事件描述与点评 世茂股份今日发布2011年一季度报,一季度公司实现营业收入9.9亿元,同比下降0.4%;实现营业利润2.49亿元,同比增长20.58%;实现归属母公司净利润1.77亿元,同比增长100.1%,每股收益0.15元。 公司业绩符合预期,维持高毛利 公司报告期业绩基本符合预期,归属母公司净利润大幅度增长主要原因两个,第一是公司本期结算的毛利率上升了12个百分点,主要是因为公司本期结算的徐州商铺这些毛利率较高的商业地产项目;第二个原因是本期少数股东权益大幅减少,主要是因为去年同期结算收入大部分来自于公司持股仅50%的南京项目。公司资产负债情况相对于大多数住宅类开发商来说较为乐观,一季度扣除预售账款后的资产负债率有所下降。另外在短期头寸方面公司持有货币资金32个亿,短期借款与一年内到期的非流动负债总和为21个亿,短期偿债压力不大。 一季度销售预期内,重点在下半年 报告期内,公司主要销售项目为常熟、北京、杭州、徐州等,实现合同签约额15.69亿元,同比增长55.3%,合同签约12.03万平方米。在项目开发方面,新开工面积达到14万平方米,竣工面积达到8万平方米。体现在公司预收账款方面,期末预收账款为31亿,这部分为公司未来锁定的业绩大约为0.53元。二季度公司的销售主要来自南京项目,由于南京项目销售的主要是住宅,而且定位方面偏高端,因此预计公司在二季度中销售仍有较大的压力。但在下半年,公司将会推出大量的商铺与酒店式公寓,预计销售较为乐观。 盈利预测与估值 我们看好世茂股份的逻辑一直以来没有变化,从短期业绩来讲,公司目前主要销售的商业对于业绩将会起到支撑的作用;从长期来说,物业持有、影院等方面都呈现明显增长,未来都将提供稳定的现金流;从刺激因素来说,未来万达院线的上市将会提升公司估值。我们在不考虑公允价值收益后,预计公司11-12年业绩为0.9、1.23元,维持“推荐”评级。

泛海建设今日发布2011年一季度报,一季度公司实现营业收入0.95亿元,同比下降86.94%;实现营业利润-0.43亿元,同比下降128.98%;实现归属母公司净利润-0.36亿元,同比下降136.01%,每股收益-0.016元。 业绩下滑预期内,资金仍有压力。 公司一季度业绩下滑市场已有预期,主要是因为公司本期确认收入的项目较少所致。公司一季度销售在三个亿左右,主要是北京泛海国际居住区的尾盘与武汉项目。体现在预收账款上面,公司期末持有预收账款约有9个亿,这为公司锁定EPS大约为0.08元左右。公司自2010年下半年起就开始加快开发节奏,2011年计划在建总面积约为411.5万平方米,新开工面积约为194.8万平方米。与以往相比较公司节奏加快了许多。正因为这样,公司目前资金较为紧张,报告期末在手货币资金为22亿左右,短期借款6个亿左右,一年内到期的非流动负债为23亿,压力较大。 公司节奏有所加快,关注股权投资。 公司自2010年下半年起就开始加快开发的节奏,目前各个项目均取得明显的进展。目前公司各所属公司实行目标责任制,以确保各重点项目按工程计划开工建设,从而顺利实现年度经营目标。公司今年明确提出了将会增加商业地产以及旅游地产方面的投资,公司未来在武汉CBD项目上将会有不少商业物业自持,杭州写字楼也将有部分自持,北京泛海国际居住区也有不少自持的物业。在旅游地产方面,公司收购大连韩伟企业集团有限公司所持大连黄金山投资有限公司100%股权。其主要开发项目是金龙湾水上旅游项目。本次收购完成后,将大幅增加公司负责开发建设的海域面积。此外,公司表示为培育新的利润增长点,将采取股权投资等多种投资方式逐步转变公司单一依靠房地产租赁、销售收入支撑业绩增长的盈利模式,形成对房地产主业发展补充的新的盈利增长点,这或许是公司未来的看点之一。 盈利预测与估值。 根据公司目前的销售情况以及后续的开发计划,我们预计公司在11、12年EPS分别为0.29、0.60元,目前根据我们的测算,其NAV为18.82,为我们跟踪公司中折价幅度最高者。一直以来我们看好该公司资源属性的逻辑没有变化过,我们维持“谨慎推荐”的评级。

事件描述与点评 上实发展今日发布2011年一季度报,一季度公司实现营业收入9.18亿元,同比增长8.47%;实现营业利润0.86亿元,同比下降50.75%;实现归属母公司净利润1.04亿元,同比增长99.91%,每股收益0.1元。 公司业绩符合预期,财务压力有所减轻 公司一季度业绩符合市场的预期,但是结算毛利率出现了下降,这与结算的结构有关,我们预计全年毛利率不会低于40%。公司一直以来在财务方面压力比较大,报告期期末公司在资产负债方面率方面还是有了明显的变化,这与公司加快开发销售有关。公司期末在手货币资金35亿,短期借款有6.5亿,一年内到期的非流动负债8.2亿,整体上来说公司流动性方面还是比较充裕的。 一季度销售有起色,哈尔滨发力预期中 我们在年报的点评中着重指出了公司哈尔滨销售有可能爆发,一季度的销售是符合我们预期的,未来一段时间东北区域业务占比将会有所提升。我们认为目前公司正在加快开发与销售,逐步进入正轨,未来将以“集中优势资源,沿海沿江布局,聚焦核心区域”为主导战略,以上海为中心,重点拓展长三角地区和环渤海城市群,选择性进入泛西南地区。另外公司在海西区域的泉州有大块的土地储备,未来开发也是一个看点。期末公司在手预收账款约有26亿左右,这部分锁定公司未来EPS 大约为0.43元。 集团整合仍是关注重点 在去年八月份上海上实将其直接持有的上实发展63.65%的股份协议转让给上实控股后我们就判断集团地产业务整合拉开序幕。就目前来看是符合我们的预判的,去年8月15日,中新地产正式更名为上实城开,今年4月15日,上海实业控股(0363)与上海城市开发(0563)联合公布,上海实业以总代价56.4亿元向旗下上实城市开发注入全数持有的上海城开集团59%的股权,以及结欠上海实业之全部股东贷款41.09亿人民币。上实城开将以折让价3.8%,以每股2.8元发行20.14亿股新股支付。另外,上实已有条件向上实城市开发转让其于应收之上海城开派发之股息等,涉资4.7亿元,上实城市将按每股股份2.8元之发行1.68亿股代价股份支付。完成后上海实业持有上实城开的持股将由45%增至70%。我们认为集团还将有后续整合,上海实业控股了两大地产公司,包括上实城开以及上实发展。未来在这两大平台上或有分工以解决同业竞争等问题,上实发展将以怎样的角色参与其中仍是我们关注的重点。 盈利预测与估值 根据公司项目的进度,预计公司11-12年EPS 为0.4、0.51元,考虑到公司资产的优质性以及未来集团整合的可能性,维持“谨慎推荐”评级。

事件描述与点评 中南建设今日发布2011年一季度报,一季度公司实现营业收入20.12亿元,同比增长38.89%;实现营业利润2.61亿元,同比增长3.25%;实现归属母公司净利润1.97亿元,同比增长8.6%,每股收益0.15元。 公司一季度毛利平稳,房地产结算超建筑业务 公司一季度业绩基本符合预期,营业收入同比大幅增长而净利润没有大幅增长的原因是公司本期房地产结算利润率发生了较大幅度的下滑,其主要原因是公司在一季度结算的项目为海门与常熟的一期项目,正如我们在前期反复强调的,做城市运营商,由于其前期周围配套并未完善销售价格较低,因此前期毛利率较低。公司一季度房地产结算的毛利率大约在28%左右,预计随着下半年CBD、花城、镇江等高毛利项目进入结算,全年毛利率将在37%左右。公司一季度总承包业务实现大约为8.5个亿,毛利率在17%--18%之间,预计全年总承包业务仍然可以维持在20%以上的增长。 公司预收账款持续增加,资金压力犹存 一季度公司实现销售额大约在12个亿左右,由于目前公司进入的三四线城市采取了限价等措施使得公司在四月份中销售压力较大,截止目前为止销售额大约在15亿左右。公司一季度末预收账款余额为76亿左右,这部分为公司未来锁定EPS大约在0.95元左右。从资金的层面上来说,期末在手货币资金在17个亿左右,短期借款接近27个亿,一年内到期的非流动负债在11亿左右,短期头寸方面面临较大的压力。从资金比存货的比值来看目前也在下降,因此接下去的销售对于公司来说尤为关键。 仍然看好城市运营模式 我们看好公司逻辑没有变化,公司将自己定位为三四线城市运营商。公司一个基本的模式就是在三四线城市造城,通过“打包拿地为主、挂牌拍卖为辅”的策略在其它城市进行复制。公司在报告期内相继在营口、海门两地拿到项目资源,并在镇江、荷泽成立子公司。对于公司目前来说最重要的无疑是加快销售以及增加融资渠道来加快滚动开发,目前公司董事会通过了两个信托融资议案,拟融资9亿元。 盈利预测与估值 随着调控的深入,限购是否会进一步扩大存在着不确定性,这对于公司未来销售来说可能存在较大压力。换一个角度,也是对公司转型提升年的考验,我们预计公司11-12年业绩为0.99、1.35元,维持“推荐”评级。

事件描述与点评 金地集团今日发布2011年一季度报,一季度公司实现营业收入21.44亿元,同比下降70.31%;实现营业利润2.4亿元,同比下降86.21%;实现归属母公司净利润1.62亿元,同比下降86.08%,每股收益0.04元。 当期费用上升较快,财务较为稳健 公司本期业绩与去年同期相比下降较多,其原因是因为一季度竣工交付较少,2011年公司较多项目竣工时间为今年第四季度。预计公司中期业绩仍然会低于去年同期水平。在毛利率方面,公司本期结算毛利率约为36%,基本与去年同期持平,预计全年结算毛利率会在40%左右。在费用方面,相对于公司当期合同销售额来说,公司当期管理费用与销售费用上升较快。在与万科和保利的比较中我们可以清晰的看出,金地在销售与管理方面还是有差距的,也在另一个侧面证明高端项目相对销售难度提升。公司一季度在土地市场上没有拿地,期末财务较为稳健。在手货币资金高达140亿,短期借款与一年内到期负债合计为92亿,公司财务压力相对较小。 公司一季度销售中规中矩,预收账款增加 一季度累计签约面积26.8万平方米,同比增长44.6%,累计签约金额37.2亿元,同比增长82.4%。在龙头企业的比较中,公司一季度销售算只能说中规中矩,其主要原因是公司在一季度中推出货量相对较少,使得公司一季度销售额只占全年目标的十分之一。另外一方面是公司销售均价价高,销售压力确实存在。公司期末在手预收账款为223亿,这部分为公司为了锁定的EPS大约0.84元左右。 公司年内可售资源丰富,高端项目存在压力 公司2011年可售面积约为500万平米,可售金额为600亿,公司年内完成400亿的销售目标没有变化。2011年是金地走向高端的一年,预计公司11年天字系列等高端产品要超过10%。我们认为在目前市场环境下,这些高端项目销售确实存在较大的压力。在二线城市方面,11年预计沈阳、西安、武汉、天津等地销售份额会加大。在土地拓展方面,预计今年在西南地区与长三角地区二线城市会继续拓展。 盈利预测与估值 公司11年可售货源较多,但是由于目前市场调整下,目前已逐步进入开盘期的高端项目能否顺利实现销售是我们关注的重点。同时公司也是四大企业中,弹性较高的企业,预计公司11-12年EPS分别为0.81、1.04,维持“推荐”评级。

Q一季度简要介绍 A一季度销售面积132万平米,销售额140亿,结算32.9亿,均价较高,营业收入36亿,主要是还包括了建筑业以及物业收入。净利率提升了3.3个百分点,主要是毛利率上升显著,毛利率整体处于回升阶段,另一方面也与产品结构相关,一季度相对高,因为涉及的广州中环、北京西山林语和南海保利花园等几个项目高毛利。资金方面,目前市场资金链偏紧,因此公司融资优势有所体现。新增贷款134亿,与去年持平,资金回笼理想,一季度142亿,用于地价160亿,整体较为平衡;储备方面,最近土地价格有所回落,但还没有太明显的下降。公司去年拓展规模较大,因此目前更关注区域布局的完善,一季度进入了合肥、慈溪、德阳等城市,一季度拓展规模286万平左右,土地成本略有下降;开工方面,一季度320万平,包括去年年底实际开工,但1月份拿证的项目。总体而言货量不足制约公司销售业绩,因此正在加快工程开发进度,相对而言刚性户型走得不错;资金方面公司资产负债率短期较高,也是因为最近1、2年股权融资受限。

事件描述与点评 冠城大通今日发布2011年一季度报,一季度公司实现营业收入19.09亿元,同比增长35.1%;实现营业利润3.13亿元,同比增长56.3%;实现归属母公司净利润2.26亿元,同比增长57.55%,每股收益0.31元。 毛利率上升源于房地产占比增加 公司一季度业绩还是略微超出了市场的预期,公司净利润增长幅度超过营业收入增长主要是因为本期毛利率提高了三个百分点,其主要是由于本期房地产收入占了收入的一半,结算毛利率超过了45%所致。我们预计公司全年综合毛利率在23%左右。在负债方面,公司在手货币资金6个多亿,预收账款七个多亿,短期借款为8个亿,一年内到期的非流动负债为七个多亿,从整体上来说公司资金偏紧。 公司可售资源丰富,关注股权收购 公司今年的目标销售为60亿,销售面积在20多万平米左右,货源方面很充足。主力项目是北京与南京的项目,但目前的问题在于北京项目预售证是否能及时获取。公司目前仍在持续推盘的是南京项目,由于南京项目受影响较小,因此目前销售较好。深圳月亮湾项目由于前期政府规划原因有所,年内将会开工,预计年底或者明年开始销售。在拿地方面,我们认为公司很可能继续增持海科健股权。福州永泰项目预计将会分期拿地,其中三分之一为住宅用地。北京霸州方面公司在去年已用两千多万收购了200多亩做旅游地产,预计未来还会继续在霸州拿地。 关注漆包线业务能否顺利升级 漆包线业务方面,公司目前的产能为7万吨,公司计划在未来三年内要扩张到15万吨。目前在漆包线业务方面,冠城大通在国内技术水平是最高的(合格率99.99%)。其团队管理相当成熟,目前主要做的是空调项目,毛利率5%左右,毛利率相对较低。公司计划未来将会进入利润率相对较高的汽车领域(与华晨宝马已签了合约),风电与高铁三个领域,汽车领域毛利率在7%左右,风电高铁这一块在15%左右,目前苏州工厂已在拓展风电项目。 盈利预测与估值 根据公司的项目进度,11年结算重点是南京项目与太阳星城C区。我们结合公司股权激励计划,预计未来3年公司风格转向稳健经营,预期11-12年每股收益分别为1.03,1.34,维持“推荐”评级。

保利地产今日发布2011年一季度报,一季度公司实现营业收入36.07亿元,同比下降11.05%;实现营业利润9.42亿元,同比增长15.52%;实现归属母公司净利润7.02亿元,同比增长28%,每股收益0.15元。 公司业绩符合预期,毛利拐点印证判断。 公司一季度业绩基本符合预期,公司营业收入下降而净利润实现增长主要原因是本期结算的毛利率大幅度提高。我们在10年中报就已指出10年将是公司毛利低点,随着09年上半年销售的低价楼盘结算完毕公司结算毛利率必然上升。 本期结算毛利率相对于去年提高超过15个百分点。资金方面,公司目前还是比较紧张的。报告期内由于支付土地款与工程款的增长使得货币资金与存货的比值进一步下降,是09年以来的最低点。 一季度销售中规中矩,三季度进入推盘高峰。 报告期内,公司实现房地产销售签约面积132万平方米,销售签约金额140亿元,分别同比增长30%和72%。这个销售成绩好于上市公司平均水平。在一季度销售区域分布方面,延续去年成都区域销售的火爆,一季度成都保利心语花园销售金额超过了10亿元。公司销售的产品从价格的角度来说是招保万金中价格最低的,这有助于公司在目前这个调整的市场中实现更好的销售。体现的预收账款方面,公司期末预收账款余额创出新高至620亿元,这部分为公司未来锁定净利润在102亿左右,合EPS为2.23元。从公司推盘的时间来看,6月份开始进入公司推盘的高峰,8—9月份推盘的量也将会比较大。 拿地节奏有所放缓,关注公司拿地多元化。 报告期末,公司共有在建拟建项目139个,总占地面积3103.40万平方米,规划容积率面积5573.63万平方米。公司一季度新开工面积320.31万平方米,比去年同期增长154.66%。从公司的拿地的情况来看,公司在一季度相对于过去来说有所放缓,这也印证了我们之前谈到的公司目前现金流方面还是比较紧张的。我们可以看到的是公司在一季度中越来越多的采取合作方式拿地,这在以往还是比较少的。另外关注公司以城市运营的角色拿地。 盈利预测与估值。 根据公司最新的竣工计划,预计公司在11-12年EPS分别为1.61,2.08。我们过去反复强调公司在二线城市核心地段获取的资源将有利的保障公司未来的毛利与成长,得益于这些核心项目逐步进入销售与结算,公司在明年或将逐步进入业绩爆发期,维持“推荐”评级。

事件描述与点评 福星股份今日发布2011年一季度报,一季度公司实现营业收入8.94亿元,同比增长3.14%;实现营业利润1.66亿元,同比增长2%;实现归属母公司净利润1亿元,同比下降27.95%,每股收益0.14元。 毛利略有提升,预收账款增加 公司一季度业绩基本符合预期,公司营收同比增长的同时净利润出现了下降主要原因是去年同期出售了风神股份990万股股票取得的投资收益。公司一季度实现毛利率为34.55%远高于以往的水平,主要是因为公司在报告期内结算的水岸星城项目尾盘毛利率较高所致。公司11年整体毛利会略高于10年,预计公司11年综合毛利率在28%左右。公司一季度实现销售额在12亿左右,与去年同期相比有所增长。一季度末公司预收账款余额为16.45亿,这部分为公司未来锁定EPS 大约为0.38元。 公司 11年的关键在于销售 公司全年可销售货量300万平米,上半年推盘量大约占比40%。项目主要是水岸国际一期,主要以酒店式公寓为主。 青城华府主要以普通住宅为主。东谰岸项目住宅和商业都会在上半年推出。下半年占比60%左右,而且大多为大的供应体,贺家墩项目、水岸国际二期的街区商业、国际城会整体开工,基本都可以实现销售。 盈利预测与估值 在城中村拿地方面,红桥村目前体量已提高到150万平米,年内可能摘牌。柴林头临江项目位置非常好,今年在各个区域都将会有所进展,今年整体目标不低于300万平米。钢丝绳切割方面,目前在等待进口材料,黄线批量生产要5月份后,订购材料到后才能生产,预计黄线产量能达到2000到3000吨。毛利比目前钢丝绳业务水平高10%。硅片切割钢丝产品要7月才能出产品。根据公司的进度,11年公司结算的主力项目为,青城华府、福星城、水岸国际与国际城项目,预计结算毛利率会有所增长,预计11-12年EPS 分别为0.85、1.11元。公司新业务正在推进,能否有所突破是未来的看点,维持“谨慎推荐”评级。

事件描述与点评 滨江集团今日发布2011年一季度报,一季度公司实现营业收入7.7亿元,同比增长67.1%;实现营业利润3.25亿元,同比增长82.7%;实现归属母公司净利润1.96亿元,同比增长3.75%,每股收益0.15元。 结算毛利创新高,税金有所增加 公司一季度业绩基本符合预期,公司一季度业绩的主要来源是阳光海岸的尾盘项目、千岛湖别墅与金色蓝庭尾盘项目,因此导致本期结算毛利率创出新高。由于公司阳光海岸项目是属于合作项目,因此导致在营业收入大幅增长的同时归属母公司净利润没有出现大幅增长。报告期内在营业税金方面发生了较大幅度的增长,这主要是因为上述三个项目利润率较高导致税金增长较多。 一季度销售良好,预收账款持续增加 虽然杭州市场颁布了限购令,但公司在一季度销售表现还是不错的。整个一季度完成了25亿的销售额(杭州主要是城市之星与万家星城贡献的),一季度完成了全年目标的25%,这个比例算是比较高的了。预计公司在4月底总体销售额在30亿左右。公司期末预收账款高达141亿,比上期高出17个亿,这部分为公司未来锁定的EPS大约为2.1元左右,业绩锁定性在房地产公司中首屈一指。 逆风而行 每次行业调整过程中,优秀企业都会脱颖而出,在我们跟踪的上波调控周期中,滨江集团的表现让我们眼前一亮。根据实际调研情况来看,我们相信今年杭州楼市调整过程中,公司仍有望顺利完成年初100亿的销售目标,实现逆风而行。我们早在09年年报中就已指出这是公司继在钱江新城获得成功后在杭州的一个重要战略布局。杭州市政府的重大举措就是城市东扩,并旗帜鲜明地提出了城东新城的概念。我们认为杭州的城东新城,作为“沪杭高铁”和磁悬浮的终点站所在地,其价值将得到大幅提升。公司在二、三季度将会开始销售其城东新城的第一个项目金色黎明一期,预计销售均价将25000左右,公司在09年拿到的楼面地价不超过一万元,预计首期的毛利率都将超过30%。 新渠道拓展利润空间 我们注意到公司近年来合作的项目越来越多,杭州区域外的合作项目占大多数。我们预计未来公司将更多的采取类似“绿城”的代建模式,这其实是一种品牌的输入,是一种无形资产的变现,我们认为这有助于公司以较少的投入实现较高的利润。此外在保障性住房方面,滨江还积极参与保障性住房代建项目。 盈利预测与估值 预计公司11-12年业绩为0.83、1.52元。看好公司未来销售,考虑到公司优秀的管理能力,上调为“推荐”评级。

万科今日发布2011年一季度报,一季度公司实现营业收入79.90亿元,同比增长6.20%;实现营业利润16.49亿元,同比增长8.49%;实现归属母公司净利润12.05亿元,同比增长6.97%,每股收益0.11元。 公司业绩符合预期,毛利如期回升。 公司一季度业绩基本符合预期,由于公司大部分结算资源都在四季度,因此前三季度业绩相对较低。公司本期结算毛利率快速回升高达48%,这与我们之前的预期一致。毛利率提高的主要原因是因为本期结算的主要为上海、深圳、广州三个城市的项目,其结算金额占了80%,因此毛利率较高。毛利率提升没有使得利润增加的原因来自两个方面,本期营业税金大幅增长,这与公司结算资源主要在核心城市有关,土地增值税较高。另一方面,随着公司规模扩大,期间费用上升的较快吞噬了一部分利润。 公司一季度销售良好,预收账款大幅增加。 一季度万科积极应对市场变化在前期加大了推盘力度,取得了良好的销售业绩。公司累计实现销售面积303.8万平方米,销售金额355.1亿元,同比分别增长144.6%和135.3%。这得益于公司产品方面的定位,其在一季度中中小户型销售占比超过了87%。从区域分布来说,一季度中三大核心区域销售占83%,其他区域只占了17%。我们认为这个对于公司后三个季度的销售较有有力,调控下三大核心区域未来的销售压力将会比较大。公司期末预收账款方面继续保持了增长,高达929亿元,这部分为公司未来锁定EPS为1.35元左右。 密切关注公司在土地市场的动向。 公司在2010年的土地市场上并未疯狂的拿地,全年新增土地计容积率建筑面积约为2948万平米(2010年12月份当月拿了689万平米),这对于一个千亿规模并且是快速滚动开发的企业来说无疑不算多。公司表示公司将在谨慎投资的基本原则下,密切关注可能出现的市场机遇。这与我们一直以来对于万科很可能在今年补充土地储备的观点不谋而合,不出意外的话,万科将在今年的土地市场上实现逆势扩张。如本次土地扩张成功,将成就万科自09年调控以来最佳操作策略,有助于公司巩固龙头地位。 盈利预测与估值。 根据公司最新的竣工计划,预计公司在11-12年EPS分别为0.90,1.17,对应PE为9.81,7.5倍。考虑到公司产品目标群体,在目前调控的市场下影响相对较小,维持“推荐”评级。

招商地产今日发布2011年一季度报,一季度公司实现营业收入28.33亿元,同比增长16.87%;实现营业利润7.68亿元,同比增长41.99%;实现归属母公司净利润5.62亿元,同比增长45.90%,每股收益0.33元。 公司业绩符合预期,毛利如期回升. 公司本期利润增长超过营业收入增长的主要原因是本期结算毛利率比去年同期高出五个百分点,这主要是因为公司去年同期结算的为09年年初销售的项目,本期结算的项目大多为10年销售的,利润率较高。公司报表显示一季度公司资产负债率进一步攀升达到65%的水平,反应在财务费用方面本期增加了长期借款10个亿左右,期间发生的财务费用较多,这方面可能是因为短期利息不能资本化。 公司一季度销售表现尚可,全年销售压力较大. 公司一季度销售在35个亿左右,销售均价在19000左右,在主流地产企业当中销售均价算是比较高的。体现在预收账款方面公司期末预收账款128亿,比去年年底增长10%左右,这部分可以为公司锁定的EPS大约为1.3元左右。 公司11年可售面积超过300个亿,公司今年的销售目标为200亿。不少项目是高端项目,预计全年销售均价要超过17000(10年的销售均价为15367)。区域方面,珠三角占了较大部分,可售的项目大多处于颁布“限购令”城市范围内。因此从这个角度来看公司在今年的销售将面临着较大的压力。 盈利预测与估值. 公司今年在新的管理层领导下能否取得新的突破是我们未来关注的重点。预计公司11-12年EPS分别为1.47、1.77,考虑到未来前海建设等有利因素维持“推荐”评级。

泛海建设今日发布2010年年报,10年公司实现营业收入16.25亿元,同比减少31.69%;实现营业利润1.67亿元,同比下降64%;实现归属母公司净利润1.23亿元,同比减少69.51%,每股收益0.054元。分红方面,10送2转8派0.5元。 可结算资源较少导致公司业绩下滑 公司在2010年开始加大开工力度,公司全年在建及开复工面积近200万平方米,较往年大幅增加。北京、武汉、上海、杭州、深圳、青岛等重点项目均按计划开发建设。但目前开工项目除了武汉项目开始销售外,其他地方大多未实现销售,公司本期利润主要来自于北京泛海国际居住区。公司维持较高结算毛利率是预期之中,这也是我们长期跟踪该公司的原因之一。净利润率下滑主要是因为本期的财务费用大幅上升,本期资本化的费用较少。 公司节奏开始加快,资金较为紧张 公司自2010年下半年起就开始加快开发的节奏,各个项目均取得明显的进展。公司2011年计划在建总面积约为411.50万平方米,新开工面积约为194.80万平方米。与以往相比较公司节奏加快了许多。各所属公司实行目标责任制,以确保各重点项目按工程计划开工建设,从而顺利实现年度经营目标。公司目前资金较为紧张,货币资金仅够偿还短期借款与一年内到期的非流动负债,正因为如此,公司在10年在上半年公布了其增发方案,拟筹资48亿投入5个项目中用以加快项目进度,我们认为如果公司本次能够增发成功将会刺激业绩加快释放。但目前来看受政策影响估计短期增发获批的可能性比较小。 公司未来将增加自持物业,关注公司股权投资 公司今年明确提出了将会增加商业地产以及旅游地产方面的投资,公司未来在武汉CBD项目上将会有不少商业物业自持,杭州写字楼也将会自持。我们认为这符合目前市场的风向,在住宅开发受到政策压制时适当增加商业物业开发与自持是符合公司战略的。在旅游地产方面,公司控股子公司大连泛海建设投资有限公司收购大连韩伟企业集团有限公司所持大连黄金山投资有限公司100%股权。其主要开发项目是金龙湾水上旅游项目。本次收购完成后,将大幅增加公司控股子公司大连泛海建设投资有限公司负责开发建设的海域面积。另外,公司表示为培育新的利润增长点,公司积极探索房地产金融运作模式,将采取股权投资等多种投资方式形成对房地产主业发展补充的新的盈利增长点。 盈利预测与估值 根据公司目前的销售情况以及后续的开发计划,我们预计公司在11、12年EPS分别为0.29、0.60元,考虑到公司较为优质的土地储备,目前根据我们的测算,其NAV为18.82,为我们跟踪公司中折旧幅度最高者。我们维持“谨慎推荐”的评级。

事件描述与点评 栖霞建设今日发布2010年年报,10年公司实现营业收入31.41亿元,同比增长42.65%;实现营业利润6.03亿元,同比增长52.49%;实现归属母公司净利润2.84亿元,同比增长27.40%,每股收益0.27元。分红方面每10股派1.8元。 公司业绩略低于预期 公司营业收入增长超过归属母公司净利润增长主要原因在于两点:第一,公司结算毛利率下滑了3个百分点,主要原因是公司结算的主力项目上城风景、自由水岸、瑜憬湾这三个项目结算的毛利率较低;第二,公司的少数股东权益上升源于结算项目中合作居多。预计在2011年公司的毛利率将会显著提升,但在2011年后随着保障性住房结算占比的提升,预计公司的毛利率继续会受到影响。从结算的结构来看,2011年的少数股东权益仍然占比较大,之后将会有所下降。 公司的脚步仍然缓慢 公司全年合同销售金额达到20.24亿,合同销售面积14.98万平,回笼资金约21.14亿。总体上公司在2010年全年的销售上表现一般,对外拓展的脚步也在持续放慢,正因为这样公司资产负债率远远低于行业的平均水平,费用情况与09年相比也得到了下降。在预收账款方面,报告期期末为10.69亿,预计锁定EPS为0.16元,业绩锁定相对较弱。公司11年的目标销售额为40个亿左右,但公司可售资源也都集中在限购城市,因此上半年的销售难度依然较大。 公司开始多样化土地拓展 公司在2010年的拿地策略方面进行了多元化的探索,在一级开发方面,2010年12月,公司与南京浦口新城开发建设指挥部签订战略合作协议,受托参与浦口新城1000亩土地的一级开发建设,内容包括土地整理、市政基础设施建设、市政配套设施建设、保障安置住房建设等。在旧改方面,公司1.69亿的价格取得南京电子网板科技股份有限公司50%的股权。该项目为南京市2010年污染搬迁项目,旧厂区占地约170亩,地块性质为二类居住用地,预计可建面积22万多平方米。在商业地产方面,公司1.1亿的价格完成了对南京华德美居购物中心有限公司旗下的百安居栖霞店的物业收购工作,该项目占地约60亩,现有商场建筑面积约2.7万平方米,目前为商业用地。目前改项目已划归入公司投资性房地产。在保障性住房建设方面,公司承建的南京幸福城保障房项目前期工作进展顺利。截至2011年3月31日,该项目“四证”已领取,住宅部分100万平方米已全面开工建设,且80%的住宅已被预订。 盈利预测与估值 从公司的过去的一年来看,公司依然步履艰难,目前手上项目资源也不是很充足;公司是行业变革期,中小房企的缩影,有时候变革确实在悄悄向你走来。预计11年的业绩主要来自无锡瑜憬湾、南京上城风景与栖庭项目。预计11-12年EPS分别为0.42、0.55元,维持“谨慎推荐”评级。

中南建设今日发布2010年年报,10年公司实现营业收入91.38亿元,同比增长60.75%;实现营业利润10.25亿元,同比增长26.75%;实现归属母公司净利润7.41亿元,同比增长32.41%,每股收益0.63元。 公司业绩略低于市场预期。 上周我们已经指出公司业绩有可能略低于市场预期,这主要是因为公司在应收工程款这一块提坏账一个亿左右,我们与公司沟通过这部分在未来会慢慢转回。公司本期整体业绩符合我们预期,房地产业务毛利率在34%左右,毛利率较低的原因主要是结算的项目主要为项目前期为主,因此毛利率较低,这个在11年将会得到改观。在建筑业务方面,如我们预期公司目前接新的项目方面走得比较高端,毛利率也比较高,预期这块未来将会得到延续。 公司可结算资源丰富,全年销售看好。 公司目前在手的预收账款有69个亿,完全覆盖了我们11年预计的房地产结算金额。从已售未结算的资源来看(这部分锁定EPS大约为0.85),11年结算的主力项目应该是海门、南通CBD与花城、以及镇江和成熟项目。公司2011年房地产计划新开工面积150万平方米,实现销售面积100万平方米,实现销售金额70亿元。建筑工程业务计划实现业务收入70亿元。我们基于谨慎原则考察公司11年全年的可售情况,我们认为公司全年销售超预期的可能性非常大。公司11年推向市场的主要还是以小户型的普通住宅为主,别墅项目主要是半岛军山项目,商业方面主要集中在南通CBD项目,酒店式公寓与写字楼方面。根据我们的调研,目前三四线城市的普通住宅的销售影响不大,大户型影响比较大。 再次强调公司三四线城市运营的角色。 我们根据公司的特点把公司定位为三四线城市运营,公司对于这个定位非常认可。公司一个基本的模式就是在三四线城市造城,通过“打包拿地为主、挂牌拍卖为辅”的策略在三四线城市进行复制。目前来看,南通CBD项目正在复制到盐城、青岛、四川南充等地。公司预计11年全年获取4个以上新项目,土地面积增加4000亩以上,其中通过打包拿地方式所获得项目占到80%,城市综合体三分之一以上。从资金面上来看,手上货币资金为25亿,短期借款以及一年期到期的负债接近33亿,所以预收账款(期末35亿)能否及时到位对于公司来说无疑是重要的。预计公司在11年投资大约60亿,因此从整体上来说公司资金还是相当紧张的,销售回款与应收账款的及时回款都较为重要。 盈利预测与估值。 我们看好公司城市运营商的可复制性,看好公司三四线城市销售,公司股权激励计划为复合增长30%超市场预期体现管理层对公司的信心。根据公司的开竣工计划预计公司11-12年EPS分别为1.06、1.4元,维持推荐评级。