招商蛇口(001979.CH/人民币19.44, 买入)发布2017年中期业绩报告:2017年上半年公司实现营业收入194亿元,同比下降8.72%;实现归母净利润34.7亿元,同比下降9.49%,每股收益0.44元/股,受到结算进度及基数影响,公司中报业绩略低于预期,但基于公司上半年销售大幅增长带来的可结算资源,我们认为完成全年百亿利润承诺仍是大概率事件。考虑到公司在前海蛇口区域优质储备升的值空间,以及公司近年积极推行快周转的开发策略,上半年销售增速达74%,公司目前市盈率约14倍,且较上市发行价仍有至少17%的空间,重申买入评级。

华夏幸福 (600340.CH/人民币32.22, 买入)发布2017年中期报告:2017年上半年公司实现营业收入222.6亿元,同比增长26.4%;实现净利润53.7亿元,同比增长35.6%,每股收益1.82元/股,业绩持续高增长,符合市场预期;公司毛利率和净利率分别为57.5%和24.1%,分别提升7.2和1.6个百分点,盈利能力进一步增强。我们认为公司作为领先的产业新城开发商,坐拥优质环京资源受益雄安新区建设和京津冀战略推进,业绩持续保持30%以上的高速增长,而目前对应市盈率仅11倍,显著低估,我们重申公司买入评级。

三湘印象(000863.CH/人民币7.11, 买入)7月17日公告,公司董事长、实控人黄辉及其控股的三湘控股于近日分别增持上市公司52万股和204万股,同时公布补充增持计划,三湘控股拟在未来6个月内增持不低于500万股。我们认为在市场大幅调整之际,公司董事长再度增持兑现此前200万股的最低增持计划承诺,同时公布补充计划加大增持力度彰显管理层信心,也表明公司目前市值较合理估值水平有明显折价。根据增持计划,预计未来大股东仍有至少近300万股的增持额度。我们认为公司的优质资产显著低估,仅地产业务RNAV达到110亿元即覆盖目前市值,而演艺龙头观印象今年承诺业绩1.6亿元,未来将牵手IDG进行深度合作,演艺和地产业务的协同空间可期,是A股文化地产的稀缺标的,我们重申公司买入评级。

世茂股份2017年7月12日完成25亿公司债发行,最终票面利率为4.95%,创下今年以来民营房企发行同期限公司债的最低融资成本,体现其优质资产价值。我们认为公司作为A股龙头商业地产开发和运营商,背靠世茂集团优质资源并合作开发,上半年实现销售额同比增长33%,而目前市盈率仅为8倍且市净率仅为0.95倍,是A股唯一破净的地产股。近期市场蓝筹风格有望从一线蓝筹扩散至二线蓝筹,而公司目前价值严重低估。我们调整公司2017-2019年每股收益预测分别为0.63元、0.78元和0.93元,上调目标价为6.30元,相当于10倍2017年市盈率,重申买入评级。 优质低息债发行,低杠杆提供扩张潜力。2017年7月12日公司债券发行工作结束,实际发行规模为人民币25亿元,最终票面利率为4.95%,创下今年以来民营房企发行同期限公司债的最低融资成本,体现公司优质的资产价值。截至2017年3月31日,公司资产负债率为61.9%,净负债率为19.5%,显著低于行业平均水平,体现公司作为商业地产商优秀的财务风险控制能力,而此次低息债的发行也有助于公司进一步实现资本结构的优化,并提供后续扩张潜力。 半年销售增长30%,目前PE仅8倍。2017年1-6月,公司实现合同签约额100亿元,同比增长33%,实现销售目标170亿的59%,全年完成目标是大概率事件,并有望超出市场预期。同时,集团今年计划实现销售额800亿,上半年实现销售450亿同比增长31%,完成全年目标56%。我们认为公司今年销售额大幅增长将保障未来两年的盈利能力,公司目前8倍市盈率的估值处于严重低估的水平。 A股唯一破净地产股,二线蓝筹价值低估。公司目前市净率仅为0.95倍,在A股地产板块排名倒数,也是仅有的PB低于1的“破净”地产股。公司的商业物业资产基本位于一二线城市,而前期收购集团的深圳前海等项目的毛利率水平较高,重估净资产价值可观。公司作为国内龙头商业地产开发商,背靠世茂集团资源并合作开发,作为二线蓝筹的价值显著低估。 评级面临的主要风险。 房地产项目去化率受调控和货币政策影响。 估值。 我们调整公司2017-2019年每股收益预测分别为0.63元、0.78元和0.93元,目标价由6.00元上调为6.30元,相当于10倍2017年市盈率,重申买入评级。

公司发布业绩预增公告,预计2017 年上半年实现归属于上市公司股东的净利润为4.8 亿元至5.2 亿元之间,每股收益约0.32 元至0.35 元之间,较上年同期将增加1,302%至1,419%。公司半年度业绩区间已大幅超越2016 年全年3.2 亿元的业绩,继一季报后再超市场预期,也印证我们此前的推荐逻辑和观点。我们认为公司今年地产业绩的超预期释放,体现了公司优质的地产资产储备布局,同时公司锂电池项目将按照公告进度于下半年陆续投产,预计18 年满产后贡献净利润1.8-2 亿元,且近期显著受益于新能源汽车销量超预期和积分制落地的催化剂。此外,公司此前两轮员工持股计划持股均价分别为7.67 元和7.34 元提供安全边际。我们上调公司2017-2019 年每股收益预测分别为0.39 元、0.52 元和0.69 元,维持目标价9.10 元,重申买入评级。 支撑评级的要点 地产聚焦大北京、大南京,高毛利北京项目进入结转期。公司上半年业绩大增,主要由于:(1)报告期内主要结算项目为北京百旺杏林湾项目, 毛利率较高且同期结算基数较低;(2)公司控股子公司北京海科建于本期内完成所持有的北京实创科技园12.4%股权的转让,实现净利润约1.2 亿元。公司地产储备优质,公司去年通过股权转让将北京的西北旺和百旺项目的开发权益比例分别已提升至73.82%和81.5%,并在今年获取常熟地块继续布局大南京,未来随着公司位于北京的项目逐步竣工,有望迎来结转高峰期,目前二手房均价超过7.5万元/平米,公司目前总货值约350-400亿元,保证转型期两年业绩释放。 锂电池组全面投产在即,转型新能源获实质性推进。2016年公司加快转型新能源锂电池行业步伐,完成了厂房购买和技术研发团队的引进, PACK自动生产线、电芯生产线正在加紧推进,预计分别于3、4季度投产; 由于公司与福建省投成立合资公司获取订单,有望对接省内国有新能源汽车制造商,预计18年生产线满产后或贡献净利润近1.8-2亿元。此外, 工信部数据显示5月新能源汽车产销量分别同比增长38%和28%超出市场预期,而积分制也有望在明年实行,近期催化剂明显。 新任董事长1月上任,两期员工持股计划绑定多方利益。2017年1月,韩孝煌先生担任公司董事长,其从2006年起担任公司副董事长,兼任福建省第十一届政协委员、北京市海淀区第十届政协常委和北京福州商会会长等社会职务,上任后有望全面推进公司业务发展。2015-2016年公司推出两期员工持股计划,分别于2016年1月和12月完成购买,合计购买股票6,778万股,增持均价分别为7.67元和7.34元,绑定多方利益。同时,公司控股股东过去2年累计增持2,899万股,交易均价6.94元/股,彰显转型决心。 评级面临的主要风险 房地产业务销售受调控影响;锂电池业务推进慢于预期。 估值 我们上调公司2017-2019年每股收益分别为0.39元、0.52元和0.69元,维持目标价9.10元,相当于RNAV净资产平价,重申买入评级。

三湘印象000863.CH/人民币7.33,买入)5月11日公告,公司董事长、实控人黄辉当日通过竞价交易增持50万股,增持均价7.256元/股,增持金额362.82万元。据此前的增持计划,黄辉拟自5月10日起6个月内以不超过9元/股,累计增持不低于200万股,不超过2,766万股。我们认为此次实际控制人再度增持兑现昨日增持计划承诺,且根据计划后续有望继续增持。公司高管连续两日增持彰显管理层对于公司“文化+地产”战略的信心,以及对于公司目前价值的肯定。我们认为公司的优质资产显著低估,未来市场企稳反弹将迎来公司估值修复的空间,我们重申公司买入评级,建议逢低布局。 1、实控人及高管再度增持,投资价值凸显。5月10日公司董事长、总经理和副总经理分别增持72万股、12万股和5万股,增持均价分别为7.06元/股、7.08元/股和7.10元/股,合计增持89万股耗资628万元。5月11日,实际控制人、董事长黄辉再度增持50万股,增持均价为7.26元/股,即累计增持122万股,斥资870万元。此外,实际控制人计划自5月10日起6个月内以不超过9元/股,累计增持不低于200万股,不超过2,766万股(即不超过公司总股本2%),因而根据计划后续有望再度增持。 2、资产安全边际高,超跌修复迎空间。公司去年完成收购观印象是国内文化演艺龙头,全国各大景区10余场演出年票房收入11亿元,随着行业龙头宋城演艺股价企稳,我们认为与成长板块相关性较高的公司股价也将迎来较大的反弹空间。另一方面,张艺谋等创作团队于去年参与公司定增价格为6.50元/股且锁定3年,目前股价接近7元/股,后续文化资产的成长性带来的估值提升空间可期。 3、文化地产估值低位,重申买入评级。我们重申近期发布的首次覆盖深度报告《三湘印象:文化地产齐发力,风格切换迎良机》的观点,公司高管连续两日增持彰显管理层对于公司“文化+地产”战略的信心,以及对于公司目前价值的肯定。我们认为公司的优质资产显著低估,未来市场企稳反弹将迎来公司估值修复的空间,我们重申公司买入评级,继续建议逢低布局。

三湘印象(000863.CH/人民币7.10, 买入)5月10日公告,公司董事长、实控人黄辉5月10日增持72万股,增持均价7.06元/股;黄辉计划自5月10日起6个月内以不超过9元/股,累计增持不低于200万股,不超过2,766万股。我们认为此次增持彰显公司管理层对于公司“文化+地产”战略的信心,以及对于公司目前价值的肯定。随着文化和地产板块估值区间进入低位,公司的优质资产或迎来估值修复良机,我们重申公司买入评级,建议逢低布局。 点评 1、 高管增持显信心,文化地产齐发力。随着市场的巨幅调整,5月10日公司董事长、总经理和副总经理分别增持72万股、12万股和5万股,增持均价分别为7.06元/股、7.08元/股和7.10元/股,合计增持89万股,合计耗资628万元。此外,实际控制人黄辉计划自5月10日起6个月内以不超过9元/股,累计增持不低于200万股,不超过2,766万股(即不超过公司总股本2%)。此次增持彰显公司管理层对于公司“文化+地产”战略的信心,以及对于公司目前价值的肯定。 2、 资产安全边际高,超跌修复迎空间。公司去年完成收购观印象是国内文化演艺龙头,全国各大景区10余场演出年票房收入11亿元,仅次于宋城演艺13亿元现场演艺票房,而前者包含地产估值在内的市值也仅为后者的1/3,虽然主业构成和盈利模式具有较大差异,但三湘印象的稀缺资产价值也已显著低估。另一方面,张艺谋等创作团队于去年参与公司定增价格为6.50元/股且锁定3年,目前股价接近7元/股,后续文化资产的成长性带来的估值提升空间可期。 3、 文化地产估值低位,重申买入评级。根据我们近期发布的首次覆盖深度报告《三湘印象:文化地产齐发力,风格切换迎良机》内容,公司自15年8月股价见顶以来走势与传媒板块的相关性系数为0.9,明显高于地产板块的0.55,而传媒作为成长性板块代表经历持续深幅调整,年初至今涨跌幅全行业倒数第一。公司目前基金持股比例仅0.04%,在同体量房企中排名倒数,随着文化和地产板块估值区间进入低位,公司的优质资产或迎来估值修复良机,我们重申公司买入评级,建议逢低布局。

三湘印象作为区域房地产开发商,项目主要布局在上海和燕郊,后者显著受益于京津冀战略提速,2016年收购观印象后实施文化和地产双主业战略。观印象是国内文化演艺行业龙头,由张艺谋团队创作的系列作品年票房收入逾10亿元,但公司轻资产模式下10-15%的票房分成比例远低于宋城演艺35-40%的净利润率,未来计划提高新项目股权比例至30%-50%,公司预计未来2-3年内文化产业的利润贡献会超过地产业务,后续协同效应可期。另一方面,公司股价自15年8月见顶后的持续调整走势与地产板块的相关性显著低于传媒板块,而公司最新一期的基金持仓比例也处于历史和同类房企中的绝对低位,未来市场风格切换或迎来公司估值修复的契机。我们预测公司2017-2019年每股收益分别为0.51元、0.57元和0.63元,采用分部估值法给予9.54元/股的目标价,首次覆盖给予买入评级。 支撑评级的要点。 投资逻辑:市场风格切换或迎契机。收购演艺龙头观印象后,公司15年8月股价见顶以来走势与传媒板块的相关性系数为0.9,明显高于地产板块的0.55,而传媒作为成长性板块代表经历持续深幅调整,年初至今涨跌幅全行业倒数第一。公司目前基金持股比例仅0.04%,在同体量房企中排名倒数,随着近期市场风格切换,公司或迎来估值修复良机。 印象篇:优质演艺龙头,权益提升可期。观印象实景演出系列由张艺谋导演团队创作,目前十余台作品观众530万人次,年票房收入约11亿,但公司过去采用10-15%的票房分成比例的轻资产模式,远低于宋城演艺重资产模式下35-40%的净利润率。公司表示未来新项目中的目标股份占比在30%,优质项目比例预计在50%以上,或显著提升项目盈利能力。公司预计未来2-3年内文化产业的利润贡献会超过房地产业务。 三湘篇:聚焦长三角,受益京津冀。公司未结算权益储备建面约100万平米,其中约50万方位于上海具有极高安全边际,50万方位于燕郊受益于京津冀协同发展的提速和雄安新区的建设,项目预计售价3万元/平米远超土地成本5,000元/平米。近年公司文化地产联动效应逐渐体现:《最忆是杭州》G20公演后公司今年首拿杭州地块,正在制作的《最忆韶山冲》或与IDG合作打造特色小镇综合体项目。 评级面临的主要风险。 房地产销售和结算进度受调控影响;演艺项目权益提升比例低于预期。 估值。 我们采用分部估值法给予公司132亿元的目标市值,目标价9.54元/股:1)地产项目权益可结算货值325亿元,纯地产业务RNAV约115亿元,按20%折价给予92亿估值;2)观印象2017年承诺业绩为1.6亿元,给予25倍市盈率估值约40亿元。

2016年1-12月,公司实现营业总收入2,474亿元,同比增长19%;利润总额144亿元,同比增长37%;实现归属于母公司股东的净利润72亿元,同比增长5%,扣非后净利润同比增长21%,每股收益0.59元/股,拟向全体股东每10股派发现金红利2.50元。公司去年净利润增速小于收入增速主要由于:1)能源板块煤炭存货久置导致营业外存货盘亏支出6.6亿元,2)归属于少数股东权益比例大幅上升16个百分点至23.3%。2017年公司计划实现营业收入3,000亿元,利润总额160亿元。未来随着公司非经常性亏损的收窄以及开发项目权益比例的稳定,近年增收不增利的情况有望在今年得到改善,叠加行业集中度的加速提升,我们给予公司17-19年每股收益预测分别为0.77元、0.89元和1.00元,目标价调整至9.24元,相当于12倍2017年市盈率,维持买入评级。 支撑评级的要点 房地产:地产销售增长11%,住宅投资占比扩大。公司2016年实现房地产业务收入1,451亿元,同比增长46%;毛利率20.6%,同比下降3.7个百分点,毛利占比80%,依然是公司支柱产业;实现销售金额2,550亿元,同比增长11%,住宅产品占比64%;销售均价13,002元/平米。公司去年重点布局一二线城市,新增项目储备权益建筑面积1,468万平方米,住宅产品占比约69%,项目在建面积5,870万平方米。 大金融:金融利润增长21%,利润贡献占比25%。公司2016年金融服务业务实现利润总额39亿元,同比增长21%,占比公司利润总额27%。公司去年搭建核心金融平台进展顺利,收购香港4、9号证券牌照,成立绿地(亚洲)证券,房地产基金业务全年投资规模近100亿元。全资子公司绿地金控去年实现净利润37亿元,占比上市公司净利达39%。 大基建:新签订单增长52%,基建收入增长80%。公司2016年建筑业务实现收入766亿元,同比增长80%,其中贵州建工和江苏省建分别实现净利润3.1亿元和2.2亿元;去年新签订单971亿元,同比增长52%,目前在建项目总金额1,975亿元。此外,公司成功中标包括宁波杭州湾新区等8个PPP项目,南京地铁5号线开工建设。 大消费:出售润东汽车,推进酒店资产证券化。公司进口商品直销业务方面,全年新开门店18家,门店总数达到27家,分布在全国近10个一二线城市;酒店产业方面,公司拥有营运酒店28家,其中自营12家,营运酒店客房总数7,452间,实现营收17亿元,新加坡210亿REITs发行工作有序推进。汽车产业方面,公司出售了所持润东汽车股权。 评级面临的主要风险 房地产销售受限购及货币政策影响;能源业务持续亏损。 估值 我们给予公司2017-19年每股收益预测0.77元、0.89元和1.00元,考虑到市场系统性调整,我们将公司目标价由12.27元下调至9.24元,相当于12倍2017年市盈率,维持买入评级。

营业收入同比增26.5%,结算毛利率降至33.4%。16年营业收入298.8亿元,同比增26.5%;毛利率和净利率为33.9%和6.4%,分别下降6.7和2.5个百分点;分地区来看,京内结算135亿元增11%,结算面积和均价分别增长6%和5%,毛利率44.7%;京外结算163亿元增42%,结算面积和均价分别增长38%和3%,毛利率24.8%。业绩下降原因:1)主要结算的14年降价项目毛利率偏低;2)部分结算项目分摊开工费用比例较高。 16年销售631亿大增93%,预收款锁定全年业绩。16年公司销售面积297万平米,同比增长41%,销售金额631亿元,同比增长93%,创历史新高,全年去化率高达68%;从并表现金流口径来看,公司去年销售商品收到现金488亿元,同比增长76%,年末预收账款达到412亿元,同比增长77%,已大幅超越去年300亿元的营收。同时,17年公司计划销售金额616亿元,预计可推货值近900亿,Q1已完成销售185亿元,占比30%。 17年业绩有望迎来反转,北京土储龙头重估价值可观。从结算提量和利润率水平来看,2017年公司计划竣工面积296万平米,同比增长23.6%;此外,公司2015年销售项目将逐渐进入结转期,15年销售均价同比增长17%,而2012-14年期间公司由于受到京内外区域结构的调整,销售均价基本持平,由此判断公司17年业绩有望迎来反转。此外,公司2016年取得14个项目,对应建面306万平米,占比当期销售超103%;此外,公司在北京积极尝试棚改模式,项目合计超100万平米。截至16年末,公司未竣工面积1,972万平米,其中京内510万平米,占比31%。 多渠道融资降低负债率,非公开发行6月底解禁。2016年公司采用了包括公司债、资产支持票据在内的多种融资工具,并完成定向增发40亿元,资产负债率进一步下降至近年低位。债权融资方面,2016年,公司累计发行公司债60亿元,加权平均利率为3.85%;发行永续债50亿元,加权平均利率5.22%,公司目前整体平均融资成本为6.43%。股权融资方面,公司定向6月完成40亿元的股票非公开发行,调整后的发行价格为11.78元/股,将于今年6月底解禁,为股价提供较高的安全边际。 评级面临的主要风险 房地产销售受到限购和货币政策影响;项目毛利率下滑幅度较大。 估值 我们将17-18年每股收益预期下调为1.03元和1.25元,目标价由16.52元下调至15.00元,相当于15倍2017年市盈率,维持买入评级。

2016年1-12月,华侨城A完成营业收入354.81亿元,实现净利润68.88亿元,分别比上年增长10.07%和48.44%,两项指标均创下历史新高,实现每股收益0.64元,拟每10股派发现金红利1元。公司业绩大幅增长主要由于旅游地产业务结算在低基数下放量,全年销售额突破270亿大幅超出年初目标。公司去年通过多种途径拿地,一方面与旅游业务联动获取武汉、南京、南昌等二线城市核心地块,另一方面与中铁、华润、招商等多家央企合作获取一线城市项目,目前合计储备超过900万平米,可售资源充足。此外集团作为央企改革先锋,去年积极参与地方国资整合,间接控股云南旅游整合优质区域旅游资源。考虑公司去年业绩放量、股权激励解锁条件和国企改革预期,我们给予公司2017-19年每股盈利预测为0.88、0.97和1.09元,目标价上调至9.68元,相当于11倍17年市盈率,重申买入评级。 支撑评级的要点 游客接待量3,456万人,旅游综合业务结算放量。旅游业务方面,2016年,公司实现游客接待量突破3,456万人次,同比增长约5.4%,实现8个城市的主题公园连锁运营,继续巩固亚洲龙头地位。旅游综合业务实现营业收入为160亿元,同比增长30%,占比总收入45%;毛利率为40.7%,同比下降1.8个百分点。旅游地产业务结算在低基数下实现放量,是全年业绩大增的主要原因。公司未来将大力发展管理输出等轻资产业务,加快实现“旅游+互联网+金融”的创新模式。 全年销售突破270亿,深圳本部项目继续热销。2016年公司房地产业务实现营业收入为189亿元,同比下降1.3%,占比总收入53%;毛利率为63.4%,同比上升3.3个百分点;实现签约面积37.1万平方米,销售额突破270亿元,大幅超出200亿目标,结算面积33.84万平方米,同比增长3.8%,其中深圳本部、上海苏河湾和西安天鹅堡等项目贡献主业销售和结算业绩,公司目前已推未售面积61.85万平方米。 项目储备超900万方,多渠道拿地布局一二线。土地储备方面,2016年公司陆续获取武汉、南京、南昌等二线城市核心地块,并分别与中铁、华润、招商等央企联合获取北京、上海、深圳等一线城市大型项目。公司全年新增权益土地储备106万平方米,建筑面积198万平米,旅游综合及房地产业务累计土地储备规划总面积902万平方米,可售资源丰富,17年将重点推进深圳本部、南京、宁波、武汉、成都、重庆等点项目。 集团是央企改革先锋,积极参与地方国资整合。2015年公司通过定向增发引入前海人寿作为战投并推出限制性股票激励计划,调整后的定增价格为6.74元,股权激励解锁要求扣非净利3年CAGR不低于10%,成为央企改革先锋。2016年,华侨城集团通过股权收购获得云南国资委下属世博旅游集团51%股权间接控股云南旅游,有望整合云南地区优质旅游资源,打造云南省旅游文化专业平台。 评级面临的主要风险 地产销售受到限购及货币政策影响,文化旅游及城镇化投资周期较长。 估值 我们给予公司2017-19年每股盈利预测为0.88、0.97和1.09元,目标价由8.84元上调至9.68元,相当于11倍17年市盈率,重申买入评级。

2016年1-12月,上实发展实现营业收入64.89亿元,同比下降1.97%,归属于母公司净利润5.92亿元,同比增加13.89%,每股收益0.32元/股,拟每10股派发现金红利0.38元。去年公司房地产销售全年签约金额110亿元,同比增长170%,销售回款历史上首次突破百亿,账面预收款63亿元已基本锁定今年业绩,且净负债率大幅下降至36%,在手现金高达100亿元。公司作为上实集团的A股地产上市平台,坐拥优质地产开发和持有资源,近年积极探索上下游产业链的延伸和多元化协同发展,未来成长空间可期。16年初公司通过定增完成集团项目资产注入,贡献销售额占比达20%,而目前股价已较集团参与定增价8.92元/股折价近10%,随着近期地方国企改革的积极推进,我们认为公司的优质资产显著低估并存在资源整合预期。我们预测公司2017-2018年每股收益分别为0.35元和0.39元,目标价格下调至9.90元/股,相当于10%的RNAV折价,维持买入评级。 支撑评级的要点 16年营业收入65亿元,归母净利5.9亿增14%。公司2016年实现营业收入64.9亿元,同比减少2%,其中房地产销售结算收入49.8亿元,主要结转上海、苏州、湖州、青岛、成都等项目;2016年新开工面积29万平方米,竣工面积62万平方米。2017年,公司力争实现营业收入65亿元,预计新开工面积90万平方米,竣工面积50万平方米。 16年销售首破百亿,预收款锁定17年业绩。公司2016年房地产销售签约金额109.9亿元,同比增长170%;签约面积75万平方米,同比增长184%,销售均价14,653元/平米,实现销售额百亿的历史性突破,其中通过定增收购的上投控股的项目销售额贡献占比20%。公司目前预收房款高达到62.1亿元,已完全锁定2017年的房地产结转收入。 优质物业资产低估,负债大减现金充裕。公司2016年实现房地产租赁业务收入2.1亿元,坐拥实业大厦(3.3万平米)和金钟大厦(6.1万平米)等上海核心商业地段老牌办公物业,合计持有商办物业27.4万平米,账面成本29.4亿元租金回报率超过8%,重估价值可观。此外,随着去年销售回款创历史新高以及公司债发行和定增的实施,公司目前账面在手现金高达100亿元,净负债率大幅下降至36.3%。 “产业X+地产”多元化发展,优质国企成长可期。公司以智慧城市、联合办公、健康养老等新兴产业实现跨界融合。其中,龙创节能2016年实现智能建筑工程收入8.5亿元,净利7,107万元。公司作为优质上海国企上实集团的A股地产上市平台,有望乘着上海国企改革东风实现优质资源和资产整合,未来成长空间可期。 评级面临的主要风险 房地产销售受到限购和货币政策影响,上海国企改革推进低于预期。 估值 我们预测公司2017-2018年每股收益分别为0.35元和0.39元,目标价格由11.00元下调至9.90元,相当于10%的RNAV折价,维持买入评级。

2016年1-12月,招商蛇口实现营业收入总额635.7亿元,同比增长29.2%,实现归属于上市公司股东的净利润95.8亿元,同比增长97.5%,同比去年备考口径增长39%,超额完成89.4亿元的业绩承诺;基本每股收益为1.21元,同比增长37.5%;拟每10股派发现金红利5.00元。2017年公司计划销售1,000亿,同比大幅增长35%,体现集团做大做强地产业务的战略决心,而公司前2月销售额已近翻番。报告期间,公司在前海片区开发取得实质性进展,并连续公告获得通州台湖镇政企合作项目以及深圳国际会展中心BOT项目,显示公司的“前港-中区-后城”的战略正加速落地。考虑到公司优质土地资源的价值、较高的销售目标以及业绩承诺,我们给予公司2017-2018年预测每股收益分别为1.41元和1.56元,目标价上调至22.56元/股,相当于16倍的17年市盈率,维持买入评级。 支撑评级的要点。 16年房地产销售增长28%,17年销售目标1,000亿。2016年,公司实现签约销售面积471万平米,签约销售金额739亿元,同比增加28.4%,销售均价15,692元/平米;实现结转收入561亿元,同比增长33.9%,结算均价10,317元/平米,结转毛利率32.3%,同比下降2.6个百分点,主要由于深圳区域外项目结转较多。2017年,公司计划实现销售额1,000亿元,同比增长35%,前2月已同增96%,预计全年可售货值约2,200亿元。 投资聚焦一二线,多渠道获取土地资源。土地储备方面,公司聚焦一二线核心城市,目前土地储备1,826万平米,权益储备1,291万平米;去年公司拿地积极,合计拿地建面702万平米,拿地金额905亿元,新增土地储备中,一线和二线城市分别占比52%和48%。未来除了从公开市场获取资源,集团内资源的协同和产业新城的拓展也成为重要途径。2017年公司计划新开工面积765万平米增长40%,计划竣工面积528万平米。 前海片区开发取得实质性进展,土地重估价值可观。2016年7月,公司与前海管理局下属企业组建股权比例为50:50的合资公司,共同开发建设列入合作范围的2.9平方公里的前海土地,实际开发权益比例41.25%,标志着前海蛇口自贸片区机制的创新取得重大突破。截止2016年末,公司在深圳前海蛇口自贸区的土地及物业合计516万平米,包括:蛇口片区(220万平米)、太子湾片区(53万平米)和前海片区(238万平米)。 “前港-中区-后城”联动,股权激励助力战略实施。2016年8月,公司与北京市通州区政府合作签署协议通过建立平台公司对台湖镇进行综合开发;公司与华侨城联合竞得深圳国际会展中心(一期)项目,将通过BOT模式介入深圳国际会展中心的商业配套建设和会展产业运营。2016年底,公司实施股票期权激励计划,行权价格19.51元/股且设定三年CAGR13%的目标,有望加速“前港-中区-后城”发展战略的落地。 评级面临的主要风险。 销量受到楼市限购及货币政策影响;前海蛇口地块开发进度低于预期。 估值。 我们给予公司2017-19年预测每股收益分别为1.41元、1.56元和1.73元,目标价格由19.20元上调至22.56元,相当于16倍17年市盈率,维持买入评级。

2016年1-12月,万科营业收入和净利润分别增长23%和16%,每10股派7.9元;16年销售额同比增长39.5%,销售回款位居行业首位,市占率提升至3.1%,17年前2月销售额同比增长108%,大幅跑赢市场,在股权纷争的背景下取得如此优异的成绩实属不易。2017年1月,深圳地铁集团以协议受让的方式成为公司重要股东,3月恒大向深铁集团不可撤销托管其股东表决权,股权架构基本稳定;随着事业合伙人计划推出跟投方案3.0,公司将践行“轨道+物业”的发展模式,在维持物业开发利润率的同时,也将继续推进落实“城市配套服务商”的战略。考虑到公司竣工量和销售均价的增长以及行业集中度提升的背景下,我们预计公司2017-18年每股收益预期分别为2.25元和2.50元,给予目标价26.88元,相当于12倍2017年市盈率,重新给予买入评级。 支撑评级的要点 净利润同比增长16%,分红10派7.9股息率3.6%。营业收入2,404.8亿元,同比增长23%,净利润210.2亿元,同比增长16%;每股收益1.90元;毛利率和净利率为29.4%和8.7%,基本与上年持平;每10股派7.9元,派息率达41%,维持高分红比例;净资产收益率为18.5%,增长0.44个百分点,再创近年新高,少数股东权益占比在去年大幅增长之后回落至26%,显示项目开发权益比例已基本保持稳定。 16年销售同增39.5%,17年1-2月同增108%。14年销售金额3,648亿元,同比增长39.5%,好于行业平均,市场占有率达3.1%,较前年提高0.1个百分点;销售均价11,403元/平米,同比增长2.2%;报告期末,已售未结金额2,782亿元,同比增长29.4%,可结算均价为12,205元,其中,北京、上海、广深及中西部占比分别为22%、29%、32%和17%。2017年前2月销售额同比增长108%,大幅跑赢市场,强者恒强格局凸显。 17年新开工计划降6.8%,竣工计划增9.4%。16年新开工3,137万平米,同比增长47.5%,较年初计划增长42.6%,竣工2,237万平米,同比增长29.4%,较年初计划增长8.3%;2017年计划新开工面积2,923.6万平米,同比下降6.8%,计划竣工2,448万平米,同比实际完成规模增长9.4%;2016年新增项目173个,土地规划建筑面积3,157万平,同比增长34.8%,全年拿地金额占销售额比重约为50%,较上年明显增加。 引进深圳地铁为股东,打造中国“轨道+物业”标杆。2017年公司股权之争逐步明朗:1月深圳地铁集团以协议转让方式受让公司15.31%股权,3月恒大将持有的14.07%股权表决权等不可撤销地委托给前者,深铁合计表决权约29.38%,显示股权架构基本稳定。通过和深铁合作强强联合,万科将获取深圳核心区域资源,践行“轨道+物业”合作开发模式,在目前地王频出的背景下成本优势凸显,有望保持目前较高的利润率水平。 评级面临的主要风险 销量受楼市限购及货币政策影响,与深铁合作推进缓慢。 估值 我们预计公司2017-18年每股收益预期分别为2.25元和2.50元,给予目标价26.88元,相当于12倍2017年市盈率,重新给予买入评级。

2016年,冠城大通实现营业收入61.3亿元,归属于上市公司股东的净利润3.22亿元,较上年同期增长51.3%,由于公司主要地产项目权益比例增加以及上年同期计提大额资产减值准备影响;公司计划2017年合并营业收入约为70亿元。2017年随着新任董事长上任,我们认为公司将成为非常优质的地产转型投资标的:1)南通项目在过去几年已计提存货跌价准备,而高毛利的北京住宅项目将在今明两年进入竣工期,并于去年10月大幅提升开发权益比例,结算业绩有望超预期放量;2)今年1月公司连续公告新能源转型业务的推进,年报中也首次将该业务地位置于地产业务之前体现转型决心,与福建省投合资运营的电池组生产线年内投产,满产后预计贡献净利润1亿元;3)公司此前两轮员工持股计划持股均价分别为7.67元和7.34元绑定多方利益。我们预测公司2017-2019年每股收益分别为0.29元、0.39元和0.53元,给予目标价9.10元/股,相当于20%RNAV折价,重申买入评级。 支撑评级的要点 地产聚焦大北京、大南京,高毛利北京项目进入结转期。2016年公司房地产业务实现销售额43.9亿元,实现结算收入33亿元,主要由于销售和结转了南京大通蓝郡项目,期末预收账款达31.7亿元。去年10月,公司位于北京的西北旺和百旺项目的开发权益比例分别提升至73.82%和81.5%,大幅提升优质土地储备。未来随着公司位于北京的项目逐步竣工,有望迎来结转高峰期,目前二手房均价超过7万元/平米,可结算面积30万方,权益可结货值达165亿元,保证今明两年业绩释放。 锂电池组全面投产在即,转型新能源获实质性推进。2016年公司加快转型新能源锂电池行业步伐,完成了厂房购买和技术研发团队的引进,且动力锂电池PACK手工电池包开始小批量试生产和销售,2016年实现销量864千瓦时,PACK自动生产线、电芯中试研发线、电芯生产线正在加紧推进,预计在2017年2季度实现全面投产,由于公司与福建省投成立合资公司获取订单,有望对接省内国有新能源汽车制造商,预计生产线满产后或贡献净利润近1亿元,占比目前归母净利润约30%。 新任董事长1月上任,两期员工持股计划绑定多方利益。2017年1月,韩孝煌先生担任公司董事长,其从2006年起担任公司副董事长,兼任福建省第十一届政协委员、北京市海淀区第十届政协常委和北京福州商会会长等社会职务,上任后有望全面推进公司业务发展。2015-2016年公司推出两期员工持股计划,分别于2016年1月和12月完成购买,合计购买股票6,778万股,增持均价分别为7.67元和7.34元,绑定多方利益。同时,公司控股股东过去2年累计增持2,899万股,交易均价6.94元/股,彰显转型决心。 评级面临的主要风险 房地产业务结转慢于预期;锂电池业务推进慢于预期。 估值 我们预测公司2017-2019年每股收益分别为0.29元、0.39元和0.53元,给予公司目标价9.10元/股,相当于20%的RNAV折价,重申买入评级。