投资要点: 年内推出科创板,加快上海科创中心建设。11月13日,新浪财经报道,上海股权托管交易中心党委书记、总经理张云峰13日接受媒体访谈时表示:目前,科技创新板已准备就绪,将于年内推出,上市制度引入注册制,挂牌企业将贯穿初创型到成熟型各阶段科技型企业。 科创板推出将加快上海科创中心建设,有利张江高科企业发展。我们认为, 科创板是专为科技型和创新型中小企业服务的板块,是上海建设多层次资本市场和支持创新型科技型企业的产物。目前看,科创板具有以下一些特点: 一、科创板是专为科技型和创新型中小企业服务的板块,是上海建设多层次资本市场和支持创新型科技型企业的产物;二、科创板将提前主板真正引入注册制。更重要的是,要求推荐机构进行事前投资和利益捆绑;三、科创板的交易门槛较低,设置50%的涨跌停板,科创板投资门槛仅50万元;四、设置一系列机制吸引更多的VC、PE 进入;五、科创板将首先面向张江高新技术产业开发区“一区22园”的科技创新中小微企业提供服务;六、首批挂牌企业分为:初创企业、初步产业化的企业、国家战略性新兴产业;七、科创板对成长后期企业的描述与战略新兴板一致,唯一的区别是企业规模的大小;八、与新三板不同,科创板将重点面向尚未进入成熟期但具有成长潜力, 且满足有关规范性及科技型、创新型特征的中小企业。 投资建议:受益上海科创中心建设,产业投资增长空间大,维持“买入”评级。目前,公司全资子公司浩成创投和上市公司投资的长期股权投资额合计32.60亿元。考虑目前创新已成为张江发展驱动力之一,我们假设公司创投业务权益增加值是投入额的6倍,即公司创投业务权益增加值为195.62亿元。由此,可知公司NAV 是466.62亿元,对应RNAV 是30.13元。我们预计公司2015、2016年EPS 分别是0.38元和0.44元。截至11月13日,公司收盘于28.68元,对应的动态市盈率分别为75.5倍和65.2倍。考虑到公司属研发园区龙头,中国创新发展桥头堡,三板市场、注册制等多层次资本市场建设直接打通张江创投“进退通道”。上海自贸区正式扩区至张江。未来张江园区将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展,区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业,PE 投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大,我们以RNAV 的1.1倍,即33.14元为公司6个月的目标价,维持公司“买入” 评级。 风险提示:公司所处的房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响公司未来发展。

事件:华夏幸福关于签订整体合作建设经营马鞍山市和县约定区域合作协议及其补充协议。 公司获取安徽省马鞍山市和县约定区域约155平方公里委托开发权:和县隶属于安徽省马鞍山市。马鞍山市位于安徽省最东部,横跨长江、接壤南京、毗邻长三角,因钢设市、工业主导,是基础雄厚的工业城市,同时具有多所高等院校、国家级科研院所等,是国家新材料高新技术产业化基地、国家知识产权试点城市、全国创业型城市试点市。 加强南京经济圈布局,承接区域经济转移。委托区域距南京新街口仅70公里,距南京南站、南京禄口机场车程仅50分钟,距宁合高速(G42)和南京长江三桥21公里,距南京地铁10号线和规划中的南京地铁11号线约23公里,计划2017年通车运营的宁和城际(S3)是规划中南京至和县的一条城际铁路,终点站位于南京市浦口区桥林新城,紧邻和县。 打造幸福长三角产业集群。长江经济带横跨我国东中西三大区域,人口和生产总值均超过全国的40%,具有独特优势和巨大发展潜力。2015年以来,公司在长江经济带先后布局上海金山枫泾园区、四川天府新区仁寿园区、安徽省来安县园区三大园区,累计新签约面积超过300平方公里,同时签订南京溧水园区合作备忘录和无锡南长滨河新城委托协议,现有园区进一步推进。和县园区将与南京溧水项目园区、浙江嘉善园区、上海金山枫泾镇园区、江苏镇江园区、江苏无锡园区、四川仁寿园区、安徽来安园区相互呼应,形成上下游优势互补、协作互动格局,共同打造全面覆盖长江经济带的卫星城集群,立足长江上下游比较优势,统筹产业布局,促进有序承接产业转移,最大限度发挥公司产业新城模式优势,尽享环长江经济带大发展所带来的交通设施、产业发展、公共服务、生态环境方面的重大升级利好。 标志固安PPP模式,多地复制成功。2015年上半年,国务院办公厅通报表扬公司固安PPP模式;国家发改委向社会公开发布首批十三个PPP项目案例,固安工业园区作为唯一一个产业新城项目榜上有名。公司本次PPP模式进入马鞍山和县标志幸福模式再次取得成功。 投资建议:维持“买入”评级。预计公司2015和2016年每股收益分别是1.93和2.25元。公司11月11日股价26.14元对应2015和2016年PE在13.54和11.62倍。考虑“创新中国”相关概念公司估值在40XPE,公司一旦模式成功后期股价极具空间。给予公司2015年20倍市盈率,对应股价38.6元,维持“买入”评级。风险提示:行业涨价风险。

投资要点: 浦东国资第二批改革核心聚焦科创中心建设,张江高科将成为张江科技城运营平台。11月3日,《浦东时报》报导称:上海浦东新区举行第二批国资国企改革启动会。根据方案,本批国资国企改革主要有三大重点:一是聚焦三大主体(即张江集团、科创集团、张江高科上市公司),着力打造“张江科技城”建设。首先,康桥集团、国际医学园区公司以及孙桥现代农业开发区前期开发责任主体将并入张江集团。其次,上海浦东新兴产业投资有限公司、上海浦东融资担保有限公司、上海张江火炬创业园投资开发有限公司将组建成浦东科创集团。张江集团和科创集团两大平台合计资产近千亿元。第三,张江高科上市公司将从事科技园区综合服务的同时,成为促进科技企业发展的产业投资商。张江集团持有的张江高科10%股份将划转浦东科创集团。二是将原东岸公司与滨江公司等组建为注册资本20亿元的浦东国有独资东岸集团。三是加快浦东投资控股集团建设。本轮改革完成后,浦东将完成75%的国资国企改革工作。 公司股权投资有进有退,参股移动健康领域。我们认为,首先,此次改革通过土地资源再集中,即以重组后的张江集团着力进行“张江科技城”的功能性开发。其次,此次改革通过科创资源聚集,即以重组后的科创集团实现科创资源的“孵、投、贷、保”一体化、市场化业务运作。第三,由于张江集团和科创集团两大平台合计资产近千亿元,而两者分别是张江高科第一、第二大股东,张江高科也是两大公司唯一上市平台。考虑巨大建设资金需求, 张江高科后期不仅有望从资产规模受益,业务模式也将凸显产业投资商地位。 投资建议:受益上海科创中心建设,产业投资增长空间大,维持“买入”评级。目前,公司全资子公司浩成创投和上市公司投资的长期股权投资额合计32.60亿元。考虑目前创新已成为张江发展驱动力之一,我们假设公司创投业务权益增加值是投入额的6倍,即公司创投业务权益增加值为195.62亿元。由此, 可知公司NAV 是466.62亿元,对应RNAV 是30.13元。我们预计公司2015、2016年EPS 分别是0.38元和0.44元。截至11月2日,公司收盘于24.57元,对应的动态市盈率分别为64.7倍和55.8倍。考虑到公司属研发园区龙头,中国创新发展桥头堡,三板市场、注册制等多层次资本市场建设直接打通张江创投“进退通道”。上海自贸区正式扩区至张江。未来张江园区将将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展,区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业,PE 投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大,我们以RNAV 的1.1倍,即33.14元为公司6个月的目标价,维持公司“买入”评级。

事件。公司公布2015年三季报。报告期内,公司实现营业收入21.8亿元,同比增加46.2%;归属于上市公司股东的净利润-13.2亿元,同比大幅下滑;实现基本每股收益-0.71元。 2015年前三季度,受房产结算增加推动,公司营收增46%;而项目大幅计提减值准备使净利润同比大幅下滑。2015年前三季度,公司租售回笼资金约62亿元,同比增长约50%。2015年前三季度,公司对在售项目江阴中企上城、江阴尚海荟和古北香堤艺墅B7地块计提资产减值准备9.10亿元。其中,上半年已计提资产减值准备4.16亿元(为江阴中企上城项目和江阴尚海荟项目),第三季度公司需对古北香堤艺墅B7地块计提资产减值准备4.94亿元,该项目位于上海市青浦区朱家角镇境内。公司于2010年取得该地块的土地使用权,地块总用地面积13.2万平,总建筑面积15.18万平,容积率为0.668,分为B8地块和B7地块,产品类型为别墅。B7地块在第三季度末开盘,截止第三季度末可售面积6.16万平。本次计提资产减值准备相应减少公司2015年前三季度归属上市公司股东净利润7.16亿元,减少2015年第三季度归属上市公司股东净利润4.32亿元。 2015年前三季度,公司清理旗下控股公司资产,实现投资收益3.44亿元。 投资建议。收购优质资产增强发展后劲,维持“增持”评级。作为多年立足上海拓展长三角的知名上海房企,公司以住宅和商业地产双轮驱动发展。2013年,上房集团正式进入公司合并报表,这使得公司增加了33万平徐汇小闸镇和51.4万平嘉定汽车城的优质项目储备。目前,公司拥有商品房项目权益建面392万平,可满足三年以上开发需要。公司利用自贸区区位优势,参股60%设立融欧股权投资公司,开展多元投资。我们预计公司2015、2016年EPS分别是-0.94和0.42元,对应RNAV是9.51元。截至10月30日,公司收盘于8.33元,对应2016年PE分别为19.8倍。考虑到公司收购资产增强了发展后劲,项目去化加快,未来具备国企改革预期,我们以公司RNAV,即9.51元作为公司未来六个月的目标价,维持公司“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

投资要点: 事件。公司公布2015年三季报。报告期内,公司实现营业收入7.1亿元,同比增加21.6%;归属于上市公司股东的净利润3101万元,同比下滑37.86%;实现基本每股收益0.04元。 2015年前三季度,受新增农资业务推动,公司营收增加22%;由于木业增值税返还减少使净利润负增长。2015年7月,公司发布了《第一期员工持股计划(草案)》。 投资建议。定增募集资金推动公司业务战略转型,维持“增持”评级。定增募投项目的建成将提高公司旅游开发和医疗服务能力,奠定了公司战略转型的基础。公司已形成“林板一体化”的发展格局,目前拥有经营林区100万亩,年产松杉育苗1500万株,纤维板年产能45万立方。公司在平潭各项目有序推进,效益初步体现。其中,中福建材城下半年预售;混凝土项目已投产销售;平潭中汇小贷公司已显现效益;公司中标了金井湾、东部污水处理厂BT项目。预计公司2015、2016年EPS分别是0.27和0.55元。截至10月30日,公司收盘于20.48元,对应动态市盈率分别为75.9倍和37.2倍。考虑到公司2016年业绩才能释放,同时,考虑到公司是注册并直接受益于平潭实验区的上市公司,参考上海自贸区直接受益标的2016年PE平均估值41倍,则可知公司合理估值22.55元,维持“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件。公司公布2015年三季报。报告期内,公司实现营业收入50.0亿元,同比增加33.6%;归属于上市公司股东的净利润5.33亿元,同比大增65.9%;实现基本每股收益0.16元。 2015年前三季度,受房产租售增加推动,公司营收增加33.6%;期间费用控制良好使净利润增幅扩大至66%。2015年9月,公司收购武汉光谷科技园公司51%股权,顺利入驻武汉地产开发。2015年下半年,公司计划实现房产销售金额55亿元。 投资建议。向会展业上游拓展,定增增强发展后劲,维持“买入”评级。公司项目集中在北京和长沙,涉足开发、商业和投资类物业。公司京内项目价值重估受益于《北京文创规划》,沉淀价值约378亿元。公司会展业务全国翘楚,正向上游高利润业务转型。我们预计公司2015-2016年EPS分别0.27元和0.36元,对应RNAV是10.38元。公司的股价/RNAV折价率在上市商业地产公司基本属于最低。此外,目前北京申办冬奥会已经成功。考虑公司在亚运会和奥运会中重要表现,我们预计北辰实业大概率将继续参与相关工作。截至10月29日公司收盘价5.10元,对应动态市盈率分别18.9倍和14.2倍。给予公司RNAV的9.5折,即9.86元作为公司未来6个月目标价,维持“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件。公司公布2015年三季报。报告期内,公司实现营业收入17.0亿元,同比下滑4.5%;归属于上市公司股东的净利润3946万元,同比下滑39.5%;实现基本每股收益0.04元。 2015年前三季度,受房产结算减少影响,公司营收和净利润分别下滑4.5%和39%。吉利大厦坐落于天津市南京路和滨江道交口,总建筑面积6.1万平,目前可出租面积4.3万平,2015年三季度末,公司合同出租率90%,平均租金单价2.5元/㎡.日,合同期限3至10年。公司其他物业为公司开发项目所建设公建、底商、车库以及部分投资性房产。其中,底商、公建等物业为4.65万平,报告期末已出租面积为3.25万平,合同租赁金额1605.82万元。 2015年9月,公司在苏州竞得四块土地,合计权益建面7.14万平。2015年,公司计划实现营业收入不低于41亿元,增幅不低于30%。 投资建议。公司向苏州异地扩张,维持“增持”评级。公司房地产业务全部集中在天津,涵盖商品房、保障房和一级土地开发业务。公司自去年开始加大了保障房项目储备力度(涉及代建保障房120万平),目前公司权益建面合计437万平(不考虑1700亩的汉沽河西土地整理项目),可满足公司未来三年开发。在地产调控背景下,公司保持谨慎心态从而使其负债和现金流良好,而每股预收款较高。我们预计,公司2015、2016年EPS分别是0.19和0.24元,对应RNAV是6.66元。截至10月30日,公司收盘于4.98元,对应2015年PE为26.2倍,2016年PE为20.8倍。给予公司RNAV作为其目标价,对应6.66元目标价,维持公司的“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件。公司公布2015年三季报。报告期内,公司实现营业收入17.8亿元,同比下滑4.85%;归属于上市公司股东的净利润6697万元,同比下滑34.8%;实现基本每股收益0.06元。 2015年前三季度,受房产结算减少影响,公司营收下滑4.85%;而降价促销等因素使净利润降幅扩大至35%。2015年10月,公司苏州乐园5.54万平的地块被收储。2015年10月,公司转让新创公司51%的股权。2015年,公司计划施工面积173万平,新开工面积28.25万平。 投资建议。参股公司上市有望提速,维持“增持”评级。公司主要在苏高新区和徐州从事旅游地产开发,主要涉足开发、基础设施、旅游业和产业投资,并积极推动“开发+旅游+投资+环保”组合扩张和转型。公司强化文化旅游及酒店服务产业,徐州彭城乐园开始贡献业绩。而公司产业基金所投资的金埔园林、江苏银行等正加快上市进程。我们预计公司2015、2016年EPS分别是0.24和0.34元,对应RNAV是6.60元。截至8月24日,公司收盘于8.15元(停牌),对应2015、2016年PE分别为33.9倍和24.0倍。公司参股多家苏州高新区内企业,多家企业正加快A股上市步伐,未来有望受益。我们认为公司属目前创新类园区标的(平均动态47XPE),考虑目前该主题处于持续升温阶段,给予公司2015年45XPE,对应目标价10.8元,维持对公司的“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

投资要点: 事件。公司公布2015年三季报。报告期内,公司实现营业收入11.4亿元, 同比下滑23%;归属于上市公司股东的净利润3.79亿元,同比增加18.8%; 实现基本每股收益0.34元。 2015年前三季度,受房产销售减少影响,公司营收下滑23%;结转房产毛利率较高且定增收购子公司少数股权使净利润增加19%。2015年第三季度, 公司房地产项目销售收入合计2.08亿元,租赁收入合计8.42亿元,酒店公寓收入8751.85万元。2015年公司计划实现预算收入36.5亿元,同比增长90.7%。 投资建议。受益国资改革和自贸区建设,“增持”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳定增长。公司定向增发注入39.6%联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。公司在临港地区有20万平土地储备。上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估,国资改革将推动公司进一步发展。我们预计公司2015、2016年EPS 分别是0.45和0.53元,对应RNAV 是15.78元。截至2015年10月30日,公司收盘于25.0元,对应2015、2016年PE 分别为55.6倍和47.2倍。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设,同时公司受益于浦东国资改革。目前上海自贸区标的2015年平均动态47XPE,给予公司2015年70XPE 估值,对应目标价31.5元,维持公司的“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

投资要点: 事件。公司公布2015年三季报。报告期内,公司实现营业收入10.1亿元,同比下滑10.1%;归属于上市公司股东的净利润3.44亿元,同比大增1.38倍;实现基本每股收益0.22元。 2015年前三季度,受房产结算减少影响,公司营收下滑10%;而投资收益大幅上升使净利润大增1.4倍。2015年7月,公司对上海金融发展投资基金(有限合伙)增资。2015年9月,公司投资参股上海朗朗信息科技有限公司5.62%股权。2015年9月,公司转让上海兴科置业有限公司100%股权。2015年9月,公司转让三处研发厂房将产生净利润0.6亿元。2015年10月,公司转让一处科研楼将产生净利润1.04元。2015年9月,公司10%股权划转至浦东科创集团,公司国企改革进程启动。2015年,公司计划实现营收25亿元以上,房地产营业利润不低于去年。 投资建议。受益上海科创中心建设,产业投资增长空间大,维持“买入”评级。目前,公司全资子公司浩成创投投资额为19.73亿元,上市公司直接投资的长期股权投资额为12.87亿元,两者合计股权投资额32.60亿元。考虑目前创新已成为张江发展驱动力之一,且三板市场、注册制直接提升张江创投潜在实力,我们假设公司创投业务权益增加值是投入额的6倍,即公司创投业务权益增加值为195.62亿元。由此,可知公司NAV是466.62亿元,对应RNAV是30.13元。我们预计公司2015、2016年EPS分别是0.38元和0.44元。截至10月30日,公司收盘于22.54元,对应的动态市盈率分别为59.3倍和51.2倍。考虑到公司属研发园区龙头,中国创新发展桥头堡,三板市场、注册制等多层次资本市场建设直接打通张江创投“进退通道”。上海自贸区正式扩区至张江,公司是张江唯一上市开发主体将充分受益。未来张江园区将在产业创新、制度创新、金融创新进行探索,园区将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展,区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大,我们以RNAV的1.1倍,即33.14元为公司6个月的目标价,维持公司“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件。公司公布2015年三季报。报告期内,公司实现营业收入4.52亿元,同比下滑68.4%;归属于上市公司股东的净利润8.30亿元,同比大增3.30倍;实现基本每股收益1.44元。 2015年前三季度,受房产结算减少影响,公司营收下滑68%;而投资收益大幅上升使净利润大增3.3倍。近年来,公司不断加速转型,形成房地产、口岸经济、海洋经济和现代服务业、现代金融业的“3+2”产业格局。其中,房地产业务今年1-9月份实现合同销售面积10.38万平,同比增长286%;实现合同销售金额20.27亿元,同比增长258%。 2015年8月,公司拟授予激励对象1148.80万份股票期权,占公司总股本1.99%。2015年9月,公司调整定增方案,由此前的募集资金60亿元调整为募集资金45.7亿元。 投资建议。看好珠海,就买格力。公司主要业务集中珠海,企业发展方向和核心优势资源与珠海经济高端相关。公司同时具备军工、横琴、港珠澳合作、国资改革、现代服务业转型等多种概念。2015-2016年预计公司EPS分别1.90元和2.20元。10月30日公司收盘价18.83元,对应动态市盈率分别为9.91倍和8.56倍。目前金控概念公司平均动态估值32倍左右,考虑到国企改革为公司基本面带来实质改变,且海洋、口岸经济和现代服务业和现代金融业处于积极发展阶段,我们给予公司2015年20倍PE(因公司减持格力电器获得一次性收益而对估值作一定的折让),则可知公司合理估值38.0元,维持“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

投资要点: 事件。公司公布2015年三季报。报告期内,公司实现营业收入50.6亿元, 同比下滑8.7%;归属于上市公司股东的净利润4.08亿元,同比下滑25.2%; 实现基本每股收益0.36元。 2015年前三季度,受房产转让减少影响,公司营收下滑8.7%;而投资收益减少使净利润降幅扩大至25%。2015年9月,公司发布控股股东和公司更名公告。2015年9月,公司公开挂牌转让森兰D4-4在建工程项目。2015年10月,公司收购汽车市场公司70%股权。2015年10月,公司收购文化投资公司100%股权。2015年10月,公司收购物流中心公司0.25%股权。 投资建议。受益国资改革和自贸区建设,维持“增持”评级。在李克强总理 “开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司将成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已上升为国家战略,公司外高桥基本面将进入实质性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2015、2016年EPS 分别是0.74和0.91元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好,为此我们预计公司RNAV 至42.72元。截至10月30日,公司收盘于28.5元,对应2015、2016年PE 分别为38.5倍和31.3倍。考虑到公司将受益于上海国资改革和自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,考虑到上海自贸区上市公司2015年平均PE 约53倍,我们以2015年60倍的PE,即44.4元作为公司6个月目标价,维持“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

投资要点: 事件。公司公布2015年三季报。报告期内,公司实现营业收入42.3亿元,同比增加28.1%;归属于上市公司股东的净利润11.3亿元,同比增加14.2%;实现基本每股收益0.6元。 2015年前三季度,受房产结算和租赁增加推动,公司营收增加28%;而房产结算毛利率较低使净利润增幅收窄至14%。至2015年三季度末,公司持有在营物业总建筑面积152万平,其中甲级写字楼的总建筑面积95万平,高品质研发楼的总建筑面积20万平,商铺物业的总建筑面积8万平,住宅物业的总建筑面积9万平。2015年1-9月,公司实现房地产租赁收入为15.06亿元,同比增加27%。至2015年三季度末,公司在售的上海住宅物业的总建筑面积达20万平,以在售面积为基础计算的去化率为73%;在售的天津住宅物业的总建筑面积达46万平,以在售面积为基础计算的去化率为84%.2015年1-9月,公司住宅物业销售签约面积17.09万平,合同金额42.09亿元。2015年1-9月,公司实现销售收入10.40亿元,同比减少12%。 2015年7月,公司在浦东竞得一块占地面积0.62万平的商业用地。2015年7月,公司与太古地产中国合作开发前滩25-01地块。2015年10月,公司拟转让上海纯一60%股权及债权。2015年公司预计实现营收(含预收款)不低于66.3亿元,同比增长10%。 投资建议。维持“增持”评级。公司商业项目开发沿陆家嘴主干道展开,具有价值稀缺性(目前公司持有物业总建面合计452万平,其中各类可租物业面积达152万平,在建及前期推进项目超300万平)。随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。借助陆家嘴先天品牌优势,自贸区建设和前滩、迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力,为2014-2016年中长期业绩增长提供动力。此外,公司也在尝试聚焦金融股权投资。考虑到公司2015年计划实现净利不低于上年,我们预计公司2015、2016年EPS 分别是1.14和1.42元,对应RNAV 是24.11元。截至10月29日,公司收盘于49.55元,对应2015、2016年PE分别为43.5倍和34.9倍。考虑到公司受益于上海自贸区扩区和国企改革,参考上海自贸区受益标的外高桥、张江高科和浦东金桥2015年PE 估值均值49.9倍,我们给予公司2015年50倍PE 估值,对应股价57.0元,维持“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件。公司公布2015年三季报。报告期内,公司实现营业收入1.30亿元,同比增加48.9%;归属于上市公司股东的净利润-2935万元,同比下滑4.27倍;实现基本每股收益-0.05元。 2015年前三季度,受房产结算增加推动,公司营收增加49%;而房产结算毛利率低使净利润下滑。2015年7月,公司出租1万多平房屋租赁合同;公司与科华恒盛在云计算基础设施等领域进行合作。2015年8月,公司合作设立上海启日投资有限公司。2015年10月,公司定增注入欣云投资49%股权,并加大14-06地块项目的开发力度。我们认为,首先,该定增将有利于公司进一步拓展市北高新园区内的创业创新服务平台的空间,吸引一大批新兴产业项目和企业入驻,提升公司的创新平台和基地的服务能力,对接上海科创中心的建设。其次,该定增将有利于整合园区资产,提高上市公司资产规模和质量,提升公司盈利能力。第三,该定增将有利于改善公司财务结构,减少偿债风险,提升公司综合竞争力。 投资建议。受益于科创中心建设,储备有望较快增长,给予买入评级。公司定位于“精品园区”综合运营商、服务集成商和投资商,已布局3.13平方公里的上海闸北市北高新产业园和5.2平方公里南通科技城产业园。目前,市北高新园区经济每年30%高增长,园区生产性服务业比重已超90%。公司合计持有权益建面118万平。同时,未来5年市北高新园区可开发建面260万平,南通储备4200亩土地。自贸区产业链升级后,部分生产性产业和辅助性企业将转至外高桥周边启东产业园为公司带来间接利好。近年来,公司加大了创投业务投资力度,未来发展可期。我们预计公司2015、2016年EPS在0.20元和0.41元。截至10月30日,公司收盘于26.93元,对应2015、2016年PE分别为134.7倍和65.7倍。目前“双自联动”公司-张江高科2015年估值在59XPE。考虑公司处于大张江范围内,未来有望享受科创中心相关政策利好,同时受益静安和闸北两区合并,给予公司2015年80倍PE,对应目标价32.8元,维持“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

投资要点: 事件。公司公布2015年三季报。报告期内,公司实现营业收入31.0亿元,同比下滑31.6%;归属于上市公司股东的净利润1.57亿元,同比下滑21.3%;实现基本每股收益0.20元。 2015年前三季度,受房产结算减少和缩减棉花贸易量影响,公司营收和净利润分别下滑31.6%和21.3%。2015年第三季度末,未开工的权益土地面积47.32万平,权益计容建筑面积不超过110.33万平,当期无变化。2015年第三季度,未有新开工项目,竣工面积3.56万平。2015年第三季度,实现签约面积2.46万平,同比增长34.91%,实现签约金额1.57亿元,同比增长35.55%。截至2015年9月30日,公司房地产出租面积为8.04万平,2015年第三季度取得租金收入454.04万元。 公司定向增发引入两名个人股东,同时募集16亿元资金补充公司流动资金,其中6亿元用于偿还借款。2015年8月7日,公司因实施2014年度利润分配方案后,将非公开发行股票的发行价格由不低于6.44元/股调整为不低于6.36元/股;发行数量由不超过2.48亿股调整为不超过2.52亿股。2015年10月12日,公司公告称,公司非公开发行股票获得中国证监会核准批复。 投资建议。定增引入个人股东,募资增强发展后劲,维持“增持”评级。公司集纺织服装、城市综合开发、产业投资为一体。公司代表政府对新北区进行全业务深耕开发;处第一阶段建设期的17.5平方公里高铁片区及万顷良田项目进展顺利,正在启动第二阶段的土地开发,根据合同公司将获得10%工程收益和5:5的分成收益。常州房价收入比低、439平方公里的新北区仅开发了1/5,未来有拓展空间。公司通过品牌战略(自创牛仔裤ERQ品牌)催动纺织服装焕发青春,所投资的江苏银行、常熟汽饰等存在上市预期。因此,我们预计公司2015、2016年EPS分别0.38和0.47元,对应RNAV是13.7元。截至10月29日,公司收盘于10.7元,对应2015、2016年PE分别为28.2倍和22.8倍。考虑到公司募资增强发展后劲,我们以公司RNAV的1.1倍,即15.1元作为公司未来6个月的目标价,维持“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。