事件:10月26日晚,公司公告18年三季报,实现营业收入451.41亿元,同比增长46.14%,实现归属于上市公司股东净利润78.78亿元,同比增长26.49%,每股收益2.54元/股,同比增长25.74%。 业绩稳定依旧,毛利略有下降,三费比率整体有所收缩 18年前三季度公司实现营业收入451.41亿元,同比增长46.14%,实现归属于上市公司股东净利润78.78亿元,同比增长26.49%,其中,营收的增长主要源于期内房地产业务结算规模的增加,而期内销售毛利率的下降(17同期56.43%,收窄11.06pct至18年三季末的45.37%)导致净利率跟着收窄2.55pct,体现为归母净利润增速低于营收增速;如果是相对17年末而言,期内源于三费比率整体下降(销售、管理、财务费率相对17年末分别收缩0.50pct、收缩0.66pct、微升0.07pct),销售净利率相对17年末提升2.83pct。报告期末,公司ROE为19.43%,相对17年末收窄4.24pct(主要为总资产周转率有较大的收缩),相对17年同期提升2.8pct(源于18年三季末相对17年同期权益乘数及总资产周转率均有提升)。 预收款增速较低但锁定率较高,未来业绩或有保障 公司营收主要来源于房地产业务结算及与政府结算园区的收入,从预收款的角度看,截至本报告期末,公司预收款1525.36亿元,较17年末增长15.14%,预收款/17年营业收入比率为255.78%,较17年末提升33.64pct,从业绩锁定率看,公司的业绩锁定率在同行中处于较高的水平,公司房地产业务结算收入在未来2-3年或可保障。 负债水平稳定、应收款周期虽拉长,多元融资助力发展 报告期末,公司在手资金379.07亿元,较17年年末减少44.34%,主要源于报告期内偿还债务所致;虽然在手资金有所降低,但仍能覆盖一年内到期的有息负债金额。期末资产负债率84.43%,较17年末提升3.32pct,剔除预收款的资产负债率为46.04%,较17年末微升0.19pct,资产负债率水平虽有提升但在同行业中仍属合理水平。从应收款看,截止报告期末,应收款余额314.63亿元,较17年末增长66.38%,应收款周转天数由17年末的85.76提升至150.64,提升了64.89天,如果以17年同期相比,应收款天数由116.24提升34.40至150.64;整体而言,报告期内公司应收款周期明显拉长,这在一定程度上或会增加公司现金回流的压力。针对该压力,公司也在积极的改进、改善。报告期内,公司与平安资管签订《股份转让协议》,转让5.82亿股公司股份于平安资管,此次交易完成后,双方的未来进一步的战略合作或可期;公司积极尝试新型融资工具模式,如近期公告的拟开展资产证券化融资不超过25亿元。 投资建议:公司业绩增长迅速,预收账款充足,后续业绩有保障,非京津冀区域销售成绩显著,并继续拓展非京津冀区域产业园区开发,分散单一区域地产市场及政策风险,公司整体负债稳定应该收款周期略有拉长,我们认为公司长周期将显著受益于京津冀一体化,预计公司18-20年EPS分别为3.93,5.00,6.55元/股,对应当前股价PE为6.01,4.72,3.60,由于市场估值整体下行,我们将公司6个月目标价由42.0元下调至31.9元,维持“买入”评级。 风险提示:销售不及预期,调控政策超预期,战略合作不及预期,融资不及预期。

事件:公司公布2018年第三季度报告,公司前三季度营业收入达7.38亿元,比上年同期增长27.10%;归属于上市公司股东的净利润为6589.55万元,比上年同期增长30.32%。前三季度计入当期损益的政府补助达1095.74万元。 新签约面积达666万平方米,规模扩张促营收增长 报告期内公司新签物业服务项目56个,新签约面积约666.43万㎡;公司累计总签约项目411个,总签约面积超5000万㎡。公司凭借高质量的管理服务积累了大批优质稳定的客户资源(如阿里巴巴、银泰等),良好品牌形象为获得新客户打下坚实基础;同时积极通过外延并购获取优质物业项目,公司以约1亿元取得金枫物业70%股权,拓展管理面积。物业行业经历集中度有所提升阶段,TOP100市占率3年内从20%增至32%。我们认为,公司积极增加管理面积,抢占市场,有望维持“强者恒强”的地位。 新业务长租公寓放量,有望成为新利润增长点 报告期内,公司营业收入比上年同期增长27.10%,根据公司公告,除了物业管理项目的增加,公寓租赁业务收入增加是另一重要原因。长租公寓项目是公司上市募投5大项目中金额最高的项目,截至2018年上半年,公司已签订约2.5亿的租赁合同,租期均在10年以上,打造了群岛·MOMA和群岛·JUNGLE为代表的长租公寓。我们认为,进入房地产存量时代,房屋租赁具有巨大市场,公司在长租公寓领域布局领先,品牌形象鲜明,获得各界认可,入选成为杭州市首批住房租赁试点企业培育名单。随着公司租赁项目的增加以及品牌的影响力不断提升,未来公寓租赁业务有望成为公司物业基础和增值业务之外的新的增长点。 社区O2O业务持续布局,物业流量入口优势值得期待 报告期内,公司存货同比增加241.73%,主要系社区O2O业务大力开展销售业务,反映出公司在社区O2O方面的加速布局。物业作为天然的线下流量入口,在运作社区O2O方面具有先天优势,公司于2015年成立子公司浙江悦都网络科技有限公司,搭建以悦嘉家等APP为载体、为业主提供多元化、综合性服务的物业服务云平台,功能包括报修、预约保洁、物业缴费、社区交友、购买商品、房屋租赁等多项服务,未来有望创造客户有偿服务、商家入驻费用、广告费用等多个盈利点。 投资建议与盈利预测 我们预计公司18-20年净利润为0.92/1.14/1.52亿元,对应EPS为0.89/1.10/1.47元。基于公司业务拓展目标明确、新业务公寓租赁逐步放量,给予公司2019年26倍估值,目标价28.6元,给予“买入”评级。 风险提示:房地产周期波动,项目拓展不及预期,人力成本过快上升

公司近期发布公告,关于公司参与的联合体预中标成都天府国际空港新城绛溪南、北组团城市道路及景观提升工程PPP项目,该项目估算总投资约64亿,项目已纳入财政部PPP管理库。此外,公司子公司成都倍特建筑安装工程有限公司(以下简称“倍特建安”)近期收到成都天府国际机场保障基地租赁住房建设项目(一期)勘察-设计-施工总承包一标段中标通知书,我们的点评如下: 公司再摘空港新城项目,与中国建筑合作有望起到示范作用 公司所在联合体此次预中标项目地址在成都天府国际空港新城,空港新城是四川省和成都市的重要战略部署。此项目计划建设期不超2年,运营期为15年,中国建筑为联合体牵头人和总包施工方,公司子公司倍特投资控股的倍盈投资作为基金管理人发起组建的PPP基金对项目出资,倍特开发为运营单位,且公司子公司倍特建安将从中国建筑分包承揽部分建筑施工业务。公司此次参与联合体预中标项目以及子公司倍特建安中标项目表明公司目前正逐渐深入参与空港新区建设,投资收益以及施工利润将进一步提升,而此次与中国建筑的合作有望起到对于项目模式的示范指引效果。 公司深度参与空港新城建设,中期内订单有望持续增长 在目前中央加强基建“补短板”的背景下,西部地区基建投资有望保持稳定增长,四川地区基建投资同样处于稳健增长状况,而成都地区空港新城的建设对于成都而言具有重要意义。按高新区管委会的要求,公司作为管委会下属唯一的国有上市公司要全面深入参与空港新城的建设,特别是在基础设施等建设类PPP项目中发挥作用。 本次公司参与的联合体预中标直接反映出公司在空港新城基建领域的重要地位,且或为公司成立PPP基金后的落地首单,预计未来随着空港新城建设的持续推进,或会有更多与央企国企合作基金的成立,同时伴随更多相关订单的落地。 2018年公司业绩迎来拐点,订单增速提升下未来业绩有较好保障 公司2018年半年度报告,上半年实现营收4.07亿元,同比增长23.87%;归母净利润较上年同期降低20.56%,主要由于上年同期公司进行了对外投资单位成都攀特实业有限公司的清算,属于非经常性损益。若考虑扣非归母净利润则同比增长417.47%,增速提升明显,下半年随着在手订单的逐步落地,业绩释放增速将继续维持较高水平。 投资建议 公司是成都高新区管委会下属唯一国有上市公司,拥有其他建筑企业难以比拟的拿单优势。公司将深度参与空港新城建设,得享政策红利,公司2018-2019年建筑业务增速将显著提升。下半年随着工程开工,产值将进一步释放,业绩增长有望持续提速。我们维持公司2018-2020 年0.15、0.30、0.58 的EPS 不变,对应PE为56、28、15倍,维持“增持”评级。 风险提示:我国固定资产投资增速快速下滑,业务开拓不及预期,预中标项目因其他意外原因导致无法中标

物业管理行业:规模不断提升,强者恒强 城镇化的持续深入和物业管理渗透率的提升将持续拓展物业管理面积,目前物业管理面积已达195亿㎡,未来五年预计继续增加50亿㎡,行业规模将持续扩大。从竞争格局来看,行业集中度不断提升,物业百强的总收入从2010年的198.6亿增加到2016年的627.8亿。头部企业利用成熟规范的管理模式,通过背靠地产公司或者并购等方式快速扩充管理项目,坚持规模化经营,行业出现“强者恒强”的局面,2017年物业百强市场份额达到32.42%。从发展模式看,物业服务行业发展模式有望完成由成本中心到服务中心再到流量中心的转变,未来有望成为流量平台,加载多元服务项目,创造新的增长点。 拓展非住宅物业管理业务、加速全国地域扩张,横向拓展规模 公司作为独立第三方物业,一方面,公司突破大多物业公司依靠房地产开发公司提供住宅业务管理项目的模式,大力拓展非住宅物业管理业务,与银泰集团、阿里巴巴等大型公司达成合作关系。2014年公司非住宅项目营收总计为3135万元,2016年增长到7121万元,2017年上半年就达到7345万元,在包干制物业管理服务项目营收中占比接近50%,也依靠商业、办公等物业管理项目提升毛利率水平。另一方面,公司通过自身扩张和并购等方式进军全国市场,2017年公司浙江省以外地区的收入占比接近25%,在十余个省市进行业务拓展。在地域和业务同时拓展的策略下,截至2018年6月30日,公司累计总签约项目392个,总签约面积4994.96万平方米。 提供多元增值服务、切入公寓租赁业务,纵向延伸产业链 除了传统物业管理服务,公司还提供家政服务、公共收益、泊位费、维修费、酒店管理、房产中介服务、APP服务等业务。增值业务营收增长迅速,仅2018上半年营收就达到4695.61万元,增速达到82.46%。增值业务基本利用基础业务的工作人员,成本低,2018年上半年毛利率达到68.98%,远高于传统物业管理项目和其他服务,增厚公司的利润空间。公司同时尝试用移动互联网技术建设社区O2O,建设推进已有成效,目前公司主要APP已有15.72万次的下载量。与此同时,公司切入公寓租赁业务,打造“群岛”品牌,获得市场高度认可。 投资建议与盈利预测 我们预计公司18-20年的营收分别为10.59/13.55/17.12亿元,净利润为0.92/1.14/1.52亿元,对应EPS为0.89/1.10/1.47元。基于公司业务拓展目标明确、新业务公寓租赁逐步放量,同时作为第一家A股上市的物业公司具有标的稀缺性,给予公司2019年26倍估值,目标价28.6元,给予“买入”评级。 风险提示:房地产周期波动,项目拓展不及预期,人力成本过快上升

事件: 公司发布半年度报告。上半年,公司实现营业收入349.74亿元,同比增长57.13%;实现归母净利润69.27亿元,同比增长29.05%。 主营业务快速增长,预收账款充足 公司上半年实现营业收入349.74亿元,同比增长57.13%;实现归母净利润69.27亿元,同比增长29.05%,业绩快速增长。营业收入快速增长主要原因系公司主营业务扩张、房地产收入增加。按行业分,营业收入占主营业务收入31%的房地产开发业务同比增长30.9%,达到189.7亿;土地整理业务占比小但增速显著,营业收入达到33.9亿,同比增长452%。按地区分,环北京区域、环上海区域、华南区域营收占主营业务收入比例分别为78.3%、18.3%、3.4%,其中环北京、环上海区域营业收入同比增速分别为38%、169%,京津冀模式的“异地复制”取得成效。 公司归母净利润的增长比营收增长低约28个百分点,主要原因系公司业务扩张,房地产结算成本增加,营业成本大幅提高,达到190亿元,同比增长100.98%。截止到2018H1,公司账面预收账款1433.15亿元,预收款/17年营业收入高达240%,充足的可结算资源为公司未来业绩增长奠定了坚实的基础。预计将在未来二三年内逐步结转为公司的营业收入与利润,有利于锁定公司未来三年的经营业绩。 非京津冀销售崛起,异地复制成效显著 2018年上半年,公司实现销售额805.04亿元,较上年同期增长15.63%,其中,产业新城业务园区结算收入额151.44亿元,房地产业务签约销售额638.12亿元,其他业务(物业、酒店)销售额15.48亿元;公司签约销售面积共计712.37万平方米;公司期末储备开发用地规划计容建筑面积约为887.63万平方米。公司作为从河北省成长起来的企业,凭借在京津冀积累的十余年产业新城运营经验,产业新城的“异地复制”已见成效。公司京津冀以外区域的销售面积和销售金额快速增长。京津冀以外区域销售面积325万平方米,占总销售面积比例达到45.68%,较去年同期增长293.88%;环南京、环杭州、环郑州区域1-6月销售面积占比分别达到15.78%、7.30%、10.69%;京津冀以外区域的核心业务销售额占比达到38.63%,较去年同期提升25个百分点。 拿地布局非京津冀地区 公司持续优化产业新城与产业小镇产品,提出核心城市群聚焦战略,新增签署产业新城与产业小镇PPP正式协议10个,其中8个为产业新城项目,2个为产业小镇项目,全部位于非京津冀区域。 货币现金充足,经营活动现金流持续优化 2018年上半年报告期末,公司融资总金额1,128.82亿元,对外担保金额707.86亿元,其中706.36亿为对控股子公司担保。公司融资加权平均利息率为6.14%,其中银行贷款的平均利息成本5.99%,债券平均成本为5.95%,信托、资管等其他融资的平均利息成本6.83%。期末公司货币资金425.89亿元,大于公司一年内到期的有息负债275.65亿元,偿债能力有充分保障;公司经营活动产生的现金流量金额为-78.18亿元,其中第二季度为17.85亿元,公司现金流持续优化。 投资建议:公司业绩增长迅速,预收账款充足,后续业绩有保障,非京津冀区域销售成绩显著,并继续拓展非京津冀区域产业园区开发,分散单一区域地产市场及政策风险。我们认为公司战略稳定,成长性好,预计公司18-20年EPS分别为3.99,5.08,6.66元/股,对应PE为6.14,4.83,3.69,将6个月目标价由47.88元下调至42元,给予买入评级。 风险提示:园区招商引资不及预期,落地投资额结转不及预期

事件:公司发布半年度报告。上半年,公司实现营业收入209.88亿元,同比增长6.60%;实现归母净利润71.17亿元,同比增长97.54%。公司实现签约金额750.96亿元,同比增长39.86%,基本每股收益为0.88元,较上年同期增91.30%。 业绩增长超预期,高毛利项目结转叠加处置资产 公司上半年实现归母净利润71.17亿元,同比增长97.54%(业绩预告为89%-94%),业绩增长超预期。经营业绩同比大幅增长主要有两个原因:(1)双玺等高毛利项目进入结算周期,带动公司结转毛利同比增加约32亿元;(2)联合营公司权益法投资收益同比增加约9亿元。主要是由于报告期内京沪三项资产整体转让收益增加。17年11月,公司向SuperAllianceRealEstatePartnersL.P.(公司持有其20%权益)转让上海招商局大厦、上海招商局广场以及北京招商局大厦三项资产相关的股权及债权,今年一季度完成交割。总交易对价50.15亿元,而其账面值仅10.3亿元,可贡献处置资产收益39.8亿元,扣除企业所得税后对利润的贡献可达29.8亿元,实现投资收益33.1亿元。上述两事项主要发生在一季度,因此公司一季度归母净利润就已达到57.8亿元,二季度净利润增长相对平稳。 可售货值充足,大概率完成年度销售目标 公司18年可售货值近2700亿(其中去年滚存的接近600亿,今年新推2100亿),全年销售目标1500亿,对应增速33%。要完成销售目标仅需去化率达到55.6%,公司上半年已实签约销售金额750.96亿元,同比增长近40%,已完成全年销售目标的50%。我们认为公司完成销售目标是大概率事件。 一二线拿地扩张势头不减,多元化拿地整合集团内部资源 公司扩张势头明显,18年上半年,公司保持较快的拿地节奏,总计新增土地面积339.5万平米,总地价603.5亿元。拿地金额占销售金额的比例接近80%。 公司充分发挥自身多元化拿地优势,加大了兼并收购力度,特别是同地方国企和央企的合作。落地昆钢,天津汤臣,南通中外运等项目。本期公司收购了招商局漳州开发区有限公司78%的股权,成为第一大股东。招商漳州土储巨大,拥有土地面积总计777.5万平方米,其中住宅用地约85.7万平方米,商业用地约95.6万平方米,港航物流用地约249.9万平万米,可复制招商蛇口“前港-中区-后城”经典模式。 央企+龙头,融资成本优势明显 2018年招商蛇口共新发公司债70亿元,18H新增债券的融资成本5.03%,虽然较2017年提高了0.23个百分点,但在行业内仍保持较大的资金成本优势。 投资建议:我们认为公司储备货值充足,拿地扩张积极,销售有望维持高速增长。同时在粤港澳大湾区核心片区拥有大量土地资源,有望受益于粤港澳大湾区城市群发展规划。股价诉求较强。公司第一期员工持股成本价为23.60元,高出当前股价37.6%。公司RNAV18.18(未包含前海区域尚未办证的土地),当前股价折价5.7%。若考虑未办理土地证的325万平米土地,即使保守估计按每平米增值2万元来估算,也将增厚RNAV至26.36元/股,则当前股价折价34.9%。我们预计公司2018-2020年净利润约为158.7、193.6亿,239.5亿,对应EPS为2.01、2.45和3.03元,对应PE为8.45X、6.93X和5.60X,给予“买入”评级,六个月目标价30.15元。 风险提示:销售情况不及预期,重点布局区域调控加码。

营收、净利润大增,毛利率维持高位 2018上半年,公司实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.80%;实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元,同比增长24.94%。公司房地产业务的结算毛利率为27.3%,较2017年同期提高2.5个百分点。中报营收增幅大于净利润增幅,主要由于:1)联营、合营公司的项目结算较少,且由于会计政策变更,部分项目计提了减值,体现为投资亏损;2)融资规模上升,一季度利息支出及财务费用同比有较大幅度增加,财务费用同比增长224.72%。截止2018H1,公司合同负债5142.85亿元,主要为预售房款,对未来收入的确认锁定度较高。根据中报,公司合并报表范围内尚有3693万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约5200.5亿元,较17年末分别增长24.7%和25.5%。2018H1公司实现竣工面积917.2万平方米,同比增长44.1%,占全年竣工计划的34.9%(2017H1为26.0%),预计全年竣工面积将与年初计划基本持平,公司加快竣工节奏有望助力公司业绩快速释放。 市占率提升,现金流稳定,新开工稳步增长 2018H1,公司累计销售微增,销售面积2035.4万方,同比增加8.93%,销售金额3046.6亿元,同比增加9.91%,累计销售均价1.50万元/平米,仍维持高位。根据统计局数据,18年上半年全国商品房销售面积77143.3万方,万科市占率2.64%,较17年底2.1%进一步提升。2018H1公司实现新开工面积2321.1万平方米,同比增长40.2%,占全年开工计划的65.5%(2017H1为56.6%)。公司坚持现金为王,强化资金管控,销售滚动回款率保持在93%以上,远高于行业平均水平。 投资建议:公司业绩增长稳定,销售回款率维持高位,财务稳健,净负债率低。考虑到地产企业下半年推盘量往往高于上半年,我们预计公司全年销售额有望突破6300亿元;拿地力度持续回升,预计下半年公司拿地力度受行业资金面影响或将略有回落。在行业集中度提升的大背景下,公司在拿地、融资等方面的优势日益明显。我们预计公司18-20年EPS分别为3.39、4.32及5.31元,对应PE为7.0X、5.5X及4.5X,6个月内目标价32.83元,维持“买入”评级。 风险提示:重点布局区域调控加码,销售不达预期,融资收紧超预期。

事件:公司发布半年度报告。上半年,公司实现营业收入595.1亿元,同比增长9.3%;实现归母净利润65.1亿元,同比增长15.1%。 毛利率提升显著,业绩基本符合预期公司上半年实现营业收入595.1亿元,同比增长9.3%(业绩预告为9.9%);实现归母净利润65.1亿元,同比增长15.1%(业绩预告为14.9%),业绩基本符合预期。 公司归母净利润的增长高出营收增长近6个百分点,主要有两个原因:(1)结转项目毛利率提高。2018H1公司综合毛利率35.4%,较去年同期+4.6pct;房地产业务结算毛利率35.3%,较去年同期+5.6pct。(2)随着合作项目增多并陆续进入项目结转期,公司投资收益大幅增长,2018H1投资收益9.4亿元,同比增长66.7%。截止到2018H1,公司账面预收账款2910.8亿元,预收款/17年营业收入高达199%,充足的可结算资源为公司未来业绩增长奠定了坚实的基础。2018年公司计划竣工面积1900万平米,对应增速22.3%,上半年已完成计划的40%(760.7万方),公司加快竣工节奏有望助力公司业绩快速释放。 销售扩张态势良好,销售均价稳中有升 2018年上半年,公司实现签约金额2153.1亿元,同比增长46.9%,销售额位居行业第四。6月份实现签约金额602亿元,首次实现单月签约突破600亿元;1-6月实现签约面积1453.9万平方米,同比增长37.9%。累计销售均价14809元/方,同比增长6.5%。在行业销售规模增速放缓的背景下,公司把握行业集中度提升的机遇,实现销售规模的快速增长。公司签约销售仍然以一二线城市和核心城市群为主,按城市能级分,一二线、三四线城市签约金额分别占比78%和22%;按区域分,珠三角、长三角分别占比31%和20%。 拿地扩张积极,获取方式多元化 2018年上半年,公司新拓展国内项目69个;新增容积率面积1510万平方米;总成本1072亿元,拿地金额占比销售金额49.8%,楼面均价7099元/方。按城市能级分,一二线、三四线城市拿地金额占比为68%和32%。其中,三四线城市主要聚焦于珠三角、长三角等核心城市群。考虑融资偏紧的环境下,公司作为龙头房企优势明显,预计下半年公司拿地力度虽有回落,但影响较小。 坚持全国化战略布局,深耕一二线核心城市 公司始终坚持全国化战略布局,深耕一二线核心城市。截至2018H1,公司拥有待开发面积8950万方,预计可满足未来2-3年开发需求,保证公司拥有充足的资源灵活应对市场变化。按城市能级分,一二、三四线城市分别占比61%和39%;按区域分,珠三角、长三角合计4124万平方米,占比46%,与市场趋势相匹配,为公司持续发展储备了优质资源。 融资优势明显,债务结构合理 公司充分发挥融资优势,以低成本储备大额资金,上半年公司融资现金流入856.3亿元,同比增长43.2%,其中新增有息负债796.1亿元,综合成本仅5.09%。受此影响,公司负债率水平有所走高,净负债率达到93.3%,较去年同期+6.7pct;资产负债率(剔除预收款)为67.8%,较去年同期+0.9pct。但公司总体债务结构合理,一年内到期有息负债占比13%,现金余额/一年内有息负债为2.95倍,短期偿债压力不大。从融资来源来看,公司有息负债仍以银行借款为主,占比超71%,公司债及中票等直接债务融资工具占比14%。截至2018H1,公司银行贷款授信额度为3810亿,剩余未使用额度1687亿。在行业融资整体收紧的大背景下,公司在融资方面的优势愈加明显。公司有息负债综合成本仅4.86%,在行业内处于领先水平。 投资建议:公司盈利提升显著,销售增速维持高位,土地储备充足,拿地扩张积极。根据中国指数研究院的数据,公司2018年销售目标4000亿,从上半年公司销售情况看这一目标大概率将实现。此外,公司已完成收购保利香港50%股权方案的股权交割工作,基本完成境内房地产业务的整合,未来业务区域和市占率有望加速提升。 我们认为房地产企业的融资环境有望边际上改善,作为稳健经营的地产龙头,公司融资优势尤其明显。我们预计公司18-20年EPS分别为1.68、2.10及2.72元,对应PE为6.6X、5.3X及4.1X,估值接近历史低位,将目标价由18.96下调为16.8元,维持“买入”评级。 风险提示:销售不达预期,融资收紧超预期

事件 2018年7月份公司实现合同销售面积306.8万平方米,同比增加23.16%,合同销售金额451.4亿元,同比增加26.94%;2018年1~7月份公司累计实现合同销售面积2342.2万平方米,同比增加10.61%,合同销售金额3498.0亿元,同比增加11.85%。 7月单月销售增速略有回落,销售均价仍维持高位 公司7月单月销售面积同比增加23.16%,销售额增加26.94%,单月增速较6月有所回落,或与6月份冲半年度业绩有关。单月销售均价达到1.47万元/平米,较上月略有上升;18年1-7月,公司累计销售面积2342.2万方,同比增加10.61%;累计销售金额3498亿元,同比增加11.85%,累计同比增速继续回升;累计销售均价1.49万元/平米,仍维持高位。 拿地力度持续回升,物流地产业务发展进一步加速 2018年7月公司新增项目33个(去年同期新增项目20个),新增计容建面848.4万方,同比增长32.0%;1-7月累计新增项目160个(去年同期新增101个),新增计容建面3079.7万方,拿地销售面积比为1.31(去年同期为1.03)。18年公司拿地力度持续回升,土储规模整体增加,为未来推盘量奠定坚实基础。受下半年行业资金面影响,预计公司下半年拿地力度或将略有回落。 物流地产方面,公司7月份新增物流地产项目8个,建筑面积39.4万平米;18年1-7月新增项目38个,新增建面251.3万方,已达到去年全年的93%,物流地产业务发展进一步加速。截止到2018年7月,公司物流地产板块总计获取项目已达92个,获取建面近669.3万方。 投资建议 公司7月单月销售增速略有回落,但累计销售增速持续提高,销售均价维持高位,考虑到地产企业下半年推盘量往往高于上半年,我们预计公司全年销售额有望突破6300亿元;拿地力度持续回升,预计下半年公司拿地力度受行业资金面影响或将略有回落。在行业集中度提升的大背景下,公司在拿地、融资等方面的优势日益明显。我们预计公司18-20年EPS分别为3.39、4.32及5.31元,对应PE为6.2X、4.8X及3.9X,估值接近历史低位,公司近10年估值中枢为13.14倍PE(TTM),目前为8.15倍PE(TTM)。我们假设6个月后公司估值回归中枢水平,将目标价由42.64下调为32.83元,维持“买入”评级。 风险提示:重点布局区域调控加码,销售不达预期,融资收紧超预期。

公司公布2018年半年度报告,上半年实现营收4.07亿元,同比增长23.87%;实现归母净利润0.14亿元,同比下降20.56%。扣非归母净利润893.71万元,同比增长417.47%。点评如下: 营收大幅提升,产值尚有较大释放空间 报告期内公司中标数量37个,中标金额9.85亿元,较去年同期的7.73亿元同比增长27.43%,建筑施工业务中标数量和金额均有较大幅度提升,其中利润率较高的市政项目中标金额同比显著增长。上半年公司营业收入为4.07亿元,较上年同期3.29亿元增长23.87%,二季度营收同比增长34.5%。建筑施工业务实现营业收入3.37亿元,同比增长35.90%,占总营收金额的82.80%;期货经纪业务实现营业收入0.21亿元,同比下降28.95%。公司深度参与空港新城建设,在手PPP项目多为高新区重点工程,当前加快存量项目建设的政策背景下,在手订单结转收入有望加快。公司整体毛利率18.14%,其中建筑施工业务毛利率6.94%,同比增长2.56个百分点,随着市政类项目的开工,建筑施工业务毛利率有望获得持续提升;期货经纪业务毛利率达100%,是公司的主要利润来源。 扣非利润增速提升显著,期间费用率下降 公司上半年期间费用率为13.13%,同比下降4.92个百分点。其中销售费用率同比下降4.10个百分点,主要是由于职工薪酬和摊提费用降低所致,管理费用率同比下降0.85个百分点,财务费用率同比上升0.03个百分点。本期资产减值损失571万元,同比增长213%。 公司归母净利润较上年同期降低20.56%,主要由于上年同期公司进行了对外投资单位成都攀特实业有限公司的清算,确认清算收益0.15亿元,属于非经常性损益。若考虑扣非归母净利润则同比增长417.47%,增速提升明显,下半年随着业绩释放增速将继续维持较高水平。 期货保证金流出增加,经营性现金流由正转负 公司上半年收现比为91.97%,同比降低78.95个百分点。付现比为44.16%,同比降低49.68个百分点。公司经营活动现金流净额为-2.76亿元,由去年同期的1.42亿元转为负值,主要是公司上半年期货交易保证金净流出增加所致。 投资建议 公司2018上半年营收增速稳健,建筑工程业务规模及盈利能力有较大幅度提升。虽然净利润增速为负,但扣非净利润大幅增长,利润质量得到提高。下半年随着工程开工,产值将得到进一步释放,业绩增长有望持续提速。我们维持公司2018-2020年0.15、0.30、0.58的EPS不变,目标价10.63元,对应18年PEG为0.74,维持“增持”评级。 风险提示:固定资产投资增速快速下滑;业务开拓不及预期。

2018年6月份公司实现合同销售面积449.9万平方米,同比增加29.13%,合同销售金额656.3亿元,同比增加33.58%;2018年1~6月份公司累计实现合同销售面积2035.4万平方米,同比增加8.93%,合同销售金额3046.6亿元,同比增加9.91%。 单月销售增速扩大,累计销售均价维持高位 公司6月单月销售面积同比增加29.13%,销售额增加33.58%,单月销售均价为1.46万元/平米,相比上月有所下滑;18年1-6月,公司累计销售微增,销售面积2035.4万方,同比增加8.93%,销售金额3046.6亿元,同比增加9.91%,累计销售均价1.50万元/平米,仍维持高位。6月份公司集中推盘,销售如期回暖。 拿地力度持续回升,物流地产持续获取项目 年1-6月公司累计新增项目127个,去年同期新增项目81个,累计新增计容建面2231.3万方,相比去年同期增长45.15%,拿地销售面积比为,高于去年同期。18年前6个月公司拿地力度持续回升,土储规模增加,为未来推盘量奠定基础。考虑融资偏紧的环境下,预计下半年公司拿地力度回落。物流地产方面,累计获取项目已达84个,累计获取建面近万方,18年1-6月新增建面211.88万方,达到去年全年的78%,物流地产业务发展进一步加速。 投资建议 公司6月销售如期恢复,单月销售增速扩大,累计销售增速提高,销售均价维持高位;拿地力度持续加大,考虑融资偏紧的环境下,预计下半年公司拿地力度回落。根据统计局数据,18年前5个月全国商品房销售面积56409万方,万科市占率2.8%,较17年底2.1%提升。我们认为房地产企业的融资环境有望边际上改善,作为稳健经营的地产龙头,公司融资优势尤其明显。我们预计公司18-20年EPS分别为3.39、4.32及5.31元,对应为6.8X、5.3X及4.3X,估值接近历史低位,6个月目标价42.64元,维持“买入”评级。 风险提示:重点布局区域调控加码,销售不达预期,融资收紧超预期

以建筑业务为主,另有期货等业务 公司主营业务为建筑业,并兼营期货业务、厨柜制造及旅游酒店业务。目前,建筑业务占公司收入比重最大,期货经纪业务则是公司主要利润来源。 深度参与空港新城建设,得享政策红利 空港新城是四川省和成都市的重要战略部署,是在成都市“东进”战略下依托成都第二座国际机场——天府国际机场综合交通枢纽重点开辟和打造的产业新城,是成都建设全面体现新发展理念的国家中心城市的“第二主战场”。高新区管委会将广泛采取PPP模式进行空港新城市政建设。按管委会的要求,公司作为高新区管委会下属唯一的国有上市公司要全面深入参与空港新城的建设,特别是在基础设施等建设类PPP项目中发挥作用。 公司计划联合其他国内一流建筑施工央企、金融资本等机构投资设立PPP基金,可看出高新区管委会给予极大的公司支持力度,使得公司在空港新城建设上有一定话语权。基金成立后,公司可获得建筑施工业务收入、管理费收入及后期运营收益。18年一季度,公司已在新城拿下3个大单,投资总额达9.7亿元,占公司17年营业收入169.28%。此外,空港新城园林绿化市场空间仍较大,公司抓紧机遇,与空港集团、四川省建院成立空港新城园林有限公司,强强联合、在新城园林市场上有强大拿单优势,将改善公司经营业绩。 土地不动产存在升值空间,期货子公司或有新机遇 子公司倍特期货近期受到市场冲击,业绩有所下滑。为提升竞争优势,公司增加注册资本至3.2亿并成立了风险管理子公司,开拓新利润来源。近年来期货品种的增加有助于公司扩大经营范围、提升期货经纪手续费。近期排队上市的3家期货公司如果顺利上市将成为市场新热点,公司作为期货公司的影子股估值有望提升。此外,公司05-08年持续购入土地,账面土地价值约6600万,仅考虑目前公司披露的土地面积,按市值计算金额约7.8亿,若能自由流通,有很大的升值空间。 投资建议 公司是成都高新区管委会下属唯一的国有上市公司,拥有其他建筑施工企业难以比拟的拿单优势。随着PPP基金设立、深度参与空港新城建设,得享政策红利,公司在2018与2019年建筑业务增速将显著提升。预计2018-2020年公司EPS为0.15、0.30、0.58元/股,对应PE分别为53.0、26.7、14.1倍。公司PEG为0.55,小于1且在可比公司中处于中下游水平。考虑到未来公司订单增长、市值低且业绩改善空间大,估值有提升空间,公司目标价为10.63元,对应18年PEG为0.74。首次覆盖,给予“增持”评级。 风险提示:固定资产投资增速快速下滑;业务开拓不及预期。

公司披露2018年一季报,一季度公司实现营业收入总额43.02亿元,同比增长77.56%,实现归属于上市公司股东的净利润2.24亿元,同比增长6.19%,基本每股收益为0.06元,同比增长6.13%。 业绩稳健增长,可结算资源充足 公司一季度加快了结算节奏,实现营业收入总额43.02亿元,同比增长77.56%,超出市场预期,毛利率也达到25.01%,较去年同期提高3.62个百分点。但归母净利润仅小幅增长6.19%,主要原因为销售费用、管理费用较去年同期大幅增长。公司本期提高销售人员薪酬、销售代理费及业务宣传费,使得销售费用同比增长155.28%,一季度新增区域及项目管理人员薪酬、固定资产折旧增加导致管理费用同比增长102.92%。由于公司销售规模处于快速扩张期,费用的增长在当期即体现在利润表里面,但收入和利润的结算则要滞后,因此期间费用率的上升属于正常现象。公司可结算资源充足,截至2018年3月31日,公司账面预收账款达509.42亿元,较17年底增加107.91亿元。当期预收款/17年营业收入达153.62%,业绩锁定性强,将保障公司后续业绩的持续增长。 拿地势头强劲,加速战略布局 公司坚定“区域聚焦、深耕发展”的发展战略,全面升级“3+1+X”布局战略,提出“三全五圆”的发展战略,将一、二线城市作为根据地,形成二线城市全覆盖、核心城市辐射周边城市的战略格局。2017年公司拿地金额986.5亿元,较16年增长251%,为17年销售金额的108%,扩张势头强劲。18年一季度,公司通过招拍挂市场,耗资16.02亿元新增土地面面积16.21万平方米,二线城市与三四线城市各占一半,在目前国家调控范围持续蔓延的环境下,公司顺应国家宏观政策,提前布局二线城市伺机参与城市更新及棚户区改造,布局核心城市周边三四线城市有利于分散风险,建立优质的土地储备,加快周转,以带来规模上的快速扩张。 5亿美元海外债发行完毕,30亿定向债务融资工具获准注册 公司成功于2017年11月16日,完成在境外发行总额2.5亿美元债券;2018年3月23日,完成总额2亿美元债券的发行;3月29日,完成0.5亿美元相同债券的增加发行,顺利完成公司股东大会批准的5亿美元海外债额度。根据18年1月10日公告,公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过人民币30亿元的定向债务融资工具获准注册,目前申请发行工作正在进行中。公司以降低融资成本为战略目标,通过海外债、定向债务工具等融资方式进行融资,为后续经营奠定基础。 投资建议:我们认为新管理团队的到任将为公司发展带来第二次重大历史机遇,新任管理层积极推进的精细化管理控制成本和跟投等机制,有望进一步提升公司的运营效率和利润率,推动公司实现销售和业绩的高增长,我们预计公司2018年销售将超过1300亿。公司目前PEG仅0.56,远小于1;根据公司最新年报数据和经营计划,我们调整2018-2019年净利润由32.8亿、44.1亿至31.1亿、45.8亿,预测2020年净利润为64.1亿,调整18-19年EPS由0.81、1.09元至0.77、1.13元,20年EPS1.58元,对应PE为9.4X、6.4X和4.6X,维持“买入”评级,六个月目标价12.41元。 风险提示:销售不及预期,调控政策超预期,新管理层相关战略实施不达预期。

收入、净利润大增,业绩锁定度较高 一季度营收增幅大于净利润增幅,主要由于:1)联营、合营公司的项目结算较少,且由于会计政策变更,部分项目计提了减值,体现为投资亏损;2)融资规模上升,一季度利息支出及财务费用同比有较大幅度增加,财务费用同比增长181.24%。截止一季度末,公司合同负债4793.6亿元,主要为预售房款,对未来收入的确认锁定度较高。根据一季报,公司合并报表范围内尚有3,563.6万平方米已售资源未竣工结算,合同金额增至4,944.9亿元,较2017年底分别增长20.3%和19.3%。 毛利率维持高位,会计政策变更利好业绩 公司一季度毛利率及净利率分别为34.17%及5.77%,较去年同期分别增加4.37及-0.2个百分点,毛利率维持高位。根据公告,按照财政部修订后的会计准则要求,公司从2018年起执行新的收入准则及金融工具准则。执行五项新会计准则将使得公司需调整2018年期初留存收益和其他综合收益,2018年期初留存收益增加亿元,少数股东权益增加4.94亿元,其他综合收益减少189.61万元。本次执行后公司期初留存收益增加占2017年归母净利润280.52亿元的比值为9.3%,由于公司全款客户占比不小,执行新的收入准则预计可在一定程度上提升业绩。 市占率进一步提升,坚持审慎投资,新开工稳步增长,租赁住宅升级为核心业务 公司一季度实现合同销售面积1,048.2万平方米,根据统计局数据,18年一季度全国商品房销售面积30088万方,万科市占率3.5%,较17年底2.1%进一步提升。根据一季报,18年Q1公司新增加开发项目总规划建面约943.5万方,截至一季度末,公司总土储建面约为1.4亿方;18年Q1实现新开工面积1,129.9万方,同比增长23.1%,占全年开工计划的31.9%。根据一季报,公司已将租赁住宅确定为核心业务,践行“城乡建设与生活服务商”战略,围绕人民日益增长的美好生活需要,持续探索完成各项业务规划的升级与落地,实现有质量的发展。 投资建议 公司一季度市占率3.5%,较17年底2.1%进一步提升。由于一季度是传统销售及结算淡季,预计二季度公司销售及业绩增长将提速。公司践行“城乡建设与生活服务商”战略,围绕人民日益增长的美好生活需要,持续探索完成各业务规划的升级落地,实现有质量的发展。公司作为地产行业财务健康、投资稳健、管理卓越的龙头,未来市占率预计持续提高,我们预计公司18-20年EPS分别为3.39、4.32及5.31元,对应PE为8.4X、6.6X及5.3X,6个月目标价42.64元,维持“买入”评级。 风险提示:重点布局区域调控加码,销售不达预期。

事件:公司发布2018年第一季度报告,报告期内实现营业收入69.84亿元,同比增长36.67%;归母净利润6亿元,同比增长31.13%;基本每股收益0.14元/股,同比增长27.27%。 可结算资源充足,竣工节奏加快,全年业绩有保障。 公司2018年第一季度实现营业收入69.84亿元,同比增长36.67%;实现归母净利润6.01亿元,同比增长31.13%,经营结算规模提升使得业绩增长稳健。公司2018Q1毛利率较去年同期提高3.3个百分点至34.6%。公司一季度期间费用率有所增加,净利润率同去年同期基本持平。三费增长的原因在于:公司经营规模扩张迅速,并购及新设公司增加,管理人员及销售人员的人工成本及费用相应增加以及非资本化贷款利息增加。公司可结算资源充足,18年一季度预收账款达732亿,较17年末增长62亿,预收款/17年营业收入高达1.89倍,此外,公司2018年计划竣工面积692.38万平米,若计划100%完成则竣工面积将增长87.82%,快竣工节奏叠加高业绩锁定度为公司未来业绩增长奠定了坚实的基础。 销售高增长,18年销售目标880亿。 2018年第一季度,公司实现签约面积147.04万平方米,同比增长26.66%;签约金额146.50亿元,同比增长30.14%,销售均价9963元/平方米,较17年末小幅微降6.8%。公司18年销售目标880亿,对应增长30%。 拿地扩张积极,聚焦优质三四线城市。 公司2018年第一季度通过招拍挂于焦作、张家口、宜春、嘉兴等核心三四线城市新获取27宗地块,合计新增土地储备建筑面积182.4万平方米(同比增加42.1%),其中三四线城市占比92.3%,土地总价合计39.86亿元,楼面地价约为2185元/平米,拿地楼面价/销售均价仅22%,较低的拿地成本保障了可观的利润率水平。2018年公司计划新获取建筑面积约1,500万平米的新项目资源,一季度已完成12.16%,预计公司仍将保持低成本快扩张势头。截至2017年末公司土地储备建筑面积3,495.21万平方米,足以满足公司3年左右的开发需要。公司土地储备布局更加均衡,在加大对京津冀区域拓展力度的同时,着力研究长三角及中西部中心城市及周边区域。公司房地产开发业务已经布局京津冀环渤海、长三角、中西部等30多个城市,均衡的土储分布有利于公司穿越周期,应对政策不确定性的能力强。 融资渠道多样化,成本维持较低水平。 在房地产行业融资政策的不断收紧的大背景下,公司充分利用资本市场融资工具,有效控制融资成本,2017年公司平均融资成本6.5%,在民营控股房企中处于较低水平。公司18年一季度净负债率为138%,较17年末提高了14个百分点,负债率水平小幅上升系公司短期借款和长期借款规模增加。公司长期负债占比65.9%,负债结构较为健康,短期内资金压力不大。2018年,公司计划将以项目开发贷款融资为主,以发行公司债券、中期票据、信托、资产证券化及其他新型融资方式为辅,2018年计划新增信贷融资600亿元。 投资建议:公司毛利率显著提高,可结算资源充足,拿地成本低,拿地楼面价占销售均价的比例仅22%。我们预计公司销售将维持高速增长态势,2018年销售额有望突破880亿。我们预计公司2018-20年净利润为85.7亿,109.9亿,138.3亿,EPS为1.97、2.53和3.18元,对应PE为5.2X、4.0X、3.2X,维持“买入”评级,6个月目标价19.00元