世茂股份上半年营业收入和净利润分别增长29%和30%,其中住宅毛利率大幅提升10.3个百分点,源于南京和石狮项目的结算;上半年销售75亿元,同比增长4%,由于上半年去库存目标下新开工较少,下半年开工加速,全年可售资源仍可达270亿元,维持全年销售预测176亿元,同比增长10%;上半年公司原总裁许薇薇辞职后由原世茂集团执行董事及副总裁、世茂旅游总裁刘赛飞接任表明了公司正式由原先的家族化管理转变成为职业经理人化管理,迈入提速发展阶段;另外,年初以来公司推出了15亿元的定增以及80亿元的公司债,同时通过短融和中票募得资金55亿元,平均成本仅5.4%,今年以来大量采用低成本融资方式将有效降低公司的融资成本。我们维持公司2015-16年的每股收益预测为1.27元和1.48元,但鉴于行业估值中枢的下移,目标价由原先的16.69元下调至14.93元,相当于11.8倍2015年市盈率和15%的净资产折价,维持买入评级。 支撑评级的要点 上半年净利同比增长30%,住宅毛利率大幅回升。上半年营业收入85.3亿元,同比增长29%,净利润9.3亿元,同比增长30%,扣非后7.6亿元,同比增长28%;每股收益0.53元,扣非后0.43元;毛利率36.6%、净利率10.9%,分别提升1.3和下降0.8个百分点,其中住宅和商业结算毛利率分别提升了10.3和2.8个百分点至31.7%和38.1%,前者主要源于结算南京和石狮项目。收入结构中非物业销售收入占比达7.4%。此外,三项费用率由去年8.0%下降至目前6.5%,其中管理费用率下降较多。 上半年销售75亿元,维持全年销售176亿元预测。上半年签约销售75亿元,同比增长4%,完成176亿元销售目标的43%。上半年新开工33万平米,仅完成年初计划116万平米的28%,下半年开工将有所加速,预计全年可售资源仍可达270亿元,维持全年销售预测176亿元,对应去化率59%,同比增长10%。报告期末,预收账款52亿元,同比下降30%,锁定我们对2015年房地产预测收入的98%。 家族化转向职业经理人化管理,转让院线、加强与万达合作。上半年中,原总裁许薇薇辞职后将由原世茂集团执行董事及副总裁、世茂旅游总裁刘赛飞接任世茂股份总裁职务,公司将由原先的家族人员管理转变成为职业经理人团队管理,正式迈入提速发展阶段,同时提出商业地产、影视文化和物业经营三大业务板块。报告期内,公司向万达院线转让旗下影院资产,并以此10亿元对价参与后者的定增并获得相应股权,本次交易将推动合作双方在相关业务领域的交流和合作。 尝试多种融资渠道,融资成本将有效降低。公司2月推出15亿元定增预案,6-7月公司董事会和股东大会审议通过80亿元公司债。此外,1-4月中,公司通过短融和中票募得资金55亿元,平均成本仅5.4%。上述多种低成本融资方式的运用,将进一步降低融资成本。报告期末,公司资产负债率和净负债率分别为66%和15%,均远低于行业平均水平,彰显公司稳健经营的特色。 评级面临的主要风险 商业地产销售周转低于预期。 估值 我们维持公司2015-16年的每股收益预测为1.27元和1.48元,但鉴于行业估值中枢的下移,目标价由原先的16.69元下调至14.93元,相当于11.8倍2015年市盈率和15%的净资产折价,维持买入评级。

北京城建上半年营业收入和净利润分别同比下降7%和增长12%,毛利率略有下降,但股权投资收益大幅增长61%;上半年公司签约销售50亿元,同比增长超40%,同期销售回款56亿元,均创同期历史新高,我们维持全年销售预测115亿元,同比增长超50%;上半年拿地22亿元,并且全年拿地计划由原先的60亿元上调至100亿元,其中公司将积极关注以通州委核心的京津冀拿地机会,并积极参与通州的一级开发项目;近期北京国企改革升温,而城建集团目前拥有地产、工程、地铁设计、园林、商业地产和股权投资等6大业务,这将赋予公司产业链整合优势;此外,近期公司成立了地产基金,这将有效提升低成本融资规模,并计划今明两年快速扩规模,届时公司可以收取0.5%管理费+1%的跟投收益,也将较为可观。我们维持公司2015-16年每股收益预测为1.00元和1.13元,维持目标价27.94元,维持买入评级。 支撑评级的要点 上半年净利润增长12%,投资收益大幅增长61%。上半年营业收入32.8亿元,同比下降7%;净利润2.9亿元,同比增长12%,每股收益1.11元,全面摊薄每股收益0.19元;毛利率和净利率分别为27.2%和8.9%,分别下降3.6和提升1.5个百分点,该变动主要源于股权投资而获得投资收益1.2亿元,同比增长61%;三项费用率由去年同期的9.2%提升至9.7%,其中销售费用率、管理费用率和财务费用率分别持平、下降1.1和提升1.6个百分点。 上半年销售50亿元、创历史新高,维持全年销售预测115亿元。上半年公司签约销售50亿元,同比增长超40%,同期销售回款56亿元,均创同期历史新高,我们维持全年销售预测115亿元,同比增长超50%;上半年拿地22亿元,并且全年拿地计划由原先的60亿元上调至100亿元,其中公司将积极关注以通州委核心的京津冀拿地机会,并积极参与通州的一级开发项目;报告期末,预收款项98亿元,分别锁定我们对公司15-16年的房地产业务预测收入的100%和14%。 北京国企改革升温,集团6大业务赋予产业链整合优势。目前集团拥有6大业务,包括:地产、工程、地铁设计、园林、商业地产和股权投资,具有产业链优势,这将赋予未来北京城建较大的资产注入想象空间。其中,在北京政府在推地铁线PPP过程中,城建设计(1599.HK/港币6.47,未有评级)有优先参与可能性,其业务包括前期勘探、设计、工程总包和投资,后续还将可能获得地产沿线项目,而由于城建设计没有开发资质,北京城建也有望预期合作开发。 地产基金提升低成本融资规模,计划今明两年快速扩规模。近期公司在上海自贸区与浦发银行成立了基金公司,公司做GP,浦发做LP,后者持股69%-75%,并拿固定收益7.3%,对于公司而言,就是进行了7.3%成本的债权融资,比信托便宜,同时由于通过提升融资成本并提升基金收益,有效降低土增税、但不降低总收益。包括上述浦发合作基金之外,公司计划今明两年快速扩规模,届时公司可以收取0.5%管理费+1%的跟投收益,也将较为可观。 评级面临的主要风险 房地产市场销售复苏弱于预期;跨区域经营风险。 估值 我们维持公司2015-16年每股收益预测为1.00元和1.13元,维持目标价27.94元,维持买入评级。

万科上半年营业收入和归母净利润分别增长23%和1%,毛利率下降趋势已有所趋缓,业绩增速落后于营收主要源于合作项目结算较多;年初以来销售持续领先行业,前7月销售额已达1,338亿元,同比增长17%,同期市占率3.25%,较13-14年的2.09%和2.82%均有大幅上涨,凸现行业集中度提升背景下龙头房企的优势;近期物管业务已提出市场化运作,或将为首个分拆上市业务,预计后续如产业地产、物流地产、装修业务、教育地产等等转型升级业务待成熟之后也将逐步分拆,公司价值重构正逐步上演;此外,近期公司推出百亿回购奠定公司13.7元的底线价值,而宝能系通过前海人寿和钜盛华两度举牌也表明长线资金对公司价值的认可。鉴于今年公司合作项目结算较多,我们将公司2015-17年每股收益预期分别下调至1.66元、2.01和2.40元,但考虑到公司或将逐步上演的价值重构,上调A股目标价至18.33元、维持H股目标价为22.91港币,并重申A股、H股买入评级。 支撑评级的要点。 归母净利润同比增长1%,源于同期合作项目结算较多。上半年营业收入503亿元,同比增长23%,归母净利润48亿元,同比增长1%;每股收益0.44元;毛利率和净利率为30.4%和9.6%,分别下降0.5和2.1个百分点,毛利率下降趋势已有所趋缓;三项费用率由去年的8.2%改善至目前的6.1%。业绩增速落后于营收主要源于少数股东权益大幅增长184%,上半年中结算中合作方权益占比超过35%的项目超过20个。 销售持续领先、集中度大幅提升,彰显行业龙头本色。上半年销售金额1,100亿元,同比增长9%,其中2季度销售屡创佳绩,持续领先市场; 即使在7月淡季中销售额仍维持30%的高增速,前7月销售金额已达1,338亿元,同比增长17%,同期市场占有率提升至3.25%,较13-14年的2.09%和2.82%均有大幅上涨;报告期末,已售未结金额2,303亿元,同比增长18%,分别锁定我们对2015-16年房地产预测收入的100%和90%。 全年开竣工有望超计划实现,目前拿地仍趋谨慎乐观。上半年新开工面积1,012万平米,同比增长5%,占全年计划60%;竣工面积517万平米,同比增长30%,占全年计划33%,公司预计全年开竣工将超过年初计划,保证销售和结算的丰富储备。拿地方面,公司目前仍趋谨慎乐观,上半年拿地261亿元,同期拿地额占比当期销售额比值仅24%,而前7月也仅294亿元,上述比值小幅回落至22%。 物业管理率先市场化运作,公司价值重构或将逐步上演。上半年公司明确了万科物业的市场化发展方向,鼓励万科物业业务通过并购与合作实现快速增长,公司还将引入事业合伙人机制,未来或将为首个分拆上市业务。此外,预计如产业地产、物流地产、装修业务、教育地产等等转型升级业务待成熟之后也将逐步分拆,公司价值重构或将逐步上演。 万科百亿回购奠定底线价值,宝能系连续两度举牌认可价值。7月初公司推出百亿回购计划,回购价不超过13.7元,奠定公司的底线价值。另一方面,自7月初以来,宝能系通过前海人寿和钜盛华两度举牌,目前合计持股比例达10%,增持价格区间为13.28-15.99元/股,估算总耗资达160亿元,宝能系等长线资金近期大额增持表明其对公司价值的认可。 评级面临的主要风险。 行业需求下降,成交下滑。 估值。 鉴于今年公司合作项目结算较多,我们将公司2015-17年每股收益预期分别下调至1.66元、2.01和2.40元,但考虑到公司或将逐步上演的价值重构,A股目标价由17.50元上调至18.33元、维持H股目标价为22.91港币,并重申A股、H股买入评级。

苏宁环球上半年营收和净利分别大增 609%和 557%,更多源于去年同期基数较低,同时南京外项目结算较多致毛利率下降至27%,但公司南京江北高毛利土储依然丰富,长期毛利率走势依然向好;销售方面,上半年销售现金流入同比增长6%,弱于行业平均表现,但在江北新区获批以及行业继续回暖的背景下,下半年公司将加大江北推盘,预计销售有望明显改善;转型方面,公司自年初确定大文体、大健康、大金融三大方向,上半年公司积极筹划,先后通过联手韩国REDROVER 和OCON 切入动漫领域、通过牵手睿资本布局教育领域,同时通过携手长城国融及昆吾九鼎开拓大健康及大金融方向,三大方向的转型格局正在逐步清晰。考虑到下半年销售改善,我们分别将公司15-16年预测每股收益由0.38和0.50元小幅上调至0.40和0.51元,同时鉴于公司转型路径逐步清晰,上调目标价至11.86元,相当于30倍2015年市盈率和56%的净资产溢价,维持谨慎买入评级。 支撑评级的要点 中报业绩大增源于基数原因,南京外项目结算较多拖累毛利率。上半年营业收入37.6亿元、净利润3.2亿元,分别同比增长609%和557%,业绩大增更多源于去年同期基数较低;每股收益0.16元;毛利率和净利率为26.9%和8.5%,分别下降24.3和0.7个百分点,预计南京外项目结算较多致毛利率下降较多,但鉴于公司南京江北高毛利土储依然丰富,预计后续公司毛利率仍将维持高位。 销售现金流入同比增长6%,下半年江北加推将提振销售。上半年销售商品、提供劳务收到的现金27亿元,同比增长6%,同期销售弱于行业平均表现。上半年南京江北新区获批国家级经济开发区,提振南京江北房地产市场,而下半年中,公司将加推江北项目 “天润城”和“威尼斯水城”,同时随着行业的继续回暖,预计公司下半年销售将有明显改善。 转型大文体、大健康、大金融,大文体多子落地、加速布局。公司在14年年报中确定大文体、大健康、大金融“三大板块”战略。其中,大文体推进较快,8月公司收购韩国REDROVER 的20.17%股权,成为其第一大股东,6月公司与韩国OCON 签署合作协议,未来依托上述两家公司成熟的动漫影视IP 开发制作能力,迅速切入动漫产业。另外,7月公司与和睿资本签署《合作备忘录》,后续将依托和君集团在教育等领域的专业及平台优势,加快教育领域的布局。 接连联手长城国融及昆吾九鼎,大健康、大金融转型紧随其后。7月,公司与长城国融及昆吾九鼎分别签署《战略合作协议》。通过双方战略合作,依托长城资产及昆吾九鼎在健康、金融资产等领域的专业及平台优势,将大幅增加公司在上述领域获得优质项目的机会,通过公司资源整合,推动公司在相关领域加快布局。 评级面临的主要风险 区域风险;整体市场波动风险;转型不达预期。 估值 考虑到下半年销售改善,我们分别将公司15-16年预测每股收益由0.38和0.50元小幅上调至0.40和0.51元,同时鉴于公司转型路径逐步清晰,目标价由5.68元上调至11.86元,相当于30倍2015年市盈率和56%的净资产溢价,维持谨慎买入评级。

消息: 2015年7月30日,华夏幸福(600340.CH/人民币29.63,买入)公告:1)公司与安徽省滁州市来安县人民政府整体合作开发建设经营安徽省滁州市来安县约定区域,委托区域占地面积约为180平方公里;2)公司拟向下属公司嘉兴贰号增加投资15亿元,增资后,公司作为有限合伙人,占比99.8%,公司全资子公司华夏幸福资本作为普通合伙人,占比0.2%。 7月25日,公司公告:1)公司与香河县人民政府签署了香河县约定区域补充协议,取得了香河县安平镇及周边区域共计约38平方公里委托区域整体开发权;2)公司拟发行不超过人民币75亿元,期限不超过7年的公司债。 7月15日,公司公告正筹划实施员工持股计划相关事项,本次计划规模为不超过3亿元,参与员工不超过300人,本计划运作体现为资产管理计划,按照1:1.5设立劣后级份额和优先级份额,股票来源为二级市场购买。 此外,7月28日,根据媒体报道,国务院办公厅发布关于对全国第二次大督查发现的典型经验做法给予表扬的通报。其中,河北省固安县积极探索PPP模式被作为地方工作典型经验提出。同时,7月26日,刚刚发布的国家发改委固定资产投资司发布首批《PPP项目库专栏》,固安产业新城也是其中唯一新型城镇化项目。 点评: 1)固安模式受国务院及发改委高度认可,作为PPP标杆模式利于后续拓展。在本次国务院通报表扬的20项区域中,固安是唯一一家入选的“县级”行政单位,同时,在国家发改委固定资产投资司发布首批《PPP项目库专栏》,固安模式也是其中唯一新型城镇化项目,一座县城受到国务院和发改委如此关注,表明了政府对固安PPP模式的高度认可,预计后续固安模式或将作为PPP标杆模式大力推广,在政府的资源和政策的帮助下,预计公司固安模式的地位以及拓展的广度都将大幅度提升,就如近期安徽等项目的拓展。 2)京津冀协同发展主要受益标的,受益于通州副中心带来的土地价值重估。公司去年以来进一步明晰聚焦京津冀区域的战略,大力拓展京津冀项目,目前该区域委托面积约2,000平方公里,无疑是京津冀规划第一受益标的。近期,公司签署了香河县约定区域补充协议,取得了香河县安平镇及周边区域共计约38平方公里委托区域整体开发权,叠加前期公司大厂83平方公里以及前期香河41平方公里的委托面积,公司合计环通州委托面积已达162平方公里,这将奠定公司后续受益于通州副中心带来的土地价值重估。 3)大幅增资嘉兴贰号投资基金、携手太库打造孵化体系,产业投资稳步推进。公司拟向下属公司嘉兴贰号增加投资15亿元,后者资金规模将由35亿元增加至50亿元,大幅增加43%,充足的资金规模将有利于公司进行大规模的产业投资。同时公司5月携手太库科技,并依靠后者这样一家专注于孵化器运营管理和科技创业企业培育的专业机构,双方的合作将帮助公司打造创新孵化体系。因而目前公司的产业投资正稳步推进当中,也正响应了当前国家鼓励创新驱动、转型发展、建立创新型国家的号召。 4)筹划3亿元员工持股计划,绑定员工利益、利于长期发展。公司正筹划实施员工持股计划,本次计划规模为不超过3亿元,参与员工不超过300人,并按照1:1.5设立由劣后级份额和优先级份额组成的资管计划,这将使公司高管和员工能够将自身收益与公司的长期战略目标结合起来,健全了长效激励机制,从而实现公司长期的可持续发展。 5)受益京津冀、PPP推广、科创中国等,重申买入评级。华夏幸福依靠独特的产业新城模式顺应时代发展的呼唤,在我国产业变革升级、新型城镇化深入和京津冀一体化推进等时代大背景下,焕发出极强的生命力,持续展现出领先行业的业绩和销售表现,并且近期固安产业的PPP模式受国务院及发改委高度认可,利于公司后续的拓展;另外,公司后续将继续优化和升级公司的业务模式,大力发展公司产业投资业务,符合国家科创中国的号召,最终形成孵化-加速-产业化-产业服务的价值链条,打开新的成长空间;此外,公司去年以来进一步明晰聚焦京津冀区域的战略,大力拓展京津冀项目,目前该区域委托面积约2,000平方公里,无疑是京津冀规划第一受益标的,同时环通州委托面积达162平方公里,公司也将受益通州副中心的建设。我们分别维持公司2015-16年的每股收益预测为1.79和2.33元,重申买入评级。

1)推出限制性股票计划,健全公司长效激励机制。公司作为国企改革先锋,过去近2年里,在管理和业务上都获得了较大提升,而本次公司通过采用限制性股票激励方式,使得高级管理人员和员工能够将自身收益与公司的长期战略目标结合起来,健全了长效激励机制,从而实现公司的持续发展。并且,从分配情况来看,本次计划共覆盖55名高管及员工,其中董事及高级管理人员11人、核心技术人员44人,并且后者占比高达54%,可见激励范围较为广泛。 2)深楼市量价快涨的重要收益标的,目前市值较NAV折价高达27%。在地产行业政策放松的大背景下,以及叠加深圳库存急剧下降和深圳级别提升的传闻,年初至今深圳一、二手房的成交出现了井喷,量价的上涨速度都大幅领先于全国。而目前公司在深圳拥有优质项目资源83万平米,占比公司土地储备的27%,因而将是深圳房价上涨的重要受益者,并且同时也将是深圳级别提升的重要标的。并且我们估算公司2015年的NAV为195亿元,目前105亿元市值较其折价高达46%,即使按照假设定增扩股后市值142亿元,也较NAV折价高达27%,因而公司目前优质资源低估仍然明显。 3)定增顺利推进当中,若成功实施将推动大股东做强做大公司意愿。2014年11月10日,公司公告拟向大股东中洲地产非公开发行1.75亿股,发行价格为11.46元,大股东以全额20亿元现金认购。2015年6月17日,公司已将第一轮定增反馈的回复材料上报给证监会,预计定增获批将近。若定增实施后大股东中洲地产持股比例将达47.82%,同时4年平均持股成本约为12.28元/股(计入4年财务成本将更高),因而大股东持股比例和持股成本均较高,预计其后续做强做大公司意愿较强,进而推动公司进一步估值提升。 4)限制性股票助力成长,优质资源低估明显,重申买入评级。中洲控股本次推出限制性股票计划,健全公司长效激励机制,利于公司长期的持续发展;另外,上半年深圳楼市量、价快速上涨,而公司依靠深圳83万平米优质物业将是深圳房价上涨和级别提升的重要受益者,并且目前公司即使按照定增扩股后142亿元市值也较NAV折价高达27%,优质资源低估较为明显;此外,目前公司定增顺利推进当中,若后续定增成功实施后大股东持股比例(47.82%)和持股成本(12.28元/股)均较高,预计其后续做强做大公司意愿较强。我们维持公司2015-17年的每股收益预测分别为1.06元、1.34元和1.76元,维持目标价29.80元,重申买入评级。

7月销售239亿元,同比增长近8成2015年7月份,万科(000002.CH/人民币14.61;2202.HK/港币18.40,买入)实现销售面积182万平米,环比下降7%,同比增长33%,略落后于同期45个主要城市同比增长38%;销售金额239亿元,环比下降5%,同比增长79%,淡季中创下年内次高更显难能可贵;单月销售均价13,140元/平米,环比增长2%,并且年内自3月开始已经连续5个月环比上涨。 前7月,公司实现销售面积1,084万平米,同比增长13%,略落后于同期45个主要城市同比增长18%的水平;销售金额1,338亿元,同比增长17%,较上月扩大8个百分点;累计销售均价12,343元/平米,同比增长4%,年内首次为正。预售锁定方面,至15年7月末,公司已售未结算金额分别锁定了我们对2015-16年房地产预测收入的100%和90%。 7月拿地33亿元,拿地维持谨慎2015年7月份,万科在土地市场新获取上海、无锡、南昌、贵阳、南通和莆田等地的6个项目,拿地区域主要集中于一二线城市,共新增建筑面积156万平米,总地价33亿元,环比增长54%;平均楼面地价2,086元/平米,拿地价格仍相对理性;拿地额占比当期销售额比值继续回落至14%,前7月拿地额占比当期销售额比值小幅回落至22%,拿地策略维持谨慎态度。 百亿回购保底、分拆价值再构,重申万科A股、H股买入评级近期,宝能系两度举牌、公司百亿回购计划和董事增持等事件,显示金融资本和产业资本对万科长远发展的看好,再度强化了公司目前股价仍处于阶段性低点的判断;作为行业龙头,公司将在行业整合并购过程中持续受益于集中度的提升;同时,我们看好公司构建以住宅地产、消费地产和产业地产等三大主业组成的新战略蓝图,并积极尝试转型升级,同时未来如物业管理等转型业务的分拆也将推动万科实现价值再构;此外,在公司层面以及业务层面的全面事业合伙人制度的配合下,公司在未来地产白银十年中将有更广阔的发展空间。我们维持公司2015-16年每股收益预期分别为1.78元和2.15元,目前公司市盈率仅为8.2倍,重申A股、H股买入评级。

公告: 2015年7月24日,万科(000002.CH/人民币15.41; 2202.HK/港币19.72, 买入)公告截止至7月24日,前海人寿通过集中竞价交易买入万科A 股1.03亿股,占万科总股本的0.93%;钜盛华买入万科A股4.5亿股,占万科现在总股本的4.07%。本次权益变动前,前海人寿持有万科A 股5.53亿股,占万科当时总股本的5%。本次权益变动后,前海人寿和钜盛华持有万科A 股11.05亿股,占万科总股本的10%。前海人寿与钜盛华为一致行动关系,均为宝能投资旗下公司,并且宝能系在未来十二个月内不排除进一步增持上市公司股份的可能性。 点评: 1、宝能系两度举牌持股达10%,长线资金认可公司成长价值。自7月初以来,宝能系通过前海人寿和钜盛华两度举牌,目前合计持有万科A 股11.05亿股,持股比例达10%,增持价格区间为13.28-15.99元/股,估算总成交额高达160亿元,宝能系等长线资金近期大额增持表明其对公司价值的认可,结合近期公司百亿回购计划和董事增持等等事件,显示金融资本和产业资本对公司长远发展的看好,再度强化公司目前股价仍处于阶段性低点的判断。 2、万科物业进行改造升级,成长有望加速、价值或将显性化。6月底,公司公告万科物业将进行市场化改造,后者将由原先内生增长向外延扩张转变、由原先简单物业服务向更创新社区服务延生,并将引入事业合伙人机制,绑定员工利益,激发公司活力,这将推动万科物业实现更高速、更高质的增长。 万科物业作为物业市场的龙头,依靠本次市场化改造以及业已发展的“互联网+”平台化发展模式,原先被市场忽视的万科物业价值或将加速显性化。 3、万科推百亿回购计划,提升ROE、浓缩股东价值、增强信心。7月初,公司公告计划以100亿元的资金、不超过13.7元的价格回购A 股,显示了股东及管理层对于未来转型业务发展的坚定信心。若本次计划实施后,公司将回购7.3亿股,占比6.6%,公司每股净资产、每股收益、ROE 等将提升7%,公司此次百亿回购将提升股东每股价值、增强市场信心,并且13.7元股价也或将成为阶段性低点。 4、转型升级加速、回购彰显信心,重申万科A 股、H 股买入评级。近期,宝能系两度举牌、公司百亿回购计划和董事增持等事件,显示金融资本和产业资本对万科长远发展的看好,再度强化了公司目前股价仍处于阶段性低点的判断;作为行业龙头,公司将在行业整合并购过程中持续受益于集中度的提升;同时,我们看好公司构建以住宅地产、消费地产和产业地产等三大主业组成的新战略蓝图,并积极尝试转型升级,其中近期物流地产和物业转型加速推进;此外,在公司层面以及业务层面的全面事业合伙人制度的配合下,公司在未来地产白银十年中将有更广阔的发展空间。我们维持公司2015-16年每股收益预期分别为1.78元和2.15元,目前公司市盈率仅为8.6倍,重申A 股、H 股买入评级。

中南建设将致力于成为以机器人为核心的智能装备方案解决商的行业领导者,近期其机器人转型进度加快,6月设立机器人并购平台公司,7月公告拟收购龙头成焊宝玛,并购大幕正式开启;成焊宝玛为国内自动化焊装技术的开拓者,也是汽车机器人装备领域的领军企业,销售额长期排名行业前三,为成长中的汽车机器人集成龙头,未来将对中南转型业务、贡献业绩和贡献估值方面都将有巨大的帮助,我们估算其整体估值应达100亿元,中南70%权益对应约70亿元估值,但近期市场对此并没有给予足够的重视;另外,随着房地产销售市场转暖,公司下半年将大幅加推新盘,全年可售将增至396亿元,较年初计划提升17%,我们预计全年销售有望超240亿。我们维持公司15-17年每股收益预测为1.10、1.38和1.64元不变,并重新测算公司估值为347亿元(包括地产212亿元+建筑75亿元+成焊宝玛增值60亿元),对应每股NAV为29.7元,因出于谨慎考虑下调建筑业务估值而将目标价由40.00元下调至30.00元,但较目前股价仍有58%的上涨空间,我们继续看好公司的机器人转型业务,重申买入评级。 支撑评级的要点 机器人转型步伐加快,打造智能装备行业领导者。中南建设近期机器人转型进度加快,6月设立机器人并购平台公司,7月公告拟收购龙头成焊宝玛,并购大幕正式开启。公司将致力于成为国内以机器人及自动化技术为核心的智能装备方案解决商的行业领导者,力争实现30-50亿级规模销售收入的具有国际化影响力的一流智能科技公司。 系统集成市场规模达2,000亿元,汽车焊装龙头空间达120-180亿元。13年末我国工业机器人保有量达13.2万台,假设2015-17年保有量复合增速为30%-40%及平均售价为20-30万元/台,并按照工业机器人成套装备规模为工业机器人本体3倍测算,全国机器人系统集成市场规模将达2,000亿元,其中汽车焊装机器人龙头空间达120-180亿元。另外,虽然国内汽车销量增速有所下滑,但鉴于车型改款升级、新能源汽车爆发及国外进口机器人替代等因素,预计汽车机器人的空间仍然巨大。 成焊宝玛作为汽车机器人集成龙头,整体估值应达100亿元。近期公司公告拟收购成焊宝玛,后者为国内自动化焊装技术的开拓者,也是汽车机器人装备领域的领军企业,销售额长期排名行业前三,为成长中的汽车机器人集成龙头。我们假设宝玛120倍市盈率并对应其预计利润8,000万元,整体估值应达100亿元,符合汽车机器人集成龙头市场空间120-180亿元的估算,中南70%权益对应70亿元估值。 加推新盘提升可售至396亿元,全年销售有望超240亿。鉴于楼市转暖的背景以及公司快周转的高执行能力,公司下半年将大幅加推,全年可售货值将增至396亿元,较年初计划提升17%,如完成全年计划销售240亿元,去化率仅需达到61%,持平于2014年,考虑到今年市场和政策环境改善,预计实现难度不大,并且全年销售有超预期可能性。 评级面临的主要风险 资产负债率偏高;大盘开发周期较长和供应去化偏慢风险。 估值 我们维持公司15-17年每股收益预测为1.10、1.38和1.64元不变,并重新测算公司估值为347亿元,对应每股NAV为29.7元,目标价由40.00元下调至30.00元,但较目前股价仍有58%的上涨空间,我们继续看好公司的机器人转型业务,重申买入评级。

携手武汉房融网,打造“互联网+商业地产”模式。7月13日,公司与武汉房融签订《战略合作协议》,后者为一家拟在全国中小企业股份转让系统挂牌的房产金融电子商务服务供应商,双方约定将在互联网金融服务、互联网技术服务、增资入股三方面合作,公司将借此整合线上线下资源、打造全方位满足业主、商户、银行相关合作机构的金融云平台,探索互联网+商业地产的模式。 南国更高级别管理层上任,加速电建与南国的资产整合。今年3月,级别更高的电建地产党委副书记薛志勇上任南国臵业总经理,有利于南国获得大股东更充分的支持,并将加快电建与南国的资产整合速度。此外,薛总在上任的近4个月中,已经成功牵头中印文化合作项目以及若干拿地项目等,对公司推动作用显著。 多事件预示整合或将加速,预计后续销售及业绩快速增长。目前电建地产超700万平米土储及200亿元年销售能力,远大于目前南国近180万平米土储及20-30亿元的年销售规模,若整合南国业绩增长将大幅加速;同时,从近期南国总经理更换、控股股东拟增持、昭觉寺项目并表以及大股东等比例参与定增等事件来看,电建地产对南国臵业重视程度正逐步增加,预计后续双方的资源整合节奏将加快。 依靠优秀的商业管理能力,打造轻资产的管理输出模式。南国臵业是一家以城市综合体及专业家具卖场为主要产品线的商业地产开发及管理运营公司,形成自己独特的商业地产开发运营模式,包括持有、销售、租售并举和售后包租。基于公司优秀的商业地产管理能力,公司后续也计划将打造轻资产的商业地产管理输出模式,有望塑造另一个可持续发展的业绩贡献点。 我们看好公司后续与电建的整合,上调15-17年销售收入预测,并分别上调同期每股收益预测分别至0.47元、0.66元和0.85元,目前15年市盈率仅11.8倍,目标价由5.00元上调至8.05元,相当于17倍15年市盈率以及36%的净资产溢价,评级由持有上调至买入。

公告: 2015年7月6日,万科(000002.CH/人民币13.70; 2202.HK/港币18.62, 买入)计划以资金总额不超过人民币100亿元、价格不超过人民币13.70元/股用于回购A股股份,若全额回购,预计可回购股份不少于7.30亿股,占公司目前已发行总股本的比例不低于6.60%。 点评: 万科抛百亿回购计划,提升股东价值、增强信心。 万科今晨公告计划以100亿元的资金、不超过13.7元的价格回购A 股,显示了股东及管理层对于未来转型业务发展的坚定信心。若本次计划实施后,公司将回购7.3亿股,占比6.6%,公司每股净资产、每股收益将提升7%,公司此次百亿回购将提升股东每股价值、增强市场信心,并且13.7元股价也或将成为阶段性低点。 积极尝试转型升级,重申万科A股、H股买入评级。 作为行业龙头,万科将在行业整合并购过程中持续受益于集中度的提升;另外,我们看好公司构建以住宅地产、消费地产和产业地产等三大主业组成的新战略蓝图,并积极进行行业内的转型升级,其中近期物流地产和物业市场化运营进展较大;此外,在公司层面以及业务层面的全面事业合伙人制度的配合下,公司在未来地产白银十年中将有更广阔的发展空间。我们维持公司2015-16年每股收益预期分别为1.78元和2.15元,重申持A 股、H 股买入评级。

公告: 2015年6月26日,万科(000002.CH/人民币13.43;2202.HK/港币18.34,买入)公告董事会通过关于物业服务市场化发展及建立事业合伙人机制的议案,具体决议如下:1)同意万科物业业务通过市场化道路,追求快速增长的总体策略。未来几年新承接项目将大部分来自非万科开发的楼盘,鼓励通过并购与合作实现快速增长,鼓励开展更多物业服务的创新,做深社区服务,提升物业服务竞争力;2)同意万科物业业务引入事业合伙人机制。面向万科物业员工参与设立的持股主体增发10%股份,其中3.3%在2015年内分配给物业员工,剩余6.7%待未来在满足设定的考核指标后,再转让给物业员工。 点评: 万科物业进行改造升级,有望更高速、更高质增长。根据万科周刊数据,万科物业成立24年后,目前已布局全国59个城市,管理面积超1.1亿平米,覆盖65万户家庭,还管理超1.2万亿元客户资产,累计物业费收缴率达到96.11%,并且根据被中国物业管理协会报告,万科物业的综合实力排名全国首位,并在管理规模、总资产、年经营收入、年纳税总额等分项均为行业第一,但在利润率表现以及规模增速方面表现一般。而本次万科物业的市场化改造之后,公司将由原先内生增长向外延扩张转变、由原先简单物业服务向更创新社区服务延生,并将引入事业合伙人机制,绑定员工利益,激发公司活力,这将推动万科物业实现更高速、更高质的增长。 物管市场空间广阔,万科物业市占率提升空间巨大。根据中国物业管理协会公布数据,截至2012年全国管理物业总面积为145.3亿平米,同期TOP200的物业管理企业占比仅为13.6%,并且同期物业管理公司总数高达7.1万家,在此基础上我们估算截至2014年总面积已经达到161.3亿平米(作为物业存量市场,未来市场规模仍将持续增长),同期行业龙头如万科物业和彩生活的管理面积分别为1.1亿平米和2.1亿平米,分别占比仅为0.7%和1.3%,可见物业管理行业小而分散的特点尤其明显,未来集中度提升空间巨大,万科物业作为龙头的规模增长空间也值得期待。 推进“互联网+”平台化发展,对比彩生活估值可达150亿。根据万科周刊信息,万科物业将采用移动互联网技术的应用进行“互联网+”改造,通过构建“睿服务”FIT模型,将物业管理中的人、设备和事件数据化之后用互联网技术连接起来,由此实现减少基层成本人员、减少职能部门、提升基层创收人员、提升物业透明度、提升物管服务质量;同时也由此构建了“睿平台”,并以此为线上中心,而线下服务将外包出去,或由不同的主体来参与,类似于微信构建自己的O2O生态圈,这将利于公司获得更高速、更高质的增长。另一方面,参考彩生活2014年市盈率为53倍,按照万科物业2014年净利润2.99亿元及估算同期市盈率为50倍,因而我们估算万科物业估值可达150亿元。 积极尝试行业内转型升级,重申万科A股、H股买入评级。作为行业龙头,万科销售持续领先行业,市占率不断提升,凸现行业集中度提升背景下龙头房企的优势,预计在后续行业整合并购过程中公司将继续受益于集中度的提升;另外,我们看好公司构建以住宅地产、消费地产和产业地产等三大主业组成的新战略蓝图,并积极进行行业内的转型升级,其中近期产业地产中物流地产也正式大力拓展,同时此次物业业务市场化运营也将获得更优质增长;此外,在公司层面以及业务层面的全面事业合伙人制度的配合下,公司在未来地产白银十年中将有更广阔的发展空间。我们维持公司2015-16年每股收益预期分别为1.78元和2.15元,重申A股、H股买入评级。

中南建设今日公告设立机器人并购平台公司,未来将投资近20 亿元进行机器人行业并购,力争在未来3-5 年内成为行业领导者,至此公司机器人转型战略正式启动;近期《中国制造2025》纲领性文件推出,强调了智能制造将是国家战略之一,并且明确机器人为十大重点发展领域之一,机器人产业“风口”已经来临,同时,根据IFR 统计数据发现,目前我国机器人销售规模最大、增速最高,因而公司机器人转型业务或将受到政策面及基本面的双重利好,未来发展空间广阔;另外,近期公司员工持股计划顺利实施,将大股东、管理层和投资者三方利益牢固捆绑,全面激发公司活力,同时公司前期已公告54 亿元定增融资计划,这将共同助力公司更长远发展。鉴于我们对于公司转型业务的进一步看好以及二级市场机器人行业估值近期的大幅提升,我们维持公司15-17 年每股收益预测为1.10、1.38和1.64 元不变,并将目标价由30.00 元上调至40.00 元[估值可分解为:建筑业务125 亿元(5 亿元利润×25 倍PE)+地产业务331 亿元(207亿元14 年销售×1.6 倍PS)+转型机器人业务(待定)=456 亿元,按目前11.68 亿股本计算对应股价39.04 元],重申买入评级。 支撑评级的要点. 设立机器人并购平台公司,力争成为行业领导者。公司拟以自有资金出资10 亿元在南通投资设立江苏中南智能制造(机器人)有限公司,通过该公司开展机器人相关产业的投资并购及后续管理等工作。响应国家政策并依据公司自身发展规划与实力,公司提出在高端制造业谋划布局,选定以智能制造,智慧工厂工业4.0,机器人自动化为核心的产业进行全球布局,力争在未来3-5 年内成为以机器人及自动化技术为核心的智能装备方案解决商的行业领导者。 借力国内外机构提升技术,投资近20 亿元进行行业并购。公司将紧密与该产业国内外优质企业,高等院校,优秀创业团队寻求深入合作,积极打造中南机器人产业为核心的智能制造板块,并拟与国际知名企业合作设立中南机器人研究院,联合研究开发智能制造核心控制,物联网等技术协同,解决工业生产整线自动化及无人工厂等项目实施。 公司未来拟通过引进外部机构共同投资等方式,总计投资不超过20 亿元并购国内外在智能制造系统集成领先的数家企业。 公司转型机器人空间广阔,二级市场龙头估值已逾150 倍。根据IFR统计,09-13 年我国机器人装机量复合增速达60%,高于同期全球31%的增速,较全球占比也已由07 年6%快速提升至21%,超过了美国和日本,目前中国机器人销售规模最大、增速最高,这也为公司的转型提供广阔的空间。同时,预计建筑与机器人的结合将赋予公司未来在我国老龄化及人工成本双增的过程中拥有巨大的发展空间。此外,目前二级市场上行业龙头公司机器人(300024.CH/人民币108.20, 未有评级)的15 年市盈率已高达152 倍,未来公司估值提升值得期待。 评级面临的主要风险. 资产负债率偏高;大盘开发周期较长和供应去化偏慢风险。 估值. 鉴于我们对于公司转型业务的进一步看好以及二级市场机器人行业估值近期的大幅提升,我们维持公司15-17 年每股收益预测为1.10、1.38和1.64 元不变,并将目标价由30.00 元上调至40.00 元[估值可分解为:建筑业务125 亿元(5 亿元利润×25 倍PE)+地产业务331 亿元(207亿元14 年销售×1.6 倍PS)+转型机器人业务(待定)=456 亿元,按目前11.68 亿股本计算对应股价39.04 元],重申买入评级。

2015年5月份,万科(000002.CH/人民币14.99; 2202.HK/港币19.94,买入)实现销售面积165万平米,环比增长13%,同比增长34%,好于同期45个主要城市同比增长25%;销售金额207亿元,环比增长16%,同比增长42%;单月销售均价12,520元/平米,环比增长3%。 前 5月,公司实现销售面积707万平米,同比增长9%,略高于同期45个主要城市同比增长8%的水平;销售金额848亿元,同比增长4%,年内首次为正;累计销售均价11,987元/平米,同比下降5%。预售锁定方面,至15年5月末,公司已售未结算金额分别锁定了我们对2015-16年房地产预测收入的100%和63%。

消息: 2015年5月19日,国务院印发《中国制造2025》(下称“纲领”),部署全面推进实施制造强国战略。这是我国实施制造强国战略第一个十年的行动纲领。主要内容包括:1)纲领提出通过“三步走”实现制造强国的战略目标:第一步,到2025年迈入制造强国行列;第二步,到2035年我国制造业整体达到世界制造强国阵营中等水平;第三步,到新中国成立一百年时,我制造业大国地位更加巩固,综合实力进入世界制造强国前列;2)同时纲领提出大力推动重点领域突破发展,包括新一代信息技术产业、高档数控机床和机器人等十大产业行业,其中机器人方面,围绕汽车、机械、电子、危险品制造、国防军工、化工、轻工等工业机器人、特种机器人,以及医疗健康、家庭服务、教育娱乐等服务机器人应用需求,积极研发新产品,促进机器人标准化、模块化发展,扩大市场应用;3)此外,纲领还提出了深化体制机制改革、营造公平竞争市场环境、完善金融扶持政策、加大财税政策支持力度、健全多层次人才培养体系、完善中小微企业政策、进一步扩大制造业对外开放、健全组织实施机制等8个方面的战略支撑和保障。 点评: 1.智能制造上升为国家战略,机器人产业“风口”来临。1)首先,不同于之前的产业规划战略,《中国制造2025》是我国第一次从国家战略层面为建设制造强国而制定的一个长期战略性规划,政策等级高;2)其次,纲领提出智能制造、工业强基、绿色制造、高端装备创新等五项重大工程,其中,智能制造将是主攻方向,并且明确机器人为十大重点领域之一;3)此外,后续为配套此次《中国制造2025》纲领,后续各部委及各地方政府将在营造公平市场环境、金融扶持政策、财税扶持政府、人才培养体系等8个方面落实相应支持和保障政策。 2.结合建筑工程业务,公司正多种渠道探索转型机器人。在2014年5月8日,中南建设(000961.CH/人民币23.39,买入)公告与苏州大学签订机器人研究合作协议,共同研究“建筑机器人及智能装备”在住宅产业化建设中的应用;并且在2014年10月16日投资者关系活动记录中,公司也表示“尝试通过多种渠道在研究建筑机器人,主要用于住宅产业化的工厂和施工现场的重点环节。”此外,在公司14年年报中“2015年公司发展展望及年度计划”中提到:“2015年,公司确保在产业结构转型取得实质性突破,并建立良好、有序的发展途径”,预计机器人方面的转型或将有所推进。 3.公司转型机器人空间广阔,二级市场龙头估值已逾百倍。根据IFR统计,09-13年我国机器人装机量复合增速达60%,高于同期全球31%的增速,较全球占比也已由07年6%快速提升至21%,超过了美国和日本,目前中国机器人销售规模最大、增速最高,这也为公司的转型提供广阔的空间。同时,公司仍然一直在努力研究建筑机器人行业,同时尝试外延并购,预计公司未来在我国老龄化及人工成本双增的过程中发展空间巨大。此外,目前二级市场上行业龙头公司机器人(300024.CH/人民币77.30,未有评级)的15年市盈率已经高达109倍,因而从估值上看机器人行业仍是不错的转型方向。 4.员工持股计划顺利实施,三方利益牢固绑定。2015年5月13日公司公告,公司员工持股计划实施后,管理层将通过“中南方略1号基金”持有上市公司股权共计3,677万股,占比达到3.15%,至此,大股东、管理层和投资者三方利益实现了牢固绑定。本次计划总投入资金共计6.5亿元,其中,管理层真金白银出资2.2亿元,配资4.3亿元,并大股东保底管理层出资部分一年10%收益,对于大股东而言,一年4.3亿元资金兜底风险推动其积极性,而对于管理层而言,2.2亿元现金在牛市中较高的机会成本也加强其动力,推动双方共同助力公司快速成长。 5.机器人产业“风口”来临,重申强烈买入评级。今日《中国制造2025》纲领性文件推出,强调了智能制造将是国家战略之一,并且明确机器人为十大重点发展领域之一,机器人产业“风口”已经来临;同时,根据IFR统计数据发现,目前我国机器人销售规模最大、增速最高,而目前公司也正通过多种渠道探索转型机器人业务,因而公司机器人转型业务或将受到政策面及基本面的双重利好,未来发展空间广阔;另外,近期公司员工持股计划顺利实施,大股东、管理层和投资者三方利益牢固将绑,全面激发公司活力,同时公司前期已公告54亿元定增融资计划,这将共同助力公司更长远发展;此外,从估值上看,目前公司市值273亿元,低于我们保守估算在不考虑机器人转型业务下的公司估值为340亿元[建筑业务100亿元(5亿元利润×20倍PE)+地产业务240亿元(240亿元销售×1倍PS)+转型机器人业务(待定)],后者按目前11.68亿股本计算对应股价29.10元(未考虑转型机器人业务),公司目前仍然价值低估过程当中。我们维持公司15-17年每股收益预测为1.10、1.38和1.64元,维持目标价30.00元,重申买入评级。