事件。 公司公布 2023年年报。报告期内，公司实现营业收入 172.10亿元，同比增加 33.42%；归母净利润为 16.31亿元，同比下滑 12.19%。 根据公司 2023年年报披露： 全年实现合同销售面积 28.21万平；合同销售收入 29.25亿元。期末合同负债约 166亿元，收入保障度高。期内新增土地储备 10.06万平，新增建筑面积 24.36万平。新开工面积 20.40万平；新竣工面积 91.76万平；实现结算面积 68.43万平，同比下降 37.98%，结算收入183.85亿元，同比增加 33.29%；结算均价 26869元/平，结算毛利率 40.01%，同比提高 6.87个百分点。 期末，账面资产负债率 60.60%，同比下降 5.69个百分点；扣除预收类款项后的资产负债率为 53.64%，负债率继续在行业中保持中等偏低水平。净负债率 60.06%，较期初上升约 1.23个百分点，处于行业低位。 2023年 2月，新湖集团向衢州方出资的新安财通转让 8.60亿股公司股份，转让完成后新安财通持有公司 10.11%的股权。 2024年 1月，新湖集团及其一致行动人恒兴力再次向衢州方转让 15.68亿股公司股份。截至目前，该项转让已完成前两批次合计 13.28%股权的过户登记。经过衢州国资与公司三年的深入合作，特别是引入衢州国资股东后（交割完成后，国资背景的衢州工业将成为公司第一大股东），衢州工业的国有制度优势和公司既有的机制优势相结合的混合所有制股权架构，有利于推动公司长远发展和转型顺利实现。 科技投资上：近年来，公司投资项目逐步进入回报期。 2023年是公司投资回收规模较大的一年，通过分红、变现回笼资金合计近 50亿元。 2024年计划： 公司计划开工面积 56.53万平，较 2023年增加 177.07%，主要系亚龙项目于年内开工；计划竣工面积 83.05万平，较 2023年下降 9.48%。 投资建议： 合理价值区间为 2.59-3.10元， 调高至“优于大市”评级。 我们预计公司 2024年 EPS 和 BPS 分别是 0.22和 5.17元。 考虑到目前公司对高科技企业的投资累计已超过 100亿元，已形成较为庞大的规模和体系，众多被投企业拥有国际领先的国产自主可控技术和数字化技术， 我们认为科创投资规模的扩大使得公司价值更适合使用 PB 进行估值，因此我们给予公司 2024年 0.5-0.6倍的动态 PB，对应的合理价值区间为 2.59-3.10元， 相应的公司2024年动态 PE 区间为 11.77-14.09倍， 调高至“优于大市”评级。 风险提示： 公司销售业务面临政策调控的风险，以及股权投资风险。

事件。 公司公布 2023年年报。 2023年公司实现营业收入 47.27亿元，同比增加 5.45%；归母净利润 15.60亿元，同比下滑 35.06%。公司 2023年度利润分配预案为向全体股东按每 10股派发现金红利 2.8元（含税）。 深耕南京区域， 经适房销售占比高。 1） 2023年，公司房地产业务实现合同销售面积 25.46万平方米（商品房项目 3.13万平方米、经济适用房项目 22.33万平方米），同比增加 48.51%；实现合同销售金额 19.14亿元（商品住宅、车位等项目 10.70亿元、经济适用房项目 8.44亿元），同比增加 63.18%。新开工面积 26.95万平方米，同比增加 208.71%。竣工面积 34.46万平方米，同比增加 8.54%。 房地产开发销售业务营业收入 35.03亿元（商品房项目结转营业收入 9438.50万元，经济适用房项目结转营业收入 33.30亿元，委建代建项目结转营业收入 7923.40万元），同比下降 3.93%。 2）公司新中标NO.2022G34地块商品房工程总承包、污水处理厂提标技术改造工程总承包等项目，合同总额达 13.8亿元。 2023年，公司市政业务实现营业收入 12.23亿元，同比增加 46.42%。 完善投资布局， 推进滚动投资。 1） 2023年，公司专注于生物医疗、信息科技、半导体等赛道，新增投资了曼森生物、汉欣医药、关怀医疗、嘉悦智能、亚格盛、芯科半导体、电气储能等 7个项目，并对纽瑞特实施了追加投资。 2）公司择机减持了部分所持金埔园林股份，成功转让臣功制药剩余 49%股权。 3）公司投资项目中，海纳医药创业板上市申请已问询，一脉阳光完成港交所上市备案。 4） 全年实现投资收益 19.65亿元，同比减少 18.32%；实现公允价值变动收益-1.41亿元。 负债水平低位， 融资成本继续下行。 2023年底， 公司资产负债率继续保持低位，为 50.24%；期末公司有息负债总额为 98.49亿元，占总资产的 26.42%。 2023年， 公司平均融资成本为 2.99%，较 2022年下降 0.22个百分点。 2024年，公司计划新开工面积 5.16万平方米（燕栖渡），预计较 2023年实际新开工面积减少 80.85%；计划竣工面积 30.36万平方米（主要为品院、星院、 景院），预计较 2023年实际竣工面积减少 11.90%。 合理价值区间为 6.12-7.14元， “优于大市”评级。 我们预计公司 2024、 2025年 EPS 分别是 1.02元和 1.12元。给予公司 2024年 6-7倍动态 PE，对应的合理价值区间为 6.12-7.14元，维持公司“优于大市”评级。 风险提示： 公司面临加息和政策调控风险，以及转型不成功的风险。

事件。 2023年， 公司实现营业收入 31.27亿元，同比增加 20.35%；归母净利润 1.60亿元，同比下降 13.83%。公司向全体股东每 10股派发现金红利2.85元（含税）。 分项看， ①基础物业实现收入 27.49亿元，增长 14.29%。②创新业务实现收入 1.14亿元，增长 14.29%。③城市服务实现收入 2.63元，增长 184.34%。 2023年， 公司新拓展项目中标总金额 18.76亿元，饱和年化合同收入金额9.69亿元；营业收入 31.27亿元，同比增长 20.35%。上半年受市场环境影响，市场开拓放缓，下半年公司克服困难，多项举措推进市场营销工作，在学校、医养、金融写字楼等重点业态上取得较大突破，为 2023年业绩的平稳增长及后续业绩发展提供了有力支撑。 2020年以来，公司根据国家区域发展战略和行业发展进程，结合自身规模发展诉求，深耕区域重点城市，推动实施全国化战略。截至 2023年末，公司项目管理部数量达到 594个，较上年增长 15.79%，服务面积增至约 1.7亿平方米。重庆以外区域的项目占比提升至 65.82%，数量同比增长 26.54%。 2023年，重庆大本营基本盘稳健，实现收入 10.93亿元，同比增加 5.32%； 重庆以外区域收入保持快速增长，实现收入 20.31亿元，同比增长 30.34%。 从收入占比上看，重庆以外区域收入占比提升至公司主营业务总收入的65.02%，较上年占比提升 4.98个百分点。 ①办公物业实现收入 12.67亿元，同比增长 19.70%，收入占 40.55%。 ②公共物业实现收入 7.80亿元，同比增长 40.33%，收入占比 24.97%。 ③学校物业实现收入 4.35亿元，同比增长 16.09%，收入占比 13.92%。 ④商住物业实现收入 3.47亿元，同比增长 4.39%，收入占比 11.09%。 ⑤航空物业实现收入 2.96亿元，同比增长 7.47%，收入占比 9.46%。 投资建议： 公建物业领域保持相对竞争优势， “优于大市”评级。 公司深耕公建物业 20余年，秉持差异化战略定位，持续专注于中国未来智慧城市公共建筑与设施的管理和运营，现已形成较大的规模，具有一定的先发优势，在公建物业领域保持相对竞争优势。 我们预计公司 2024-2025年 EPS 分别为 0.8元、 0.92元，给予公司 2024年动态 PE 为 12-15倍，对应合理价值区间9.60-12.0元/股，维持 “优于大市” 评级。 风险提示。 激励计划推行遇阻； 人工成本上升； 区域过度集中等风险。

事件。 公司公布 2023 年年报。 报告期内，公司实现营业收入 20.26 亿元，同比上升6.24%；归属于上市公司股东的净利润9.48亿元，同比增加15.29%；实现全面摊薄每股收益 0.61 元。 公司拟向全体股东每 10 股派发现金股利人民币 1.9 元(含税)。 2023 年，公司处于大体量、快节奏载体开发周期，主要开发建设项目 19 个，其中竣工 2 个，续建 16 个，新建 1 个。总建筑面积 324 万平方米，计划总投资额 504 亿元，当年完成投资 60 亿元。已完工项目 2 个，总完工面积约32 万平方米。 公司坚持以通过“直投+基金+孵化”的方式，聚合市场资源助推产业发展。直投方面，公司累计直投项目 52 个，投资总额 38.60 亿元。基金方面， 2023年已完成基金认缴 11.3 亿元。主动管理型基金方面，完成燧芯基金全部实缴出资，募集设立燧锋二期基金。依托 895 孵化器，公司打造了“创新基地+创业营+孵化基金”三位一体产业培育模式，全方位地服务科技产业初创企业。截至 2023 年年末， 895 创新基地年内新增 58 家创新企业，新租面积超 11000平方米。 895 创业营成功举办第十二、十三季，聚焦航空航天、信息安全，海选 108 个项目，入营 56 个项目，成功举办“海创浦东”归国留学人员创新创业大赛。 2023 年，公司围绕“金色中环发展带”的总体部署，重点推进上海集成电路设计产业园、张江城市副中心、张江西北区及传奇广场城市更新等区域项目的空间开发，对标对表完成建设任务。 2024 年，计划新开项目 3 个，总建筑面积 34.8 万平方米，竣工项目 9 个，总建筑面积 114.2 万平方米。 2023 年，公司加快进行资产梳理和重组工作，通过资产证券化工具盘活物业资产，提高资金周转速度，加快产业投资布局。结合“张江 REIT”首发和扩募的资产证券化运作经验，完善“项目公司-PreREITs 基金-REITs 公募基金”的全通道构建。 合理价值区间为 21.28-25.08 元，维持“优于大市”评级。 我们预计公司2024-2025 年 EPS 分别为 0.76 元、 0.86 元。考虑到公司作为浦东新区直属国有控股上市公司，上海科创中心核心承载区张江科学城的开发主体、产业创新生态构筑者和产业资源的组织者， 23 年归母净利润保持增长，因此给予公司 2024 年 28-33 倍的动态市盈率，对应合理价值区间为 21.28-25.08 元，对应 2024 年动态 PB 为 2.42-2.85 倍，维持“优于大市”评级。 风险提示。 公司租售业务面临政策调控的风险，以及创投业务拓展不顺风险

事件。 公司公布 2023 年年报。报告期内，公司实现营收 10.32 亿元，同比增加 17.04%；归属于上市公司股东的净利润为 0.99 亿元，同比增加 1.85%；经营活动产生的现金流量净额为 6.44 亿元，同比增加 10.57%；公司向全体股东每 10 股派发现金红利 2.20 元（含税）。 2023 年公司营收增加的主要原因：主要系并购及爬坡期项目收入增加所致。2023 年公司归母净利润增加的主要原因：遵循新租赁准则规定，与项目相关的使用权资产、租赁负债终止确认导致资产处置损益增加。 根据 2023 年年报披露：公司的经营模式主要包括承租运营、参股运营和受托运营。截止 2023 年末，公司承租运营的项目有 42 个，可供出租运营的物业面积约 77 万平方米。公司受托运营的项目有 29 个，可供出租运营的物业面积约 52 万平方米。公司参股运营的项目有 2 个，可供出租运营的物业面积约10 万平方米。 截止 2023 年末， 公司在管项目 73 个，在管面积约 140 万平方米，整体项目数量、面积均处于行业领先地位。分地域看，上海 61 个项目，北京 9 个项目，杭州 2 个项目，南京 1 个项目。 投资建议：受益超大特大城市城中村政策的利好， “优于大市”评级。 公司是一家轻资产运营的服务型公司，主营业务为城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务。 我们预计公司 2024-2025 年 EPS 约为 0.28 元、 0.36 元， 根据上海、北京两地的统计局披露，截止 2003 年年底，两地办公建筑、商场店铺及其他非住宅房屋累计竣工面积规模约 8000 万㎡，排除部分项目已经更新改造，仍存在较大的可供改造空间。而公司在管物业主要位于上海、北京等一线城市的核心区位，将充分受益，因为我们给予公司 2024 年 18-22 倍的动态市盈率，对应合理价值区间为 5.04 元-6.16 元， 维持“优于大市”投资评级。 风险提示： 出租率和租金差下降风险；区域过度集中风险

事件。公司公布2020年半年报。报告期内，公司实现营业收入5.67亿元，同比增加15.80%；归属于上市公司股东的净利润为5376万元，同比增长13.16%。 2020年上半年，公司营业收入主要来源于综合物业管理服务。分项看，报告期内，综合物业管理服务收入4.34亿元，同比增长15.69%；专业管理服务收入9744万元，同比增长30.36%；增值服务收入3544万元，同比下降10.45%；其他业务收入23万元，同比下降7.73%。 根据2020年半年报披露：2020年上半年，公司签约项目340个，在管项目334个，签约面积近7000万方；2020年上半年，公司开发的新项目和业务合同总金额超3.7亿元，合同签约期为1-5年不等。新签约项目数量27个，签约总金额较去年同期增长约10%。其中，成渝地区市场开发额约占新开发项目总金额的31%，省外地区（除成渝地区外）市场开发额约占新开发项目总金额的69%，省外地区中航空类项目约占总金额的41%。报告期内，公司新进驻广东、上海、山东等3个直辖市/省会级城市。截止报告期末，公司已在全国19个省市、33个城市开展物业服务。2020年上半年，学校物业方面，广西大学、西藏民族大学顺利完成承接入驻、西安交通大学计划7月份进场。 航空物业方面，航空业态实现年合同金额新增约5500万元，已布局国内13座机场。公共物业方面，公司成功中标中国进出口商品交易会展馆（即“广交会展馆”）。办公物业方面，办公物业新签约办公项目8个，新增入驻7个。 商住物业方面，商业物业实现新签约商住项目4个，并已全部完成入驻。 投资建议：第三方物业专业公司，维持“优于大市”评级。公司专注于智慧城市公共建筑及设施管理，提供综合物业管理服务、专业管理服务和增值服务。 公司拥有学校物业、公共物业、航空物业、办公物业、商住物业五大业态，并在学校、航空和公共场馆等细分领域形成全行业领先优势。公司综合实力位于重庆物业管理行业第3名、中国物业服务百强企业前25强。根据公司最新总股本计算，我们预计公司2020-2021年EPS分别为1.27元、1.56元。 根据公司半年报：“在这次疫情防控狙击战中，物业管理作为城市日常运行和社区生活服务的基础性行业，其作用和价值得以充分体现”，“可以预见的未来，物业管理将更快的融入城市综合运营管理体系，获得更大的发展空间”,因此，我们参考可比物管公司2020年平均动态PE估值45.6倍，给予公司2020年44-56倍动态PE，对应合理价值区间55.88-71.12元/股，维持“优于大市”评级。风险提示。人工成本上升；区域过度集中；增值业务拓展不及预期等风险。

事件。公司公布2020年半年报。报告期内，公司实现营业收入228.66亿元，同比增加60.75%；归属于上市公司股东的净利润为14.66亿元，同比增长5.96%。 2020年上半年，受房产项目结转收入增加的推动，公司营收增加60.75%；同期，归母净利润增加5.96%。 根据公司2020年半年报披露：2020年上半年，实现合同销售金额440.7亿元，销售面积176.4万平方米；2020年上半年，公司新开工246.13万平方米，竣工171.27万平方米，在建面积1440.76万平方米。报告期内，公司成功获取土地（合并口径）计容建筑面积合计约200.65万㎡。新增土地储备位于珠海、广州、南京、苏州、绍兴等多个城市，同时，公司还在珠海、佛山等城市推进城市更新工作。报告期内，公司积极拓宽融资渠道，综合运用多种融资手段，成功发行公司债、抗疫债、超短融等融资产品。报告期内，华发商都、华商百货、阅潮书店、奥特美等商业子品牌深挖业务潜力，实现了规模扩张；华发景龙、设计公司、营销公司、建泰公司等业务能力不断提升，荣获“中国装饰设计奖”、“国家高新技术企业”认定、综合诚信等级A级，园林绿化诚信备案4A级等多项荣誉，上下游产业链配套不断完善。 根据克尔瑞榜单，2020年上半年，公司全口径销售金额位列中国房地产企业榜的第32名，相比2019年提升了7位。 投资建议：基本面不断向好，“优于大市”评级。公司打造上下游控制性产业链，逐步形成以住宅为主业，商业地产与上下游产业链同步发展的“一核两翼”格局。公司紧紧围绕“立足珠海、面向全国”的发展思路，将主营业务聚焦于粤港澳大湾区、环渤海经济区、长江中下游地区，其中珠海为战略大本营。我们预计，2020-2021年公司将实现EPS分别为1.48元和1.75元。 我们给予公司2020年7-8倍的动态PE，对应合理价值区间为10.36元-11.84元，维持公司“优于大市”评级。 风险提示：公司面临加息和政策调控风险，以及开发项目较集中和转型不成功的风险。

事件一。公司公布2019年年报。报告期内,公司实现营业总收入90.05亿元,同比增加15.5%;归属于上市公司股东的净利润8.75亿元,同比增加6.99%。公司2019年度拟向全体股东每10股派发现金红利2.4元(含税)。 事件二。公司公布2020年一季报。报告期内,公司实现营业总收入17.40亿元,同比减少46.96%;归属于上市公司股东的净利润1.02亿元,同比减少82.57%。 2019年,受房地产转让收入和制造业服务业增加的推动,公司营收增加15.63%,归母净利润增加6.99%。2020年一季度,受房地产业和进出口贸易业收入下降影响,公司营收减少47.12%(营业总收入减少46.96%),归母净利润减少82.57%。根据公司2019年年报披露:(1)2019年,公司实现营业总收入90.05亿元。其中,房地产租赁收入15.72亿元,同比增加0.001%;房地产转让出售收入15.51亿元,同比增幅0.74%;商品销售收入34.65亿元,同比增加0.08%。(2)2019年,公司实现合同销售金额11526.53万元,合同销售面积17483.96平方米。2019年,健康医药产业园开发建设顺利推进,新发展H10地块9.61万平方米新建物业完工。森兰在建项目总建筑面积62.57万平方米,其中,竣工项目总建筑面积29.39万平方米。(3)2019年房地产开发投资总建筑面积77.25万平,可供出售面积8.33万平(已售面积1.75万平)。持有房地产总面积445.94万平(已租面积350.56万平)。 根据公司发展战略,2020年是“十三五”的收官之年,“十三五”期末,园区产业开发板块对公司利润贡献预计为40%,商业办公地产板块对公司利润贡献预计为30%-35%,贸易物流服务板块规模预计达18亿元人民币,对集团利润贡献预计达到20%-25%,文化产业投资板块规模预计达6.5亿元人民币,金融服务业务板块对公司利润贡献预计达4%。 投资建议。受益自贸区建设,调高至“优于大市”评级。公司愿景是成为创新的自由贸易园区运营商和全产业链集成服务供应商,定位为服务创新发展的引领者、全球企业外投内引的推动者、自贸区企业全方位服务的提供者、产业转型升级的实践者。据此,我们预计公司2020、2021年EPS分别是0.90元和1.04元。我们认为,公司将受益于自贸区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好,给予公司2020年14-18倍动态PE估值,对应合理价值区间12.6-16.2元,调高至“优于大市”评级。 风险提示:公司租售业务面临政策调控和园区平台业务拓展不顺风险。

事件。公司公布2019年年报。报告期内,公司实现营业收入33.52亿元,同比增加21.40%;归属于上市公司股东的净利润为10.85亿元,同比增长11.03%。公司2019年度按每10股向全体股东分配现金红利3.10元(含税)。 2019年,受结转的销售收入有所增加推动,公司营收增加21.40%;同期,归母净利润增加11.03%。2019年,公司实现营业收入合计33.52亿元。其中,房地产销售收入17.56亿元,同比增加45.97%;房地产租赁收入14.35亿元,同比增加2.94%;酒店公寓服务收入1.53亿元,同比下滑3.06%。 根据公司2019年年报披露:新开工及续建项目:(1)金桥智谷(4-02地块)项目(原名由度工坊Ⅴ期)于2019年9月开工;(2)由度工坊Ⅱ期(34-06),2019年年内取得产证并交付运营;(3)OFFICEPARKⅡ地铁板块项目(T3-5)完成工程整体施工,启动竣工验收备案相关工作;(4)Lalaport啦啦宝都商业综合体项目(T4-03),主体实物工程量施工基本完成;(5)碧云尊邸(S11地块住宅)项目,完成主体结构施工,提交预售许可证申报材料;(6)由度工坊Ⅲ期(31-02)项目,工程按计划推进中;(7)北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目,完成实物工程量施工,预计2020年8月实现开园。 2019年上半年,公司积极参与新区科创母基金的设立工作,目前母基金已正式运作。2019年下半年,公司全力推动浦东智能制造产业投资基金(拟20亿元规模,首期约10亿元)组建工作,公司坚持高起点的定位,通过央地合作打造基金品牌,成功引进国内智能龙头中车集团作为基金发起方。2019年,临港碧云壹零项目保持了良好的销售态势,全年累计收款约13亿元。 投资建议。重点项目碧云尊邸今年预售,“优于大市”评级。公司主要从事上海金桥经济技术开发区的开发、运营和管理。公司逐步从园区集成开发商向新兴城区开发运营商转型。公司采取租售结合、以租为主的经营模式。公司拥有厂房、办公楼、住宅、商铺以及教育、休闲配套等各类投资性物业约235万㎡。根据公司2019年年报披露:2020年,碧云尊邸(S11地块住宅)项目第一批开盘预售,全力以赴回笼资金,并确保2022年3月末之前交房。 我们预计公司2020、2021年EPS分别是1.22和1.52元。根据目前相关可比公司的动态PE估值,我们给予公司2020年14-18倍动态PE,对应合理价值区间为17.08-21.96元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司租售业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。

事件。公司公布2019年年报。报告期内,公司实现营业收入214.49亿元,同比增加3.75%;归属于上市公司股东的净利润24.30亿元,同比增加1.07%;实现基本每股收益0.65元。公司2019年度拟向全体股东每10股派发现金红利2.60元(含税,按照3月26日收盘价计算的税前股息率为6.57%)。 2019年,受住宅销售和物业管理收入增加的推动,公司营收增加3.75%,归母净利润增加1.07%。根据公司2019年年报披露:(1)2019年,公司合并报表范围内主营业务收入,合计214.49亿元。其中,房地产营业收入207.27亿元,同比增幅3.76%;其他营业收入为7.22亿元,同比增幅3.35%。(2)2019年,公司实现住宅销售收入136.17亿元;商业地产销售收入63.77亿元;房地产租赁收入7.33亿元;酒店服务业务收入2.63亿元;物业管理收入4.33亿元;其他业务收入2570.62万元。(3)2019年,公司实现签约额244亿元,同比减少10%;实现销售签约面积约123万平方米,同比减少11%。 根据公司2019年年报披露:2019年,公司年内新增开工面积255万平方米,当年施工面积达到970万平方米,竣工面积达到97万平方米,公司持有的经营性物业面积达到166万平方米;房地产出租面积约142万平方米,取得租金收入约7.33亿元。截止2019年,公司共持有在建/待建的土地储备面积超过1892万平方米。 根据公司2019年年报披露:根据公司目前开发的项目,2020年,公司计划实现合约销售270亿元,公司2020年度资本性支出预计为195亿元,三项费用预计为35亿元,计划采用银行借款、债权融资、预售房款等融资手段满足资金需求。公司未来中长期经营计划的展望:公司未来三年计划签约收入年均增幅达10%,公司未来三年计划净利润年均增幅达10%。 投资建议。布局一二线城市,打造商业地产龙头,“优于大市”评级。公司是集综合商业地产开发、销售、运营等多个业务板块于一体的综合地产上市公司。公司聚焦长三角、环渤海及海西等地区的一、二线经济发达城市。截止2019年底,公司共持有在建/待建的土地储备建筑面积1892万平方米。我们预计公司2020-2021年EPS将是0.79元和0.96元,对应RNAV是18.67元。考虑到公司的商业地产龙头地位,以及优质资产和分红比例较高,我们给予公司2020年5.5—6.5倍动态PE,对应的合理价值区间为4.35-5.14元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临销售不达标和销售价格下行风险,以及经济下行影响商办物业租赁风险。

突发疫情提高了物业服务的价值。我们认为,此次突发疫情是对物业管理公司管理制度、服务质量的一次考验,同时也是优质物业公司脱颖而出的机遇。首先,高质量应对突发疫情,有助于树立物业公司长期品牌。第二,促进入户服务发展,拓展业主增值服务空间。第三,行业集中度提升助力优质物业公司提供优质服务。第四,对机构类物业行业而言,疫情需要全社会加强后勤保障市场化,客观上打开了更大物业服务市场空间。 疫情提升综合性物业公司价值,公司面临发展新机遇。公司综合实力位于中国物业服务百强企业第18名。2019年上半年,公司物业管理服务中的综合物业项目收入分别为公共物业、学校物业、住宅物业、园区物业、商业物业,占比分别为46%、28%、13%、7%、6%。为全面做好新型冠状病毒感染肺炎防控工作,公司做到了第一时间部署,公共点位全面消杀,统一部署、全国联动。我们认为,作为综合性多元化的物业管理公司,随着此次疫情促使社会更加重视物业服务的价值和优秀物业公司的服务能力,因此公司将加大拓展自身业务的力度,更快的成长。 物管市场规模逐年递增,公司成长空间广阔。公司在中国指数研究院《2019中国物业服务百强企业研究报告》中被评选为2019中国物业管理行业市场化运营领先企业第3名,2019中国专项物业服务优秀企业教育物业管理第3名,2019中国物业服务百强企业第18名,处于行业前列。 智慧城市综合服务商定位推动公司未来的发展。公司战略是成为“专注于智慧城市公共建筑与设施的基础物业管理与创新利用一体化的综合服务提供商”,我们认为,此次疫情将提高社会对物业更完善的配套服务的需求,而公司的智慧城市综合服务提供商的战略定位将有助于更好地满足这种物业发展的趋势,从而获得更多的发展机会。 适度提高业绩增速,维持“优于大市”评级。考虑到此次2020年初的疫情将在未来提高社会对物业服务的更多需求,从而对公司未来业务产生一定的提振作用,我们适当提高公司2020-2021年的业绩预测,预计公司2019-2021年EPS分别为1.53元、1.90元、2.34元。参考同类型公司2020年平均估值在36倍左右,考虑机构类物业发展增速快,公司属于新股且目前具有较大增长空间,公司位于机构物业排名前三,给予公司2020年36-40倍动态PE,对应合理价值区间68.4-76.0元/股,维持“优于大市”评级。 风险提示。人工成本上升风险;区域过度集中风险;增值业务拓展不及预期风险。

无可争议的长三角一体化龙头。2019年12月1日,新华社北京电:中共中央、国务院印发了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》。《纲要》的出台和实施将加快推动深耕长三角区域的中新集团更好的发展。中新集团在成功开发了苏州工业园区后,将园区开发模式成功复制到以长三角为核心的各个区域,包括江苏南通,安徽滁州、常熟、张家港、宿迁,浙江嘉善等地。 公司的土地开发模式具备一定的优势,其土地一级开发分为收益分成模式和成本加成模式。公司受政府委托进行土地一级开发业务,在土地开发完成后由政府土地储备中心收储,并将通过公开拍卖的方式予以出售。近年来公司土地开发项目众多,苏州拍地有望再获收益。 公司财务稳健,现金流较为充裕。近年来公司负债水平逐步下降。2019年三季度末,公司资产负债率为42.84%,大幅回落。公司短期偿债能力逐年提高。2019年三季度末,公司流动比率大幅上升至1.76倍。 依托园区优质上市资源,有望加码产业投资。公司已经参股20%的中新兴富和参股19.95%的中新博通两只产业基金已经取得了不错的成绩。未来公司将充分发挥苏州工业园区的创新优势,加大对产业的投资。2020年2月11日,公司作为有限合伙人分别出资2500万元投资智能叁号、医疗叁号产业基金。 公司物业和租赁业务优势较大。公司租赁业务充分发挥其招商代理业务优势,将物业出租给大品牌,形成“招商引资-大客户落地-产业集聚-租赁需求上升-市场吸引力提高-人流聚集-房地产需求上升”的良性循环。我们认为,公司努力提升管理水平,并通过综合开发模式,推动园区持续繁荣。 全产业链的环保业务,有望异地复制。公司在苏州工业园打造了“污水处理-污泥处理/餐厨及园林绿化垃圾处理-热电联动/沼气利用”为核心的环保产业链,并适度探索固废/危废业务。我们认为,后续伴随其他园区开发业务的推进,公司将实现环保业务异地复制,发展前景可期。 投资建议:合理价值区间为15.04元-18.80元,“优于大市”评级。按照公司总股本1499万股计算,2019-2020年公司EPS预计分别为0.79元、0.94元。考虑到公司有科技产业投资,估值上更应向张江高科靠近,而不是浦东金桥(生产制造)和陆家嘴(商业),因此给予公司2020年16-20倍的动态市盈率,对应合理价值区间为15.04元-18.80元,维持公司“优于大市”投资评级。 风险提示。公司园区开发和运营业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。

中新合资的大型园区开发公司。公司以园区开发运营为主体板块,以产业载体配套和绿色公用为两翼支撑板块,目前集团旗下拥有50多家子公司,总资产超200亿元。上市后(按发行14989.00万股),实际控制人为苏州工业园区国有资产控股发展有限公司(园区国控)将间接持有公司股份13.25%(园区国控持有中方财团28.31%的股权,公司发行上市后中方财团持有的公司股份比例摊薄为46.8%,即园区国控在公司上市后将间接持有公司股份13.25%)。 中国开发区行业发展稳定,未来可持续水平高。我国各级开发区在区域经济发展、吸引外资及先进管理经验、产业培育、科技进步、城市建设、出口创汇、创造税收和就业等诸多方面都取得了显著成绩,成为中国经济最有活力、最具潜力的经济增长点。苏州工业园区多年名列“中国城市最具竞争力开发区”榜首,当前正处于工业化转型、城市化加速、国际化提升的关键时期。 公司毛利率逐年上涨,负债水平缓降,短期偿债能力有所回升。近年来公司保持高收益率,2019年上半年,公司毛利率和净利率分别为44.45%和27.20%;公司营业收入和归母净利润分别为35.96亿元和9.78亿元。同时公司负债水平逐步下降,短期偿债能力逐年提高。2019年上半年,2019年上半年公司资产负债率为42.30%;流动比率大幅上升至1.81倍。 募资用于投资于斜塘项目基础设施改造,提升综合竞争能力和盈利能力。该项目总投资金额为265701.7万元,公司拟投入募集资金13.62亿元。本次募投项目的改造符合公司拓展业务、公司配合园区发展及促进产业转移联动的需要。本次发行完成后,公司的净资产预计将有较大幅度的提高;公司资产负债率将有大幅度下降。 合理价值区间为14.22元-15.80元,“优于大市”评级。按照本次公司发行后的总股本1499万股计算,2019-2021年公司EPS 预计分别为0.79元、0.94元、1.11元,此次公司IPO 发行价为9.67元,对应2019年动态PE 约12.28倍。参考同类可比公司并考虑公司属于新股,给予公司2019年18-20倍的动态市盈率,对应合理价值区间为14.22元-15.80元,首次覆盖给予“优于大市”投资评级。 风险提示。公司园区开发和运营业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。

领先的综合性物业专业公司。公司主要经营学校物业、办公物业、航空物业、公共物业、商住物业五大业务,综合实力位于中国物业服务百强企业第18名。上市后(按发行1791.07万股),王宣、李茂顺、陈建华、廖才勇为实际控制人,其中董事长王宣合计直接和间接持有33.01%股份。 物业管理业市场规模逐年递增,未来成长空间广阔。近年来全国物业管理行业市场规模及行业集中度逐年递增,据中国指数研究院《2018-2019中国物业服务百强企业研究报告》显示,2015-2018年全国百强物业管理面积均值由2361.5万平米增至3718.1万平米,实现逐年高速递增,而国家政府相继颁布了一系列重要法律法规和产业政策,鼓励物业管理市场化、多元化、智能化。 公司归母净利润震荡攀升,负债水平缓降,短期偿债能力有所回升。2018年和2019年上半年,公司分别实现营业收入8.86亿元和4.90亿元,同比分别增加15.41%和15.48%。2018年,公司实现归母净利润8808万元,同比增加24.65%。2019年上半年,公司实现归母净利润4751万元。公司扣除预收款后的资产负债率为40.8%,呈震荡下行趋势。 募资用于企业建设和业务拓展,打造基础物业管理及创新一体化的服务提供商。公司本次募集资金主要用于企业信息化建设、物业业务拓展、人力资源企业文化建设、市政环卫业务拓展、停车场及投资建设和偿还银行贷款。该项目的顺利实施,将有利于提高公司的整体综合实力,促进公司未来业务的快速发展。 合理价值区间为32.13元-36.72元,“优于大市”评级。按照本次公司发行后的总股本7164万股计算,2019-2021年公司EPS预计分别为1.53元、1.84元、2.23元,此次公司IPO发行价为26.76元,对应2019年动态PE约17.53倍。参考同类可比公司并考虑公司属于新股,给予公司2019年21-24倍的动态市盈率,对应合理价值区间为32.13元-36.72元,首次覆盖给予“优于大市”投资评级。 风险提示。人工成本上升风险;区域过度集中风险;增值业务拓展不及预期风险。

事件。公司公布2019年半年报。报告期内,公司实现营业收入142.24亿元,同比增加50.84%;归属于上市公司股东的净利润13.83亿元,同比增加2.84%;实现全面每股收益0.65元。以公司2019年半年度利润分配实施股权登记日的总股本为基数,向全体股东每10股派发现金红利人民币2元(含税)。 2019年上半年,受房产项目收入增加推动,公司营收大幅增加50.84%;同期,受少数股东损益较高等因素影响,公司归母净利润同比增速收窄至2.84%。根据公司2019年半年报披露:2019年上半年,公司实现签约销售金额435.90亿元,同比增长72.18%;新开工面积338.86万平方米;竣工206.86万平方米;在建面积1158.48万平方米,同比增长45.39%。报告期内,公司成功获取土地(合并口径)计容建筑面积合计约97.2万㎡。新增土地储备位于上海、天津、武汉、珠海等多个城市,区域布局进一步优化。2019年上半年,公司阅潮书店新增2家社区店,推进形成“1+12”连锁商业模式;设计公司联合华发中建共同组建装配式设计所;营销公司抢抓机遇,开拓客源,销售业绩稳步增长;优生活公司稳步推进长租公寓业务落地。 投资建议。基本面不断向好,“优于大市”评级。公司紧紧围绕“立足珠海、面向全国”的发展思路,初步形成了以珠海为战略大本营,粤港澳大湾区、长江中下游地区、环渤海地区重要一线城市、二线城市为发展重点,并辐射周边卫星城市的战略布局。同时,公司逐步向商业地产、住房租赁、定制装修等领域扩张,推动公司业务的多元化发展。我们预计,2019-2020年公司将实现EPS分别为1.26元和1.59元。我们以2019年9-11倍的动态PE作为公司未来六个月的目标价,对应的合理价值区间为11.34元-13.86元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及开发项目较集中和转型不成功的风险。