净利大增99.68%,EPS2.67元。 2017年实现收入405.26亿元,同比增长44.89%;归母净利润60.29亿元,同比增长99.68%,EPS为2.67元/股。公司拟按每10股派送现金红利8.1元(含税)。 销售高增长、扩张积极。 2017年公司实现销售面积928.28万平方米,同比增长61.44%;销售金额1264.72亿元,同比增长94.39%;销售均价13624元/平方米,同比增长20.41%。根据克而瑞数据,公司2017年销售额排名第13位,行业地位领先。2018年销售额目标为1800亿元,较2017年增长42.32%。 2017年新增土储122幅,总建面3392.8万平方米,同比增长138.22%,进驻成都、重庆、西安、郑州等核心城市;拿地面积/销售面积为3.65,扩张积极。2018年计划新开工、竣工面积为2581.50和913.93万平方米;新开业吾悦广场18个,吾悦广场租金及管理费收入超过20亿元,较2017年大增96%以上。 融资渠道多样、财务状况较好,业绩锁定性佳。 融资渠道多样,2017年末整体平均融资成本为5.32%:①2017年完成三期中期票据发行,合计45亿元,综合票面利率5.55%;②一期PPN发行,20亿元,票面利率6.3%;③一期5年期高级美元债券发行,2亿美元,票面利率5%;④一期ABN发行,21亿元,优先A、B票面利率为5.38%、6.2%;公司2017年末剔除预收账款后的资产负债率为80.4%;净负债率为63.3%;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.7倍,短期偿债能力较好。公司2017年末预收款为508.14亿元,可锁定2018年wind一致预期营收的83%。 激励机制全面。 激励机制全面,有利地促进了公司发展:①《限制性股票激励计划》保障了公司与高管及核心人员同心共创、共享成就;②“新城合伙人”跟投制度及“共创、共担、共享”计划实现了项目管理团队绩效与项目经营业绩挂钩;③“竞创百亿”计划鼓励更多城市公司深耕所在区域,提高市占率。 增长强劲,维持“买入”评级。 公司销售高增长,扩张积极,激励机制全面,由优秀迈向卓越。我们继续看好公司未来的发展,预计2018、2019年EPS为3.55、4.59元,对应PE为10、7.8X,维持“买入”评级。

2017年业绩预增100%~150%,EPS0.78~0.98元。 公司前期已公告过:预计2017年归母净利润同比增长100%~150%,主要原因:①结算房地产收入项目的结构变化,税赋降低;②在建房地产项目规模较上年扩大,利息资本化费用增加;③中洲控股金融中心的出租收入以及中洲万豪酒店经营收入同比增长;④公司加强费用管控,销售费用降低。 销售平稳、扩张积极。 ①2017年,公司销售项目主要位于上海、成都等房地产政策调控力度较大的城市,但仍然实现了平稳增长——根据克而瑞数据,公司2017年1-12月实现销售面积90.0万平方米,同比增长7.12%;销售额112.3亿元,同比增长6.09%;销售均价12354元/平方米,保持平稳;②公司新增计容建面约103万平米;拿地面积/销售面积约为1.15,扩张积极,新增项目主要分布在珠三角;③公司与西藏中平信共同设立城市更新基金,总规模45.001亿元,存续期10年。 业绩锁定性较好。 截至2017年三季末,公司剔除预收账款后的资产负债率为79.2%;短期偿债能力保障倍数——货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为0.92倍。公司2017年三季末预收款为117.07亿元,在扣除wind一致预期的2017年四季度营收后,剩余部分仍可锁定2018年wind一致预期营收的112%。 激励制度全面,利于长远发展。 激励制度全面,包括股权激励、员工持股、项目跟投,利于公司长远发展——①股票期权计划:拟向激励对象授予2000万份股票期权,有效期不超过51个月,分三期行权,行权价格15.4元/股,业绩考核目标为2018、19、20年的归母净利润分别不低于10、14、20亿元;②员工持股计划:2016年4月发布,成交均价15.75元/股,目前剩余1809万股,并将延期1年至2019年4月;③跟投制度:当项目公司现金流为正,且预计持续为正,同时项目公司的股东借款及利息已全部返还的情况下方可申请收益预分配。 估值已具备一定吸引力,首次给予“买入”评级。 综上所述:公司2017年净利已大增、2018年业绩锁定性较好且根据股权激励的考核目标亦有望实现显著增长。当前股价比2017年同期还低,2018年动态PE仅10倍,2019年动态PE更低,估值已具备一定吸引力。预计2017、2018年EPS为0.88、1.5元,对应PE为18、10.6X,首次给予“买入”评级。

事项: 公司近日发布了2018年2月份销售及近期新增土地储备情况简报。 评论: 销售增长显著,均价处于较高水平 2018年1-2月,公司实现累计销售面积84.39万平方米,同比增长36.18%;销售金额85.23亿元,同比增长51.55%;销售均价10100元/平方米,处于历史较高水平。 扩张积极,重点布局中西部及京津冀区域2018年1-2月,公司新增计容建面约142.8万平方米;拿地面积/销售面积约1.7,扩张积极;拿地面积按城市层级主要分布在三四线城市,按区域主要分布在中西部及京津冀区域。 融资积极、渠道多样,业绩锁定性好。 打造标杆园区异地复制,形成新的利润增长点。 股价已较充分消化了环北京政策收紧态势,未来有望边际改善。 估值低廉,维持“买入”评级 公司销售增长显著,扩张积极,股价已较充分反映了前期调控打压的不利影响,预计2018、2019年EPS分别为1.65、2.1元,对应PE为6.8/5.4X,估值低廉,维持“买入”评级。

归母净利润同比增长39.06%、EPS1.33元,超预期。 公司公告2017年营业收入382.76亿元,同比增长24.99%;归母净利润57.69亿元,同比增长39.06%;EPS为1.33元,超预期。公司业绩增长主要原因:①房地产业务结算收入增加;②产业园等非房地产业务利润大幅增长。 ROE显著高于行业,2018年有望进一步提升。 公司2017年加权平均净资产收益率22.44%,较2016年末显著增长3.7个百分点,再次回升至20%以上的高平水之上。 纵观2008年以来,公司ROE均显著高于行业平均水平,我们认为这主要得益于较高的盈利能力,考虑到2018年结算金额主要来自行业繁荣的2016年,故2018年的盈利及ROE仍有望提升。 根据克而瑞数据,2017年1-12月,公司实现累计销售面积690.5万平方米,同比增长14.8%;销售金额730.2亿元,同比增长42.6%;销售均价10575元/平方米,同比增长24.2%;市占率为0.55%,较2016年末显著提升了0.11个百分点。 2017年1-12月,公司新增计容建面约1415万平方米;拿地面积/销售面积为2.04,扩张积极;拿地面积按城市层级主要分布在二线及三四线城市,按区域主要分布在京津冀及中西部。 业绩锁定性佳。 截至2017年三季末,公司剔除预收账款后的资产负债率为77.1%;短期偿债能力保障倍数——货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为0.8倍。公司2017年三季末预收款为614.29亿元,在扣除公司2017年四季度营收后,剩余部分仍可锁定2018年wind一致预期营收的88%。 “创享计划”跟投制度出台,绑定利益、促进增长。 2017年12月4日,公司股东大会审议通过了《“创享计划”实施办法(试行)》,即“跟投制度”,自该计划通过之日起,公司新取得的所有城市地产项目均需通过采用跟投的方式进行。根据计划,新项目公司的股权比例:公司全资开发的项目,集团及其全资子公司占股不低于90%,员工跟投的投资企业占股不高于10%;与第三方合资开发的项目,公司及其全资子公司与员工跟投的投资企业根据公司所占权益按此比例确定持股份额。 同时,为鼓励有质量的发展,公司还引入“项目利润率”弹性系数k1,以及“品质”弹性系数k2,如项目清算有盈利,则应分得的净利润为“项目净利润×股权占比×k1×k2”;如项目清算无盈利,则只按股权占比承担亏损。 跟投制度的出台,有效将员工个人利益与项目经营效益、项目品质直接挂钩,实现收益共享、风险共担,从而提高公司新项目的质量,增添发展动力。 公司销售增长显著,扩张积极,跟投机制促进有质量的增长,我们持续看好公司未来的发展,上调2017和2018年EPS至1.33(较此前预测的1.17元上调幅度约14%)/1.65(较此前预测的1.42上调幅度约16%)元,对应PE为10.4/8.3X,维持“买入”评级。

业绩预增60%~100%,EPS2.14~2.68元超预期。 公司预告2017年归母净利润为48.4~60.4亿元,同比增长60%~100%,EPS为2.14~2.68元,超出我们所预期的2.1元;扣非后归母净利润为40.8~51亿元,同比增长60%~100%。业绩增长的主要原因为项目结转金额大幅增长。 销售高增长,市占率快速提升,行业地位领先。 2017年1-12月,公司实现累计销售面积928.28万平方米,同比增长61.44%;销售金额1264.72亿元,同比增长94.39%; 销售均价13624元/平方米,同比增长20.41%;市占率为0.95%,较2016年末提升0.39个百分点;参考克而瑞榜单,公司2017年销售额排名第13,行业地位领先。 扩张积极,重点布局中西部及长三角区域。 2017年1-12月,公司新增计容建面约2539万平方米;拿地面积/销售面积为2.7,扩张积极;拿地面积按城市层级主要分布在二线及三四线城市,按区域主要分布在中西部及长三角。 业绩锁定性较好。 2017年三季末,公司剔除预收账款后的资产负债率为82.7%;短期偿债能力保障倍数——货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.5倍。公司2017年三季末预收款为497.5亿元,在扣除wind一致预期的2017年四季度营收(wind一致预期的2017年四季度营收=2017年wind一致预期营收-已披露的2017年前三季营收)后,剩余部分仍可锁定2018年wind一致预期营收的46%。 “住宅+商业”双轮驱动,发展空间大。 公司“住宅+商业”双轮驱动,住宅板块高速增长、冲击行业前十;商业板块吾悦广场不断落子,已在全国45个城市布局了53座吾悦广场,开业17座,未来随着“百座吾悦广场”目标的不断推进,商业板块将为公司贡献持续增长、源源不绝的现金流。更进一步地,伴随“租购并举”思路的不断深入推进,潜在资金配政策如REITs或有望推出,公司庞大的商业优质资产将显著受益。 内生增长强劲,上调盈利预测,维持“买入”评级。 公司销售高增长,扩张积极、资源充沛,商业板块蓄力爆发,鉴于公司的高成长性,我们上调2017和2018年EPS至2.38(较此前预测的2.1元上调幅度达13%)/3.35(较此前预测的3.1上调幅度达8%)元,对应PE为16.8/11.9X,维持“买入”评级。

业绩预增62.6%~103.2%,EPS0.49~0.62元,而我们预测的2017年EPS为0.49元。 公司预告2017年归母净利润为20~25亿元,同比增长62.6%~103.2%,EPS为0.49~0.62元,而我们预测的2017年EPS为0.49元。 销售高增长,市占率持续提升。 根据克而瑞数据,2017年公司实现销售面积659万平米,同比增长86.7%;实现销售额915亿元,同比增长87.9%。销售均价13881元/平方米,同比增长0.6%;市占率为0.68,较2016年提升0.27个百分点。 2017年1-12月,公司在招拍挂市场新增项目约38个,新增计容建面约553.8万平方米,同比大增290%;新增项目按城市层级主要分布在三四线城市,按区域主要分布在中西部及长三角等,“3+1+X”(长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市)战略持续推进。根据克而瑞数据,公司2017年新增土地货值约1988.6亿元,新增货值/销售额为2.17,扩张积极。 截至2017年三季末,公司剔除预收账款后的资产负债率为82.7%;短期偿债能力保障倍数--货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为0.6倍。公司三季末预收款为412.08亿元,在扣除wind一致预期的2017年四季度营收(wind一致预期的2017年四季度营收=2017年wind一致预期营收-已披露的2017年前三季营收)后,剩余部分仍可锁定2018年wind一致预期营收的62%。 PS低,维持“买入”评级。 公司销售高增长、扩张积极,“合作共赢”跟投机制将激发员工活力,新管理层过往成功经验亦有望为公司带来积极变化,我们持续看好公司未来的发展,暂维持2017/2018年EPS为0.49/0.62元,对应PE为17.9/14.2X,PS仅0.39,维持“买入”评级。

归母净利润同增27.48%,EPS1.55元超预期 公司2017年实现营业收入755.38亿元,同比增长18.82%;归母净利润122.15亿元,同比增长27.48%,较2015年整体上市时承诺的103亿元扣非净利润高出18.6%;EPS为1.55元超预期,主要系毛利率上升所致。 销售增长显著,位居行业前列 2017年1-12月,公司实现销售面积570.01万平米,同比增长20.98%;实现销售额1127.79亿元,同比增长52.54%。销售均价19785元/平米,同比增长26.08%。参考克而瑞榜单,公司2017年度销售额排名第14位,位居行业前列。 扩张积极,新增项目主要位于长三角区域 2017年1-12月,公司累计新增项目约55个,新增计容建面约832万平米;拿地面积/销售面积约为1.46,扩张积极。新增项目按城市层级主要分布在二线及三四线,按区域主要分布在长三角、珠三角、中西部等。 锐意进取,创新发展 2017年是公司制定“5年内进入世界500强、成为中国领先的城市及园区综合开发与运营服务商”战略目标的关键一年,在此目标下,公司2017年内外兼修、创新发展,在资源协同、跟投激励、租赁发展等方面硕果累累--①集团内协同发展,国有企业资源整合:2017年5月,公司启动自中外运长航并入集团以来地产资源协同合作的首个项目--南通市港闸区住宅项目;2017年4月和5月,公司与武钢集团、昆钢集团分别签署战略合作协议,合作开发土地资源,共创价值。 ②跟投激励:2017年6月,董事会同意建立项目跟投管理制度,单一项目跟投总金额上限不超过该项目资金峰值的5%,强化了对核心员工的激励。 ③租赁发展:2017年12月,以招商蛇口为发行人、总额不超过60亿元的全国首单储架式长租公寓CMBS成功获批,本次专项计划是公司推进住房租赁市场建设的重大创新尝试,也是呼应国家“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”的重要探索。目前,公司已在深圳、北京、天津、重庆等地发展多个租赁项目,建筑总规模约60万平米,约1.6万间,计划以三年的时间实现品牌全国布局。 资源禀赋优异,兼具粤港澳大湾区及前海自贸区概念,维持“买入”评级 公司资源禀赋优异,兼具粤港澳大湾区及前海自贸区概念,未来有能力保持持续有质量的增长,预计2017/2018年EPS为1.55/1.9元,对应PE为15.4/12.6X,维持“买入”评级。 风险 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。

事项: 保利地产是国信区瑞明地产团队自2017年股价底部就重磅推荐的品种之一,我们在2017年1月17日就发布了2017年第一篇建议“买入”的研报,更在2017年6月12日发布了近10年全市场篇幅最长、最深入分析保利投资价值的41页深度报告--《和者筑善,一主两翼》,我们在未考虑“两翼业务”及2017年新增项目、WACC取11%、假设未来几年房价不超过2016年均价等条件下得出RNAVPS为18元。此后,保利地产股价由震荡上行到凌厉上攻,投资者对我们的“买入”建议也由将信将疑到高度认可。目前,公司发布了2017年度业绩快报及2017年12月份销售简报,我们就公司业绩及近期基本面分析如下-- 归母净利润同增26%,EPS1.32元超预期 公司2017年实现归母净利润156.84亿元,同比增长26.27%,EPS1.32元,超出我们预期EPS1.16元约13.8%,超预期的主要原因:①结转项目毛利率同比提高且投资收益增加;②结转项目权益比上升影响。2017年营业收入为1450.37亿元,同比减少6.29%,主要受营改增政策实施以及项目结转区域变化影响。考虑到公司在2016、2017年显著的销售增长,预计2018年乃至2019年的利润表口径也将有较好增长。 销售增长显著、行业地位领先、目标积极 2017年1-12月,公司实现销售面积2242.37万平米,同比增长40.27%;实现销售额3092.27亿元,同比增长47.19%。销售均价13790元/平米,同比增长4.94%。参考克而瑞榜单,公司2017年度销售额排名第5,行业地位领先。据观点地产网12月20日报道,保利地产董事长宋广菊女士在当日股东大会明确提出,2018年保利地产将保持行业前五,未来2~3年重回行业前三。我们认为在当前行业集中度快速提升的背景下,公司仍提出“保五争三”的目标,彰显公司未来加速发展的信心。 扩张积极,新增项目重点分布在二线及三四线城市 2017年1-12月,公司累计新增项目约193个,新增计容建面约4004万平米;拿地面积/销售面积约为1.79,扩张步伐积极。新增项目按城市层级主要分布在二线及三四线,按区域主要分布在中西部、长三角、珠三角等,“城市群区域布局”策略有效推进。 奋发有为,领航先行 十九大报告提出“推动国有资本做强做优做大,培育具有全球竞争力的世界一流企业”的伟大历史战略,在此背景下,公司作为地产央企龙头,红色基因浓重,毋庸置疑地承担了这一重大使命。从2017年的发展进程来看,公司在资源整合、创新融资、激励突破等方面奋发有为,在央企领航先行。①资源整合外部破冰,内部突破:2017年2月,公司完成对中航地产资产包过户;2017年11月,公司股东大会审议通过了收购保利集团持有的保利香港50%股权。公司通过内外部资源整合,既有效扩大区域布局、拓展土储资源,也利于解决同业竞争、提升经营效率。②创新融资:2017年10月,发行总额不超过50亿元的国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs--中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过,开创了租赁住房资产证券化新篇章,对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。③跟投激励:2017年12月,董事会审议通过了项目跟投议案,此次跟投激励方案在央企中具有显著创新与突破,既绑定公司与员工利益,也利于公司在当前房地产调控背景下稳健增长。 央企龙头、蓄势待发,维持“买入”评级 公司2017年快速扩张,强激励、提效率,蓄势待发冲击“三年前三”目标,我们持续看好公司未来的发展,预计2017/2018年EPS为1.32/1.7元,对应PE为12.6/9.7X,维持“买入”评级。 风险 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。

2017年1-12月,公司实现累计销售面积3585.2万平方米,同比增长30%;销售金额5298.8亿元,同比增长45.3%;销售均价14739元/平方米,同比增长11.7%。参考房企公告及克而瑞榜单,公司2017年度销售额排名第2,行业地位卓越。 2017年1-12月,公司累计拿地金额约2873亿元,同比增长58%;计容建面约4913万平方米,同比增长60%;拿地面积/销售面积为0.93,扩张步伐稳重有进;拿地面积及金额均集中在二线城市。 截至2017年3季度末,公司剔除预收账款后的资产负债率为73%,与去年同期持平;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.7倍,短期偿债能力优;净负债率为38.2%,较中期上升18.6个百分点;预收款为4079亿元,在扣除前3季度营收后,剩余部分可锁定2017年wind一致预期营收的101%。 党的十九大指出,我国的社会主要矛盾已经转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。公司响应党的十九大号召,提出“美好生活场景师”新方向,继续坚持“城市配套服务商”定位,坚持为普通人盖好房子,盖有人用的房子,坚持与城市同步发展、与客户同步发展的两条主线。在巩固核心业务龙头地位的同时,积极拓展业务版图,进入商业开发和运营、物流仓储、冰雪度假、集中式长租公寓、养老、教育、“轨道+物业”等领域:万科物业已连续8年蝉联“中国物业服务百强企业”第一名;联合收购印力商业集团、成立两只商业地产基金,万科印力平台已成为全国排名前三的商业地产运营商;联姻物流巨头普洛斯,投资设立物流地产投资基金;配合国家“加快培育和发展住房租赁市场”战略方向,积极布局长租公寓市场。同时,与深铁集团联合后,“轨道+物业”模式将更有助于万科全面提升城市配套服务能力,助推城市经济发展。 伴随2017年房地产调控政策收紧,中小房企逐渐退出,万科这类优势龙头房企将持续受益于行业集中度提升,同时随着公司多元化业务积极拓展,“城市配套服务商”定位及“轨道+物业”模式持续推进,鉴于公司作为中国房地产龙头未来的可观发展潜力,我们上调2017年8月28日的盈利预测,预计2017/2018年EPS为2.41(较此前预测的2.25元上调幅度达7.1%)/2.96(较此前预测的2.52上调幅度达17.5%)元,对应PE为12.8/10.4X,维持“买入”评级。

地产央企激励突破,利于公司稳健、高质量发展 公司2017年12月22日发布公告,董事会审议通过了《关于实施房地产项目跟投的议案》,单一项目跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%,跟投人员通过申购专项资管计划或信托计划等合规的投资结构参与,公司董事、监事不参与跟投。 此次跟投激励方案在央企中具有显著创新与突破,灵活性向民营企业看齐,契合十九大报告中“改革国有资本授权经营体制……促进国有资产保值增值,推动国有资本做强做优做大”的要求,同时也将促使跟投人员在投资项目时更加审慎,绑定公司与员工利益,既利于公司在当前房地产调控背景下稳健增长,也符合中央经济工作会议提出的“高质量发展”思路,为未来持续发展夯实有利基础。 地产央企国改内部破冰,收购保利香港股权解决同业竞争、提升实力 2017年11月,保利地产董事会审议通过了《关于收购保利(香港)控股有限公司50%股权的议案》,公司拟以约23.8亿元收购保利集团持有的保利香港50%股权,并承接约27.7亿元的债务,目前该议案已经股东大会审议通过。 公司表明,此次交易的目的是以保利地产为核心对保利集团境内房地产业务进行整合,且未来境内新增的房地产开发项目均由保利地产为主进行开发,以逐步解决保利地产和保利置业的潜在同业竞争,符合我们此前的预判。交易完成后,保利地产将分享保利香港的未来收益,并进一步扩大业务区域,有利于提升经营规模和市场占有率,巩固公司行业龙头地位。我们在2017年6月的深度报告中已提出,保利置业与保利地产的项目区域布局划分不明显,存在一定的“同业竞争”关系,但保利地产作为保利集团的重要地产开发平台,占集团地产业务量的86%,在国企改革进程的不断推进下,若能通过国改将保利地产与保利置业整合,实现资源优化与效率提升,将极大地提升公司整体实力,并且也符合国企改革的大方向。 销售增长显著,市占率提升,行业地位领先 2017年1-11月,公司实现销售面积1991.85万平米,同比增长39.53%;实现销售额2742.74亿元,同比增长45.16%。销售均价13770元/平米,同比增长4.03%。公司“城市群战略”效果显著,2017年1-11月市占率较2016年末提升0.59个百分点至2.38%,符合我们“行业集中度在行业降温阶段加速倾向龙头企业”的判断,预计公司2018年在行业当前调控环境下仍能保持增长。参考克尔瑞榜单,公司1-11月销售额排名第5,行业地位领先。 扩张积极,重点布局二线城市 2017年1-11月,公司累计拿地项目约159个,拿地金额约1405亿元,计容建面约3117万平米;拿地面积/销售面积约为1.56,扩张步伐积极;拿地项目主要分布在二线城市。 PB、PS、PE均低,重估净资产安全边际高,维持“买入”评级 我们在6月12日的深度报告已经向投资者分析了公司股价的安全边际,当时未考虑“两翼”业务及2017年新增房地产项目价值,仅考虑2016年末1.14亿平米总可售建面并假设2017-2021未来五年房地产销售签约均价接近但不高于2016年均价、2020年房地产签约额达5000亿元,WACC取11%,得出RNAVPS(每股重估净资产)为18.01元,P/RNAV为0.7,安全边际较高;在A股的千亿市值房企中,保利地产PB、PS及2017动态PE均最低,估值低廉,预计2017/2018年EPS为1.16/1.5元,对应PE为11.3/8.7X,维持“买入”评级。

销售破千亿,行业地位领先 2017年1-11月,公司实现累计销售面积771.78万平方米,同比增长44.54%;销售金额1052.95亿元,同比增长75.1%;销售均价13643元/平方米,同比增长21.14%。参考克而瑞榜单,公司1-11月销售额排名第13,行业地位领先。 扩张步伐积极,重点布局长三角、中西部、环渤海区域 2017年1-11月,公司累计拿地总金额约702亿元,计容建面约2479万平方米;拿地面积/销售面积为3.2,扩张步伐积极;拿地面积按城市层级主要分布在三四线城市,按区域主要分布在长三角、中西部、环渤海。 融资渠道多样,业绩锁定性佳 在政策调控、融资渠道收紧、融资成本上升的环境下,公司融资渠道持续拓宽,成本低廉:①已完成三期中期票据的发行,合计募集资金45亿元,综合票面利率为5.62%;②完成一期PPN 的发行,募集资金20亿元,票面利率为6.3%;③完成了2亿美元、5年期高级美元债券的发行,票面利率为5%,拔得A 股民营地产企业美元债头筹。 2017年三季末,公司剔除预收账款后的资产负债率为82.7%;短期偿债能力保障倍数——货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.5倍。公司三季末预收款为497.5亿元,在扣除wind 一致预期的2017年四季度营收(wind 一致预期的2017年四季度营收=2017年wind 一致预期营收-已披露的2017年前三季营收)后,剩余部分仍可锁定2018年wind 一致预期营收的50%。 商业版图持续拓展,未来将接力住宅开发并受益于REITs发展 目前,公司已在全国45个城市布局了53座吾悦广场,其中已开业17座,主要分布在上海,南京,青岛,长春,西安,长沙,重庆,成都,南昌,海口等国内大中城市,形成了以上海为中枢、长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部地区实施全国扩张的“1+3”商业战略布局。公司2017年吾悦广场年租金目标为10亿元,较2016年4.4亿元同比大幅增长127%,商业布局成效显现,公司未来将继续深化商业全国化布局,以实现2020年开业百座吾悦广场的目标。 公司“住宅+商业”双轮驱动,不但在住宅开发销售领域高速增长、弯道超车,在商业板块也将厚积薄发、释放潜能,未来随着吾悦广场在全国不断落子,商业板块贡献的业绩占比将显著提升;此外,在未来住宅开发销售面临天花板时,公司高瞻远瞩的商业布局将自然接力公司的发展,提供稳定现金流,同时,在国家大力推行“租购并举”的背景下,REITs作为重要配套有望得到快速发展,届时公司庞大而优质的商业资产将显著受益。 内生增长强劲,再度上调盈利预测,维持“买入”评级 公司销售高增长,土储扩张积极、资源充沛,商业板块蓄力爆发,鉴于公司的高成长性,我们继2017年10月30日上调盈利预测的基础上再度上调,预计2017/2018年EPS 为2.1(较此前预测的1.82元上调幅度达14%)/3.1(较此前预测的2.31上调幅度达34%)元,对应PE 为12.1/8.2X,维持“买入”评级。

2017年前三季业绩大增62.18%接近预告上限,EPS为0.58元。 2017年1-9月,公司实现收入193.68亿元,同比增长1.67%;归母净利润47.31亿元,同比增长62.18%,接近此前业绩预告54.27%~64.55%的上限;EPS为0.58元。 销售稳健,下半年加大去化及扩张力度。 2017年1-9月,公司销售商品、提供劳务收到的现金为367.68亿元,同比增长6.2%。 参考亿翰智库数据,公司2017年1-9月实现销售额116.5亿元,销售面积36万平方米,销售均价32361元/平方米,同比增长2.13%。 2017年下半年,公司将有深圳香山里花园四期、龙华红山项目、南京置地、南京华侨城等多个重点项目计划入市,公司将采取积极策略,提高销售去化速度,加大回款力度; 拿地方面,公司将重点在京津冀地区、长三角地区、珠三角地区,以及武汉、成都、重庆、西安等中西部重点城市加大新资源获取力度。 业绩锁定性较好。 2017年上3季末,公司剔除预收账款后的资产负债率为68%;短期偿债能力保障倍数——货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.2倍;净负债率为72.6%。 公司三季末预收款为321.65亿元,对2017年wind一致预期的四季度营收(wind一致预期的2017年四季度营收=2017年wind一致预期营收-2017年前三季营收)的锁定性达130%;公司三季末预收款在扣除wind一致预期的2017年四季度营收后,剩余部分仍可锁定2018年wind一致预期营收的14%。 中国文化旅游第一品牌,“旅游+地产”协同造就高盈利。 公司是中国毋庸置疑的文化旅游第一品牌,年接待游客超过3300万人次,累计接待游客近4亿人次,稳居亚洲第一,世界第四,在全国重点城市已开发建设大型旅游综合项目18处。 依托文化旅游的卓越地位,公司构筑了旅游综合与房地产业务相结合的成片综合开发模式,各业务板块相互融合,文化旅游景区、酒店、住宅和商业类地产以多种形式组成有机整体,实现了1+1>2的效用,在业态布局、产品功能、盈利与资金回收等方面形成紧密联系和相互补充,产生显著的协同效应和集群优势,由此形成了显著高于行业的盈利水平——过去5年毛利率保持51%以上,盈利能力优异。 估值低廉,长线资金增持彰显信心,维持“买入”评级公司十大股东中的社保、证金于2017年3季度分别增持了0.27%、0.01%,彰显对公司发展信心。我们看好公司“旅游+地产”的发展模式,预计2017/2018年EPS为1.02/1.25元,对应PE为8.5/7X,估值低廉,维持“买入”评级。 风险。 若调控矫枉过正导致行业基本面超调,而政策又不适时放松。

2017年前三季业绩大增125.59%,EPS为0.9元。 2017年1-9月,公司实现收入168.56亿元,同比增长42.33%;归母净利润19.92亿元,同比增长125.59%;EPS为0.9元。 销售显著增长,全年千亿可期,扩张积极。 销售显著增长,完成全年目标88%,行业地位领先:2017年1-9月,公司实现销售面积546.06万平方米,同比增长29.42%;销售额749.07亿元,同比增长64.53%,已完成年初850亿元销售目标的88%,全年有望实现千亿;参考克而瑞榜单,公司2017年1-9月销售额排名第15位,行业地位领先。拿地方式多样,扩张积极:公司2017年上半年通过招拍挂、收并购、棚改等多种方式新增土地51幅,新增土储总建面1571.37万平方米;3季度约新增土地35幅,新增计容建面约760万平方米;新增土储主要分布于长三角、珠三角、环渤海区域,拿地面积远超销售面积,扩张积极。 业绩锁定性佳。 2017年三季末,公司剔除预收账款后的资产负债率为82.7%;短期偿债能力保障倍数--货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.5倍。公司三季末预收款为497.5亿元,在扣除wind一致预期的2017年四季度营收(wind一致预期的2017年四季度营收=2017年wind一致预期营收-已披露的2017年前三季营收)后,剩余部分仍可锁定2018年wind一致预期营收的50%。 融资渠道拓宽,财务结构优化。 在政策调控、融资渠道收紧、融资成本上升的环境下,公司融资渠道持续拓宽,成本低廉:①已完成三期中期票据的发行,合计募集资金45亿元,综合票面利率为5.62%;②完成一期PPN的发行,募集资金20亿元,票面利率为6.3%;③完成了2亿美元、5年期高级美元债券的发行,票面利率为5%,拔得A股民营地产企业美元债头筹。公司积极募集低成本资金的同时,还将前期相对较高利率的公司债提前赎回,以优化财务结构,提升盈利能力:2017年7月21日,公司公告“13苏新城”公司债券赎回及摘牌,该债权发行总额为20亿元,票面利率为8.9%。 内生增长强劲,上调2017年盈利预测,维持“买入”评级。 得益于公司以上海为中枢、长三角为核心,向珠三角、环渤海及中西部地区扩张的“1+3”战略布局有效实施,公司销售与利润均显著增长,积极拓展的土地资源储备增长动力。鉴于公司的高成长性,我们上调2017年盈利预测,预计2017/2018年EPS为1.82(较此前预测的1.7元上调幅度达7%)/2.31元,对应PE为10.6/8.3X,维持“买入”评级。

2017年前三季业绩大幅预增,EPS 为0.55~0.59元公司预计2017年前三季归母净利润为45~48亿元,同比增长54.27%~ 64.55%,基本每股收益为0.55~0.59元。业绩大增的主要原因为2017年度第三季度完成对北京侨禧投资有限公司和深圳华侨城文化旅游科技股份有限公司两家子公司的项目及股权处置,取得处置收益计入当期损益。 销售稳健,扩张持续2017年上半年,公司陆续推出深圳新天鹅堡二期等一系列热销楼盘,实现了较高的签约回款率。根据亿翰智库的统计数据,2017年1-9月,公司实现销售额116.5亿元,销售面积36万平方米,销售均价32361元/平方米,同比增长2.13%。 2017年上半年,公司成功获取了深圳龙华民治项目、宝安中心区滨海文化公园(一期)项目、顺德大良项目、天津西青区项目等一批优质资源,新获取土地剩余可建设面积约143.6万平方米。2017年9月,公司公告收购收购信和置业(成都)有限公司80%股权,收购完成后将进一步拓展土地储备。 业绩锁定性较好2017年上半年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为67.9%;短期偿债能力保障倍数——货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为0.6倍。2017年业绩锁定性——2017年上半年末预收款/(2017年wind 一致预期营收-2017年上半年末营收)为68%。 旅游地产领跑者,资源禀赋优异公司自成立以来就倡导“规划就是财富”、“环境就是优势”、“文化就是资源”的发展理念,形成了成片综合开发和运营的模式,为城区居民提供优质和多元的生活及人文体验,公司由此成为中国旅游地产的第一品牌。据官网介绍,公司文化旅游产业年接待游客超过3300万人次,累计接待游客近3.5亿人次,稳居亚洲第一,在全球同业名列第四。 公司依托旅游地产领先地位,在获取优质土地资源能力上优势显著,因此毛利率水平较高,过去5年毛利率均维持在51%以上,盈利能力优异。 估值低廉,受长线资金青睐,维持“买入”评级保险、证金、汇金、社保均为公司十大股东,分别持股8.46%、2.59%、0.93%、4.1%(十大股东中的社保合计值),长期持股彰显对公司发展信心。预计2017/2018年EPS为1.02/1.25元,对应PE 为8.3/6.8,估值低廉,维持“买入”评级。 风险若调控矫枉过正导致行业基本面超调,而政策又不适时放松。

2017 年上半年归母净利润同增36.5%,EPS 为0.66 元。 2017 年上半年,公司实现收入698.1 亿元;归母净利润73 亿元,同比增长36.5%;全面摊薄的净资产收益率为6.48%,同比增加0.99 个百分点;EPS 为0.66 元。 销售显著增长,扩张步伐稳中有进,土储丰富。 销售显著增长,市占率快速提升,已售未结资源丰富:2017 年上半年,公司实现销售面积1868.5万平方米,同比增长32.6%;销售金额2771.8 亿元,同比增长39.5%,市场占有率为4.69%,较2016 年末上升1.58 个百分点。截至2017 年上半年末,公司已售未结面积为2982.5 万平方米,已售未结金额约为3838 亿元,较2016 年末分别增长30.8%和37.9%。 扩张步伐稳中有进:2017 年上半年,公司获取新项目79 个,总规划建面1559.8 万平方米,权益规划建面983.8 万平方米,权益地价总额约537.9 亿元,新增项目均价为5467.8 元/平方米,新增项目主要位于一二线城市,64.7%的新增项目为通过合作方式获取(按建筑面积计算),新进入哈尔滨、石家庄、兰州等城市,拿地面积/销售面积为0.83,扩张步伐稳中有进。 土储丰富:截至2017 年上半年末,公司在建项目总建面约6462.6 万平方米,权益建面约4256.9万平方米;规划中项目总建筑面积约5176.9 万平方米,按万科权益计算的建筑面积约3461.1万平方米。此外,公司还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,此类项目中万科权益建面在2017 年上半年末合计约294.1 万平方米。 财务状况优,业绩锁定性较好。 2017 年上半年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为70.9%;短期偿债能力保障倍数——货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为2.1 倍,短期偿债能力优;净负债率为19.6%,较2016 年末下降6.3 个百分点。公司2017 年上半年末预收款为3579.31 亿元,在扣除2017 年上半年末营收后,剩余部分仍可锁定2017 年wind 一致预期营收的167%。 拓展业务持续发展。 公司拓展业务持续发展,积极布局盈利增长点——①物业服务:2017 年6 月发布的物业百强名单中,万科物业连续第八次蝉联综合实力第一,并获得“2017 中国特色物业服务领先企业——企业总部基地”荣誉称号;②商业开发与运营:公司以印力集团作为旗下商业开发与运营平台,截止2017 年上半年末,共持有及管理的商业物业面积超过850 万平方米;③物流地产:2017 年初至半年报披露日,新增14 个物流地产项目,合计规划建面约108 万平方米,截至半年报披露日,公司流地产业务累计获取32 个项目,可租赁物业建筑面积256 万平方米,另已签约锁定建筑面积为250 万平方米,获取项目中已建成运营项目共11 个,其中稳定运营项目共9 个,平均出租率达到98%,公司参与普洛斯私有化如能完成将有助于完善物流地产的布局;④截至2017 年上半年末,泊寓业务已覆盖21 个一线及二线城市,累计获取房间数超过7 万间,累计开业超过2 万间,开业6 个月以上项目的平均出租率约87%。 长期领跑行业,维持“买入”评级。 行业处于降温阶段,利于公司加速提升市场集中度,我们看好公司“轨道+物业”模式的发展以及各类拓展业务的布局,预计2017/2018 年EPS 为2.25/2.52 元,对应PE 为10.3/9.2X,维持“买入”评级。 风险提示。 若调控矫枉过正导致行业基本面超调,而政策又不适时放松。