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李少明

中国中投

研究方向: 房地产行业

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工作经历: 中投证券房地产行业首席分析师,工商管理硕士,12年证券研究从业经验。 主要覆盖公司:万科、保利地产、招商地产、泛海建设、金融街、华发股份、苏宁环球、滨江集团、中华企业、冠城大通、沙河地产、大龙地产、首开股份、胜利股份、世茂股份、广宇发展、香江控股。...>>

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陆家嘴 房地产业 2017-08-03 24.71 30.00 23.76% 25.76 4.25% -- 25.76 4.25% -- 详细
毛利率下降,净负债率提升。17年上半年公司实现营收56.2亿元,同比+25.0%;归母净利润11.5亿元,同比+18.4%。综合毛利率48.7%(同比降9.8个pc,但较16年全年增1.5个pc),净利率20.5%(同比降2.8个pc)。截至17年6月底,在手货币资金37.2亿元,短债缺口56.7亿元(16年末66.6亿元),预收账款30.0亿元。三费费率12.8%,同比+2.3个pc。净负债率110%(+31个pc),资产负债率74%(+5个pc)。截至16年末,公司整体平均融资成本仅4.39%,处于行业低位。 持有在营物业租金稳增,租赁收入持续增长。17年上半年实现租赁收入合计20.21亿元(同比+24.3%),其中表内16.56亿元(同比+32.3%),营收占比达26%(16年20%)。截至17年6月底,在营物业总建面164万方(于16年末持平)、在建面积超221万方:甲级写字楼出租率99%租金7.82元/方/天(16年97.5%、7.64元/方/天),高品质研发楼出租率99%、租金5.32元/方/天(16年97.4%、5.11元/方/天)。 现有可售项目全部出清,新获苏州土储。17年上半年住宅物业销售面积2205方,合同金额0.94亿元,去化率为100%,均价4.26万元/方;去年同期签约面积7.5万方,合同金额24.1亿元,均价3.21万元/方;销售面积、金额大幅下滑主要由于现有在售项目可售面积较低且已全部出清。5月9日公司公告联合华宝信托完成收购苏州绿岸95%股权,新增苏州17块土地建面约108.41万方的储备。公司以小量资金控制大额项目,继布局天津后再次“走出上海”,获取大型成片开发项目。 公司持有陆家嘴区域办公物业、商铺物业接近400万方,占陆家嘴全部商业物业约30%,租金收入未来三至五年超50亿元无忧,新获苏州大量土储,持续受益集团资产证券化率的提升,“以房地产为核心,以金融和商业零售为两翼,以陆家嘴、天津、苏州为三城”发展格局正在逐步形成。RNAV40.1元/股提供高安全边际。预计17-19年营业收入为154、183、208亿元;17-19年最新摊薄EPS0.97、1.24、1.41元,对应当前股价PE26、20、18倍,6个月目标价30元,对应17年PE31倍,长期看好陆家嘴区域优质商业地产增值潜力及租赁收入的稳步提升以及国改加速带动新的优质资产注入,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:资产重组效果不及预期、园区开发进展不及预期。
福星股份 房地产业 2017-08-02 12.28 16.00 33.33% 12.35 0.57% -- 12.35 0.57% -- 详细
公司公布17年中报,17年上半年公司营收54.88亿元,同比一5.4%;归母净利润4.6亿元,同比+36.0%,EPS0.49元/股。 投资要点: 结转毛利率大增,三费占比持续下降。17年上半年营收54.88亿元,同比-5.4%; 归母净利润4.6亿元,同比+36.0%。归母净利大增主要系结转毛利率大增及三费持续-降:毛利率27.6%,同比+5.0个pc ;净利率8.4%,同比+2.6个pc ;三费占比6.7%.同比-0.3个pc,15年至今持续下降。预收账款75.3亿元,锁定17年全年业绩。 房地产业务结算均价如期大增,盈利能力显著好转。公司17年上半年结算面积51.9万方(同比-24.6%)结算收入48.4亿元(同比一9.1%)结算均价9332.5元/方(16年694,元/方);销售面积55.4万方(同比一0.9%),销售金额46.6亿元(同比-18.1%),销售均仃8411.5元/方(16年10443元/方) 16年销售项目逐步进入结算期,预计17年全年毛利率可维持上半年高位;17年上半年销售均价回落,预计18年毛利率或适度回调。17年销售收入预计124.2-129.8亿元,同比增10-15%,截至17年6月底,公司在武汉刀湖北其他城市持有待开发土地建面642.2万方销售存量约44.1万方持有型物业约14.1万方;其他区域方面北京待开发土地建面6.6万方、澳洲待开发土地建面8.8万方。 增持计划顺利完成,为现有股价提供安全垫。基于对公司未来发展的信心,控股股东福星集团计划自16年10月24日起八个月内,通过深交所允许的方式增持公司股票约4700万股,占目前股本的4.95%。16年10月28日至12月30日集团增持3339.4万股,占比3.52%,增持均价12.38元/股:17年1月23日至4月18日,再次增持1517.6万股,占比1.60%,增持均价12.33元/股。完成增持计划后集团持股24.64%,并承诺增持计划完成之日起六个月内不减持(17年10月18日)。 扎根热点二线代表城市武汉,短期受政策加码市场价稳量缩影响销售量价回落,中长期仍将持续受益一线需求外溢、良好区域中心发展前景及超强人口集聚能力带来需求提升。武汉龙头,超低成本土地储备丰厚,未来开发价值凸显,极具竞争优势。最新RNAV22.3元/股,集团两次增持均价12.33、12.38元/股,提供充足安全边际.预计17-19年营业收入114、128、139亿元,对应增速8%、12%、9%:EPS为0.84、1.00、1.14元,对应PE16、13、12倍。6-12月目标价16.0元,对应17年PE19倍,维持“推荐”评级。 风险提示:政策持续收紧下半年销售不及预期,智慧社区推广转型不达预期等。
嘉宝集团 综合类 2017-07-25 16.58 20.00 20.34% 18.18 9.65% -- 18.18 9.65% -- 详细
政策支持企业规模化发展租赁业务,资产证券化保障资金流动性。《通知》鼓励规模化开展租赁业务:鼓励开发、经纪、物业服务企业进入租赁行业;支持国有企业转型为住房租赁企业;支持住房租赁企业发行企业债、公司债、非金融企业债务融资工具等及资产支持证券,与门用于发展住房租赁业务;鼓励地方政府积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)。企业开展自持性经营业务的资金周转要求相较开发出售业务更高,中央支持企业进行传统债权融资,同时鼓励企业积极参与资产支持证券及房地产投资信托基金融资,鼓励地方支持企业发行ABS 融资,积极推动REITs 发展。资产证券化及房地产基金迎来持续性政策红利,也迎来历史性大蓝海发展契机。 加大租赁住房供应,企业自持项目可通过信托基金等实现快速变现。《通知》鼓励地方多渠道增加新建租赁住房供应,房企维持规模增长补充土储时自持性项目比例提升,为保障短期现金周转,房企可选择在保留项目所有权的前提下(自持性土地出让要求)转让出租收益权,具体可通过成立租金的资产支持证券或者成立信托基金对外发行。 通过转让出租收益权,房企可将长期稳定现金流提前兑现为当期资金以保障流动性,在当前自持性出让土地比例不断提升的趋势下确保资金支持持续发展。在当前政策背景下伴随自持性项目比例不断提高,房企对资产证券化及房地产基金的需求将爆发增长。 公司积极发展资产证券化及房地产基金,充分受益租赁需求持续释放(中国长租市场万亿规模,全球REITs 规模1.5 万亿美元)。15 年引入光大控股切入房地产基金,转型房地产金融资产服务;16 年实际控制人变更为中国光大集团,转型取得实质性进展。 政策鼓励企业规模化发展租赁业务下,公司将借助其行业龙头和唯一上市公司的优势,成为资产证券化和房地产基金蓝海发展黄金期的最重要的红利分享者。 光大集团持有公司24.27%股权(上海光控股权3 至4 月购买3413 万股,均价18.2 元)成本14.49 元/股,计划于12 个月内增持0.5%-5.5%的股份,目前尚未达到增持目标。RNAV13.3 元/股,国家鼓励企业自持物业发展租赁市场,市场对资产证券化及房地产基金的需求正在爆发。预计17-19 年营收29、33、37 亿元,同比增速分别为23%、13%、14%;17-19 年EPS0.42、0.48、0.57 元,对应当前股价PE40、34、29 倍,6 个月目标价20 元,对应17 年PE48 倍,“强烈推荐”。 风险提示:市场波动剧烈、转型遇阻、房地产基金业务进展不及预期。
万科A 房地产业 2017-07-04 24.76 35.40 55.13% 26.70 7.84%
26.70 7.84% -- 详细
强强联手深铁“基石股东”,股权纷争圆满解决。通过受让华润和恒大所持公司股份,深铁持股万科29.38%,成第一大股东。其余股东宝能、万科管理层(金鹏、德赢1号)、安邦、刘元生、万科工会分别持股25.4%、7.12%、6.18%、1.21%和0.61%,剔除H股、证金、汇金后,万科A剩余流通股只占总股本的12.04%。新董事会完成换届,郁亮顺利接任董事长并兼任总裁,管理层平稳过度进入“郁亮”时代。 深铁全面支持万科发展模式。包括支持万科混合所有制结构、万科城市配套服务商战略和事业合伙人机制、万科管理团队按照既定战略目标实施运营和管理、支持深化“轨道+物业”发展模式等。深铁入驻表示看好公司发展前景,将有利于公司经营及团队稳定。 “轨道+物业”新模式扬帆起航,有望成为标杆。未来10-15年是轨交发展的黄金时期,公司已和深铁互动并抢占先机,深铁运营285公里11条线,仍有1142公里,42条线需要发展,换乘枢纽多,可大幅推进“轨道+物业”发展。 当前很多二三线大城市缺乏大规模开展轨交业务的资金和人才,已表示欢迎公司协助全面推进,“轨道+物业”模式将加速公司储备和发展。在后房地产时代,开发商的发展空间转向城市群的发展带来人流、物流、资金流、产业流的房地产需求红利。在行业集中度大幅提升,行业进入资源为王,赢家通吃时代,公司联合深铁,将获取深铁开发站点及铁路沿线充沛的土地资源(预估核心枢纽区域约427万方、沿线555万方),与公司开发业务天然协同并随深铁外拓进一步释放。 龙头强者恒强,销售再超预期。17年1-6月销售额在16年增长50%以上的基础再度增长45%,经过5年市场份额2%-3%的盘整,16年开始市占率由3.1%跳升至17年1-5月的5.2%,充分彰显行业优胜劣汰背景下龙头强者恒强的优势,已实现销售额可充分抵御调控压力。销售额1-6月2727.5亿元再超预期,全年销售额有望超计划(计划4200亿元,+15%)。 纷争消除,“轨道+物业”新模型打开估值空间。万科深铁强强联合.优势互补,新轨道线拓展大量开发机会,公司有望成为全国轨道交通PPP模式建设标杆,优先抢占新一轮城市圈轨交物业制高点。市占率加速提升,行业龙头赢家通吃优势突出(近期551亿拿下广州荔湾.越秀区约221万方开发土地),充分受益“粤港澳大湾区”城市群红利。RNAV22.38元/股,17-19年EPS2.36、2.79、3.18元,对应PE11/9/8倍。综合内房股龙头恒大15XPE.碧桂园10XPE,美股龙头Dr.Horton13XPE(PSl.03),给予公司15XPE,对应PS0.92(以17年计划4200亿计),对应6-12月目标价35.4元,上调评级至“推荐”。 风险提示:调控持续致销售低于预期:新进入股东干预经营,新管理层及团队执行力降低等;7月15日宝能所持股份解禁可售出售致股价波动。
保利地产 房地产业 2017-06-27 10.04 14.50 43.42% 11.27 12.25%
11.27 12.25% -- 详细
城市群发展成型,形成以广州、北京、上海为核心,以周边城市协同发展的城市群格局。至2016 年末,公司拥有在建、拟建项目361 个,待开发面积6344 万平方米,可满足公司未来2-3 年的开发需要,其中一、二线城市待开发面积占比约为68%,项目储备丰富且质地优良,为公司的持续发展奠定坚实基础。16 年新开工面积2039 万方(+45.4%),竣工面积1462 万方(+4.1%),在建面积5708 万方(+13.5%)。 公司将加大两翼业务发展力度,构建2(商业、住宅)+4(学校、医院、产业、政府)发展业态。金融业务以开发类基金为核心,形成信保基金(16 年末累计管理规模达600亿元,实现净利润4 亿)、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式,力争2020 年末基金管理规模达1000 亿;发展小额贷款(16 年末业务规模达4.93 亿元)、产业投资(参与滴滴出行、粤高速A 定增、粤港证券等战略投资)等相关金融业务。消费服务以物业服务、健康养老和社区商业为重点,物业公司完成股份制改造,启动新三板挂牌程序,截止16 年末在管物业面积超1 亿方;养老产业以和熹会、健康生活馆、老博会等为载体,锁定成都、广州15 家养老试点机构,培育养老生态圈。 预收账款锁定全年业绩,净负债率降至2010 年以来最低水平。毛利率29%(同比降4.2 个百分点,由于结算项目结构影响,未来有修复可能),净利率8%(同比降2 个百分点)。截止16 年末,预收账款1555 亿元,锁定17 年全年业绩;三费费率5.2%(同比降0.4 个百分点)。净负债率同比降30 个百分点至55%,达2010 年以来最低水平。销售回笼金额2041 亿元,回笼率达97%。有息负债综合成本仅为4.69%,不15 年持平。 行业龙头持续受益集中度提升,盈利模式资源优势。作为地产主业央企龙头,公司将受益78 家非地产主业央企整合退出,资源获取能力强,外延并购机会多。公司加大两翼业务发展力度,构建2(商业、住宅)+4(学校、医院、产业、政府)发展业态,目标在十三五末期销售金额超5 千亿。公司核心湾区城市拥有1600 万方土地储备,湾区第二圈土储580 万方,深度布局广东省各线城市,将持续受益轨道交通网络建设完善后城市群的快速推进。RNAV21 元/股,预计17-19 年营业收入三年CAGR25%;17-19年EPS1.30/1.71/2.17 元,三年CAGR27.5%,对应PE7/6/4 倍,6 个月目标价14.5元,对应17 年PE11 倍,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:销售低于预期,市场波动风险,板块布局不及预期。
金融街 房地产业 2017-06-27 11.98 15.60 33.45% 12.67 5.76%
12.67 5.76% -- 详细
投资要点: 商务地产龙头,依托北京金融街的资源和品牌优势,通过房地产开发和产业打造独特的“金融街模式”。北京金融街已成为全球最富吸引力的投资目的地和资本集散地,最具世界影响力的金融中心。加速模式复制,“商务地产不住宅开发“双轮驱动,保持商务地产开发运营控股公司龙头。 开发和持有双轮驱动,业绩再上台阶。16年快开发销售实现8成多增长,归母净利润28.04亿元,同比增24.5%,业绩再上台阶。预收账款187.93亿+118.07%,锁定17年结算业绩。融资渠道拓宽,资金成本、负债率及风险大幅下降。16年底各类融资总额505亿元,综合融资成本仅5.5%,绝大部分期限为5年及以上年限,将很好地抵御资金成本可能上升带来的风险。经营活动现金流大幅增加,负债率有效降低,偿债能力无忧。17年打通ABS融资通道,成功融资66.5亿元,未来大量优质物业变现通道打开。一二线开发资源丰厚,建面超800万平,17年投资200-240亿元拓展核心城市及其周边优质资源。16年自持物业面积和租金收入高增长25.97%达97万方,其中北京金融街区域内出租物业占50%以上(3-5年内自持物业将翻番200万平)。16年物业营收12.5亿元,同比增35%,预计3-5年后该部分利润将超过20亿元/年,调控中稳定器作用凸显。 催化因素不断。1、北京城市功能将落地,西城区内物业价值随环境配套改善价值不断提升,区内单位腾退也将带来存量改造升级机会。2、负责西城区国有资产整合、融资、投资和管理平台的金融街资本运营中心控股公司,有望带来资源整合机会做大做强公司。3、把握机遇参与京津冀建设,负责京津合作示范园区(武清)26.5平方公里的开发建设。在雄安新区不北京市错位发展中商务地产开发经营优势突出。 公司价值严重被低估。1、RNAV估值。可结算规划建面878万平(权益761万平),货值超过3000亿元将带来的盈利及自持物业盈利折现后,公司价值921亿元,RNAV30.82元/股。2、持有物业估值。当前持有物业及3-5年将形成的物业将达到200万平,其中北京120万平,上海等地80万平。考虑核心城市核心地段物业的稀缺性,租金价格呈上行趋势,物业价值也将逐年增长,估算持有物业价值将接近1000亿元。3、盈利预测。据公司在手开发项目和自持物业盈利贡献,以及年新增持有物业增值,测算2017-2019年EPS1.15/1.36/1.62元,对应当前股价PE10X、9X、7X。合理股价:当前公司市值358亿元,只有RNAV的38%,对应未来持有物业价值和未来公司盈利高增长,公司股价仍有很大的价值回归空间,未来6个月目标价15.6元,对应RNAV0.5折,17年15倍PE,给予“强烈推荐”评级。 风险提示:国家经济金融环境恶化至公司商务地产及开发遇瓶颈、行业调控过度至销售经营不达预期等。
华发股份 房地产业 2017-06-07 8.36 10.56 31.51% 9.02 7.89%
9.02 7.89% -- 详细
业绩维持高成长,销售持续靓丽。17Q1营收42.1亿元(+367.2%),归母净利润4.2亿元(16Q1-0.4亿元),毛利率32.1%(不16年基本持平)、三费占比4.1%(较16年-3.2个pc)、净利率10.0%(较16年+2.3个pc)。高毛利率项目建设、销售、竣工结算节奏可持续,业绩稳增可期。17Q1销售额105.3亿元、销售面积35.7万方,销售均价提升劣销售额维持高增长。截止17Q1预收款238.5亿元,足够锁定17年业绩。 项目储备充足,布局核心城市保障业绩。13-15年提前布局,16、17年拿地审慎,成功控制成本。截止16年末公司土地储备建面约805.2万方、在建项目建面567.3万方,满足未来5以上年开发销售。14年至今新增土储建面基本位二珠海大区、上海、武汉、广州等重点区域;15年至今配合行业上行周期,优先开发在重点区域获取的土地,未来销售可持续受益于重点区域高房价带来的高业绩。 多渠道低成本融资确保流动性。自14年以来连续3年保持融资量增加、融资成本下降趋势,公司融资能力显著增强;长期借款、应付债券代表的长期债务占比不断提升,公司融资结构不断改善。截止17年Q1末,在手现金174.4亿元,短债缺口17亿元,同比大幅收窄,资产负债率80.7%,剔除预收账款238.5亿元后的资产负债率为60.4%,均较15年同期微降,资金流动性无忧。公司充足现金流除了有日益雄厚的销售回款的保障以外,择时加速发债、母公司华发集团关联企业财务支持均发挥较大作用。 大本营珠海持续受益粤港澳大湾区建设。粤港澳大湾区国家战略,湾区城市中珠海经济总量低、结构优,未来发展弹性足、空间大。作为本地龙头,始终受益母公司华发集团横琴十字门商务区一级开发带来的资源优势,港珠澳大桥的年底通车无忧加速珠海区域土地红利释放、自贸片区扩容提上议程公司十字门、妈湾、洪湾片区物业直接受益。 粤港澳大湾区珠海区域最受益标的,持续受益于集团在珠海,尤其是横琴区域的独特资源优势,土储约805万方近半位于大湾区,加之短期港珠澳大桥通车及横琴自贸区扩容提议预期,土地价值重估正当时。17年Q1销售额持续高增长,毛利率维持高位、净利率受益费用控制显著增长。可售、可结转资源充足,预计盈利稳定增长可持续。珠海国改标的,17年3月完成股票激励计划,利益绑定有劣业绩持续增长。最新RNAV25.1元/股。17-19年EPS1.09/1.36/1.70元,PE15/12/9倍,6个月目标价20元/股,“强烈推荐”评级。 风险提示:粤港澳大湾区推进不及预期,政策调控致销售不及预期。
陆家嘴 房地产业 2017-05-03 23.09 29.50 21.70% 23.83 1.49%
24.47 5.98%
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投资收益下降致净利率下滑,净负债率提升主要由于收购陆金发所致。一季度综合毛利率60%(同比降7个百分点,但较16年全年综合毛利率提升13个百分点),净利率18%(同比降13个百分点,主要由于采取权益法核算投资公司上海中心亏损产生当期损失致投资收益同比降低84.6%)。截至一季度末,公司在手货币资金56.3亿元,同比增179.4%,预收账款43.4亿元(锁定17年30%业绩),较年初下滑8.4亿元主要由于项目交工,预收款结算转为营业收入。三费费率14.8%,同比降低1个百分点。净负债率104%(+14个百分点,主要由于举债收购集团金融业务所致),资产负债率74%(+5个百分点)。截至16年末,公司整体平均融资成本仅4.39%,处于行业低位。 持有在营物业建面增加致租赁收入大幅增长。截至一季度末,公司持有的在营物业总建面163.6万方(+43.8%),其中运营一年以上的甲级写字楼115.2万方(+71.2%),运营一年以上的高品质研发楼21.0万方(同比持平),商铺物业10.4万方(+29.6%),住宅物业9.2万方(-0.2%)。酒店物业7.8万方(-4.8%)。一季度公司实现房地产租赁收入8.3亿元,同比增36.5%。 一季度销售面积、金额的大幅下滑主要由于可售面积较低。截至一季度末,公司在售住宅项目位于天津,总建面10.5万方,以在售面积计算的去化率99.86%。一季度公司住宅物业销售签约面积1389方,合同金额6459万元,销售均价4.65万元/平方(+20.8%);去年同期签约面积2.66万方,合同金额10.24亿元,销售均价3.85万元/平方;销售面积、销售金额大幅下滑主要由于在售项目可售面积较低。一季度公司实现住宅销售现金流入2.51亿元,同比降8.1%。 公司持有陆家嘴区域办公物业、商铺物业接近400万方,占陆家嘴全部商业物业30%左右,随着区域内物业逐渐竣工培育成熟,租金收入未来三至五年超50亿元无忧,RNAV40.1元/股提供高安全边际。预计17-19年营业收入为140、158、172亿元,同比增速分别为9%、13%、9%,三年复合增速为10.3%;17-19年最新摊薄EPS为0.97、1.2、1.33元,三年复合增长19.2%,对应当前股价PE24、20、18倍,6个月目标价30元,对应17年PE31倍,长期看好陆家嘴区域优质商业地产增值潜力及租赁收入的稳步提升、以及国改加速带动新的优质资产注入,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:市场波动剧烈、资产重组不及预期、园区开发进展不及预期。
嘉宝集团 综合类 2017-04-27 15.13 18.27 9.93% 21.80 9.66%
17.13 13.22%
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公司实际控制人由上海市嘉定区国资委变更为中国光大集团。上海光控股权、光控安宇、安霞投资合计持股1.67 亿股,占总股本24.27%,为第一大持股主体,均系由光大控股下属企业,其实际控制人为中国光大集团,最终控制人为中央汇金。嘉定建业、嘉定伟业合计持股1.17 亿股,占总股本17.08%,为第二大持股主体,系嘉定区国资委下属公司。本次实际控制人变更意味着公司转型已取得实质性进展,未来在加快房地产开发的同时,也将加速推进房地产资产管理业务。通过受让光大安石和安石资管各51%股权,迅速获得优质的房地产私募基金管理类资产、品牌及优秀管理团队,打通了房地产项目投前投后管理通道,增强投融资和盈利能力,为持续经营奠定了坚实的基础。 在手资金充裕大幅增长,稳健经营无忧。16 年公司综合毛利率30.4%(同比增3.9个百分点),净利率12.5%(同比降0.6 个百分点)。预收账款37.96 亿元(同比增15.7 亿元),货币资金41.5 亿元(同比增28.9 亿元)。净负债率为-52%,同比降71 个百分点,资产负债率同比降3 个百分点至59%。三费费率4.9%,持续低于行业平均且同比仍降0.1 个百分点。平均融资成本5.31%,同比降0.05 个百分点,处于行业较低水平。公司17 年目标营收30 亿元、营业成本18 亿元、三费3.6 亿元、归母净利润4.4 亿元。 推进“轻重并举、双轮驱动”的发展战略,在加大房地产开发力度的同时,依托光大安石平台自身“融、投、管、退”的全链条服务优势,战略聚焦于主动管理有稳定现金流的持有型资产,积极发展资产证券化。股权型投资(探索轻资产发展模式,延伸房地产产业链):光翎投资、光渝投资,所占权益14.062%/49.998%,认缴金额4.5/10.55亿元。债权型投资:首誉光控-广州海伦堡流金岁月二号、首誉光控-重庆英利,投资份额11480/12000 万份,本期盈利670、505 万元。 上海光控股权17 年3 月至4 购买公司3413 万股,成交均价18.2 元/股,仍计划于12 个月内增持总股本0.5%-5.5%的股份,RNAV17.5 元/股,均提供高安全边际。本次实际控制人变更有望推动房地产资管业务迅速发展,预计17-19 年营业收入为29、33、36 亿元,同比增速分别为23%、12%、11%,三年复合增速为15.3%;17-19年EPS 为0.51、0.58、0.65 元,三年复合增长23.4%,对应当前股价PE38、33、30 倍,6 个月目标价24 元,对应17 年PE47 倍,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:市场波动剧烈、转型遇阻、房地产基金业务进展不及预期。
华发股份 房地产业 2017-04-25 7.93 10.56 31.51% 15.51 3.33%
9.02 13.75%
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业绩高增长,合作占比提升致归母净利润增速不及营收。16年实现营收132.99亿元(+60.1%),归母净利润10.18亿元(+49.7%),归母扣非净利润10.07亿元(+62.0%),归母净利增幅低于营收增幅主要系少数股东损益显著增加所致:综合毛利率32.3%(+2.7个pc),净利率7.7%(-0.8个pc),少数股东权益4.1亿元(15年-0.2亿元)。三费率7.3%(-1.3个pc),其中管理费用占比3.2%(-1.2个pc)。 销售额大幅增长,行业地位显著提升。16年全年实现销售金额357.3亿元(+168.6%),由15年行业八十强进一步提升至四十强,行业地位显著提升,销售面积167.7万方,均价2.1万元/方(较15年小幅增长)。其中珠海大区(珠海、中山)实现销售金额233.5亿元,占比65.4%。预收款240.3亿元(+208.6%),锁定17年业绩。 稳健拿地,集中布局一、二线核心城市。16年坚持“珠海为战略大本营,上海、武汉、广州等一、二线核心城市为重点”的战略,新增项目建面69.8万方,期末公司土地储备建面805.18万方(15年836.03万方),在建面积567.31万方(15年451.51万方)。积极通过合作开发、并购、城市更新等方式,降低土地成本:积极参与珠海区域“三旧”改造项目。 财务结构逐渐改善,融资成本显著下降。在手货币资金158.5亿元,扣除短债仍有47.9亿元盈余,无短期偿债压力。资产负债率80%(+0.3个pc),扣除预收账款后的负债率58.5%(-12.3个pc),净负债率184%(-71.6个pc),财务结构逐渐改善。长期信用等级上调至“AA+”,16年全年成功发行三期共计70亿元私募债(15亿元4.39%、5亿元4.8%、15亿元4.27%、15亿元4.6%、20亿元3.85%)。16年平均融资成本6.85%(15年9.17%)。 股权激励落地,持续推动国改进程。2017年1月发布限制性股票激励计划,3月完成授予,向160名激励对象授予779.5万股公司限制性股票,占比0.67%,授予价8.94元/股。股票自授予日第二年分四批解锁,要求较15年,17-20年净利润增长率不低于20%、30%、40%、50%且不低于16年(10.1亿元),净资产收益率不低于8.5%、8.8%、9.0%、9.5%(16年8.3%),主营业务占比均不低于97%(16年94%)。珠海国改稳步推进、公司股权激励计划顺利落地,利益绑定确保业绩持续增长。 粤港澳大湾区国家战略,珠海资源优势突显。16年广东省政府报告首提粤港澳大湾区概念;17年两会粤港澳大湾区进入政府工作报告、上升为国家战略;17年4月总理接见港首,再提今年将研究制定粤港澳发展规划,粤港澳三地协同合作有望达到全新高度。公司作为本地龙头,土地储备过半集中于珠海,始终受益母公司华发集团横琴岛十字门商务区一级开发带来的资源优势,预计伴随粤港澳大湾区规划落地、港珠澳大桥通车(17年4月珠海、香港连接线贯通,预计17年底建成通车),公司资源价值和区位优势将更加突出。 深耕珠海,持续受益于集团在珠海,尤其是横琴区域的独特资源优势,粤港澳大湾区规划直接受益,土地储备805.2万方近半位于大湾区,区域协同发展和土地开发价值提升可期,加之短期港珠澳大桥通车预期,土地价值重估正当时。16年销售额显著增加,快速积累可结转资源,结转毛利率已有回升,预计盈利稳定增长可持续。珠海国改标的,改革取得实质性进展:17年3月完成股票激励计划,利益绑定有助业绩持续增长。最新RNAV25.1元/股。16年分红10转增8股派8元,股息率5.36%。预测17-19年EPS1.09/1.36/1.70元,PE14/11/9倍,6-12个月目标价20元/股,调整评级至“强烈推荐”。 风险提示:粤港澳大湾区推进不及预期,政策调控致销售不及预期;新兴业务布局受阻。
华夏幸福 房地产业 2017-04-10 35.62 47.11 40.25% 48.30 33.09%
47.40 33.07%
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销售额及利润双创新高,超预期,销售规模跃居行业第八,净利润增速高居同行业前列。16年地产开发业务跨入千亿门槛1005.5亿元,+63%,增速行业第四。房地产销售收入1203亿元+66.43%,增速行业前列,综合实力跻身行业前十。营收538.2亿+40.4%,归母净利64.9亿+35.2%,业绩增速高居行业前列,净利润率12.1%。预收款项1025亿+52.5%,锁定未来3年结算需要高增长无忧。缘于公司牢牢把握京津冀协同发展、PPP模式大力推广的重大发展机遇,实现高于行业平均水平的快速增长,净利润增速高居同行业前列。公司战略前瞻性和模式优越性得到充分验证。基于积极发展,保持适度增长,考虑调控客观,公司17年销售目标相对稳健1450亿+20.5%,力争有突破。产业新城发展依然集中于京津冀,因产业和人口的集聚,进入17年后,尽管调控加强,公司环京区域需求依然旺盛,住宅销售量价齐升。同时,产业新城在长三角、珠三角快速复制,预计嘉善和南京将出现百亿销售大区,2018-2019年,武汉、深圳和广州周边也将复制成功,长江经济带、长三角和珠三角等外地份额将快速上升。 业务结构大幅优化,产业园区利润超六成。16年产业园区和地产开发业务收入占比32.13%,同比+6.63个点;利润占比65.6%,同比+15.9个点;毛利高速增长同比+77.3%。产业新城业务收入和毛利占比为66.25%和35.13%,同比-7.01个百分点和-17.03个百分点,其尽管在业务结构占比中下降但收入仍然取得较好增长+27个百分点,毛利同比-10个百分点(住宅开发快速开发销售,获取适当利润为原则,结算量主要为15年低毛利低价住宅等)收入结构进一步优化,产业园区服务等利润持续提升。彰显公司产业发展领先优势和产业新城模式增长动力强劲,业务结构和业务收入持续优化,充分参与分享了我国经济产业结构调整、产业转移、与产业优化的红利。 招商引资爆发性增长,带来产业签约投资额和产业发展服务收入爆发性增长。产业发展服务收入是产业新增落地投资额的30%-45%(转化率)作为政府给公司的收入回报。截止至16年6月,产业新城签约投资额累计超2500亿元。16年签约投资额大幅增长,产业发展服务收入获得73%的高增长。16年签约落地投资在复制过程中优化,且新增的东莞、江门、嘉善等产业新城项目的产业基础条件更好,同时公司在拓展产业新城时也带着产业去拓展,因此带来16年产业签约投资额爆发性增长,达到1120亿元,综合转化率预计30%,将在3年内完成转化。截止16年底预计公司累计签约投资额超过3000亿元,2011-2015年政府已对公司完成结算的产业发展服务收入为386亿元,对应900亿元签约投资额,扣除900亿元,我们估算,尚余超过2000亿元的签约投资额,对应不低于600亿元产业发展服务收入将在未来3-5年内体现,相当于16年产业发展服务收入的6倍,且毛利高达93%-95%,1将直接大幅增厚公司未来的利润。随着公司大范围产业新城和产业小镇复制落地,该部分投资带来的产业发展服务收入将持续高增长并超预期。 经营能力持续强化,经营性现金流稳步上升;多元融资促融资成本进一步降低:负债稳定,结构优化,偿债能力增强稳健;高比例现金分红回馈股东。1、16年公司经营性现金流增加4.21个百分点。早期开发的固安、大厂等成熟园区持续贡献稳定净现金流,部分二三梯队园区也开始回流现金,模式优势显现,可持续发展能力得到印证。2、融资成本下降14%(7.92%降到6.97%),抓住融资成本低的时间窗已发行公司债225亿元和ABS现金收益权23亿元,17年初成功发行境内首单园区PPP资产证券化产品7.06亿元,得到国务院、财政部、发改委和证监会的认可推动,这是公司实现PPP融资领域的重要实践,更是国家层面和资本市场对公司又一次重要认可,尚余80亿元ABS计划在相关部门审核中。3、16年底,公司资产负债率84.78%,净负债率66.5%,债务结构更加优化,新增长期借款230亿元,长短期偿债能力增强。4、10股派现6.6元,现金分红占16年归母净利的30%,股东利益与公司发展均衡。 业务高速发展。1、产品线更加丰富,“产业新城+产业小镇”双产品线布局。顺应国家特色小镇、加快区域创新发展战略,推进新型城镇化.推动资源、项目、产业整合融合,加快产业集聚创新和升级,公司提出打造全球产业小镇引领者的创新战略。南京溧水会展小镇拉开华夏幸福产业小镇新产品线的序幕。香河机器人、霸州足球、永清幸福创新、任丘中医文化、任丘白洋淀水乡风情等小镇入选河北首批特色小镇培育名单。公司的产业小镇10平方公里以内,未来计划发展目标200-300个,从拓展合作到收入并见到利润只需2-3年。2、产业新城快速复制,首次进入珠三角,国际业务加速落地,印尼项目正式开工。产业新城模式紧跟国家战略,重点布局经济热点及潜力区域。已签署正式合作协议的产业新城项目超过30个,包括备忘录在内的产业新城项目超过50个。巩固环京及京津冀区域优势,环京150公里半径内受托面积超2500平方公里。加快长江经济带布局,首获珠三角等其他重点区域,16年北京、上海、南京、合肥、武汉、成都、重庆、深圳、广州等重点城市或其周边项目。国际化布局初见成效。首座国际产业新城落地印尼,完成印度、越南、埃及等一带一路沿线重要国家的产业新城布局。已进入全球5个城市,印尼项目已开工。公司在产业新城快速复制过程中,从战略角度对人才储备做了充分的准备。17年公司将在产业新城小镇方面做扎实,为未来储备做准备。3、轨道交通+产业新城,平台模式重大升级。中标“廊涿固保“城际铁路项目,成国内首个投资并控股客运城际铁路项目的民营资本。已成立主业公司,建设有序开展。该项目为京津冀城际线网的重要组成部分,将促进沿线区域产业协同,京津冀协调发展。公司将统筹开展铁路、产业新城等的建设和全线产业布局,促进铁路良性运营、加速区域发展,最大化创造并提升沿线区域的整体价值。城际铁路将与北京、石家庄、廊坊、保定等大中城市的无缝对接,公司已在铁路沿线布局,固安、永清、霸州、白洋淀、任丘、雄县、文安等产业新城项目将极大受益。项目业主公司可享受国家、河北省当前及以后出台的促进铁路建设发展的各项支持政策措施;将获得沿线土地综合开发收益和铁路运营补贴;将获得廊坊、保定市政府支持,有望参与沿线地区新增产业新城项目建设,夯实公司在京津冀一体化战略规划。4、PPP模式获得认可,产业新城大有可为。“固安产业新城项目和南京溧水区产业新城项目”入选20个部委发布的《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推动示范项目建设的通知》。标志着公司与地方政府以PPP机制打造可持续发展的产业新城,获得20个部委全面认可。固安PPP模式被国务院办公厅通报表扬,并入选国家发改委PPP示范项目。“固安新城PPP项目供热收费计划”成为国内首批获准发行的PPP项目资产支持专项计划,也是发改委和证监会首批推荐项目中唯一园区PPP项目的资产证券化产品。5、深挖产业护城河,战略投资与合作提升产业发展能力。投资控股珠三角产业招商促进专家“伙伴房地产经纪公司“并与其在能力、产业、载体和品牌的协同方面展开深度合作;战略投资“深圳城市空间规划建筑设计公司“,强化其在城市规划编制以及落地管理方面的综合能力;与全球领先的选址咨询和招商引资顾问“美国康威国际“战略合作,嫁接和聚拢国际优势产业资源,提升产业发展服务能力尤其是国际招商能力。资本融合战略合作促进产业发展服务能力升级,使产业发展优势更为领先。6、龙头驱动+创新驱动+孵化驱动,促进区域产业升级。 坚持“产业优先“战略,提升产业创新驱动能力,促进委托开发区域产业升级,主要包括龙头驱动、创新驱动和孵化驱动。(1)龙头驱动:与奥钢联、京东方、佛吉亚、金海岸影业有限公司、稻香村等世界500强、行业龙头企业开展深度战略合作,以龙头企业为引领推动产业链上下游企业集群集聚;(2)创新驱动:加快推进与清华大学等科研院所的“产学研”合作模式,搭建“创新研发、项目孵化、技术转移、支撑服务”四位一体的产学研合作平台;(3)孵化驱动:与太库科技创业发展有限公司达成战略合作搭建创新孵化平台,在美国硅谷、以色列特拉维夫、德国柏林、韩国首尔设立了10余个孵化器,公司下属企业苏州火炬创新创业孵化管理有限公司旗下火炬孵化创客邦孵化器已在全国30余个城市布局。 中央设立“雄安新区”,这是继京津冀一体化、设立通州副中心后,又一重大举措。 只要相关配套政策落实到位,长期迅猛发展可期,辐射区域价值显著提升。“雄安新区”将承接北京疏解出的与全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心无关的城市功能,包括行政事业单位、总部企业、金融机构、高等院校、科研院所等。是疏解首都人口,转移非首都职能与产业(首都科技创新,雄安科技产业化),加速京津冀一体化进程,远景目标将是京津冀一体化,构筑大北京战略,降低经济发展成本,保持经济可持续发展的重要举措。雄安新区定位与其他新区不同,定位级别比肩深圳特区、浦东新区。“雄安新区”启动区lOOkm2、中期200km2、远期2000km2,与深圳特区早期近400km2、现今近2000km2,浦东新区早期500余km、现今1200km2相当,将构筑发展铁三角京津冀(北京、天津、雄安)、长三角(上海、南京、杭州)、珠三角(广州、深圳、珠海)预计“雄安新区”的设立将大大加速北京、天津、雄安之间区域城市化进程,只要相关配套政策落实到位,长期迅猛发展可期,辐射区域价值显著提升,已在京津冀布局的开发商都会因新区发展的发展持续获得红利。 华夏幸福河北成长起来的企业,将深度受益“雄安新区”的设立。公司是国务院唯一认可的产业新城运营商,环京布局超2500km2产业新城项目,“廊涿固保”城际铁路沿线多城市均有布局。公司在“涿州、固安、大厂、香河、永安、霸州、任丘、文安”等环北京地区深入布局,强烈看好其长期发展。公司作为国务院唯一认可的产业新城运营商,经营开发实力和竞争优势领先行业,即使公司部分在雄安区域内的产业新城项目有变更都难改变公司极大受益“雄安新区”发展带来的辐射效应。 新区的发展建设,产业引进都需要具有引进产业具开发实力的强大公司支持,况且华夏幸福是河北成长起来的企业,其成功的产业新城运营模式、布局和能力均证明其具有与其他开发商竞争的优势和实力,独有产业新城运营模式难以替代,雄安新城的建设运营需要公司这样的产业新城运营商。我们认为,雄安新城的发展短中长期都利好华夏幸福。(4月4日华夏幸福发布关于媒体报道“白洋淀科技城”和“雄县产业新城”的澄清公告。1.“白洋淀科技城”和“雄县产业新城“项目尚处于规划定位阶段;2.尚未接到相关政府就相关委托合作开发协议后续合作变动的通知;3.截至目前,公司在白洋淀科技城委托区域和雄县委托区域尚未取得住宅建设用地,尚未进行任何房地产项目的开发建设;4.相关协议的履行对公司2017年度的财务报表不会产生重大影响。)
福星股份 房地产业 2017-03-30 12.14 15.47 28.92% 12.68 2.26%
12.46 2.64%
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投资要点: 费用控制持续好转,净负债率大幅下降。16年综合毛利率24.9%,同比降2.5个百分点,主要由于高权重结算项目江北置业毛利率较低仅为23.3%;净利率5.5%,同比降0.3个百分点。三费费率连续三年下降至7.1%,同比降4.1个百分点;净负债率较年初下降24个百分点至73%;预收账款约82.3亿元,锁定17年80%业绩; 资金充裕,在手资金达101.8亿元。 房地产业务销售均价与结算均价差异大,预期1-3年进入结算期后盈利能力将显著好转。公司16年结算面积132万方(+31.2%);结算收入91.7亿元(+38.7%),结算均价6947元/平(+5.8%);销售面积108万方(+4.1%);销售金额112.9亿元(+33_2%),销售均价10443元/平(+27.9%),预期当16年销售项目进入结算期后,房地产业务毛利率将出现显著提升。预计17年公司销售收入129.8至135.5亿元,同比增15%-20%。截至16年末,公司在武汉及湖北其他城市持有待开发土地面积232万方(一12.5%),待开发建面715万方(一6.8%),销售存量约64万方(一32.6%),持有型物业约15.5万方(+6.1%)。16年新开工61.83万方,竣工面积131.97万方,公司预计17年新开工达150万方(+142.6%),货量充足,预计销售将再上台阶。 增持计划进展顺利,为股价提供安全垫。基于对公司未来发展的信心,母公司福星集团计划自16年10月24日起八个月内,通过深交所允许的方式增持公司股票约4700万股,占目前股本的4.95%。2016年10月28日至12月30日,母公司增持3339.4万股,占股本3.52%,增持均价12.38元/股;增持后母公司持股占比23.04%,并承诺增持计划完成之日起六个月内不减持。 作为二线城市的第一梯队,武汉将持续受益一线需求外溢以、良好区域中心发展前景以及超强人口集聚能力带来长期需求提升,公司作为武汉龙头凭借其丰厚超低成本土地储备,未来开发价值凸显,极具竞争优势。目前公司RNAV22.3元/股,增持均价12.38元/股,提供高安全边际,预计17-19年营业收入114、128、139亿元,对应增速8%.12%、9%,三年复合增速10%;17-19年EPS为0.84、1.00、1.14元,三年复合增速23%,对应PE16、13、12倍,6-12月目标价15.8元,对应17年PE19倍,维持“推荐”评级。 风险提示:政策调控带来市场波动,智慧社区推广不达预期,金属制品业务亏损等。
陆家嘴 房地产业 2017-03-28 22.25 29.50 21.70% 24.70 9.15%
24.29 9.17%
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公司16年实现营业收入128亿元,受益陆金发并入同比+69_3%,归母净利润26.5亿元,同比+22.3%,EPS0.79元,略低于此前预期0.81元,每10股派现3.94元。 投资要点: 利用低成本融资窗口充裕资金,负债率小幅上升。截至16年末,公司整体平均融资成本仅4.39%,有息负债总额264.78亿元,同比增92.9亿元,占总资产33%:净负债率117%(+23个百分点,主要由于举债收购集团金融业务所致),资产负债率75%(+6个百分点)。货币资金51.5亿元,同比增164.9%,预收账款51.7亿元(锁定17年35%业绩),同比增10.8%。投资净收益减少、转让项目导致净利率下降。毛利率47.2%(一7.4个百分点),净利率20.7%(-13个百分点,主要由于投资净收益同比减少6.2亿元以及东方汇广场部分建筑转让产生营收18.75亿元,归母净利润2.7亿元拉低了净利率),三费费率7.6%,同比大幅降低9.5个百分点。 房产销售营业收入56.2亿元,同比增156%,超额完成年初计划132%,毛利率43%,增加1.13个百分点。16年公司各类出售型住宅物业实现销售收入42.27亿元,各类住宅物业合同销售面积10万方,合同金额34.6亿元,在售项目去化率100%。持有在营物业面积164万方,同比增10万方,在建面积177.2万方(一31.8%);竣工建面33.8万方(+30%),新开工15.7万方(一73.8%)。房产租赁表内收入28.8亿元,表外7.6亿元,超额完成计划11%、6%,营收同比增22%,毛利率83.3%,减少0.2个百分点。金融业营业收入18.2亿元,同比降6.73%,毛利率57.4%,增加3.47个百分点。 收购苏州绿岸95%股权,总金额为85.3亿元,获得苏州市高新区地块,规划总建面108.41万方,其中住宅66.4万方,增厚公司住宅储备,目前仍在收购进展中。 公司持有陆家嘴区域办公物业、商铺物业接近400万方,占陆家嘴全部商业物业30%左右,租金收入未来三至五年超50亿元无忧,并将持续受益集团资产证券化率的提升:RNAV40.1元/股提供高安全边际。预计17-19年营业收入为140、158、172亿元,同比增速分别为9%、13%、9%,三年复合增速为10.3%:17-19年最新摊薄EPS为0.97、1.2、1.33元,三年复合增长19.2%.对应当前股价PE23、19、17倍,6个月目标价30元,对应17年PE31倍,长期看好陆家嘴区域优质商业地产增值潜力及租赁收入的稳步提升、以及国改加速带动新的优质资产注入,维持“强烈推荐”评级,16年分配预案拟10股派现3.94元,股息率约1.76%,现金红利共13.2亿元,占归母净利润50%,适合追求稳定高回报的长期投资者。 风险提示:市场波动剧烈、资产重组不及预期、园区开发进展不及预期。
新湖中宝 房地产业 2017-03-20 5.05 7.00 63.55% 5.07 0.40%
5.07 0.40%
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增持计划彰显公司发展信心。公司实际控制人黄伟先生于2017年3月9日通过上海证券交易所交易系统增持公司1894万股,占公司总股本比例的0.22%,本次增持后黄伟先生拥有公司52.31%的股份。基于对公司未来持续稳定发展的信心,黄伟先生计划自本次增持之日起6个月内累计增持公司股数不少于3亿股,不超过10亿股,即不少于公司总股本的3.49%,不超过总股本的11.63%。资金来源于实际控制人自有资金和金融机构融资等方式,其中自有资金拟不少于15亿元。 深耕长三角,储备丰富,成本低廉,满足未来5-8年开发需求,将广泛受益城市群发展带来的消费需求与升级。公司目前开发项目总建面约2195万方,权益建面2039万方,权益比例高达93%,主要分布在长三角、京津冀城市群内核心城市,货值超3200亿元,受益一二线稀缺盈利提升、三四线政策支持持续放量;土地储备主要分布在上海、启东、温州平阳,规划建面约497万方;海涂开发土地面积约600万方;租赁建面约7.4万方,15年租赁收入3017万元,同比降1.02%;整体融资成本约8.56%。根据克而瑞数据,16年销售面积103.7万方,同比增5.8%;销售金额147.9亿元,同比增35.7%;销售单价14263元/平,同比增28%。 投资转为权益法核算,16年净利润高增长。公司合计持有中信银行H股23.20亿股,为中信银行的第二大股东。16年11月16日,公司推荐的董事已进入中信银行董事会,公司对中信银行已有重大影响。因此对中信银行的投资转为权益法核算,调整长期股权投资的账面价值,导致的净利润大幅增长,预计16年归母净利润同比增加370%-420%;若剔除更改影响,预计16年度净利润同比持平。根据增长区间推断公司16年归母净利润54.6-60.4亿元,EPS0.63-0.70元/股。 借助杠杆增持,后续市值管理动力强。《杭州2号定向资产管理计划》是金融机构基于实际控制人的个人信用及增信措施,给予其80亿元资金使用额度,该资管计划作为实际控制人增持的资金来源之一,实际控制人将严格遵守增持后六个月内不减持的规定,鉴于资管计划存续期三年,不排除根据市场情况在存续期内减持上市公司股份。如果出现触及补仓线的情形,实际控制人将使用自有资金追加保证金、补充质押、提前还款等措施应对上述风险,不会主动通过二级市场减持募集所需追加的保证金。实际控制人借助杠杆增持充分体现其对公司未来股价的看好,增持后市值管理动力强,但仍需考虑不可抗力等因素,无法达到补仓要求,以致被平仓的风险。 本次实际控制人大手笔增持反映其对公司发展的信心及对上市公司自身价值的判断;本次增持价格约4.56元/股,激励计划股票期权行权价格5.58元/股,员工持股价格5.29元/股,回购计划价格不超5.2元/股,RNAV9.7元/股均提供高安全边际。预计16-18年营业收入122/149/181亿元,三年CAGR15.8%;16-18年EPS为0.63/0.43/0.54元,三年CAGR61.3%,对应当前股价PE8/12/10倍,6-12月目标价7元,对应16年PE11倍,给予“推荐”评级。 风险提示:短期内市场波动剧烈,销售结算不达预期,增持不及预期等。
中航地产 房地产业 2017-03-13 11.78 12.41 17.19% 12.85 9.08%
13.18 11.88%
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利润率下降、跌价准备大增致净利下降。16年营收63.23亿元(+14.57%),归母净利1.61亿元(-59.77%),净利主要来自投资收益(处置股权和出售物业)、物管规模增长。各主营业务中地产开发业务营收37.96亿元(占比60.0%)、毛利9.78亿元(占比76.6%),物管业务营收22.92亿元(占比36.3%)、毛利2.32亿元(占比18.2%)。毛利率20.2%(-4.0个pc)、净利率2.6%(-4.7个pc)均大幅下降,其中销售费用率5.1%(+1.4个pc)、龙岩、新疆项目计提存货跌价准备1.39亿元(是15年的104倍)、物管毛利率10.1%(-3.4个pc)。 地产销售完成计划,项目出清逐步转型。公司16年销售额50.7亿(+3.4%),销售面积56.3万方(-5.6%),完成16年既定计划。截至16年末公司预收款25亿元,在建未结转建面合计约208万方,权益口径147.3万方,货值约130亿元,另有储备土地占地面积约67万方,计容建面近160万方,预计货值约75亿元。 置出部分地产开发资产,聚焦物业资管业务。16年下半年完成重大资产重组,主营业务集中至物业资管业务,顺利完成战略转型升级。地产开发资产出让所获现金全数支持转型,保证充足的流动性。未来将聚焦全生命周期管理及客户一体化服务,延续对机构类物业资产的管理,重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务,预期在集团支持下,有望较快实现转型目标。 物管营收高增长,机构类业务不断。16年物业资管业务营收22.9亿元(+29%),新签合同超5亿元。截至16年末公司物管业务已覆盖全国二十多个城市,在管各类项目391个,管理面积达4568万方。受益于实际控制人中航集团央企背景,预计未来公司围绕机构类物业资管业务的拓展得以发展。快速增长的管理规模、持续良好的盈利能力、稳固升值的客户资源共促公司荣获16年中国物业服务“百强企业”、中国物业服务特色企业--机构物业集成服务商,进一步打造国内顶尖的机构物业品牌。 商业地产初具规模,探索轻资产模式。集中打造“九方购物中心”核心品牌,自2011年累计已有6家购物中心开业运营,总营业面积超过68 万方。与赣州巨亿广场签订管理输出服务协议,尝试管理输出的轻资产运营模式。 最新RNAV8.46元,资产重组完成加速资产变现助力转型物业资管等业务。作为集团A股上市平台,16年物业资管业务已有较好基础,预计将持续获得集团支持实现较快转型。估算各业务价值约65亿元:年开发业务净利约2.25亿元,对应行业20xPE市值约45亿元;年物管业务净利约0.60亿元,对应行业25xPE市值约15亿元;年建筑业务净利0.1亿元,对应行业20xPE市值约2亿元。若公司转型能得到集团大力支持,公司估值将有一定的溢价。“推荐”评级。 风险提示:出售房地产业务资产致短期业绩波动;转型物业资管业务未达预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名