事项 2018年8月22日,国信地产研究团队与世联行联合举办中报解读交流电话会议。 评论: 纪要内容 区瑞明: 尊敬的各位投资者,下午好!今天国信证券在万得的3C电话会议平台联合邀请了世联行的CEO朱总、世联行的副总裁袁总以及财务部的领导李总和高总,一起就世联行2018年上半年的经营情况跟大家做深入交流,并对未来下一阶段的战略发展情况做展望。 世联行是我们重点覆盖和推荐的公司,公司作为中国房地产行业交易领域的细分龙头,在过往非常专注和聚焦主业,整体呈现出稳步增长的势头。 我们也看到十九大以来党中、央国务院对房地产领域倡导“房住不炒、租售同权”理念,公司已经非常前瞻地在长租公寓领域大手笔布局,我们预计公司未来在传统细分领域依然是当之无愧的龙头,在长租这个领域也因为先前瞻性地先行一步而具有较好的成长空间。 我们现在把宝贵的时间交给世联行的领导,下面有请世联行的领导给我们做交流和解读,先有请世联行的领导袁总。 袁鸿昌: 好,谢谢各位投资者,谢谢万得,谢谢国信。今天我们在现场有我们的CEO朱总,有我们财务部的总经理李莉,还有我们的财务运营部高级总监是高云秋。 我先介绍一下李莉,因为她是刚刚加入世联的一位重磅的从业人员。李莉是曾任毕马威华振会计师事务所的合伙人,同时担任的是深圳市注册会计师协会专业技术委员会的委员,也担任着深圳证券市场会计审计专家组的成员。她也是广东省注册会计师协会第六届理事会的理事,和粤港澳合作促进会会计专业委员会的委员。李莉女士为国内企业和跨国公司提供财务和审计服务超过16年,在国内企业重组上市工作方面拥有非常广泛的经验。 下面我把这个时间交给李莉女士,由她简单地向各位投资者介绍一下世联上半年的业绩。 李莉: 各位投资人,下午好,我是世联行财务部李莉,我先简单介绍一下我们公司上半年整体业绩的情况。 上半年我们总体的营业收入实现了一个稳健的增长,同比增加了10.04%。我们的净利润水平也是较去年同期是同比增长了4.55%,也就是实现了一个双增长。大家也能够看到我们已经公布的年报,半年报上面看得到经营现金流是有所改善的。袁鸿昌: 简单的数据先说这么多,因为朱总工作的安排四点半要赶飞机,我们现在就进入到投资者互动问答的阶段,看看各位投资者有什么问题吗? 区瑞明: 我作为今天的主持人,先问一个问题。刚才讲到了今年上半年的收入增长情况和利润增长情况,总体还是有一定幅度的增长。我就想在这里请领导对全年做一个展望,因为从全国的商品房、新房交易成交的情况来看,销售面积的增速是上半年一个不到4%的增长,销售额是百分之十三点几,上半年这个增速跟2016年和2017年的增速相比是显著地回落了,这是全国新房交易的情况。 公司是交易服务细分领域的龙头,全国房地产行整体业降温对世联的经营发展带来什么挑战?在这里能不能展开地讲一下? 袁鸿昌: 我先说两句,朱总再做补充。 今年上半年交易的情况是面积全国增长3.3%,金额全国的数是增长了13.2%,从7月份这个宏观数据来看,7月份还加速增长了,面积同比增长大概是超过5%,金额的增长是15.2%。这个跟我们观察的情况略有点出入,现在看起来7月份销售的市场还在进一步的火热中,因为同比还在增加了。 从世联的情况来看,应该说有利的情况和困难的情况都存在,如果大家留意这个半年报,事实上那个半年报我们的费率是0.83%,而去年同期是0.82%。因为实话说,今年开发商可能普遍遇到的情况是现金流的问题,就是房子虽然看着上半年卖了不少,但是现金流的回款压力比较大,这样它对这个服务商的需求更大。虽然我们控制不了现金流的回款,因为主要卡在银行放贷的这个进程中,但是我们可以通过尽快地销售,来让这个开发商它的现金流有所改善,所以这个从费率中能够看到。 第二个,从世联的营业收入上来讲,我们今年的这个四大板块:交易服务、交易后服务、资产运营服务和资产管理服务。这四大板块只有交易服务这个板块我们同比收入是下降了6.44%,那就把这个交易服务板块,我们再拆开来看,只是代理业务这一块因为开发商全款到账的速度变慢了,所以使得我们确认收入的这个速度变慢了。不单它的业务利润,它的这个收入的规模在增加,实际上它的业务利润率也有比较大的提升。而交易板块中的互联网+业务实现营业收入同比增长9.16%。在其他三个板块中,我们的营业收入均同比增长。在交易后服务中的金融服务业务营业收入同比增加88.86%及装修服务营业收入同比增长241.77%;在资产运营服务中营业收入总体同比增长155.83%,其中公寓管理营业收入同比增长146.72%和工商资产运营营业收入同比增长217.36%。在资产管理板块的物业管理服务营业收入同比增长13.93%。所以从今年的情况来看,我个人是这么看,不管下半年市场发展的情况是怎么样,世联应该会保持稳健的增长,因为这个从我们上市以来,其实经历的调控也不是一次两次了,通常市场变差,开发商对服务商的需求会增多,这个会从费率上显示出来。如果说市场特别好,像2016年、2017年这样的情况,反而是我们看得比较担忧的情况,也是政府觉得市场过热的时候,对这个也比较担忧,它会出很多的政策。 我个人是觉得不管春天、秋天还是冬天,我们作为服务商会努力,然后争取更好地使得这个开发商的现金流能够好转。 朱敏: 我补充几句,先谢谢各位。 世联行成立大概25年,25年实际上房地产好像一路向上,事实上也遇到过好几次调控。世联基本上因为它都走过来了,所以我们应对所有市场的环境应该还是有我们自己的经验。世联它是一个服务商,我们服务就服务市场,再就服务客户,市场的需求变了,客户的需求变了,就连着业务模式也变了。因为那个早报市场和客户的需求之后,我觉得我们的增长应该是可以预期的,这点我们管理层还是很有信心的,谢谢。 区瑞明: 我们看到世联行在房地产交易细分领域这块实际上是一个非常领先的服务商了,应该来讲也是细分领域的龙头。在长租这个领域也是非常有前瞻性眼光的。 十九大以来倡导“房住不炒,租售同权”,对长租公寓是很大的实质利好,希望投资者对长租业务多一些关注和提问。

净利大增122.81%,EPS1.14元 8年上半年公司实现收入157.58亿元,同比增长39.10%;归母净利润25.38亿元,同比增长122.81%,EPS为1.14元/股。 销售创新高,扩张积极 8年上半年,公司实现销售面积774.56万平方米,同比增长118.25%;销售金额953.11亿元,同比增长94.17%;已完成全年销售目标的52.95%。根据克而瑞数据,公司2018年上半年销售额排名首次进入行业Top10,排名第8位,行业地位领先。2018年上年新增土储82幅,总建面2073.93万平方米,总可租售面积达1862.31万平方米;拿地面积/销售面积为2.68,扩张积极。 融资渠道多样,财务状况较好,业绩锁定性佳 融资渠道多样,2018年上半年末整体平均融资成本为5.75%:①完成二期PPN发行,募集资金18亿元,综合票面利率6.94%;②完成15.93亿元购房尾款ABS发行,优先级票面利率7.5%;③完成总额度为13亿元美元债发行,综合票面利率6.39%。公司8年上半年末剔除预收账款后的资产负债率为88.3%;净负债率为100.3%;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.7倍,短期偿债能力较好。公司2018年上半年末预收款为784.7亿元,对2018年下半年wind一致预期营收的锁定度达172% (2018年下半年wind一致预期营收=2018年wind一致预期营收-已披露的上半年营收);在满足2018年wind一致预期营收后,剩余的328.6亿元仍有能锁定2019年wind一致预期营收的38%。 商业板块持续发力,激励机制全面 年上半年,公司新开业吾悦广场3个,已开业共计达26个,已开业面积达252.08万平方米,同比增长70.82%;租金及管理费收入达8.76亿元,同比增长154.93%,平均出租率达98.32%;在建及拟建吾悦广场达54个,商业板块持续发力。 公司全方位、多层次的激励制度有效的推动公司发展:①《限制性股票激励计划》保障了公司与高管及核心人员同心共创、共享成就;②“新城合伙人”跟投制度及“共创、共担、共享”计划实现了项目管理团队绩效与项目经营业绩挂钩;③“竞创百亿”计划鼓励更多城市公司深耕所在区域,提高市占率。 增长强劲,维持“买入”评级 公司销售高增长,扩张积极,激励机制全面,“住宅+商业”双轮发力。我们继续看好公司未来的发展,预计2018、2019年EPS为3.55、4.59元,对应PE为6.8、5.3X,维持“买入”评级。 风险 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。

2018年上半年净利增长16.16%,EPS为0.25元 2018年上半年公司实现收入147.18亿元,同比增长6.74%;归母净利润20.14亿元,同比增长16.16%;EPS为0.25元。 销售稳健增长,拿地开工积极有序 2018年上半年,公司陆续推出南京置地海珀滨江、顺德华侨城四期等十余个项目入市,整体销售情况良好,累计认购率超过80%,超额完成上半年预算计划。参考克而瑞数据,公司2018年上半年实现销售额154.8亿元,同比增长74.5%;销售面积40.4万平方米,同比增长20.1%。报告期内,去年落地的新项目包括深圳宝安滨海文化公园(一期)项目、深圳国际会展项目、深圳渔人码头项目、杭州大江东项目、南京华侨城项目、南京置地项目、南昌华侨城天鹅堡、武汉华侨城原岸地产等均进入规划开发阶段。同时公司在粤港澳大湾区、京津冀、长三角以及全国各大重点城市积极进行项目拓展,成功获取了济南章丘项目、天津西青+精武项目、杭州丁桥项目、重庆悦来项目、蓬莱尚岛项目等一批优质资源,夯实了土地储备。 回款增速,偿债能力优,业绩锁定性较好 2018年上半年公司实现销售回款217亿,同比增长42%;同时公司负债综合成本仅5.07%。2018年上半年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为68.4%;短期偿债能力保障倍数--货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为3.4倍,短期偿债能力优。公司2018年上半年末预收款为394.51亿元,对2018年下半年wind一致预期营收的锁定度达100%(2018年下半年wind一致预期营收=2018年wind一致预期营收-已披露的上半年营收)。 持续推动旅游业务拓展,稳固旅游地产龙头地位 下半年公司将继续旅游业务拓展:①依靠机制创新和产品研发激发活力;②运用互联网和新技术提升景区服务品质;③进一步加大营销力度、通过激励措施和举办大型节庆活动,抓住暑期、国庆等关键经营期,实现全年稳中有增的目标;④加快推进文化旅游产品创新提升,积极寻求并购机会,进一步稳固公司旅游行业领军地位。房地产业务方面,公司将继续推动战略联盟合作开发模式落地,采取积极的开发销售策略,坚持“现金为王”,提高去化速度,加大回款力度,确保公司持续健康发展。新资源获取方面,下半年公司将重点在京津冀地区、长三角地区、珠三角地区、中西部重点城市加大资源获取力度,通过市场招拍、股权收购、项目合作、城市更新等手段,获取优质资源。 旅游地产龙头地位稳固,维持“买入”评级 公司是旅游地产龙头企业,我们看好公司“旅游+地产”的发展模式,预计2018、2019年EPS为1.27、1.55元,对应PE为4.9、4.0X,估值低廉,维持“买入”评级。 风险 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,导致公司代理销售额大幅下滑。

2018年上半年净利增长4.55%,EPS0.15元/股 2018年上半年实现收入36.73亿元,同比增长10.04%;归母净利润2.98亿元,同比增长4.55%;EPS为0.15元/股。 综合服务增长提速 2018年上半年,公司四大服务、八个细分领域稳健增长--①代理服务:实现收入14.14亿元,累计实现销售套数22万套,触达客户近200万人;②互联网+业务:实现收入10.04亿元,同比增长9.16%,完成129个三四五线城市布局;③金融服务:加强信贷业务审核与风控,提高信贷资产质量,收入3.97亿元,同比增长88.86%,个人经营贷款、个人消费贷款、中小微企业贷款、权益性贷款四大系列共22项产品已经顺利落地;④装修业务:实现营业收入1.71亿元,同比增长241.77%,覆盖全国45个城市,储备供应商300余家;⑤公寓业务:实现收入1.67亿元,同比增长146.72%,运营间数近3万间,覆盖核心一二线城市;⑥商业物业:社区配套商业新品牌“世联里”定位为“社区欢乐入口”和“家门口的会客厅”,积极与当地政府展开合作。其中广州“世联金沙里”试点获得成功,打造出城中村微改造的新模式,并在全国复制;⑦办公物业:“世联空间”项目布局全国15城,累计签约及立项项目48个,常态化“世联空间”企业增值服务,并且开展保险服务业务;⑧物业管理:实现营收2.29亿元,同比增长13.93%。 财务状况较好 2018年上半年末,公司资产负债率为64.25%;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为0.8倍,短期偿债能力较较好;净负债率为14.9%。 实现共享理念,探索科技助力 ①公司通过共享交易服务协同“同行者”的上游合作伙伴和世联联盟的存量市场布局,上半年累计链接经纪公司4万多家,链接经纪人20余万人,累计转介客户100多万批,集房注册会员达到500万,累计转介客户15万批;②公寓服务业务方面,实现了内部多业务链接共享,“红璞公寓”不仅作为资产运营服务的主力军,同时与交易服务、资产管理服务和装修服务等业务相互补充,协调发展;③“世联空间”实现全国办公空间共享,打破空间壁垒,降低中小企业运营成本,服务共享增值服务既服务于空间内入驻企业,更为“世联空间”所在楼宇或片区提供服务。④随着“老龄化”社会的临近,公司参与了上海和深圳的养老公寓建设,如深圳上梅林养老项目,在政府资源对接民营资本,专业能力服务群众实际需求方面,做出了崭新且成功的尝试;⑤公司交易系统平台不断迭代升级,为“住”相关产品和服务的交叉销售奠定了坚实的基础;⑥通过大数据建设和全程风控模型的提效,赋予了公司金融服务业务在“去杠杆”环境下的较强整体抗风险能力;⑦自主研发的公寓业务平台,完成了员工在线、房源在线、客户在线和服务在线并逐步实现管理在线;⑧公司积极探索全业务链条的数字化贯通,已获得53项软件著作权证书,子公司深圳先锋居善科技有限公司被认定为国家高新技术企业 “代理+综合服务”龙头,维持“买入”评级 预计2018、2019年EPS分别为0.6、0.72元,对应PE为10.7、8.9X,维持“买入”评级。 风险 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,导致公司代理销售额大幅下滑。

2018年上半年净利增长97.54%,EPS为0.88元/股 8年上半年公司实现收入209.88亿元,同比增长6.6%;归母净利润71.17亿元,同比增长97.54%;EPS为0.88元/股。 销售显著增长,扩张积极 8年上半年公司实现销售面积358.36万平方米,同比增长24.26%;销售额750.96亿元,同比增长39.86%。在资源储备方面,公司新增项目40个,扩充项目资源751.33万平方米,总地价603.58亿元;公司新进入湛江、慈溪、徐州、舟山等城市,补充了优质的土地资源。 融资成本低,偿债能力好 公司融资渠道多样,2018年上半年综合融资成本为4.87%--①顺利发行公司债券70亿元;②发行两期合计40亿元票面利率分别为3.74%、3.55%的超短期融资券;③联合招商资本、平安银行东莞分行共同签署了成立招商澎湃系列投资基金的协议,引入稳定的基金合作伙伴;④联合招商启航等多家公司设立招商局蕲春蕲艾产业投资基金;⑤成立储架额度60亿元,首期发行20亿元“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”;⑥携手建行注册首单银行间长租公寓ABN200亿。2018年上半年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为71.8%;短期偿债能力保障倍数--货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.8倍,短期偿债能力良好。公司2018年上半年末预收款为764.3亿元,对2018年下半年wind一致预期营收的锁定度达97.1%(2018年下半年wind一致预期营收=2018年wind一致预期营收-已披露的上半年营收)。 “前港-中区-后城”综合发展,优势突出 8年上半年,公司继续探索内部多元协同、高效发展的新道路--①港城联动:新开发湛江项目,在布局全方位港口生态圈的同时补充了优质的土地资源;②相继收购东风汽车下属公司东风房地产80%的股权以及浙江润和房产集团有限公司100%股权及相关债权,进一步提升公司在相关区域的市场竞争力;③完成对招商漳州的股权收购,增加了丰富的园区资源储备,提前锁定海西板块未来发展红利,进一步增强公司园区开发运营能力、区域综合发展能力;④围绕京津冀、珠三角、长三角等重点区域拓展10余个产业新城项目,包括粤东新城、苏州金融小镇、常熟琴湖项目、湛江智慧城项目北京大兴黄村镇项目、郑州卢森堡项目、太原小店区项目;⑤太子湾、会展湾、前海三大重点项目稳步推进;⑥新增13个长租公寓项目,落地8个一二线城市,合计在全国布局长租公寓近2万间,管理规模总计约90万平方米,实现了公寓智慧平台的全线上化服务;⑦大健康脱孵入实,大文创精彩绽放:广州番禺颐养中心、深圳蛇口颐养中心相继开业,国际教育项目持续推进,海上世界文化艺术中心运营顺利;⑧2018年上半年,深圳蛇口邮轮母港实现邮轮靠泊次50次,同比上升85%;邮轮客流量18.4万人次,同比上升207%。 拥抱变化、主动变革,维持“买入”评级 公司积极探索尝试,深化转型实践,践行“由资源型企业向经营型、服务型企业转型”计划,明确“由传统单一业务发展向创新综合业务发展转型”理念。预计2018、2019年EPS为1.92、2.35元,对应PE为8.9、7.3X,维持“买入”评级。 风险 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。

2018年上半年净利增长24.9%,EPS0.83元/股 公司2018年上半年实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.8%;归母净利润91.2亿元,同比增长24.9%;EPS为0.83元/股。 销售稳健增长、项目资源丰富 2018年上半年,公司实现销售面积2035.4万平方米,同比增长8.9%;销售金额3046.6亿元,同比增长9.9%,在34个城市的销售金额位列当地前三。2018年上半年新增项目117个,新增总规划建面2049.1万平方米,权益建面1143.9万平方米;拿地面积/销售面积为1.0,扩张积极。截至2018年上半年末,公司在建项目和规划中项目的总建筑面积约1.43亿平方米,并参与一批旧城改造项目,权益建面约282.4万平方米,项目资源可满足未来持续发展的需求。 财务优势明显,业绩锁定性佳 2018年上半年,公司凭借稳健的经营、行业领先的信用评级,融资成本保持低位:①完成五期超短期融资券发行,票面利率区间为3.25%-4.60%,位于同期发债利率地位;②完成发行30亿元中期票据,利率为4.60%;③完成发行15亿元住房租赁专项公司债券,票面利率4.05%,创2017年以来房企公司债发行利率新低。 截至2018年上半年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为84.7%,净负债率为32.7%;持有货币资金1595.5亿元,货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为2.8倍,短期偿债能力较好。公司2018年上半年末预收款为5142.9亿元,对2018年下半年wind一致预期营收的锁定度达249% (2018年下半年wind一致预期营收=2018年wind一致预期营收-已披露的上半年营收);在满足2018年wind一致预期营收后,剩余的3079.9亿元仍有能锁定2019年wind一致预期营收的77%。 盈利能力提升,协同业务持续发力 2018年上半年,公司房地产业务结算毛利率27.3%,较去年同期提升2.5个百分点;摊薄ROE为6.76%,较2017年同期提升0.28个百分点。2018年上半年,公司秉承“城乡建设与生活服务商”的战略定位,协同业务持续发力--①物业服务上半年实现营收41.6亿元,同比增长29.8%;②长租公寓业务已覆盖30个城市,累计获取房间超过16万间,累计开业超4万间,开业6个月以上的项目平均出租率达92%;③公司联合印力集团成功收购凯德集团在国内的20家购物中心之后,印力商业平台共管理126个项目,总建面达915万平方米,自持项目已开业79个;④物流仓储服务业务已进入32个城市,累计获取项目84个,总可租赁建筑面积达626万平方米,已建成运营项目达41个,平均出租率为95%。 行业标杆地位稳固,维持“买入”评级 公司销售稳健增长,资金使用效率持续提升,坚持稳健投资,我们看好公司的行业标杆地位,预计2018、2019年EPS分别为3.2、4.0元,对PE为7.1、5.7X,维持“买入”评级。 风险 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。

2018年上半年EPS为0.25元,同比大增180.2% 2018年上半年,公司实现收入153.2亿元,同比增长20.9%;归母净利润9.3亿元,同比大增180.1%;EPS为0.25元,同比大增180.2%。 销售保持快速增长,扩张积极完善布局 2018年上半年,公司实现销售面积520.3万平方米,同比增长20%;销售金额652亿元,同比增长44%,继续保持全国房地产开发企业20强。2018年上半年公司新增项目80个,规划建筑面积合计1138万平方米,是公司上半年销售面积的2.2倍;公司新进入重庆、合肥、石家庄、温州、惠州、梅州、泉州等城市,聚焦长三角、珠三角和京津冀都市圈,以及内地核心城市的战略布局进一步完善。截止2018年中期,公司共有258个在建拟建项目,在建开发面积合计3133万平方米,未开工面积合计2272万平方米,丰富的项目资源支持公司未来更快的发展。 财务优化,业绩锁定性佳 2018年上半年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为41.2%,较去年年末下降10.2个百分点;短期偿债能力保障倍数--货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.3倍,短期偿债能力良好。公司2018年上半年末预收款为921.6亿元,对2018年下半年wind一致预期营收的锁定度达177%(2018年下半年wind一致预期营收=2018年wind一致预期营收-已披露的上半年营收);在满足2018年wind一致预期营收后,剩余的401亿元仍能锁定2019年wind一致预期营收的52%。 业务协同优势,盈利能力改善 公司业务涵盖住宅开发,商业、酒店管理,工程总承包,建筑安装等,和公司控股股东一起构建了住宅开发、轨道交通、市政路桥、基础设施建设、商业、酒店运营等组成的完整产业格局,具备承接各种城市综合运营项目的能力,在项目获取上有其他单一类型企业难以具备的优势。上半年公司的毛利率由去年同期的16.6%上升到22.2%,提高5.6个百分点;即使上半年公司销售费用率提升,公司净利润率仍由去年同期的3.0%增加到今年上半年的6.7%,提高3.7个百分点。 “铸就百年基业”,维持“买入”评级 我们认同公司“铸就百年基业”的理念,看好公司未来发展。预计2018、2019年EPS为0.51、0.94元,对应PE为11.0、5.9X,维持“买入”评级。 风险 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。

2018年上半年EPS1.08元,同比大增374.5%2018年上半年,公司实现营业收入59.48亿元,同比增长82.43%;归母净利润7.18亿元,同比增长374.52%;EPS 为1.08元。 销售显著增长、扩张积极①销售增长显著:2018年上半年,公司实现销售面积52.01万平方米,同比增长110.7%; 销售额59.54亿元,同比增长90.7%;②扩张积极:2018年上半年,公司通过多渠道、多方式拓展项目,在成都、广州、惠州、东莞、嘉兴共计新增土地面积17.6万平方米,新增计容积率面积55.1万平方米,拿地面积/销售面积为1.1。 公司始终坚持“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局,聚焦“粤港澳大湾区”、“大上海”、“成渝”和“环渤海”四大经济圈:①立足于深圳,拥有资源优势,主要项目有罗湖笋岗物流中心项目、龙华黄金台项目、宝城26区项目,其中笋岗物流中心项目为深圳市首批十大城市更新项目之一;②惠州区域及成渝地区经过多年深耕,已形成多城、多区、多盘联动的战略格局;③大上海区域及青岛区域凭借良好的口碑及市场形象,市场认可度日益提升。 短期偿债能力强,业绩锁定性佳2018年上半年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为77.6%;短期偿债能力保障倍数——货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.2倍。公司2018年上半年末预收款为105.29亿元,对2018年下半年wind 一致预期营收的锁定度达269% (2018年下半年wind 一致预期营收=2018年wind 一致预期营收-已披露的上半年营收);在满足2018年wind 一致预期营收后,剩余的66.22亿元仍有能锁定2019年wind 一致预期营收的54%。 公司逐步增加自持优质资产,包括自主经营五星级酒店、持有及运营甲级写字楼等,获取了稳定现金流,为主营业务发展提供了有力支撑,并有效发挥了避风港作用,2018年上半年,公司自持资产累计营收已达5.34亿元。 优化管理体系,契合业务发展2018年上半年,公司在市场化的薪酬体系和项目奖励方案的基础上,从股权激励、员工持股、项目跟投等多方面进一步完善了激励体系,并优化了员工培训体系。管理体系日益优化,以契合“高周转、扩规模、严管控、增效益”的发展模式。 业绩增长可期,维持“买入”评级我们预计2018/2019年EPS 为1.50/2.10元,对应PE 为11.1/8.0X,业绩增长可期,维持“买入”评级。 风险若调控矫枉过正导致行业基本面超调,而政策又不适时放松。

2017年净利增长25.8%,EPS1.32元/股2017年实现收入1463.42亿元;归母净利润156.26亿元,同比增长25.8%; EPS 为1.32元/股,符合预期。拟每10股派现金4元。 销售创2012年以来最高增速,土储丰富后劲十足2017年,公司实现销售面积2242万平米,同比增长40.3%;销售额3092亿元,同比增长47.2%,创2012年跨入千亿以来最高增速;参考克而瑞榜单,公司2017年度销售额排名第5,行业地位领先。2017年,公司新增项目204个,新增计容建面4520万平米;新拓24城,全国城市布局增至92个;拿地面积/销售面积为2.02,扩张积极。截至2017年末,公司待开发面积9090万平米,保障未来2~3年开发需求。展望2018年,公司计划完成房地产及相关产业直接投资2570亿元;新开工面积3300万平米;竣工面积1900万平米。 财务稳健,业绩锁定性佳 2017年,公司新增有息负债综合成本为4.98%,存量有息负债综合成本为4.82%。截至2017年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为66.4%;净负债率为86.5%;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为2.3,短期偿债能力较好;银行贷款授信额度近3600亿元,剩余未使用额度约56%。 2017年末预收款为2253亿元,可锁定2018年wind 一致预期营收的113%。 “两翼”业务发展提速 2017年,公司两翼业务发展提速——①房地产金融:累计基金管理规模达785亿元,较2016年末增长30%,其中,信保基金累计管理规模637亿元,连续六年评为“房地产基金前十强”;②社区消费服务:保利物业完成新三板挂牌,2017年合同管理面积1.7亿平米,同比增长44.8%;③商业经营:商业管理公司累计管理商业面积160万平米,实现经营收入超10亿元。 央企地产龙头,维持“买入”评级 公司在3000亿销售体量下仍然创得显著增长,彰显央企龙头风采,丰富的土储资源亦为公司未来2~3年重回行业前三的目标储备动能。预计2018、2019年EPS 为1.7、2.19元,对应PE 为7.8、6.1X,维持“买入”评级。 风险若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。

2017年净利增长67.63%,EPS0.51元/股。 2017年实现收入331.63亿元,同比增长69.22%;归母净利润20.62亿元,同比增长67.63%;EPS为0.51元/股,符合预期。拟每10股派现金0.5元。 销售高增长,全国布局基本完成。 根据克而瑞数据,2017年公司实现销售面积659万平米,同比增长86.7%;销售额915亿元,同比增长87.9%;销售均价13881元/平方米,同比增长0.6%。 2017年,公司新增项目120个,新增计容建面2021.63万平米;新拓13区域,覆盖全国30大区域,全国布局基本完成;拿地面积/销售面积为3.1,扩张积极。截至2017年末,公司总土储3796万平米,总货值4911亿元,主要分布在一、二线城市,可满足未来三年开发使用。展望2018年,公司计划销售回款超过1000亿元,拿地预算1000亿元。 融资渠道多样,业绩锁定性较好。 2017年,公司通过发行44亿中期票据、10亿永续中票、7.5亿美元海外债(含私募债)等多种方式,进一步扩大了融资渠道;平均融资成本7.08%,同比下降1.34%。截至2017年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为82.3%;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为0.7。公司2017年末预收款为401.51亿元,可锁定2018年wind一致预期营收的87%。 “三全五圆”战略促进公司快速发展。 公司在原有战略布局上进一步深化,全面升级“3+1+X”布局战略,提出“三全五圆”的发展战略——“三全”投资战略:全地域发展、全方式拿地、全业态发展,实现有质量的增长;“五圆”快速发展模型:在充分保障人才的培养及引进、充足的土地储备和稳健的财务政策的同时,强化运营体系,保障人、财、地三要素的有机结合和高效发挥,最终促使公司在快车道上良性循环发展。 增长动力强,维持“买入”评级。 公司销售高增长、扩张积极,“合作共赢”跟投机制将激发员工活力,新管理层亦有望为公司带来积极变化,预计2018、2019年EPS分别为0.71、0.92元,对应PE为11.4、8.7X,维持“买入”评级。 风险。 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。

2017年净利增长38.88%,EPS1.32元/股2017年实现收入387.04亿元,同比增长26.39%;归母净利润57.61亿元,同比增长38.88%;EPS 为1.32元/股。公司拟每10股派现金4.2元。 销售增长、扩张积极,土储丰富2017年,公司实现销售面积635.57万平方米,同比增长5.62%;销售金额679.3亿元,同比增长32.61%;销售均价10688元/平方米,同比增长25.55%。2017年,公司在京津冀、长三角、中西部等30多个城市获得土地146余宗,新增总建面1272.31万平米,拿地面积/销售面积为2,扩张积极。截至2017年末,公司土地储备建筑面积为3495.21万平方米,可满足3年左右的开发需要。展望2018年,公司预计销售额880亿元,较2017年增长29.55%;销售回款800亿元;新获建面1500万平米;新开工970.86万平米;竣工692.38万平米;新增信贷融资600亿元。 融资指标全面达超,业绩锁定性佳2017年,公司融资方式多样,融资指标全面达超:成功发行2017年中期票据、定向债务融资工具(PPN),并积极探索超短融资券、产业供应链融资等多种方式;新增融资470.58亿元,完成年度计划的109.3%;净增融资150.09亿元,完成年度计划的100%; 年度平均融资成本6.5%,在民营房企中处于较低水平。截至2017年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为76.4%;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.1倍,短期偿债能力较好。公司2017年末预收款为669.97亿元,可锁定2018年wind一致预期营收的135%。 各大板块领域扩张,“3+X”战略持续推进2017年,公司城市地产持续增长,康旅业羽翼渐成,产业新城形成规模,新兴产业亮点纷呈,“3+X”战略持续推进——①城市地产:廊坊市区、南京、徐州、石家庄销售额突破70亿;②康旅:荣盛康旅大力推动“6+N”战略布局,全年签约47.61亿元,回款37.71亿元;③产业园:荣盛兴城共完成回款18.27亿元,成功实现土地供应1559.50亩,完成计划的132%;④金融:振兴银行2017年11月开业运营,泰发基金新增管理规模71.96亿元;⑤幼教:2017年7月合作成立幼教公司,完成了3所幼儿园的筹开工作,创造80天开园的行业新标。 估值低廉,维持“买入”评级公司销售持续增长,扩张积极,“3+X”战略有效推进,“创想计划”跟投机制亦将促进增长,预计2018、2019年EPS 分别为1.65、2.1元,对应PE 为6.2、4.8X,估值低廉,维持“买入”评级。 风险若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。

2017年净利增长34.35%,EPS0.49元/股。 2017年实现收入82.12亿元,同比增长30.97%;归母净利润10.04亿元,同比增长34.35%;EPS 为0.49元/股,基本符合预期。公司拟每10股派现金0.8元(含税)。 五大业务增长显著。 2017年,公司五大业务显著增长——①代理销售:实现收入37.79亿元,同比增长7.72%,累计实现销售套数49.71万套,全年上门客户数量超过209万;②互联网+业务:实现收入23.53亿元,同比增长61.84%,完成186个城市布局,新增三四线城市81个,合作项目累计超过1000个;③金融服务: 2017年放贷额114.94亿元、同比增长280.75%,收入7.25亿元、同比增长62.26%,2017年末贷款余额为49.52亿元,较2016年末增长317.71%;④公寓管理实现收入2.08亿元,同比增长387.64%,在管运营房间约3.5万间、平均出租率81%,截至2017年末全国签约间数突破10万间,市场布局29城,覆盖核心一二线城市;⑤资产管理:以世联君汇为主体实现收入7.86亿元、同比增长57.15%。 财务状况较好。 2017年末,公司资产负债率为61.94%;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.03倍,短期偿债能力较好;净负债率为-1.3%,货币资金超过了有息负债。 “祥云战略”推动业务场景不断优化。 公司2018年将继续实施以“服务、入口、开放、平台”为核心的祥云战略,搭建“入口、场景、服务”的发展战略体系,以新房交易、公寓业务和工商物业为切入点,扩大入口,创造更丰富的场景和服务。祥云战略下,公司业务场景已从过去传统的新房案场,延伸到房联宝、公寓门店、公寓开放平台、以及联合办公等工商不动产管理和运营场景。基于入口的规模优势、丰富的场景,发挥信用、品牌、资本优势,多触点、多方式服务变现。 受益行业集中度提升,维持“买入”评级。 公司前五大客户销售额占比超20%,客户包括华侨城、恒大、万科等龙头公司,随着龙头公司市占率快速提升,公司主营将显著受益,预计2018、2019年EPS 分别为0.6、0.72元,对PE 为16、13.4X,维持“买入”评级。 风险。 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,导致公司代理销售额大幅下滑。

2017年净利增长35.3%,EPS2.97元/股。 2017年实现收入596.4亿元,同比增长10.8%;归母净利润87.8亿元,同比增长35.3%; 按最新股本计算的EPS 为2.97元/股,基本符合预期。公司拟每10股派现金9元。 行业地位领先,入园企业及投资额持续增加。 2017年,公司实现销售面积951.18万平方米;销售金额1522.12亿元,同比增长26.5%; 销售均价12621元/平方米,同比增长19.56%;根据克而瑞数据,公司2017年销售额排名第9,行业地位领先。2017年新增签署产业新城和产业小镇PPP 项目协议21个; 新增签约入园企业635家,较2016年增加199家;新增签约投资额约1650.6亿元,同比增长47%;截至2017年末,公司储备开发用地规划计容建面约988.27万平方米。 公司预计2018年销售额为2100亿元,较2017年同比增长38%;施工面积约4354万平方米;新开工面积约1988.4万平方米;竣工面积合计约1010.6万平方米。 成本降低、财务优化,业绩锁定性佳。 公司融资方式多样,2017年平均融资成本较2016年下降0.99个百分点至5.98%:成功发行16亿元非公开发行公司债券,19亿元中期票据,60亿元超短期融资券,10亿元短期融资券及10亿美元境外债;公司自身产业新城PPP 业务模式在融资方面亦体现出优异性,全年发行三笔PPP 资产证券化项目,规模总计41.06亿元。截至2017年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为70.8%,较2016年末下降3.4个百分点;净负债率为48.2%,较2016年末大幅下降14个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为2.6倍,短期偿债能力较好。公司2017年末预收款为1324.76亿元,可锁定2018年w ind 一致预期营收的152%。 产业发展能力全国领先,异地复制逐步兑现。 公司坚持“产业优先”核心策略,凭借全球最大的约4600人的产业发展团队,为所在区域提供产业升级的全流程综合解决方案,其中,固安成功引入具有自主知识产权的云谷第6代AMOLED 项目,是我国参与国际新型显示产业竞争的重大项目,公司产业发展能力全国领先。2017年,公司异地复制逐步兑现,京津冀以外区域销售额占比从2016的7%大幅提升至23%,杭州区域和南京区域分别以3年和2年的时间实现销售额超百亿,产业新城模式可复制性得到印证。 估值较便宜,维持“买入”评级。 公司入园企业增长显著,财务显著优化,产业新城异地复制得到印证,预计2018、2019年EPS 分别为3.78、4.56元,对应PE 为8.7、7.2X,估值较便宜,维持“买入”评级。 风险。 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。

2017年净利增长33.4%,EPS2.54元/股 公司2017年实现收入2429亿元,同比增长1.01%;归母净利润280.5亿元,同比增长33.4%;EPS为2.54元/股。公司拟每10股派现金9元(含税)。 销售增长显著、扩张积极 2017年,公司实现销售面积3595.2万平方米,同比增长30%;销售金额5298.8亿元,同比增长45.3%;市场占有率3.96%,较2016年提升0.86个百分点。2017年新增项目216个,新增总规划建面4615.4万平方米,74.7%位于一二线城市;拿地面积/销售面积为1.3,扩张积极。截至2017年末,公司在建项目总建筑面积约6852.8万平方米,权益建面4374万平方米;规划中项目总建面约6321.9万平方米,权益建面约4077.9万平方米;此外,截至2017年末公司参与的旧城改造项目权益建面约289.1万平方米。2018年,公司预计新开工面积3545.1万平方米;竣工面积2630.5万平方米,较2017年实际竣工面积增长14.3%。 财务优化,业绩锁定性佳 截至2017年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为75.4%;净负债率为8.8%,较2016年末大幅下降17个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为2.8倍,短期偿债能力较好。公司2017年末预收款为4077.1亿元,可锁定2018年wind一致预期营收的121%。 新时代铸就“城乡建设与生活服务商”新定位 公司顺应十九大报告揭示的伟大新时代图景,将“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”,并从四个角色细化分工——①美好场景师:截至2017年末,长租公寓业务累计获取房间数超过10万间,累计开业超过3万间;商业管理面积超过1000万平方米,居全国第2;物流地产业务可租赁物业建面达482万平方米;2017年11月至2018年2月雪季期间,吉林万科松花湖和北京石京龙两个滑雪项目累计到访的客流量超过50万人次;②实体经济生力军:以持续创造真实价值为目的,走实体经济企业道路;③探索创新试验田:继续推进科技研发、混改、事业合伙人机制及互联网化的创新;④和谐生态建设者:积极维护自然环境、产业生态的和谐。 估值渐显吸引力,维持“买入”评级 公司增长显著,扩张积极,财务优势凸显,“城乡建设与生活服务商”新定位及“轨道+物业”模式将助力公司持续增长,预计2018、2019年EPS分别为3.2、4.0元,对PE为9.7、7.8X,估值渐显吸引力,维持“买入”评级。 风险 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。

2017年净利增长27.54%,EPS1.55元/股 2017年实现收入754.55亿元,同比增长18.69%;扣非归母净利润122.2亿元,同比增长27.54%;EPS为1.55元/股。公司拟每10股派现金6.2元(含税)。 销售增长显著、扩张积极,行业地位领先 2017年,公司实现销售面积570万平方米,同比增长20.98%;销售额1128亿元,同比增长52.54%。根据克而瑞数据,公司2017年销售额排名第14位,行业地位领先。2017年新增计容建面1023万平方米,主要分布在一、二线核心城市及都市圈,拿地面积/销售面积为1.79,扩张积极。2018年计划:新开工面积1066万平方米;竣工面积593万平方米;销售额1500亿元,较2017年增长33%。 融资成本低,财务结构稳 公司融资渠道多样,2017年平均融资成本4.8%,优势显著:①顺利完成50亿元中期票据的注册和发行;②获批150亿元公司债发行额度并完成首期24亿发行;③获批交易所首单储架式长租公寓CMBS发行额度60亿元;④携手建设银行完成银行间首单长租公寓ABN产品注册额度200亿元;⑤落地京沪地产基金50亿元。截止2017年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为66.6%;净负债率为58.4%;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.5倍,短期偿债能力较好。公司2017年末预收款为550.61亿元,可锁定2018年wind一致预期营收的55.1%。 业务协同优势突出 2017年,公司以“前港-中区-后城”的空间发展模式实现了业务协同发展——①产城联动:武钢项目、招商蕲春项目、北京通州台湖项目、光明新区智慧城、苏州金融小镇等建设加速;②双创联动聚集产业龙头:与行业龙头共建互联,构建有吸引力的产业生态环境,牵头组建中国新产业联盟,创新产业资源集聚模式;③邮轮运营联动港城共发展:太子湾邮轮母港全年引轮109艘次,覆盖全球TOP5邮轮公司,创下亚太地区邮轮港口开港首年之最,全国布局打造全方位港口生态圈;④长租公寓助力美好生活:全国布局60万平米“壹栈”、“壹间”、“壹棠”服务式公寓三大核心产品线;⑤大健康大文创精彩绽放:成立招商力宝医院管理公司,打造中国最具竞争力的精品医院投资运营商。此外,公司自项目跟投制度实施至今半年有余,覆盖了五大区域17个城市,已落地跟投金额突破1亿元成为国企改革典范。 禀赋优异,维持“买入”评级 公司增长显著、扩张积极,发展多元,丰富的前海、蛇口片区土储是公司的战略性优质资源,将持续受益“粤港澳大湾区”发展。预计2018、2019年EPS为1.92、2.35元,对应PE为10.9、8.9X,维持“买入”评级。 风险 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。