97，踩一条红线，预计 2021年将全部达标。1月公司发行的两种公司债票面利率为 3.38%及 3.98%，保持业内较低水平。 多元化方面，物业管理、商业地产、物流地产领域均不断取得突破，平台化发展战略初现成效，并有望在未来更多转化为表内利润，公司拓展步伐坚实稳健。 投资建议：万科开年销售金额位居行业 TOP2，逆市凸显龙头风采，并连续两个月显现高增长势头。拿地方面仍略为谨慎，但考虑到公司财务状况稳健，融资成本低，在手现金充裕，预计公司将在核心城市土地市场加大发掘力度，未来拿地强度较大概率回升。预计公司 20、21、22年每股收益为 3.7、3.9、4.2元，当前 PE 为 7.6倍，我们看好地产行业估值修复的机会，并建议重点关注行业龙头企业，预计未来估值中枢有望回升至 10倍，给与公司“推荐”评级。 风险提示：行业及公司面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。

事件。保利地产发布2021年1月份销售及获取土地情况报告。1月份，公司实现签约面积210.5万平方米，签约金额430.7亿元。 1月新增开发项目15个，计容建面308万方，权益建面264万方，拿地金额163亿元，权益拿地金额151.7亿元。 销售端：11月销售额创历史同期新高，百强全国排名第四。1月份保利实现销售面积210.5万方，同比增长33.6%；销售金额430.7亿元，同比增长82.6%，1月单月销售额创历史1月份新高；销售均价20467元/平米，同比增长36.7%，结转结构中高端项目比例增多提升销售均价。2020年全年公司实现销售金额5029亿元，同比增8.9%，12月份销售金额398亿元，同比略降4.7%。按照克而瑞信息集团公布的百强销售榜单，保利2021年1月份按全口径销售金额及权益金额均在全国排名第四，排名较2020年全年前进一名。 拿地端：拿地强度略低于020年年1122月，但高于2200年全年。1月份，公司新增15个房地产项目，拿地面积308万方，同比+33%；拿地金额163亿元，同比+30.6%；平均拿地楼面地价5295元/平米，同比-1.8%。1月份，从拿地强度的角度来看，公司面积口径拿地强度为1.46（20年为0.9），金额口径拿地强度为0.38（20年为0.47），强度均较上月有所减弱。但面积口径拿地强度仍高于2020年全年，公司仍然保持较积极的土地获取态度。拿地区域来看，1月拿地集中在二三线城市。按拿地金额，二线城市占比40.5%，三线及以下城市占比59.5%。排名前三的城市分别为杭州（26.1亿元）、佛山（22.3亿元）、苏州（21.4亿元），均为二线城市，公司拿地仍倾向于发达经济圈的核心城市，布局较为优越。 财务方面：三道红线全部达标，业绩锁定性较高。截至2020Q3，公司剔除预收账款后的资产负债率67%，净负债率70.9%，现金短债比1.7，稳守三道红线，属于绿档房企。在金融审慎管理制度的大背景下，作为“模范生”，公司更容易在土地市场加大投资力度，抓住土地溢价率整体下行的窗口期。2020Q3末期，公司预收账款+合同负债达3801亿元，较19年末+15.6%，覆盖2019年营收倍数为1.55，未来业绩锁定性较高。 投资建议：保利开年销售金额位居行业TOP4，从2020年下半年开始，公司拿地力度开始加强，1月份拿地强度仍高于2020年全年。 根据三道红线标准，公司属于绿档房企，财务状况稳健，融资成本在业内具有比较优势。预计公司20、21、22年每股收益为2.42、2.81、3.15元，当前PE为5.7倍，我们看好地产行业龙头企业估值修复的机会，给与公司“推荐”评级。 风险提示：行业及公司面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。

1．事件 公司发布了 2020年第三季度报告。 第三季度，公司实现营业收入 951.4亿元，同比增长 12.5%；公司实现归属上市公司股东的净利润 73.6亿元，同比增长 14.94%。 2．我们的分析与判断 （一） 业绩稳健增长，已售未结算资源丰富 20年 1-9月公司实现营业收入 2414.9亿元，同比+7.9%； 归母净利 润 198.6亿元，同比增长 8.9%；每股收益 1.74元，同比增 6.8%。 地产结 算毛利率为 29.9%，同比下降 6.1个百分点， 三费费率为 7.47%，同比 下降 0.81个百分点； 2020年 9月末公司合同负债为 6406亿元，同比增 9%；已售未结算资源金额为 7248.8亿元， 较上年末增长 19%，覆盖 2019年地产结算金额 1.97倍，未来业绩锁定性强。 （二） 前三季度销售实现正增长， 第三季度表现亮 眼， 新开工完成率高 2020年前三季度度，公司累计实现合同销售面积 3264.8万平米，合 同销售金额人民币 4927.6亿元，分别同比增长 6.6%和 3.6%。其中，第 三季度表现亮眼，第三季度实现房地产业务合同销售面积和销售金额分 别同比增长 30.3%和 21.7%。 1-9月，公司新开工面积占全年开工计划的 96.9%，竣工面积占全年竣工计划的 54.4%。 （ 三） 物业、租赁、商业、物流多元化成绩斐然 第三季度，万科物业与戴德梁行合资公司正式对外公布中文名称“万 物梁行”，租赁住宅业务新增开业 0.85万间，截止 9月底，累计开业 13.58万间。 成熟期项目（开业半年及以上）出租率为 95.3%。商业方面，印力 集团上海南翔印象城开业，成为上海最大单体购物中心。三季度，仓储 物流业务新获取项目 4个，总建筑面积达 1106万平米。 3．投资建议 万科公司多元化业务成绩斐然，基于对公司项目的结算节奏的推算， 我们预计公司 2020-2022年的每股收益分别为 3.8、 4.4、 5.05元。以 10月 30日 27.55元的收盘价计算，对应的动态市盈率分别为 7倍、 6.2倍、 5.4倍，市净率 1.7倍。我们继续维持对万科 A“推荐”评级。 4．风险提示 疫情超出预期风险，房价大幅下跌风险，毛利率下滑风险等。

1．事件 公司发布了2020年半年度报告。报告期内，公司实现营业收入303.06亿元，同比增长16.09%；公司实现归属上市公司股东的净利润36.15亿元，同比增长39.59%，扣非后归属上市公司股东的净利润为32.85亿元，同比增长27.48%；公司基本每股收益为0.68元，同比增长41.67%。 2．我们的分析与判断 （一）公司业绩表现依旧靓丽，全年业绩高增可期 2020年上半年公司实现营业收入303.06亿元，同比增长16.09%；实现归母净利润36.15亿元，同比增长39.59%。业绩增速高于营收增速的原因，主要系：1）销售费用同比减少39.9%；2）公允价值变动净收益较去年增加2.03亿元；3）对联营和合营企业的投资收益增加明显，报告期内为5.84亿元，去年同期为-1.78亿元。公司实现毛利率26.0%，较去年同期减少8个百分点，实现净利率14.1%，同比增加2个百分点。值得注意的是，报告期内公司实现竣工730万平方米，同比增加71.76%，远高于地产结算增速，下半年公司结算加速可期。报告期内，公司合同负债和预收账款达到1394.21亿元，同比增长48.34%，覆盖2019年地产结算收入的2.2倍，公司可结算资源丰富，未来业绩保障性较强。 （二）销售实现逆势增长，全国化布局趋向均衡 2020H1公司实现销售金额达868亿，同比增长6.6%；实现销售面积860万平米，同比增长2.5%，与同行业相比，受疫情影响较小，实现逆市增长。报告期内，公司在华东、重庆、西南、华中、华南地区销售金额占比分别达到43%、19%、12%、10%、8%，全国化布局初见成效。报告期内，公司新增土地87宗，土地购置金额达546亿元，计容建筑面积1370万平方米，新增土地储备按计容建筑面积计算二三线城市占比超85%，公司拿地积极，土储充足且资质优越。报告期末，公司总可售面积超7400万平方米，其中华东、重庆、西南、华中、华南地区占比分别为25%、25%、16%、17%、8%，与2020H1销售各区域占比相比，可售资源的全国化布局更趋均衡。 （三）金科服务分拆上市，杠杆水平逐步下降 公司在2020年4月通过了分拆金科服务到境外上市的议案，并已向港交所递交了上市申请书，公司“四位一体”协同发展战略逐步推进。报告期内，金科服务营业收入同比增长36%，净利润同比增长超80%，高成长的金科服务上市后有助于提升母公司的估值。报告期末，公司扣除合同负债后的资产负债率为46%，同比下降3个百分点，净负债率125%，同比下降22个百分点，杠杆水平进一步下降，货币资金为368亿元，有效覆盖短期有息负债。同时，中诚信、签合评级、大公国际三家权威评级机构上调公司主体信用评级至AAA。 3.投资建议 作为植根于中西部地区的地产龙头股，公司版图逐步扎实的扩展至全国，上半年销售实现逆势增长，显示出较强的抗风险能力和高成长性。公司土地储备丰富，杠杆率下降，物业服务板块分拆上市提升估值，我们看好公司未来的发展。基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑，我们预计公司2020-2021年的每股收益分别为1.33、1.71元。以8月28日10.59元的收盘价计算，对应的动态市盈率分别为7.96、6.19倍，维持“推荐”评级。 4．风险提示 行业调控政策升级，销售大幅下滑风险等。

1．事件 公司发布了2020年半年度报告。报告期内，公司实现营业收入1463.5亿元，同比增长5%；公司实现归属上市公司股东的净利润125.1亿元，同比增长5.6%，扣非后归属上市公司股东的净利润为121.1亿元，同比增长3.1%；公司实现基本每股收益为1.11元，同比增长4%。 2．我们的分析与判断 （一）20H1营收及业绩同比微增，利润率趋势性下降，已售未结算资源丰富，业绩锁定性强 20H1公司实现营业收入1463.5亿元，同比+5%；归母净利润125.1亿元，同比增长5.6%；每股收益1.11元，同比增1.3%。地产结算毛利率为24%，同比下降4.2个百分点，每股净资产为16.84元，同比增长18%。三费费率为7.6%，同比下降0.7个百分点；2020上半年末公司合同负债为6151亿元，同比增8.5%；已售未结算资源金额为6953亿元，同比增11.9%，覆盖2019年地产结算金额1.9倍，未来业绩锁定性强。 （二）20年上半年销售同比降4%，公司财务状况稳健，融资成本下行 2020H1公司累计实现销售额3205亿元，同比降4%，降幅较一季度收窄3.7个百分点，销售面积2077万平米，同比降3.4%；销售均价1.54万/平米，同比降0.7%。公司7月份截至20H1，公司财务资金状况稳健，货币资金1942.9亿元，净负债率率为27%，处于行业低位，同比下降8.9个百分点，公司内部广泛坚持现金为王，手有余粮的原则，未来政策也会持续的坚持下去。年初至今，公司发债多项利率处于行业低位，以6月为例，先后发行8亿元期限5年利率3.2%的公司债以及15亿元期限7年利率3.45%的公司债。 （三）万科物业业绩靓丽，未来将加速拓展 2020H1,万科物业合约面积6.8亿平米，在管面积5.2亿平米；期内新签约面积0.53亿平米，其中住宅服务新签约面积0.39亿平米，非住宅新签约面积0.14亿平米。报告期内万科物业实现营业收入67亿元，同比增长26.8%，其中55%来自于万科以外的项目。万科物业的发展战略由住宅商业“两翼齐飞”升级为“三驾马车”，加快“物业城市”业务发展，新增了厦门鼓浪屿、青岛动车小镇等项目，当前，“物业城市”业务已拓展至7个城市。未来物业业务将加速拓展，有利于提升公司估值。 3．投资建议万科公司多元化业务成绩斐然，地产主业稳健，新业务发展势头良好，行业标杆地位进一步巩固，基于对公司项目的结算节奏的推算，我们预计公司2020-2021年的每股收益分别为3.92、4.46元。以8月28日27.57元的收盘价计算，对应的动态市盈率分别为7倍、6.2倍，市净率1.7倍。我们继续维持对万科A“推荐”评级。 4．风险提示疫情超出预期风险，房价大幅下跌风险，毛利率下滑风险等。

1．事件 公司发布了 2020年半年度报告。报告期内，公司实现营业收入 736.8亿元，同比增长 3.59%；公司实现归属上市公司股东的净利润 101.2亿元， 同比增长 1.69%，扣非后归属上市公司股东的净利润为 97.2亿元，同比 增长 0.46%；公司实现基本每股收益为 0.85元，同比增长 1.37%。 2．我们的分析与判断 （一） 利润率微降， 2020H1营收同比+3.6% 20H1公司实现营业收入 736.8亿元，同比+3.6%； 归母净利润 101.2亿元，同比增长 1.7%；每股收益 0.85元，同比增 1.3%。营业利润率为 23.6%，同比微降 0.4个百分点，加权平均净资产收益率为 6.2%，同比下 降 1.7个百分点。每股净资产为 13.7元，同比增长 4.5%。中期业绩增速 偏低的原因： 1）公司上半年竣工规模偏少导致结算较少，营业收入同比 增长较少； 2）结算项目利润率微降； 3） 2019年同期业绩基数高。 19H1高毛利、高权益占比项目集中结算，归母净利润同比增 59%，基数高。 （二）20年上半年销售同比降 11%，拿地同比增 54% 2020H1公司累计实现签约金额 2245.4亿元，同比-11%；累计签约面 积 1492万平米，同比-8.8%；累计销售均价 15047元/平米，较 19年增 1.7%。拿地方面， 20H1拿地地价 820亿元，同比增 54%，拿地态度积极。 公司土地储备充裕，主要布局于一二线城市和核心城市，布局结构优异， 疫情后销售恢复迅速，推盘节奏正常，预计 20年全年销售仍能保持平稳 增长。 （三） 多元化低成本融资优势凸显卓越资管能力 作为央企龙头房企，公司构建了以银行贷款为主，股权融资、直接 债务融资、资产证券化为辅的多元化融资体系。凭借央企信用优势，在 各大银行授信重组。 20H1实现销售回笼 2023亿元，回笼率 90.1%，资产 负债率为 77%，扣除预收账款后的资产负债率为 66%，处于行业较低水 平，资产结构稳健。 继续发挥央企龙头卓越的融资和资管优势。 3．投资建议 公司发展战略已经升级为“以不动产投资开发为主、以综合服务与 不动产金融为翼”，打造不动产生态发展平台。基于对公司项目的结算节 奏的推算，我们预计公司 2020-2021年的每股收益分别为 2.76、 3.24元。 以 8月 24日 16.48元的收盘价计算，对应的动态市盈率分别为 5.9倍、 5倍，市净率 1.4倍。我们继续维持对保利地产“推荐”评级。 4．风险提示 疫情超出预期风险，房价大幅下跌风险，毛利率下滑风险等。

1．事件公司发布了 2020年半年度报告。报告期内，公司实现营业收入 296.9亿元，同比增长 27.3%；公司实现归属上市公司股东的净利润 20.5亿元，同比增长 56.2%，扣非后归属上市公司股东的净利润为 17.5亿元，同比增长 43%；公司实现基本每股收益为 0.55元，同比增长 54%。 2．我们的分析与判断 （一）2020H1营收及归母净利均同比高增长20H1公司实现营业收入 296.9亿元，同比+27.3%；归母净利润 20.5亿元，同比增长 56.2%；每股收益 0.55元，同比增 54%，营收及业绩均实现同比高增。营业利润率为 10.89%，同比微升 1.2个百分点。每股净资产为 6元，同比增长 20%。中期业绩增速高增的原因：1）2020H1竣工面积 527万平米，同比高增 303%，致结算收入 208.3亿元，同比增35.1%；2）结算毛利率 19.4%，同比下降 4个百分点；3）20H1合并报表范围内已售未结算的合同负债 1247.5亿元，毛利率水平高于上半年结算资源。 （二）疫情下 20H1仍实现合同销售金额同比微增2020H1公司累计实现合同销售金额 813.9亿元，同比+0.2%；销售面积 609.1万平米，同比-5.7%；二季度，疫情得到控制后，公司实现销售金额 598亿元，同比增 18.9%，销售面积 445.5万平米，同比增 12.9%。 20H1公司平均销售价格 13360元/平米，高于去年全年水平。拿地方面，20H1新增项目 45个，规划建面 689万平米，新增项目平均地价 4400元/平米，低于去年全年的 5200元/平米。截止上半年末，公司共有 418个项目，在建项目规划建面合计 3144万平米，未开工项目建面 1267万平米，在全部 4411万平米可竣工资源中，一二线城市占比 35%，三四线城市占比 65%。 （三）费用管控水平持续改善，偿债保障度提高20H 公司销售费用率 2.36%，同比下降 1.19个百分点；管理费用率4.59%，同比下降 1.07个百分点。2020年 6月末公司有息负债 781.4亿元，较 2019年末增加 10.7%，绝对金额在行业可比公司中保持低位。有息负债结构更加均衡，现金余额 281.5亿元较 2019年末增加 10.8%，现金短债比 1.19较 2019年末增加 13.3%，偿债保障度进一步提高。 3．投资建议公司近年来成长性较好，业绩持续高增长，已售未结算资源丰富叠加竣工周期的到来将高度锁定公司未来业绩，我们预计公司 2020-2021年的每股收益分别为 1.88、2.43元。以 8月 24日 9.99元的收盘价计算， 对应的动态市盈率分别为 5.3倍、4倍，市净率 1.8倍。我们继续维持对中南建设“推荐”评级。 4．风险提示疫情超出预期风险，房价大幅下跌风险，毛利率下滑风险等。

1．事件公司发布2020年半年度报告。报告期内，公司实现营业收入38.68亿元，同比增加49.88%；公司实现归属上市公司股东的净利润1.79亿元，同比增加110.66%，扣非后归属上市公司股东的净利润为1.69亿元，同比增长114.61%；公司基本每股收益为0.17元，同比增加32.47%。 2．我们的分析与判断 （一）重组助力业绩增长，疫情对公司影响逐渐消退报告期内，公司实现营业收入38.68亿元，同比增加49.88%；实现归母净利润1.79亿元，同比增加110.66%。公司业绩的增长主要系将招商物业纳入公司并表范围和物管业务的稳定增长，将招商物业纳入2019H1的基数后，可比口径下营业收入同比减少7.78%，归母净利润同比增加8.6%。公司2020Q1的归母净利润为0.59亿元，2020Q2的归母净利润为1.2亿元，二季度公司业绩翻倍，显示出疫情对公司业绩的影响已逐渐消退。 （二）物管拓展稳步挺进，非住宅物业市场领先地位凸显报告期内，公司物业管理业务实现营业收入35.87亿元，占营收的92.75%，较上年同期增长71.57%，主要系招商物业并表、公司在管物管项目收入增加以及本年度新拓展物业管理项目增加。其中，基础物管实现营业收入29.40亿元，同比增加51.89%，专业化服务实现营业收入6.47亿元，同比增加317.47%。公司物业管理业务在管项目1315个，管理面积约1.72亿平方米，分别较年初增加117个、0.19亿平方米。报告期内新签年度合同额（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入）11.27亿元，其中非住宅业务9.38亿元，占比83.23%，显示出公司在非住宅物业市场中的优异拓展能力和领先地位。报告期内，公司物业管理业务的毛利率为11.23%，同比增加0.41%，公司盈利能力逐步改善。 我们认为我们认为随着未来公司专业化服务的占比提升，深耕区域提升密度，科技赋能降低成本，预计毛利率存在较大的改善空间。 （三）资管业务受疫情冲击致收入下降，未来发展可期报告期内，公司资产管理业务实现营收1.85亿元，占公司营业收入的4.78%，同比下降41.56%，主要是受疫情影响，购物中心、酒店出租及其它持有型物业收入减少。随着疫情防控的常态化，公司资管业务客流量已逐步回升，截至2020年6月度，客流量恢复到上年同期的80%。报告期内，公司九方资管在管购物中心13个，管理面积近100万平方米，其中自营项目4个，受托管理招商蛇口项目4个，轻资产管理输出项目5个。公司拥有的出租物业包含酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为59.35万平方米，总体出租率为95%。其中，购物中心及商业的平均出租率有所下降，主要因疫情影响部分商铺退租。我们认为资管业务受到疫情的冲击只是暂时的，公司作为招商蛇口持有资产运营的承载平台，未来将逐步承接招商蛇口的资产运营业务，在母公司的支持下，资管业务发展可期。 （四）组织变革统筹管理，融合融效促进发展公司在明确了“12347”发展战略后，加速推进组织变革，融合融效。报告期内，公司总部完成了组织架构调整，整合了招商积余、招商物业、中航物业三总部职能，以“大物业+大资管”为主线，设立物业BG、资管BG两大事业群和9个职能中心/部门，实现总部对业务的统筹管理，提升管理效率、服务品质和业务规模。 3．投资建议公司作为A股唯一一家具有央企背景的机构物业龙头，具有稀缺性和资源优势，未来毛利率改善空间大；机构物业市场空间广阔，并具有议价能力强、缴费率高等优点，为公司未来发展提供优势条件。我们预计公司2020-2022年归母净利润分别为6.28亿元、8.54亿元、11.24亿元，对应的每股收益分别为0.59元/股、0.81元/股、1.06元/股，以8月25日的收盘价31.1元计算，对应的市盈率分别为52.7倍、38.4倍、29.3倍。我们认为公司未来还有很大的发展空间，维持“推荐”评级。 4．风险提示重组后组织架构调整进程不及预期，新签项目拓展不及预期，人工成本上升等风险。