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区瑞明

国信证券

研究方向: 房地产行业

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荣盛发展 房地产业 2019-04-05 11.66 -- -- 12.60 8.06%
12.60 8.06%
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归母净利增长31%,EPS1.74元,业绩符合预期 2018年公司实现营业收入564亿元,同比增长46%;归母净利润76亿元,同比增长31%,EPS为1.74元/股,业绩符合预期。 2018年销售高增,2019年开局良好、扩张目标积极 2018年公司实现销售金额1016亿元,同比增长50%,增长显著。2019年销售额目标1120亿元,对应同比增长10%,前3月销售额同比增长14%,开局良好!2018年公司在京津冀、长三角、中西部等30多个城市获得土地89余宗,新增土储761万平方米,2019年计划新增土储1673万平方米,同比增长120%,扩张目标积极。截至2018年末,总土储3614万平方米,已形成“两横、两纵、三集群”的项目布局,可以满足未来3年开发需要。 财务优化,业绩锁定性佳,盈利能力增强 截至2018年末,公司剔除预收账款后的资产负债率46%,同比下降3.9个百分点;净负债率88%,同比大幅下降36个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.1倍,短期偿债能力较好。公司2018年末预收款为870亿元,可锁定2019年wind一致预期营收的127%,业绩锁定性佳。公司盈利能力持续增强,截至2018年末公司地产开发毛利率31%,同比增长4.1个百分点;ROE为25%,同比增长2.5个百分点。 多元化业务协同发展 ①康旅板块:荣盛康旅大力推动“6+N”战略布局,初步形成“3+1”的国际度假区业态模式,2018年实现签约51亿元,回款41亿元,营业收入36亿元;②产业园板块:2018年荣盛兴城实现净利润8亿元,完成回款36亿元,园区规模不断扩大,全国知名度不断提升;③金融板块:公司大金融战略稳步推进,旗下振兴银行、中冀投资、泰发基金持续发力;④互联网板块:2018年全年营业收入4776万元,完成计划的80%,平台体系雏形初现。 “双增长+低估值”,维持“买入”评级 公司合同销售口径及损益表口径均实现增长,预计2019、2020年EPS为2.2、2.7元,对应PE为5.3、4.3X,估值较低,维持“买入”评级。 风险:若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。
华侨城A 房地产业 2019-04-03 7.84 -- -- 9.14 11.74%
8.76 11.73%
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归母净利润增长23%,EPS1.29元,业绩略超预期 2018年公司实现收入481亿元,同比增长14%;归母净利润106亿元,同比增长23%;EPS为1.29元,业绩略超预期。公司每10股派发现金红利3元(含税),按4月1日收盘价价计算股息率达3.7%。 销售增长,扩张积极 2018年公司销售面积206万平方米,同比增长41%。2018年新增项目计容建筑面积超过1390万平方米,完成了对粤港澳大湾区、长三角、京津冀和中部地区等经济发达区域的拓展,拿地销售比高达6.7,扩张积极,为未来发展奠定了良好基础,截至2018年末公司总土储2379万平方米,土地储备丰富。 财务稳健,偿债能力较好,毛利率提升 2018年公司净负债率84%,剔除预收账款后的资产负债率为69%;短期偿债能力保障倍数--货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.3倍,短期偿债能力较好。公司2018年末预收款为423亿元,对2019年wind一致预期营收的锁定度达67%。2018年公司房地产开发业务毛利率提高14个百分点至69%,毛利率保持在行业高位。 稳固旅游地产龙头地位,不断丰富商业模式 2018年公司旅游收入197亿元,同比增长6%,继续保持行业领先水平。公司旗下共有景区13家、酒店23家,旅行社1家以及相关的文化、艺术、旅游综合体等文化旅游设施,2018年共计接待游客4696万人次,同比增长16%。公司持续布局优质文旅项目、持续加码旅游互联网业务、大力推动旅游资源整合,有效扩大了华侨城的品牌影响力。公司根据市场需求,不断丰富商业模式和项目业态,探索“地产+文旅科技”、“地产+康养”模式,不断拓展房地产业务发展的新空间。 扩张积极、估值较低,维持“买入”评级 公司2018年表现出非常积极的扩张态势,丰富的土储为未来发展奠定了良好基础,我们看好其作为旅游地产龙头的发展前景,预计2019、2020年EPS为1.49、1.72元,对应PE为5.4、4.7X,估值低廉,维持“买入”评级。 风险 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。
金科股份 房地产业 2019-04-01 6.61 -- -- 8.55 22.14%
8.07 22.09%
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净利大增94%,EPS0.73元/股 2018年公司实现营业收入412.3亿元,同比增长18.6%;归母净利润38.9亿元,同比增长93.8%,EPS为0.73元/股;扣非归母净利润40.2亿元,同比增长137%。公司拟按每10股派发现金红3.6元(含税),按2019年3月28日收盘价计算,股息率为5.1%。 销售高增,扩张积极 2018年公司销售金额首次突破千亿达1188亿元,同比增长80.5%。2019年销售额目标为1500亿元,较2018年销售额增长26.3%。公司坚持“三圈一带、八大城市群、核心25城”的战略布局,2018年新进入上海、广州、宁波等城市,已基本完成核心25城的布局。2018年,公司新增土地110宗,新增计容总建面2054万平方米,平均楼面地价约3408元/平方米;拿地面积/销售面积为1.5,扩张积极。截至2018年末,公司可售面积超4100万平方米。 财务优化,业绩锁定性佳 2018年,公司实现销售回款1051亿元,回款率达88%,保持在行业较高水平。截至2018年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为75.5%,较去年同期下降4.9个百分点;净负债率为147.7%,较去年同期下降96.7个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.1倍,短期偿债能力较好。公司2018年末预收款为762.8亿元,可锁定2019年wind一致预期营收的138%,业绩锁定性佳。 人居服务,科技赋能 2017年,公司定位升级为“美好生活服务商”,建立了国内首个社区数据研究中心--“金科天启大数据中心”,逐步实现对于社区生活服务需求的精准定位,通过对物业专业领域实时数据、业主居住环境数据的分析,全面提升客户体验。2018年,公司服务营业收入同比增长41%,净利润同比增长49%;累计合同管理面积达2.43亿平方米,已布局149个城市。 增长显著,目标积极,首次给予“买入”评级 公司销售高增,扩张积极,财务稳健,未来发展战略积极。预计2019、2020年EPS分别为0.9、1.1元,同比增长23.7%、22.2%,对应PE分别为7.8、6.4X,首次给予“买入”评级。 风险:若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。
招商蛇口 房地产业 2019-03-22 22.65 -- -- 24.57 8.48%
24.57 8.48%
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归母净利增长20%,EPS1.93元,符合预期 2018年公司实现营业收入883亿元,同比增长16%;归母净利润152亿元,同比增长20%;EPS为1.93元(未扣永续债利息),符合预期,扣除永续债利息3.2亿元后的EPS为1.89元。公司拟每10股派发现金红利7.80元(含税)。 销售显著增长,粤港澳大湾区资源充裕 2018年公司实现销售面积约827万平方米,同比增长45%;销售金额约1706亿元,同比增长51%,销售显著增长。2018年公司新增项目80个,扩充项目资源1357万平方米,2018年拿地销售比为1.6,拿地较积极,新进入福州、南昌、湛江、徐州、温州、宜昌等城市。公司目前已在粤港澳大湾区的9个城市布局,其中大部分资源集中在深圳,近千万平方米的优质资源正在有序地规划、开发及建设。 融资成本低,财务稳健 公司融资渠道多样,新增200亿中期票据、超短融注册额度,发行公司债券、超短期融资券、永续中票等直接融资130亿元,;完成国内首单储架式长租公寓CMBS产品的首期20亿元发行,综合资金成本仅为4.85%,保持行业领先。截止2018年末,公司净负债率为45%,同比下降13.4个百分点;剔除预收账款后的资产负债率为70%;短期偿债能力保障倍数--货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.5倍,短期偿债能力较好。公司2018年末预收款约605亿元,可锁定2019年wind一致预期营收的49%。 创新型业态布局全国,多点开花 公司积极布局新业态,大公寓、大健康、大文创多点开花,转型成效初步显现:①长租公寓快速发展,全面覆盖13个国内一线、核心二线城市;②大健康脱孵入实,从“养老、医院、康养小镇”三方面积极推进医养业务;③大文创精彩绽放,已在全国6个城市布局8个意库项目;④蛇口邮轮母港荣获“最佳邮轮港口服务”、“最具设计创意”两项大奖,全年靠泊邮轮89泊次,同比增加46%,邮轮客流超36万人次,同比增加93%;⑤港城联动,布局沿海城市邮轮母港及综合配套,积极拓展十余个沿海城市与长江沿岸母港项目,纵横全国。 三大板块协同发展,维持“买入”评级 公司社区、园区、邮轮三大板块协同发展,以“前港-中区-后城”的综合发展模式持续锻造能力,经营业绩再攀高峰。预计2019、2020年EPS为2.35、2.83元,对应PE为9.3、7.7X,维持“买入”评级。 风险:若行再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。
阳光城 房地产业 2019-03-20 8.59 -- -- 8.85 2.08%
8.77 2.10%
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2018净利增长46.4%,EPS0.75元/股,基本符合预期 2018年公司实现营业收入564.7亿元,同比增长70.3%;归母净利润30.2亿元,同比增长46.4%;EPS为0.75元/股(不考虑永续债利息)。 销售高增破千亿,土储质量优 2018年,公司合约销售金额突破千亿,达1628.6亿元,同比增长约78%;公司保持战略定力,精准把握市场:5月面对市场可能下行收缩投资节奏;7月重进评估项目;11、12月以低价获取集中在一二线城市的多宗优质土地。2018年,公司新增土地储备建筑面积约1333万平方米;拿地面积/销售面积为1.1,扩张积极。截至2018年末,公司已实现二线以上城市全覆盖、辐射机会型三四线城市的优质城市带布局,总土地储备4418万平方米,其中一二线城市土地储备面积占比达76.9%;土储优质,可有效保障公司未来业绩。 财务持续优化,业绩锁定性佳 2018年,公司平均融资成本为7.94%,实现有效控制;公司进一步加强了现金流管控,平均回款率约80.1%;经营性净现金流入218亿元,达到历史高点,连续两个会计年度保持正值。截至2018年末,公司剔除预收款后的资产负债率为79.6%,较去年同期下降2.7个百分点;净负债率为181.5%,较去年同期下降70.4个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为0.8,财务持续优化。截至2018年末,公司预收账款达621.2亿元,可锁定2019年wind一致预期营收的100%,业绩锁定性佳。 激励体系促发展 2018年,公司进一步健全完善激励体系,建立了从集团到区域、从全局到项目、从股权激励到经营评价、项目共赢等多维度、多层次的激励考评体系。公司推出2018年股权激励计划,股票期权占当时总股本的8.52%,覆盖了422名核心业务骨干;业绩考核要求2018年、2019年、2020年、2021年业绩较2017年分别增长不低于35%、82%、146%、232%。截至2018年末,公司“双赢”机制覆盖项目数量达172个。 规模与质量并进,维持“买入”评级 公司销售逆市高增,财务不断优化,激励体系完善,预计2019、2020年EPS分别为0.98、1.28元,对应PE为8.1、6.2X,维持“买入”评级。 风险:若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。
蓝光发展 房地产业 2019-03-19 6.86 -- -- 8.47 18.46%
8.13 18.51%
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净利大增62.91%,EPS0.75元,符合预期 2018年公司实现营业收入308.21亿元,同比增长25.53%;归母净利润22.24亿元,同比增长62.91%;EPS为0.75元(未扣永续债利息),符合预期,扣除永续债利息后EPS为0.62元。公司拟按每10股派发现金红利2.60元(含税)。 销售显著增长,全国化布局纵深突破 2018年公司实现销售面积802万平方米,同比增长32%;销售金额855亿元,同比增长47%,销售显著增长。拿地方面,2018年公司共计新增土地储备共85块,总建筑面积约1496万平方米,项目资源满足持续发展需要,公司坚持“东进南下”、“1+3+N”战略,布局都市圈轮动区域上的价值洼地,已在全国成功布局50余个城市。 融资方式多样,财务稳健,业绩锁定性高 公司建立了包括招商银行、民生银行在内的十三家总行级的银行战略合作,并通过多种金融资本运作手段持续优化负债结构,2018年公司整体平均融资成本为7.54%。公司在快速发展的同时,严格控制财务杠杆,截止2018年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为70%;净负债率为103%,较上个报告期下降19个百分点;短期偿债能力保障倍数--货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.7倍,短期偿债能力较好。公司2018年末预收款为509.95亿元,可锁定2019年wind一致预期营收的104%,业绩锁定性高。 盈利能力大幅提升,股东回报提高,激励机制多元化 2018年公司实现净利率8.10%,较上年增加3个百分点;实现加权平均净资产收益率17.07%,较上年增加4个百分点,盈利能力大幅增加。2018年度公司分红总额7.76亿元,占公司2018年归母净利润的35%。公司持续推进股权激励及共享机制,不断打开人才边界,积极吸引全国行业优秀人才加入,针对中高级人才所推行“盘古计划”,继2015年推出“限制性股票激励计划”,2017年实施“蓝色共享”事业合伙人计划后,公司于2018年1月又推出了“股票期权激励计划”。 品牌影响力持续提升,维持“买入”评级 2018年,蓝光发展荣膺中国房地产百强综合实力第22位,并跻身百强房企成长性TOP10,位列第3位;2015-2018年连续四年荣膺中国十大最具投资价值上市房企,2018年位列第4名。品牌影响力的持续提升显著有益公司未来的发展,预计2019、2020年EPS为1.11、1.68元,对应PE为6.2、4.1X,维持“买入”评级。 风险:若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。
金地集团 房地产业 2019-03-15 12.25 -- -- 14.77 20.57%
14.77 20.57%
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事项: 公司近日发布了2019年2月份销售、2019年3-4月推盘安排及近期获取项目情况简报。 国信地产观点:1)公司销售逆市显著增长,2019年1-2月销售额同比增长38.2%。2)扩张积极,拿地面积/销售面积约1.07;截至2018年中期,一、二线城市土储占比超过85%。3)财务稳健,融资成本处于行业低位,短期偿债能力优。4)产品创新赋能,“科学筑家”理念助力品质提升。4)风险提示:若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。5)投资建议:公司销售逆市增长,并有望继续受益于一二线楼市边际改善,财务状况优,品牌竞争力不断提升。预计2018、2019年EPS 分别为1.78、2.15元,同比增长36.3%、26.0%,对应PE 分别为6.6、5.4X,首次给予“买入”评级。 评论: 销售逆市显著增长2019年2月,公司实现销售面积32.9万平方米,同比增长27.1%;实现销售金额69.3亿元,同比增长51%。2019年1-2月,公司实现累计销售面积79.2万平方米,同比增8.5%;实现累计销售金额175.5亿元,同比增长38.2%,销售逆市显著增长。
新城控股 房地产业 2019-03-15 37.75 -- -- 46.84 18.97%
44.91 18.97%
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净利大增74%,EPS4.69元,超预期 2018年公司实现营业收入541.3亿元,同比增长33.6%;归母净利润104.9亿元,同比增长74.0%,EPS为4.69元/股。公司拟按每10股派发现金红利15元(含税)。 销售高增长、扩张积极 2018年公司实现销售面积1812.1万平方米,同比增长95.2%;销售金额2211.0亿元,同比增长74.8%。根据克而瑞数据,公司2018年销售额排名首次进入前十,位于第8位,行业地位领先。2019年销售额目标为2700亿元,较2018年销售额增长22.1%。2018年公司及时调整拿地策略,新增土储总建面4773.24万平方米,拿地面积/销售面积为2.63,扩张积极。公司目前总土地储备达10952万平方米。 盈利能力提升、财务优化,业绩锁定性佳 公司全面推行大运营体系,开展各类降本增效措施,截至2018年末,加权平均ROE为41.9%,较去年同期提升7.7个百分点。融资渠道多样化,截至2018年末,公司整体平均融资成本为6.47%。公司2018年末剔除预收账款后的资产负债率为76%,较去年同期下降4个百分点;净负债率为35%,较去年同期大幅下降28个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为3.5倍,短期偿债能力优。公司2018年末预收款为1182.31亿元,可锁定2019年wind一致预期营收的128%,业绩锁定性佳。 商业地产持续发力 作为公司“双轮驱动”战略重要组成部分,商业地产板块持续发力。2018年,公司商业综合体新增33个项目,开业19座吾悦广场,开业规模位居行业第二。截至2018年末,累计开业42座吾悦广场,已开业面积达390.40万平方米,同比增长72.25%,全年实现租金及管理费收入21.16亿元,同比增长107.44%,平均出租率达98.83%。2019年公司计划新开业22座吾悦广场,租金及管理费收入目标超40亿元。 投资建议:增长强劲,维持“买入”评级。 公司销售高增长,扩张积极,盈利能力持续提升,再创辉煌。我们继续看好公司未来的发展,预计2019、2020年EPS为5.80、7.25元,对应PE为5.9、4.7X,维持“买入”评级。 风险:若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。
蓝光发展 房地产业 2019-01-31 5.62 -- -- 6.95 23.67%
8.47 50.71%
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受益“行业周期+战略升级”,2018年归母净利预增57%-79% 预计公司2018年归母净利润21.5-24.5亿元,同比增长57%-79%。业绩大增的主因系公司经营规模逐年扩大,使得公司房地产项目在报告期的结转收入增加,同时公司为提升房地产主业的核心竞争力,已实现了全国化的战略布局、多元化的投资模式和产品改善升级,规模效应逐步显现。 全国布局,销售逆市高增长 根据克而瑞数据,公司2018年销售额1041.7亿元,同比增长79%;销售面积1025.6万平方米,同比增长68%,实现了逆市高增长(而2018年全行业销售面积增速仅1.3%)。2018年公司新增规划建筑面积1128万平方米,与全年销售面积比值为1.1:1,拿地较积极。全年获取土地中三四线占比75%,中西部区域占比达到58%。2018年全年公司新进入郑州、温州、福州、南宁等城市,公司遵循国家战略规划,精准把握城市群及城市发展规律,坚持“高价值、高增值”的投资布局,立足成都大本营,持续深耕长三角、粤港澳大湾区等核心城市群以及战略城市,现已布局全国17大区域50余座城市。 财务优化、短期偿债能力较好,2019年业绩锁定性佳 截止2018年三季度末,公司剔除预收账款后的资产负债率为70%,较2017年同期下降2.2个百分点;净负债率为122%,较2017年同期下降5.4个百分点;短期偿债能力保障倍数--货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.6倍,短期偿债能力较好。公司2018年三季度末预收款为508亿元,对2018年四季度wind一致预期营收的锁定度达236% (2018年四季度wind一致预期营收=2018年wind一致预期营收-已披露的前三季度营收);在满足2018年wind一致预期营收后,剩余的294亿元仍能锁定2019年wind一致预期营收的60%。 高管连续增持,彰显对公司未来发展信心 在2018年7月20日公司高管合计完成1410万元的股票增持计划不久后,公司于2018年10月15日再次针对高管发布股票增持计划,计划于2018年11月1日起六个月内增持不低于5000万元的股份,连续增持彰显高管对公司未来发展的信心。 逆市高增长,规模效应显现,首次给予“买入”评级 公司在2018年行业较困难的情况下依然实现了较高的销售增速,表明公司的战略得当、管理优秀、规模效应开始显现。我们看好公司未来的发展,预计/19年EPS为0.75/1.12元,对应PE7.5/5.0X,首次给予“买入”评级。 风险 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。
华侨城A 房地产业 2018-10-29 5.77 -- -- 6.50 12.65%
6.50 12.65%
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2018 年前三季净利增长7.6%,EPS 为0.62 元 2018 年1-9 月,公司实现收入245.5 亿元,同比增长26.75%;归母净利润50.9 亿元,同比增长7.6%;EPS 为0.62 元。 销售平稳,上半年扩张积极 2018 年1-9 月,公司销售商品、提供劳务收到的现金为361.52 亿元。参考克而瑞数据,公司2018 年1-9 月实现房地产销售额210.2 亿元,同比增长57.9%。 公司秉承财务稳健、优中选优的原则,把握增量市场空间,深耕重点都市圈及城市群,于2018 年上半年公司新获取项目规划建筑面积合计328.1 万平方米,远远超出公司上半年销售面积40.4 万平方米(克而瑞口径),扩张积极。 财务稳健,短期偿债能力保障倍数高 2018 年上3 季末,公司剔除预收账款后的资产负债率为69.9%;短期偿债能力保障倍数——货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为2.5 倍;净负债率为89.3%。公司三季末预收款为403.88 亿元,对2018 年wind 一致预期的四季度营收(wind 一致预期的2018 年四季度营收=2018 年wind 一致预期营收-2018 年前三季营收)的锁定性达152%;公司三季末预收款在扣除wind 一致预期的2018 年四季度营收后,剩余部分仍可锁定2019 年wind 一致预期营收的21%。 旅游地产领军者,产业协同造就高毛利率 公司以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者”为定位,承接华侨城集团的发展战略,在资源获取、产业互动、产融结合等方面获得有力支持,公司专注于运营短平快、轻资产、可以产生即期效益的项目,进一步拓展发展空间,优化资产结构,增强了盈利能力(近五年公司毛利率均维持在50%以上,远高于其他龙头房企水平)。 属长线资金青睐品种,维持“买入”评级 公司受社保、保险等长线资金青睐,前海人寿作为公司第二大股东持股7.5%。根据2018 年三季报,公司前十大流通股东中,社保增持1.1%至4.4%,泰康保险新进持股0.4%,彰显长线资金对公司发展信心。我们看好公司“旅游+地产”的发展模式,预计2018/2019 年EPS 为1.23/1.49 元,对应PE 为4.6/3.8X,三季度末PB 仅0.87,估值低廉,维持“买入”评级。 风险 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。
中南建设 建筑和工程 2018-10-12 5.52 -- -- 6.27 13.59%
6.88 24.64%
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销售增长显著,土地储备充足 2018年1-9月公司累计销售面积777.8万平方米,同比增长37%;累计销售额1026.5亿元,同比增长64%。参考克而瑞数据,公司1-9月销售额能排在前20名以内,行业地位领先。2018年1-9月公司累计新增土地计容建筑面积1304万平方米,为前三季度销售面积的1.7倍,土地储备充足。 前三季度业绩预增200%-220%,股权激励彰显信心 预计2018年前三季度公司归母净利润11.76亿至12.55亿元,对应同比增长220%至220%,基本每股收益0.32元至0.34元。公司推出股权激励计划业绩考核目标为2018年全年公司归母净利润增速不低于240%,彰显管理层对业绩增长的信心。根据前三季度业绩预增公告,我们认为该业绩目标将大概率能够实现。 业绩锁定性优,负债有所降低 公司2018年上半年末预收款为921.6亿元,对2018年下半年wid一致预期营收的锁定度达177%(2018年下半年wid一致预期营收=2018年wid一致预期营收-已披露的上半年营收);在满足2018年wid一致预期营收后,剩余的401亿元仍能锁定2019年wid一致预期营收的52%。截至2018年上半年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为41.2%,较去年年末下降10.2个百分点;短期偿债能力保障倍数--货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.3倍,短期偿债能力良好。 销售突破千亿,股权激励彰显信心,维持“买入”评级 公司销售额突破千亿,股权激励业绩考核目标--2018至2020年目标归母净利润的年复合增速达125%(对应2018/2019/2020年目标EPS为0.54/1.06/1.86元),我们看好公司未来发展。预计2018、2019年EPS为0.51、0.94元,对应PE为11.1、6.0X,维持“买入”评级。 风险 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。
华夏幸福 房地产业 2018-09-04 24.97 -- -- 26.08 4.45%
27.07 8.41%
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2018年上半年净利增长29.05%,EPS2.25元/股2018年上半年公司实现收入349.74亿元,同比增长57.13%;归母净利润69.27亿元,同比增长29.05%;EPS 为2.25元/股。 销售提升,入园企业及投资额显著增加2018年上半年,公司实现销售面积712.37万平方米;销售金额805.04亿元,同比增长15.63%,其中,按销售面积计算,非京津冀区域销售占比持续提升,达45.68%,较去年同期提升34个百分点,异地复制成果显著。2018年上半年,新增签署产业新城和产业小镇PPP 项目协议10个,其中包括8个产业新城,2个产业小镇,全部位于非京津冀区域;新增签约入园企业445家,同比增长100.45%;新增签约投资额约965.6亿元,同比增长32%,其中非京津冀区域新增签约投资占总签约投资的77.26%;截至2018年上半年末,公司储备开发用地规划计容建面约887.63万平方米。 融资渠道多样,业绩锁定性佳公司融资方式多样,2018年上半年平均融资成本为6.14%:成功发行84亿元公司债券、25亿元超短期融资券、2亿美元境外债;公司获得的集团授信额度合计3565亿元,其中已使用额度约632.68亿元。截至2018年上半年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为71.6%;净负债率为96.2%;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.7倍,短期偿债能力较好。公司2018年上半年末预收款为1433.15亿元,对2018年下半年wind 一致预期营收的锁定度达319% (2018年下半年wind 一致预期营收=2018年wind 一致预期营收-已披露的上半年营收);在满足2018年wind 一致预期营收后,剩余的983.5亿元仍能锁定2019年wind 一致预期营收的93%。 战略引入平安,完善激励机制2018年上半年,公司通过协议转让方式向平安资管及平安人寿转让约5.8亿股公司股份,占总股本的19.70%,转让完成后平安资管及平安人寿共计持有公司总股份的19.88%。 中国平安的战略入股将有助于公司拓宽融资渠道,提升竞争能力及盈利水平,实现快速健康发展。 2018年上半年,公司通过了《关于公司2018年股票期权与限制性股票激励计划相关调整的议案》,激励制度的完善将助力公司业绩的持续增长及长期稳健的发展。 异地复制见成效,维持“买入”评级公司入园企业增长显著,异地复制成果彰显,管理制度不断完善,预计2018、2019年EPS 分别为3.87、4.90元,对应PE 为6.4、5.0X,维持“买入”评级。 风险提示: 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。
阳光城 房地产业 2018-09-03 5.83 -- -- 6.36 9.09%
6.36 9.09%
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2018年上半年净利大增214.27%,EPS0.25元/股 2018年上半年公司实现收入152.08亿元,同比增长102.10%;归母净利润10.31亿元,同比增长214.27%;EPS为0.25元/股。 销售增长显著,实现全面布局 2018年上半年,公司实现合约销售面积456.8万平方米;合约销售额700.1亿元,同比增长76.9%,(去年同期销售金额源自克而瑞数据)。2018年上半年,公司新增项目43个,新增计容建面552万平方米;拿地面积/销售面积为1.2,扩张积极。截至2018年上半年末,公司总土储4267.5万平方米,其中一二线城市土储占总土储的83%,形成了二线以上城市全覆盖、辐射机会型三四线城市的优质城市带布局,可有效保障公司未来业绩。 财务优化,业绩锁定性较好 2018年上半年,公司积极关注多元化融资形式,拓宽资金渠道,平均融资成本为7.49%。截至2018年上半年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为81.1%,较2017年末下降2.2个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为0.8。公司2018年上半年末预收款为602.5亿元,对2018年下半年wind一致预期营收的锁定度达182%(2018年下半年wind一致预期营收=2018年wind一致预期营收-已披露的上半年营收);在满足2018年wind一致预期营收后,剩余的271.4亿元仍能锁定2019年wind一致预期营收的42%。 高效运营,充分激励 公司不断精进完善运营体系,坚持“五圆”快速发展模型,以三升一降(提升规模、速度、品质,降低成本)为核心,促使公司在快车道上良性循环发展。2018年上半年,公司推出2018年股权激励计划,同时“双赢”机制不断推进,覆盖项目数量达到110个,全方位、多层次的激励体系将为公司高效运营、持续发展提供充足动力。 内外兼修,维持“买入”评级 公司业绩及销售显著增长,激励机制不断完善,预计2018、2019年EPS分别为0.71、0.93元,对应PE为8.4、6.4X,维持“买入”评级。 风险 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。
世联行 房地产业 2018-08-31 6.35 -- -- 6.66 4.88%
6.66 4.88%
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事项 2018年8月22日,国信地产研究团队与世联行联合举办中报解读交流电话会议。 评论: 纪要内容 区瑞明: 尊敬的各位投资者,下午好!今天国信证券在万得的3C电话会议平台联合邀请了世联行的CEO朱总、世联行的副总裁袁总以及财务部的领导李总和高总,一起就世联行2018年上半年的经营情况跟大家做深入交流,并对未来下一阶段的战略发展情况做展望。 世联行是我们重点覆盖和推荐的公司,公司作为中国房地产行业交易领域的细分龙头,在过往非常专注和聚焦主业,整体呈现出稳步增长的势头。 我们也看到十九大以来党中、央国务院对房地产领域倡导“房住不炒、租售同权”理念,公司已经非常前瞻地在长租公寓领域大手笔布局,我们预计公司未来在传统细分领域依然是当之无愧的龙头,在长租这个领域也因为先前瞻性地先行一步而具有较好的成长空间。 我们现在把宝贵的时间交给世联行的领导,下面有请世联行的领导给我们做交流和解读,先有请世联行的领导袁总。 袁鸿昌: 好,谢谢各位投资者,谢谢万得,谢谢国信。今天我们在现场有我们的CEO朱总,有我们财务部的总经理李莉,还有我们的财务运营部高级总监是高云秋。 我先介绍一下李莉,因为她是刚刚加入世联的一位重磅的从业人员。李莉是曾任毕马威华振会计师事务所的合伙人,同时担任的是深圳市注册会计师协会专业技术委员会的委员,也担任着深圳证券市场会计审计专家组的成员。她也是广东省注册会计师协会第六届理事会的理事,和粤港澳合作促进会会计专业委员会的委员。李莉女士为国内企业和跨国公司提供财务和审计服务超过16年,在国内企业重组上市工作方面拥有非常广泛的经验。 下面我把这个时间交给李莉女士,由她简单地向各位投资者介绍一下世联上半年的业绩。 李莉: 各位投资人,下午好,我是世联行财务部李莉,我先简单介绍一下我们公司上半年整体业绩的情况。 上半年我们总体的营业收入实现了一个稳健的增长,同比增加了10.04%。我们的净利润水平也是较去年同期是同比增长了4.55%,也就是实现了一个双增长。大家也能够看到我们已经公布的年报,半年报上面看得到经营现金流是有所改善的。袁鸿昌: 简单的数据先说这么多,因为朱总工作的安排四点半要赶飞机,我们现在就进入到投资者互动问答的阶段,看看各位投资者有什么问题吗? 区瑞明: 我作为今天的主持人,先问一个问题。刚才讲到了今年上半年的收入增长情况和利润增长情况,总体还是有一定幅度的增长。我就想在这里请领导对全年做一个展望,因为从全国的商品房、新房交易成交的情况来看,销售面积的增速是上半年一个不到4%的增长,销售额是百分之十三点几,上半年这个增速跟2016年和2017年的增速相比是显著地回落了,这是全国新房交易的情况。 公司是交易服务细分领域的龙头,全国房地产行整体业降温对世联的经营发展带来什么挑战?在这里能不能展开地讲一下? 袁鸿昌: 我先说两句,朱总再做补充。 今年上半年交易的情况是面积全国增长3.3%,金额全国的数是增长了13.2%,从7月份这个宏观数据来看,7月份还加速增长了,面积同比增长大概是超过5%,金额的增长是15.2%。这个跟我们观察的情况略有点出入,现在看起来7月份销售的市场还在进一步的火热中,因为同比还在增加了。 从世联的情况来看,应该说有利的情况和困难的情况都存在,如果大家留意这个半年报,事实上那个半年报我们的费率是0.83%,而去年同期是0.82%。因为实话说,今年开发商可能普遍遇到的情况是现金流的问题,就是房子虽然看着上半年卖了不少,但是现金流的回款压力比较大,这样它对这个服务商的需求更大。虽然我们控制不了现金流的回款,因为主要卡在银行放贷的这个进程中,但是我们可以通过尽快地销售,来让这个开发商它的现金流有所改善,所以这个从费率中能够看到。 第二个,从世联的营业收入上来讲,我们今年的这个四大板块:交易服务、交易后服务、资产运营服务和资产管理服务。这四大板块只有交易服务这个板块我们同比收入是下降了6.44%,那就把这个交易服务板块,我们再拆开来看,只是代理业务这一块因为开发商全款到账的速度变慢了,所以使得我们确认收入的这个速度变慢了。不单它的业务利润,它的这个收入的规模在增加,实际上它的业务利润率也有比较大的提升。而交易板块中的互联网+业务实现营业收入同比增长9.16%。在其他三个板块中,我们的营业收入均同比增长。在交易后服务中的金融服务业务营业收入同比增加88.86%及装修服务营业收入同比增长241.77%;在资产运营服务中营业收入总体同比增长155.83%,其中公寓管理营业收入同比增长146.72%和工商资产运营营业收入同比增长217.36%。在资产管理板块的物业管理服务营业收入同比增长13.93%。所以从今年的情况来看,我个人是这么看,不管下半年市场发展的情况是怎么样,世联应该会保持稳健的增长,因为这个从我们上市以来,其实经历的调控也不是一次两次了,通常市场变差,开发商对服务商的需求会增多,这个会从费率上显示出来。如果说市场特别好,像2016年、2017年这样的情况,反而是我们看得比较担忧的情况,也是政府觉得市场过热的时候,对这个也比较担忧,它会出很多的政策。 我个人是觉得不管春天、秋天还是冬天,我们作为服务商会努力,然后争取更好地使得这个开发商的现金流能够好转。 朱敏: 我补充几句,先谢谢各位。 世联行成立大概25年,25年实际上房地产好像一路向上,事实上也遇到过好几次调控。世联基本上因为它都走过来了,所以我们应对所有市场的环境应该还是有我们自己的经验。世联它是一个服务商,我们服务就服务市场,再就服务客户,市场的需求变了,客户的需求变了,就连着业务模式也变了。因为那个早报市场和客户的需求之后,我觉得我们的增长应该是可以预期的,这点我们管理层还是很有信心的,谢谢。 区瑞明: 我们看到世联行在房地产交易细分领域这块实际上是一个非常领先的服务商了,应该来讲也是细分领域的龙头。在长租这个领域也是非常有前瞻性眼光的。 十九大以来倡导“房住不炒,租售同权”,对长租公寓是很大的实质利好,希望投资者对长租业务多一些关注和提问。
新城控股 房地产业 2018-08-30 25.96 -- -- 28.66 10.40%
28.66 10.40%
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净利大增122.81%,EPS1.14元 8年上半年公司实现收入157.58亿元,同比增长39.10%;归母净利润25.38亿元,同比增长122.81%,EPS为1.14元/股。 销售创新高,扩张积极 8年上半年,公司实现销售面积774.56万平方米,同比增长118.25%;销售金额953.11亿元,同比增长94.17%;已完成全年销售目标的52.95%。根据克而瑞数据,公司2018年上半年销售额排名首次进入行业Top10,排名第8位,行业地位领先。2018年上年新增土储82幅,总建面2073.93万平方米,总可租售面积达1862.31万平方米;拿地面积/销售面积为2.68,扩张积极。 融资渠道多样,财务状况较好,业绩锁定性佳 融资渠道多样,2018年上半年末整体平均融资成本为5.75%:①完成二期PPN发行,募集资金18亿元,综合票面利率6.94%;②完成15.93亿元购房尾款ABS发行,优先级票面利率7.5%;③完成总额度为13亿元美元债发行,综合票面利率6.39%。公司8年上半年末剔除预收账款后的资产负债率为88.3%;净负债率为100.3%;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.7倍,短期偿债能力较好。公司2018年上半年末预收款为784.7亿元,对2018年下半年wind一致预期营收的锁定度达172% (2018年下半年wind一致预期营收=2018年wind一致预期营收-已披露的上半年营收);在满足2018年wind一致预期营收后,剩余的328.6亿元仍有能锁定2019年wind一致预期营收的38%。 商业板块持续发力,激励机制全面 年上半年,公司新开业吾悦广场3个,已开业共计达26个,已开业面积达252.08万平方米,同比增长70.82%;租金及管理费收入达8.76亿元,同比增长154.93%,平均出租率达98.32%;在建及拟建吾悦广场达54个,商业板块持续发力。 公司全方位、多层次的激励制度有效的推动公司发展:①《限制性股票激励计划》保障了公司与高管及核心人员同心共创、共享成就;②“新城合伙人”跟投制度及“共创、共担、共享”计划实现了项目管理团队绩效与项目经营业绩挂钩;③“竞创百亿”计划鼓励更多城市公司深耕所在区域,提高市占率。 增长强劲,维持“买入”评级 公司销售高增长,扩张积极,激励机制全面,“住宅+商业”双轮发力。我们继续看好公司未来的发展,预计2018、2019年EPS为3.55、4.59元,对应PE为6.8、5.3X,维持“买入”评级。 风险 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名