公司逐步形成了以地产开发为主,旅游、环保、股权投资等为辅的产业格局。 公司控股股东为苏高新集团,实际控制人为苏州国家高新技术产业开发区管委会。近年,公司提出旅游地产战略,实现复制输出,并推动公司多元转型。 公司地产开发业务将受益苏州地产市场复苏。公司依托苏州的本土化优势,近年来重点通过旅游地产扩张获取开发资源,同时积极探索产业地产、养老地产。2015年以来,苏州商品房市场复苏,且复苏情况好于全国。2015年前11月,苏州商品房销售面积达1853.7万平,增长32.2%。目前,公司拥有开发项目36个,权益建面合计448.7万平,未结权益建面合计297.9万平。 公司乐园建设由苏州乐园拓展到徐州彭城乐园,并托管大阳山等旅游资源。 2015年上半年,公司实现旅游产业营业收入1.40亿元,增长9.17%,共接待游客近93万人次,同比上升2.32%。公司直投企业多家即将上市,定增收购苏高新创投,实力不俗。公司直投项目涉足即将上市的江苏银行、中新集团(CSSD)、金埔园林等。2015年12月,公司拟支付8817万股和3.66亿元收购苏高新创投100%股权,同时以8.62元/股发行1.31亿股募集11.26亿元。交易完成后,控股股东苏高新集团控股比例将由41.81%降至38.34%。 苏高新创投由股权投资、综合金融服务平台(包括融资担保、小额贷款、商业保理、一站式服务中心、融资租赁等)和第三方服务机构(与全国中小企业股份转让系统合作的“太湖金谷”)构成。自成立以来,苏高新创投已参与设立基金20多支,管理资本超百亿元,累计投资项目180多个,推动22家企业上市。苏高新创投确认2016-2019年扣非净利润分别为8254万元、8131万元、7875万元、9028万元。此外,公司由污水处理产业向环保产业拓展。 投资建议:参股公司上市有望提速,调高至“买入”评级。公司主要在苏高新区和徐州从事旅游地产开发,主要涉足开发、基础设施、旅游业和产业投资,并积极推动“开发+旅游+投资+环保”组合扩张和转型。公司旗下徐州彭城乐园开始贡献业绩。而公司所投资的中新集团、江苏银行等上市进程加快。我们预计公司2015、2016年EPS分别是0.24和0.34元,对应RNAV是6.60元。截至1月20日,公司收盘于10.0元,对应2015、2016年PE分别为41.7倍和29.4倍。公司参股多家苏州高新区内企业,多家企业正加快A股上市步伐,未来有望受益。我们认为公司属目前创新类园区标的(平均动态70XPE),考虑目前该主题处于持续升温阶段,给予公司2016年40XPE,对应目标价13.6元,调高至“买入”评级。 风险提示:公司面临房地产行业政策的调控风险。

事件:公司与京东方签订投资框架协议,与安徽省六安市舒城县约定区域合作备忘录。 园区与企业良性互动。京东方在2006年合作基础上,拟继续推荐M2项目。该项目总投资约30亿元人民币,其中落地投资额约20.6亿元人民币(最终以项目可行性研究报告为准)。在M2项目取得主管部门批准且资金按项目建设进度及时到位的前提下,京东方力争M2项目于2017年1月量产。本次投资框架协议签署后,三浦威特预期可分2年实现园区产业发展服务费收入约9亿元人民币左右,最终金额以审计结果为准。 固安制造再上台阶。自2006年入园以来,京东方固安公司已经在华夏幸福固安园区经历10年发展。其M1项目顺利投产、运营良好,取得了良好的企业效益和社会效益。本次新项目投资不仅意味着固安显示产业规模将迅速扩大,更标志着固安移动显示产业将加速升级步伐,达到全球先进水平。 秉承创新驱动,业务收入多元发展。华夏幸福的收入利润增长不仅来自源源不断地吸引新企业落户公司园区,同时来自现有入园企业稳定、健康、可持续的扩大投资和再生产。本次京东方固安区域再投资,充分体现华夏幸福所运营园区与园区内企业共同发展,共享新经济发展的不竭动力,切实以实践推动中国产业转型升级。 再次扩张安徽省六安市舒城县园区。华夏幸福将以安徽省六安市舒城县行政区划内约定区域的整体开发各事项与乙方进行合作,合作区域占地面积约为46平方公里。本次合作是公司在长三角区域再次扩张,有利企业在皖江城市带再布局。 投资建议:看好公司未来销售、市值超越千亿,维持“买入”评级。公司业务发展已明确处于海通产业地产估值体系第二阶段,理应享受20X以上PE估值。预计公司2015和2016年每股收益分别是1.93和2.52元。公司1月8日股价27.45元对应2015和2016年PE在14.22和10.89倍。给予公司2016年20倍市盈率,对应股价50.4元,维持“买入”评级。 风险提示:行业涨价风险。

投资要点: 事件:华夏幸福与千方科技签订战略合作框架协议。 业务模式不断创新,公司平台价值无限、发展空间广阔。近日公司战略收购火炬孵化、战略合作乐视VR,均为平台模式整合商业资源的跨越式成功实践,通过本次与千方科技战略合作,导入智慧交通、智慧社区、智慧生产、智慧物流等方面的发展,公司产业新城模式再次升级,估值空间巨大。 联合研发京津冀城市圈智慧轨道交通解决方案,深度把握京津冀协同发展国家机遇。交通一体化是京津冀协同发展的骨骼系统,也是有序疏解北京非首都功能的基本前提。华夏幸福十余年来深耕京津冀区域,深度布局北京周边交通要道区域,与京津冀发展的关键轴线高度契合。通过本次合作,千方科技与公司合作研发并提供面向京津冀城市圈的核心城市与节点城市之间以及各节点城市之间的城际智慧交通解决方案,有利于将更加深度参与京津冀协同发展,培育公司业务新增长极;同时,通过首都及周边地区1小时“通勤圈”的打造,有利于主动提升沿线京津冀卫星城区域价值,带动公司委托区域加速发展,与公司产业新城业务具有深层协同和促进的作用。 积极推进智慧城市,加速产城融合模式再升级。通过对合作产业新城进行智慧化升级,将进一步提升新城居民和入园企业的居住和工作体验,提升公司园区在同类产品中独一无二的竞争力,从源头促进公司地产业务和产业新城业务发展。 有望在多点复制。双方同时拟积极为华夏幸福下属产业园区企业的智慧化生产需求提供面向“中国制造2025”产业发展方向的工业级物联网解决方案,并提供物联网方案的验证实施和实施服务等物联网相关产品。同时,双方将在包括但不限于产业园智慧物流以及智慧城市其他领域开展更深入的合作。 目前华夏幸福在全国超过20多座产业新城运营近100家产业园,涵盖生物医药、航空航天等产业载体,未来均有可能接入千方科技的智慧解决方案,为入园企业提供国内一流的软性服务。 投资建议:看好公司未来销售、市值超越千亿,维持“买入”评级。公司业务发展已明确处于海通产业地产估值体系第二阶段,理应享受20X以上PE估值。预计公司2015和2016年每股收益分别是1.93和2.52元。公司12月30日股价30.55元对应2015和2016年PE在15.86和12.12倍。给予公司2016年20倍市盈率,对应股价50.4元,维持“买入”评级。 风险提示:行业涨价风险。

投资要点: 事件:无锡市引导基金决策委员会办公室批复同意无锡金融投资有限责任公司出资1.2亿元参股设立华夏幸福红土一带一路(无锡)创业投资基金,基金募集规模6亿元,首期募集规模不低于2亿元。 联合深创投,加大孵化器建设。为进一步推动华夏幸福基业股份有限公司产业园服务、产业升级及资产优化的进程,公司下属子公司华夏幸福产业投资有限公司联合深圳市创新投资集团有限公司组成联合申报主体参与了无锡市政府关于2015年度产业引导股权投资基金管理机构遴选相关申报活动,拟通过投资优质企业促进产业发展、实现资本增值及公司持续发展。 引入无锡市政府,有利后期区域资源配套。近日,无锡市引导基金决策委员会办公室(无锡市财政局)批复同意无锡金融投资有限责任公司出资1.2亿元(首期出资4000万元)参股设立华夏幸福红土一带一路(无锡)创业投资基金(有限合伙),基金募集规模6亿元,首期募集规模不低于2亿元。 产业基金连续扩张。华夏幸福与深创投强强联合,共同申请管理无锡政府产业引导基金,是公司继11月与美国创投基金合作设立海外产业基金后,再次与知名创投资本联手开拓新兴产业创业投资机会,表明基于产业新城平台模式所衍生的创投业务获得快速发展。 有望在多点复制。无锡市产业引导股权投资基金将重点扶持无锡本地企业发展,推动本地产业升级,支持先进技术和科研成果产业化,因此作为基金管理人参与设立该基金有利于增强公司在无锡园区的产业发展服务能力,吸引更多优秀企业入驻公司在无锡运营的产业园,提高产业服务收入;同时助力公司园区内企业快速发展,提升园区综合实力。目前华夏幸福在全国运营超过20座产业新城,近百个产业园,未来均有可能以此种形式与政府及创投基金展开合作,发挥规模效应,进一步开拓公司利润增长点。 投资建议:看好公司未来销售、市值超越千亿,维持“买入”评级。公司业务发展已明确处于海通产业地产估值体系第二阶段,理应享受20X以上PE估值。预计公司2015和2016年每股收益分别是1.93和2.52元。公司12月28日股价30.88元对应2015和2016年PE在16和12.25倍。给予公司2016年20倍市盈率,对应股价50.4元,维持“买入”评级。 风险提示:行业涨价风险。

今年南京市商品房市场回暖,公司商品房销售业务将受益。公司商品房开发项目主要分布在南京、苏州和无锡市。其中,公司在南京现有5个开发项目, 合计权益建面200.75万平(其中118.63万平为幸福城经适房),占比64%。今年来南京市商品房销售增速回暖超越全国水平。截至2015年11月,南京市商品房销售同比增速达到32.4%,高于全国7.4%的水平。因此,我们认为今年公司住宅销售有望受益于南京市市场的回暖。 今年以来,公司参股设立基金管理公司和创业投资基金,同时公司加大股权投资力度,中城投资公司在新三板挂牌上市。2015年9月,公司共同设立袁杨置星创投基金。2015年9月,公司以2.56亿元认购河北银行8685万股, 完成后股份占比升至3.71%。2015年9月,公司对无锡锡山公司进行增资1.3亿元,以促进东方天郡项目的开发。2015年10月,公司参与嘉实装饰增资,参股比例为40%。2015年10月,公司参股的中城投资公司在新三板挂牌上市。 2015年11月,公司设立房地产电商子公司,将打造社区互联网服务五大功能。2015年11月6日,公司公告称,公司拟投资设立全资子公司江苏星连家电子商务有限公司,注册资本1000万元。该公司业务范围为电子商务;建筑装饰产品的研发及信息咨询;建筑装饰材料、家私的购销等。我们认为, 移动互联网改变了房地产行业客户需求和消费习惯,江苏星连家成立后,公司将以其为基础搭建电子商务平台,围绕产业链上下游拓展业务,推进社区互联网服务和家装服务。 投资建议。管理层改善预期较高,推进社区互联网服务,维持“增持”评级。公司商品房、保障房和一级开发项目权益建面分别为248万平、136万平和67万平。近年来,公司加快了商品房去化;同时,公司增持汇锦小贷公司至90%、参股河北银行,加大了金融股权投资力度。近期公司积极推进社区互联网服务平台建设。我们预计公司2015、2016年EPS 分别是0.20和0.26元,对应RNAV 是9.3元。截至12月25日,公司收盘于6.90元,对应2015、2016年PE 分别为34.5倍和26.5倍。公司管理层改善预期高,积极推进社区互联网服务,我们给予公司RNAV,即9.3元/股作为目标价(对应2015、2016年PE 分别为46.5倍和35.8倍),维持“增持”评级。 风险提示:企业转型不达预期风险,公司停牌期市场重心下移。

事件:华夏幸福将以海外子公司与AS共同设立合资公司,合作开发目标地块,建设产业新城。公司同时牵手韩国文化产业振兴院。 意义重大!中国资本海外战略桥头堡。我们认为本次华夏幸福印尼扩张,意义远高于此前住宅类企业海外拿地进行住宅项目开发。海外园区建设,从实质上将成为中国资本海外战略重要桥头堡。纵观全球产业地产龙头,不论新加坡裕廊还是普洛斯,海外战略是其国内资本分享全球经济、抢占全球市场,长期保持全球领先地位的核心。我们重申,强烈看好华夏幸福。企业不论在战略高度、执行力、发展空间上已经超越同类型企业,正在朝更高地位迈步! 顺应一路一带,分享大国崛起红利。我们在此前公司2014年深度报告《华夏幸福(600340)深度报告:幸福三段论--产业制胜,平台为王》中明确指出,海外战略是产业园区发展必由之路。公司本次海外布局既是企业海外战略发展的重大迈步,同时也是顺应国家一路一带战略的必然。 华夏幸福:提前卡位,布局先机。公司抓住“一带一路”重大历史机遇,卡位国家战略风口,体现了公司在城市规划、大项目招商、园区运营方面的卓越实力,也说明公司产业园运营的能力在领先国内的基础上,具备了承接国际合作项目的能力和视野,产业新城业务再获强大增长助推。有利于公司向海外新兴经济体输出产业园运营和招商能力,共享区域增值收益;有利于直接锁定在海外建立园区的“走出去”的龙头企业,提高产业招商效率。 华夏幸福开启全球模式。本产业新城首次尝试海外复制,标志公司产业新城运营的专业能力和行业龙头地位从国内翘楚到寻求国际认可,是公司国际化战略的重大里程碑、业务发展的新起点,向“全球产业新城的引领者”愿景迈出开创性一步。 投资建议:看好公司未来销售、市值超越千亿,维持“买入”评级。公司业务发展已明确处于海通产业地产估值体系第二阶段,理应享受20X以上PE估值。预计公司2015和2016年每股收益分别是1.93和2.52元。公司12月28日股价30.88元对应2015和2016年PE在16和12.25倍。给予公司2016年20倍市盈率,对应股价50.4元,维持“买入”评级。 风险提示:行业涨价风险。

投资要点: 事件:公司拟通过股权转让及增资方式取得苏州火炬创新创业孵化管理有限公司51%股权。同时下属子公司与乐视虚拟现实科技(北京)有限公司签订战略合作协议。 火炬孵化,科技园区标杆企业。本次收购标的致力于园区企业营商生态环境研究和建设,积极培养创新性、高成长性企业和创业者。火炬孵化是中国专业O2O 园区运营服务商,旗下拥有“博济科技园”、“创客邦”、“O’Park” 三大业务品牌。 产业新城+创投孵化,构建完整产业地产闭环生态圈。 1)从创造到制造,华夏幸福实现产业链能级飞跃。通过并购火炬孵化,企业在产业孵化和产业加速方面实力得到明显加强。考虑目前华夏幸福在环渤海和长三角区域已累计构建超27个产业运营基地,创投孵化的所有科技成果可以最快实现产业化过程。 2)开拓共享经济蓝海,打造中国版WeWork。火炬孵化旗下的创客邦是全国首批获得“国家级创新型孵化器”的众创空间,已在上海、广州、深圳、杭州、武汉、成都、南京等城市发展27个基地,6个省级众创空间,孵化面积超过30000平米。华夏幸福联手火炬孵化,将形成打造中国版WeWork 的完美组合。 3)打造在线园区运营平台,拓展潜在园区服务空间。火炬孵化旗下的O’ Park 园区在线是依托火炬孵化近10年的园区运营管理和创业服务经验,基于“大数据、云计算、平台化、移动互联”技术,打造的O2O 创业服务平台, 具有园区线上招商、企业办公、园区内部运营管理等功能。未来华夏幸福运营的各产业新城均可接入O’Park 园区在线,将极大的提升O’Park 园区在线的使用率,实现规模经济。 投资建议:看好公司未来销售、市值超越千亿,维持“买入”评级。公司业务发展已明确处于海通产业地产估值体系第二阶段,理应享受20X 以上PE 估值。预计公司2015和2016年每股收益分别是1.93和2.52元。公司12月24日股价33.02元对应2015和2016年PE 在16.75和12.83倍。给予公司2016年20倍市盈率,对应股价50.4元,维持 “买入”评级。 风险提示:行业涨价风险。

投资要点: 明确12月28日推出科创板,加快上海科创中心建设。12月22日,中国证券网讯,22日上午,张江高科总经理葛培健于2015上海国资高峰论坛上透露,备受关注的上海股交中心科创板将于本月28日开板,目前已有约20家科技创新型企业入驻。张江高科直接持有上海股交中心逾20%股份。 科创板推出将加快上海科创中心建设,有利张江高科企业发展。我们认为,科创板是专为科技型和创新型中小企业服务的板块,是上海建设多层次资本市场和支持创新型科技型企业的产物。目前看,科创板具有以下一些特点:一是科创板是专为科技型和创新型中小企业服务的板块,是上海建设多层次资本市场和支持创新型科技型企业的产物;二是科创板将提前主板真正引入注册制;三是科创板的交易门槛较低,设置50%的涨跌停板,科创板投资门槛仅50万元;四是科创板将首先面向张江高新技术产业开发区“一区22园”的科技创新中小微企业提供服务。 张江高科持有上海股交中心20%股权,初期每年可获益0.37亿元。为了测算上海股交中心科创板成立后发展情况,我们参考同为场外市场的新三板自2014年10月成立后的发展情况。2014年10月,新三板当月挂牌企业1232家,当月成交金额合计14.57亿元。2015年12月(截至12月22日),新三板挂牌企业数量达到4936家,当月成交金额合计153.61亿元。我们假设科创板出来后费用水平也是如此,即交易所双边征收的经手费0.1%。同时假设科创板推出一年后的成交金额等于新三板的成交金额,由此可知张江高科持股上海股交中心每年获得的交易费为0.37亿元投资建议:受益上海科创中心建设,产业投资增长空间大,维持“买入”评级。 目前,公司全资子公司浩成创投和上市公司投资的长期股权投资额合计32.60亿元。考虑目前创新已成为张江发展驱动力之一,我们假设公司创投业务权益增加值是投入额的6倍,即公司创投业务权益增加值为195.62亿元。由此,可知公司NAV是466.62亿元,对应RNAV是30.13元。我们预计公司2015、2016年EPS分别是0.38元和0.44元。截至12月22日,公司收盘于29.95元,对应的动态市盈率分别为77.5倍和65.4倍。考虑到公司属研发园区龙头,中国创新发展桥头堡,三板市场、注册制等多层次资本市场建设直接打通张江创投“进退通道”。上海自贸区正式扩区至张江。未来张江园区将将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展,区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大,我们以RNAV的1.1倍,即33.14元为公司6个月的目标价,维持公司“买入”评级。 风险提示:公司所处的房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内未来采取

投资要点: 事件。2015年12月22日,公司公告称,公司批准成立北京北辰会展集团, 并于近期取得北京市工商局颁发的《企业集团登记证》。北辰会展集团通过6家实体公司(即母公司北京北辰会展集团有限公司,及其旗下原有的两家子公司和新成立的北京北辰会展信息服务有限公司、北京北辰时代会展有限公司、北京北辰星会展有限公司)为平台,推进实施“加快会展、酒店的品牌经营和管理输出”、“挺进会展研发、教育、培训与行业交流”、“实现会展+互联网经济的融合发展”和“开拓会议展览的主办及承办”的4大业务体系,并积极探索衍生创新业务和培育业务,最终实现北辰会展集团“6+4+N”发展战略。 公司提出“资本扩张、品牌扩张和低成本扩张”三大发展策略,其中品牌扩张以受托经营和管理输出为切入点。目前,公司已经成为国内管理会展场馆数量最多的运营商,包括自持的国家会议中心(2014年APEC 主会场之一)、北京国际会议中心,以及受托经营的杭州奥体博览中心(2016年G20峰会主会场)等。我们认为,北辰会展集团的成立,有利于公司搭建会展产业发展平台,并为公司轻资产服务型业务发展注入动力。 投资建议。向会展业上游拓展,定增增强发展后劲,维持“买入”评级。公司项目集中在北京和长沙,涉足开发、商业和投资类物业。公司京内项目价值重估受益于《北京文创规划》,沉淀价值约378亿元。公司会展业务全国翘楚,正向上游高利润业务转型。我们预计公司2015-2016年EPS 分别0.27元和0.36元,对应RNAV 是10.38元。公司的股价/RNAV 折价率在上市商业地产公司基本属于最低。此外,目前北京申办冬奥会已经成功。考虑公司在亚运会和奥运会中重要表现,我们预计北辰实业大概率将继续参与相关工作。截至12月21日公司收盘价5.74元,对应动态市盈率分别21.3倍和15.9倍。给予公司RNAV 的9.5折,即9.86元作为公司未来6个月目标价,维持“买入”评级。 风险提示。行业面临加息和政策调控两大风险。

事件:公司第一大股东股权转让完成,新任董事长等高管改选完成。 上海浦东科投正式成为第一大股东。公司第一大股东三林万业(上海)企业集团有限公司与上海浦东科技投资有限公司于2015年11月16日签署了《关于上海万业企业股份有限公司股份转让协议》。三林万业通过协议转让的方式向浦东科投转让其持有公司2.27亿股股份(占公司总股本的28.16%),转让价格为人民币20.43亿元,折合9元每股。 上海浦东科投介绍。上海浦东科投注册资本30亿元人民币,股东为宏天元、上实资产、浦东新区国资委,分别持有浦东科投40%、35%和25%的股权。公司战略聚焦于集成电路、医疗健康等高科技产业领域,在并购(含跨境) 投资、股权投资等领域拥有较强的专业能力,积累了丰厚的产业资源,成为中国高科技产业投资的佼佼者。浦东科投曾合作设立21支基金,包括11支美元基金和10支人民币基金,所投基金总规模300亿元。2015年,浦东科投发起设立了50亿元的临港集成电路产业投资基金等一批产业投资基金。 万业企业主业规模偏小,逐步转型属大方向。截至报告期,公司在建和拟建项目六个,持有房产储备面积约131万平米(包括拟建、在建及竣工的可售而未售面积)。2014年企业新开工面积14.46万平方米,竣工面积22.25万平米。公司已明确表示;“这次引进浦东科投,并使其成为第一大股东,意在借助浦东科投在高科技产业的投资优势,结合上海科创中心建设,实现自身转型,提升公司价值。” 投资建议:给予“增持”评级,目标价21.7元。预计公司2015和2016年每股收益分别是0.51和0.62元。公司12月18日股价18.3元对应2015和2016年PE 在35.88和30.00倍。目前市场孵化器类型公司估值平均水平在64倍,考虑企业大股东已发生转变且明确表示借助浦东科投在高科技产业的投资优势,结合上海科创中心建设,实现自身转型,我们给予公司2016年35倍市盈率,对应股价21.7元,给予“增持”评级。 风险提示:考虑企业2014年业绩增长包括转让子公司银利公司、春石公司和南京吉庆股权取得的3.3亿投资收益所致。以上投资收益在2015年将不存在。以上因素或导致企业2015年业绩存在下滑可能。

投资要点: 事件:公司收到中国证券监督管理委员会《关于核准华夏幸福基业股份有限公司非公开发行股票的批复》。 70亿定增助力成长。公司拟按照20.48元/股价格,非公开发行股票,累计募集资金70亿投入固安孔雀城剑桥郡7期项目、固安孔雀湖瞰湖苑项目、固安雀翎公馆项目、固安孔雀城英国宫2.7期项目、大厂潮白河邵府新民居项目、香大厂潮白河孔雀城颐景园项目、雅宸园项目、雅琴园项目和偿还银行贷款。 企业基本面拐点期到来。本次非公开发行股票的实施,有利于促进公司业务全面发展,优化公司资本结构,提高公司核心竞争力。考虑目前企业已完成全国范围初步布局,一旦成功融资未来将对基本面构成实质支撑。 成功布局两大经济圈,三年内销售超1000亿属大概率事件。截至2015年3季报,公司园区业务已成功布局中国京津冀、环渤海两大核心经济圈。得益于模式领先,公司在2014年和2015年成功突破北京、上海两个一线城市。目前公司受委托园区超过27个,受委托面积超过1500平方公里。 孵化器建设升级加速,VC、PE 投资链条日趋完善,产业属性不断提升。自2014年3月在硅谷设立产业孵化器公司以来,公司在孵化、投资等业务领域快速发展。我们认为伴随公司在产业服务、产业孵化和VC、PE 等业务领域投入不断加大,未来华夏幸福将逐步摆脱地产周期影响,更多融入产业之中并体现产业属性。以上特征的最大优势在于实现现金流更加平稳、多元化和复合经济发展方向。 重申公司处海通产业地产估值第二阶段,估值提升将成为趋势。根据海通证券产业地产估值三阶段模型。我们认为认为华夏幸福处于产业地产第二阶段中期,即成熟单核和多核发展起步、异地复制成功、产业升级开始。此外公司属于产城融合模式,较单纯产业地产应享受一定溢价。公司平台属性是超越产业地产第二阶段的关键,10到20倍之间估值属于合理范围。 投资建议:维持“买入”评级。预计公司2015和2016年每股收益分别是1.93和2.25元。公司12月15日股价29.99元对应2015和2016年PE 在15.54和13.33倍。考虑“创新中国”相关概念公司估值在40XPE,公司一旦模式成功后期股价极具空间。给予公司2015年20倍市盈率,对应股价38.6元, 维持 “买入”评级。 风险提示:行业涨价风险。

北京临空经济核心区及其合作产业园发展潜力大。公司是北京天竺空港经济开发区的建设主体。后者由A、B两区组成,总规划6.6平方公里。2014年3月,北京临空经济核心区获批成立,总规划178平方公里(起步规划56平方公里,由原北京天竺空港经济开发区、原北京空港物流基地和原北京国门商务区组成)。组建后的核心区将叠加首都机场、天竺综合保税区、中关村国家自主创新示范区政策优势,大力发展航空运输、保税物流、总部商务、产业金融、文化创意、商务会展等临空型现代服务业和战略性新兴产业。未来核心区发展目标是:推动临空经济区向首都国际航空中心核心区转型升级。此外,公司还承担了临空核心区周边区域的开发建设,包括:赵全营镇项目、北小营镇项目、木林镇项目、龙湾屯镇项目、大孙各庄镇项目。 公司是国内唯一临空经济园区上市公司,产业政策优势明显。公司于2000年3月成立,是国内唯一的临空型园区类上市公司。2004年3月,公司在上交所上市。多年来,公司在毗邻首都国际机场的北京临空经济核心区及其合作产业园内进行深耕,业务范围涵盖了园区开发建设、租赁、建筑施工、房产开发和物业管理等空港园区开发全产业链,并推动该区域向北京“空港城”迈进。公司战略目标是成为中国临空地产的领导者。目前,公司所属5个二级开发储备项目,合计权益建筑面积达27.7万平。此外,公司还在北京临空经济区及周边拥有一级土地开发项目3900亩。 公司定增引入国开金融,后者持股比例16%,有利于公司开拓股权投资业务。2015年4月,公司拟向国开金融定增发行股票,募集资金总额6亿元用于偿还银行贷款。定增完成后,国开金融将持有公司0.48亿股,占16%。国开金融主要从事投资和投资管理业务。截至2014年底,国开金融累计投资超过300个项目,管理资产超过1200亿元。依托国家开发银行的政府背景、品牌信用、专业能力、客户网络等资源优势,目前旗下拥有新型城镇化、产业投资、海外投资、基金业务等四大业务板块。我们认为,国开金融的雄厚实力将有助于公司未来开拓股权投资业务和产业地产拓展。 业绩预测和估值建议:我们预计,2015-2016年公司将分别实现EPS为0.18元和0.24元,对应RNAV是20.03元。截至11月30日,公司收盘于14.38元,对应2015、2016年PE分别为79.9倍和59.9倍。考虑公司是北京航空城建设主体,同时将受益与国开金融的合作,我们以RNAV即20.03元作为公司未来六个月的目标价,首次给予“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

投资要点: 事件:公司拟与一九五五资本中国基金合作设立两支产业孵化基金,累计规模3亿美元。公司同时拟发行幸福物业资产支持证券。公司同时公告拟发行最长期限五年、总规模不超过24亿元物业费收入支持证券。 加速孵化器建设,推动产业再升级。本次设立的两只基金以转型性技术为投资对象,旨在解决中国和其他发展中国家在能源、医疗、食品、农业、教育等领域面临的重大问题,深度契合公司以实践推动中国产业升级的发展理念, 与公司的产业新城主营业务具有强大的协同效应,将进一步推动美国优质高新技术在国内市场的产业化进程。 孵化器建设升级加速,VC、PE 投资链条日趋完善。此外自2014年3月在硅谷设立产业孵化器公司以来,公司在孵化、投资等业务领域快速发展。在创新孵化方面,与清华大学、北京大学、哈尔滨工业大学、北京航空航天大学、北京理工大学等高水平大学及研究院所深度合作,搭建科技成果孵化转化平台,加速成果对接转化。本次产业基金设立将为企业进一步加大创新和孵化提供支持。 加速创新转化,拉动园区投资。本次设立基金投资目标为有潜在可能在中国实现产业化或商业化的创新型技术公司以及有可能形成重大生产能力的前瞻性、创新型高科技公司(团队),重点包括能源和环保、医疗服务、食品和农业、教育、人口老龄化等领域。由于投资组合公司未来或在华夏幸福产业园注册,随着被投资企业的不断产业化,将有力地拉动园区落地投资额,为现有园区带来持续不断发展动力。 物业收入资产证券化,实现多元化融资。发行最长期限五年、总规模不超过24亿元资产支持证券有利于实现资金提前回流,提升资产的流动性,优化资产结构,在传统融资模式的基础上,不断拓宽融资渠道。 投资建议:维持“买入”评级。预计公司2015和2016年每股收益分别是1.93和2.25元。公司11月23日股价27.43元对应2015和2016年PE 在14.21和12.19倍。考虑“创新中国”相关概念公司估值在40XPE,公司一旦模式成功后期股价极具空间。给予公司2015年20倍市盈率,对应股价38.6元, 维持 “买入”评级。 风险提示:行业涨价风险。

公司是华发集团的地产平台,正全国扩张和转型发展。2004年公司成为上市公司,打造了一系列地产精品。公司大股东华发集团合计控股24.28%,实际控制人是珠海国资委。公司是华发集团旗下的地产平台,拥有集团雄厚的资源支持。公司实施“立足珠海,面向全国”的发展战略,并基于互联网+和社区O2O拓展了社区优生活,及定制装修业务,转型迈出了坚实的步伐。 华发集团打造六大板块,实力雄厚,资源整合预期强。公司大股东华发集团是珠海市两家总部企业之一,总资产超1200亿元。集团正打造“4+1”业务格局,涵盖城市运营、房产开发、金融投资、商贸物流、文教旅游、现代服务六大版块。考虑华发股份是集团唯一地产运作平台,未来集团在横琴区域百万方以上土地储备存在较强资产注入预期。 公司面临珠海和横琴的发展机遇。2008年国家明确了珠海是珠江口西岸的核心城市。2014年,珠海人均生产总值11.6万元,位居广东省前三。珠海正利用珠三角东西两岸发展不平衡,聚集现代服务业,增强辐射和带动能力。横琴新区面积106.46平方公里,毗邻港澳。2011年7月,国务院同意横琴实行“比经济特区更加特殊的优惠政策”。根据《横琴总体发展规划》,到2020年,横琴第三产业增加值占比将超过75%,GDP总量将达560亿元。 地产业务立足珠海,聚焦一二线。目前,公司在珠海拥有土地权益建面418万平,占比30%,地产销售额占珠海约20%。目前,公司正围绕全国三大经济圈及主要核心城市的的周边区域进行布局。截至2014年底,公司拥有二级开发项目47个,合计土地开发权益建面达1408万平。 转型互联网+,拓展定制装修业务。在集团六大板块基础上,公司利用大数据,构筑了互联网+社区的O2O模式,如华发·优生活。未来,公司将创建:智能家居、智能社区、电子商务、互联网金融、新媒体平台、华发大数据。2014年,我国建筑装饰业总产值达到3.16万亿元,增长9.34%。公司精装修业务起步于2011年,旗下的华发景龙已成功地将“定制精装”推向市场。 业绩预测和估值建议。我们预计,2015-2016年公司将实现净利润7.02亿元和7.89亿元,对应EPS分别为0.86元和0.97元。公司RNAV是35.07元。截至11月16日,公司收盘于15.62元,对应动态市盈率分别为18.2倍和16.1倍。考虑到公司有望受益集团优势资源整合,及公司的转型互联网+业务,我们以RNAV的8折,即28.08元/股作为目标价(对应2015年约32.7倍PE),首次给予“买入”评级。 业绩预测和估值建议。行业面临加息和政策调控两大风险。

投资要点: 年内推出科创板,加快上海科创中心建设。11月13日,新浪财经报道,上海股权托管交易中心党委书记、总经理张云峰13日接受媒体访谈时表示:目前,科技创新板已准备就绪,将于年内推出,上市制度引入注册制,挂牌企业将贯穿初创型到成熟型各阶段科技型企业。 科创板推出将加快上海科创中心建设,有利张江高科企业发展。我们认为, 科创板是专为科技型和创新型中小企业服务的板块,是上海建设多层次资本市场和支持创新型科技型企业的产物。目前看,科创板具有以下一些特点: 一、科创板是专为科技型和创新型中小企业服务的板块,是上海建设多层次资本市场和支持创新型科技型企业的产物;二、科创板将提前主板真正引入注册制。更重要的是,要求推荐机构进行事前投资和利益捆绑;三、科创板的交易门槛较低,设置50%的涨跌停板,科创板投资门槛仅50万元;四、设置一系列机制吸引更多的VC、PE 进入;五、科创板将首先面向张江高新技术产业开发区“一区22园”的科技创新中小微企业提供服务;六、首批挂牌企业分为:初创企业、初步产业化的企业、国家战略性新兴产业;七、科创板对成长后期企业的描述与战略新兴板一致,唯一的区别是企业规模的大小;八、与新三板不同,科创板将重点面向尚未进入成熟期但具有成长潜力, 且满足有关规范性及科技型、创新型特征的中小企业。 投资建议:受益上海科创中心建设,产业投资增长空间大,维持“买入”评级。目前,公司全资子公司浩成创投和上市公司投资的长期股权投资额合计32.60亿元。考虑目前创新已成为张江发展驱动力之一,我们假设公司创投业务权益增加值是投入额的6倍,即公司创投业务权益增加值为195.62亿元。由此,可知公司NAV 是466.62亿元,对应RNAV 是30.13元。我们预计公司2015、2016年EPS 分别是0.38元和0.44元。截至11月13日,公司收盘于28.68元,对应的动态市盈率分别为75.5倍和65.2倍。考虑到公司属研发园区龙头,中国创新发展桥头堡,三板市场、注册制等多层次资本市场建设直接打通张江创投“进退通道”。上海自贸区正式扩区至张江。未来张江园区将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展,区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业,PE 投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大,我们以RNAV 的1.1倍,即33.14元为公司6个月的目标价,维持公司“买入” 评级。 风险提示:公司所处的房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响公司未来发展。